TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
AÑOS: 203° y 154°
SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE AGOSTO DE 2013

EXPEDIENTE Nº 6.131
MOTIVO: Desalojo de Inmueble (Local Comercial)-.
DEMANDANTE: María Natividad Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de cedula de identidad V- 6.604.764-.
APODERADA JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Abg. Lerida Rosell Costero, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 133.824 -.
DEMANDADO RECURRENTE: Manuel Felipe Rodríguez Cordero, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.995.813-.
APODERADA JUDICIAL: Abg. Adriana Rodríguez Linarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.619.
SENTENCIA DEFINITIVA-.

Conoce esta Instancia Superior su competencia jerarquía funcional vertical pasa a describir los actos procesales cumplidos en la presente causa:
Recurso de apelación interpuesto el veintisiete de junio de dos mil trece (27-06-2013) por la abogada Adriana Rodríguez Linarez inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.619, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el veintiséis de junio de dos mil trece (26-06-2013) por el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, quien declaró con lugar la acción de desalojo, otorgando un plazo de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, determinando la cuantía en diez mil setecientos bolívares (Bs. 10.700,00) equivalentes a 100 unidades tributarias; y condenando en costas al demandado.
Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 3 de julio de 2013, que ordenó remitir el expediente a este juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción (f. 22 de la pieza nº 2), donde se recibió el 22 de julio de 2013 dándosele entrada el 29 de julio de 2013, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia (f. 25 pieza nº 2).
En fecha 07 de agosto del 2013 la apoderada judicial del demandado consigno escrito denominado “conclusiones”, el cual el tribunal ordeno agregar al expediente (f. 26 al 28 pieza nº 2); mientras que el apoderado de la parte actora, en fecha 7 de agosto consignó escrito denominado “informes”, tal y como consta a los folios 30 al 35 de la segunda pieza.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
De la demanda
La ciudadana María Natividad Castillo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.604.764, asistida por la abogada, en su demanda adujo (f. 01 al 08 pieza 1):
• Que en fecha 01-04-2007 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Manuel Felipe Rodríguez Cordero, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-15.995.813, y de este domicilio, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida siete (7), de esta ciudad de Nirgua, estado Yaracuy, con el objeto de que lo destinará para fines de lícito comercio.
• Que el tiempo de duración de dicho contrato de acuerdo a lo indicado en la cláusula segunda del mismo, se estableció en doce (12) meses contados a partir del 1° de abril de 2007, con un canon de arrendamiento de setecientos bolívares (Bs. 700,00).
• Que con posterioridad se celebró un nuevo contrato de arrendamiento con una duración desde 1 de junio de 2008 hasta el 31 de mayo de 2009 y por último se celebró otro contrato con una duración de un año contados a partir del 1 de julio de julio de 2009, con vencimiento el último día del mes de julio del año 2010.
• Que en virtud que las partes no suscribieron un nuevo contrato al término del plazo señalado y que el arrendatario continúo en el goce del inmueble arrendado, el contrato devino en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; donde las partes acordaron verbalmente aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600,00) mensuales y mantener el contrato en las mismas condiciones y formas restantes.
• Que dicho inmueble está constituido por la vivienda que la arrendadora habita con su familia así como por los locales comerciales (arrendados). Que el mismo fue construido hace más de cien (100) años aproximadamente, con paredes de bahareque, techo de caña brava, vigas de madera y tejas de arcilla, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera y de metal, encontrándose en la actualidad en un estado de deterioro progresivo alarmante y fallas estructurales. Siendo que han ocurrido desplomes parciales del techo que han sido sustituidos temporalmente con láminas de zinc y/o acerolit, requiriendo con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como reparar las filtraciones y las paredes, para lo cual se requiere el desalojo de los inquilinos para proceder a dichas reparaciones.
Del derecho:
Fundamentó la acción en los artículos 33 y 34 literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159 y 1.615 del Código Civil.
De las conclusiones:
Concluyó solicitando El desalojo del inmueble arrendado al demandado objeto de la presente acción constituido por los locales comerciales arrendados según los contratos marcados con las letras “A” a la “C”, ubicados en la calle ocho (8), entre avenidas 7 y 8, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, debido a las reparaciones urgentes que ameritan.
Del petitorio:
Que por lo antes expuesto es que demanda al ciudadano Manuel Felipe Rodríguez, para que convenga a el desalojo del inmueble específicamente del local comercial, objeto de los contratos de arrendamiento marcados con las letras “A” al “C” el cual funciona como una frutería, ubicado en la calle 8 entre avenida 7 y 8 del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, y las costas y costos procesales
De la cuantía:
Estimó la demanda en la cantidad de Diez Mil Setecientos Bolívares (Bs. 10.700,00), equivalentes a 100 U. T
Anexos a la demanda:
• Copias simples de contratos privados de arrendamiento, marcado como “A, B y C” (f. 10 al 14).
• Copia simple de solicitud de inspección, emitido por el Consejo Comunal El Centro, marcado como “D” (f. 15).
• Original de informe de inspección elaborado por el Cuerpo del estado Yaracuy, marcado como “E” (f. 10 al 20).
• Original de permiso de construcción emitido por la Alcaldía del Municipio Nirgua, marcado como “F” (f. 21).
De la contestación
En fecha 09 de abril del 2012 el ciudadano Manuel Felipe Rodríguez, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 15.995.813, asistido de abogado, consigno escrito de contestación en los siguientes términos (f. 34 al 38):
Negó, rechazo y contradijo:
• Que en fecha 01 de abril del año 2007 hubiera celebrado contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la calle 8 cruce con avenida 7 de esta ciudad; y que dicho inmueble éste constituido por la vivienda en la cual habita la arrendadora con su familia, así como dichos locales comerciales, y que el mismo se encuentre en un estado de progresivo deterioro y con fallas estructurales.
• Que se hubieran producido desplomes parciales del techo y que éstos hayan sido sustituidos en forma temporal mediante láminas de zinc y/o acerolit; como también que se requiera con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como la reparación de las filtraciones y paredes, para las cuales ameriten la desocupación del inmueble.
• Que la arrendadora tenga que hacerle reparaciones graves, necesarias y urgentes que de no hacerlo se podrían poner en peligro el inmueble y la vida de sus ocupantes.
• Que el inmueble propiedad de la demandante esté constituido por su vivienda y que dos de sus divisiones constituyan dos locales arrendados, y que esos locales arrendados constituyan el objeto de los contratos de arrendamiento suscritos por él e indicados en los contratos anexos.
• Que sea urgente y necesario efectuar las reparaciones físicas del local arrendado, especialmente del techo mediante la sustitución del mismo. Que sea necesario la desocupación de los locales comerciales para efectuar las reparaciones urgentes y necesarias.
• Que la demandante le hubiera comunicado tales circunstancias mediante misiva; y que el Consejo Comunal de la zona haya solicitado al Cuerpo de Bomberos la inspección de riesgo, y que la referida inspección haya sido efectuada en el local arrendado.
• Que las reparaciones hayan sido autorizadas por los organismos competentes y que tenga que desocupar y pagar costos y costas procesales.
De los hechos ciertos:
• Que en fecha 15 de octubre de 2002 la ciudadana María Castillo, le arrendó un primer local o anexo de 36 m2 del inmueble comercial ubicado en la calle 8, entre avenida 7 y 8, municipio Nirgua del estado Yaracuy, el cual utiliza como depósito y que la arrendadora posteriormente vendió a Nelson Padrino y que en fecha 30 de octubre de 2003, le arrendó un local contiguo a éste, ubicado en la calle 8 cruce con avenida 7, Municipio Nirgua del estado Yaracuy, donde se dedica a la venta de frutas, verduras y víveres.
• Impugnó las copias simples que corren insertos a los folios 10, 11, 12 y 13 del presente expediente.
• Impugnó y desconoció el informe de riesgos que corre agregado a los folios 15 al 20 de esta causa por haberse realizado a la vivienda y no a los locales comerciales arrendados.
• Consignó autorización de Ingeniería Municipal para sustituir el techo en su vivienda, no, el de los locales objeto de la presente acción.
• Que uno de los locales no es propiedad de la demandante y por tanto deber ser el nuevo propietario ciudadano Nelson Padrino, el que debe pedirle la desocupación de ese local y no la antigua propietaria, por cuanto se subrogó en sus derechos como arrendador y por consiguiente el comprador sustituyó a la Arrendadora.
• Opuso conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el juicio con respecto al local comercial que ocupa como depósito y que es propiedad de Nelson Padrino, el cual debió ser llamado a ser parte en el presente juicio.

De las pruebas promovidas por las partes
Parte actora:
El abogado José Manuel Illesca Medero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 17.595, promovió pruebas de la manera siguiente (f. 40 al 43 de la pieza nº 1):
De los documentales:
• Copia fotostática documento público marcado como “A” (f. 45 al 48 pieza nº 1).
• Copias fotostáticas del expediente signado con el Nº 3.618/12, marcado como “B” (f. 49 al 119 de la pieza nº 1).
• Ratificó los contratos de arrendamientos marcados como “A” “B” y “C” (f. 10 a 13 de la pieza nº 1).
• Ratificó copia simple solicitud efectuada por ante el Consejo Comunal El Centro de Nirgua del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, marcado como “D” (f. 15 de la pieza nº 1).
• Ratificó copia simple de informe de inspección Nº 0023/2013 emitido por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, marcado como “E” (f. 10 al 20 pieza nº 1).
• Ratificó original de permiso de construcción signado con la nomenclatura PC 533-12 emitido por la Jefatura de Ingeniería Civil de la Alcaldía del Municipio Autónomo de Nirgua, marcado como “F” (f. 21 pieza nº 2).
De la prueba de informes: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara a:
• Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Nirgua, a los fines que la misma informara si de dicha dirección fue emitido permiso de construcción signado con el nº PC 533-12 a favor de la ciudadana María Natividad Castillo; por lo que en fecha 17-04-2013 fue librado oficio Nº 220 para tal fin, tal y como se evidencia al folio 144 de la pieza Nº 1.
• Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, a los fines que informara si de dicho instituto fue emitido informe de inspección Nº 0023/2013; librándose Oficio Nº 221 de fecha 17 de abril de 2013 (f. 122 de la pieza nº 1, el cual fue respondido mediante comunicación Nº CP-061-2012 de fecha 23-04-2013 (f. 158 pieza nº 1).
De la prueba de experticia:
De conformidad con el artículo 1.422 del Código Civil y 451 y siguiente del Código de Procedimiento Civil promovió prueba de experticia sobre el inmueble objeto de la demanda; por lo que a los folios 194 al 208 se evidencia resulta de experticia técnica realizada.

Parte demandada:
La apoderada judicial abogada Adriana Rodríguez Linarez, inpreabogado Nº 102.619, en nombre de su representado, promovió lo siguiente (f.124 al 138 de la pieza nº 1):
De los instrumentos:
• Copia simple de documento público de fecha 10 de agosto de 2012 (f. 130 al 131 pieza nº 1).
• Copia Certificada expedida por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos Cuartel General “Cap. Rafael M. García” (f. 132 al 134 pieza nº 1).
• Original de documento público expedido por el Consejo Comunal “El Centro de Nirgua” (f. 138 pieza nº 2).
• Copia simple de la Gaceta Oficial nº 39.305 (f. 135 al 136).
De la Inspección:
• Solicitó Inspección Judicial a tal fin se traslade al local comercial arrendado por su representada. Siendo que en fecha 22 de abril de 2013 el tribunal se traslado a realizar la inspección solicitada (f. 15 al 157 pieza nº 1).
De la experticia:
• De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil promovió experticia sobre el inmueble objeto de la demanda; para los cuales fueron designados expertos, quienes en fecha 17 de junio de 2013 consignaron resultas de dicha experticia, tal y como se evidencia a los folios 194 al 208 pieza nº 1).
De la prueba de informes:
• De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara al Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy Cuartel General “Cap. (B) Rafael M. García, parta que indagara si en sus archivos reposaba expediente signado con el nro. N-590/2007; por lo que fue librado para tal fin oficio nº 222 (f. 140 pieza nº 2). De igual manera, se oficiara al Consejo Comunal “El Centro de Nirgua” con la finalidad que informara si expidió Uso conforme al establecimiento comercial “Variedades M. F Rocor Rodríguez”; por lo que en fecha 18 de abril de 2013 fue librado oficio nº 223 (f. 146 pieza nº 2).

De la sentencia recurrida
En fecha 26 de junio de 2.013 el Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy dicto sentencia, en base a las siguientes consideraciones (f. 4 al 20 de la pieza 2):
“…Se debe acotar que el desalojo, es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado, o convertido en éste, porque el arrendatario quedó y se le dejó en el uso del inmueble, una vez vencido el plazo del contrato y obtener por esa vía la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, ya que el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (negrillas del tribunal) cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (Omissis)
De la norma transcrita se desprende que el primer requisito para que prospere la acción de desalojo por una cualquiera de las causales indicadas en dicha norma, es que la duración del contrato sea INDETERMINADA (resaltado del tribunal) lo cual, en el presente caso, quedó demostrado con el contrato referido y cuya valoración se efectúo anteriormente.
Ahora bien; la causal esgrimida por la actora fue la prevista en el literal “C”, del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir; Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
A los fines de probar el deterioro del techo del inmueble y la necesidad de desocupación del mismo para su reparación, la actora junto con la demanda acompaño Informe de inspección elaborado por el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, que corre a los folios 16 al 20, el cual fue impugnado por el demandado en su contestación, pero requerido por la parte actora por vía de prueba de informe cuya resulta corre en copia certificada por el organismo emisor a los folios 158 al 168: Apreciándose de éste, que el inmueble objeto de esta acción debidamente identificado en dicho informe, es una construcción que data de más de cien años, que está construido de paredes de bahareque, techos de caña brava y tejas con soportes o listones de madera, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera y metal, que evidenciaron filtraciones en algunas paredes que conforman la estructura, lo que origina el desprendimiento de frisos de las paredes, daños en los listones de madera que sirven de soporte al techo por efecto de las filtraciones y alojamiento en los mismos de insectos, lo que debilita los listones, deterioro en la estructura del techo, presentando desprendimiento de parte de sus componentes, así como ondulación en parte de dicha estructura motivado a la perdida de propiedades de los componentes que la conforman. También acompañó la actora permiso de construcción expedido por la Jefatura de Ingeniería Municipal del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, en el cual se autoriza a la ciudadana: MARIA NATIVIDA CASTILLO para que realice “Reparación de Techo” del inmueble ubicado en sector “Centro calle 8 entre avenidas 7 y 8 del Municipio Autónomo Nirgua Estado Yaracuy (sic)
El referido informe y el permiso antes indicado es de los instrumentos denominados como “Documentos Administrativos” por la doctrina y la jurisprudencia y sobre ellos la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dijo en sentencia Nº 06556 del 14 de diciembre de 2005, lo siguiente: (…) ha señalado tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos. De igual manera, con respecto al valor probatorio de los mismos, se ha indicado que constituyen una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, pudiendo constituirse en plena prueba (…) (Negrillas y subrayado de la Sala).
De lo antes dicho, y ante el hecho de que no consta de autos ninguna prueba que demuestre lo contrario a lo afirmado por dichos instrumentos administrativos, ha de tenerse a éstos como auténticos y en consecuencia como suficientes para demostrar el estado físico del techo del inmueble objeto de esta solicitud de desalojo.-
Se debe acotar que la parte demandada también solicito por vía de la prueba de informes al referido Cuerpo de Bomberos certificara si ese ente le concedió al fondo de comercio que él representa uso conforme del inmueble, pero transcurrido el lapso probatorio y el tiempo concedido a dicho organismo para que respondiera, no se recibió informe alguno, no obstante; el informe que quería el demandado se certificara es el que corre al folio 133 de esta causa el cual es de fecha 8 de diciembre de 2007, mientras que el que se valoró anteriormente es de fecha 22 de febrero del año 2013, por lo que en atención al tiempo de su realización, debe darse valor probatorio al señalado por la actora y que en virtud del principio de la comunidad de la prueba también es vinculante para el demandado.
Promovió la actora la prueba de experticia, la cual arrojó en su informe lo siguiente: Que el inmueble no se encuentra apto para ser habitado y tomando en cuenta los daños que presenta el inmueble en la estructura y cubierta del techo. Recomiendan su sustitución por una cubierta similar a la existente. Caracterizando la cubierta a sustituir el techo, por una construcción de una viga perimetral de concreto, con su respectivo acero de refuerzo 03 de cercha metálica conformada por perfil conduven y que sobre éstas descansen las correas de perfil conduven 80x40 separadas cada 55 cm; una cubierta de machihembrado, impermeabilización con manto asfaltico y el revestimiento con teja criolla. Sobre el riesgo de desplome del techo, los expertos concluyeron que basados en los daños observados en las correas y cubierta de madera (caña brava) que existe una alta probabilidad de un colapso y desplome del techo del inmueble.
Dicho informe técnico no fue objetado por la parte demandada, por lo que contribuye a dar por demostrado el estado físico del techo del inmueble objeto de la presente acción de desalojo.
De las pruebas del demandado:
Promovió y evacúo la prueba de inspección judicial, de la cual se aprecia el buen estado de las paredes, piso, aparente buen estado del techo y su aseo general, que al compararla con las resultas de la experticia y el informe técnico elaborado por el Cuerpo de Bomberos, sirve para dar por demostrada la solidez de las paredes, el buen estado del piso, pero no así con respecto al estado del techo, pues éste al haber sido meticulosamente estudiado por los expertos y los técnicos del referido Cuerpo de Bomberos, fue declarado en precario estado y por ello la necesidad de cambio, por lo que la referida inspección, sólo puede ser valorada en lo que es coincidente con la experticia, es decir en el buen estado de paredes y pisos, porque el estado del techo era materia de experticia y con ellas quedó determinado el grave estado en que el mismo se encuentra.
En conclusión, luego del análisis anterior es congruente decidir que la presente acción debe declararse procedente y en consecuencia se concede al demandado MANUEL FELIPE RODRÍGUEZ CORDERO, de las características de autos, un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble objeto del contrato, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitiva, todo conforme a lo dispuesto en el Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se determinará en forma positiva y precisa en la dispositiva del fallo.-
La cuantía de la acción queda estimada en la cantidad de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700), equivalentes a 100 unidades tributarias, como fue indicado por la actora y aceptado tácitamente por el demandado.-
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN DE DESALOJO por haber quedado demostrado la urgencia que tiene la arrendadora y propietaria del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento que la unen con el demandado, de sustituir el techo de los locales comerciales referidos, en la forma indicada por los expertos que elaboraron el informe de experticia en esta causa y el permiso concedido por la Jefatura de Ingeniería Municipal del Municipio Nirgua, estado Yaracuy e informe del Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy, dado que por el riesgo de desplome, la sustitución del techo amerita la desocupación del inmueble objeto del arrendamiento.
SEGUNDO: Se concede al demandado MANUEL FELIPE RODRÍGUEZ CORDERO, de las características de autos, un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble objeto del contrato, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.-
TERCERO: Se determina que la cuantía de la acción es de DIEZ MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.700,00), equivalentes a 100 unidades tributarias.-
CUARTO: Se condena al demandado al pago de las costas procesales por haber resultado vencido totalmente…”

RATIO DECIDENDI
(Razones para decidir).
Narrado todo el iter procesal analicemos como quedó trabada la litis y así tenemos que la parte actora demandó al ciudadano Manuel Rodríguez, antes identificado por desalojo alegando la causal “C” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esto es que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
Argumentó la demandante en su libelo:
“…Que dicho inmueble, constituido por la vivienda en el cual habito con mi familia así como dichos locales comerciales, que se encuentran construidos desde hace aproximadamente más de cien (100) años; cuyas paredes son de bahareque, y el techo de caña brava, vigas de madera y tejas de arcilla, piso de cemento pulido, puertas y ventanas de madera de metal, encontrándose en la actualidad en un estado de deterioro progresivo alarmante y fallas estructurales. En efecto, han ocurrido desplomes parciales del techo, los cuales han sido sustituidos de forma temporal mediante láminas de zinc y/o acerolit, requiriendo con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como reparar las filtraciones y paredes, para lo cual se requiere el desalojo por parte de los inquilinos, a los fines de proceder a dichas reparaciones…”.

Por su parte el demandado de auto en el momento de contestar la demanda se defendió con los siguientes argumentos:
“…negó: que en fecha 01 de abril del año 2007 hubiera celebrado contrato de arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la calle ocho (8) cruce con avenida siete (7) de esta ciudad, propiedad de la demandante. Que el inmueble en general éste constituido por la vivienda en la cual habita la arrendadora con su familia, así como dichos locales comerciales. Que dicho inmueble se encuentre en un estado de progresivo deterioro y con fallas estructurales. Que se hubieran producido desplomes parciales del techo y que éstos hayan sido sustituidos en forma temporal mediante láminas de zinc y/o acerolit. Que se requiera con urgencia la sustitución definitiva del techo, así como la reparación de las filtraciones y paredes. Que las supuestas reparaciones ameriten la desocupación del inmueble. Que por la vetustez el inmueble esté en estado de ruina que ponga en peligro la vida de las personas y de la familia de la demandante. Que la arrendadora tenga que hacerle reparaciones graves, necesarias y urgentes que de no hacerlo se podrían poner en peligro el inmueble y la vida de sus ocupantes. Que el inmueble propiedad de la demandante esté constituido por su vivienda y que dos de sus divisiones constituyan dos locales arrendados. Que esos locales arrendados constituyan el objeto de los contratos de arrendamiento suscritos por él e indicados en los contratos anexos. Que sea urgente y necesario efectuar las reparaciones físicas del local arrendado, especialmente del techo mediante la sustitución del mismo. Que sea necesaria la desocupación de los locales comerciales para efectuar las reparaciones urgentes y necesarias. Que la demandante le hubiera comunicado tales circunstancias mediante misiva. Que el Consejo Comunal de la zona haya solicitado al Cuerpo de Bomberos la inspección de riesgo. Que la referida inspección haya sido efectuada en el local arrendado. Que las reparaciones hayan sido autorizadas por los organismos competentes. Que tenga que desocupar y pagar costos y costas procesales.
Admitió como cierto: Que en fecha 15 de octubre de 2002, la ciudadana MARIA CASTILLO, le arrendó un primer local o anexo de 36 metros cuadrados del inmueble comercial ubicado en la calle ocho (8), entre avenida 7 y 8, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual utiliza como depósito y que la arrendadora posteriormente vendió a NELSON PADRINO y que en fecha 30 de octubre de 2003, le arrendó un local contiguo a éste, ubicado en la calle ocho (8), cruce con avenida 7, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, donde se dedica a la venta de frutas, verduras y víveres. Impugno las copias simples de un contrato y copias de otros (¿) que no está firmado por él y que corren a los folios 10, 11, 12 y 13 del presente expediente. Impugnó y desconoció el informe de riesgos que corre agregado a los folios 15 al 20 de esta causa por haberse realizado a la vivienda y no a los locales comerciales arrendados. Que consignó autorización de Ingeniería Municipal para sustituir el techo en su vivienda, no, el de los locales objeto de la presente acción. Que uno de los locales no es propiedad de la demandante y por tanto deber ser el nuevo propietario: ciudadano NELSON PADRINO, el que debe pedirle la desocupación de ese local y no la antigua propietaria, por cuanto se subrogó en sus derechos como arrendador y por consiguiente el comprador sustituyó a la Arrendadora.
Opuso conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el juicio con respecto al local comercial que ocupa como depósito y que es propiedad de NELSON PADRINO, el cual debió ser llamado a ser parte en el presente juicio…..”

Es así entonces como se traba la litis, así que se puede evidenciar que el demandado opuso como defensa la falta de cualidad de la demandante alegando que no es la propietaria del local comercial que pretende su desalojo todo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil veamos entonces: Para sustentar esta defensa consignó copia del documento mediante el cual la ciudadana María Natividad Castillo, antes identificada vende un inmueble de su propiedad identificado de la siguiente manera: un lote de terreno propio con todos sus anexos que mide cuatro metros con dieciocho centímetros de frente por veintitrés metros de fondo, o sea una superficie de noventa y seis metros cuadrados con catorce centímetros 4,18x23=96,14 M2 ), el cual forma parte del área de mayor extensión constante de seiscientos noventa y nueve metros cuadrados con veinte centímetros(699,20 M2), de los cuales me reservo cuatrocientos veintiocho metros cuadrados con veintiséis centímetros (428,26 M2), ubicado en la Calle ocho 8 entre Avenidas siete (7) y ocho (8), del Municipio Nirgua estado Yaracuy. Cuyo lote de terreno y anexos que aquí vendo se encuentran comprendidos dentro los siguientes linderos particulares: NORTE, Con lote de terreno de Nelson Padrino; SUR, Con parte del terreno de mi propiedad el cual me reservo; ESTE, Con solar y casa que fue de Ortega Martínez hermano, hoy de la familia Meduo; y OESTE, Con la calle 8 que es su frente.- El lote de terreno y anexos que aquí vendo me pertenecen conforme a documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Nirgua del estado Yaracuy quedando inscrito en fecha 16 de abril de 2004, bajo el Nº 21,folios 93 al 96 del protocolo Primero, tomo Primero del Segundo Trimestre de 2004. Con respecto a este documento se puede evidenciar que los datos de identificación del local y del terreno que aquí vende la demandante no corresponden con el local comercial que pretende su desalojo ya que el que se vende está ubicado en la calle ocho (8) entre avenidas siete(7) y ocho (8) del municipio Nirgua del estado Yaracuy y el local que se pretende desalojar está ubicado en la calle ocho(8) cruce con avenida siete(7) del municipio Nirgua del estado Yaracuy. También se puede evidenciar que no es el mismo local comercial de la contestación de la demanda cuando la parte demandada da como hechos ciertos los siguiente “… inicialmente me arrendó un primer local o anexo de 36M2 ubicado en la calle ocho (8) entre avenida 7 y 8 del Municipio Nirgua estado Yaracuy, el cual he utilizado como depósito el que posteriormente vendió a Nelson Padrino y en fecha 30 de octubre del 2003 me arrendó el local contiguo ubicado en la calle ocho con Avenida 7 del Municipio Nirgua…”
Del mismo modo también se puede evidenciar que no es el mismo local, ya que de la revisión de los contratos de arrendamientos se desprende que el local arrendado fue el que está ubicado en la calle ocho (8) cruce con avenida 7 que es propiedad de la demandante tal y como se desprende del documento debidamente notariado en fecha 1 de abril de 2004 quedando inserto bajo el número 12, folio 33 de los libros llevados por la notaria público de San Diego estado Carabobo y posteriormente Registrado por ante el registro Público del municipio Nirgua del estado Yaracuy quedando registrado bajo el número 21 folios del 93 al 96 protocolo primero, tomo primero, segundo trimestre de fecha 16 de abril de 2004 el cual se le confiere pleno valor probatorio por no haber sido tachado en su oportunidad y con la cual se demuestra que efectivamente la demandante es propietaria del local que demanda su desalojo todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil por lo que la falta de cualidad de la demandante no prospera y por lo tanto dicha defensa perentoria debe ser declarada sin lugar y así se decide.
Ahora bien decidida la defensa perentoria concluyamos el fondo del asunto que está referido al desalojo fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliario en su literal c.
La parte actora argumentó que el inmueble está construido desde hace mas de cien años, que se encuentra actualmente en estado de deterioro, que han ocurrido desplome parciales del techo, que se requiere con urgencia hacer las reparaciones y que para eso se requiere el desalojo del inquilino. Para demostrar esta aseveraciones consignó junto con el libelo de demanda un informe de inspección n°0023/2013 de fecha 2 de febrero de 2013 emanado por la División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy y que de la revisión del mismo en sus recomendaciones observaron que dicho inmueble está en condiciones de Inhabitabilidad, motivo a las condiciones actuales del inmueble, debido al debilitamiento de los listones de maderas que sirven de soporte a la estructura del techo. Con respecto a esta prueba se puede evidenciar que es producida por un instituto Autónomo como lo es el Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy dicho instituto es un ente público descentralizado funcionalmente que dentro de sus atribuciones está el de prevenir accidente y prestar los primeros auxilios en caso requeridos. Ahora bien la parte actora pretende demostrar que el inmueble objeto de desalojo esta en condiciones no requeridas para su funcionamiento y tratándose que la recomendación fue hecha por un instituto autónomo quien está facultado para realizar este tipo de inspecciones pretende la parte demandada contradecir esta prueba con otro informe que fue consignado en el momento de promover pruebas y de la revisión del mismo se pudo constatar que si efectivamente es un informe del Instituto Autónomo de Bomberos donde realizaron una inspección al mismo inmueble que demanda de su desalojo pero es el caso que dicha inspección es de fecha 12 de diciembre de 2007 tal y como consta al folio 134 y el informe presentado por la parte actora es del 22 de febrero de 2013 por lo que tratándose de un documento público administrativo el cual se le confiere pleno valor probatorio por no haber sido contradicha esta prueba con otra queda demostrado que el inmueble objeto de desalojo no está acto para su ocupación valor probatorio otorgado de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y así se decide.
En el lapso de promoción y evacuación de las pruebas las mismas se valoran a continuación. La parte actora promovió documento público marcado “A” el cual ya fue valorado. Copias fotostáticas simples del expediente N°3.618/12 para desmostar la relación arrendaticia. Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma es impertinente ya que la parte demandada reconoció que si existió una relación arrendaticia entre ambos en el momento de dar contestación a la demanda en los hechos ciertos, por lo que no se le confiere valor probatorio y así se decide.
Promovió y ratificó los contratos de arrendamientos que fueron impugnados por la parte demandada pero que contradictoriamente reconoce que existió la relación arrendaticia por el local comercial que el ocupa en calidad de arrendatario por lo que se le confiere valor probatorio por desmostar que existe la relación arrendaticia entre ambos contendores aparte de que declara el demandado que está consignado canon de arrendamientos por el mismo local lo que demuestra que también existe una relación arrendaticia entonces es contradictorio su impugnación y así se decide.
Con respecto a la solicitud del consejo comunal El centro de Nirgua es evidente que es un documento emanado de un tercero que no es parte del presente juicio, sin embargo sería contradictorio no darle valor probatorio porque es esta solicitud es la que permite al Instituto Autónomo hacer la inspección en el inmueble objeto de desalojo pero sin embargo se valora con un indicio del mal estado del inmueble y concatenado con la prueba de inspección emanada del cuerpo de Bomberos se le confiere valor probatorio como indicio y así se decide. Promovió y ratificó la inspección realizada por el Instituto Autónomo el cual ya fue valorado anteriormente y así se decide. Promovió y ratificó permiso de construcción el cual considera quien decide que la misma es impertinente ya que no estamos en presencia de un interdicto de obra nueva en todo caso y así se decide. En cuanto a la prueba de informe dirigido a la Dirección de Ingeniería Municipal también considera quien decide que la misma es impertinente y así se decide. En cuanto a la prueba de informe dirigido al Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos también dicha inspección fue valorada por lo que se le confiere pleno valor probatorio a este informe que cursa al folio 158 donde dicho instituto responde acertadamente y así se decide.
En cuanto a las pruebas de la parte demandada tenemos que copia del documento de compra venta entre la demandante y el demandado sobre un local comercial el cual ya fue valorado anteriormente y así se decide. Promovió copia del certificado expedido por el Instituto Autónomo de Bomberos el cual ya fue valorado anteriormente y así se decide. Promovió un certificado de uso conforme expedido por el consejo comunal “El Centro de Nirgua” el cual solo demuestra que efectivamente el demandado de auto sigue ocupando dicho local comercial por lo que no se le confiere valor probatorio aparte de ser un documento emanado de un tercero que no es parte y no fue ratificado por el tercero mediante la declaración y así se decide. Promovió una copia de la gaceta oficial N° 39.305 de la República Bolivariana de Venezuela la cual es impertinente por cuanto no estamos en presencia de un juicio donde esté involucrado los intereses de la nación y así se decide. En cuanto a la inspección evacuada por el a-quo considera quien decide que la misma es inconducente ya que los daños posiblemente sufridos por la vejez de las estructuras no pueden ser probadas por medio de una inspección judicial por lo que no se le confiere valor probatorio y así se decide. En cuanto a la experticia practicada por los tres expertos quienes en su informe consideraron que el inmueble objeto de este desalojo no se encuentra apto para ser habitado considera quien decide que efectivamente esta prueba si es la idónea para demostrar los daños sufridos ya que fue evidenciado por unos expertos quienes si tienen la capacidad profesional para determinar los daños y concatenado esta prueba con la prueba de inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos se le confiere valor probatorio a esta experticia de acuerdo a la sana critica y así se decide.
Finalmente tenemos se demandó al ciudadano Manuel Rodríguez, antes identificado por desalojo alegando la causal “C” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esto es que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación por parte del actor y después del análisis y valoración tanto de los hechos así como de las pruebas promovidas y producidas por las partes y tomando en cuenta lo alegado y probado en auto queda evidenciado que el inmueble (local comercial) antes descrito si amerita que se le realicen reparaciones mayores que implica el desalojo del arrendatario ya que quedo evidenciado que la estructuras son de muy vieja data y al pasar el tiempo ha sufrido considerables daños y ponen en peligro a los mismos ocupantes de dicho inmueble todo quedo demostrado con la inspección realizada por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos del estado Yaracuy así como la experticia practicada por los tres expertos quienes determinaron que efectivamente el inmueble esta en mal estado, entonces para que dicha acción de desalojo pueda prosperar también es indispensables que se cumplan los requisitos siguientes, estos son que la demandante sea la propietaria del inmueble dicho requisito quedo plenamente demostrado que si es la propietaria como así se desprende del documento que cursa a los folios 77 y 78, que exista una relación arrendaticia la cual quedó ampliamente demostrada con los contratos de arrendamiento y con la misma declaración del demandado en su contestación, y la necesidad del propietario de realizar tales reparaciones urgentes tal necesidad de reparación del propietario viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a realizarla porque de lo contrario, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable de reparar el inmueble y no en otro en particular por lo que dicho requisito quedo demostrado como se dijo anteriormente. En este sentido, por cuanto las pruebas que generó y se encuentra en autos evidencian que el hecho determinante para la procedencia de su pretensión están fundado en el informe del Cuerpo de Bomberos, y la Experticia realizada por los tres expertos, es por lo que la causal planteada, relativa a la necesidad de realizar reparaciones urgentes y necesarias y en atención a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, esta Instancia Superior considera suficiente las pruebas promovidas y producidas por la demandante para demostrar su pretensión declarar con lugar la demanda y así se decide.

DECISION
Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el veintisiete de junio de dos mil trece (27-06-2013) por la abogada Adriana Rodríguez Linarez inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.619, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el veintiséis de junio de dos mil trece (26-06-2013) por el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la acción de desalojo, otorgando un plazo de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, determinando la cuantía en diez mil setecientos bolívares (Bs. 10.700,00) equivalentes a 100 unidades tributarias; y condenando en costas al demandado
Se condena en costas a la parte demandada recurrente por haber salido perdidosa en el ejercicio del presente recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a catorce días del mes agosto de dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Eduardo José Chirinos
La Secretaria,

Abg. Linette Vetri Melean

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres de la tarde.
La Secretaria,

Abg. Linette Vetri Melean