TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres
Ciudad Bolívar, ocho de julio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : FP02-V-2013-000214

N° de Resolución: PJ0242013000163

Visto "CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA"

PARTE ACTORA: SONNY URIN ARCILA, venezolano, mayor de Edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad N° 20.263.284.-

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos VICTORIA ARAUJO Y JUAN CARBALLO, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 113.155 y 75.272, según consta poder Especial Apud Acta, que corre al folio 38.-

PARTE DEMANDADA: BRAULIA OLIVIA ARCILA Venezolana, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la identidad N° 8.544.529.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano EDGAR BATISTA, abogado en ejercicio, inscrito el I.P.S.A, bajo el N° 190.141, corre en poder Apud Acta al folio 45.-

MOTIVO: DESALOJO

1.- DE LA PRETENSION
La parte actora a través de su apoderado judicial y corre al folio 2 al 5, alega las siguientes pretensiones:
 Que es propietario de un inmueble destinado principalmente al arrendamiento de local comercial ubicado en la calle Venezuela Nº 119; Parroquia Catedral de Ciudad Bolívar,
 Que el inmueble en cuestión mide aproximadamente 180m2, cuyos linderos son los siguientes Norte: con casa y solar que fueron de la sucesión de Miguel Lorenzo Ramírez.- Sur: que es su frente, con calle Venezuela: Este: con terreno propiedad de la electricidad de Ciudad Bolívar y Oeste: con casa y solar que es o fue de Julio Murillo, según consta de titulo de propiedad autenticado por ante la Notaria Pública, en el cual riela a los folios 6 y 7, marcada “A”.-
 Que en el prenombrado inmueble ha celebrado CONTRATO ESCRITO ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL A TIEMPO DETERMINADO, los dos primero años, pero por no renovarlo se convirtió en un CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO con la ciudadana OLIVIA ARCILA Que le canon de arrendamiento lo constituye la cantidad de Bs. 655.000,oo.-
 Que dicho local comercial se encuentra en un grave estado de deterioro y ruina, como se evidencia en la inspección ocular marcada “B”.-
 Que ante esta situación, muchas han sido las diligencia que ha agitado con Olivia Arcila, buscando de que se le entregue el local comercial a ella arrendado a fin de poder acometer los ingentes e imprescindible trabajos de reparación que necesita ambos inmuebles, cuya data de edificación se remota aproximadamente a la década de los años sesenta, sin embargo la ciudadana OLIVIA ARCILA, se niega a entregar el local, lo que hace que su propiedad se siga deteriorando, causándole grave perjuicio, aunando a que eventualmente pueda incurrir en responsabilidad contractual por daños y perjuicios frente a la ciudadana OLIVIA ARICILA, en su cualidad de arrendadora, en caso de que por causa del estado de deterioro del inmueble, arriba identificado, sufran las mercancías y equipo ubicados dentro del local arrendado, grave deterioro o perdida, o lo que es peor aún, que por causa del deterioro y ruina del inmueble de su propiedad ya identificado, pierda la vida algún otro arrendatario o tercero, caso último que le haría incurrir en las responsabilidades a que se refiere al artículo 1194 del código civil venezolano, por lo que desde ya y con la introducción de este libelo advierte que no se hace responsable de eventuales daños a terceros, arrendatarios, equipos o mercancías que se encuentra dentro del local comercial arrendado a Olivia Arcila, puesto que su intención desde hace tiempo es que se le entregue su local para hacerle la urgente reparación que requiere y es la negativa de la arrendataria lo que impide acometer tales obras de reparación.-
CAPITULO II
Fundamenta la presente acción en los artículos: 1.185 y .194
CAPITULO III
DEL PETITUM DE LA DEMANDA
Es por ello que acude ante esta autoridad para demandar por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL a la ciudadana OLIVIA ARCILA, para que convenga o a ello sea obligada por este digno tribunal a los siguientes
Primero: A desalojar ipso facto el local comercial arrendado por ella
Segundo: A pagar las costas y costos producto de la presente demanda, todo calculado prudentemente por lo expertos designado por el tribunal .-
Tercero: A hacerse responsable por los daños causados a terceras personas por causa de incendio, derrumbe u otro desastre causados por el deterioro del local arrendado, así como a renunciar a toda indemnización por parte de la demandante .-
Estima la presente demanda en Bs 40.000,oo

2.- DE LA ADMISION:
En fecha 04-03-2013, Se admitió la presente demanda por DESALOJO de conformidad con los Artículos 883 y 884 del Código de Procedimiento Civil se ordenó la citación de la Ciudadana OLIVIA ARCILA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 8.544.529, de este domicilio, para que comparezca por ante este Juzgado al segundo (02) días de Despacho siguientes a su citación entre las horas comprendidas de 8:30 a.m., a 3:30 p.m., a fin de proceder a dar contestación a la presente demanda
3.- DE LA CITACION:

En fecha 09 de Abril 2013, el Ciudadano MIGUEL CHACON, Alguacil del Juzgado Primero del Municipio Heres, Consignó la Boleta de Citación debidamente firmada por parte de la Ciudadana OLIVIA ARCILA, titular de la cedula de identidad N° 8.544.529 y así lo hace constar al folio 35.-.

DE LA CONTESTACION
Corre a los folios 41 al 43, la parte actora a través de su Abogado DARIO PEREZ GARCIA , inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 64.473, procede a contestar la demanda en los siguientes términos:
I
PUNTO PREVIO, O DEFENSA DE FONDO
LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR
Que en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece las actitudes o las distintas posiciones que puede asumir el demandado en la oportunidad de contestar la demanda y de un examen de la pretensión interpuesta contra su `persona se observa que el actor Ciudadano SONNY URIN ARCILA se presenta como propietario del inmueble arrendado, presentando documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 20 de diciembre de 2010, tomo 318, N° 20, manifiesta igualmente la demandada Dicho documento no puede ser oponible a mi, ni a tercero alguno por cuanto del mismo no se desprende fehacientemente que el actor sea indubitablemente el dueño, ya que siempre he estado pagándole por un lapso de trece años, canones de arrendamientos por el alquiler del local comercial al único propietario que conozco el cual es el difunto: HUGO JOSE ARCILA MARIN, …

II
De la cuestiones previas
Establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 4.-
EL OBJETO DE LA PRETENSION, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere necesario…………..
Interpone la Cuestión Previa, prevista en el artículo 346 ordinal 6;: EL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78……-
III
DE LA CONTESTACION AL FONDO
Negó, rechazó y contradijo, que el local comercial que arrienda distinguido con el Nº 02 con una superficie aproximadamente de 34.4 mts 2, este en deterioro contribuya su perdona con el uso al deterioro del local arrendado o edificio al cual pertenece.-
Rechazó, negó y contradijo, que el local arrendado por el, contribuya al deterioro del inmueble o edificio que forma parte de un todo dentro del cual esta el local arrendado por su persona.-
Es falso, lo negó y contradijo que la parte actora haya hecho diligencia en cuanto a solicitarle el local comercial por el arrendado.
Negó Rechazó y contradijo, que el edificio necesite reparación que tenga que ser efectuadas desde su local comercial arrendado,.

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
En este orden de ideas y para prevenir la violación de los Principia de Legalidad y formalidad Procesal el legislador incluyó en el artículo 78 ejusdem la excepción de la norma procesal relativa a la acumulación de pretensiones que señala…
IV
SOBRE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA POR EXIGUA O INFIRMA
En cuanto a la estimación de la demanda, en la suma de Bs.F-40.000,oo la cual equivale a 374 U.T,

5.- DE LA PRUEBAS: SU ANAISIS Y VALORACION:
Tanto la parte demandante como la parte demandada aportaron pruebas en su debida oportunidad.

PUNTO PREVIO:
Fundamenta la parte demandada la falta de cualidad del actor por el hecho de que desconoce como arrendador al actor, teniendo como su arrendador al ciudadano HUGO ARCILA , manifestando que por un lapso de 13 años ocupa el local, le ha pagado al único propietario que conoce, por lo que a su decir, el ciudadano SONNY ARCILA no tiene cualidad de arrendador.
A este respecto es necesario señalar que según criterio emitido por nuestro Máximo Tribunal de la República la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Conforme a lo anteriormente transcrito pasa esta juzgadora a verificar en el presente caso la cualidad de la persona que actúa como actor para lo cual observa lo siguiente:
Consta en actas documento de venta en copia simple autenticado ante la Notaria Publica segunda de Ciudad Bolívar de fecha 20 de diciembre de 2010, tomo 318, N° 20. celebrado entre Hugo Arcila y Sonny Arcila, sobre el inmueble total del que forma parte el local objeto de desalojo en la presente causa; Por otra parte no se evidencia en autos la existencia de contrato de arrendamiento suscrito por las partes., es decir entre SONNY ARCILA Y OLIVA ARCILA, así como tampoco consta en autos la debida notificación de la venta del inmueble, o nuevo propietario y mas grave aun no se evidencia ofrecimiento de venta del inmueble a la arrendadora , respetando su derecho preferente a adquirir el inmueble, o al menos el local que ha venido ocupando. En este sentido tenemos, el articulo 42 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) señala “ La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendador para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…”
De la que puede inferirse que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio fue celebrado por una persona diferente al hoy demandante, y en virtud de la venta efectuada a SONNY ARCILA, caso en el cual pudiera operar la subrogación arrendaticia, la cual está regulada en nuestro ordenamiento jurídico.
A este respecto la subrogación arrendaticia es definida por el tratadista Gilberto Guerrero Quintero como:
… el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador…
… Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aún cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal situación o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente.
El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

En tal virtud, tomando como base la norma y doctrina anteriormente transcrita debe considerarse adicionalmente si se cumplen con los requisitos de transmisión de la propiedad para tener como valido la propiedad que se atribuye el actor y en consecuencia la subrogación, al observarse que el documento con el que se pretende demostrar la propiedad del inmueble adicionalmente de que fue consignado en copias simples, no ha sido registrado y en este sentido por mandato del artículo 1920 ordinal 1 del Código Civil que establece “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad de registro, deben registrarse: 1° Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. Y del artículo 1924 que expresa: “Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades de registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tiene ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”, por lo que del análisis de las actas que conforman el expediente y de las pruebas aportadas, resulta insuficiente para acreditarse la propiedad del inmueble del cual pretende su desalojo ante un tercero, al carecer de las formalidades registrales; que le acredite la propiedad del inmueble; Siendo así no logró demostrarse La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento. Es importante destacar que aun cuando nos encontramos ante un desalojo donde normalmente es irrelevante la condición o no de propietario si no la condición de arrendador y arrendatario para la procedencia de la acción es importante considerar las características propias del caso que nos ocupa y dejar establecido tales circunstancias que nos llevan a resaltar tal condición vinculada con la cualidad, al no constar el vinculo sobre la relación arrendaticia entre las partes.
En este orden de ideas se hace necesario considerar lo que se ha venido estableciendo por la doctrina y jurisprudencia patria en torno al tema de la legitimatio ad causam , es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos estos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539)

De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.
La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. (Sentencia del 20 de junio de 2010. SCC, Mag. Luis Ortiz; Exp2010-000400- RC.00258-20611-10-400)

Prosperando de esta manera lo señalado por la demandada al evidenciarse que, la parte actora en la oportunidad de presentar la demanda, no acompañó documento alguno de donde se desprenda su cualidad para interponer la demanda de desalojo, el demandante no acompañó con su libelo ningún elemento fundamental de su pretensión, que demostrare su propiedad sobre el inmueble que se pretende desalojar, así como no señaló la oficina o lugar donde pudieran encontrarse los mismos, siendo que no ha existido entre las partes contrato de arrendamiento, omitiendo así mismo el cumplimiento de las instituciones arrendaticia que establece el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Razones por las cuales este Juzgado haciendo suyo el criterio jurisprudencial trascrito anteriormente declara LA FALTA DE CUALIDAD de la parte actora. Así se decide.-
Establecida como ha quedado la presente causa resulta inoficioso entrar al conocer el fondo de la causa.-

DECISION
Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero del Municipio Heres Del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD, alegada por la demandada OLIVA ARCILA en el presente juicio que, en su contra interpuso SONNY ARCILA, ambos identificados en autos.
Regístrese, Publíquese Y déjese copias en el archivo del tribunal,
Dado, firmado y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los 8 días del mes de Julio del año 2013.- 203° DE LA INDEPENDENCIA y 154ª DE LA FEDERACION.-
Notifíquese de la presente decisión a las partes
LA JUEZA TEMPORAL

Abg. MERLID FIGUEREDO.

La Secretaria

Abg. LOYSI MERIDA AMATO
Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 3:30 P.M.-

LA SECRETARIA

Abg. LOYSI MERIDA AMATO