TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 8 de julio de 2013
203º y 154º

Asunto: FP02-V-2012-000519
Resolución: PJ0262013000147
-I-
De la demanda

En la demanda de desalojo, reformada en fecha 2 de abril de 2012, incoada por CONSUELO SEOANNE DE STANCO, EMILIA MARIA DE LOURDES STANCO RIVAS, GERARDO ANTONIO STANCO RIVAS y FRANCISCO JAVIER STANCO RIVAS, titulares de las cédulas de identidad números E-946.462, V-11.172.428, V-11.171.675 y V-11.730.640, respectivamente, en su carácter de únicos y universales herederos del de-cujus GERARDO STANCO DI AMELIA, quien falleció abintestato en fecha 8 de febrero de 2008, patrocinados por los abogados JESUS M. FERRIN ARISTEGUIETA y PATRICIA S. SALAZAR CEDEÑO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.541 y 100.044, contra la empresa MULTISERVICIOS L.A., S.R.L., cuyo representante legal es el ciudadano LUIS ENRIQUE AZAF, patrocinada por los abogados JOSE GREGORIO MARINHO RIBEIRO y HERNAN GABRIEL GUEVARA MEDINA, inscritos en el mencionado instituto bajo los números 146.934 y 125.512, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que son propietarios de un inmueble ubicado en la Urbanización Canaima, acera sur de la avenida Upata de esta ciudad, estando dicha propiedad conformada por dos parcelas de terreno distinguidas con los números 9-C y 10-C, teniendo las mismas una superficie aproximada de terreno de novecientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con noventa y siete centímetros cuadrados (954,97 M2), cada una de ellas, y sus linderos y medidas son las siguientes: Parcela 9-C-: Norte: Avenida Upata con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); sur: Avenida Cuyuní, con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); este: La parcela 10-C, mas adelante deslindada en treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros (37,45 Mts.) y oeste: Parcela 8-C, propiedad de Carmela de Salerno.

Indican que la parcela 10-C tiene los siguientes linderos: Norte: Avenida Upata con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); sur: Avenida Cuyuní, con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); este: La calle Incoveca con treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros (37,45 Mts.) y oeste: Parcela 9-C, de su misma propiedad, con treinta y siete metros y cuarenta y cinco centímetros (37,45 Mts.)

Afirman que en fecha 3 de febrero de 1997 el de cujus GERARDO STANCO DI AMELIA, celebró en calidad de arrendador un contrato a tiempo determinado con la empresa MULTISERVICIOS L.A., S.R.L., sobre una porción de terreno que se desprende de la parcela 9-C como área de mayor extensión de terreno y las bienhechurías sobre la porción de terreno construidas, ubicado en la referida Urbanización Canaima, acera sur de la avenida Upata de esta ciudad.

Expresan que en el transcurso de los años que la empresa mencionada, ha venido funcionando y ocupando la porción de terreno y las bienhechurías arrendadas, le ha ocasionado deterioros excesivos, en el sentido de que son deterioros mayores de los que el uso normal del inmueble le pudiera ocasionar, incumpliendo su obligación de cuidar el inmueble como un buen padre de familia, y con la obligación de poner en conocimiento del arrendador de cualquier novedad dañosa o reparaciones que deban hacerse por el arrendador y que el arrendatario está obligado a la conservación del inmueble y entregarlo en buen estado, debiendo efectuar las reparaciones que amerite el inmueble, salvo aquellas que sean del uso del mismo bien.

Manifiestan que en víspera de solucionar las diatribas de la mejor manera, se decidieron a vender, para no seguir cargando con el deterioro del inmueble y su depreciación tangible, lo que perjudica su patrimonio de manera brutal, y por este motivo se le brindó la oportunidad de ejercer el derecho de preferencia sobre el inmueble a la empresa demandada, a través de su representante legal, arriba identificado, mediante documento autenticado en fecha 14 de septiembre de 2011 en las oficinas de la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, le notificaron al arrendatario la oferta de venta, donde se le indicó el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Arguyen que sin embargo el representante legal de la empresa no manifestó ni verbal ni por escrito, alguna intención de ofertar o gestión de pago, o algo que les diga que desea comprar el inmueble, por lo que esperaron el lapso de quince días como lo establece el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y hasta la presente fecha no ha hecho oferta alguna para adquirir el inmueble o fecha posible para la entrega del inmueble, practicando una inspección ocular, a través de este mismo Juzgado para dejar constancia de las condiciones del inmueble.

Alegan que la arrendataria en la actualidad aún ocupa el inmueble, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado y ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y las modificaciones que haya realizado no las ha informado, y han sido en detrimento del inmueble sin consideración alguna, señalando que le han solicitado al ciudadano LUIS ENRIQUE AZAF el desalojo del inmueble, pero este se niega, deteriorándose el inmueble cada vez más y dicho ciudadano no hace nada para mejorar, reparar o cuidar el inmueble.

Luego de expresar que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción, conforme al artículo 1.600 del Código Civil y de citar el contenido de los artículos 1.592, 1.596, 1.597, 1.600, 1.614 y 1.615 ejusdem y los artículos 33, 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, proceden a demandar, en base a lo establecido en el ordinal e) del artículo 34 de la ley mencionada, por el deterioro y daño material y el mal uso del inmueble por parte de la arrendataria, a la empresa MULTISERVICIOS L.A., S.R.L., por desalojo para que proceda a la entrega material del inmueble arrendado inmediatamente luego de la notificación que se le haga de la sentencia definitiva y las costas respectivas, solicitando se decretase medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, medida ésta que fue decretada en el respectivo cuaderno de medidas N° FN01-X-2012-000017, ordenada por el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial y practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipio Heres y Raúl Leoni del Estado Bolívar e Independencia del Estado Anzoátegui de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 9 de agoto de 2012

Estimaron la demanda en la cantidad de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800), equivalentes a cincuenta y tres como treinta y tres unidades tributarias (53,33 U.T.)

-II-
De la contestación a la demanda

Practicada la citación personal del ciudadano LUIS AZAF, representante legal de la empresa demandada, conforme se evidencia de diligencia suscrita por dicho ciudadano de fecha 13 de agosto de 2012, compareció la demandada en fecha 19 de septiembre de 2012 dando contestación a la demanda de la manera que este Tribunal se permite sintetizar así:

En primer término la demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no llenar los extremos indicados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, manifestando lo siguiente:

De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para locales comerciales, esta representación opone cuestiones previas dado que al revisar de manera minuciosa el libelo de demanda, la parte actora no señala de manera específica los linderos y su situación de la porción de terreno arrendada, tal como lo establece el artículo 340 ordinal cuarto del Código de Procedimiento Civil Venezolano (sic) dado que en el capítulo uno de los hechos solo identifica dos parcelas de terreno de la cual dice ser propietario y conforme al contrato en la cláusula primera se establece que el arrendador cede en calidad de arrendamiento a la arrendataria un galpón ubicado en la Av. Upata sin linderos ni especificaciones, es importante señalar que en el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar cursa demanda signada con el numero FP02-V-2012-1187 en la cual la sucesión GERARDO STANCO D AMELIA demanda el desalojo a la empresa REFRIGERACION AUTOMOTRIZ UNIVERSIDAD, SRL, argumentando los mismos linderos especificados en esta demanda lo cual por ley física elemental dos cuerpos no ocupan el mismo espacio en el universo y es en la promoción de pruebas correspondiente en la cual se promoverá lo argumentado, en virtud de que esta demanda y la citada es un vulgar Copiar Y Pegar (sic), dado que hasta en la misma fecha de presunta celebración de contrato es igual al presente libelo, por lo que esta representación opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado que la demanda no llena los requisitos del artículo 340 ejusdem.-

Posteriormente solicitó se decretase la perención breve en la presente causa por cuanto no cursa diligencia de la parte actora poniendo a disposición del Alguacil los medios para la práctica de la citación de la demandada e impugnó el poder de representación de la parte actora dado que se violó el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se exhibieron ante le funcionario público la documentación que acredita a la representación de la parte actora, es por ello que el funcionario no deja constancia de los documentos auténticos que acredite dicha representación, así como también impugnó la inspección ocular acompañada por la parte actora con el libelo de demanda, el informe y el experto.

Manifiestan que su representada, ciertamente, mantiene una relación arrendaticia desde el día 3 de febrero de 1.997, con el ya fallecido GERARDO STANCO D AMELIA conforme al cual se estableció en la cláusula cuarta que el mismo tendría una duración de dos años contados a partir del 1 de octubre de 1.990 prorrogables por el mismo lapso.

Luego de transcribir el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresan que su representada en el transcurso de los años ha venido funcionando y ocupando la porción de terreno y el galpón arrendado y para la fecha de la introducción de la demandan transcurrido 15 años, es decir, que dicho contrato se ha venido reconduciendo cada dos año tácitamente sin que el hasta ahora fallecido le solicitara la desocupación y mucho menos la sucesión hereditaria, parte actora en este proceso, por lo que a todas luces el contrato se encuentra vigente y bajo las mismas condiciones.

Indican que la demanda de desalojo no es procedente para contrato a tiempo determinado dado que al no existir en autos la voluntad de no prorrogar dicho contrato se mantiene vigente aún.

Luego de citar criterios doctrinarios considera que el presente contrato al haberse prorrogado en forma automática y ante la falta de notificación de no prorrogar se convierte en un contrato a tiempo determinado al momento de la interposición de la demanda.

Arguyen que por interpretación restrictiva del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción de desalojo solo se puede intentar cuando se trate de contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado y en consecuencia el contrato de arrendamiento vigente para el momento de la interposición de la demanda y por las prórrogas automáticas que ha tenido por 15 años es a tiempo determinado, por lo que resultaría incorrecto intentar una acción de desalojo bajo la figura de contrato a tiempo indeterminado.

Afirman que en el mismo orden de ideas que aun el efecto principal de desalojo y la resolución de contrato por incumplimiento es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador el error de la calificación jurídica de la demanda no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas entre la demanda por desalojo de cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento.

Por último manifiestan que la acción escogida por el demandante que fue la del desalojo no es idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato el cual es a tiempo determinado para el momento de la interposición de la demanda por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal debe declarar inadmisible esta demanda por ser contraria al orden público procesal.

-III-
Decisión sobre las cuestiones previas opuestas

De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual ordena decidir las cuestiones previas en la sentencia definitiva, este Tribunal, como punto previo al mérito del presente juicio, procede a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada de la siguiente manera:

En relación a la cuestión previa del defecto de forma prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, por no especificar los linderos y situación de la porción de terreno arrendada, como lo exige el Literal 4° del artículo 340 ejusdem, este Juzgador observa:

El ordinal 4° del mencionado artículo 340 dispone:

El libelo de la demanda deberá expresar:
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisón, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

Como lo establece la disposición citada, si el objeto de la pretensión fuere un inmueble (que es el caso que nos ocupa) es menester que el libelo de la demanda exprese su situación y linderos, a los fines de determinarlo con precisión, ya que ante una eventual ejecución sobre dicho bien, es necesario que no haya dudas sobre su identidad.

A este respecto, la parte actora esgrime en el libelo de demanda, reformada en fecha 2 de abril de 2012, lo siguiente:

(…) somos propietarios de un inmueble ubicado en la Urbanización Canaima, acera sur de la Avenida Upata de Ciudad Bolívar. Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, (…); dicha propiedad está conformada por DOS (02) Parcelas de Terreno distinguidas con los Nros. “9-C” y “10-C”, la referida parcelas (sic) tienen, una superficie aproximada de terreno de NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (954,97 M2), cada una de ellas, y sus linderos y medidas son las siguientes: Parcela “9-C”: Norte: Avenida Upata con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); SUR: Avenida Cuyuní, con veinticinco metros y cincuenta centímetros (25,50 Mts.); ESTE: la parcela Nro. “10-C”, mas adelante deslindada en treinta y siete metros con cuarenta y cinco centímetros (37,45 Mts.) y OESTE: Parcela Nro. “8-C”, propiedad de Carmela de Salerno; Parcela N° “10-C”: NORTE: Con la Avenida Upata con Veinticinco Metros y Cincuenta Centímetros (25,50 Mts.); SUR: Avenida Cuyuní, con Veinticinco Metros y Cincuenta centímetros (25,50 Mts.); ESTE: La Calle Incoveca con Treinta y Siete Metros con Cuarenta y Cinco Centímetros (37,45 Mts.) y OESTE: Parcela 9-C de nuestra propiedad, con Treinta y Siete Metros y Cuarenta y Cinco Centímetros (37,45 Mts., (…).
(…) En fecha 03 de Febrero (sic) de 1.997, el De-cujus GERARDO STANCO DI AMELIA, celebró en calidad de ARRENDADOR, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la empresa MULTISERVICIOS L.A., S.R.L., representado por el ciudadano LUIS AZAF (…); cuyo objeto versa sobre un inmueble ya antes descrito procedente del caudal hereditario del ciudadano GERARDO STANCO DI AMELIA antes identificado, dicho arrendamiento fue constituido por una porción de terreno que se desprende de la parcela “9-C” como área de mayor extensión de terreno y las bienhechurías sobre la porción de terreno construidas, ubicado en la Urbanización Canaima, acera sur de la Avenida Upata de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, estando sus características debidamente señaladas en documento de propiedad ya descrito, el cual agregamos en copia simple, marcado “C”. (Subrayados del Tribunal).

Como se desprende de los hechos alegados por la parte actora, el arrendamiento efectuado con la parte demandada lo fue sobre una porción de terreno de la parcela “9-C” como área de mayor extensión de terreno y las bienhechurías sobre la porción de terreno construidas, sin indicar cuál es el área de esa parcela N° 9-C que cedió en arrendamiento a la arrendataria.

Si bien es cierto los actores señalan los linderos generales de las parcelas 9-C y 10-C de las cuales son propietarios, sin embargo no señalan la superficie del área de terreno que fue arrendada y que forma parte de la parcela 9-C, ni su ubicación con respecto a ésta última ni sus linderos, es decir, no está plenamente determinada el área de terreno dada en arrendamiento.

Es necesario, a juicio de este Tribunal, que la parte actora determine con precisión el área de terreno que fue arrendada, su ubicación y linderos con respecto a la parcela 9-C de la cual forma parte integrante, a los fines de que una eventual ejecución de la sentencia se lleva a cabo sin ningún margen de dudas sobre el área de terreno arrendada, ya que el objeto específico de la pretensión es una porción de terreno de la parcela 9-C y no ésta en su totalidad.

El libelo de demanda debe ser autosuficiente, debe bastarse a sí mismo, sin que sea necesario acudir a otros documentos o actuaciones a los fines de determinar cuál es el objeto de la pretensión, motivo por el cual este Tribunal estima procedente la cuestión previa de defecto de forma a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar el requisito exigido en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, es decir, por no realizarse en el libelo una precisa determinación del objeto de la pretensión Así se declara.

Ahora bien, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que las cuestiones previas deben decidirse en la sentencia definitiva, ya que se oponen conjuntamente con las defensas de fondo.

Empero, dicha Ley citada no consagra un procedimiento para la tramitación de las cuestiones previas, esto es, no indica la forma de subsanación de las mismas, ni los efectos de la declaratoria con o sin lugar de ellas. No obstante, en sentencia de fecha 22 de abril de 2005, proferida la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (L.M. Núñez en amparo, Exp. 03-3031, Sent. 615) ha indicado unas pautas a seguir en casos análogos al de autos, en los cuales deben aplicarse por analogía las normas establecidas para la tramitación de las cuestiones previas en el procedimiento ordinario, conforme a los artículos 350 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ya que las normas del procedimiento breve, al cual remite la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también remite a las normas del procedimiento ordinario en lo referente a la tramitación de las cuestiones previas de los ordinales 1° al 8° ex artículo 346.

No existe, pues, una solución uniforme para la tramitación de las cuestiones previas en los casos de los juicios tramitados conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando al prudente arbitrio del juez la resolución de los incidentes que se presenten en el procedimiento breve, conforme al artículo 894 ejusdem.

Por tal motivo, y en sujeción a la norma antes expresada, el procedimiento a seguir, en el presente caso, será el siguiente:

Notificadas las partes de la presente decisión, la parte actora deberá subsanar el defecto de forma de la demanda en el lapso indicado en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, es decir, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, en la forma indicada en el artículo 350.

Si el demandante no subsanare debidamente el defecto de forma en el lapso indicado el proceso se extinguirá, como lo indica el citado artículo 354.

Si el demandante subsanare debidamente el defecto de forma, se hace indispensable, a juicio de este Tribunal, reponer la causa al estado de nueva contestación de demanda, en base a los hechos sobre los cuales el actor subsane los defectos u omisiones detectados, ya que de lo contrario, se le cercenaría el derecho a la defensa de la parte demandada quien no contaría con una oportunidad para contradecir los hechos debidamente corregidos por el actor, continuando el proceso con los actos consecutivos hasta dictar la correspondiente sentencia definitiva. Así se decide.

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa de defecto de forma a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en el juicio de desalojo interpuesto por CONSUELO SEOANNE DE STANCO, EMILIA MARIA DE LOURDES STANCO RIVAS, GERARDO ANTONIO STANCO RIVAS y FRANCISCO JAVIER STANCO RIVAS, contra la empresa MULTISERVICIOS L.A., S.R.L.,. Así se decide.

Se condena en costas de la incidencia de cuestiones previas a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en la misma, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez

Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
La anterior decisión fue publicada en la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas