TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ MEDINA, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 7.791.097.
APODERADOS JUDICIALES:
Los ciudadanos abogados VICENTE RAMOS CHACON y ROGER GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.771 y 32.334 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA:
El ciudadano HEITOR MARTINS E. SILVA, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-421.410 y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES:
Las ciudadanas MARIA TERESA MUÑOZ y MARIA ALEJANDRA MATA MUÑOZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros: 8.666 y 77.483 respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, que cursó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
EXPEDIENTE:
N° 13-4565

Subieron a esta Alzada las presentes actuaciones en virtud del auto de fecha 03 de Julio de 2013, que oyó en ambos efectos las apelaciones interpuestas por los abogados MARIA TERESA MUÑOZ en su condición de apoderada judicial del ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA y del abogado VICENTE RAMOS CHACON en su condición de apoderado judicial del ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ MEDINA, contra la sentencia de fecha 12 de junio de 2013, que declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ MEDIA contra el ciudadano HEITOR MARTINS E. SILVA.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

PRIMERO

1.- Límites de la controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandada

- Consta a los folios del 1 al 3 escrito presentado en fecha 29 DE JUNIO DE 2007, por el abogado YAMIL EDUARDO RIVERO PARRA, en su condición de apoderado judicial, mediante el cual alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que en fecha 11 de diciembre de 2000, firmó un contrato de arrendamiento con el ciudadano HEITOR JOSE MARTINS ZAMBRANO, y que vencería el 11 de diciembre de 2001, y que hasta la presente fecha han mantenido la relación arrendaticia de manera verbal.
• Que hace toda esta explicación con la finalidad para que sea tomado en cuenta la génesis de la presente controversia.
• Que de manera verbal pactó con el ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 421-410 un contrato de opción de compra venta sobre el bien inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la parcela D-2 de la manzana 2, integrante del lote R3-02-A de la primera etapa de la Urbanización conjunto residencial Los Mangos de Ciudad Guayana.
• Que el valor del inmueble en el mes de agosto del año 2004, fue fijado de mutuo acuerdo por la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo), los cuales los entregó por ordenes del ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA a su hijo HECTOR ANTONIO MARTINS ZAMBRANO las siguientes cantidades: SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo) en fecha 25 de agosto de 2004, mediante transferencia según consta de comprobante de operación expedido por el Banco del Caribe de sta misma fecha donde se le transfirió la mencionada cantidad; 24 de septiembre de 2004, un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo) entregados mediante transferencia según se desprende de comprobante de operación expedido por el Banco del Caribe , en fecha 15 de Octubre de 2004, deposito por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) y en fecha 06 de septiembre de 2005, depósito por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) ambos en el Banco Provincial a favor del ciudadano HECTOR ANTONIO MARTINS ZAMBRANO,.
• Que estas cantidades de dinero arrojan un total de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,oo) las cuales fueron entregadas en calidad de ARRAS por parte de EL OPTANTE y el monto restante sería entregado al momento de la firma de la venta del inmueble.
• Que su mandante en el mes de agosto del año 2006 se comunica con el ciudadano HEITOR MARTINS, para manifestarle su inquietud que para cuando iban a formalizar la venta del inmueble y es cuando deciden realizar por escrito un contrato de opción de compra venta fijando un nuevo valor del inmueble, por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo) tal y como consta del documento del contrato que anexa marcado “F”, se comunica con su manante y éste específicamente el día 14 de agosto de 2006 le entregó la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,oo) en efectivo al ciudadano HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRANO otro hijo del señor HEITOR MARTINS dinero este que fue entregado por sus ordenes, quedando pendiente la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (34.000.000,oo) dinero que va hacer cancelado al momento de realizar la venta.
• Que el ciudadano HEITOR MARTINS le manifestó a su mandante que sobre el mencionado bien, pesaba una hipoteca es cuando su poderdante le sugiere cancelarla para poder realizar la traslación de la propiedad y en fecha 10 de enero de 2006 el ciudadano HEITOR MARTINS cancela la hipoteca por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA CON VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 53.240,25) dinero que le entregó su mandante en efecto al ciudadano HEITOR MARTINS.
• Que el día 30 de agosto de 2006 solicitó su mandante al Registro Subalterno de esta ciudad una certificación de gravamen y en la cual consta que tenía una prohibición de enajenar, es cuando su mandante se sorprende y le manifiesta al ciudadano HEITOR MARTINS la inquietud de la situación porque de esa manera no podían realizar la transacción.
• Que todos estos inconvenientes le causaron molestias a su mandante por cuanto ve lejano formalizar la negociación y decide su mandante comunicarse con la ciudadana EDDA ZAMBRANO ex concubina del ciudadano HEITOR MARTINS y ella le otorga un poder especial a su mandante para que gestione todo lo concerniente al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar que recaía sobre el bien inmueble.
• Que todos los anteriores señalamientos son puntuales a los fines de que se tome en cuenta la conducta negativa por parte del ciudadano HEITOR MARTINS de realizar o formalizar lo pactado por ellos en el contrato de opción de compra venta, que sigue transcurriendo el tiempo y su mandante se preocupa y le manifiesta al señor HEITOR que para cuando finiquitaban la negociación y este le decía que tranquilo que eso lo estaba realizando un abogado y seguía pasando el tiempo y nada.
• Que su mandante siempre ha sido diligente y acudió nuevamente al Registro y solicita el libro donde esta asentado el documento de propiedad del bien y cual es su sorpresa que el fecha 05 de junio de 2007, había sido levantada la medida de prohibición de enajenar y de una vez acude a la casa del ciudadano HEITOR MARTINS y le dice que de una vez realicen la venta y la respuesta de éste fue negativa que eso tenía que entenderse ahora con su abogada, que ahora no le iva a vender, es decir no le quería dar cumplimiento a lo pactado por ellos en el contrato de opción de compra venta.
• Que de los hechos anteriormente narrados se observa que el ciudadano HEITOR MARTINS manifiesta no querer cumplir con lo pactado en el contrato de compra venta y es por ello que acude ante su competente autoridad para demandar como formalmente lo hace por cumplimiento de contrato de la opción de compra venta al ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA, de conformidad con lo estipulado en la norma sustantiva artículos 1133, 1159, 1601, 167, 1264 y 42 de Código de Procedimiento Civil.
• Solicita se proceda a realizar la venta final del inmueble tal y como fue pactada y convenida entre las partes.
• Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar.
• Que estima la demanda en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,oo)

1.3.- Consta al folio 36 auto de fecha 16 de julio de 2007, dictado por el Tribunal de la causa mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada para que de contestación a la demanda.

• Contestación de la demanda

- Riela a los folios del 112 al 115 escrito de contestación a la demanda presentado por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA, donde alega lo que de seguidas se sintetiza:
• Que subsanó debidamente los defectos u omisiones, que llevó a los autos elementos que no se ordenaron subsanar, que la cuestión previa contemplada en el artículo 346 numeral 6º en concordancia con el artículo 340 numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, el actor no subsanó dicha omisión, ni dice cual es su carácter que tiene para demandar, que igual no subsanó la omisión del 340 numeral 5º del mismo Código, relacionado con la relación de los hechos.
• Alega que esa modalidad de subsanación no existe en el ordenamiento jurídico, lo que ah hecho es violar el debido proceso, oscurecer e inhabilitar a su poderdante en el ejercicio de su derecho a la defensa y pide al Tribunal se pronuncie si las omisiones han sido debidamente subsanadas.
• Hechos que se admiten
• Se admite como cierto la identificación del inmueble.
• Hechos que no se admiten
• Rechaza, niega y contradice la demanda porque el actor no subsanó debidamente las omisiones del libelo de la demanda.
• Niega, rechaza y contradice la demanda porque no es cierto lo que dice que firmó opción a compra y se fijo precio en Bs. 60.000,oo y luego dice que en el mes de agosto de 2004 pactó opción a compra en forma verbal con su representado que fijó el precio de la venta en Bs. 35.000,oo por lo que rechaza y contradice las afirmaciones porque en el documento autenticado que cursa en los folios 13 y 14 tenia que entregar Bs. 26.000,oo y no los pagó, y el resto en la firma del documento, no canceló ninguna de las dos cantidades.
• Que niega y rechaza la demanda porque no es cierto que el ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ le haya entregado cantidades de dinero a su representado en calidad de arras sin tener constancia de dicha entrega.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda porque no es cierto que se haya comunicado con el ciudadano Heitor Martins para formalizar la venta, porque el demandante nunca pagó lo convenido en el documento de opción a compra Bs. 26.000 no el precio que dice haber pactado, el dice que fue agosto de 2004 va a esperar tres (3) años después para solicitar el cumplimiento del contrato.
• Que rechaza, niega y contradice la demanda porque no subsanó debidamente las omisiones , no es cierta la afirmación del demandante que su representado obstaculizó la negociación el ciudadano MANUEL LOPEZ MEDINA conocía la existencia de un juicio de liquidación de comunidad concubinaria entre su poderdante y la ciudadana MARNELE ZAMBRANO una vez liquidada la comunidad se suspendieron las medidas, también sabia que cuando se liquidó la comunidad HECTOR JOSE MARTINS Z y HECTOR ANTONIO MARTINZ Z eran menores de edad, ese inmueble se lo adjudicaron en la partición amistosa.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda porque el actor firmó contrato de arrendamiento con Hector Martins Zambrano uno de los propietarios del inmueble, quien le sigue juicio por desalojo por ante el Juzgado Segundo del Municipio, y una vez que fue demandado por desalojo intentó este juicio.
• Que rechaza, niega la demanda porque los hechos narrados no son ciertos y de serlo quedó sin efecto ese pacto de venta por lo que establece el artículo 44 y 45 parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que desconoce y niega el comprobante de operación que cursa en el folio 8 expedida por el Banco del Caribe, desconoce tanto su contenido como la firma, niega que esa transferencia haya sido para amortizar precio de la venta.
• Desconoce y niega el documento que cursa en el folio 9 comprobante de Operación de Banco del Caribe, desconoce su contenido y firma, niega que esa transferencia haya sido para amortizar precio de la venta.
• Desconoce y niega los depósitos Bancarios que cursan en los folios 10 y 11 de esa causa distinguida con los Nros. 000000142 y 000000180 porque no fueron para amortizar el precio de la venta sino para cancelar cánones de arrendamiento atrasados.
• Que opone la falta de cualidad e interés en el actor para intentar el juicio y la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio.
• Que la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, ya que la oferta de venta quedo sin efecto como lo prevé los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero por haber transcurrido los quince días calendario sin que el arrendatario notificara su aceptación a partir de la fecha de su ofrecimiento en el mes de agosto del año 2004 y segundo por haber transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento, es así porque desde agosto de 2004 hasta la presente fecha han transcurrido cuatro (4) años.
• Que el 19-01-2000 el demandante celebró contrato de arrendamiento con HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRANO titular de la cédula de identidad 13.995.442 sobre el inmueble objeto de este proceso y lo ocupa con esa condición, no es posible que su poderdante haya pactado verbalmente una opción a compra verbal porque para ese año 2004 había firmado contrato de arrendamiento con HECTOR JOSE MARTINS.
• Que el demandante de autos no tiene cualidad ni interés procesar para intentar el juicio, esto es así porque el artículo 16 del CPC dice que para proponer demanda hay que tener interés jurídico actual, porque no es concebible que el demandado pretenda sostener una opción a compra verbal. El actor se encuentra demandado por HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRANO por ante el Juzgado Segundo del Municipio por desalojo.
• La falta de interés del demandado para sostener el juicio, porque el actor conoce la situación del inmueble entre MARLENE ZAMBRANO y HEITOR MARTINS E SILVA existió un concubinato, el actor tenía conocimiento que el inmueble pertenecía a dos menores de edad para el momento que se celebró el primer contrato de arrendamiento, cuando uno de los menores HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRAO llega a la mayoría de edad firmó contrato de arrendamiento por el actor.
• Alega que el demandante pretende que el pago de los cánones de arrendamiento sean amortizados al precio de la venta, como es el caso de las transferencias y depósitos que se encuentran al folio 8,9, 10 y 11 respectivamente.
• Que al demandante se le otorgó el derecho de preferencia ofertiva, y lo perdió por los efectos del artículos 44 parágrafo único y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para esta fecha el inmueble no está a la venta, se espera que se dicte sentencia en el juicio de desalojo. Si los propietarios desearen vender, se le causará una nueva oferta porque la oferta de venta que consta en el documento que cursa en los folios 13 y 14 quedó sin efecto.
• Que el actor pretende aplicar en el escrito donde las omisiones no fueron subsanadas indebidamente las siguientes normas 1.133, 1.159, 1.1160 y 1167, pero no existe el contrato entre demandante y demandado, ese contrató quedó sin efecto no hay contrato que cumplir.como punto previo alega que el demandante no

- Riela a los folios del 141 al 145 sentencia de fecha 20 de noviembre de 2009, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual, declara subsanadas debidamente el defecto u omisión imputado al libelo y se ordena a la parte demandada que de contestación a la demanda.

- Consta a los folios del 152 al 161 escrito presentado por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, mediante el cual como punto previo alega que el Tribunal en su pronunciamiento no hizo un análisis del escrito de contradicción de las cuestiones previas y de los hechos que narra el demandante en el escrito de subsanación y que lo que ha hecho es violar el debido proceso y oscurecer e inhabilitar a su poderdante en el ejercicio de su derecho a la defensa y pasa a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:

• Hechos que se admiten
• Se admite como cierto la identificación del inmueble.
• Hechos que no se admiten
• Rechaza, niega y contradice la demanda porque el actor no subsanó debidamente las omisiones del libelo de la demanda.
• Niega, rechaza y contradice la demanda porque no es cierto lo que dice que firmó opción a compra y se fijo precio en Bs. 60.000,oo y luego dice que en el mes de agosto de 2004 pactó opción a compra en forma verbal con su representado que fijó el precio de la venta en Bs. 35.000,oo por lo que rechaza y contradice las afirmaciones porque en el documento autenticado que cursa en los folios 13 y 14 tenia que entregar Bs. 26.000,oo y no los pagó, y el resto en la firma del documento, no canceló ninguna de las dos cantidades.
• Que niega y rechaza la demanda porque no es cierto que el ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ le haya entregado cantidades de dinero a su representado en calidad de arras sin tener constancia de dicha entrega.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda porque no es cierto que se haya comunicado con el ciudadano Heitor Martins para formalizar la venta, porque el demandante nunca pagó lo convenido en el documento de opción a compra Bs. 26.000 no el precio que dice haber pactado, el dice que fue agosto de 2004 va a esperar tres (3) años después para solicitar el cumplimiento del contrato.
• Que rechaza, niega y contradice la demanda porque no subsanó debidamente las omisiones, no es cierta la afirmación del demandante que su representado obstaculizó la negociación el ciudadano MANUEL LOPEZ MEDINA conocía la existencia de un juicio de liquidación de comunidad concubinaria entre su poderdante y la ciudadana MARLENE ZAMBRANO una vez liquidada la comunidad se suspendieron las medidas, también sabia que cuando se liquidó la comunidad HECTOR JOSE MARTINS Z y HECTOR ANTONIO MARTINS Z. eran menores de edad, ese inmueble se lo adjudicaron en la partición amistosa.
• Que niega, rechaza y contradice la demanda porque el actor firmó contrato de arrendamiento con Hector Martins Zambrano uno de los propietarios del inmueble, quien le sigue juicio por desalojo por ante el Juzgado Segundo del Municipio, y una vez que fue demandado por desalojo intentó este juicio.
• Que rechaza, niega la demanda porque los hechos narrados no son ciertos y de serlo quedó sin efecto ese pacto de venta por lo que establece el artículo 44 y 45 parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que desconoce y niega el comprobante de operación que cursa en el folio 8 expedida por el Banco del Caribe, desconoce tanto su contenido como la firma, niega que esa transferencia haya sido para amortizar precio de la venta.
• Desconoce y niega el documento que cursa en el folio 9 comprobante de Operación de Banco del Caribe, desconoce su contenido y firma, niega que esa transferencia haya sido para amortizar precio de la venta.
• Desconoce y niega los depósitos Bancarios que cursan en los folios 10 y 11 de esa causa distinguida con los Nros. 000000142 y 000000180 porque no fueron para amortizar el precio de la venta sino para cancelar cánones de arrendamiento atrasados.
• Que opone la falta de cualidad e interés en el actor para intentar el juicio y la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio.
• Que la falta de cualidad o interés en el actor para intentar el juicio, ya que la oferta de venta quedo sin efecto como lo prevé los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero por haber transcurrido los quince días calendario sin que el arrendatario notificara su aceptación a partir de la fecha de su ofrecimiento en el mes de agosto del año 2004 y segundo por haber transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento, es así porque desde agosto de 2004 hasta la presente fecha han transcurrido cuatro (4) años.
• Que el 19-01-2000 el demandante celebró contrato de arrendamiento con HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRANO titular de la cédula de identidad 13.995.442 sobre el inmueble objeto de este proceso y lo ocupa con esa condición, no es posible que su poderdante haya pactado verbalmente una opción a compra verbal porque para ese año 2004 había firmado contrato de arrendamiento con HECTOR JOSE MARTINS.
• Que el demandante de autos no tiene cualidad ni interés procesar para intentar el juicio, esto es así porque el artículo 16 del CPC dice que para proponer demanda hay que tener interés jurídico actual, porque no es concebible que el demandado pretenda sostener una opción a compra verbal. El actor se encuentra demandado por HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRANO por ante el Juzgado Segundo del Municipio por desalojo.
• La falta de interés del demandado para sostener el juicio, porque el actor conoce la situación del inmueble entre MARLENE ZAMBRANO y HEITOR MARTINS E SILVA existió un concubinato, el actor tenía conocimiento que el inmueble pertenecía a dos menores de edad para el momento que se celebró el primer contrato de arrendamiento, cuando uno de los menores HECTOR JOSE MARTINS ZAMBRAO llega a la mayoría de edad firmó contrato de arrendamiento por el actor.
• Alega que el demandante pretende que el pago de los cánones de arrendamiento sean amortizados al precio de la venta, como es el caso de las transferencias y depósitos que se encuentran al folio 8,9, 10 y 11 respectivamente.
• Que al demandante se le otorgó el derecho de preferencia ofertiva, y lo perdió por los efectos del artículos 44 parágrafo único y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para esta fecha el inmueble no está a la venta, se espera que se dicte sentencia en el juicio de desalojo. Si los propietarios desearen vender , se le causará una nueva oferta porque la oferta de venta que consta en el documento que cursa en los folios 13 y 14 quedó sin efecto.
• Que el actor pretende aplicar en el escrito donde las omisiones no fueron subsanadas indebidamente las siguientes normas 1.133, 1.159, 1.1160 y 1167, pero no existe el contrato entre demandante y demandado, ese contrató quedó sin efecto no hay contrato que cumplir.

- Riela al folio 162 auto de echa 08 de enero de 2010, mediante el cual el Tribunal oye en un solo efecto la apelación interpuesta por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ contra el auto de fecha 20 de noviembre de 2009.

- Riela a los folios del 306 al 397 actuaciones correspondientes a la apelación ejercida por la abogad MARIA TERESA MUÑOZ, la cual fue declarada inadmisible por este Tribunal Superior en fecha 14 de mayo de 2010.

- Consta al folio del 390 al 404 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ DE MATA.

- Consta a los folios del 418 al 422 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ.

- Consta al folio 03 de la segunda pieza diligencia de fecha 22 de noviembre de 2010, presentada por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, mediante la cual solicita se reponga la causa al estado de que el Tribunal se pronuncie si fue fueron presentados los instrumentos en que se funda la pretensión.

- Constan a los folios del 27 al 29 diligencias suscritas por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ solicitando la reposición de la causa. Dicho pedimento fue negado por auto de fecha 28 de septiembre de 2011, tal como consta al folio 30 de este expediente.

- Riela al folio 31 diligencia de fecha 05 de octubre de 2011, suscrita por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, mediante la cual apela del auto de fecha 28 de septiembre de 2011. dicha apelación fue oída en un solo efecto, tal como consta al folio 32 de este expediente.

- Cursa al folio del 40 al 50 sentencia de fecha doce de junio de 2013, dictada por el Tribunal de la causa, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ MEDINA contra el ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA.

- Consta al folio 57 diligencia de fecha 20 de junio del año 2013, suscrita por la ciudadana MARIA TERESA MUÑOZ, mediante la cual apela de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa. Asimismo al folio 58 mediante diligencia de fecha 26 de junio de 2013, el abogado VICENTE RAMOS CHACON, apoderado judicial del ciudadano MANUEL RAFAEL LOPEZ MEDINA, apela de la decisión de fecha 12 de Junio de 2013. dichas apelaciones fueron oídas en ambos efectos por auto de fecha 03 de julio de 2013, tal como consta al folio 59 de la segunda pieza de este expediente.

• ACTUACIONES CELEBRADAS EN ALZADA.

- Consta al folio 62 escrito presentado por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada mediante la cual presenta escrito de promoción de pruebas.

- Cursa al folio del 66 al 68 escrito de informes presentado por el abogado VICENTE RAMOS CHACON en su condición de apoderado judicial de la parte actora.

SEGUNDO

2.- Argumentos de la decisión

La sentencia apelada declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compraventa (así fue calificado el contrato por el demandante) argumentando el Tribunal a quo que el demandado Heitors Martins no tenía cualidad para sostener el juicio puesto que ya el 18 de agosto de 2006 el inmueble a que se refiere el contrato había salido de su patrimonio porque transfirió, junto a su concubina, a sus hijos Héctor José Martins y Héctor Antonio Martins, quienes no fueron demandados a pesar de que consta en autos la sentencia de partición registrada en la que consta la operación de cesión de la propiedad.

A fin de revisar la legalidad de esa decisión resulta necesario determinar cómo quedó delimitado el tema litigioso ante el Tribunal de la Primera Instancia.

En la demanda se afirma que el actor pactó de manera verbal un contrato de opción a compraventa sobre la vivienda cuya situación, cabida y linderos aparecen mencionados en la narrativa de esta decisión. Afirma que en el año 2004 el valor del inmueble fue pactado de mutuo acuerdo en Bs. 35.000,00. Dice el demandante que por órdenes del señor Heitor Martis e Silva entregó en calidad de arras un monto de trece mil Bolívares a su hijo Héctor Antonio Martins Zambrano, mediante transferencias y depósitos.

Alega que en agosto de 2006 decidieron pactar por escrito nuevamente una opción de compraventa estipulándose una cantidad diferente como precio del inmueble, esto es, la cantidad de sesenta mil Bolívares. Alega que por instrucciones del demandado le entregó a otro de sus hijos, Héctor José Martins Zambrano, trece mil Bolívares (Bs. 13.000,00) en efectivo por lo que quedó a deber el saldo de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000,00)

En un escrito que cursa en los folios 152 al 161, de fecha 9-12-2009, la apoderada judicial de la demandada procedió a contestar la demanda objetando al mismo tiempo la forma como su contra parte subsanó las cuestiones previas por defecto de forma que previamente había opuesto y que el tribunal de la causa en una decisión publicada el día 20 de noviembre de 2009, que riela a los folio del 141 al 145, ya había declarado debidamente subsanadas.

En esa contestación la apoderada del señor Heitor MARTINS E. SILVA rechazó tantos los hechos como el derecho en que se funda el actor para pedir el cumplimiento del supuesto contrato preparatorio de la venta. En ese mismo escrito planteó la falta de cualidad e interés del demandante y la falta de cualidad e interés de su defendido para sostener el juicio.

Afirmó la apoderada abogada MARIA TERESA MUÑOZ, que si los hechos narrados por su adversario fueran ciertos entonces la oferta de venta quedó sin efecto en razón de lo dispuesto en el artículo 44, parágrafo único, y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debido a que transcurrieron 180 días calendarios después del ofrecimiento.

Que no es posible que el demandado haya pactado una opción de compra sobre el inmueble litigioso porque desde el 19-1-2000 la parte actora ocupaba la referida vivienda en calidad de arrendatario en virtud del contrato celebrado con Héctor José Martins. Que no es posible que pretenda sostener una opción a compra verbal cuando se encuentra demandado en el Juzgado Segundo del Municipio Caroní por desalojo por el ciudadano Héctor José Martins Zambrano, expediente Nº 4943.

Aduce que el demandante firmó un primer contrato de arrendamiento con la señora Marlene Zambrano cuando los propietarios del inmueble Héctor José y Héctor Antonio, todavía eran menores de edad y tenía conocimiento que ese inmueble le fue procreado a ellos con ocasión de un juicio de liquidación de comunidad concubinaria.

Para decidir este Tribunal observa:

En relación con el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA TERESA MUÑOZ, apoderada del demandado HEITOR MARTINS E. SILVA, este Tribunal la declara INADMISIBLE y revoca el auto dictado por el Tribunal a-quo únicamente en lo que especta a la admisión del recurso interpuesto por la prenombrada apoderada judicial. La inadmisibilidad tiene su razón de ser en que la parte demandada opuso la falta de cualidad para sostener el juicio, defensa que fue acogida en la sentencia definitiva que por ese motivo declaró sin lugar la demanda con lo que concedió a la parte accionada cuanto pidió. Por consiguiente, el ciudadano HEITOR MARTINS E. SILVA carece de legitimación para apelar del fallo que le fue favorable por imponerlo así el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

En relación con la apelación interpuesta por la parte demandante se observa:

En Venezuela es posible que una persona de en venta una cosa que no le pertenece; por consiguiente, quien pacta la venta de un bien sin ser su dueño puede ser demandado para que cumpla su obligación siempre que el comprador no prefiera pedir la nulidad del contrato. En efecto, el artículo 1483 del Código Civil establece que “la venta de la cosa ajena es anulable y pude dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignorare el comprador que la cosa era de otra persona”. Nótese que el artículo 1483 no dice que la venta de la cosa ajena es nula, sino que es anulable lo cual significa que la venta es válida en principio, salvo que el comprador, nunca el vendedor, prefiera pedir la invalidez del negocio y el pago de daños y perjuicios.

El artículo 133 del Código de Comercio es más categórico al establecer que “la venta mercantil de la cosa ajena es válida, y obliga al vendedor a adquirirla y entregarla al comprador, so pena del resarcimiento de daños y perjuicios”.

El principio general de nuestro ordenamiento jurídico es, pues, que sí es posible y válida la venta de cosas ajenas con la particularidad de que para la venta civil el comprador puede elegir entre pedir la nulidad del contrato u optar por exigir al vendedor la ejecución de su obligación.

La referencia a la venta de la cosa ajena viene al caso porque este jurisdicente quiere puntualizar que si el legislador permite la venta de la cosa ajena con igual razón tiene validez la simple promesa que hace una persona de enajenar a otra una cosa que al tiempo de la promesa no le pertenece. Quien puede lo mas –vender lo ajeno- puede lo menos –prometer su venta- reza un conocido aforismo jurídico.

La precedente argumentación conduce a declarar que la falta de cualidad declarada por el Tribunal 2º de Primera Instancia fundada en que el demandado Heitor Martins en la fecha de la promesa ya no era dueño del inmueble porque el 18 de agosto de 2006 la vivienda a que se refiere la promesa bilateral de venta había salido de su patrimonio en virtud de una cesión de la propiedad que hizo junto a su concubina a sus hijos Héctor José Martins y Héctor Antonio Martins, quienes no fueron demandados, no estuvo ajustada a derecho.

Tener cualidad no equivale a tener el derecho que se reclama en juicio. La cualidad consiste en una especial condición que según la ley deben satisfacer los sujetos activos y pasivos de la relación procesal para que la sentencia que se dicte sea eficaz. Esa especial condición poco tiene que ver con la titularidad del derecho discutido en juicio. Se puede tener legitimación en la causa (cualidad) y a pesar de ello no ser el titular del derecho. Esa especial condición consiste en que los sujetos procesales activos y pasivos deben encontrase dentro de la categoría de personas a las que la ley autoriza a reclamar un derecho mediante el ejercicio del derecho de acción (cualidad activa) o contra las cuales autoriza el ejercicio de ese derecho (cualidad pasiva).

El concepto de legitimación se entiende mejor con un ejemplo. En una acción reivindicatoria el artículo 548 del Código Civil determina una categoría de personas a la que autoriza a ejercer esa acción: el propietario. También determina la persona contra la cual se puede ejercer la acción: cualquier poseedor o detentador. De modo que quien en un caso concreto demanda que se le restituya un inmueble con base en el artículo 548 tiene que afirmar que él esta dentro de esa categoría de personas autorizadas para pedir la reivindicación (propietario) y que su contraparte está dentro de la categoría de sujetos que pueden contradecir su pretensión (poseedor o detentador). En este sentido, un simple poseedor, un trabajador, un acreedor privilegiado o quirografario o un arrendatario, no tendrán cualidad para pedir la reivindicación.

Volviendo al asunto sometido a la consideración de esta Alzada se observa que en el folio 13 de la primera pieza cursa un documento en el cual Heitor Martins E Silva da en opción de compraventa a Manuel Rafael López Medina una parcela de terreno y la casa sobre ella edificada, distinguida la parcela con el código D-2, manzana 2, del lote R3-02-A, 1ª etapa del conjunto residencial Los Mangos, en Puerto Ordaz por Bs. 60.000,00. Este documento está firmado y autenticado en la Notaría Pública 1ª de Puerto Ordaz el 15 de agosto de 2006, y fue anotado bajo el nº 24, tomo 141.

En el folio 17 está agregada una certificación de gravamen de la entonces Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní, que señala que sobre el inmueble arriba mencionado no pesa ningún gravamen, pero sí pesaba una prohibición de enajenar y gravar de fecha 25-3-1992 decretada por el Juzgado 2º de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar con motivo de un juicio de liquidación de una comunidad concubinaria seguido por Edda Marlene Zambrano contra Héctor Martins Silva y que el único que pudo gravarla en el lapso de 20 años anteriores a la certificación fue su propietario Heitor Martins E Silva.

Esa certificación fue autorizada el 30 de agosto de 2006.

Ahora bien, el Tribunal a quo estableció que la parte accionada produjo una sentencia de homologación de una partición amigable en la que los señores Heitor Martins E Silva y Edda Marlene Zambrano cedieron el inmueble litigioso a sus hijos Héctor José y Héctor Antonio. Se lee en la sentencia que la homologación fue registrada el 26 de junio de 2007 dando cumplimiento al artículo 1920-1 del Código Civil.

La transacción y la homologación recaída en el juicio por liquidación de comunidad concubinaria cursan en los folios 171 al 179, 1ª pieza. En ese legajo se comprueba en efecto que la cesión del inmueble a los hijos del demandado fue protocolizada el 26-6-2007.

La circunstancia de que el demandado aparentemente haya cedido la propiedad de la parcela que fue objeto de la opción a compraventa a sus hijos no le priva de la cualidad para sostener el juicio por cumplimiento del mencionado contrato preparatorio por la razón expuesta al principio de este fallo, cual es que la promesa de vender un inmueble ajeno es, en principio, válida y su cumplimiento puede ser demandado conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, norma esta, por cierto, que establece la cualidad que deben tener los sujetos activos y pasivos de una relación procesal en que se deduce una acción por cumplimiento o resolución de contrato: ser parte del contrato bilateral. En efecto, la norma mencionada reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”

En conclusión, el contrato de opción de compraventa, sobre cuya exacta naturaleza jurídica deberá pronunciarse el Juez de Primera Instancia, demuestra que los señores MANUEL LOPEZ MEDINA y HEITOR MARTINS E. SILVA fueron partes de ese negocio jurídico en fuerza de lo cual ambos tienen legitimación para intentar y sostener el juicio por cumplimiento de contrato, respectivamente.

La supuesta cesión de la propiedad es solo un aspecto del mérito de la controversia que debe ser resuelto por el Tribunal de la Primera Instancia junto a otros como la caducidad del contrato de opción a compraventa por haber transcurrido el plazo de 180 días y que ninguna incidencia tienen en la noción de cualidad o legitimación en la causa.

Ahora bien, cuando el Tribunal que dictó la recurrida declaró la falta de cualidad del demandado se eximió de valorar el material probatorio en vista que el pronunciamiento sobre la cualidad es una cuestión jurídica previa que procesalmente exime al Juez de analizar los restantes alegatos y pruebas ofrecidos por las partes (Vid. Sentencia nº 439, Sala de Casación Civil, del 15/11/2002 y nº 258 de la misma Sala del 18/5/2009); por tanto, habiendo este Tribunal Superior detectado el error de juzgamiento en que incurrió el a quo al declarar la falta de cualidad del demandado no puede este mismo Tribunal de Alzada entrar a conocer del mérito de la controversia por cuanto ello comportaría privar a las partes de una instancia debido a que el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil no valoró sus alegatos y pruebas, sino que decidió con base en una cuestión jurídica previa. La revocación del fallo definitivo dictado por ese Tribunal no autoriza a esta Alzada a emitir su propia decisión de fondo porque ello sólo es posible con fundamento en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, cuando la sentencia apelada es anulada por haber incurrido en alguno de los vicios señalados en el artículo 244 eiusdem: 1) incumplimiento de alguno de los requisitos de forma de la sentencia previstos en el artículo 243; 2) por haber absuelto de la instancia; 3) por ser contradictoria; 4) por ser condicional; 5) por contener ultrapetita.

Al hilo de la argumentación precedente en la parte dispositiva se revocará el fallo apelado y se repondrá la causa, a fin de preservar el derecho a la doble instancia, al estado de que el Juez a quien corresponda dicte una nueva sentencia acatando lo aquí decidido respecto de la cualidad de las partes, sentencia en la que deberá emitir decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Así se establece.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, REPONE LA CAUSA al estado de que el Juez de Primera Instancia a quien corresponda dicte una nueva sentencia acatando lo aquí decidido respecto de la cualidad, sentencia en la que deberá emitir decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas , en consecuencia queda REVOCADA la decisión de fecha 12 de Junio de 2013, dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano MANUEL LOPEZ MEDIA contra el ciudadano HEITOR MARTINES E SILVA, todo ello de conformidad con las disposiciones legales citadas y los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Se declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora ciudadano MANUEL LOPEZ MEDINA y se declara INADMISIBLE la apelación interpuesta por el demandado ciudadano HEITOR MARTINS E. SILVA en base a lo dispuesto en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los dieciséis (16) días del mes de Diciembre de dos mil trece (2013). Años 203º de la independencia y 154º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. MANUEL ALFREDO CORTES
La Secretaria Temporal,

Abg. Ana Yusmila Morales

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria Temporal,

Abg. Ana Yusmila Morales

MAC/aym/cf
Exp: Nº 13-4565