REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 21 de noviembre de 2.012 202º y 153º Asunto: FP02-V-2012-001089 Resolución N°: -I- De la demanda En el juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por JAZMY MADRIZ, titular de la cédula de identidad número 3.504.524, representada por el abogado LUIS COROMOTO MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 92.656, contra la ciudadana MARIA ROSALIA LOPEZ ARISTIGUIETA, patrocinada por las abogadas LUZ ADRIANA SANCHEZ y ALBANIS ALCALA, inscritas en el mencionado instituto bajo los números 92.642 y 138.580, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que en fecha 15 de octubre de 2010 formalizó relación contractual arrendaticia mediante documento público autenticado, un contrato de arrendamiento por tiempo determinado de 6 meses con su prórroga respectiva con la ciudadana MARIA ROSALIA LOPEZ ARISTIGUIETA, por un local comercial propiedad de JAZMIN MADRIZ, distinguido con el N° local 28-A situado en la avenida 17 de diciembre de esta ciudad, hasta el 15-04-2011 e inmediatamente al día siguiente 16-04-2011 se dio inicio a la prórroga legal de seis meses cuya finalización fue el día 16 de octubre de 2011 de conformidad con la cláusula tercera notificándosele antes de los tres meses de finalizar la prórroga legal la desocupación del inmueble por no querer continuar la relación arrendaticia y sin embargo el arrendatario se niega a abandonar el inmueble, lo que significa que al vencerse el término luego de operarse el despido y el arrendatario quedarse en el inmueble sea considerado como poseedor de mala fe. Luego de citar el contenido de los artículos 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159 y 1.167 del Código Civil manifiesta que vista la contumacia del arrendatario en no hacerle entrega del local arrendado una vez fenecido como fue el lapso de prórroga legal, ocurrió el día 16 de octubre de 2011, es decir hace nueve meses, sin que la arrendataria desaloje su propiedad y que igualmente no ha pagado desde la fecha en que se venció el contrato de arrendamiento, o sea, desde el 15 de septiembre de 2011 hasta la fecha de interposición de la demanda 23-07-2012 y también de los servicios de agua y luz, siendo su canon de arrendamiento la suma de mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 1.250) mensuales con un depósito de dos meses dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500). Por último expresa que por estas razones, demanda a la ciudadana MARIA ROSALIA LOPEZ ARISTIGUIETA, propietaria de TOP PELUQUERIA CHALIA LOPEZ, F.P., para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito haciendo entrega del local arrendado en las mismas condiciones que lo recibió. Estimó la demanda en la suma de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000) que se corresponden a los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde l 15-09-2011 al 23-07-2012, más la alícuota del 30% del índice de precios al consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela de los meses correspondientes, más el canon correspondientes de los meses futuros que dure la demanda, más la indemnización correspondiente, más los daños y perjuicios que le está causando por la indebida y arbitraria permanencia de la demandada después de vencido el contrato de arrendamiento del local arrendado. -II- De la contestación de la demanda En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente: Admitió que en fecha 15 de octubre de 2010 firmó un contrato por tiempo determinado con la demandante y que el mismo se autenticó por ante la Notaría Pública Segunda en fecha 28 de octubre de 2010, bajo el N° 18, Tomo 70. Por otra parte negó que después de finalizar la prórroga legal la demandante haya manifestado su deseo de finalizar el contrato, porque lo cierto es que desde el mes de septiembre de 2011 comenzó a agredirla verbalmente diciéndole que la sacaría por cualquier vía del inmueble lo cual la llevó a denunciarla ante los organismos competentes. Negó que continúe ocupando el inmueble como poseedora de mala fe, porque lo cierto es que desde el mes de octubre de 2011 la demandante mantuvo una dualidad en su comportamiento, a veces la perseguía para desalojarla y a veces le decía que le iba a recibir los cánones de arrendamiento lo cual la llevó a realizar varias ofertas de pago. Rechazó que desde la fecha del supuesto vencimiento del contrato de arrendamiento hasta la fecha de la interposición de la demanda se deban los cánones de arrendamiento, servicios de agua y la luz, porque lo cierto es que ha cancelado todos los cánones de arrendamiento a través de la oferta de pago que cursa antes este mismo Tribunal, en la cual también se incluye el servicio de agua y que mes a mes ha cancelado el servicio de luz. Indica que la permanencia en el inmueble se debe a la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, cuyos parámetros y cláusulas verbales en cuanto al tiempo y forma de pago en nada se compadecen con el fenecido contrato por tiempo determinado. Niega que la demanda se pueda estimar en la suma de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000) que se corresponden con los pagos de los cánones de arrendamiento, más los daños y perjuicios que se están causando por la indebida y arbitraria permanencia de su representada en el local comercial, porque todas las obligaciones derivadas del nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado han sido cumplidas a cabalidad por su representada. Por último que la presente demanda sea declarada sin lugar por cuanto no se puede pretender o exigir el cumplimiento de un contrato de arrendamiento y a la vez la resolución del mismo, por ser pretensiones contradictorias aunado al hecho que se incluye como parte de la pretensión la indemnización de los daños y perjuicios cuyo procedimiento es totalmente diferente al de las pretensiones de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario. -III- De la admisibilidad de la demanda Como punto previo a la decisión sobre el mérito del asunto, debe este Tribunal determinar la admisibilidad de la acción ejercida por la parte actora, ya que en su demanda alega que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido, por haber culminado el lapso fijado en el contrato suscrito por ellos y la correspondiente prórroga legal, fundamentándola en las disposiciones del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que trata del derecho que tiene el arrendador de ejercer la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término con la consecuencial entrega del inmueble arrendado y sin embargo, no obstante fundamentarse en las disposiciones de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, califica su acción y solicita en el petitum correspondiente la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a las normas del artículo 1.167 del Código Civil, hecho éste denunciado por la parte demandada. Ha sido reiterada y constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, específicamente la Sala Constitucional y la Sala de Casación Civil, según la cual es inadmisible solicitar el cumplimiento del contrato y a la vez la resolución del mismo, pues ambas pretensiones son incompatibles entre sí, salvo que se soliciten una como subsidiaria de la otra conforme lo permite el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. La acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término se ejerce una vez fenecido el contrato, es decir, el contrato perdió vigencia, no existe y por ello el artículo 39 de la ley mencionada autoriza al arrendador a solicitar el cumplimiento con la consecuencial entrega del inmueble. La acción por resolución, por el contrario, supone que el contrato siga vigente, es decir, que no haya culminado; y por virtud del incumplimiento de una de las partes en alguna de sus obligaciones, la ley autoriza a la otra a ejercer dicha acción para dejarlo sin efecto, en atención al artículo 1.167 del Código Civil, y luego de la declaratoria con lugar de la demanda el contrato se extingue, retrotayéndose la situación de las partes al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato, como si nunca se hubiese efectuado . En el sub iudice se observa que la parte actora alega que el contrato está vencido, por haber culminado el lapso convenido por las partes más la correspondiente prórroga legal, en cuyo caso se hace inadmisible solicitar la resolución del contrato por cuanto no se puede resolver lo que ya se extinguió, lo que no existe. Si bien es cierto que el juez conoce el derecho a aplicar, conforme al principio iura novit curia, sin embargo debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, conforme al artículo 12 ejusdem, estándole vedado en su decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues la parte que se ve afectada no puede defenderse, desde luego que no existen más oportunidades procesales para atacar la nueva calificación jurídica dada por el Juez en su decisión, salvo el ejercicio de los recursos legales por ante la instancia superior, como así lo dejó sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3084 de fecha 14 de octubre de 2005 (Exp. N° 04-2660), motivo por el cual estima este Tribunal que debe declararse inadmisible la presente demanda por contener pretensiones incompatibles entre sí, conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En atención a lo expuesto este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por JAZMY MADRIZ contra MARIA ROSALIA LOPEZ ARISTIGUIETA Así se decide. En atención a las sentencias de fechas 11 de febrero de 2010 y 30 de enero de 2012 (Expedientes: 2008-000605 y 2011-000438, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual determina que en los casos de inadmisibilidad de la demanda el Juzgador debe condenar en costas a la parte actora, desde luego que se genera para ella “la obligación de resarcir los gastos en que la parte demandada incurrió para ejercer su debida defensa, por cuanto, conforme al criterio sentado por esta Sala, la inadmisibilidad de la demanda se equipara al vencimiento total de quien la instauró, lo cual deviene en la imposición de las respectivas costas procesales a la parte actora que vió frustrada su pretensión”, se condena es costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El Juez., Dr. NOEL AGUIRRE ROJAS La Secretaria Abg. Helene Lanz Golding La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las dos diez de la mañana (10:00 a.m.). La Secretaria Abg. Helene Lanz Golding