REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, veintiocho de octubre de dos mil once
200º y 152º
Asunto: FP02-V-2010-001766
Resolución: PJ0262011000102
200 y 151°
Jurisdicción Civil
Vistos sin conclusiones

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por NELSON JOSE MARCHAN SISO, titular de la cédula de identidad N° 4.076.731, patrocinado por el abogado JUAN CARBALLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 72.269, contra DILIA SUAREZ, titular de la cédula de identidad N° 4.032.533, representada por el abogado DARIO FARFAN ALVAREZ, inscrito en el citado instituto bajo el número 9.473, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que es propietario de un inmueble consistente en una casa sobre un terreno propiedad municipal con una extensión aproximada de seiscientos treinta metros cuadrados (630 mts2), ubicada en el Barrio Simón Bolívar, calle El Manteco, N° 25 de esta ciudad, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Calle Los Próceres; sur: Que es su frente, calle El Manteco; este: Terreno ocupado por la señora Carmen Felicia Ortíz; y oeste: Terreno ocupado por el señor Rafael Medina, según consta de título supletorio emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 2 de junio de 2003.

Aduce que desde el primero de septiembre de 2003, a través de contrato verbal, dio en arrendamiento por tiempo indeterminado la antes dicha casa de habitación a la señora Dilia Suarez, pactando en un principio un canon de arrendamiento mensual de ochenta bolívares (Bs. 80), canon este que fue aumentando anualmente, hasta llegar a la cantidad de cuatrocientos bolívares mensuales, cantidad ésta pactada en fecha 1 de septiembre de 2009.

Indica que a través del tiempo, la arrendataria ha pagado impuntualmente los cánones de arrendamiento pactados, situación ésta que le ha obligado a acudir ante organismos competentes en el ramo para tratar de solventar esta problemática, hasta el día de hoy cuando he resuelto acudir ante los organismos jurisdiccionales, ya que la demandada le adeuda los cánones de arrendamiento desde septiembre de 2009, es decir, más de un año que no paga.

Luego de citar el contenido del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifiesta que en el caso que nos ocupa el incumplimiento por parte de la demandada de sus obligaciones arrendaticias indudablemente la hacen susceptible de ser objeto de desalojo, ya que su falta de pago oportuno hace que su caso encuadre dentro de la norma legal arriba nombrada.

Por último añade que por ello, demanda a la ciudadana DILIA SUAREZ, para que convenga o a ello sea condenada, en lo siguiente:
Primero: A entregar totalmente desocupado el inmueble objeto de este litigio, ya identificado.
Segundo: En pagar las costas y costos procesales.

Se estimó la demanda en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000), equivalentes a 153,84 unidades tributarias.

-II-
De la contestación de la demanda

En la contestación de la demanda, la representación legal de la parte accionada expuso los siguientes alegatos:

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos.

Rechazó, igualmente, los siguientes hechos:

Que el demandante sea propietario del inmueble cuyo desalojo pretende y mucho menos que con tal carácter se lo haya arrendado a su mandante a inicios del mes de septiembre de 2003, por un canon de ochenta bolívares y luego por un canon de cuatrocientos bolívares.

Expresa que lo cierto es que ese inmueble perteneció a su señora madre, ciudadana ANA SISO DE MERCHAN, quien en un primer momento se la arrendó a su poderdante, para el mes de abril de 1.992, en un estado escombroso, con el terreno enmontado y toneladas de basura por un canon mensual de mil quinientos bolívares mensuales.

Indica que tres años más tarde, al ver que ya había sacado la basura, le cambió el cableado, es decir, las instalaciones eléctricas, ya que estaban totalmente deterioradas, le arregló el techo, que era un colador cuando llovía, la pintó, le repuso los vidrios a las ventanas, ya que estaban en su mayoría quebrados, y le cortó algunas matas de mango que molestaban a los vecinos, le aumentó el canon a dos mil bolívares (Bs. 2.000) mensuales y para el año 1999 se la vendió de palabra en siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000) con el compromiso de que una vez le entregara los documentos de propiedad y le otorgara el documento de venta, su representada le cancelaría el precio de venta.

Arguye que ya con la cualidad de propietaria, su representada le cambió todo el techo a la casa zinc y madera por acerolit y vigas de hierro, le instaló puertas de hierro a la entrada principal y a la de la parte posterior que comunica al patio trasero, le hizo el empotrado a la cloaca, ya que lo que tenía era una letrina, comportándose ante los terceros y las autoridades administrativas como propietaria y de allí nunca volvió la vendedora del inmueble y según su representada todo se complicó, porque para otorgarle legalmente el documento, debía hacer la correspondiente declaración de herencia y proveerse de un poder de administración y disposición de los hijos de su difunto cónyuge.

Manifiesta que estamos en presencia de un fraude procesal, dada la falta de seriedad de la interposición de la demanda por alguien que no es dueño exclusivo de dicho inmueble, para lograr una desocupación sin justa causa, cuando lo expedito es ponerse de acuerdo con su representada para cancelar el precio de venta y los intereses de mora correspondientes, si ello fueren procedentes y por ello opone al actor la falta de cualidad activa para sostener esta demanda, por no ser propietario del inmueble y la falta de cualidad pasiva de la demandada, por cuanto nunca ha estado vinculada con el actor en una relación jurídica arrendaticia sobre el inmueble en litigio, procediendo, por último a impugnar el título supletorio acompañado por el actor con la demanda.

-III-
Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por NELSON JOSE MARCHAN SISO contra DILIA SUAREZ, fundamentándose la actora en que es propietario del inmueble objeto de litigio, ya identificado, sobre el cual dio en arrendamiento desde el primero de septiembre de 2003, a través de contrato verbal, por tiempo indeterminado, a la ciudadana DILIA SUAREZ, pactando en principio un canon mensual por la suma de ochenta bolívares (Bs. 80) el cual fue aumentado anualmente hasta llegar a la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) mensuales cantidad esta pactada hasta el primero de septiembre de 2009, la cual ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde septiembre de 2009, encuadrando la demanda en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la demandada rechazó y negó todos y cada uno de los hechos esgrimidos por la parte actora en el escrito de demanda, arriba mencionados, negando que el actor sea propietario del inmueble cuyo desalojo pretende, sino que perteneció a la madre del actor, ANA SISO DE MARCHAN con la cual contrajo una relación arrendaticia, en un primer momento, para el mes de abril de 2002, por un canon de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500) y tres años más tarde le aumentó el canon a dos mil bolívares (Bs. 2000) y para el año 1999 se la vendió de palabra por la suma de siete millones de bolívares (bs. 7.000.000), oponiendo, por tanto, la falta de cualidad activa del actor para sostener la demanda y la falta de cualidad pasiva en la demandada, por cuanto nunca ha estado vinculada con el actor en una relación jurídica sobre el inmueble en litigio.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

De las pruebas producidas en el presente juicio

1.- Con el escrito de demanda, la parte actora acompañó justificativo de testigos denominado “título supletorio”, evacuado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 25 de junio de 2003, de los conocidos como “justificativos para perpetua memoria”.

Con respecto al valor probatorio de dicho título supletorio, la doctrina y la jurisprudencia patria han sido consecuentes en afirmar que los denominados “títulos supletorios” no son documentos suficientes para probar y justificar el derecho de propiedad.

En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0100 del 27 de abril de 2001, expediente N° 278, ratificando sentencias anteriores del mismo Tribunal, y analizando un título supletorio de propiedad, que también es un justificativo de testigos, estableció el siguiente criterio:

Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso IRMA ORTA DE GUILARTE contra PEDRO ROMERO, estableció la siguiente doctrina:
“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.
Así lo ha interpretado esta Corte:
‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....”
Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.
De la revisión de la actas, esta Sala constata que en el sub judice no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes.
Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Asi, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:
“...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”.
De las doctrinas transcrita y el estudio detenido sobre los fundamentos de la denuncia y las actas del expediente, la Sala, concluye que el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros.
Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-quinta Nº 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que éllo haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada.
En consecuencia, la recurrida infringió el artículo 1.359 del Código Civil, al darle el valor probatorio contenido en esta norma a un título supletorio, e infringió, por vía de consecuencia, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que basó su declaratoria de con lugar la acción reivindicatoria, en una prueba mal valorada; todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Asi se decide.

Este precedente jurisprudencial es perfectamente aplicable al caso de autos, ya que el título supletorio o justificativo de testigos evacuados, ya sea ante una notaría o ante un juzgado, son actuaciones preconstituidas donde no interviene la parte contraria, por lo que es necesario que los testigos que intervinieron en la conformación de tal actuación extraprocesal, sean traídos a juicio a los fines de garantizarle a la contraparte el control de la prueba y en consecuencia al debido proceso y al derecho a la defensa.

Por tal virtud, es menester, para que el Juzgador le otorgue valor probatorio a los justificativos de testigos, denominados “títulos supletorios”, que los mismos sean ratificados en juicio a través de los testimonios de las personas que intervinieron en su confección, ya que dichas documentales son actuaciones extrajudiciales preconstituidas, como ya se expresó y, por tanto, el Juez no puede otorgarle el valor probatorio que merecen los documentos públicos. Por tales motivos y por cuanto el mencionado justificativo de testigos no fue ratificado por los testigos que actuaron en su confección, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

2.- En el lapso probatorio la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos RAUL GONZALEZ, ALBERTO JOSE LEZAMA y NARCIZA DE LA CRUZ FARFAN DE GARCIA, los cuales no se presentaron a rendir declaración en la oportunidad fijada por este Juzgado, por lo que no existe nada que valorar al respecto. Así se establece.

Pruebas de la parte actora

1.- En la articulación probatoria respectiva, la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos DANIEL ORTEGA, REGULO MARTINEZ, TANIA VALDEZ de ORTEGA, XIOMARA LOPEZ, LIBIA ARANGO, NOEMI RODRIGUEZ, YAJAIRA PEREZ, ALEXANDRA RIVAS, TEODORA JARAMILLO y NAIRANGELA ORTIZ, de los cuales solo se presentaron a declarar XIOMARA LOPEZ y NOEMI RODRIGUEZ, en fecha 11 de marzo de 2011.

Al respecto, ambas testigos manifestaron que conocen a la demandada y a la señora ANA SISO desde el año 99; que les consta que la señora SISO DE MARCHAN le dio en arrendamiento a la ciudadana DILIA SUAREZ una casa de su propiedad ubicada en la calle El Manteco del Barrio Simón Bolívar de esta ciudad; que la ciudadana DILIA SUAREZ sí hizo cambios del zinc que estaba todo roto, hizo cambio de acerolit y también le hizo el trabajo de aguas negras y aguas cernidas; que le consta que a finales de 1.999 la demandada hizo negocio por la casa con su propietaria arrendadora, comprándosela por siete millones de bolívares en forma verbal, con el compromiso de que una vez otorgado el documento en la Notaría, la ciudadana DILIA SUAREZ se cancelaría el precio; ante la pregunta si le consta que una vez cerrada la negociación la señora DILIA SUAREZ en su condición plena del inmueble lo ha venido mejorando, incorporándole servicios de cloacas y otras mejoras de consideración y no ha sido perturbada en su posesión por ANA SISO, contestaron que sí.

Ahora bien, puede observarse, de la declaración de ambas testigos, que fueron promovidas para demostrar una supuesta relación arrendaticia con una ciudadana de nombre ANA SISO DE MARCHAN, quien a decir de la parte demandada, es madre del actor, e igualmente para demostrar que entre la demandada y esta ciudadana se convino, en forma verbal, un contrato de compra venta sobre el inmueble en litigio.

En este sentido, este Tribunal considera, en primer lugar, que estas declaraciones testimoniales son inadmisibles para demostrar la negociación de compra venta a que se refiere la demandada, ya que el artículo 1.387 del Código Civil, prohíbe la admisión de la prueba testimonial para demostrar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (Bs. 2.000), o dos bolívares Fuertes (Bs. 2) y como puede evidenciarse, la negociación de compra venta a que se refiere la demandada sobrepasa con creces esta cantidad.

Por otra parte, se observa que también fueron promovidas para demostrar la existencia de una relación arrendaticia con una tercera ajena a la presente controversia. Es decir, no puede este Juzgador declarar la existencia de una relación arrendaticia con una persona que no ha intervenido ni ha sido llamada como tercera interesada en este proceso, por ninguna de las partes, ya que tal declaratoria, eventualmente, pudiera afectar sus derechos e intereses.

Por estas razones, se desechan del presente proceso las testimoniales de las ciudadanas antes mencionadas. Así se establece.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, es decir, probar la relación arrendaticia que dice existir entre ella y el demandado y de oponer la demandada alguna excepción (extintiva, constitutiva o impeditiva) la carga de la prueba se trasladaría hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que al ser rechazados por la parte demandada, todos y cada uno de los hechos esgrimidos en el escrito de demanda, inclusive el carácter de propietario que dice el actor tiene sobre el inmueble en litigio y la relación arrendaticia que sostiene el actor existe entre su persona y la demandada, la parte actora tenía la carga de demostrar tanto su cualidad de propietario del inmueble y la existencia de la relación arrendaticia que dice existir entre él y la demandada y, una vez cumplida con esta carga, le correspondería, eventualmente, a la accionada, probar su solvencia en el pago de los cánones arrendaticios.

Es impretermitible la verificación, por parte de este Juzgador, de la existencia de la relación arrendaticia alegada para luego sí, ante una eventual falta de prueba de solvencia arrendaticia condenar al demandado al desalojo.

La relación arrendaticia verbal puede demostrarse a través de varios medios de prueba, verbigracia con testigos, con posiciones juradas, o con copia de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento anteriores a la demanda y que estén suscritos por la arrendataria, ya que de estar suscrito solo por el arrendador, a lo sumo puede servir como principio de prueba por escrito o como el documento requerido para solicitar la prueba de exhibición si el original está en poder de la contraparte.

Sin embargo, se observa en el sub iudice, que la parte actora no produjo ninguna prueba que siquiera haga presumir, a este Sentenciador, ni el carácter de propietario que dice tener sobre el inmueble objeto de este proceso, ni de la existencia de la relación arrendaticia alegada en el escrito de demanda, ya que solo produjo un título supletorio, el cual fuese previamente desechado por este Tribunal, para tratar de demostrar la propiedad del inmueble en cuestión.

En tal virtud al no existir plena prueba de los hechos alegados en la demanda, como lo exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión de la actora no debe prosperar, como así, efectivamente será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por NELSON JOSE MARCHAN SISO contra DILIA SUAREZ. Así se decide.
Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del año dos mil once (2.011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez.,

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria (t)

Abg. Helene Lanz Golding

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.).
La Secretaria (t)

Abg. Helene Lanz Golding