TSJ Regiones - Decisión

Jurisdicción Civil

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
La JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, endecha 02 de Junio de 1978, bajo el Nº 93, folios 451 al 483, Protocolo Primero, Tomo Tercero, según se desprende de Instrumento debidamente autenticado en fecha 05 de Marzo de 2008, quedando inserto bajo el Nº 31, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

APODERADO JUDICIAL:

La abogada THAIS ARIAS NUÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.547 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
La ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.312.061 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

El abogado WILMER BISLICK WEEDEN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.280 y de este domicilio.

CAUSA:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE:
N° 13-4507.-

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones recibidas en fecha 20 de mayo de 2013, en virtud del auto de fecha 13 de Mayo de 2013, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 198, de fecha 08 de mayo de 2013, interpuesta por el abogado WILMER BISLICK en su condición de apoderado judicial de la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, contra la decisión de fecha 12/04/2013, inserta del folio 179 al 191, que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Pensiones de Arrendamiento insolutas peticionada en el particular 1º del petitorio de la acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del término incoado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, contra la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, por no estar delimitado su objeto y SEGUNDO: El Decaimiento del objeto de la pretensión 2º de entrega material del establecimiento comercial tipo kiosco denominado la cabaña del Zulia objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demanda.

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPITULO PRIMERO

1.- Limites de la controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandante.

En el escrito que cursa a los del folio del 1 al 5 presentado por los ciudadanos abogados LUIS GUARISMA BRUZUAL e IÑIGO AGUIRRE MENDIZABAL, en su carácter de representantes legales de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA GLADIS MARIA GUZMAN FERRER, alegando lo que de seguida se sintetiza:

• Que en fecha 27 de Junio de 2007 suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz, del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, el 26 de junio de 2006, quedando anotado bajo el Nº 34, Tomo 98, Tomo Principal, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
• Que el inmueble objeto de la presente negociación Arrendaticia lo constituye un Kiosco, distinguido con el Nº 11, que mide aproximadamente seis metros cuadrados (6 mts2), ubicado en un espacio de las áreas comunes del Centro Comercial Zulia, Alta Vista, Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.
• Que la Arrendadora notificó a la Arrendataria con suficiente antelación a la fecha fijada para el vencimiento que el Contrato de Arrendamiento no sería renovado sin que hasta la fecha hayan recibido pago alguno.
• Que han sido muchas veces que se la ha sugerido a la Arrendataria de manera pacifica la entrega del inmueble y no hay respuesta, siendo que la Arrendataria ha disfrutado a cabalidad su Prorroga Legal, la misma venció el mes de octubre de 2007, tal como lo señala el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal “A”, pues en fecha 27 de marzo de 2007 la Junta de Condominio del centro Comercial Zulia, notifica a Blanca Elena Caballeira Mateo, respecto a una Inspección Técnica realizada por la Unidad de Seguridad Industrial de la Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (CADAFE), la cual determinó en esa oportunidad que el Kiosco denominado la Cabaña del Zulia, se encuentra muy próximo a una casilla de distribución eléctrica (transformador) lo cual constituye una condición de RIESGO DE INCENDIO, EXPLOSIÓN Y ELECTROCUCIÓN al centro comercial, lo cual fue notificada a la Arrendataria de forma inmediata.
• Que fundamenta su pretensión en los 38 y 39 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 1329 del Código Civil Venezolano.
• Que por todo lo anteriormente expuesto queda claramente establecido que el incumplimiento por parte del Arrendatario con las obligaciones contraídas en el contrato de Arrendamiento, se subsume las normas antes descritas, dando como consecuencia el derecho que tiene la parte actora de accionar ante los Tribunales competentes para lograr que se cumpla con la obligación contraída.
• Que en vista del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por parte del Arrendatario, acude a los fines de demandar a la ciudadana Arrendataria BLANCA ELENA CABALLEIRA MATEO, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: Primero: El pago de los cánones de arrendamiento pendiente hasta la fecha lo cual asciende a la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.10.200,00), más los intereses generados a la fecha calculados prudencialmente por el tribunal. Segundo: Al pago de las costas y costos que origine el presente proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Que se realice la entrega inmediata del Inmueble señalado en el Libelo de demanda como el Kiosco denominado La Cabaña del Zulia.
• Que solicita de conformidad con los requisitos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se proceda a Decretar Medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este juicio, se comisione suficientemente al juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní, con facultades para nombrar el depositario Judicial.
• Que estima la demanda en atención al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000, 00)

1.1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda.

 Copia de Poder, folio 8 y 9.
 Comunicación dirigida a la ciudadana BLANCA CARBALLEIRA, folio 6
 Inspección realizada por la empresa CADAFE, 7.
 Copia del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO y la JUNSTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, folios 10 al 12.

- Cursa a los folios 15 al 16, auto de fecha 01/10/2008, el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, mediante el cual admite la presente demanda, ordenando librar boleta de citación a la parte demandada.

- Consta al folio 17, diligencia de fecha 06/11/2008, mediante la cual el abogado LUIS GUARISMA insto al ciudadano Alguacil la práctica de la citación de la demandada en virtud que le fue entregado los emolumentos respectivos.

- Riela del folio 19 al 28, de fecha 26/11/2008, mediante el cual el ciudadano Alguacil consigna boleta de citación con la compulsa correspondiente.
1.2.- Alegatos de la parte demandada

A los folios 33 al 47, cursa escrito de fecha 27/01/2009, presentado por el Abg. Wilmer Bislick Weeden, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual opone las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

 Que opone las cuestiones previas del artículo 346, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, y a todo evento solicita al tribunal se declare incompetente por la cuantía de la demanda remitiendo a la brevedad las actuaciones al Juez competente para que continué el conocimiento, conforme al procedimiento que deba seguir.
 Que rechaza, contradice y niega que en fecha 27 de junio de 2007, su representada celebró un contrato de arrendamiento.
 Que lo cierto es que desde el primer trimestre del año 2.003, se encuentra ocupando el Kiosco la Cabaña por Contrato Verbal año 2003-2004, que desde esa fecha ha realizado sus actividades económicas de venta de periódicos, revistas y otros.
 Que inicialmente arrendó dicho kiosco conjuntamente con el ciudadano PEDRO ERNESTO COLMAN, y desde ese momento la demandada canceló las mensualidades arrendaticias a la junta de condominio del Centro Cmercial Zulia.
 Que consta en documento dirigido a la junta de condominio del centro comercial Zulia, de fecha 14 de Abril de 2003, la comunicación que autoriza la instalación de un tanque de quinientos litros, elaborada por la demandada, dicha comunicación fue recibido por la Junta de Condominio del Centro Comercial Zulia en fecha 14/04/03, anexo acto marcado con la letra y número “A-1”.
 Contrato Privado año 2004-2005, la junta de Condominio del centro Comercial Zulia, presidida por el ciudadano FRANCISCO ARTEAGA, formaliza un (1) contrato de arrendamiento escrito, con BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, dicho contrato de arrendamiento según la Cláusula tercera señala lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que le plazo de duración del presente contrato es de un (1) AÑO, contado a partir del tres (3) de Mayo de 2004, hasta el tres (3) de mayo de 2005”, consigno marcado con la letra C y D.
 Que para el período 2005 al 2.006, fue renovado automáticamente el contrato de arrendamiento señalado en la cláusula anterior y el cual nuevamente doy por reproducido en su contenido y firma, dicho contrato perduro hasta el día tres (3) de mayo de 2006. Que este segundo contrato ES DE RENOVACIÓN y/o continuación de los otros contratos existen consecutivos recibos de control de pago a todo evento consigno recibos originales marcaos con los números; 0815, 0846, 0871, 0880, 0888, 0918.
 Contrato Privado año 2006-2007, la nueva Junta de Condominio del Centro Comercial Zulia, presidida por el ciudadano NASSER RAYESS, formaliza de nuevo contrato de arrendamiento señalando en su cláusula Tercero lo siguiente; LA DURACIÓN: De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDADORA que el termino de duración de este contrato es de un (1) año fijo. El contrato comienza a partir del 01 de mayo de 2006 hasta el 30 de abril de 2007.
 Que consigna a todo evento recibos originales desde el 27 de Junio de 2007, recibos originales de pago de alquiler macados con los números 1004, 1012, 1036, 1066, 1080. Que es evidente a simple vista que su representada NO se encuentra arrendando dicho Kiosco desde el 27 de Junio de 2007, tal como lo afirma maliciosamente la parte actora, lo cierto es que se encuentra arrendando desde los períodos; 2003-2004; 2004-2005; 2006-2007; 2007-2008; 2008-2009.
 Que la parte actora pretende engañar la administración de justicia y señalar particularidades que no existen para así procurarse un beneficio, dañando el interés patrimonial de su representada y su grupo familiar.
 Que rechaza, contradice y niega los alegatos de la parte actora cuando manifiesta expresamente que notificó a la ARRENDATARIA con suficiente antelación a la fecha fijada para el vencimiento que el Contrato de Arrendamiento no sería renovado.
 Que del libelo de demanda se desprende a ciencia cierta que la parte actora utiliza como fundamento principal de su pretensión la supuesta notificación; Notificación ésta que no fue debidamente practicada tal como lo estableció tácitamente la parte actora en el contrato de arrendamiento. Ahora bien el referido documento inserto al folio siete (07) el cual es este acto desconozco a todo evento su contenido y firma de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
 Que del contenido expreso del la cláusula Décima Quinta del contrato, inserto a los folios 11, 12, 13; se estipula: Notificaciones; las partes acuerdan expresamente en que toda notificación dirigida por “EL ARRENDADOR” a “LA ARRENDATARIA” y/o viceversa, se considerara válidamente practicada, mediante telegrama comunicación según el caso.
 Que a simple análisis de la cláusula contractual se evidencia que la parte actora de ningún modo ha notificado a su representada sobre la terminación del contrato ó no continuidad del mismo y su derecho a prorroga legal. Es incuestionable la cantidad de vicios de interpretación que presenta el documento denominado notificación, instrumento que constituye el fundamento principal de la pretensión de la parte actora.
 Que es existente la tácita reconducción; es de observar que una vez vencido el término fijo del contrato de arrendamiento el día 30 de Abril de 2007 y la supuesta prorroga legal, su representada continuo ocupando el inmueble en forma pacifica y sin ningún tipo de perturbación por parte de la junta de condominio, es decir después del vencimiento del término fijo del contrato (2006-2007), su representada realizó la consignación arrendaticia de conformidad con los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Esta misma norma hace deducir que el arrendamiento para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prorroga legal. Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prorroga legal y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la táctica reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla.
 Que es de observar nuevamente que el arrendador en el supuesto de hecho de existir la prorroga legal de seis (6) meses tal como lo afirma en su escrito de demanda, este dejo transcurrir más de los cuarenta y cinco (45) desde el vencimiento de la supuesta prorroga legal para intentar la acción por cumplimiento de contrato, es decir que la parte actora intento acción fraudulenta pasado once (11) meses al vencimiento de la supuesta prorroga legal.
 Que por todo lo antes expuesto y según los elementos de pruebas existentes y los que se presentarán en el respectivo lapso probatorio, aduce la representación judicial de la parte demandada, que quedará demostrado que su representada continua ocupando el inmueble arrendado sin recibir notificación por parte del arrendador, se observa en la propia disposición que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que contempla la tácita reconducción.
 Que rechaza, niega y contradice a todo evento lo señalado por la parte actora donde manifiesta textualmente lo siguiente: “SIN QUE HASTA LA FECHA HALLAMOS RECIBIDO PAGO ALGUNO”, lo cierto es que desde el 24 de mayo de 2007, existen consignaciones arrendaticias a favor de la Junta de Condiciones del Centro Comercial Zulia, cursantes por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, expediente Nº 1329, debidamente recibido por el tribunal aquo y certificaciones de consignaciones arrendaticias marcadas del 1 al 8.
 Que a decir de la parte demandada quedará demostrado con su narrativa de los hechos y los elementos de pruebas (Documentos y testigos), que la parte actora en este proceso utiliza y engaña fraudulentamente la administración de justicia con la finalidad de obtener un beneficio, pues sigue señalando que es evidente a simple vista que no existe notificación alguna, y en ningún momento se dio cumplimiento a lo señalado en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento y mucho menos está su representada en prorroga legal, lo que si es cierto existe es la existencia de la tacita reconducción del último contrato de arrendamiento, que ello quedará demostrado que se encuentra arrendado dicho inmueble desde el año 2003.
 Que rechaza, contradice y niega la estimación de honorarios presentada por la actora al señalar lo siguiente; “A LOS FINES DE CUMPLIMIENTO AL ARTICULO 38 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVL ESTIMO LA PRESENTE DEMANDA EN LA CANTIDAD DE CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,00), en tal sentido es claro y evidente que nada se le adeuda a la parte actora por su demanda temeraria y mucho mas cuando en forma fraudulenta engaña la administración de justicia.
 Que los daños y perjuicios ocasionados se iniciaron desde el momento en que tienen conocimiento de esta acción judicial y mucho más desde el día que se materializo la medida preventiva de secuestro (21/01/08) en su lugar de trabajo tal situación trajo como consecuencia graves daños en los ingresos percibidos por su actividad económica y la de sus empleados, la perdida de la mercancía entre ellos periódicos, revistas, productos perecederos y en fin todo lo que se dejo de vender en el día a día de su actividad y mucho mas aun el escarnio público al cual fue sometida con su grupo familiar y de trabajo. En tal sentido y a todo evento se reserva el derecho de señalar los daños y perjuicios ocasionados en su oportunidad e instancia de Ley.
 Que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna documento poder inserto del folio 9 al 10 del cuaderno principal.
 Que señala que todos y cada uno de los documentos presentados con el escrito de contestación al fondo de la demanda, los consigno de conformidad con el artículo 340 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil.
 Que por todo lo antes expuesto y con suficiente elementos probatorios que serán presentados en su oportunidad de Ley, solicita que el tribunal condene en costas a la parte acora en el referido proceso, pues de sus alegatos se evidencia una narrativa falsa de toda falsedad sin ningún asevero jurídico. Por último peticiona que el presente escrito de contestación previa su lectura por secretaria, sea agregado a los autos, sustanciando y declarado con lugar en la definitiva.

- Cursa a los folios 73 al 77, sentencia de fecha 25/02/09, emanada por el Juzgado Primero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, donde se declara INCOMPETENTE, para seguir conociendo del presente juicio, en consecuencia Declina la Competencia al Distribuidor de los Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

- En fecha 13/04/09, recibidas las actas procesales el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ordeno la notificación de las partes en el presente expediente.

- Consta al folio 94, auto de fecha 31/07/2009, dictado por el juzgado de la causa mediante el cual solicita se publique cartel de notificación a la parte actora en un diario de mayor circulación regional.

- Riela a los folios 99 al 100, diligencia de fecha 17/09/2009, suscrita por la ciudadana Abg. Thais Arias, mediante la cual consigna poder que le fuera otorgado por la Junta de Condominio del Centro Comercial Zulia.

1.3.- DE LAS PRUEBAS.
• Por la parte demandada.
Consignó escrito que cursa del folio 103 al 110, mediante el cual promovió lo siguiente:

• En el capítulo I, reprodujo a todo evento y a su favor todos y cada uno de los documentos presentados con el escrito de contestación y nuevamente ratifica en el siguiente orden: 1.- Documento dirigido a la junta de condominio del centro comercial Zulia, de fecha 14/04/2003, marcada con la letra “A”.
2.- Documento denominado Contrato de Arrendamiento, correspondiente desde el tres (3) de mayo de 2004, hasta el tres (3) de Mayo de 2005, marcado con la letra “B”. 3.- Dos (2) recibos Nº 0550 y 0572, emitidos por la Junta de Condominio del Centro comercial Zulia, donde se deja constancia Blanca Elena Carballeira en fecha 04 de mayo de 2004 y 02 de junio de 2004, entrega la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.400.000,00) por concepto de deposito del kiosco la cabaña, consignado con la letra “C y D”. 4.- Recibos originales emitidos por la Junta de Condominio del Centro comercial Zulia, por concepto de alquiler de kiosco la cabaña, marcados con los números; 0815, 0846, 0871, 0880, 0888, 0918, correspondiente al período 2005 al 2006. 5.- Recibos originales de pago por concepto de alquiler del kiosco la cabaña, marcados con los números; 1004, 1012, 1036, 1056, 1066, 1080, correspondiente al período 2006 al 2007. 6.- Ratifico a todo evento consignaciones arrendaticias a favor de la Junta de Condominio del Centro comercial Zulia, cursante por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, expediente Nº 1329, debidamente recibido por el tribunal aquo y certificaciones de consignaciones arrendaticias marcadas del 1 al 8.
• En el capítulo II, promovió la prueba de testigo de los ciudadanos PEDRO ERNESTO COLMAN y FRANCISCO ARTEAGA.
• Reprodujo el contenido del contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora como instrumento fundamental de la acción.
• En el capítulo III, solicito se practique INSPECCION JUDICIAL en el lugar esta ubicado el kiosco de revista la cabaña.
• En el capítulo IV, reproducciones fotográficas.
• En el capítulo V, promovió publicaciones en la imprenta pública Nueva Prensa de Guayana.

• De la parte actora.

Consignó escrito que cursa a los folios 111 al 115, donde promovió lo siguiente:

• En el capítulo I, con fundamento en el principio de la comunidad o adquisición de la prueba, promovió, reprodujo, ratifico e hizo valer el mérito favorable de los autos.
• En el capítulo II, promovió e hizo valer las siguientes documentales: 1.- Constancia emitida por la entidad financiera DEL SUR, Banco Universal. 2.- Copia simple de la comunicación de fecha 14/03/2007, dirigida por la empresa CADAFE. 3.- Copia simple comunicación de fecha 27/03/2007, dirigida a la ciudadana Blanca Elena Carballeira, donde se le informa el término del contrato de arrendamiento.

- Al folio 116, acta de fecha 01/10/2009, emanada del a-quo mediante el cual se pronuncia en relación de las pruebas promovidas por las partes que integran la presente causa.

- En fecha 15/10/2009, cursante a los folios 121 al 128, el juzgado de la causa se traslado y se constituyó a los fines de la evacuación de la prueba de inspección judicial en el sitio previamente señalado.

- Riela a los folios 130 al 150, comisión librada a los fines de la evacuación de la prueba testimonial promovida por la parte demandada.

- Cursante al folio 151, auto de fecha 10/05/2009, mediante la cual el juzgado A-quo deja expresa constancia de haber recibido las resultas de la comisión.

- A los folios 157 al 166, acta de fecha 17/02/2011, emanada del a-quo mediante la cual hace computo de los días de despachos transcurridos.

- Riela a los folios del 179 al 191, decisión de fecha 12/04/2013, que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Pensiones de Arrendamiento insolutas peticionada en el particular 1º del petitorio de la acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del término incoado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, contra la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, por no estar delimitado su objeto y SEGUNDO: El Decaimiento del objeto de la pretensión 2ª de entrega material del establecimiento comercial tipo kiosco denominado la cabaña del Zulia objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demanda.

- Al folio 194, consta diligencia de fecha 17 de abril de 2013, suscrita por el ciudadano WILMER BISLICK WEEDEN., mediante el cual apela de la sentencia de fecha 12 de abril de 2013, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 22 de abril de 2013, así se evidencia del folio 199.

- Por auto de fecha 20 de mayo de 2013, conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a la aludida fecha, la oportunidad para dictar sentencia en esta causa, con la advertencia que en esta instancia sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 eiusdem.

- No hubo actuaciones en esta Alzada

CAPITULO SEGUNDO

2.- Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la inconformidad de la parte demandada ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO con relación a la sentencia cursante del folio 179 al 191, de fecha 12 de abril de 2013 que declaró PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Pensiones de Arrendamiento insolutas peticionada en el particular 1º del petitorio de la acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del término incoado por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, contra la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, por no estar delimitado su objeto y SEGUNDO: El Decaimiento del objeto de la pretensión 2º de entrega material del establecimiento comercial tipo kiosco denominado la cabaña del Zulia objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demanda, argumentando la recurrida que a los folios 142-148, cursa inspección judicial evacuada por el tribunal en fecha 15/10/2009, donde siendo trasladado al Centro Comercial Zulia lugar donde supuestamente se encontraba ubicado el establecimiento comercial objeto del contrato de arrendamiento no se pudo constatar la existencia del mismo ni que la demandada lo estuviera poseyendo. En tal sentido, en virtud de esa situación sobrevenida en el curso del proceso, estimó el a-quo que por virtud de las resultas de la inspección supra referida donde el tribunal constató la inexistencia del referido establecimiento comercial tipo kiosco, ocurrió el decaimiento del objeto respecto a la pretensión donde se debe condenar eventualmente a la accionada hacer la correspondiente entrega, la sentencia sería inejecutable pues considerando que el kiosco no existe ¿como pudiera cumplir la demandada con la obligación de dar?. Asimismo, si se declara sin lugar la pretensión analizada tendría que retrotraerse las cosas al estado que se encontraban para el momento de proponerse la acción lo cual tampoco es posible considerando que el referido establecimiento comercial (kiosko) ya no existe, no pudiendo la actora restituir a la demandada en la posesión del mimo. Es así que por las razones precedentemente expuestas, el a-quo declaró que operó el decaimiento del objeto respecto a la pretensión de entrega material del establecimiento comercial tipo kiosco denominado La Cabaña del Zulia, resultando inoficioso emitir una sentencia de fondo respecto a esta pretensión así como de las defensas de la accionada pues se perdió el objeto primordial de la pretensión de entrega material, ya que si el kiosco no existe por haberse destruido, demolido o derruido resulta inútil proferir, en este sentido, pronunciamiento alguno. No obstante lo anterior el Tribunal de la causa sostiene que si se cometió algún ilícito penal al haberse destruido, demolida o derruido el objeto del contrato de arrendamiento por el cual se encontraba vinculadas las partes antes de esperar que se dicte sentencia definitiva en este juicio, le queda a la parte accionada proponer la acción correspondiente ante la Jurisdicción penal inclusive demandar ante los Tribunales Civiles por los posibles daños y perjuicios que pudiera haber sufrido en su patrimonio.

Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir observa.

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, al folio 43, aduce en su escrito de contestación a la demanda, que en fecha 27 de junio de 2007, celebró un contrato de arrendamiento con la arrendadora JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA, y que viene ocupando el inmueble arrendado desde 2.003, sin recibir notificación alguna por parte del arrendador de no renovación del contrato, y ello a su decir hace presumir la tácita reconducción, lo cual fundamenta entre otros de conformidad con los artículo 1600 y 1614 del Código Civil; pero actualmente es evidente a simple vista que su representada NO se encuentra arrendando dicho Kiosco desde el 27 de Junio de 2007, tal como lo afirma la parte actora, siendo que los peródo arrendado corresponden a los siguientes: 2003-2004; 2004-2005; 2006-2007; 2007-2008; 2008-2009. Señala además la representación judicial de la parte demandada, que la actora pretende engañar la administración de justicia y señalar particularidades que no existen para así procurarse un beneficio, dañando el interés patrimonial de su representada y su grupo familiar, pues el contrato a su decir se transformó en contrato a tiempo indeterminado, por tácita reconducción, y en este caso no opera la prórroga legal, por lo que es nula la prorroga así alegada por la demandante de autos, y en consecuencia es improcedente exigir el cumplimiento de las obligaciones de devolución que derivan del vencimiento de una prorroga legal, y es por ello que aduce que el contrato de arrendamiento se renovó pero a tiempo indeterminado, por lo que no puede solicitar el Cumplimiento de Contrato.

En atención a lo planteado por la demandada este Juzgador observa que el autor patrio, Roberto Hung Cavalieri, (2.002), en su texto, “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Págs. 91 y ss.”, apunta que el contrato de arrendamiento, es un contrato de tracto o cumplimiento sucesivo, en el que debe distinguirse la diferenciación entre lo que es la duración del contrato y duración de la relación arrendaticia, pues de ello depende la instauración de la prorroga legal. La legislación especial inquilinaria no regula la duración de los contratos de arrendamiento, el derecho común contiene ciertas disposiciones que limitan y regulan la duración de los contratos a pesar de que las partes tienen libertad de celebrar el contrato y libremente determinar el alcance del contrato. No obstante el Código Civil, en su artículo 1580, dispone como límite máximo para la duración de los contratos de arrendamiento quince (15) años, y todo contrato celebrado por una duración superior a ese tiempo se limitará al mismo, y asimismo establece que cualquier acuerdo de las partes contrariando dicha disposición no tendrá efecto alguno; también dispone el citado artículo que en los casos de arrendamientos de casas para vivienda puede estipularse que la duración del contrato pueda ser efectuado por toda la vida del arrendatario.

Continúa el señalado jurista, refiriendo que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso.

La importancia de la determinación de la duración de la relación arrendaticia de manera diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento que se encuentre en curso, es que dependiendo de su duración, se aplicará las instituciones y figuras contempladas en la Ley especial, como lo es la Prórroga Legal de la relación contractual arrendaticia, el derecho de preferencia ofertiva que tiene el inquilino y el retracto legal, por cuanto dichas figuras y su alcance dependen de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato. Es así que la duración de la relación arrendaticia la define como el lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien inmueble, independientemente a la duración del contrato o contratos o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso, y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas.

Entonces los contratos a tiempo determinado son aquellos en los cuales las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. El contrato a tiempo indeterminado son aquellos donde las partes contratantes, no acuerdan la duración del mismo, y por ende la oportunidad en que el arrendatario debe hacer entrega del bien arrendado, no consta de manera indudable e inequívoca.

Ante el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas, (Cumplimiento) o que finalice el contrato que se encuentra en curso (Resolución).

Cabe destacar la existencia de contratos de arrendamientos de tiempo indeterminado, que lo son por virtud que cuando fueron suscritos por un tiempo fijo y en la oportunidad de entrega del inmueble el arrendatario permanecía ocupando el inmueble y el arrendador no notificó debidamente al arrendatario de la finalización del mismo, en tal caso el arrendador para tener acceso a los órganos judiciales, tendrá que ejercer acciones tendientes a la entrega del inmueble y desalojo por parte del inquilino, lo cual se encuentra regulado en el Decreto sobre arrendamientos inmobiliarios en su artículo 34, cuyo dispositivo legal, enumera las distintas situaciones en que es procedente tal demanda de “desalojo”, que en criterio del autor es de resolución.

En consideración de los postulados ya enunciados, esta Alzada volviendo al caso sub-examine, observa que la parte demandada, señala en su escrito de contestación de la demanda, que su condición de inquilina comenzó por contrato verbal desde el primer trimestre del año 2.003, y se formaliza un contrato de arrendamiento escrito desde el 03 de Mayo del año 2004, cuya copia cursa del folio 49 al 50; tal documental se aprecia y valora de conformidad con el artículo 1.366 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no consta en autos que haya sido impugnado, tachado, o desvirtuado por cualquier medio de prueba, dicho documento privado autenticado. Ahora bien, a los efectos de constatar lo anterior se observa que cursa al folio 48 comunicación suscrita por la demandada de fecha 14 de Abril de 2.003, dirigida a la Junta de Condominio Centro Comercial Zulia, y aunque se aprecie y valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sólo se distingue que se hace alusión a la instalación del tanque, pero ello resulta insuficiente para demostrar la existencia del contrato verbal desde el primer trimestre del año 2.003, pero en cuenta del contrato de arrendamiento escrito, el cual fue suscrito en fecha 03 de Mayo de 2.004, el cual fue apreciado y valorado precedentemente, se obtiene claramente, que la relación arrendaticia es que con anterioridad al contrato de arrendamiento al que alude la parte actora, en su libelo de demanda, que a su decir fue suscrito por las partes en fecha 27 de Junio de 2007, pues es obvio la existencia de un contrato de arrendamiento primigenio, celebrado entre la ciudadana la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA y la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO desde el, 03 de Mayo de 2003, sobre el bien inmueble objeto del litigio, cuyos linderos y demás especificaciones que lo identifican, se dan aquí por reproducidos, y así se establece.

Constatado lo anterior, se extrae de la copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 03 de Mayo de 2004, específicamente al folio 49, lo estipulado en la cláusula TERCERA, en la que se pactó lo siguiente: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO, contado a partir del Tres (3) de Mayo de 2004, hasta el Tres (3) de Mayo del 2005.

De lo antes citado se infiere que el aludido contrato de arrendamiento suscrito en fecha, 03 de Mayo de 2004, aunque no conste elemento de juicio que evidencia la prórroga o renovación del contrato, se presume que dicha prórroga tuvo lugar, por cuanto la parte actora, no hace mención alguna de las circunstancias que dieron término de ese contrato en sus actuaciones, y sólo en su libelo de demanda, se limita en señalar, que fue en fecha 27 de Junio de 2007, en que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el No. 34, Tomo 98, Tomo Principal, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.

En cuenta de lo anterior, y aún sin tomar en cuenta el contrato primigenio al que hace alusión la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, se observa que de acuerdo a esta cláusula citada del contrato de fecha 03 de Mayo de 2004, el año de duración del mismo, expiraba el 03 de Mayo de 2005,y ante tal circunstancia la parte actora en su libelo de demanda, alega que es en fecha 27 de Junio de 2007, lo cual hace inferir de manera concluyente que una vez transcurrido el primer contrato al cual se ha hecho mención, el tiempo de duración del contrato, se produjo posteriormente, la tácita reconducción, por cuanto de los hechos planteados, en la contestación de la demanda en análisis de los señalados contratos, se obtiene que la arrendataria tenía ocupando el inmueble, por un tiempo de tres años (3) años, un (1) mes y veinticuatro (24) días, contados a partir del contrato de fecha 03 de Mayo de 2004, hasta el 27 de Junio del 2007, que la duración de la relación arrendaticia, superó con creces la duración del arrendamiento estipulado en el contrato a que se está haciendo referencia. Es así que ocurriendo la tácita reconducción, el contrato paso a ser indeterminado. Ahora bien en tal caso no era necesario la aplicación de la prórroga legal, pues no opera en el contrato a tiempo indeterminado, por lo que la arrendadora le bastaba con manifestarle a la arrendataria su decisión de no continuar la relación, y de no lograrse el término de la relación arrendaticia amigablemente, sin que ello se tome como prejuzgamiento, la arrendataria debió ocurrir ante el órgano judicial e incoar una acción de desalojo con fundamento en cualesquiera de los literales que corresponda, del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no hizo la parte actora en su libelo de demanda, pues se fue por la vía de cumplimiento de contrato, cuya acción no era aplicable a la pretensión incoada por la actora, por lo que siendo ello así obviamente la demanda aquí interpuesta por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA contra la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO debe ser declarada IMPROCEDENTE, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

No obstante lo anterior, cabe destacar, que al declararse improcedente la demanda, la consecuencia jurídica es que la parte demandada debiese estar en el local objeto del litigio, pero es el caso que en el devenir del juicio el bien arrendado fue totalmente removido del lugar, lo cual se constata de la inspección judicial inserta del folio 121 al 129, cuando el Tribunal de la causa deja expresa constancia que no hay kiosco alguno para hacer las observaciones señaladas, tal inspección judicial la aprecia y valora esta Alzada de conformidad con el artículo 1428 y ss., del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 y ss., del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 507 del eiusdem, por lo que siendo ello así , se distingue la inexistencia del bien objeto del litigio por lo que el contrato de arrendamiento al carecer de objeto, sería inejecutable, pero quedan a salvos sin que ello se considere prejuzgamiento las acción que por vía de daños y perjuicios se le haya ocasionado a la parte demandada, y así se establece.

Establecido lo anterior, se hace inoficioso tanto el análisis de los demás alegatos esgrimidos por las partes, así como el examen de los elementos probatorios que cursan en autos, al resultar improcedente la demanda aquí incoada, y así se decide.

Como corolario de lo anterior debe declararse con lugar la apelación interpuesta por la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, representada por el abogado WILMER BISLICK WEEDEN, quedando MODIFICADA la sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, cursante del folio 179 al 191 del expediente, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo.

Establecido lo anterior resulta inoficioso para esta Alzada, tanto el examen de los elementos probatorios que cursan en autos, como el análisis de las demás defensas y alegatos esgrimidos en esta causa por las partes, sin que constituya un prejuzgamiento se advierte se que la parte que sienta vulnerados sus derecho y patrimonio formalice su correspondiente reclamo de los posibles daños y perjuicios, y así se establece.

CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL ZULIA contra la ciudadana BLANCA ELENA CARBALLEIRA MATEO, ambas identificadas ut supra. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales y doctrinarias ya citadas y los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

Queda MODIFICADO el fallo dictado por el juzgado del merito. Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivar, cursante del folio 179 al 191 del expediente

Se declara a CON LUGAR, la apelación formulada por la parte demandada.

Se condena en costa a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente causa salió fuera de su lapso, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causas signadas con los Nros. 12-4397, 12-4327, 12-4328, 12-4304, 12-4309, 12-4313, 12-4297, 12-4331, 12-4338, 12-4306, 12-4365, 12-4295, 13-4403, 12-4402, 12-4382, 13-4408, 13-4406, 12-4325, 12-4326, 13-4415, 12-4360, 12-4352, 12-4388, 12-4304, 12-4324, 13-4398, 12-4341, 12-4389, 12-4324, 12-4309, 12-4351, 12-4334, 12-4365, 12-4369, 12-4422, 12-4325, 12-4396, 13-4436, 13-4440, 13-4453, 12-4341; por lo que se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los VEINTIOCHO (28) días del mes de Junio del dos mil trece (2013).- Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las tres y siete de la tarde (03:07 p.m.) previo anuncio de Ley, y se dejó copia certificada de esta decisión. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu López

JFHO/lal/edgar
Exp: 13-4507