REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO HERES DEL
PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO BOLÍVAR
Ciudad Bolívar, 14 de Noviembre de 2012
RESOLUCION N°: PJ0252012000347
ASUNTO: FP02-V-2011-000619
PARTE DEMANDANTE:
AURIMAR COROMOTO CÁRDENAS, venezolana, mayor de edad, con cédulas de identidad No. V-9.124.775 y de este domicilio.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
TOMÁS GRACIAN, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo los No. 132.384, según se evidencia del instrumento poder autenticado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, inserto bajo el No. 44, Tomo 321 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; anexo a los folios 13 y 14 del presente asunto.-
PARTE DEMANDADA:
IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ y NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL, venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad Nos. V-6.886.855 y V-6.886.855, respectivamente, con domicilio en la Urbanización Vista Hermosa, bloque 8, edificio 02, apartamento 0302.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Están representados judicialmente por los abogados LEONEL JIMENEZ CARUPE, KATHERINE YANGALI BERRIOS, LEONEL JOSE JIMENEZ ISEA, JOSE TORIBIO ZARAZA Y CARLOS ANDRES MIRANDA GOITIA inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos.10.820, 133.119,101.973, ,99.231 y 119.245 respectivamente, como se evidencia de los escritos, poderes apud acta que constan a los folios 83, 86, 218 al 219 del expediente.-
MOTIVO:
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-
DE LA PRETENSION:
Alega la parte actora en su escrito de demanda:
Que su representada AURIMAR COROMOTO CÁRDENAS, es arrendataria de un inmueble constituido por una casa-quinta de dos plantas, ubicada entre la Avenida San Vicente de Paúl y la Calle Bethel, distinguida con el No. 19 de la Urbanización La Orquídea del Municipio Autónomo Heres de esta Ciudad, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: con lote número dieciocho (18), en dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75 mts.); Sur: con lote número veinte (20), en diecinueve metros con diez centímetros (19,10 mts.); Este: con la Calle La Orquídea del conjunto residencial en trece metros con noventa y cinco centímetros (13,95 mts.); Oeste: con casa y solar que es o fue de Jorge Clark, en trece metros con noventa centímetros (13,90 mts); que tiene un área aproximada de doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con veintitrés centímetros (265,23 m2).-
Que se estableció la relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito con el entonces propietario ciudadano CRUZ RAMÓN CARVAJAL, tal como se evidencia de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, el día 19 de junio de 2006, anotado bajo el No. 67, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que la vigencia temporal de aludido contrato de arrendamiento se fijó de acuerdo a la cláusula segunda, en un (01) año, contados a partir del día 15 de junio de 2006, prorrogable a voluntad del arrendatario, fijándose un canon mensual de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), equivalentes actualmente a la cantidad de Ochocientos Bolívares fuertes (Bs. 800,00).
Que el referido inmueble era propiedad del ciudadano CRUZ RAMÓN CARVAJAL, pero que el 24 de octubre de 2006, dicho ciudadano vende a su hija ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ sin necesidad de notificación a su mandante y que para la fecha de enajenación su representada apenas tenía cuatro (04) meses en calidad de arrendataria.
Que con ocasión a la venta realizada por el propietario, la misma no se le notificó a su representada para que en lo adelante le cancele los cánones arrendaticios a su hija ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ, en su condición de nuda propietaria, razón por la cual su mandante hasta la presente fecha le cancela a la mencionada ciudadana en la cuenta corriente Nº 0108-0076-53-02005129981 del Banco Provincial los montos correspondientes al canon mensual de arrendamiento manteniéndose en todo momento solvente en la cancelación de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia.-
Que su mandante hasta la fecha mantiene una relación arrendaticia por espacio de cuatro (04) años y siete (07) meses en forma ininterrumpida de lo que se desprende con claridad meridiana que la misma esta comprendida dentro de las previsiones contenidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir la preferencia ofertiva.-
Que a pesar de que su mandante tiene la preferencia ofertiva, en fecha 06 de octubre de 2009, la ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ en su condición de propietaria vendió el mencionado inmueble a su hija NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL, reservándose el usufructo de por vida.
Que demanda por retracto legal arrendaticio a las ciudadanas IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ y NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL, en su carácter de vendedora y compradora del inmueble identificado anteriormente, a fin que convenga o sean condenadas por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que su representada ciudadana AURIMAR COROMOTO CÁRDENAS es arrendataria de un inmueble constituido por una casa-quinta de dos plantas, ubicada entre la Avenida San Vicente de Paúl y la Calle Bethel, distinguida con el No. 19 de la Urbanización La Orquídea del Municipio Autónomo Heres de esta Ciudad, anteriormente identificado.-
SEGUNDO: Que la ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ, no le notificó a su representada que tenía en proyecto vender el inmueble del cual ésta es arrendataria, desconociendo de este modo su derecho a la presencia ofertiva.-
TERCERO: Que la ciudadana NINEVA MIRALIS BORGES, no ha notificado a su representada de la compra que hiciere el día 23 de octubre de 2009 del inmueble del cual su representada es arrendataria.
CUARTO: Que su representada tiene derecho al retracto legal arrendaticio, subrogándose en la persona de la ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ en su carácter de compradora en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, en fecha 06 de octubre de 2009, quedando inscrito bajo el No. 20092717, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 299631685 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.
QUINTO: Que con ocasión del reconocimiento del derecho de retracto de su representada y la subrogación en la posesión de la compradora ciudadana MINERVA MIRALIS BORGES, debe reembolsarle a ésta el precio que pagó por el referido inmueble, esto es, la suma de noventa mil bolívares fuertes (Bs. 90.000,00), más los gastos en que hubiere incurrido con ocasión de la compra.-
Fundamentó la pretensión de conformidad con los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Estimó la demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 60.000,00).-
DE LA ADMISION:
En fecha 26-01-2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la pretensión de la parte demandante y ordenó el emplazamiento de las ciudadanas IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ y NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL, para que comparecieran al Segundo día (2do.) de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación, para que dieran contestación a la demanda. -
DE LA CITACION:
En fecha 17-03-2011, las ciudadanas IDA MIRALIS CARVAJAL FERNÁNDEZ y NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL, en su carácter de demandadas, mediante diligencia se dieron formalmente por citadas.-
DE LA CONTESTACION:
El día 21-03-2011, la parte demandada a través de sus apoderados judiciales contestó la demanda en los siguientes términos:
1.- Alegaron la caducidad de la acción por cuanto la demandante debió ejercer su acción de retracto legal dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir del 29 de noviembre de 2009 fecha en que conoció personalmente esa operación de venta.-
2.- Alegaron la falta de cualidad e interés de las partes en el presente juicio.-
DE LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
Abierto el juicio a pruebas, las partes hicieron uso de este derecho en los siguientes términos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Siendo la oportunidad legal para que la Codemandada, ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNANDEZ presentara su escrito de pruebas lo hizo en los siguientes términos por medio de sus Coapoderados Judiciales:
CAPÍTULO PRIMERO:
1. Reprodujeron el merito favorable de las pruebas cursantes en autos por aplicación a este juicio de los principios procesales de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal.
2. Hicieron valer los siguientes documentos probatorios:
a) El reconocimiento expreso de la demandante AURIMAR CARDENAS que tuvo conocimiento personal el 29 de noviembre de 2009 de la operación de venta que le hiciera a su hija NINEVA BORGES CARVAJAL, posteriormente disuelta el 05 de noviembre de 2010 del inmueble arrendado.
b) El Contrato que rige la relación arrendaticia.
c) El documento de rescisión y disolución definitiva de la compra venta.
CAPÍTULO SEGUNDO
Prueba de Informes:
Solicitaron al tribunal requieran a la Dirección del Hospital “Héctor Nouel Joubert” del Instituto Venezolano de Seguros Sociales en Ciudad Bolívar, informe Médico sobre el tratamiento de la enfermedad de Parkisón que padece su mandante.
CAPÍTULO TERCERO
Prueba de Copia de Documentos Auténticos:
Consignaron copia de la experticia practicada al inmueble en el expediente signado FP02-V-2012-1294 de la nomenclatura de este tribunal, a los fines de demostrar los graves y costosos daños comprobados al mismo.
Siendo la oportunidad legal para que la Codemandada, ciudadana NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL presentara su escrito de pruebas lo hizo en los siguientes términos por medio de sus Coapoderados Judiciales:
CAPÍTULO UNICO:
1. Reprodujeron el merito favorable de las pruebas cursantes en autos por aplicación a este juicio de los principios procesales de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal.
2. Hicieron valer los siguientes documentos probatorios:
a. El reconocimiento expreso de la demandante AURIMAR CARDENAS que tuvo conocimiento personal el 29 de noviembre de 2009 de la operación de venta que le hiciera la ciudadana IDA CARVAJAL FERNANDEZ, posteriormente disuelta el 05 de noviembre de 2010 del inmueble arrendado.
b. El Contrato que rige la relación arrendaticia.
c. El documento de rescisión y disolución definitiva de la compra venta.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
CAPÍTULO PRIMERO
Pruebas Documentales:
1. Reprodujo y opuso a las codemandadas en todo su valor probatorio el instrumento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre su mandante y el ciudadano CRUZ RAMON CARVAJAL.
2. Reprodujo, opuso e hizo valer el valor probatorio del instrumento contentivo de la operación de compra-venta, celebrado en fecha 06 de octubre de 2009, por la ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNANDEZ en su condición de propietaria, donde vende a su hija NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL.
3. Promovió y opuso a las codemandadas, original de los vaucher correspondientes a los meses de diciembre 2010, enero y febrero 2011, mediante depósitos bancarios consignados en la Cuenta Corriente Nº 0108-0076-53-02005129981 del Banco Provincial, cuya titular es la codemandada, ciudadana IDA CARVAJAL.
CAPÍTULO SEGUNDO
Prueba de Informes:
Solicitó se oficiara a la entidad bancaria Banco Provincial, a los fines de que informe en relación a los pagos mensuales de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 800,00), depositados por su mandante en la Cuenta Corriente Nº 0108-0076-53-02005129981 del referido ente bancario cuyo titular es la ciudadana IDA CARVAJAL.
CAPÍTULO TERCERO
Prueba de Exhibición:
Solicitó se intime a la ciudadana NINEVA MIRALIS BORGES CARVAJAL para que exhiba la copia del cheque o depósito bancario correspondiente al monto de NOVENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 90.000,00), por concepto de reintegro de la supuesta operación contentiva de la rescisión de Contrato de Compra-Venta.
DEL ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Y DE LA DISPOSITIVA:
Por lo que considera necesario este juzgador realizar un estudio que abarque tanto lo sistemático como lo sistémico de las normas legales sustantivas y adjetivas aplicables al caso bajo análisis y que a texto expreso señalan:
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (0missis).”
Ley de Arrendamiento Inmobiliario
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma
Indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince
(15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.
Artículo 50: Para las situaciones no previstas e n el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.
El artículo 1.546 del Código Civil.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tenga en la cosa común.
COMO PUNTO PREVIO:
La parte demandada en la contestación de la demanda interpuso la cuestión previa contenida en el artículo 346.10 del Código de Procedimiento Civil, alegando la CADUCIDAD.
Artículo 346.10 del Codigo de Procedimiento Civil
10º) La caducidad de la acción establecida en la Ley.
Esta cuestión previa fue interpuesta por la parte demandada en virtud que en el libelo de demanda la parte actora manifestó que tuvo conocimiento de la venta realizada por la propietaria de la vivienda en fecha 29 de Noviembre de 2009, y hasta la fecha de interposición de la demanda de Retracto legal arrendaticio en fecha 21 de enero de 2011, han transcurrido sobradamente los cuarenta (40) días que establece el artículo 47 de la Ley de arrendamiento Inmobiliaria.
El artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario con más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
De igual forma, el artículo 43 de la Ley ejusdem, estable: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecido en el artículo anterior”.
Por su parte el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, dispone que: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
Nótese que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
En virtud de la existencia de una relación arrendaticia desde el 19 de Junio de 2006 con la ciudadana IDA MIRALIS CARVAJAL FERNANDEZ, sobre un inmueble ubicado en la urbanización La Orquídea, Nº. 19 Situada en la Avenida San Vicente de Paul con calle Bethel de Ciudad Bolívar, y en fecha 06 de octubre de 2009, la arrendadora vendió el referido inmueble a la ciudadana NINEVA BORGES CARVAJAL, según documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Heres en fecha 23 de octubre de 2009, pero reservándose la propietaria de la vivienda el usufructo de por vida, como consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico en fecha 06 de octubre de 2009.
Desde la fecha de la venta de la vivienda que fue el 06 de octubre de 2009, a la fecha que la ciudadana AURIMAR CARDENAS y manifestar que tuvo conocimiento de la venta en fecha 29 de noviembre de 2009, debió interponer la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, dentro de los cuarenta (40) días siguiente y que se computan días calendario consecutivos y vencían en fecha 9 de enero de 2010, tiempo en que podía intentar la demanda y no en fecha 21 de enero de 2011, habiendo transcurrido sobradamente los cuarenta (40) días que estipula la ley para ejercer su RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO . ASI SE DECIDE.-
Por todo lo antes expuesto es imperioso para este jurisdicente declarar que la Cuestión Previa contenida en el artículo 346.10 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada Ciudadanas IDA MIRALIS CARVAJAL FERNANDEZ y NINEVA BORGES CARVAJAL, debe prosperar y así debe ser declarado en la dispositiva y consecuencialmente Inadmisible la demanda interpuesta por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la ciudadana AURIMAR CÁRDENAS al haber operado la CADUCIDAD DE LA ACCION.- ASI SE ESTABLECE
Es innecesario para este jurisdicente entrar a conocer el fondo de la causa por haber prosperado la cuestión previa opuesta por la parte demandada y operando la caducidad de la acción, desechada la demanda y extinguido el proceso.-
D I S P O S I T I V A:
En virtud de las consideraciones anteriores este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA INADMISIBLE LA ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por la ciudadana AURIMAR CÁRDENAS contra las Ciudadanas IDA MIRALIS CARVAJAL FERNANDEZ y NINEVA BORGES CARVAJAL, plenamente identificadas en la presente decisión, y condena a la parte demandante perdidosa a favor de las demandadas en los siguientes términos:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Retracto Legal Arrendaticio.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte accionante perdidosa por haber resultado totalmente vencida en el proceso, en conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se notifican a las partes por cuanto están a derechos.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal, a los catorce días del mes de noviembre del año dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y l53º de la Federación.-
El Juez Provisorio,
Abg. Orlando Torres Abache
La Secretaria,
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la una (1:00 p.m.) de la tarde.- Conste.
La Secretaria,
Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
|
