TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito
de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 16 de julio de 2012
202° y 153°

RESOLUCIÓN: PJ0252012000218

ASUNTO FP02-V-2010-001174

PARTE DEMANDANTE:
LUISA PANCHITA BATISTA BONALDE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad Nº 3.024.309.

APODERADO ACTOR:
La parte no tiene apoderado judicial constituido en autos.

PARTE DEMANDADO:
NAWAF MAN EL DIN NARS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad N° V-10.601.504.

APODERADO DEL DEMANDADO:
El demandado de autos tiene como apoderado judicial a ROMAN GEORGE AZIZ TUFIC, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 84.072, según se evidencia de Instrumento Poder cursante al folio 71 y su vto del presente asunto.

MOTIVO:

DESALOJO

PRETENSION:
Alega la demandante en el escrito libelar lo siguiente:
• Que es propietaria de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida República, Nº 40, cerca del Terminal Pasajeros de esta ciudad.
• Que en fecha 01-04-93 suscribió contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble en cuestión con el ciudadano NAWAF MAN EL DIN NARS.
• Que en la Cláusula Segunda de dicho contrato quedó establecido, debidamente acordado y aceptado que su duración sería por el lapso de dos (2) años fijos, contados a partir de la fecha de su firma hasta el 01-04-95, plazo que podría ser prorrogado siempre que las partes estuvieran de acuerdo en ello.
• Que en la Cláusula Quinta se acordó que la falta de pago de dos (02) mensualidades, daría derecho a la Arrendadora a pedir la desocupación del mismo y a la resolución del contrato, siendo por cuenta del arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales que ello ocasione.
• Que también se convino y fue aceptado entre las partes que el canon de arrendamiento sería de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00), mensuales.
• Que a pesar de haberse culminado el Contrato de Arrendamiento el 01-04-95 la relación arrendaticia todavía existe, pese a que en reiteradas oportunidades y de manera verbal le ha manifestado al señor NAWAF MAN EL DIN NARS, su deseo de no renovar el contrato de Arrendamiento, sin prórroga ya que había operado la tácita reconducción y el mismo se transformó en un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
• Que para el 02-07-09 y 03-08-09, le comunicó por escrito al arrendatario su deseo de vender el bien inmueble y que conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Título IV. De la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, Artículo 42, el goza del derecho de presencia para adquirir el bien inmueble, de lo nunca profirió ninguna respuesta.
• Que el arrendatario dejó de cancelar el Canon de Arrendamiento, desde el mes de febrero de 2010, por lo que se encuentra en estado de insolvencia, además de haber causado un daño al bien inmueble de mi propiedad por no prestarle el debido mantenimiento.
Que por todo lo expuesto, demanda al ciudadano NAWAF MAN EL DIN NARS, por DESALOJO de acuerdo y conforme a las Cláusulas Segunda, Tercera y Quinta del Contrato de Arrendamiento en cuestión.
Estimó la pretensión en la suma de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS, y su equivalente en unidades tributarias en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.361,85 U.T.).
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 34 Literales “A” y “B” del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.133, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil.

ADMISION:
La demanda fue admitida por este Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 09-08-10, ordenando la citación del demandado de autos para que compareciera al segundo día hábil de despacho siguiente a su citación, entre las horas comprendidas de 08:30 a.m. a 03:30 p.m., a dar contestación a la demanda.

CITACION:
En fecha 13-08-2010, el Alguacil del despacho dejó constancia de haber citado al demandado de autos, ciudadano NAWAF MAN EL DIN NARS, identificado con la cédula de identidad Nº V-12.061.504, quien se negó a firmar el recibo de citación, porque tenía que asesorarse con su abogado.
En fecha 24-09-10, el Secretario dejó constancia de haber entregado Boleta de Notificación al demandado de autos, comunicándole la declaración del Alguacil, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
El apoderado judicial del demandado de autos, en su escrito de contestación, lo hizo en los siguientes términos:

CAPITULO I
PUNTO PREVIO:
Impugnó y rechazó, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimación de la demanda por exagerada, infundada y en contraposición a lo expresamente establecido en el artículo 36 eiusdem, toda vez que el objeto de la demanda es el desalojo por una supuesta negada insolvencia de un inmueble propiedad de la demandante, que es objeto de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con su defendido, tal y como lo reconoce expresamente la demandante en el libelo de la demanda, cuyo canon de arrendamiento lo constituye la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) mensuales, alegando que el demandado se encuentra en estado de insolvencia desde el mes de febrero de 2010, y que hasta la fecha de interposición de la demanda representarían la cantidad de seis meses , lo cual arroja un valor de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 15.600,00), equivalentes a DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (240 U.T.), monto éste que propone formalmente como nueva cuantía y no como pretende estimar la cuantía la demandante, en un monto equivalente a DOS MIL TRESCIENTAS SESENTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.361,85 U.T.).

CAPITULO II
CUESTION PREVIA:
Opuso la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. en su ordinal 4º ibidem, lo cual es requisito del libelo de demanda, determinar con precisión el inmueble objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos, no expresado por la demandante en su libelo.
Igualmente, opuso la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

CAPITULO III
DE LA CONTESTACION AL FONDO
• Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Luisa Batista Bonalde hubiera manifestado a su defendido, su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento que debía entregar el inmueble sin prórroga.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado hiciera caso omiso de las clásulas establecidas en el contrato y abusara de la buena fe y tolerancia de la demandante.
• Negó, rechazó y contradijo que la demandante le hubiera solicitado a su defendido la desocupación del inmueble y en consecuencia desconoce en nombre de su defendido las comunicaciones que le dirigiera.
• Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario hubiera dejado de cancelar el canon de arrendamiento desde el primero de marzo hasta el mes de Julio de 2010 ya que la arrendataria de UN MIL TRECIENTOS BOLIVARES aumentó el canon de arrendamiento a UN MIL SEISCIENTOS, el cual su defendido acató y pagó directamente a la demandante.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado se encontrara, ni que en ningún momento pasado o presente, en estado de insolvencia, tal y como lo denuncia el demandante, desde el mes de febrero de 2010.
• Negó, rechazó y contradijo que su representado le hubiera causado daño alguno al bien inmueble propiedad de la demandante, por no prestarle el debido mantenimiento, ni por ningún otro motivo.
• Impugnó el valor probatorio que pretende la demandante atribuir a la notificación judicial producida con el libelo de la demanda, marcada “F”.
• Desconoció, negó y contradijo todos y cada uno de los supuestos de hecho que menciona la demandante en su narrativa, tales como la solicitud de desocupación del bien inmueble, que su defendido hubiera dejado de pagar las mensualidades consecutivamente, que se hubiera causado algún deterioro al inmueble, etcétera.
• Impugnó el valor probatorio que pretende la demandante atribuir a la inspección judicial producida con el libelo de la demanda marcada con la letra “G”.
DE LA SUBSANACION DE LA CUESTION PREVIA

En fecha 14-10-10 la demandante subsanó y contradijo la cuestión previa opuesta fundamentada en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma, por no haberse llenado los requisito que indica el artículo 340 eiusdem, por lo que subsanó dicho defecto de forma, aportando los datos del bien inmueble objeto de la pretensión de desalojo, los cuales son: parcela de terreno constante de SEISCIENTOS VEINTRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (623,47 M2), alinderada de así NORTE: Terreno propiedad privada con 17,90 Mts; SUR: Avenida República con 14,70 mts: ESTE: Casa y solar de Antonio Grimaldi, con 39,80 mts; y, OESTE: Casa y solar de Celestino Abreu, con 36,70 mts, ubicado en la Avenida República de esta ciudad, tal y como consta de documento de propiedad debidamente Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el número 19, folios 289 al 297, Tomo 8, Protocolo Primero del Primer Trimestre del 24 de Enero de 2007.

DE LAS PRUEBAS:
Siendo la oportunidad legal para que las partes presentaran sus escritos de pruebas la parte actora lo hizo en los siguientes términos:

1. Reprodujo e hizo valer el mérito favorable que emerge de los instrumentos y demás actas insertas en el expediente.

2. Reprodujo e hizo valer el mérito favorable, de manera muy especial, todos los documentos producidos con el libelo de la demanda, marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”.
3. Promovió informe de Certificación de Cánones de Arrendamiento a los Tribunales del Municipio Heres del Estado Bolívar.

Pruebas de la parte accionada, en fecha 14 de Octubre de 2010, el apoderado judicial consignó escrito de pruebas bajo los siguientes términos:
I
Reprodujo el mérito favorable de los autos y en especial, invocó a favor de su representada la factura de pago Nº 0130, correspondiente al mes de marzo del 2010.
II
Produjo constante de cuatro folios, original de las facturas Nros. 127, 125, 123, 119, 117, 111, 109 y 101 que la arrendadora demandante entregaba al arrendatario demandado.
Produjo copia certificada del expediente Nº FP02-S-2010-2229, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Estado Bolívar.
DE LA OPOSICION
En fecha 01-11-10 el apoderado judicial se opuso a la admisión del escrito de pruebas presentado por la actora, por cuanto la misma alegó hechos diferentes a los alegados en el libelo de la demanda.

En fecha 06 de Noviembre de 2010, el tribunal dicta auto resolutorio, decretando la Reposición de la causa al estado de la admisión y evacuación de pruebas.

El tribunal en fechas 17 de Noviembre de 2010, admite los escritos de pruebas presentados por las partes y ordenó oficiar a los Juzgados Primero y Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los fines que informe sobre la existencia o no de Consignaciones de Cánones de Arrendamiento a favor de la actora por parte del demandado.

PUNTO PREVIO:
Seguidamente quien aquí juzga se pronuncia sobre el rechazo formulado por la parte demandada en el escrito presentado de contestación a la demanda, respecto a la estimación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Codigo de Procedimiento Civil, por ser la cuantía de la demanda exagerada, infundada y en contraposición a lo expresado en el artículo 36 del Codigo de Procedimiento Civil, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES CON VEINTICINCO CENTIMOS (BsF. 153.520,25), que constituyen la cantidad de DOS MIL TRESCIENTAS SESENTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.361,85 U.T.). En tal sentido encontramos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”.

La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01176, de fecha 1° de octubre del 2002, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 0310, sostuvo que:

“…(omissis). Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo siguiente:

“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Cursivas de la Sala).

En el caso de autos, si bien el accionante afirmó estimar la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES CON VEINTICINCO CENTIMOS (BsF. 153.520,25), que constituyen la cantidad de DOS MIL TRESCIENTAS SESENTA Y UNO CON OCHENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.361,85 U.T.), esta cuantía fue rechazada por exagerada por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra.

De lo expuesto se colige entonces que la estimación de la pretensión fue rechazada por exagerada, aduciendo la accionada un hecho nuevo alguno susceptible de ser demostrado en juicio, el cual permita al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, y cuyo contenido comparte quien aquí juzga.

Ahora bien, tenemos que la demandada adujo que tal cantidad fue estimada de forma exagerada, y que la demandante de autos reconoce en su libelo de demanda que la cantidad a pagar mensualmente la demandada es de UN MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 1.300,00) de canon de arrendamiento de forma mensual, que no guarda ninguna relación con el valor que tiene el objeto de la pretensión y que alega la demandante que el arrendatario está en estado de insolvencia desde el mes de febrero del 2010 hasta la fecha 30 de julio de 2010 que representaría seis meses a un canon de de UN MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 1.300,00), de conformidad a lo estableció en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 36. — En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

El demandado al impugnar y rechazar la cuantía, señalo una cuantía diferente a la del demandante y al analizar el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que es un contrato de arrendamiento, y el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue, alegando que el canon de arrendamiento lo constituye la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) mensuales y que hasta la fecha de interposición de la demanda representarían la cantidad de seis meses arroja un valor de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 15.600,00), equivalentes a DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (240 U.T.), monto éste que propone formalmente como nueva cuantía.

Ahora bien, de los hechos controvertidos en esta causa, cuya narrativa antecede se evidencia que la pretensión del accionante es la de Desalojo de un inmueble y fundamentando du pretensión en los artículos 1.133, 1.167, 1.264, 1.270, 1.592 del Código Civil y los articulo 33 y 34 ordinales a) y f) del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual deviene de una relación arrendaticia. En consecuencia, habiendo demostrado la parte demandada que la estimación de la demanda realizada fuere exagerada, es por lo que debe considerarse que la impugnación a la cuantía de la demanda, debe prosperar la nueva cuantía propuesta por la parte demandada por ser un contrato de arrendamiento a tempo indeterminado que sería de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 15.600,00), equivalentes a DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (240 U.T.) correspondiente de conformidad a lo establecido en el artículo 36 del Codigo de Procedimiento Civil. Así se declara.

CUESTIONES PREVIAS
Antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, paso a dilucidar lo referente a las cuestiones previas alegadas en la contestación de la demanda por la parte demandada, de la siguiente forma.

En el acto de contestación de la demanda la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 29 de septiembre de 2010, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 4º.

Este tribunal, con respecto al primer punto, es decir, el supuesto defecto de forma por no llenar el requisito contenido en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, lo cual es requisito del libelo de demanda, determinar con precisión el inmueble objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos, no expresado por la demandante en su libelo.

En fecha 14-10-10 el demandante de forma voluntaria subsanó y contradijo la cuestión previa opuesta fundamentada en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma, por no haberse llenado los requisito que indica el artículo 340 eiusdem, por lo que subsanó dicho defecto de forma, aportando los datos del bien inmueble objeto de la pretensión de desalojo, los cuales son: parcela de terreno constante de SEISCIENTOS VEINTITRES METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (623,47 M2), alinderada de así NORTE: Terreno propiedad privada con 17,90 Mts; SUR: Avenida República con 14,70 mts: ESTE: Casa y solar de Antonio Grimaldi, con 39,80 mts; y, OESTE: Casa y solar de Celestino Abreu, con 36,70 mts, ubicado en la Avenida República de esta ciudad, tal y como consta de documento de propiedad debidamente Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando anotado bajo el número 19, folios 289 al 297, Tomo 8, Protocolo Primero del Primer Trimestre del 24 de Enero de 2007.

En este sentido y revisada como han sido las actas procesales que integran este expediente se puede verificar que riela al folio 81 de fecha 14 de Octubre de 2010, escrito donde la parte demandante de forma voluntaria mediante escrito Subsana el defecto de forma alegado por la parte demandada, en tal sentido resulta forzoso declarar improcedente la cuestión previa propuesta. Y así se decide.

En lo que respecta, al segundo punto, vale decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, requisito contenido en el del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
“La prohibición de la Ley de admitir propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”.

Verificado el contenido del contrato celebrado de arrendamiento los ciudadanos Luisa Batista y el ciudadano Nawaf Man El Din Nasr y que comienza a regir desde el 01 de abril de 1993.

Como bien quedó dicho precedentemente, la pretensión ejercida por el demandante es de Desalojo de Inmueble ubicado en la Avenida República, Municipio Heres, Ciudad Bolívar del Estado Bolívar. fundamentando du pretensión en los artículos 1.133, 1.167, 1.264, 1.270, 1.592 del Código Civil y los articulo 33 y 34 ordinales a) y f) del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estableciendo las normas del Codigo Civil citadas que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

Artículo 1.270.- La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito.

Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código.

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo la primera de las normas citadas que:
Artículo 33
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Articulo 34
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
Revisado como ha sido el contrato de arrendamiento y las causales por las cuales el demandante en su demanda solicita en su petitorio lo siguiente:
Solicita el desalojo de acuerdo y conforme a las cláusula segunda (plazo de duración), cláusula tercera (monto del canon) y cláusula quinta (derecho a pedir desocupación y resolución del contrato). (Negrillas del Tribunal)
Cuestión previa, ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
“La prohibición de la Ley de admitir propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”.
En la cláusula quinta: La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, da derecho a la “ARRENDADORA” a pedir la desocupación del mismo y a la resolución del presente contrato, siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO” todos los gastos judiciales y extrajudiciales que ellos ocasionen.
Revisado el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En el contrato de arrendamiento analizado en su clausula quinta, quedo establecido: La falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento, da derecho a la “ARRENDADORA” a pedir la desocupación del mismo y a la resolución del presente contrato.
La primera parte de la clausula se cumple, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, pero no la segunda parte donde establece que la Arrendadora podrá pedir la DESOCUPACION Y LA RESOLUCION del presente contrato.
El demandante de autos no solicito la desocupación ni menos la resolución del contrato tal como quedo establecido en la clausula quinta, solicitando DESALOJO que no estaba contemplado en dicha clausula en el contrato, se debió cumplir tal como lo establece los artículo del Código Civil.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Al demandar el actor por una causal que no existe taxativamente en la ley, y asocio la desocupación con el desalojo que son dos figuras distintas, la desocupación se demanda por el articulo 1.615 del Código Civil ha mantenido su vigencia en el derecho inquilinario venezolano en todo lo que se trate de arrendamiento de cosas no comprendidas dentro del ámbito de aplicación del artículo 1° del Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 27 de septiembre de 1947”.
Ahora bien, este juzgador estima menester destacar que a partir del primero (1°) de enero del año 2000 entró en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual conforme a lo estipulado en su artículo 1 rige el arrendamiento y sub-arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Asimismo, el artículo 93 ejusdem, señala en forma expresa las Leyes, Decretos y Reglamentos que quedan derogadas por el referido Decreto-Ley, cuyos numerales 1) y 9) se refieren al Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, y todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley, respectivamente.

Ahora bien, el actor demando fue desalojo de inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de conformidad con la clausula quinta donde están establecidas las causales taxativamente por las cuales se puede demandar, y la desocupación no está establecido en los ordinales de dicha ley, por lo tanto el demandante erro al demandar por dicha clausula quinta el desalojo, habiendo dos pretensiones que se excluyen entre ellas por el procedimiento, la desocupación y la resolución de contrato y es imperativo para este juzgador declara procedente la cuestión previa del articulo 346 ordinal 11º del Codigo de Procedimiento Civil, y por ende declarar inadmisible la demanda por desalojo. Y asi se decide.
Considerando que la demandante, en su libelo peticionó “… que convenga en ……..........En Desalojo, fundamentándola el actor en lo establecido en la cláusula segunda (plazo de duración), tercera (monto del canon) y quinta (derecho a pedir desocupación y resolución del contrato) del contrato de arrendamiento cuyos procedimientos son el Breve para la petición de Desalojo, y según el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, el procedimiento ORDINARIO para la petición de desocupación y resolución del contrato a tiempo indeterminado se debe llevar el procedimiento Ordinario, materia del contrato bilateral regulado por el artículo 1.167 del Código Civil, resultando dichos procedimientos INCOMPATIBLES..

Considerar que el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la acumulación de pretensiones excluyentes, o con procedimientos incompatibles, y concordado con la previsión del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a inadmitir la demanda si es contraria … a alguna disposición expresa de la ley (artículo 78 ut supra)…, se hace necesario concluir que la presente demanda, contiene pretensiones excluyentes y procedimientos incompatibles, realidad que en la doctrina se denomina “inepta acumulación”, debiendo por ello, declararse Inadmisible conforme a la ley. Y así se decide.

Esta cuestión previa se refiere a la inadmisibilidad de la demanda, siendo que considera quien aquí decide que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta debe entenderse clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición, derivándose dicha prohibición de una disposición expresa, en el caso de marras estamos en presencia de una acción de desalojo, fundamentándola el actor en lo establecido en la cláusula segunda (plazo de duración), tercera (monto del canon) y quinta (derecho a pedir desocupación y resolución del contrato) del contrato de arrendamiento; siendo el desalojo una figura que solo podrá demandarse cuando la acción se fundamente en las causales que de manera taxativa dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Considerando que los artículos 1.660 y 1.614 del Código Civil, establecen que los contratos cuyas condiciones sean las referidas, aún siendo a término fijo, se regularán o se reglarán como si fuesen sin determinación en el tiempo, o a tiempo indeterminado, y considerando que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que el procedimiento para las demandas de Desalojo (aplicable a contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, como es el caso de autos) será por la vía del juicio BREVE;
Considerando que la demandante, en su libelo peticionó “… que convenga en ……..........En Desalojo, fundamentándola el actor en lo establecido en la cláusula segunda (plazo de duración), tercera (monto del canon) y quinta (derecho a pedir desocupación y resolución del contrato) del contrato de arrendamiento cuyos procedimientos son el Breve para la petición de Desalojo, y según el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.

Con respecto a la segunda cuestión previa opuesta por el demandado, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, este juzgador en tal sentido resulta procedente declarar la cuestión previa propuesta. Y así se decide.

Por cuanto no encuadran en ninguno de los supuestos de hecho previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que al no encontrarse tutelada por nuestro ordenamiento jurídico la situación de hecho aquí planteada, es por lo que resulta forzoso considerar que la pretensión ejercida debe ser desestimada dada su inadmisibilidad; y por ende se estima inoficioso analizar los hechos controvertidos y las pruebas promovidas y evacuadas por las partes; Y así se decide.

D I S P Ó S I T I V A:

En virtud de las consideraciones anteriores expuestas este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada en su contestación de la demanda y fija esa cuantía en QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 15.600,00), equivalentes a DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (240 U.T.).
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del Articulo 346 del Codigo de Procedimiento Civil.
TERCERO: INADMISIBLE la Demanda de Desalojo de Inmueble de arrendamiento intentada por la ciudadana LUISA PANCHITA BATISTA BONALDE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad Nº 3.024.309, de este domicilio, en contra de NAWAF MAN EL DIN NARS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad N° V-10.601.504.
CUARTO: Se condena en costas a la demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

Se ordena la notificación de las partes, de la presente decisión por haberse dictado fuera de lapso, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal, a los dieciséis días del mes de julio de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y l53º de la Federación.
El Juez

Abg. Orlando Torres Abache
| El Secretario Temp.

José Ricardo Velásquez

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde.- Conste.
El Secretario Temp.

José Ricardo Velásquez