REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 3.326- 2011.- Motivo: DESALOJO.- La presente litis se inicia cuando los profesionales del derecho, ciudadanos POMPILIO ARDILLA RODRIGUEZ y MARCOS OQUENDO SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.606.257 y 3.774.917, respectivamente e Inscritos en Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 37.930 y 24.146, respectivamente, y de este domicilio, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos YUSSEPPE FARRUGGIO FEDELE, JOSEFINA FARRUGGIO FEDELE, LUISA FARRUGGIO FEDELE, titulares de las cédulas de identidad N° 7.805.583, 7.714.292 y 10.415.487, respectivamente, incoaron formal demanda contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, de nacionalidad Española, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N° E-81.938.780, debidamente representado por el profesional del derecho, ciudadano GIOVANNI JALAMBI PAEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.036, con motivo del DESALOJO, estimada la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 130.000,oo). Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 16 de Febrero de 2.011, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano, JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, en fecha 23 de Febrero de 2.010, el alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado y a tales fines en fecha 13 de Abril de 2.011, el alguacil de este Juzgado estampó diligencia informando la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada, en fecha 13 de Abril de 2.011, el apoderado Judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó se libren carteles de citación a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y a tales fines este Tribunal en fecha 14 de 2011, ordenó mediante auto se librarán los carteles solicitados, en fecha 10 de Mayo de 2011, se agregó a las actas respectivas los Carteles de citación, en fecha 18 de mayo de 2011, la secretaria de este tribunal dio cumplimiento a la última formalidad establecida en el articulo 223 del Código de Procedimiento civil, en fecha 20 de Junio de 2011, el apoderado judicial de la parte actora solicitó a este Tribunal el nombramiento del defensor Ad-Liten a la parte demandada; en fecha 23 de Junio de 2011, este tribunal designó como defensora Ad-Liten a la profesional del derecho, ciudadana YANMEL RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el N° 114.943, a tales efectos en fecha 29 de Junio de 2.011, la Defensora Ad-Litem estampó diligencia aceptando el cargo sobre ella recaído, consecuencialmente en fecha 30 de Junio de 2011, la parte accionante estampó diligencia solicitando se libraran los recaudos de citación a la Defensora Ad-Litem, en tal sentido en fecha 08 de Julio de 2011, el Alguacil de este Tribunal diligenció informando haber recibido los emolumentos para gestionar la citación de la demandada, en fecha 12 de Julio de 2011, el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, de nacionalidad Española, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N°. E-81.938.780, debidamente representado por el profesional del derecho, ciudadano GIOVANNI JALAMBI PAEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 24.036, mediante diligencia se da por citado, notificado y emplazado para todas y cada uno de los actos del proceso, en fecha 14 de Julio de 2011, el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, en su carácter de parte demandada, presentó escrito de Contestación, en fecha 18 de Julio de 2011, abierto el juicio a pruebas solo la parte actora presentó escrito de prueba que fue admitido 22 de julio de 2.011, en fecha 29 de Noviembre de 2.011, la parte demandada presentó escrito impugnando la experticia realizada, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora ser propietaria de un inmueble o local comercial ubicado en la Calle 96 antes Ciencia N° 77-77, Casco Central diagonal a la Iglesia Santa Bárbara, Distinguido como local N° 2 del centro Comercial la Balandra, jurisdicción de la Parroquia Bolívar Municipio Maracaibo del Estado Zulia, consta de área de superficie de ochenta y siete metros cuadrados (87mtys2) y sus linderos son los siguientes Norte: Colinda con local N° 1 de nuestra propiedad, Sur: Colinda con el local N° 3, Este: Colinda con local N° 8 y Oeste: Colinda con calle 96 antes ciencia y diagonal a la iglesia Santa Bárbara con vía pública interna dicho inmueble le pertenece según documento autenticado por ante la notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de Junio de 1994, bajo el N° 57, Tomo 97, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y posteriormente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 06 de abril del año 1998 el ciudadano CALOGERO FARRUGGIO SERGIO, venezolano, mayor de edad casado titular de la cédula de identidad N° 7.828.507 y de este domicilio , celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, de nacionalidad española, mayor de edad, comerciante y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, titular de la Cédula de identidad N° E-81.938.780, como se evidencia en el contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo de fecha 26 de abril de 1988, bajo el N° 177, tomo 2, de los libros de documento Reconocido llevado por esa Notaría. Alega la parte accionante que actualmente el ciudadano JOSÉ ANTONIO DE MIGUEL FLORES, es venezolano, por Naturalización y titular de la cédula de Identidad N° 17.070.403, como se evidencia de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Expediente 1238, dicho Contrato de Arrendamiento esta vigente con ciertas transformaciones que se le han hecho en forma verbal entre sus representados y el demandado, en lo que se refiere al canon de arrendamiento mensual, que no es el mismo con que el demandado contrato, ya que las demás cláusulas de dicho contrato están vigentes. Alega la parte actora que por negligencia y omisión por parte del Arrendatario, de no haber realizado las reparaciones menores y mayores que necesitaba dicho local, como lo establece la cláusula Quinta del antes mencionado Contrato de Arrendamiento, y el descuido total del mantenimiento de las estructuras de dicho local, lo cual presenta un abandono, deterioro y ruina que pone en peligro las vidas de las personas que frecuentan dicho local y sus alrededores, ya que en cualquier momento se puede caer su estructura, como se evidencia de las inspecciones Oculares realizadas al respecto:1) Por el Cuerpo de Bombero del Municipio Maracaibo, de fecha 18 de Junio de 2010, emanada de la Dirección de Prevención, Fiscalización e investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos y realizada por el Cabo 2do (B): Licdo, YORBIN ALVARADO y el Cabo 2do (B): ERICK GONZALEZ, el inmueble situado en la antigua calle Ciencia hoy calle 96 con Av 7, distinguido con el N° 7-77, en Jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y donde observaron que el techo de dicho edificio presenta deterioro en las vigas que lo soportan y cambios en los niveles normales del techo situación que puede incrementarse progresivamente y aumentar los niveles de vulnerabilidad estructural existente y que en cualquier momento puede derrumbarse y ocasionar una tragedia, para mejor ilustración se anexo la inspección Judicial practicada por ante Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15 de de Noviembre de 2010, acompañada por un practico Asesor el ciudadano JOSE ALBERTO ZUNIAGA PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.838.628,en dicha inspección se notificó al demandado. En dicha inspección el Tribunal con la asistencia del practico observó lo siguiente: 1) En la parte frontal y exterior del inmueble antes descrita la pared y el friso esta totalmente deteriorada y las acometidas e instalaciones eléctricas no cumplen con la normativa vigente.- 2) En el interior del inmueble el Tribunal observa: Que las acometidas e instalaciones se encuentra totalmente deteriorada y no cumplen con las normativas vigentes, el techo se encuentra totalmente deteriorado y los elementos estructurales están fracturados, las paredes y frisos de la parte interna del inmueble se encuentran totalmente deterioradas y el local presenta mucha humedad y la estructura general se encuentra en estado de ruina y en cualquier momento se derrumba causando un accidente o males mayores, como se evidencia de la inspección antes mencionada y que se anexa a el libelo. Asimismo alega la parte actora que para evitar males mayores por las razones expuestas de que en el local puede haber una tragedia, sino se siguen las recomendaciones hechas por el cuerpo de Bombero en el informe Técnico enviado a la Econ. María Alejandra Jover, Directora del SIEM, de fecha 14 de julio de 2010. Por su parte el demandado Niega, rechaza y contradice el no haber efectuado las reparaciones menores y mayores. Del mismo modo niega, rechaza y contradice que el local este abandonado deteriorado y en ruina.- Así mismo niega, rechaza y contradice que el local ponga en peligro la vida de las personas que frecuenten dicho local. De la misma manera niega, rechaza y contradice que en cualquier momento se vaya a caer la estructura del local. Impugna, desconoce el accionado la inspección Ocular extralitem, de fecha 15 de Noviembre de 2010, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo del Estado Zulia, por las siguientes razones: La naturaleza de la inspección Ocular es sumamente limitada, es decir esta sujeta especialmente al servicio de la vista sobre los hechos que se inspecciona en consecuencia en la inspección no se puede extender a hacer apreciaciones, ni aplicar conocimientos técnicos ni científicos sobre los hechos. Alega la parte demandada que la inspección no permite hacer APRECIACIONES sobre HECHOS por que la misma Norma del artículo 1429 del Código Civil lo establece expresamente ARTICULO 1429: El reconocimiento o inspección Ocular Sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales” Alega el demandado que en la inspección cuando el Juez se hace acompañar de un asesor, que tiene la apariencia de perito, la ley no le atribuye ni le reconoce tal carácter, y mucho menos le reconoce valor como medio de prueba cuando el asesor nombrado como en el presente caso se identifica como el ciudadano JESUS ALBERTO ZUNIAGA PEREZ, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad 3.838.628 (sin acreditar ninguna profesión Universitaria o técnica) declara al particular SEGUNDO Y QUINTO señalando este en la Inspección textualmente lo siguiente en el particular: SEGUNDO Y QUINTO: “El Tribunal con la debida asistencia del practico, deja constancia que las instalaciones eléctricas de la parte interna del inmueble se encuentra totalmente deterioradas, las acometidas e instalaciones eléctricas de esta parte no cumplen con las normativas vigentes, el techo se encuentra totalmente deteriorado y los elementos estructurales están fracturados; las paredes frisos de la parte interna se encuentran totalmente deteriorado, el local presenta mucha humedad y la estructura general se encuentra en estado de colapso.” Estas palabras finales “ y la estructura general se encuentra en estado de colapso” Son APRECIACIONES realizadas sobre los hechos que vió y observó el asesor en consecuencia este asesor violó la misma norma arriba transcrita, por que este asesor al sacar conclusiones y apreciaciones le imprime a la Inspección su ELEMENTO SUBJETIVO como si fuera un experto, sin estudios técnicos o científicos, cuando la misma norma lo prohíbe no lo permite, pues este elemento Subjetivo de apreciación vicia de Nulidad dicha Inspección. En el presente caso la demanda se fundamenta y una DEMOLICIÓN que obligatoriamente para determinarla necesita de una EXPERTICIA para que los expertos con sus CONOCIMIENTOS TECNICO Y CIENTIFICOS det6erminen con CERTEZA TECNICA la necesidad absoluta irrefutable de DEMOLER EL TECHO del local o el local mismo. En consecuencia el asesor nombrado por el Tribunal al declarar en la Inspección sus APRECIACIONES no solamente VIOLA el artículo 1429 del Código Civil sino que DESNATURALIZO el objeto principal de la Inspección Ocular , pues en esta Inspección el practico solo debe aplicar el sentido de la vista solo se debe limitar a mirar observar lo que esta a la vista y exponer lo que ven sus ojos en la estructura del techo(por ejemplo el techo en la parte superior le falta pared, que la pared esta rota o quebrada) pero jamás puede sacar APRECIACIONES SOBRE HECHOS QUE NECESITEN DE UNA EXPERTICIA como en el presente caso. Asimismo que en el caso de que este asesor si pudiera hacer APRECIACIONES SOBRE LOS HECHOS ¿Pregunto este Asesor con CON SOLO MIRAR la estructura puede determinar que la misma se encuentra en ESTADO DE COLAPSO sin aplicar ningún conocimiento TECNICO ni CIENTIFICO?. Ni siquiera con las fotos tomadas en el lugar nadie podía determinar la necesidad absoluta e irrefutable de DEMOLER EL TECHO del local, a todo evento pudiera apreciarse que el mismo solo necesita una simple reparación común, Todos sabemos y conocemos a través de las máxima de experiencia que para determinar la DEMOLICION del techo o de un local es absolutamente necesario la práctica de una EXPERTICIA solicitada por el demandante ante este Tribunal para que sean los expertos quienes determinen con CERTEZA TECNICA la necesidad absoluta irrefutable de DEMOLER EL TECHO del local o el local mismo. Por otra parte en la Inspección NO JUSTIFICA LAS CIRCUNSTANCIAS DE HECHO que puedan hacer desaparecer los hechos señalados en la inspección o que los hechos puedan modificarse con el transcurso del tiempo tal como lo establece el mismo artículo 1.429 del Código Civil, pues ya la Jurisprudencia ha establecido la necesidad de que la Inspección Ocular debe de cumplir con las misma premisas establecidas en el mismo artículo 1429. Es decir la jurisprudencia ha establecido que se determine o se declare en la Inspección LAS CIRCUNSTANCIAS o SE HAGA CONSTAR QUIE LOS HECHOS PUEDAN DESAPARECER O MODIFICARSE CON EL TRANSCURSO DEL TIEMPO Jurisprudencia J.T.R Corte Superior Segunda D.F y E.M Sent 22-10-63 tomado de ARCAYA M. Ob Cit Tomo 111.417 y ratificada por la Jurisprudencia reciente emanada del Tribunal Supremo de Justicia. Y estas razones de Circunstancias no están EXPUESTAS O SEÑALADAS EN LA INSPECCIÓN. Impugna, desconoce el demandado el INFORME TECNICO N° 0118-10 DE FECHA 14 DE Julio de 2010 emanada de la dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación del Instituto Autónomo de Bomberos del Estado Zulia (SIEM) PUES DICHO INFORME SE REALIZO POR LA PARTE EXTERNA (afuera) DEL INMUEBLE, Por que los bomberos no tuvieron acceso al interior del local tal como lo señala en el informe en consecuencia no pudieron inspeccionarlo ni mirar el techo por dentro, ni observarlo para determinar las situaciones reales o el estado físico del techo del local. Y sacar la conclusión alegre de que el techo se encuentra en peligro de derrumbarse o desplomarse, para poder determinar y concluir la necesidad de demoler el techo del local por que este pudiera derrumbarse y causar daños a cualquier persona que este en el local al momento del derrumbe todo es una mentira o imaginación por que a través de las paredes no se puede ver su estado físico para dar tan SUBJETIVA recomendación. Señala la parte demandada que los Inspectores de Obra OSNARDO CANO y CLAUDIO MORA en el informe señalaron “que observaron filtraciones en el techo y las paredes del local, las vigas que la soportan se están deteriorando progresivamente”, estos dichos no son ciertos, pues evidentemente este INFORME esta viciado por que sus observaciones y recomendaciones tienen impreso el ELEMENTO SUBJETIVO de los inspectores pues afirman esas recomendaciones sin establecer en el informe los estudios técnicos y científicos que aplicaron para tener la certeza para p0der dar esa recomendación ni tampoco agregaron el informe las credenciales de peritos o técnicos en la materia profesionales Universitarios o Técnico, pues estos asesores saben, conocen y todos conocemos que para determinar si es necesario y pertinente DEMOLER EL TECHO habría que hacerle una EXPERTICIA y que sean los EXPERTOS nombrados por ante este Tribunal los que determinen si existen filtraciones en el techo y las paredes del local y las vigas que soportan se están deteriorando progresivamente, tal y como lo afirma de manera SUBJETIVA los supuestos inspectores por que es ABSURDO que con solo mirar el techo del local por fuera, estos pudieron determinar SIN CERTEZA TECNICA NI CIENTIFICA la necesidad absoluta irrefutable de DEMOLER EL TECHO del local. Alega la parte demandada que por las razones antes expuestas es por lo que NO DEBEN SER VALORADAS la inspección Ocular y el Informe emitido por el Cuerpo de Bomberos del Estado Zulia, como medio de prueba en la sentencia definitiva.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE 1.- Invoca el merito favorable que arrojan las actas a favor de su representado, según el principio de la Comunidad Procesal, con respecto a estas invocaciones este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente: “… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…” Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.- 2.- Promueve e insiste en la validez de la inspección Ocular o Judicial realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 15 de noviembre de 2010 y acompañado por un práctico asesor el ciudadano JOSE ALBERTO ZUNIAGA PEREZ y donde el practico presento su informe de acuerdo a lo establecido en el Artículo 476 del Código de Procedimiento Civil, prueba ésta que será analizada en la parte motiva de la presente sentencia. Así se establece.- 3.- Promueven prueba de informe al Colegio de Ingeniero de Venezuela, comunicación a la cual comunican: “Omissis…. Certificamos la información que reposa en la Base de Datos de Miembros del Colegio de Ingenieros de Venezuela: ING. ZUNIAGA PEREZ JOSE ALBERTO: Cédula de Identidad Nro. 3.838.628 Egresado de la Universidad: Santa Maria Especialidad: Civil Fecha de Grado: 11/06/1.993 Fecha de Inscripción: 25/10/1993 Nº CIV: 89.945 Adscrito a: Centro de Ingenieros del Áerea Metropolitana (CIAM). Dirección: Montalbán 2-Carcas Teléfonos: 0212.442.25.63”, comunicación a la cual se le otorga todo el valor probatorio que del se emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil.- Así se Decide.- 4.- Promueve prueba de experticia de acuerdo a lo establecido en el Artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, prueba ésta que será analizada en la parte motiva de la presente sentencia. Así se establece.- 5.- Promueve prueba de información al Cuerpo de Bomberos de Maracaibo del Estado Zulia, en la cual anexan comunicación de fecha 18 de Junio de 2.010 e informe técnico de fecha 14 de Julio de 2.010, las cuales indican: Comunicación de fecha 18 de Junio de 2.010 indica: “Alcaldía del Municipio Maracaibo Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo Dirección de Prevención, Fiscalización e investigación de Siniestros. Nro. 0188-10 Maracaibo, 18 de Junio del año 2.010 Ciudadana: Econ. María Alejandra Jover Directora del SIEM Su Despacho. Por medio de la presente, hacemos de su conocimiento que se designo al C/2do. (B); Lcdo. Yorbyn Alvarado y al C/2do. (B): Erick González, funcionarios adscritos a esta Dirección, para realizar inspección ocular en una edificación, ubicada en la antigua calle Ciencias hoy calle 96 con Av. 7, Nº 7-77, Parroquia Bolivar del Municipio Maracaibo, con el fin de establecer las condiciones de peligro que presenta la estructura física de dicha edificación, como resultado de la inspección realizada se pudo observar que el techo de la edificación, presenta deterioro en las vigas que lo soportan y cambios en los niveles normales del techo situación que puede incrementar progresivamente y aumentar los niveles de vulnerabilidad estructural existente, lo que pudiera atentar en un momento imprevisto contra la integridad física de sus ocupantes. Ante tales circunstancias, solicitamos la inspección correspondiente por parte de personal técnico de ese Organismo a fin de que se efectúe el chequeo respectivo de la de los componentes estructurales de ese entorno, principalmente a las colindantes…. (Omissis)” Informe Técnico En atención a comunicación Nº 0188-10 de fecha 18 de Junio de 2010, emanada de la Dirección de Prevención e Investigación del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos, donde solicita inspección a una Edificación ubicada en la antigua Calle 96 (Ciencias) con Av. 7 No. 7-77, jurisdicción de la parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo, al respecto le informo: En inspección realizada por los inspectores de obras Osnardo Cano y Claudio Mora, a la parte superior y externa de la edificación, ya que se permitió el acceso al local No. 02, donde se observó el manto y las tejas en pésimas condiciones, el cableado eléctrico dispuesto de manera improvisada sobre el techo y otro cableado de alta tensión aproximadamente a 15 cm. De la estructura de la fachada principal la cual se observa con deterioro por falta de mantenimiento preventivo. De igual manera se observo filtraciones en el techo y la paredes del local, las vigas que soporta el mismo se están deteriorando progresivamente. RECOMENDACIONES: Se recomienda sustituir el techo en el área afectada de la edificación, por uno de estructura liviana. Solicitar a Enelven la reubicación del cableado eléctrico, ubicado a escasa distancia de la estructura de la edificación. Coordinar con el C.R.U. la remodelación de la fachada principal, por encontrarse la edificación en el casco central de la ciudad… (Omissis)”, comunicación a la cual se le otorga todo el valor probatorio que del se emana de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se Decide.- MOTIVACION PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, y al respecto se aprecia de las actas procesales que durante la relación arrendaticia se suscribió contrato de arrendamiento entre el ciudadano CALOGENO FARRUGGIO SERGIO como Arrendador y el ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, como Arrendatario: de fecha 26 de Abril 1.988, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 177, Tomo 2, y al efecto del mismo se desprende de su cláusula Tercera: “La duración de este Contrato será de Un (1) año, contado a partir del día Primero (1º) de Febrero del año en curso, prorrogable a voluntad de “EL ARRENDADOR”, quien tiene un plazo de Quince (15) días, antes del vencimiento del plazo del contrato o de la prorroga que esté corriendo, para manifestar por escrito a la otra parte, su voluntad de darlo por terminado”, de lo cual se infiere que la voluntad de las partes era mantener un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y en caso de que el arrendador no quisiera seguir con el contrato de arrendamiento, debía notificar con quince días antes del vencimiento. Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis). PRORROGA AUTOMATICA CON INDICACION DE PRORROGAS SUSECIVAS.- Se trata de la posibilidad que tienen los intervinientes en la relación arrendaticia de convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, el contrato continúe no solo por el tiempo mas en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas sin solución de continuidad, como puede observarse en la praxis con algunas posibilidades orientadas a la continuación de esa relación tal como ocurre en estos casos: 1.- Que el contrato al solo vencimiento de cada plazo continuara por otro plazo determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados. 2.- Que la prórroga tenga lugar siempre y cuando dentro de determinado tiempo y antes del vencimiento del plazo de que se trate, alguna de las partes no notifique a la otra la no continuación de la relación… (Omissis). En el segundo caso propuesto, como la prorroga esta sometida a la condición (Art. 1.197, CC) de que cualquiera de las partes notifique a la otra la no continuación de la duración del contrato, si esa notificación se produce, la relación no concluye al vencimiento del tiempo previsto, pues el arrendatario tiene el derecho a la prórroga legal. ¿ y si el contrato se estipula que el derecho, de la no continuación, corresponde únicamente notificarlo o ejercérselo a una de las partes, con exclusión de la otra? En este caso es de considerar que tal cláusula o deposición carece de eficacia pues la obligación que se contrae bajo la condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que ha obligado, es nula (Art. 1.202 CC); en cuya situación es compresible que la prorroga del contrato se producirá indefectiblemente, en el caso propuesto, a pesar de la notificación de no prorrogar que el aparente beneficiario de la misma efectuare. Nos parece diferente cuando las partes en el contrato han previsto que cualquiera de las mismas puede impedir la prórroga de la duración comunicando a la otra la no prórroga, antes de que la misma se realice, en cuyo caso la disposición será eficaz por tratarse de un derecho reciproco.... (Omissis)”. Así mismo se trae a colación lo dispuesto en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo. Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión. Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”. De igual manera se trae a colación lo dispuesto en los artículos 20 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen: Artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… (Omissis)”. Así mismo al respecto del artículo 20 el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero establece lo siguiente: .... (Omissis) Requisitos para la aplicación del Art. 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos: a. Que exista una relación de arrendamiento Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Como se observa, la relación tiene que ser consensual al tenor del artículo 1.579 del Código Civil que conceptúa lo que es el arrendamiento, es decir, que la misma sea el resultado del acuerdo de arrendador y arrendatario, pues se trata de aquella relación que nace sólo consensos; bilateral o sinalagmática en cuanto a que su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, tratándose que esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose de no ser una relación aleatoria; y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo (desde que la relación nace sólo consensos, la misma se mantiene interrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo coforme a la ley), continuo (por la misma razón de relación en donde las partes a cada momento se supone que están cumpliendo las obligaciones a cargo de cada una de las mismas), fluyente (debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso o goce, con fundamento en el principio según el cual “Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día”, 552, CC); no instantáneo, (pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico); de carácter temporal (pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada (arts. 267, 365, 598,1.580, 1.581, 1.582, entre otros, CC; así como 578 y 579, CPC). b. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado Establece la norma en comento que “el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados”, y los “términos pactados” se comprende no sólo como acuerdo obligatorio de recíprocas voluntades, sino también que las obligaciones insurgentes se conozcan sin dificultad por ser específicas y concretas, pues de otra manera habrá dificultad por el adquirente de conocer a qué está obligado. ¿Cómo puede el adquirente conocer el tiempo y el precio si los mismos no constan de modo cierto en una relación escriturada de fecha anterior al traslado o enajenación del inmueble arrendado? Y los “términos pactados” no guardan, por tanto, relación únicamente con el precio y goce, sino también con las demás obligaciones correlativas y reciprocas que han podido concertarse comprendiendo asimismo la duración de la relación pactada. La obligación del adquirente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque no se serio de tal manera, no se entiende cómo es que el adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada; pero que, no obstante, aun cuando escriturada el tiempo de duración puede ser indeterminado, en cuyo caso el adquirente no podrá ponerle término a la relación sino únicamente a través de alguna de las formas o medios contenidos en LAI, como lo contempla el artículo 20 en comento, Sin embargo, en relación con el tiempo de duración habrá que interpretarlo dentro de las limitaciones establecidas en la ley. c. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser válido, en cuanto a transmitir la propiedad del mismo. Si el mecanismo traslativo utilizado no ha transmitido de manera perfecta la propiedad del inmueble arrendado, es de admitir que no se produjo tampoco la transmisión de la relación arrendaticia, y la transmisión de la propiedad sin vicios o defectos depende de modo esencial de la capacidad del transmitente, que posibilite el cambio de estado de su derecho, aun cuando también que ese traslado (venta, dación en pago, permuta, remate, donación, ejecución, entre otros) se haya realizado de conformidad con la ley. d. No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación Consideramos que así puede entenderse, pues el artículo 20 de LAI contempla que “Si durante la relación arrendaticia”, con lo cual no queda alguna duda se trata de una relación preexistente al acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar del inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio, sin importar que se encuentre en posesión al tiempo de la enajenación. Si el adquirente ha asumido, frente al arrendador enajenante, las obligaciones de éste, la enajenación, en tal caso, produce de modo inevitable la transmisión de la relación arrendaticia, aunque se efectúe antes de haberse entregado el inmueble al inquilino. El adquirente y las obligaciones preexistentes ¿El comprador o adquirente del inmueble podrá reclamar al arrendatario los alquileres vencidos y no pagados con anterioridad a la compraventa, a menos que no se haya producido la cesión de ese crédito? ¿El comprador podrá legalmente solicitar el desalojo en contra del arrendatario, o pedir la resolución del contrato alegando aquella falta de pago? El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la obligación arrendaticia en los mismos términos pactados”, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (Ord. 2° Art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso Jacto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario; y al tratarse de una relación sinalagmática, las obligaciones, en principio, se mantienen de conformidad con los términos de la relación transmitida, pero creemos que sí en cuanto a la duración del contrato, goce y pago del precio arrendaticio, esencialmente, pues no toda estipulación entre arrendador y arrendatario se transmiten ipso facto en beneficio del nuevo adquirente a menos que entre los tres se haya convenido la total transferencia. Existe determinadas obligaciones arrendaticias que aun cuando han sido celebradas únicamente entre el arrendador y determinado arrendatario, no obstante debido a especiales circunstancias deben forzosamente continuar con otra u otras personas aparentemente ajenas a esa relación primigenia u originaria. Ello ocurre en algunos casos como los siguientes: a) Subrogación arrendaticia mortis causa Esta aparece cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario (Art. 1.603, CC). Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia especialmente continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquél y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos, según el orden de suceder. Para la duración del contrato, en cualesquiera de los casos mencionados, rigen los mismos principios aplicables tal y como si la relación arrendaticia todavía existiere celebrada directamente entre arrendador y arrendatario”. Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora lo siguiente: En primer lugar del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano CALOGENO FARRUGGIO SERGIO como Arrendador y el ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES, como Arrendatario: de fecha 26 de Abril 1.988, por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 177, Tomo 2, y al efecto del mismo se desprende de su cláusula Tercera: que la duración sería de Un (1) año, contado a partir del día Primero (1º) de Febrero de 1.988, prorrogable a voluntad de “EL ARRENDADOR”, quien tiene un plazo de Quince (15) días, antes del vencimiento del plazo del contrato o de la prorroga que esté corriendo, para manifestar por escrito a la otra parte, su voluntad de darlo por terminado, contrato de arrendamiento que se aprecia al no ser tachado de falso por ninguna de las partes, el mismo merece todo el valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- En segundo lugar: que la parte actora alude ser propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de Junio de 1.994, anotado bajo el Nº 57, Tomo 97, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría y protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 26 de Abril de 1.998, anotado bajo el Nº 2, Protocolo 1º, Tomo 12, lo cual se traduce que como compradores o adquirentes del inmueble se subrogan en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad, tal y como lo dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. Así se Establece.- y En tercer lugar que de las actas procesales no se desprende comunicación o notificación alguna por parte del arrendador, tal y como contempla la parte infine de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento existente entre las partes, a fin de dar por terminada la relación arrendaticia en forma convencional, lo que hace que la relación arrendaticia existente continúe siendo a tiempo determinado, por estar en curso una prórroga convencional desde el 01 de Febrero de 2.011. Así se Establece.- Ahora bien en lo que respecta a la pretensión formulada por la parte demandante la misma referida al Desalojo por cuanto el inmueble objeto de la relación arrendaticia debe ser objeto de reparaciones que ameritan su desocupación, esta Juzgadora cree conducente traer a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor Gilberto Guerrero Quintero, el cual indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).- La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis). La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. “En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI). Desalojo y cobro de pensiones insolutas. Según el artículo 34 de LAI: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….). Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo. ¿Es ese el sentido de la citada norma? Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble… Omissis)…” Ahora bien observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en cuanto a la naturaleza de la relación arrendaticia existente, en el sentido de que la misma es a tiempo determinado por cuanto se encuentra vigente una prorroga contractual desde el 01 de Febrero de 2.011, por cuanto el arrendador no ha realizado por escrito manifestación alguna de dar por terminado contractualmente con el contrato de arrendamiento existente, tal y como lo prevé la parte final de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, tal situación hace inaplicable las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que estas causales solo son procedentes en caso de Desalojo, y como quiera que el desalojo solo es aplicable a los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, y como no es este el caso, ya que el contrato de arrendamiento existente es a tiempo determinado, es por lo que para el demandante las acciones que le son procedentes para ponerle finalización a la relación arrendaticia son el cumplimiento o la resolución del contrato en cuanto sean aplicables derivadas de algún incumplimiento por parte del arrendatario, más no el desalojo por cuanto el contrato de arrendamiento o la relación existente no es a tiempo indeterminado. Así se establece.- Ante esta circunstancia de que la parte actora incuó demanda por Desalojo y no por Cumplimiento o Resolución de Contrato de Arrendamiento, es importante destacar lo siguiente, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló: “Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal. Y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.” …(Subrayado del Juzgado). Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló: …”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal. Señala además dicho fallo que: …”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …” Continúa dicho fallo: … “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide….” De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo determinado por estar en curso una prórroga contractual desde el 01 de Febrero de 2.009, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Cumplimiento o la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y no el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto esta vía está permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expusieron, por cuanto se vería afectada la otra parte por no poder defenderse, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que a todas luces se configura la improcedencia de la pretensión efectuada por la accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con el demandado. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO incuó los abogados Pompilio Ardila y Marcos Oquendo en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos Yusseppe Farruggio, Josefina Farruggio y Luisa Farruggio, contra el ciudadano JOSE ANTONIO DE MIGUEL FLORES.- Así mismo no hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintidós (22) días del mes de febrero de 2.012. Años: 200º de la Independencia y 153º de la Federación.- La Juez.- ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.- La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) minutos de la tarde y se libró boletas de notificación. La Secretaria.- ABOG. NORIBETH H. SILVA P.