TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 22 de noviembre de 2012
202º y 153º

Asunto: FP02-V-2012-000875
Resolución: PJ0262012000287

-I-
De la demanda

En el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, incoado por el abogado CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.692, procediendo en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO, titulares de las cédula de identidad números 778.369, 8.874.193 y 8.874.251, contra la empresa TOYOFORDMAZ, C.A., representada por la defensora judicial designada en la presente causa, abogada DANIELA ALEJANDRA REYES RENDON, inscrita en el mencionado instituto bajo el número 134.008, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos en el escrito de demanda, lo siguiente:

Que se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 30 de mayo de 2008, bajo el N° 38, tomo 73, que sus mandantes celebraron un primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil TOYOFORDMAZ, C.A., domiciliada en esta ciudad e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 30 de mayo de 2007, bajo el N° 8, tomo 12-A Sdo., representada en ese acto por su antiguo Presidente JOAO ANTONIO RODRIGUEZ DE MATOS, cuyo objeto es un inmueble propiedad de sus representados, constituido por un local comercial que forma parte de la planta baja del edificio denominado “Rosalía”, ubicado en la avenida 17 de diciembre, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, cuya edificación está construida sobre una parcela de terreno que tiene una superficie de 664 metros cuadrados, alinderada así: Norte Solar de Rafael Silva, sur: Solar que es o fue del Doctor Obel Sifóntes; este: Terreno que es o fue del Hipódromo Municipal y avenida 17 de Diciembre y oeste: Casa y solar que son o fueron de Verónica Mocizo.

Expresa que el lapso de duración de este primer contrato fue desde el 15 de mayo de 2008 hasta el 15 de mayo de 2009 y que de igual forma consta de documento autenticado por ante la citada Notaría en fecha 5 de junio de 2009, bajo el N° 20, tomo 74, que sus mandantes celebraron un segundo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la mencionada empresa por el mismo local ya identificado, cuyo término de duración fue desde el 15 de mayo de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 y que también se evidencia de documento autenticado por ante la misma Notaría, en fecha 4 de junio de 2010, bajo el N° 20, tomo 126, que sus representados suscribieron un tercer contrato a tiempo determinado con la referida empresa por el mismo local con plazo de duración de un año, esto, es desde el 15 de mayo de 2010 hasta el 15 de mayo de 2011.

Arguye que antes del vencimiento del plazo fijo del tercer contrato de arrendamiento sus representados decidieron y así lo hicieron saber a los representantes de la arrendataria que no iban a continuar alquilando el inmueble antes mencionado, en razón de lo cual, a partir de la expiración del término del referido tercer contrato (15 de mayo de 2011) se inició de pleno derecho la correspondiente prórroga legal, de allí que por efecto del tiempo de relación arrendaticia (3 años) la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de un (1) año, siempre que estuviese solvente con el pago del canon de arrendamiento, venciéndose la mencionada prórroga en fecha 15 de mayo de 2012, por lo que la arrendataria debió entregar el local arrendado en fecha 16 de mayo de 2012 cuya obligación fue incumplida por la inquilina a pesar que sus mandantes le han manifestado su posición firme e inequívoca de no continuar con la mencionada relación arrendaticia.

Luego de fundamentar su acción en las disposiciones de los artículos 1.167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa que por los motivos expuestos demanda a la empresa TOYOFORDMAZ, C.A., en la persona de su Presidente Nasib Rlías García Aurrecoechea, en acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término para que convenga en entregar a sus representados el inmueble que le fue dado en arrendamiento o, en su defecto sea compelido a lo siguiente:
Primero: A entregar y que efectivamente entregue totalmente desocupado de bienes y personas el local comercial identificado que le fue dado en arrendamiento, entregándolo en las mismas buenas condiciones en que la recibió y solvente en el pago de los servicios, conforme a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
Segundo: A pagar las costas y costos del procedimiento.
Tercero: A pagar la suma de ocho mil cincuenta bolívares (Bs. 8.050) por concepto de penalización por tardanza en la entrega del inmueble arrendado, conforme a la cláusula segunda de la convención arrendaticia, así como las sumas que correspondan por los días en que se siga retrasando en la entrega del local arrendado.

Estimó la presente demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000).

-II-
De la contestación a la demanda

En fecha 1 de noviembre de 2012, la abogada DANIELA ALEJANDRA REYES RENDON, en su carácter de defensora judicial de la empresa demandada, previamente designada por este Tribunal mediante auto de fecha 1 de octubre de este mismo año, y debidamente juramentada en fecha 11 de octubre hogaño, ante la incomparecencia en forma personal del representante legal de la empresa demandada, ciudadano Nasib Elias García Aurrecoechea y previa las gestiones de la citación personal de dicho representante, y publicación y consignación de los respectivos carteles de citación, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, en los términos que este Tribunal se permite sintetizar de la siguiente manera:

Manifiesta que cumpliendo con las funciones inherentes al cargo se trasladó al Registro Mercantil de esta ciudad a los fines de verificar y constatar la identificación del Presidente y Vicepresidente de la empresa TOYOFORDMAZ,C.A., donde confirmó que el ciudadano NASIB ELIAS GARCIA AURRECOECHEA, titular de la cédula de identidad 12.191.774 actualmente es el Presidente y la ciudadana KAREN JAKHELINE WENDEHAKE LARA, titular de la cédula de identidad 12.600.957 es la vicepresidente de dicha empresa, quienes son los nuevos socios a partir del 12 de agosto de 2010 por un periodo de tres años y en donde ambos tienen las mismas facultades sobre todo lo concerniente con la empresa.

Indica que con la finalidad de comunicarse con el ciudadano NASIB ELIAS GARCIA AURRECOECHEA, acudió a la avenida 17 de diciembre, edificio “Rosalía”, planta baja, local comercial TOYOFORDMAZ, C.A. el día 29 de octubre del presente año a las 9:30 de la mañana en la cual fue imposible contactarlo personalmente, pero sí a la ciudadana KAREN WENDEHAKE quien es la Vicepresidenta de la empresa y se encontraba en el local comercial al momento de su visita y a quien le explicó todo lo referente al caso, así como la urgencia de preparar la defensa de la demandada debido a que es un procedimiento breve y le facilitaran elementos para su defensa, indicándole dicha ciudadana que ya tenían conocimiento de la presente demanda y que los mismos cuentan con sus asesores jurídicos y que ellos ya tienen los elementos necesarios para solventar este problema, del cual no ha recibido llamada alguna para entablar con los medios idóneos la defensa o manifestaran alguna sugerencia sobre el caso, una vez culminada la conversación con la mencionada ciudadana le entregó una copia de la carta de notificación que contiene todos sus datos personales e información necesaria sobre la causa, firmada por dicha ciudadana y con el sello húmedo de la empresa.

En relación al fondo de la demanda negó y rechazó, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos y pretensiones, esgrimidos por la parte actora, por ser falsos e inciertos.

Negó y rechazó, igualmente, que se le adeude a la parte actora la suma de ocho mil cincuenta bolívares (Bs. 8.050) por concepto de penalización; que su defendida TOYOFORDMAZ, C.A. se haya negado a desocupar voluntariamente el local arrendado; que su defendida deba ser condenada a pagar las costas y costos judiciales que se originen en este proceso y que se encuentre incursa en incumplimiento contractual ni legal.

-III-
Del mérito de la causa, análisis y valoración de las pruebas

Expuestos los hechos anteriormente indicados, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- Junto con la demanda la parte actora acompañó copia fotostática de los siguientes documentos:
a) Documento de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito entre los ciudadanos ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO y la empresa TOYOFORDMAZ, C.A., en fecha 30 de mayo de 2008 por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, bajo el N° 38, tomo 73.
b) Documento de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito entre los ciudadanos ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO y la empresa TOYOFORDMAZ, C.A., en fecha 5 de junio de 2009 por ante la Notaría arriba mencionada, bajo el N° 38, tomo 73; y
c) Documento de arrendamiento del inmueble en litigio, suscrito entre los ciudadanos ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO y la empresa TOYOFORDMAZ, C.A., en fecha 4 de junio de 2010 por ante la Notaría citada, bajo el N° 20, tomo 126.

Estas copias fotostáticas no fueron impugnadas en forma alguna, motivo por el cual , conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, y en tal virtud, al tratarse de documentos públicos, por estar autorizados por funcionario público competente para ello, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- La representación ad litem de la empresa demandada produjo en la contestación de la demanda una comunicación a su representada, recibida en fecha 29 de octubre de 2012 por la ciudadana KAREN WENDEHAKE, con sello húmedo de la empresa, mediante la cual le hace saber a la demandada de la existencia del presente juicio, así como de su designación como defensora judicial y de su solicitud de que le suministren los elementos necesarios para el ejercicio de la defensa.

Esta instrumental sólo demuestra que la defensora judicial cumplió con la obligación de contactar personalmente a la empresa demandada para el suministro de los argumentos y pruebas para la defensa en el presente juicio, por lo que, en lo que al fondo del litigio se refiere, no coadyuvan para la resolución de la presente controversia. Así se establece.

2.- En el lapso probatorio la defensora judicial acompañó copia fotostática de documento de arrendamiento del local comercial objeto de este juicio, suscrito entre los ciudadanos ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO y el ciudadano JOAO ANTONIO RODRIGUEZ DE MATOS, fechado 9 de mayo de 2007 con sello de presentación por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, con el objeto de demostrar que este documento conforma el primer contrato de arrendamiento entre las partes en el cual la parte actora celebró este contrato con JOAO ANTONIO RODRIGUEZ DE MATOS quien fuese el antiguo Presidente de la empresa TOYOFORDMAZ, C.A.

Como puede observarse, este contrato de arrendamiento fue suscrito entre los actores y el ciudadano JOAO ANTONIO RODRIGUEZ DE MATOS, quien a pesar de ser el antiguo representante de la empresa demandada, como lo asevera la parte actora, sin embargo actúa en esta convención en nombre propio y no en representación de la empresa. Es decir que ese contrato solo se convino entre los actores y el ciudadano JOAO ANTONIO RODRIGUEZ DE MATOS en forma personal y no con la empresa demandada quien tiene personalidad jurídica propia diferente de la de sus socios o representantes, conforme al artículo 201 del Código de Comercio.

En este sentido, por no referirse a la empresa demandada, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

En este sentido el Tribunal observa que en principio les correspondía a los actores la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostienen tener con la demandada, la cual quedó cumplida, conforme se evidencia de los documentos contentivos del contrato de arrendamiento, a los cuales previamente este juzgador les otorgó pleno valor probatorio, es decir, que entre ellos y la demandada, ciertamente, se celebró un primer contrato de arrendamiento por escrito por un año fijo, el cual se inició en fecha 15 de mayo de 2008 hasta el 15 de mayo de 2009.

Luego de vencerse este primer contrato de arrendamiento las partes celebraron un segundo contrato de arrendamiento, con una duración de un año fijo contado desde el 15 de mayo de 2009 hasta el 15 de mayo de 2010 y vencido éste celebraron un tercer contrato con vigencia desde el 15 de mayo de 2010 hasta el 15 de mayo de 2011.

Esto quiere decir que la relación arrendaticia entre los arrendadores y la empresa tuvo una duración de tres años, desde el 15 de mayo de 2008 hasta el 15 de mayo de 2011. Así se declara

Así las cosas, no se evidencia en autos que las partes hayan celebrado un nuevo contrato luego de vencido el último de los mencionados, ni que se haya celebrado una prórroga convencional entre ellas, motivo por el cual, luego de vencerse el último de los contratos en referencia, es decir, el 15 de mayo de 2011 comenzó a correr el lapso de la prórroga legal de un año, conforme a la disposición del Literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual feneció el día 15 de mayo del presente año 2012. Así se declara.

En tal virtud, al vencerse el lapso de la prórroga legal y al no constar en autos -ni ser alegado por las partes- que en el presente caso haya ocurrido la tácita reconducción, los actores están en pleno derecho de exigir el cumplimiento del contrato con la consecuencial entrega del inmueble, motivo por el cual este Tribunal estima procedente esta pretensión. Así se declara.

Con respecto a la pretensión del pago de la suma de ocho mil cincuenta bolívares (Bs. 8.050) por concepto de penalización por tardanza en la entrega del inmueble arrendado, conforme a la cláusula segunda de la convención arrendaticia, así como las sumas que correspondan por los días en que se siga retrasando en la entrega del local arrendado este Tribunal observa:

La parte in fine de la mencionada cláusula segunda del último de los contratos analizados textualmente expresa lo siguiente:

Por otra parte, en caso de rescisión del contrato por falta de pago del canon de arrendamiento, ó por cualquier otra causa, EL ARRENDATARIO deberá pagar la suma de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) diarios, durante todo el tiempo que tarde en entregar el inmueble a LOS ARRENDADORES, en la misma forma en que lo recibió.

Como puede observarse, esta cláusula penal hace referencia a la obligación de la arrendataria a pagar el monto fijado como cláusula penal por la tardanza en la entrega del inmueble, sea en los casos de rescisión por falta de pago, o por cualquier otra causa, motivo por el cual ante la tardanza en la entrega del inmueble por parte de la arrendataria, luego de vencido el contrato, este Juzgador estima procedente esta pretensión. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término interpuesta por ROSALIA PUCUTIVO DE MANCINI, STEFANO MANCINI PUCUTIVO y FRANCISCO MANCINI PUCUTIVO, contra la empresa TOYOFORDMAZ, C.A. Así se decide.

En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:

1.- A entregarle a los actores el inmueble desalojo del inmueble (local comercial) propiedad de la parte actora, constituido por un local comercial que forma parte de la planta baja del edificio denominado “Rosalía”, ubicado en la avenida 17 de diciembre, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, sin plazo alguno, una vez firme la presente decisión.
2.- A cancelarle a los actores la suma de sesenta y seis mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 66.850) por concepto de la cláusula penal contenida en el contrato de arrendamiento, equivalentes a 191 días contados desde el 16 de mayo de 2012, fecha en la que la arrendataria debió hacer entrega del local arrendado, hasta la fecha de la presente decisión, inclusive, a razón de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350) diarios.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintidós (22) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez.,

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria

Abg. Helene lanz Golding

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres y treinta de la tarde (03:30 p.m.).
La Secretaria

Abg. Helene Lanz Golding