REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil de Ciudad Bolívar
Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Ciudad Bolívar, 12 de diciembre de 2012
202º y 153º
Asunto: FP02-V-2012-001695
Resolución Nº: PJ0262012000293
Vista la anterior demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por SONNY URIN ARCILA, titular de la cédula de identidad Nº 20.263.284, asistido por los abogados JUAN CARBALLO y VICTORIA ARAUJO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 75.272 y 113.155, contra JOSE RAFAEL VERA, titular de la cédula de identidad número 8.869.607, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la misma observa:
La parte actora alega en su demanda que en el mes de abril de 2011 celebró un contrato verbal de arrendamiento sobre un local comercial de su propiedad con JOSE RAFAEL VERA, acordando un canon mensual de ciento doce bolívares (Bs. 112) hasta marzo de 2012 y doscientos veinticuatro bolívares (Bs. 224) desde abril de 2012, pero que el arrendatario ha dejado de cancelar el respectivo canon desde el mes de septiembre del presente año, motivo por el cual demanda la resolución del contrato, solicitando el desalojo del local arrendado y los daños y perjuicios respectivos.
Como puede observarse, el actor demanda la resolución del contrato y a la vez pide el desalojo del bien arrendado, presentando dichas acciones diferencias propias que hacen inadmisibles acumularlas en un mismo libelo.
En este sentido, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
5.1 DIFERENCIAS
a. Según la duración del contrato
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla culquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler
La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación
El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
Como puede observarse, ambas acciones (resolución y desalojo) presentan diferencias que hacen inadmisible acumular en un mismo libelo, la resolución y el desalojo, o demandar el desalojo fuera de las causales previstas en la ley, o demandar la resolución en un contrato a tiempo indeterminado si la causa se subsume en una de las previstas en el citado artículo 34.
En el sub iudice se observa –como ya se indicó previamente- que el actor demanda la resolución del contrato verbal de arrendamiento convenido con el arrendatario, fundamentándose en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes se septiembre de 2012 e igualmente acumula a esta acción la de desalojo del inmueble arrendado, siendo éstas acciones incompatibles si se trata de la causal de falta pago de los cánones, por cuanto si el contrato es a tiempo indeterminado sólo procede el desalojo, como lo prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; mientras que si es por tiempo determinado la acción procedente es procede es la resolución del contrato a tenor del artículo 1.167 del Código Civil
Igualmente se observa que el actor no especifica si el contrato verbal fue convenido a tiempo determinado o indeterminado.
Si se trata de un contrato verbal a tiempo indeterminado, no es admisible demandar la resolución del contrato de arrendamiento, pues, como lo estipula el mencionado artículo 34, si el contrato es a tiempo indeterminado y se fundamenta en la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, sólo se puede demandar el desalojo, mas no la resolución del mismo e igualmente, por las razones expuestas, si el contrato es a tiempo determinado, no es admisible demandar el desalojo.
El citado artículo 34, en su encabezamiento, dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, consagrando entre estas causales la falta de pago de dos mensualidades consecutivas (ordinal a).
Es decir, que la mencionada Ley sólo prevé la posibilidad de demandar el desalojo en aquellos casos en que el contrato lo sea a “tiempo indeterminado”, ya sea verbal o por escrito y se fundamente la demanda en alguna de las causales de desalojo previstas en el citado artículo 34, entre ellas la falta de pago de dos cánones de arrendamientos consecutivos.
Como puede observarse, ambas acciones (resolución y desalojo) presentan diferencias que hacen inadmisible acumular en un mismo libelo, la resolución y el desalojo, o demandar el desalojo fuera de las causales previstas en la ley, o demandar la resolución en un contrato a tiempo indeterminado si la causa se subsume en una de las previstas en el citado artículo 34.
En el presente caso se observa que la parte actora demanda la resolución del contrato verbal de arrendamiento, fundamentándose en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de septiembre de 2012 e igualmente acumula a esta acción la de desalojo.
En consecuencia de ello, al tratarse de dos pretensiones incompatibles, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de resolución de contrato verbal de arrendamiento y desalojo, interpuesta por SONNY URIN ARCILA contra JOSE RAFAEL VERA. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez,
Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria
Abg. Helene Lanz Golding
La anterior decisión interlocutoria fue publicada en su misma fecha, siendo las once y quince minutos de la mañana (11:15 a.m.).
La Secretaria
Abg. Helene Lanz Golding
|
