TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 3 de noviembre de dos mil once
201º y 152º

Asunto: FP02-V-2011-000901
Resolución: PJ0262011000281

Jurisdicción civil
“Vistos sin conclusiones”

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo, incoado por el abogado ROMAN GEORGE AZIZ TUFIC, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 84.072, procediendo en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MARIANITA DE FATIMA TEIXEIRA NOBREGA, JOSE MANUEL TEIXEIRA NOBREGA e ISABEL MARISOL TEIXEIRA NOBREGA, titulares de las cédulas de identidad números 10.572.579, 12.193.150 y 14.410.926, contra la ciudadana ELINOR CORINA PEREZ GARRIDO, titular de la cédula de identidad número 12.598.119, asistida por el abogado JUAN CARLOS SILVA DIAZ, inscrito en el mencionado Instituto bajo el número 92.805, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que sus representados son copropietarios de la totalidad de un inmueble integrado por un edificio situado en la Avenida Bolívar de esta ciudad, construido sobre una superficie aproximada de trescientos noventa y ocho metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (398,96 m2) y un área de construcción de un mil doscientos ochenta metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (1.280,32 m2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo; sur: Su frente, que da hacia la Avenida Bolívar, Este: Con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo, y oeste: Con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo.

Afirma que el referido edificio consta en su planta baja de varios locales comerciales, entre los cuales el local comercial identificado con el N° 2 le fue dado por el antiguo propietario y padre de sus representados, en arrendamiento a la ciudadana ELINOR CORINA PEREZ GARRIDO, para que lo destinara a la puesta en marcha de su fondo de comercio dirigido a la venta de artículos de piñatería y fiestas infantiles, cuya denominación comercial corresponde al nombre de “Party Kids”, mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 8 de mayo de 2002, bajo el N° 32, tomo 51 y el cual tuvo una duración inicial de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato, con un canon inicial de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450), para posteriormente renovársele por el plazo de seis meses más, ajustando el canon de arrendamiento a la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales.

Expresa que luego y con motivo de la venta que hiciera el padre y antiguo propietario del mencionado a sus representados y respetando ellos como nuevos propietarios los derechos de arrendamiento que habría adquirido la arrendataria desde el inicio de la relación arrendaticia, le renovaron el contrato de arrendamiento a través de la copropietaria ISABEL MARISOL TEIXEIRA NOBREGA, mediante contrato escrito privado, con una duración de un año, ajustando el canon de arrendamiento a la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600) que regiría desde el 1° de junio de 2005 y hasta el 1° de junio de 2006, el cual una vez vencido se renovó automáticamente, por lo que si bien comenzó una la relación bajo figura del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, vencido como fue el referido contrato de arrendamiento desde el mes de junio de 2006 y continuando aún así la arrendataria ocupando el inmueble y aceptándolo así tácitamente sus representados, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones establecidas en el contrato excepto las referidas al tiempo de vigencia y el canon de arrendamiento previsto.

Indica que la arrendataria ha venido pagando de manera irregular los cánones de arrendamiento, siendo el último canon convenido por las partes el de la suma de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) mensuales y que se encuentra insolvente con respecto a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2001, motivo por el cual demanda, en nombre de sus representados, a la ciudadana ELINOR CORINA PEREZ GARRIDO en lo siguiente:

Primero: En el desalojo del inmueble que viene ocupando como arrendataria, ya descrito.
Segundo: En pagar la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000) por concepto del pago de las mensualidades debidas por el uso del inmueble arrendado, a razón de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) cada una, contados a partir del mes de diciembre de 2010, más las que se sigan generando hasta el momento de la entrega material y definitiva del inmueble arrendado.
Tercero: En pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y mediante experticia complementaria del fallo.
Cuarto: En entregar las solvencias de los servicios públicos de agua, luz, aseo y teléfono, debidamente al día, o en su defecto, pagar por vía subsidiaria las deudas, multas e intereses generadas por cada una de las empresas prestadoras de dichos servicios y las que se sigan generando hasta la definitiva entrega del inmueble.
Quinto: En pagar las costas procesales.

Se estimó la demanda en la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000)

-II-
De la contestación a la demanda

En la contestación de la demanda, la accionada alegó los siguientes hechos:

Admitió que mantiene una relación arrendaticia con los actores, arguyendo que también es cierto que existe entre ellos una relación comercial desde hace varios años, que consiste en suministrar mercancía y servicios de su empresa con regularidad a los demandantes, por lo cual siempre compensaban el pago del canon de arrendamiento con el pago de las mercancías que se les vendía en su negocio y que aún ellos mantienen deudas con su empresa que en principio debían ser compensadas con el pago de los cánones pendientes, al menos hasta su concurrencia, lo cual no ha ocurrido, pues, debido a las buenas relaciones comerciales que han tenido, las facturas correspondientes se entregaban con retraso.

Por otra parte negó los siguientes hechos:

Que los cánones de arrendamiento se hayan pagado de manera irregular, pues, como ya explicó, entre ellos se aplicaban compensaciones.

Que la ciudadana ISABEL TEIXEIRA NOBREGA haya realizado múltiples visitas a su negocio para cobrar cánones de arrendamiento atrasados puesto que siempre han mantenido buenas relaciones desde hace diez años, tiempo en que ha estado poseyendo el inmueble de manera legítima.

Que tenga el mal hábito de no pagar al día alegando falta de disposición económica y pocas ventas, pues su negocio por algo tiene 10 años en el mismo lugar, precisamente por la solvencia económica.

Que nunca se pusiera al día con los cánones de arrendamiento adeudados.

Que haya estado recibiendo un lucro indebido por estar poseyendo ilegítimamente el inmueble.

Que no haya pagado los meses de diciembre de 2010 y enero a mayo de 2011, ya que su arrendadora ha retenido las facturas de las últimas compensaciones aplicadas.

Que tenga que desalojar el inmueble arrendado y que deba pagar la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000) por mensualidades debidas por el uso del inmueble, los intereses moratorios y las costas procesales reclamadas.

-III-
Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por los ciudadanos MARIANITA DE FATIMA TEIXEIRA NOBREGA, JOSE MANUEL TEIXEIRA NOBREGA e ISABEL MARISOL TEIXEIRA NOBREGA contra la ciudadana ELINOR CORINA PEREZ GARRIDO, fundamentándose los actores en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 hasta mayo del presente año.

Por su parte la demandada alega que no ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora, sino que entre ellos existe una relación comercial, en la cual su empresa (la de la demandada) le suministra mercancía a los actores, compensándose ambas deudas (la de los cánones de arrendamiento con el precio de las mercancías suministradas por la arrendataria a los actores).

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó documento mediante el cual los ciudadanos JOSE DE JESUS TEIXEIRA y MATILDE DE JESUS MOTA DE TEIXEIRA, dan en venta a los hoy actores el inmueble en litigio, e igualmente acompañó el documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el primero de los nombrados y la demandada, documentos estos cuyo análisis considera inoficioso este juzgador, por cuanto la parte demandada expresamente reconoció y admitió la relación arrendaticia existente entre ella y los hoy actores, y como consecuencia de ello la condición de propietario de éstos últimos, teniéndose por cierto que entre la demandada y el ciudadano JOSE DE JESUS TEIXEIRA (antiguo propietario del inmueble arrendado) se pactó un contrato de arrendamiento sobre el local comercial ya identificado, con vigencia de seis meses, desde el 9 de mayo de 2002, con prórrogas sucesivas de un año; siendo la última la convenida en fecha 1° de junio de 2005 hasta el 1° de junio de 2006, comenzando a correr, a partir de esta última fecha (01/06/2006) la prórroga legal de un año, conforme al artículo 38, Literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 1° de junio de 2007. Una vez culminada dicha prórroga legal y ante la permanencia de la arrendataria en el inmueble y la falta de oposición por parte de los arrendadores, dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, para todos efectos de esta causa. Así se establece.

2.- Con relación a la comunicación de fecha 9 de junio de 2003, dirigida por el originario arrendador a la arrendataria, mediante el cual le notifica la renovación del contrato (folio 20), acompañada a la demanda, este Tribunal considera que no tienen relevancia para la resolución de este litigio, ya que, como se afirmó anteriormente, la demandada admitió la relación arrendaticia entre ella y los actores, y en nada coadyuva dicha documental para dicha resolución. Así se establece.

3.- Cursa al folio 21 documento privado de arrendamiento suscrito entre la codemandante ISABEL MARISOL TEIXEIRA NOBREGA y la demandada, el cual no fue impugnado en forma alguna por ésta última, por lo que se tiene por reconocido, a tenor de lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y, en tal virtud, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.363, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

4.- Con respecto a las facturas acompañadas a la demanda a los folios 26 al 32, se observan que son copias “carboncillos” (triplicados) emitidas por la actora, ciudadana ISABEL TEIXEIRA NOBREGA.

Estos documentos son copias de documentos privados, a los cuales, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria le han negado valor probatorio, aún cuando no hayan sido impugnados por la parte contraria, ya que no se les puede dar el mismo tratamiento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil les da a las copias fotostáticas de los instrumentos públicos.

A lo sumo podrían equiparársele a las tarjas para que sean confrontadas con su patrón u original, a tenor de lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, o para solicitar la exhibición de los originales que reposen en manos de la parte contraria.

Por tales razones, al no tratarse de originales de documentos privados, y mucho menos estar suscritos por la parte a quien se le opone sino por la misma parte promovente, en consecuencia, no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

5.- Igualmente acompañó la parte actora, originales de facturas Nros. 0065, 0066 y 0067, emitidas por la ciudadana ISABEL TEIXEIRA NOBREGA (folios 32 y 33), a los fines de demostrar que la parte demandada no ha cancelado los cánones de los meses denunciados como impagados.

Estos documentos, si bien son originales de documentos privados, sin embargo no emanan de la parte a quien se le opone, sino de la misma parte actora, lo que vulnera el principio conocido como “alteridad probatoria”, conforme al cual nadie puede fabricar a su favor su propia prueba sin participación o aprobación de la otra parte. Por tal motivo, no se le otorga ningún valor probatorio a los documentos mencionados. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

La única prueba producida por la parte demandada se trata de una factura N° 0003056, de fecha 29 de abril de 2011, a nombre de una ciudadana de nombre Anita Texeira, emitida por la empresa PARTY KIDS, C.A., por la suma de siete mil trescientos dos bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 7.302,40), por concepto de artículos de fiesta.

Este documento fue producido por la parte demandada los fines de demostrar que los actores son, a la vez, deudores de la arrendataria y oponer la respectiva compensación de deudas.

Sin embargo se observa que el recibo en cuestión es emitido a nombre de una ciudadana de nombre Anita Texeira, de la cual este Tribunal desconoce el vínculo que exista entre ella y los actores, presumiéndose por el apellido, que es pariente de ellos. El número de cédula que aparece en la factura corresponde con el ciudadano JOSE MANUEL TEIXEIRA NOBREGA, parte actora en este proceso, pero el nombre no se corresponde con ninguno de los actores.

Por otra parte se observa que dicha documental no está suscrita por ninguno de los actores sino que dicha prueba proviene solo de la parte demandada, a través de la empresa PARTY KIDS, C.A., que a decir de ambas partes es propiedad de la demandada, vulnerándose así el principio ya mencionado de la “alteridad probatoria” según el cual nadie puede fabricar para su beneficio su propia prueba sin consentimiento o participación de la parte a quien ha de oponerse dicha prueba. Por tales motivos se desecha el documento analizado de la presente causa. Así se establece.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que, en principio, los actores tenían la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostienen tener con la demandada, la cual quedó cumplida, conforme se evidencia de los documentos contentivos del contrato de arrendamiento originario y de la prórroga convencional acompañados a la demanda y de la propia declaración de la parte demandada, realizada en el escrito de contestación, al admitir la relación arrendaticia con los hoy actores, es decir que, ciertamente, entre el ciudadano JOSE DE JESUS TEIXEIRA, padre de los actores, se celebró un contrato de arrendamiento por escrito que se inició en fecha 8 de mayo de 2002, siendo objeto de sucesivas prórrogas convencionales, subrogándose, luego, los actores, como arrendadores, por haber adquirido en propiedad el inmueble en litigio, conforme lo indica el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que habiendo culminado la última de dichas prórrogas en fecha 1 de junio de 2006 continuando la arrendataria en permanencia en el inmueble sin la oposición de los arrendadores, tanto en el lapso de la prórroga legal de un año que culminó en fecha 1 de junio de 2007, como al vencimiento de ésta, el contrato devino a tiempo indeterminado, por haber ocurrido la tácita reconducción conforme lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se declara.

Particular consideración debe hacerse con respecto a los cánones de arrendamiento vigentes durante la relación arrendaticia.

Consta del documento de arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia, que el canon fue fijado en la suma de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450) mensuales y del contrato mediante el cual se prorrogó convencionalmente dicho contrato, acompañado a la demanda se desprende que el mismo fue aumentado, para el periodo del 1 de junio de 2005 a 1 de junio de 2006 a la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600) mensuales.

Ahora bien, la parte actora sostiene que el último canon vigente es por la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500) mensuales. Sin embargo, no consta prueba en autos que demuestre el aumento de dicho canon por esta última suma, ya que las facturas acompañadas por la parte actora para demostrar tal extremo fueron desechados por las razones planteadas en su oportunidad.

Si bien es cierto que la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, sin embargo no admitió expresamente el monto último (Bs. 2.500) señalado por la parte actora, cantidad ésta que debió demostrar la parte actora, en cumplimiento de la carga probatoria señalada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual cada parte debe demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En atención a lo expuesto y ante la falta de prueba del último canon vigente señalado por la parte actora, no le queda otra alternativa a este Juzgador que tomar como último canon de arrendamiento convenido entre las partes, el señalado en la última prórroga convencional pactada entre las partes, conforme al documento privado acompañado por la parte actora en su demanda, es decir que, para los efectos de esta causa, el canon vigente es la suma de seiscientos bolívares (Bs. 600) mensuales. Así se declara.

Así las cosas, probada la existencia de la relación arrendaticia y la obligación de la arrendataria de cancelar los cánones mensuales por la suma indicada (Bs. 600), la carga de la prueba se traslada hacia ésta última, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios señalados por los actores.

Sin embargo, la parte demandada no acompañó ninguna prueba tendiente a demostrar que esté solvente en el pago de los meses de diciembre de 2010 hasta mayo de 2011, ni tampoco que haya deudas correlativas de los actores hacia la demandada con las cuales compensar los cánones adeudados, cuestión por la cual la pretensión de los actores debe prosperar por ser evidente que la arrendataria está insolvente en el pago de los mencionados cánones y, en consecuencia, a juicio de quien decide, la arrendataria incurrió en la causal a) del artículo 34 de la citada ley, por haber dejado de pagar el canon correspondiente a mas de dos mensualidades consecutivas, teniendo los arrendadores el derecho de exigir el desalojo del inmueble, como así efectivamente será indicado en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

En cuanto a la pretensión de la entrega de las solvencias de los servicios públicos de agua, aseo, y teléfono o, en su defecto, el pago de las deudas, multas e intereses generados por cada una de las empresas prestadoras de dichos servicios, este Tribunal observa que la parte actora no hizo una debida especificación de las referidas deudas a los fines de que el Tribunal pueda condenar a la arrendataria a la entrega de tales solvencias o al pago respectivo de dichas deudas, conforme lo ordena el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se estima improcedente tal pretensión. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en atención a lo previsto en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por MARIANITA DE FATIMA TEIXEIRA NOBREGA, JOSE MANUEL TEIXEIRA NOBREGA e ISABEL MARISOL TEIXEIRA NOBREGA contra ELINOR CORINA PEREZ GARRIDO. Así se decide.

En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

Primero: Al desalojo del inmueble (local comercial) distinguido con el número, ubicado en un edificio situado en la Avenida Bolívar de esta ciudad, construido sobre una superficie aproximada de trescientos noventa y ocho metros cuadrados con noventa y seis decímetros cuadrados (398,96 m2) y un área de construcción de un mil doscientos ochenta metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (1.280,32 m2), cuyas medidas y linderos son los siguientes: Norte: con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo; sur: Su frente, que da hacia la Avenida Bolívar, Este: Con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo, y oeste: Con solar que es ó fue del señor Carmelo Palermo y, como consecuencia de ello, a entregárselo a los demandantes, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
Segundo: Al pago de la suma de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600), por concepto de los cánones dejados de cancelar, correspondientes a los meses de diciembre de 2010 a mayo de 2011 (6 mensualidades), a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600), cada canon.
Tercero: Al pago de la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000), por concepto de los cánones dejados de cancelar, correspondientes a los meses de junio de 2011 a octubre de 2011 (5 mensualidades), a razón de seiscientos bolívares (Bs. 600), cada canon.
Cuarto: Al pago de los intereses moratorios generados por las cantidades arriba condenadas a cancelar, las cuales serán calculadas desde la fecha de sus respectivos vencimientos hasta la fecha del pago efectivo de las mismas, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, las serán calculadas a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, como lo indica el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los tres (03) días del mes de noviembre del año dos mil once (2.011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez.,

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria

Abg. Helene lanz Golding

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
La Secretaria

Abg. Helene Lanz Golding