TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 8 de julio de 2.013
203º y 154º

Asunto: FP02-V-2011-001658
Resolución N°: PJ0262013000146

-I-
De la demanda

En el juicio de desalojo interpuesto por los abogados CESAR REYES CHACIN y GEORGE NELSON ERWIN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.474 y 16.823, respectivamente, actuando como apoderados judiciales del ciudadano CONRADO MARIN MARIN, titular de la cédula de identidad número 22.586.723, contra el ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA, titular de la cédula de identidad número 780.847, patrocinado por los abogados LILINA NUÑEZ COA y PEDRO OVIEDO, inscritos en el mencionado instituto bajo los números 32.537 y 5.013, respectivamente, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que su representado es propietario de un inmueble constituido por dos casas de uso como locales comerciales, distinguidos con los Nros. 64 y 12 ubicadas en la intersección del Paseo Meneses con la Avenida Guayana, Sector Centurión, Parroquia Catedral de esta ciudad, la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: Con la avenida Guayana, con 36 Mts.; sur: Con edificio denominado El Rostro propiedad de Oscar Pino, con 36 Mts.; Este con el Paseo Meneses, que es su frente, con 32,80 Mts.; y oeste con edificio en construcción con 36 Mts.

Señalan que el mencionado inmueble anteriormente fue propiedad de las ciudadanas OLGA ISABEL DE ROSSI de DE LONG, CARMEN TRINA ROSSI GARCIA y ALICIA MARGARITA ROSSI de RIVERA, quienes en el mes de agosto de 2006 deciden enajenar el inmueble y proceden a dar en preferencia ofertiva a los arrendatarios ELIO JOSE ARAUJO AVILA, CARLOS ALBERTO OLIVARES DIAZ, NEWIN LANZA DE PALMA, EONILDA ROMERO DE MARVAEZ, LILIANA VIVAS TRIVIÑO y CONRADO MARIN MARIN, siendo éste último su representado el único interesado en adquirir, realizando dicha adquisición según consta de documento anexo, preferencia ofertiva realizada con la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 24 de agosto de 2006.

Expresan que en fecha 24 de marzo de 2006, una de las anteriores co-propietarias, específicamente CARMEN TRINA ROSSI, cedió en arrendamiento el local comercial N° 10 del descrito inmueble a ELIO JOSE ARAUJO AVILA, con un canon de arrendamiento entonces de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. f. 200) mensuales, pagaderos al vencimiento de cada mes.

Manifiestan que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento se estableció un plazo de duración de un año contado a partir del 1 de marzo de 2006, por lo que en fecha 30 de marzo de 2007 venció, quedando sin efecto el mencionado contrato de arrendamiento, quedando una relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado, no contractual escrita y que el arrendatario cancelaba irregularmente los cánones de arrendamiento del inmueble a la entonces co-propietaria ALICIA MARGARITA ROSSI de RIVERA.

Aducen que en fecha 29 de febrero de 2008 otra de las entonces co-propietarias, la ciudadana ALICIA ROSSI de RIVERA procedió a dar en arrendamiento mediante contrato escrito y autenticado con un plazo fijo de dos años contados a partir del 25 de marzo de 2008 y finalizaría el 24 de marzo de 2010 el mencionado local N° 10 al ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA, con un nuevo canon de arrendamiento de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes, conforme a la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, es decir, con vencimiento el 24 de marzo de 2010 y el cual no fue renovado mediante un nuevo contrato escrito, habiéndose establecido una relación contractual de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

Indican que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento se establecía un plazo de duración de dos (2) años contados a partir del 25 de marzo de 2008 y finalizaría el 24 de marzo de 2010 (en el contrato aparece vencimiento el 25 de febrero de 2009), por lo que dicho contrato en la señalada fecha vencía, quedando sin efecto el mismo y quedando una relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado, no contractual.

Alegan que a principios del mes de noviembre de 2009 su representado se comunicó con el demandado y le manifestó que era el nuevo propietario de la totalidad del inmueble que incluye todos los locales y que de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se mantendría la relación arrendaticia en los mismos términos que con las anteriores propietarias y por tanto el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse a su persona y a ninguna otra y en tal sentido le presentó un documento contentivo de contrato de arrendamiento que regularía la relación arrendaticia entre ellos en lo adelante, notificación de nuevo propietario al cual el arrendatario hizo caso omiso negándose a firmar el contrato de arrendamiento que se le presentó dejando de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de enero a mayo del 2010 y procuró que la anterior copropietaria le aceptara los cánones insolutos y al obtener respuesta negativa acudió en fecha 15 de junio de 2010 por ante este mismo Tribunal, conforme al asunto N° FP02-S-2010-002273 y consignó extemporáneamente los mencionados cánones a favor de quien desde hace mucho tiempo ya no era su arrendadora ni copropietaria del inmueble, consignación que desconocen por estar efectuadas a favor de quienes ya no son copropietarias del inmueble, están realizadas a favor de quienes ya no son arrendadoras del local N° 10 y son realizadas en forma extemporánea, por lo que hasta la presente fecha el arrendatario debe al actor los cánones de arrendamiento de los meses enero a diciembre de 2010 y enero a octubre de 2011, con un canon mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) lo que arroja la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs, 5.500).

Por último exponen que por las razones anteriores demandan en nombre de su representada al ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA para que convenga o sea condenado en lo siguiente:

Primero: En cancelarle la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500) equivalentes a setenta y dos con treinta y seis unidades tributarias (72,36 U.T.) por concepto de cánones de arrendamientos adeudados desde enero de 2010 hasta octubre de 2011.
Segundo: En pagar los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva desocupación del local arrendado.
Tercero: En desalojar y entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble arrendado.
Cuarto: Las costas y costos procesales que deriven de este juicio.

-II-
De las cuestiones previas

En la oportunidad de la contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 7 de junio de 2012, la representación judicial del demandado opuso las siguientes cuestiones previas:

1.- La del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, arguyendo que el actor no es el arrendador de su representado, ya que sus arrendadoras fueron las ciudadanas CARMEN TRINA ROSSI y ALICIA ROSSI de RIVERA.

2. La del ordinal 7° del artículo 346 citado, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, indicando que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la preferencia ofertiva que tiene todo arrendatario con más de dos años de arrendamiento y solvente en dichos cánones para la venta de la época de la venta del inmueble.

Luego de transcribir el contenido del artículo 44 de la mencionada Ley, las cláusulas octava y décima del último contrato de arrendamiento suscrito por su representado y los artículos 1.605 y 1.606 del Código Civil argumenta que de las pruebas aportadas por la parte actora no consta que su representado haya sido notificado personalmente en forma auténtica de la venta que le realizara las ciudadanas ALICIA MARGARITA ROSSI DE VERA, OLGA ISABEL ROSSI DE LONG y CARMEN TRINA ROSSI DE GARCIA al ciudadano CONRADO MARIN MARIN por documento de fecha 28 de diciembre de 2006 protocolizado en fecha 28 de mayo de 2007 bajo el N° 23, folios 100 al 103 del protocolo primero, tomo 21 del segundo trimestre de 2007, impugnando y tachando dicho documento, ya que para esas fechas su representado le seguían arrendando estas ciudadanas quienes percibían los arrendamientos resultando absolutamente falso que haya habido traslado alguno por parte de la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en compañía de dichas ciudadanas en fecha 24 de agosto de 2006 hacia el inmueble ocupado por su representado y que se le haya entregado notificación alguna a éste o algún representante legal suyo, por lo que el derecho de su mandante no ha podido transcurrir por cuanto nunca hubo notificación ni de las vendedoras ni del presunto comprador quien debió de notificar ser el adquiriente del inmueble, quien adquirió en diferentes términos y condiciones más favorables a lo que se refiere la presunta notificación que trajo a los autos el actor marcada “C” y en fechas anteriores al último arrendamiento por lo que nace presunción grave de forjamiento de documento público del traslado del Notario Público Segundo de esta ciudad, tachando de falso dicho documento que corre a los folios 33 al 35 por ser falso.

Añade que si el presunto adquiriente quería hacer valer su derecho de despedir al arrendatario solvente para la época debió de notificarle su nuevo status y su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que su representado tenía suscrito en forma auténtica y con fecha cierta, el cual ha venido renovándose automáticamente y al no darse ninguno de los supuestos de hecho establecidos en la norma comentada no nacen los derechos contemplados en los artículos citados para su representado siendo esta una condición sine qua non para que se activen los derechos de preferencia que contempla la ley lo que trae como consecuencia que se encuentren aún pendiente dicho lapso y condiciones.

3.- La del ordinal 11 ex artículo 346, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, argumentando que de una revisión del libelo de demanda no consta que la parte actora haya estimado el valor de la demanda lo que deja en estado de indefensión a su representado ya que éste no puede impugnar la estimación de la demanda ya sea por exagerada o insuficiente con lo cual se puede determinar la competencia del Tribunal u otros efectos, como sería la condenatoria en costas, existiendo una indeterminación objetiva del libelo de demanda y que hacen imposible la admisión de la acción porque de los contrario de seguirse con el procedimiento bajo estos parámetros incurrirá el Juez en ultrapetita porque deberá de suplir las fallas que cometió el actor al momento de redactar el libelo lo cual no está permitido.

Posteriormente interpuso reconvención contra la parte actora por retracto legal arrendaticio, argumentando que tiene derecho preferente a adquirir el inmueble y de subrogarse en la propiedad del inmueble vendido el cual no se ofertó en venta.

Por último dio contestación al fondo de la demanda rechazando y negando tanto en los hechos como en el derecho la acción intentada en su contra.

Alega que es falso que en el mes de noviembre de 2009 el actor le hubiera notificado a su representado en forma verbal y le haya entregado un nuevo contrato de arrendamiento que regularía la relación arrendaticia entre ellos, desconociendo el contenido del anexo marcado con la letra “E” donde no consta ni la fecha de recibo no suscripción por parte de su representado de dicha documental.

Aduce que lo cierto es que su representado, desde el mes de enero de 2010, su arrendadora ALICIA ROSSI DE RIVERA, no quiso recibir los pagos por los cánones de arrendamiento vencidos, procediendo su representado a consignarlo ante el Tribunal de Municipio y que con posterioridad a ello fue imposible para él seguir depositando por cuanto no fue posible la localización de la arrendadora en su domicilio en que antes vivía, lo que se puede evidenciar en las visitas realizadas por el Alguacil del Tribunal Tercero de Municipio (Exp. FP02-S-2010-2273, transformándose la situación de su representado en un poseedor precario del inmueble en referencia, ocupándolo desde esa fecha, sin que hasta la presente el supuesto nuevo adquiriente le haya pedido la desocupación del inmueble o le haya impedido el ejercicio de su pacífica, legítima e ininterrumpida posesión, por lo que alega a su favor lo contenido en el os artículos 1.604 y 1.608 del Código Civil.

-III-
De la contradicción a las cuestiones previas

Mediante escrito de fecha 12 de junio de 2012, los apoderados de la parte actora contradijeron y subsanaron las cuestiones previas opuestas por el demandado de la siguiente forma:

Rechazaron la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 por ser falso que su representado no tenga capacidad legítima y necesaria para incoar la acción en virtud de que éste es legítimamente capaz y con facultades de intentar la presente acción en razón de ser el único y legítimo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario cuya titularidad de acción le deviene del documento de propiedad acompañado en la demanda y su cualidad de arrendador le es conferido por lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil, por lo que el nuevo propietario (arrendador) se subroga en todas y cada una de las condiciones contenidas en el contrato de arrendamiento estipuladas con las anteriores co-propietarias y el arrendatario.

Con respecto a la cuestión previa del ordinal 7° ex artículo 346 la rechazan por ser falso de que al demandado no se le notificare oportunamente de la venta del inmueble y de que tenga derecho preferente alguno de adquirirlo por cuanto es falso que al arrendatario no se le haya notificado de la intención de venta del inmueble por parte de las anteriores co-propietarias, tal como se evidencia de notificación de preferencia ofertiva realizada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad acompañada al libelo de demanda al igual que es falso de que al demandado le asista derecho alguno de preferencia ofertiva de adquisición del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de los recaudos consignados quedó plenamente demostrado que al arrendatario se le notificó (aún cuando estaba insolvente) de la voluntad de las anteriores propietarias de enajenar el inmueble en su totalidad y que de igual manera es de hacer notar que de los recaudos acompañados se evidencia que en ningún momento el arrendatario ha estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Manifiestan que la parte demandada trae a colación en la cuestión previa opuesta, una serie de argumentos especificados en las cláusulas octava y décima del contrato que tenía suscrito con las anteriores propietarias, cuyo contrato de arrendamiento se encuentra vencido y extinguido y sin valor jurídico alguno y mucho menos cuando hace mención de unos supuestos pagos de bienhechurías de compromisos supuestamente adquiridos entre él y las anteriores copropietarias cuyo pago en último caso corresponde es a las anteriores copropietarias.

En cuanto a la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 la contradicen por cuanto, aparentemente la parte demandada no vio o no leyó que en el escrito libelar el valor de la demanda está representado en el monto de lo adeudado por el arrendatario a su mandante por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados los cuales para la fecha de la presentación de la demanda ascendían a la suma de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500) equivalentes a setenta y dos con treinta y seis unidades tributarias (72,36 U.T.) cifra ésta a que monta el total del capital adeudado por concepto de pago de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de enero de 2010 hasta octubre de 2011 por lo que no es aplicable en el presente caso lo estipulado en el segundo aparte del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil ni en el 38 ibidem cantidad ésta que no fue rechazada por la parte demandada ni por insuficiente ni por exagerada ni fue contradicha formalmente por lo que se estima aceptada por el demandado.

-IV-
Decisión sobre las cuestiones previas

Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, se observa que el demandado arguye que el actor no es el arrendador de su representado, ya que sus arrendadoras fueron las ciudadanas CARMEN TRINA ROSSI y ALICIA ROSSI de RIVERA.

Para decidir el Tribunal observa

La capacidad a que se refiere esta cuestión previa, cuya falta la hace procedente, es la llamada capacidad de goce, es decir, la aptitud necesaria para adquirir derechos y obligaciones.

De acuerdo al Código Civil, en su artículo 18, “el mayor de edad es capaz para todos los actos de la vida civil, con las excepciones establecidas por disposiciones especiales”, y es mayor de edad quien haya cumplido 18 años. Es decir, que por regla general toda persona mayor de 18 años tiene capacidad de goce y puede realizar cualquier acto de la vida civil. Las excepciones previstas en la ley, son los llamados regímenes de representación y asistencia, de las cuales podemos mencionar a la minoridad y la interdicción por defecto intelectual grave o condenación a presidio, en cuyos casos las personas sometidas a ella quedan bajo el régimen de tutela; y la inhabilitación civil, en cuyo caso la persona es sometida a curatela.

Fuera de estas excepciones, toda persona que sea mayor de edad es capaz de realizar cualquier acto de la vida civil, conforme a lo norma antes expresada, incluyendo su comparecencia en juicio, si está debidamente representada por aquéllas personas que tienen la capacidad de postulación, que son los abogados en ejercicio.

En el presente caso se observa que la parte demandada confunde la cualidad o legitimatio ad causam con la capacidad para comparecer en juicio o legitimatio ad procesum. Esta última se refiere a la capacidad procesal cuya falta debe interponerse a través de la respectiva cuestión previa y obsta al seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto; mientras que la primera se refiere a la cualidad que deben tener las partes para sostener el proceso, cuya falta no puede alegarse como cuestión previa por cuanto sólo puede ser declarada por el Juez al momento de pronunciarse sobre el fondo de la controversia.

En el sub iudice se observa que la defensa opuesta por el demandado, al indicar que el actor no es el arrendador del inmueble en litigio, se refiere más bien, a una defensa de fondo (legitimatio ad causam) que no puede oponerse a través de la cuestión previa analizada, desde luego que los fundamentos de hecho y de derecho en que se fundamenta la misma, no encuadra en el supuesto contenido en el Literal 2° ex artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que se refiere a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (legitimatio ad procesum).

Por tal virtud al ser el actor mayor de edad, y no constar en autos que esté sometido bajo algún régimen de representación o asistencia, este Tribunal determina que el actor tiene efectivamente la capacidad necesaria para comparecer en juicio, estimándose improcedente la presente cuestión previa. Así se decide.

En relación a la cuestión previa del ordinal 7° ex artículo 346, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, se observa que el demandado fundamenta tal excepción en que las anteriores propietarias no le notificaron sobre la venta que tenían programada sobre el inmueble en litigio, teniendo el arrendatario el derecho preferente a adquirir el inmueble y que tampoco se le notificó sobre le venta efectuada al actor y que la no cumplirse los extremos establecidos en la ley, no nacen los derechos contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil parea su representado siendo esta una condición sine qua non para que se activen los derechos de preferencia que contempla la Ley lo que trae como consecuencia que s encuentre aún pendiente dicho lapso y condiciones

Para decidir el Tribunal observa:

La demanda objeto hoy de análisis consiste en una acción de desalojo por haber incurrido el arrendatario en la causal prevista en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por haber incurrido en la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, obligación de pago ésta derivada del artículo 1.592 del Código Civil, así como de las cláusulas del contrato de arrendamiento existente entre las partes.

No observa el Tribunal que haya una condición para el pago del canon de arrendamiento cuya falta motivó al actor a accionar en desalojo contra el arrendatario, salvo que el arrendador no haya cumplido con sus obligaciones previstas en el artículo 1.585 del Código Civil, es decir, que no haya entregado el inmueble al arrendatario, que no conserve la cosa en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado o que no mantenga al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, para que el arrendatario pudiese esgrimir que existe unas de estas “condiciones” que no ha cumplido el arrendador para que el arrendatario no esté obligado a pagar el canon de arrendamiento. Ninguno de estos hechos fueron alegados por el demandado.

Sin embargo, aún cuando el arrendador haya incumplido con estas obligaciones, tales defensas no constituyen una condición pendiente que pueda oponerse como excepción previa, sino defensas de fondo conocidas como la “exceptio nom adimpleti contractus” o condición de contrato no cumplido, según la cual cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, como lo prevé el artículo 1.168 del Código Civil. No es una defensa previa sino propiamente una excepción que atañe al fondo del asunto.

En este orden de ideas, la falta de notificación al arrendatario por parte de las anteriores propietarias, de la voluntad de dar en venta el inmueble arrendado y la falta de notificación por parte del nuevo adquiriente del inmueble arrendado, no constituye una condición para que el arrendatario cumpla con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, ya que independientemente de que tales notificaciones se practiquen, el arrendatario está obligado a pagar los cánones -ya sea al anterior arrendador si no se le ha notificado que existe un nuevo propietario, o a éste último luego de efectuársele tal notificación-, siempre que el arrendador cumpla con sus obligaciones previstas en el indicado artículo 1.585 del Código Civil.

Si en realidad al arrendatario no le realizaron las notificaciones sobre la venta del inmueble y considera que tiene derecho preferente a adquirir el inmueble, está en su pleno derecho de ejercer la respectiva acción por retracto legal, ya sea ante este mismo Tribunal y en esta misma causa a través de la reconvención (siempre y cuando este Tribunal fuere competente por la cuantía) o por vía autónoma ante otro Juzgado competente.

El demandado interpuso reconvención en esta causa contra el actor para ejercer su derecho de retracto arrendaticio, la cual fue, sin embargo, declarada inadmisible por este Tribunal mediante decisión de fecha 13 de junio de 2012, por ser incompetente por la cuantía al haberse estimado en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000), conforme al artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, este Tribunal sólo puede conocer la procedencia o no de la causal de desalojo argumentada por el actor, estándole vedado pronunciarse sobre la procedencia o no del derecho preferente del arrendatario de adquirir el inmueble objeto de este litigio.

Por las razones antes expuestas y considerando que los argumentos explanados por el demandado constituyen una defensa de fondo que no puede plantearse como cuestión previa y por cuanto no observa este Tribunal –como antes se expresó- que la obligación del arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento penda o esté sometida a alguna condición o plazo, en atención a lo previsto en el ordinal 7°del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado. Así se decide.

Con relación a la cuestión previa del ordinal 11 ex artículo 346, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, se observa que el demandado finca esta defensa en que la parte no estimó el valor de la demanda lo que deja en estado de indefensión a su representado ya que éste no puede impugnar la estimación de la demanda ya sea por exagerada o insuficiente con lo cual se puede determinar la competencia del Tribunal u otros efectos, como sería la condenatoria en costas, existiendo una indeterminación objetiva del libelo de demanda y que hacen imposible la admisión de la acción porque de los contrario de seguirse con el procedimiento bajo estos parámetros incurrirá el Juez en ultrapetita porque deberá de suplir las fallas que cometió el actor al momento de redactar el libelo lo cual no está permitido.

Para decidir el Tribunal observa:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador. Al respecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T.III, Pág. 82, Edit. Arte, Caracas 1.995) comenta que:

(...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada...
Por ello, sólo puede hablarse de carencia e acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayados del Tribunal).

Se quiere significar con ello, que para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción.

La declaratoria de inadmisión de una demanda es una sanción que debe estar establecida expresamente en una disposición legal, verbigracia, la prohibición de reclamar lo que se haya ganado en un juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta, como lo dispone el artículo 1.801 del Código Civil. Si no existe una norma legal expresa que prohíba la admisión de una demanda, el Juez en cumplimiento al principio “pro actione” debe admitirla.

En el caso de autos, no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada; por el contrario, la acción deducida por el demandante (desalojo por falta de pago), lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en los artículos 33 y 34 (Literal a) al prever la posibilidad de que este tipo de acciones se proponga cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas.

Tampoco existe una norma que expresamente prohíba la admisión de una demanda si no se ha estimado en forma expresa la demanda.

No obstante, extremando su función sentenciadora este Tribunal observa que el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil establece:

Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.

Por su parte el artículo 38 ejusdem dispone que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

De las disposiciones citadas se desprende que en aquellos casos en que se reclamen sumas de dinero el valor de la demanda estará constituida por el capital reclamado más los respectivos intereses, los gastos hechos en la cobranza y los daños perjuicios anteriores a la demanda, sin necesidad que el actor expresamente manifieste en el escrito de demanda el monto por el cual la estima, ya que el valor viene dado por el monto dinerario reclamado.

La estimación expresa sólo es necesaria cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, como lo indica el artículo 38, verbigracia, en el caso de una demanda de reivindicación de un inmueble en el cual no se pretende el pago de una suma de dinero sino la devolución de la cosa. En este caso, el valor de la demanda no consta pero es apreciable en dinero, por tratarse de un inmueble el bien a reivindicar, en cuyo supuesto el actor debe estimar la demanda. Empero, en el caso que el actor no estime la demanda en los supuestos que no conste su valor y sea apreciable en dinero, tampoco existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda.

Si bien es cierto que el último aparte del artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia establece que “a los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del mismo”, sin embargo no es menos cierto que la mencionada Resolución no consagra la sanción de inadmisión en el supuesto que el actor no estime en forma expresa la demanda.

Si el legislador no dispuso una sanción de inadmisión en caso que no se estime la demanda, no puede el Juzgador crear una sanción no contemplada en la Ley. Ello constituiría una extralimitación de funciones y un claro caso de abuso de poder.

Así las cosas, el tribunal observa que la parte actora reclama el pago de la suma de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500) por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar por el arrendatario. Este es el valor de la demanda conforme lo dispone el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, para todos los efectos del presente proceso. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora, ni existir una norma expresa que sancione con la declaratoria de inadmisibilidad aquellas demandas que carezcan de estimación expresa, este Juzgador declara sin lugar la presente cuestión previa. Así se decide.

-V-
Del mérito de la causa, análisis y valoración de pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo interpuesta por CONRADO MARIN MARIN contra ELIO JOSE ARAUJO AVILA, alegando la parte actora que su representado es propietario del inmueble ocupado por el demandado, previamente identificado, el cual anteriormente fue propiedad de las ciudadanas OLGA ISABEL DE ROSSI de DE LONG, CARMEN TRINA ROSSI GARCIA y ALICIA MARGARITA ROSSI de RIVERA, quienes se lo dieron en compra venta según documento protocolizado en fecha 28 de mayo de 2007.

También dice el actor que en fecha 24 de marzo de 2006, una de las anteriores co-propietarias, específicamente CARMEN TRINA ROSSI, cedió en arrendamiento el local comercial N° 10 del descrito inmueble a ELIO JOSE ARAUJO AVILA, con un canon de arrendamiento entonces de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. f. 200) mensuales, pagaderos al vencimiento de cada mes y con un plazo de duración de un año contado a partir del 1 de marzo de 2006 con vencimiento el 30 de marzo de 2007, quedando una relación arrendaticia en forma verbal y a tiempo indeterminado, no contractual escrita y que el arrendatario cancelaba irregularmente los cánones de arrendamiento del inmueble a la entonces co-propietaria ALICIA MARGARITA ROSSI de RIVERA.

Posteriormente aducen que en fecha 29 de febrero de 2008 otra de las entonces co-propietarias, la ciudadana ALICIA ROSSI de RIVERA procedió a dar en arrendamiento mediante contrato escrito y autenticado con un plazo fijo de dos años contados a partir del 25 de marzo de 2008 y finalizaría el 24 de marzo de 2010 el mencionado local N° 10 al ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA, con un nuevo canon de arrendamiento de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes, conforme a la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, es decir, con vencimiento el 24 de marzo de 2010 y el cual no fue renovado mediante un nuevo contrato escrito, habiéndose establecido una relación contractual de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.

También expresa que a principios del mes de noviembre de 2009 su representado se comunicó con el demandado y le manifestó que era el nuevo propietario de la totalidad del inmueble que incluye todos los locales y que de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se mantendría la relación arrendaticia en los mismos términos que con las anteriores propietarias y por tanto el pago de los cánones de arrendamiento debían hacerse a su persona y a ninguna otra y en tal sentido le presentó un documento contentivo de contrato de arrendamiento que regularía la relación arrendaticia entre ellos en lo adelante, notificación de nuevo propietario al cual el arrendatario hizo caso omiso negándose a firmar el contrato de arrendamiento que se le presentó dejando de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de enero a mayo del 2010 y procuró que la anterior copropietaria le aceptara los cánones insolutos y al obtener respuesta negativa acudió en fecha 15 de junio de 2010 por ante este mismo Tribunal, conforme al asunto N° FP02-S-2010-002273 y consignó extemporáneamente los mencionados cánones a favor de quien desde hace mucho tiempo ya no era su arrendadora ni copropietaria del inmueble, consignación que desconocen por estar efectuadas a favor de quienes ya no son copropietarias del inmueble, están realizadas a favor de quienes ya no son arrendadoras del local N° 10 y son realizadas en forma extemporánea, por lo que hasta la presente fecha el arrendatario debe al actor los cánones de arrendamiento de los meses enero a diciembre de 2010 y enero a octubre de 2011, con un canon mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) lo que arroja la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs, 5.500) y por ello demanda al arrendatario en desalojo y pago de los cánones adeudados conforme al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte el demandado, luego de interponer cuestiones previas, las cuales fueron declaradas sin lugar en forma previa, de interponer reconvención contra el actor, la cual fue declarada inadmisible mediante auto de fecha 13 de junio de 2012, procede a contestar el fondo de la demanda alegando que es falso que en el mes de noviembre de 2009 el actor le hubiera notificado a su representado en forma verbal y le haya entregado un nuevo contrato de arrendamiento que regularía la relación arrendaticia entre ellos, desconociendo el contenido del anexo marcado con la letra “E” donde no consta ni la fecha de recibo no suscripción por parte de su representado de dicha documental y que lo cierto es que su representado, desde el mes de enero de 2010, su arrendadora ALICIA ROSSI DE RIVERA, no quiso recibir los pagos por los cánones de arrendamiento vencidos, procediendo su representado a consignarlo ante el Tribunal de Municipio y que con posterioridad a ello fue imposible para él seguir depositando por cuanto no fue posible la localización de la arrendadora en su domicilio en que antes vivía, lo que se puede evidenciar en las visitas realizadas por el Alguacil del Tribunal Tercero de Municipio (Exp. FP02-S-2010-2273), transformándose la situación de su representado en un poseedor precario del inmueble en referencia, ocupándolo desde esa fecha, sin que hasta la presente el supuesto nuevo adquiriente le haya pedido la desocupación del inmueble o le haya impedido el ejercicio de su pacífica, legítima e ininterrumpida posesión, por lo que alega a su favor lo contenido en el os artículos 1.604 y 1.608 del Código Civil.

Planteada en esta forma la litis, corresponde a este juzgador analizar las pruebas producidas en este juicio, a los fines de establecer cuál de las partes demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1.- Con el escrito de demanda (folios 11 al 16) la parte actora acompañó documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, de fecha 28 de mayo de 2007, bajo el N° 23, tomo 21, del protocolo primero del segundo trimestre de 2007, mediante el cual las ciudadanas OLGA ISABEL ROSSI de DE LONG, CARMEN TRINA ROSSI DE GARCIA y ALICIA MARGARITA ROSSI DE RIVERA, dan en venta el inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de este juicio, al ciudadano CONRADO MARIN MARIN, acompañado por el actor para demostrar la propiedad del local arrendado y la parcela de terreno sobre ella construida.

Este documento fue tachado de falso por la parte demandada para lo cual fue aperturado el respectivo cuaderno de tacha, en el cual se evidencia que por auto de fecha 24 de septiembre de 2012 se declaró inadmisible la tacha propuesta, y en tal sentido, al no quedar desvirtuado en el presente juicio se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, por estar autorizado por funcionario público como lo indica el artículo 1.357 ejusdem, y en tal sentido se tiene a la parte actora como propietaria del inmueble objeto de este juicio. Así se declara.

2.- En relación al Certificado de Solvencia expedido por la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar (folio 17), a la planilla de Impuestos Municipales expedido por dicho ente (folio 18), a la constancia de inscripción (folio 19), y al documento de liberación de hipoteca sobre el inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de este juicio (folios 20 al 30) este Tribunal observa que dichos instrumentos no coadyuvan a la resolución del litigio, ya que al quedar demostrada conforme a lo antes dicho, el derecho de propiedad sobre el local comercial indicado, se hace inoficioso analizar si el inmueble está solvente con los impuestos municipales o si sobre él pesa un gravamen. En tal sentido no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

3.- Con respecto a la notificación realizada por las anteriores propietarias (arriba identificadas) sobre la voluntad de dar en venta el inmueble, practicada por la Notaría Pública Segunda de esta ciudad en fecha 24 de agosto de 2006 a los arrendatarios del inmueble, incluyendo al demandado de autos, se observa que en el presente proceso el hecho controvertido para la resolución del litigio es la solvencia o insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento.

En efecto, al declararse inadmisible la reconvención por el retracto arrendaticio interpuesta por el demandado, este Tribunal está impedido de entrar a conocer el derecho de preferencia del arrendatario en adquirir el inmueble y con ello impedido también de analizar la validez de la notificación efectuada por las anteriores propietarias sobre la voluntad de dar en venta el inmueble del cual forma parte el local arrendado.

Por todo lo expuesto y considerando que la validez de tal notificación no forma parte de los hechos relevantes para la resolución del presente litigio y no coadyuva a su resolución, ya que en este proceso el hecho jurídicamente relevante es la solvencia o insolvencia del demandado, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio a la notificación analizada. Así se establece.

4.- En relación a los documentos que rielan a los folios 37 al 39 y 64 al 67 autenticados por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fechas 24 de marzo de 2006 y 21 de febrero de 2008, respectivamente, bajo los Nros. 48, tomo 20 y N° 08, tomo 25, respectivamente, contentivos de contrato de arrendamiento celebrado entre CARMEN TRINA ROSSI y ALICIA ROSSI DE VERA con el ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA, sobre el local comercial objeto de este juicio, este Tribunal observa que la parte demandada admite haber celebrado con estas ciudadanas, anteriores propietarias del local arrendado, los mencionados contratos de arrendamiento, y en tal sentido este Tribunal les otorga valor probatorio y tiene por cierto que la relación arrendaticia sobre el local en litigio se inició entre el demandado y las mencionadas ciudadanas, anteriores propietarias de dicho local. Así se establece.

5.- Asimismo acompañó la parte actora acompañó veintidós (22) recibos de pago (folios 40 al 61) de los meses de enero de 2010 a octubre de 2011, por la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250), a los fines de demostrar que la arrendataria no ha pagado los cánones correspondientes a estos meses.

Sin embargo, estos instrumentos no tienen ningún valor por cuanto fueron producidos por la misma parte actora, sin que haya tenido ningún tipo de intervención la parte contraria, lo que violenta el principio de la “alteridad probatoria” según el cual “nadie puede fabricar su propia prueba” y además se observa que dichos instrumentos no constituyen una prueba idónea para demostrar la falta de pago de la arrendataria. Por tales motivos se desechan del presente proceso. Así se establece.

6.- Cursa a los folios 62 y 63 documento privado de arrendamiento donde aparecen como otorgantes los ciudadanos CONRADO MARIN MARIN y ELIO JOSE ARAUJO AVILA, en el cual se observa que no aparecen suscritos por persona alguna, motivo por el cual se desechan del presente proceso por no tener ningún valor, a tenor de lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se establece.

7.- Acompañó, igualmente, copia fotostática del expediente FP02-S-2010-002273, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario a favor de la ciudadana ALICIA ROSSI DE RIVERA, por ante este mismo Tribunal.

Es un hecho notorio judicial que el mencionado expediente de consignaciones ciertamente cursa por antes este mismo Juzgado con la nomenclatura reseñada y en tal sentido, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada

1.- Con el escrito de contestación de demanda el accionado produjo los documentos que rielan a los folios 136 al 143 contentivos de los contratos de arrendamiento celebrados entre CARMEN TRINA ROSSI y ALICIA ROSSI DE VERA con el ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA, sobre el local comercial objeto de este juicio.

Estos documentos fueron previamente analizados en las pruebas aportadas por la parte actora y en tal sentido se les otorga valor probatorio, incluyendo al autenticado en fecha 29 de febrero de 2008 (folios 142 y 143) bajo el N° 8, tomo 25, el cual no fuere acompañado por la parte actora, en el sentido de que se tiene por cierto que la relación arrendaticia sobre el local en litigio se inició entre el demandado y las mencionadas ciudadanas, anteriores propietarias de dicho local. Así se establece.

2.- Con respecto a los recibos privados de pago que rielan a los folios 144 al 147, se observa que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde marzo de 2003 a noviembre de 2005, firmados ilegibles con el apellido Rossi, infiriendo este Tribunal que se trata de la ciudadana CARMEN ROSSI, por el número de cédula de identidad (778.881) expresado en dicho recibo y de los documentos de venta y arrendamiento ya analizados, acompañados por la parte demandada para demostrar que la relación arrendaticia se inició en el mes de marzo de 2003.

En este sentido se observa que el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil dispone:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Cuando el artículo transcrito se refiere al causante de la persona a quien se le opone el instrumento privado, no sólo se refiere a los herederos de un fallecido, sino a cualquier persona que por cualquier título transfiere un derecho u obligación a otra, verbigracia: donante, vendedor, dador en pago, cedente de un derecho, etc. Todas estas personas son causantes del donatario, del comprador, del que recibe en pago una cosa y del cesionario del derecho cedido.

Si al donatario, al comprador, al que recibe en pago una cosa o al cesionario se le opone en juicio un instrumento privado como emanado de la persona que le transfirió el derecho o la cosa (causante) está obligado a reconocerlo o negarlo, como lo indica el citado artículo 444, so pena de tenerse por reconocido.

En el presente juicio, las anteriores propietarias del inmueble vendido al ciudadano CONRADO MARIN MARIN, son causantes de éste, por haberle transferido el derecho de propiedad sobre el local comercial objeto de este juicio y por tal circunstancia el actor estaba obligado a reconocer o negar los instrumentos bajo análisis.

Sin embargo se observa que el actor no negó ni desconoció los instrumentos opuestos motivo por el cual se tienen por reconocidos y se les otorga valor probatorio en lo que se refiere al inicio de la relación arrendaticia. Así se establece.

Analizadas las pruebas producidas en juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones:

La parte actora alega que la relación arrendaticia con el ciudadano ELIO JOSE ARAUJO AVILA se inició en fecha 24 de marzo de 2006 a través de documento autenticado suscrito con la ciudadana CARMEN TRINA ROSSI anterior co-propietaria del inmueble. Posteriormente, otra de las co-propietarias, ALICIA ROSSI DE RIVERA suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendatario mediante documento de fecha 25 de marzo de 2008, vencido el cual el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

Por su parte el demandado admite haber celebrado la relación arrendaticia pero dice en su escrito de cuestiones previas que fue celebrado desde marzo de 2003 con la ciudadana CARMEN TRINA ROSSI hasta el 30 de marzo de 2008 y con ALICIA ROSSI DE RIVERA desde el 25 de marzo de 2008 hasta la actualidad y posteriormente en la contestación al fondo de la demanda niega que exista un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con el actor y que lo cierto es que desde el mes de enero de 2010, su arrendadora ALICIA ROSSI DE RIVERA, no quiso recibir los pagos por los cánones de arrendamiento vencidos, procediendo su representado a consignarlo ante el Tribunal de Municipio y que con posterioridad a ello fue imposible para él seguir depositando por cuanto no fue posible la localización de la arrendadora en su domicilio en que antes vivía, lo que se puede evidenciar en las visitas realizadas por el Alguacil del Tribunal Tercero de Municipio (Exp. FP02-S-2010-2273, transformándose la situación de su representado en un poseedor precario del inmueble en referencia, ocupándolo desde esa fecha, sin que hasta la presente el supuesto nuevo adquiriente le haya pedido la desocupación del inmueble o le haya impedido el ejercicio de su pacífica, legítima e ininterrumpida posesión, por lo que alega a su favor lo contenido en los artículos 1.604 y 1.608 del Código Civil..

Así las cosas, de los recibos de pagos acompañados por el demandado (folios 144 al 147), previamente valorados, se evidencia que la relación arrendaticia entre el demandado y la ciudadana CARMEN ROSSI, anterior copropietaria del local en litigio, se inició en el mes de marzo de 2003, infiriendo este Juzgador que la relación se inició en forma verbal, ante la falta de prueba por escrito. Así se declara.

Posteriormente, conforme se evidencia de los documentos de arrendamiento que rielan a los folios 38, 39, 64 al 67 y 136 al 143, producidos por ambas partes, el arrendatario celebró con la ciudadana CARMEN TRINA ROSSI un primer contrato escrito en fecha 24 de marzo de 2006 con duración hasta el 30 de marzo de 2007. Luego, en fecha 16 de marzo de 2007 celebraron un segundo contrato por escrito con duración desde el 1 de marzo de 2007 al 30 de marzo de 2008. Y, por último, suscribieron en fecha 21 de febrero de 2008, un tercer y último contrato de arrendamiento por escrito con duración de dos (2) años, contados a partir del día 25 de marzo de 2008 hasta el 25 de febrero de 2010, no obstante de que el contrato dice hasta el 25 de febrero de 2009, lo que indica que se trata de un error material en la transcripción de la fecha de vencimiento.

Hilvanando así los hechos, se desprende que el último contrato escrito concluyó el día 25 de febrero de 2010, por lo cual, habiendo la relación arrendaticia tenido una duración de seis (6) años y once (11) meses contados desde marzo de 2003, en principio le correspondería al arrendatario una prórroga legal de dos (2) años, en atención a lo dispuesto en el Literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando estuviese solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias como lo exige el artículo 40 ejudem.

Para determinar si el arrendatario incurrió o no en insolvencia y si era o no acreedor de la mencionada prórroga, es necesario hacer las siguientes consideraciones:

Las anteriores propietarias dieron en venta el inmueble del cual forma parte el local arrendado, al ciudadano CONRADO MARIN MARIN según documento protocolizado en fecha 28 de mayo de 2007, previamente analizado, por lo cual, a partir de esta fecha el comprador se subrogó en los derechos y obligaciones de las propietarias originarias del inmueble con respecto a la relación arrendaticia, como lo establece el artículo 20 de la Ley citada.

No cursa prueba en autos de que tal negociación se le hubiere notificado al arrendatario a los fines de que estuviese en conocimiento a qué persona cancelarle los cánones de arrendamiento, luego de enajenado el inmueble, por lo cual continuó –como era previsible y normal ante la falta de conocimiento de esta venta- cancelando los cánones a la ciudadana CARMEN TRINA ROSSI, con quien hubiere suscrito el segundo contrato de arrendamiento en fecha 16 de marzo de 2007, conforme al documento autenticado en esa fecha, ya analizado.

En este estado de cosas este Tribunal debe aclarar que yerra el demandado al indicar en el escrito de contestación al señalar que “Igualmente el presunto adquiriente, si quería hacer valer su derecho, de despedir al arrendatario, solvente para la época, debió de notificarle su nuevo status, y su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que mi representado tenía suscrito en forma auténtica y con fecha cierta, el cual ha venido renovándose automáticamente”.

Ese derecho de “despedir” el comprador al arrendatario a que se refiere la parte in fine del artículo 1.605 del Código Civil quedó derogado al entrar en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que al subrogarse el comprador en los derechos y obligaciones del vendedor (propietario arrendador), como lo dispone el artículo 20, ya el comprador no puede “despedir” al arrendatario, como antes preveía el mencionado artículo 1.605, y sólo puede demandarse al arrendatario para la entrega de la cosa en caso de que este incurra en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, ya sea por resolución del contrato o por desalojo, si tal fuere el caso.

Aclarado lo anterior se observa que, vencido el segundo contrato de arrendamiento (30/03/08) -y así lo admiten ambas partes-, una de las anteriores propietarias, ALICIA ROSSI DE RIVERA, luego de vendido el inmueble al actor (28/05/07), celebró un tercer y último contrato de arrendamiento por escrito con el arrendatario, según documento autenticado en fecha 29 de febrero de 2008, con duración desde el 25 de marzo de 2008 hasta 25 de febrero de 2010, con la actitud permisiva del nuevo propietario, es decir, que ALICIA ROSSI DE RIVERA era la persona a quien el arrendatario cancelaba los cánones de este último contrato.

En este orden de ideas, el actor alega que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de enero de 2010 hasta octubre de 2011 y por ella reclama el desalojo del local arrendado. Por su parte el arrendatario manifiesta que la ciudadana ALICIA ROSSI DE RIVERA no quiso recibir el pago desde el mes de enero de 2010, procediendo a consignar en fecha 14 de junio de 2010 los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo de 2010.

En este sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado del Tribunal).

Quiere decir, que habiéndose convenido en la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento que el arrendatario pagaría el canon por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes, tenemos que el mes de enero de 2010 debía pagarlo del 1 al 5 del mes de febrero de 2010, el canon de febrero del 1 al 5 de marzo y así sucesivamente.

Empero, el trascrito artículo consagra una especie de prórroga de quince días más, aparte del convenido por las partes, para que el arrendatario los consigne ante el Tribunal de Municipio competente, en el caso que el arrendador rehúse recibir el pago, es decir, como el pago de enero de 2010 debía hacerse hasta el día 5 de febrero de 2010, el arrendatario disponía hasta el día 20 de febrero de 2010 (15 días adicionales) para consignar el pago ante el respectivo Tribunal.

En el sub iudice se observa, del expediente de consignaciones N° FP02-S-2010-002273, llevado por este Tribunal y consignado en copia fotostática por el actor, que el arrendatario consignó en fecha 21 de junio de 2010, mediante cheque de gerencia, los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo 2010 (La fecha que ha de tomarse en cuenta para determinar la fecha de consignación del canon no es cuando introduce el escrito, sino cuando efectivamente consigna el canon adeudado). Y posteriormente, en fecha 26 de julio de 2010 consignó, mediante cheque de gerencia, los cánones de los meses de junio y julio de 2010.

De lo antes expuesto se evidencia que los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010 fueron consignados fuera del lapso indicado ex artículo 51, por lo cual indefectiblemente incurrió en un pago extemporáneo de esas mensualidades, en razón de lo cual, la referida consignación no fue legítimamente efectuada, desde luego que no está conforme con los lineamientos exigidos por la Ley, de acuerdo al artículo 55 ejusdem, y en tal virtud este Tribunal llega a la convicción que el arrendatario incurrió en insolvencia arrendaticia desde el mes de enero de 2010 y de los meses subsiguientes, para todos los efectos de este proceso. Así se declara.

Afirma el demandado en su contestación que con posterioridad a esas consignaciones le fue imposible seguir depositando por cuanto no se pudo localizar a su arrendadora en el domicilio que antes vivía. Sin embargo se observa que tal alegato no es excusa para continuar depositando los cánones de arrendamiento subsiguientes, por cuanto, precisamente, una vez abierto el respectivo expediente de consignaciones arrendaticias ante la negativa del arrendador a recibir el pago, según sus propios dichos, es en ese mismo expediente donde se deben hacer las posteriores consignaciones, como lo establece el artículo 54 de la referida Ley, sin que sirva de excusa que no se pudo conseguir a la arrendataria, lo que indica una admisión por parte del arrendatario que posterior al canon del mes de julio de 2010 dejó de cancelar los cánones de los meses siguientes. Así se declara.

Declarado en consecuencia que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2010, evidentemente la ley no le permite gozar del derecho a la prórroga una vez vencido el último contrato de arrendamiento (25/02/10), como lo indica el artículo 40 de la Ley citada, por estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Así se declara.

En vista de ello, al no gozar del beneficio de la prórroga legal y al continuar ocupando el inmueble, luego del vencimiento del último contrato de arrendamiento, ciertamente la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, por aplicación de lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y en este sentido, la pretensión deducida por la parte actora, quien por efecto del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se subrogó en los derechos y deberes de las anteriores propietarias arrendadoras al adquirir en propiedad el inmueble arrendado, debe prosperar, por haber incurrido el arrendatario en una de las causales indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia del desalojo, esto es, estar incurso en la falta de pago de dos (o más) cánones de arrendamientos consecutivos, como expresamente lo dispone el literal a) del citado artículo. Así se declara.

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
Primero: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se decide.
Segundo: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por CONRADO MARIN MARIN contra ELIO JOSE ARAUJO AVILA. Así se decide.

En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada, a lo siguiente:

Primero: A cancelarle a la actora la suma de cinco mil quinientos bolívares (Bs. 5.500) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero de 2010 a octubre de 2011, ambos inclusive (22 meses), a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) cada mes, que era el canon fijado por las partes en el último contrato de arrendamiento.
Segundo: A cancelarle a la actora la suma de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de noviembre de 2011 a junio de 2013, ambos inclusive (20 meses), a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) cada mes, que era el canon fijado por las partes en el último contrato de arrendamiento.
Tercero: Al desalojo del inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido con el N° 10 situado en la casa N° 64 ubicada en la intersección del Paseo Meneses con la Avenida Guayana, Sector Mercado Periférico de esta ciudad y a entregárselo, en consecuencia, a la parte actora, sin plazo alguno.
Cuarto: Al pago de la respectiva indexación o corrección monetaria de las mensualidades ordenadas a pagar en los particulares uno y dos, debido a la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, por ser la inflación un hecho notorio, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha en que esta sentencia adquiera firmeza, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, conforme a los lineamientos dictados por el Banco Central de Venezuela.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez

Dr. Noel Aguirre Rojas
La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas