REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR ASUNTO: FP02-V-2011-000094 ANTECEDENTES El día 26 de enero de 2011 fue presentado por ante la Unidad de recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuida para este despacho escrito continente de demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano JESUS VLADIMIR SANTOS SEOANE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.726.933 y de este domicilio, en su propio nombre y en representación de su madre ciudadana CONSUELO SEOANE DE STANCO, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-946.462 y de este mismo domicilio, debidamente asistido por los profesionales del derecho JESUS FERRIN y SORY HERNANDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 80.541 y 100.326, respectivamente y de este mismo domicilio contra la empresa MAQUINARIAS DEMAC, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, anotada en el tomo A, Nº 47-A, asiento Nº 34, folios 241 al 247 de fecha 08-06-89, a través de su representante ciudadano LUTHER GLEN RHINE LA VERA, norteamericano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-866.597 y de este domicilio. Alega la parte actora en su escrito: Que su madre el día 14 de mayo de 1998 celebró en calidad de arrendadora un contrato de arrendamiento con la empresa Maquinarias DEMAC, C.A., cuyo objeto versa sobre un inmueble procedente del caudal hereditario de su padre, hoy de cujus, Jesús Santos Sahelices, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicado en la Avenida La Paragua, frente a la PTJ (actualmente CICPC) al lado del Hotel Libertador, Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar. Manifiesta que posteriormente adquirió la propiedad absoluta del mismo bien y a partir del vencimiento del término del contrato de arrendamiento fijado para el 14 de mayo de 2003 hasta la fecha, se ha prolongado la relación arrendaticia operando la tácita reconducción del mismo. Dice que desde hace más de dos años ha venido realizando solicitudes a la arrendataria para pedirle la desocupación voluntaria del inmueble pues ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, incumpliendo con lo establecido en la cláusula segunda del contrato. Alega que durante ese tiempo que ha venido funcionando la empresa le ha ocasionado al inmueble deterioros excesivos, mayores de los que el uso normal del inmueble le pudiera ocasionar, produciendo pérdida de valor al bien. Señala además que es tanta la impertinencia del representante de la demandada de no desalojar el bien que se atrevió a notificarle el ofrecimiento de venta del inmueble pero no recibió respuesta por parte del ciudadano Luther Glen Rhine La Vera sobre si aceptaba el ofrecimiento o no. Agrega que el problema radica no solamente en el hecho de que la demandada desaloje el bien sino en que el inmueble cada vez se deteriora más y el representante de la empresa no hace nada para reparar, mejorar o cuidar el bien arrendado. Que ante la negativa del representante de la empresa demandada de desocupar el bien, solicita se declare con lugar su demanda, su derecho a desalojar inmediatamente a la arrendataria del inmueble de su propiedad, sin cavidad a prórrogas. Añade que en el presente caso ha operado la tácita reconducción, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a una relación arrendaticia de efectos indeterminados y por tal motivo procede a demandar a la empresa Maquinarias DEMAC, C.A. para que proceda a la entrega material del inmueble arrendado y sea condenada a pagar la cantidad de Bs. 650.000,00, debidamente indexada. Que de conformidad con el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil estima el valor de la demanda en la cantidad de diez mil Unidades Tributarias (10.000 UT). El día 28 de enero de 2011 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de citación para dar contestación a la demanda. Habiéndose dado por citado expresamente la demandada, en fecha 18 de febrero de 2011, presentó escrito dando contestación a la demanda en los términos siguientes: Acepta como cierto que su representada desde el 14 de mayo de 1998 suscribió con el demandante un contrato de arrendamiento, cuyos cánones de arrendamiento han sido cancelados puntualmente a satisfacción de la arrendataria. Acepta por ser cierto que el inmueble arrendado es un local ubicado en la Avenida Libertador, frente a la antigua PTJ hoy CICPC, antiguo local de la discoteca Class de esta ciudad. Admite como cierto que la arrendataria es la ciudadana Consuelo Seoane de Stanco. Que admite por ser cierto que la relación arrendaticia iniciada entre la empresa y la mencionada ciudadana Consuelo Seoane de Stanco se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado con el consentimiento de las partes contratantes. Que niega y rechaza los hechos y el derecho alegados por el demandante. No es cierto y niega que el local haya sufrido y esté sufriendo deterioros. No es cierto y niega que su representada haya incumplido con lo preceptuado en el artículo 1592 del Código Civil por cuanto el local se encuentra y siempre ha estado en perfecto estado de mantenimiento y conservación. No es cierto y niega que el inmueble arrendado se esté desvalorizando, por cuanto el demandante obtuvo el total del acervo hereditario en la cantidad de Bs. 80.000,00 y el 23 de noviembre de 2009 el demandante le ofertó el bien en la cantidad de Bs. 650.000,00, teniendo una ganancia de Bs. 570.000,00, lo que significa que el inmueble se revalorizó en mas del 500%. Que no es cierto y niega que la empresa no realiza actividades tendientes a reparar, mejorar o cuidar el inmueble arrendado. No es cierto y niega que el presidente de la empresa manifieste impertinencia considerando que el vocablo usado por el demandante es ofensivo para su persona y que no es impertinencia el no querer desalojar el local por la simple voluntad de quien ni siquiera se celebró contrato de arrendamiento. Llegado el período de pruebas de la causa, ambas partes hicieron uso de este derecho y presentaron sus respectivos escritos promoviendo las que consideraron pertinentes. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Luego de efectuado el estudio del expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa con fundamento en las consideraciones siguientes: La pretensión de la parte demandante es el desalojo de un inmueble arrendado sin determinación de tiempo por la falta de pago de las pensiones del arrendamiento y por haber ocasionado al inmueble deterioros mayores a los que pudo causar el uso normal. La parte demandante alega que su inquilina ha incumplido en el pago de dos (2) mensualidades y reclama sea condenada a desalojar el local comercial y a pagar la suma de seiscientos cincuenta mil Bolívares (BsF 650.000,00) junto a la indexación correspondiente. El desalojo busca finalizar el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre la base de un alegado incumplimiento del arrendatario a una o varias de sus obligaciones que el legislador a previsto como causales suficientes para producir la extinción del contrato en el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Son causales de desalojo que tipifican incumplimientos del inquilino sancionables con la terminación de la relación arrendaticia. En este sentido, la acción de desalojo se asemeja a la acción por resolución de contrato que puede intentar el arrendador para poner fin a un contrato de arrendamiento pactado a término fijo. A juicio de este sentenciador para estimar el valor de la demanda se debe atender a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil según el cual: En las demandas sobre la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. En efecto, la pretensión tiene por objeto la continuación de un arrendamiento a tiempo indeterminado desde luego que el desalojo precisamente lo que busca es poner fin a esa continuidad de la relación arrendaticia. En la demanda no se dice cuál es el monto del canon mensual si bien del originario contrato a tiempo determinado se desprende que era de BsF 70,00 por mes. En la contestación el apoderado de la parte accionada afirma que ese monto fue indexado a BsF 700,00 por mes. Partiendo de esta última afirmación tenemos que 700,00 x 12 = 8.400,00, es decir, la suma de las doce mensualidades que refiere el artículo 36 del CPC arroja una cuantía de ocho mil cuatrocientos Bolívares a todas luces por debajo del límite de 3000 unidades tributarias que determina la competencia de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil de acuerdo a lo estipulado por la Resolución Nº 2009-0006 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. En la demanda se estimó su valor en seiscientos cincuenta mil Bolívares (BsF. 650.000,00) equivalente a diez mil unidades tributarias conforme a lo previsto en el artículo 31 del CPC cuando lo procedente era acumular las pensiones de un año como lo manda el artículo 36 eiusdem, tanto más cuanto que si bien el arrendador pretende el pago de BSF 650.000,00, y la cantidad que resulte de la indexación, no dice expresamente que tal cantidad la reclame por concepto pago de daños y perjuicios o de las pensiones supuestamente insolutas. En conclusión, a la demanda por desalojo de un inmueble arrendado sin determinación de tiempo le es aplicable lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil según se colige de las sentencias de la Sala de Casación Civil RH-77/2000 y RC-00392/2009. Conforme al artículo 60 del Código de Procedimiento Civil la incompetencia por el valor puede declararse aún de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia. Contra la determinación del Juez declarando su incompetencia sólo procede el recurso de regulación de la competencia dentro del plazo de cinco (5) días después de pronunciada conforme lo dispone el artículo 69 eiusdem. A falta de este recurso la decisión quedará firme sin que le sea dado al Juez declarado competente solicitar de oficio la regulación de la competencia puesto que esto sólo es posible en los supuestos de incompetencia por la materia y por el territorio previstos en el artículo 47 del CPC. Tampoco podrá el Juez Superior que conozca en virtud de un eventual recurso de apelación contradecir lo establecido por el fallo de la primera instancia no impugnado por vía del recurso de regulación de la competencia, pues como dice el artículo 69 del CPC a falta del recurso de regulación de la competencia la decisión quedará firme operando el llamado principio de sumisión tácita al foro tal cual lo explicó la Sala de Casación Civil en su sentencia Nº 24 del 30/1/2008, ratificada en la sentencia RC-00402/2008. Por las consideraciones expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil se declara incompetente para decidir la presente causa ordenando la remisión del expediente a un Juzgado de Municipio el cual deberá dictar sentencia en el lapso indicado en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil conservando validez los actos de sustanciación realizados ante este órgano jurisdiccional. DECISIÓN En mérito de las consideraciones anteriores este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declina la competencia para conocer de la presente causa en un Tribunal del Municipio Heres del Estado Bolívar en razón del valor de la demandada conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Remítase a la URDD para su distribución la demanda por desalojo intentada por el ciudadano JESUS VLADIMIR SANTOS SEOANE, representada por los abogados Jesús Ferrin y Sory Hernández contra la sociedad de comercio MAQUINARIAS DEMAC, C.A. representada por el abogado George Nelson Edwin. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintinueve días del mes de marzo del año dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria Temporal, Abg. Silvina Coa Martínez.- En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo la una y cincuenta y siete de la tarde (1:57 p.m.).- La Secretaria Temporal, Abg. Silvina Coa Martínez MAC/SCM/editsira. Resolución Nº PJ0192011000177.