TSJ Regiones - Decisión

R E P U B L I C A B O L I V A R I A N A DE V E N E Z U E L A
En su nombre
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO, TRANSITO Y CONSTITUCIONAL DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

EXP. Nº: 17.395
DEMANDANTE: SALAM SOUKI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.919.708 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: IVAN VICENTE IBARRA GUEVARA y ONDINA RIVAS AZOCAR, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 99.089 y 124.128 respectivamente y de este domicilio.

DEMANDADO: INVERSIONES KHAWAM-SOUKI, Sociedad Mercantil, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 19/08/2005, bajo el No. 41, Tomo 40-A-Pro, siendo su última modificación el 14/03/2007, quedando registrada bajo el Nro. 6, Tomo 14-A-Pro representada por el ciudadano PIERRE KHAWAM KHAWAM venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.391.075, de este domicilio, y el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.212.930 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: JOSE MIGUEL IDROGO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.379 y de este domicilio.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

En fecha 28/05/2008 el ciudadano SALAM SOUKI propone demanda por Cumplimiento de Contrato en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A.

Alega el demandante en su libelo de demanda, lo siguiente:
“(..) Que el día 27/03/2007 suscribió un contrato de Promesa Bilateral del Compra Venta con la empresa INVERSIONES KHAWAM- SOUKI C.A., debidamente representada por su Director, ciudadano PIERRE KHAWAM KHAWAM, facultado para ello según se evidencia en la Cláusula Décima Séptima del documento constitutivo. El contrato firmado tuvo por objeto un inmueble constituido por una (01) parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida; la parcela está ubicada en la Unidad de Desarrollo UD-231, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, identificada provisionalmente con el número parcelario 07-01-01-07-231-114-60-31-00-C03, número este válido hasta tanto el órgano municipal competente señale el número definitivo de identificación de la referida parcela, con una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Tres Metros Cuadrados (183,00 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORESTE: Que es su frente, en una línea recta en Diez Metros (10,00Mts.) con la Carrera Andalucía; SUROESTE: En una línea recta en Diez Metros (10,00Mts.) de la misma manzana 60; NOROESTE: En una línea recta de Dieciocho Metros con Treinta Centímetros (18,30 Mts.); SURESTE: En una línea recta en Dieciocho Metros con Treinta Centímetros (18,30 Mts.) con la parcela Nro. 30 de la misma manzana 60. El inmueble constituido por la casa quinta construido sobre la identificada parcela de terreno está identificada con el número uno, forma parte del denominado “Conjunto Residencial Guayana Suite”, tiene una superficie aproximada de Doscientos Veinte Metros Cuadrados (220 Mts2) de construcción sobre la parcela de terreno antes descrita, la cual forma parte de un terreno de mayor extensión ubicado en la UD-231 de la Urbanización Los Olivos, Puerto Ordaz, Estado Bolívar y que pertenece en exclusiva propiedad a La Oferente, ello según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 01/09/2005, bajo el número 39, Folio 291 al Folio 296, Protocolo Primero, Tomo Sexagésimo Sexto, Tercer Trimestre del año 2005, cuyos datos, linderos, medidas y demás determinaciones se encuentran identificados en los documentos de propiedad, manifestando las partes conocerlos a cabalidad. (…) Que es el caso de que a pesar de que el contrato firmado entre las partes lo denominaron Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, se está ante la presencia de un contrato definitivo de compra venta… desde el mismo momento en que la parte actora canceló el monto total del costo del inmueble, recibiendo La Oferente dicho pago sin objeción alguna, y además reconoce en dicho acto que el pago se produjo con antelación a la suscripción y otorgamiento del presente contrato a su entera y cabal satisfacción se convirtió en un contrato definitivo de venta… En virtud de que La Oferente para el momento en que la parte actora cancela la totalidad del inmueble éste aún no poseía la cédula de habitabilidad, ni los permisos respectivos y mucho menos el documento de urbanización o parcelamiento, acordaron las partes de mutuo acuerdo y de buena fe, firmar un contrato de opción de compra venta como para dejar constancia a través de un documento autenticado de la cantidad de dinero que el ciudadano SALAM SOUKI estaba entregando a La Oferente por la adquisición del inmueble y ésta recibió dicho pago, quedando comprometido a la tradición legal del inmueble y obligado al saneamiento de ley, saneamiento que para ese momento no podía cumplir hasta tanto no obtuviese en primer lugar los permisos respectivos y entonces protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento, y así proceder a cumplir con la obligación de acudir ante el Registro Inmobiliario para protocolizar el documento definitivo de compra venta, siendo lo anterior expuesto el hecho que originó que en vez de firmarse el documento definitivo de compra venta se firmara un contrato de Opción de Compra Venta, pero la intención de las partes no era más que la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda, situación ésta que queda claramente evidenciada cuando el ciudadano SALAM SOUKI cancela el cien por ciento (100%) del costo del mismo y ésta recibe dicho pago, aceptando la parte actora esperar porque La Oferente cumpla su parte del contrato, una vez se culminara la construcción y obtuviese los permisos respectivos. Que es el caso que La Oferente no solo se burló de la parte actora incumpliendo el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que celebró con El Oferido apropiándose del dinero que con mucho esfuerzo el ciudadano SALAM SOUKI reunió, sino que, habiéndose culminado totalmente la construcción del inmueble La Oferente se negó rotundamente a firmar el documento definitivo de venta, negándose por lo tanto a la entrega material del bien inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Opción Compra Venta y a cumplir las demás obligaciones que se desprenden de dicho contrato, violando la Cláusula Primera del referido contrato, todo ello a pesar de las numerosas gestiones hechas por el demandante exigiéndole el cumplimiento de las obligaciones suscritas en el mencionado contrato. Que el ciudadano PIERRE KHAWAM KHAWAM en su carácter de Director único y propietario de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., protocolizó el documento de parcelamiento tal como se observa de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio caroní del Estado Bolívar en fecha 24/04/2007, inserto bajo el No. 15, Protocolo Primero, Tomo 16, Segundo Trimestre de 2007, sino que en ningún momento manifestó su intención de firmar el documento definitivo de venta, ni de hacer la entrega material del bien inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, burlándose de esta manera de la buena fe del demandante en el desarrollo de la negociación, toda vez que no solo se quedó en forma irresponsable y fraudulenta tanto con el dinero y además con el inmueble, sino que posteriormente a la Protocolización del Documento de urbanización o parcelamiento después de haber obtenido los permisos respectivos, el ciudadano PIERRE KHAWAM KHAWAM en su carácter de Director y único propietario de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., no obstante a su incumplimiento del contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, procedió a dar en venta Pura, Simple, Perfecta e Irrevocable al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN, el inmueble objeto del presente juicio, según se evidencia en le documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el número 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado posteriormente por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007… el mismo inmueble sobre el cual ya se había firmado un contrato de Promesa Bilateral de Opción Compra-Venta que fue autenticado el día 27/03/2007. Que La Oferente violó las Cláusulas Segunda y Quinta del mencionado contrato pues declaró recibir de manos de El Oferido la cantidad de Trescientos Setenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 370.000,00) con antelación a la suscripción y otorgamiento del contrato a su entera y cabal satisfacción y por cuanto se obligó a entregar a El Oferido el inmueble totalmente terminado y desocupado de personas y/o cosas ajenas a El Oferido, y conforme a las condiciones establecidas en la Cláusula Primera, el día de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente lo cual nunca se hizo, toda vez que nunca se realizó el contrato definitivo de compra venta, ni se ha hecho efectiva la entrega material del inmueble, aún cuando la parte actora si dio cumplimiento a las obligaciones suscritas por él, en el referido contrato. Conclusiones: Solicita muy respetuosamente la revocatoria de venta realizada a un tercero sobre el mismo inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, tal y como se evidencia de documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el No. 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2.007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007. Que ante la reiterada actitud de incumplir con el contrato en especial las Cláusulas Primera, Tercera y Quinta por parte de La Oferente y las consecuencias jurídicas que de dicho incumplimiento de las obligaciones a cargo de La Oferente se derivan, además de la negativa que la demandada expresó para no firmar el definitivo contrato de Compra Venta ante el Registro Inmobiliario del Municipio caroní… causándole un serio daño no solo económico sino social la parte demandante ciudadano SALAM SOUKI, es por lo que solicita se ordene el cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta tal y como fue estipulada entre las partes. Petitorio: que por todo lo antes expuesto demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI y al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN para que convengan o sean condenados a lo siguiente por este Tribunal: Primero: El cumplimiento del contrato público de promesa bilateral de opción de compra-venta tal y como fue firmado por las partes el día 27/03/2.007, por ante la Notaría Pública Cuarta de la Ciudad de Puerto Ordaz, quedando inserto bajo el número 30, Tomo Cuarenta y Seis (46) de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Segundo: Revocar la venta realizada al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN sobre el mismo inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de opción de compra venta y que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 21/11/2007, quedando inserto bajo el Nro. 25, Tomo 226 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que fue protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2.007, registrado bajo el Nro. 28, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Séptimo, Cuarto Trimestre de 2.007 (…)

En fecha 27/06/2008 se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenándose su anotación bajo el Nro. 17.395 según nomenclatura interna de este Tribunal. Se ordenó la Citación de los demandados librándose las respectivas boletas.
En fecha 12/08/2008 el Alguacil de este Juzgado consignó boletas de Citación dirigidas a los ciudadanos MOUNIR WAKIL KAWAN y PIERRE KHAWAM KHAWAM sin firmar.
En fecha 13/10/2008 se ordenó la Citación de los demandados por la vía de carteles por los diarios “El Correo del Caroní” y “El Diario de Guayana”
En fecha 12/08/2008 el Alguacil de este Juzgado consignó boletas de Citación dirigidas a los ciudadanos MOUNIR WAKIL KAWAN y PIERRE KHAWAM KHAWAM sin firmar.
En fecha 13/10/2008 se ordenó la Citación de los demandados por la vía de carteles por los diarios “El Correo del Caroní” y “El Diario de Guayana”
En fecha 26/01/2009 el profesional del derecho JOSE IDROGO consignó instrumento poder otorgado por la parte co-demandada empresa INVERSIONES KHAWAH-SOUKI, C.A y el codemandado MOUNIR WAKIL KAWAN.
En fecha 27/02/2009 en su condición de apoderado judicial de la empresa INVERSIONES KHAWAH-SOUKI, C.A. y del demandado MOUNIR WAKIL KAWAN opone cuestiones previas por defecto de forma de la demanda, en cuya incidencia ambas partes promovieron pruebas. En fecha 12/08/2009 se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem. Se ordenó a la parte actora subsane dicho defecto u omisión, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 05/10/2009 el profesional del derecho JOSE MIGUEL IDROGO actuando como apoderado judicial de la empresa INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., contestó la demanda en los siguientes términos:
“(..) Opuso la falta de cualidad del actor para intentar la presente acción. Expresó que no quedó debidamente integrado el litis consorcio activo necesario entre los oferidos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ. La pretensión del actor se encuentra circunscrita a lograr el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., en su condición de oferente y los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ, contenido en el instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz en fecha 27/03/2007, inserto bajo el Nro. 30, Tomo 46 en los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría y que cursa a los autos. Se observa que los oferidos son los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ quienes en forma conjunta pactan la compra del inmueble objeto del mismo con la Sociedad Mercantil demandada, por lo que la acción que se deriva del referido negocio jurídico le compete en forma excluida a ambos comuneros y no en forma individual al ciudadano SALAM SOUKI, quien la ejerce de forma errada sin tomar en consideración que en el contrato de opción de compra venta figuran dos (02) oferidos. Contestación al fondo: Niega y rechaza que tenga que ser obligada al cumplimiento de promesa bilateral de compra venta suscrito con los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz en fecha 27/03/2007, inserto bajo en Nro. 30, Tomo 46 en los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, ya que bajo ninguna circunstancia ésta ha incumplido con los términos en el contenido. Lo cierto es que la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., jamás recibió el pago del precio convenido para perfeccionar la referida operación o sea los Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 370.000,00), Negó y rechazó que la operación contenida en el citado instrumento sea de compra venta y no una promesa bilateral de compra venta, tal y como los pactaron las partes y como surge de la voluntad plasmada en el contrato. Negó y rechazó que haya sido su voluntad conjuntamente con los oferidos el de suscribir un contrato de compra venta, lo cierto es que siempre lo que se formó fue un contrato preparatorio para la futura venta de donde los oferidos jamás pagaron el precio acordado por el inmueble tal y como lo reconoce el actor en su libelo. Negó y rechazó que deba ser obligada a otorgar un documento de compra venta definitivo sobre un inmueble que ya no es de su propiedad, como tal es del conocimiento del actor y conforme se puede apreciar del documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz en fecha 21/11/2007, inserto bajo el número 25, Tomo 226 de los libros llevados por dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, bajo el número 28, Protocolo Primero, Tomo 57, Cuarto Trimestre de 2007, vendió el inmueble y ante el incumplimiento de los oferidos al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM, por lo que habiendo dicho tercero adquirido el mismo, este no se encuentra dentro de su patrimonio, por lo que no puede ser compelido a efectuar la tradición de un bien que no le pertenece y sobre el cual un tercero adquirió el derecho de posesión y propiedad. Negó y rechazó haber incumplido las obligaciones adquiridas en las Cláusulas Primera, Tercera y Quinta de la opción de compra venta, ante la falta de pago por parte de los oferidos de la suma acordada en el contrato, lo que configuró un incumplimiento que hizo que quedara en libertad de ofrecerlo a cualquier tercero. Improcedencia de los daños y perjuicios reclamados. Negó y rechaza que deba ser condenada al pago de los daños y perjuicios reclamados por el accionante ya que esta no ha incumplido con obligación contractual alguna capaz de ocasionarle un perjuicio al oferido hoy actor. Reclama el actor el pago de Ciento Noventa y Tres Mil Cuatrocientos Noventa y Un Bolívares con Veintinueve Céntimos (Bs. 193.491,29) por concepto de Lucro Cesante, suma esta que equivale a los intereses calculados con base a las tasas ponderadas de los seis (06) principales Bancos Comerciales. Que lo que reclama el actor es un posible daño eventual ya que no hay certeza de lo que se le priva por lo que dicha reclamación no debe prosperar. Que el actor reclama el pago de Cuarenta y Un Mil Cien Bolívares (Bs. 41.100,00) por concepto de daño emergente ya que a decir de este en virtud del retardo en la entrega del inmueble ha tenido que pagar un alquiler por el uso de una vivienda. Rechaza de la manera más categórica que pueda ser condenada a dicho pago la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., ya que esta no ha incumplido con ninguna obligación que consecuentemente haya obligado al actor al pago de dichos cánones de arrendamiento, por lo que solicita se desestime tal reclamación. Que la parte actora reclama como daño causado el pago de Doscientos Un Mil Bolívares (201.000,00 Bs.) equivalente al treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado… dicha cantidad no puede estimarse como daño si no como un consecuencia del proceso como lo es la condenatoria en costas por resultar totalmente vencida (..).

En fecha 05/10/2009 la parte Co-demandada, ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN contestó la demanda en los siguientes términos:

Opuso como defensa la falta de cualidad del codemandado MOUNIR WAKIL KAWAM para sostener en presente juicio. Que no quedó debidamente integrado el litis consorcio pasivo necesario conformado por MOUNIR WAKIL KAWAM y su cónyuge MAJA RANKA. Tal como se evidencias de acta de matrimonio celebrado en fecha 10/12/1982, inserta bajo el número 361 en el libro de matrimonios llevado por la Prefectura del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM se encuentra casado para la fecha en que éste adquirió el inmueble cuya venta pretende anularse por medio del presente juicio (06/12/2007) con la ciudadana MAJA RANKA, por lo que el mencionado bien fue adquirido para la comunidad de gananciales existente entre ambos, situación esta que es del conocimiento del actor ya que tal y como se evidencia en el documento contentivo de la operación de compra venta entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., y MOUNIR WAKIL KAWAM este se identificó con el estado civil casado. Que claramente se infiere por tratarse de una operación de compra venta de un inmueble que pasó a formar parte de la comunidad conyugal y cuya nulidad se pretende, la legitimación de ambos cónyuges en forma conjunta para sostener el presente juicio y así pide se declare. Que en el presente caso el litis consorcio necesario exigido por la Ley no quedó debidamente integrado, por lo que el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM no tiene la cualidad pasiva para sostener el presente proceso. Contestación al fondo: Hechos admitidos. Conviene por ser cierto en los siguientes hechos narrados por el actor: que el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM, adquirió el inmueble objeto de la demanda de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A., según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz en fecha 21/11/2007, inserto bajo el Nro. 25, Tomo 226 de los libros llevados por dicha Notaría, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar en fecha 06/12/2007, bajo el Número 28, Protocolo Primero, Tomo 57, Cuarto Trimestre de 2007. Hechos rechazados o controvertidos. Niega y rechaza que la venta contenida en el documento ya identificado del inmueble objeto de la presente acción efectuada entre la Sociedad mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI C.A, y MOUNIR WAKIL KAWAM deba ser revocada por ser el objeto de la misma idéntico al objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento se demanda. Que pretende entre otras cosas el actor que este Tribunal ordene el cumplimiento del contrato de En fecha 16/03/2009 y 17/03/2009 la parte demandada y accionante promovió pruebas en este juicio. En fecha 23/03/2009 se ordenó expedir por secretaría cómputo de los días de despacho transcurridos para el vencimiento del lapso para la contestación de la demanda. Se admitieron las pruebas aportadas por las partes en la incidencia.
En fecha 12/08/2009 se declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem. Se ordenó a la parte actora subsane dicho defecto u omisión. Se ordenó la Notificación de las partes.
En fecha 26/10/2009 y 27/10/2009 la parte demandada y actora promovieron pruebas en este juicio.
En fecha 06/11/2009 se admitieron las pruebas promovidas por las partes. Se ordenó la Notificación de las partes.
En fecha 12/11/2009 el Alguacil de este Tribunal consignó boleta de Notificación dirigida al ciudadano SALAM SOUKI debidamente firmada.
En fecha 18/01/2010 el Alguacil de este Tribunal consignó boletas de Notificación dirigidas a la Sociedad Mercantil INVERSIONES KHAWAM-SOUKI C.A., y al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAM debidamente firmadas.
En fecha 26/03/2010 la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 10/03/2011 la Jueza Provisoria Abg. Marina Ortiz Malavé se abocó al conocimiento de la presente causa. Se ordenó la Notificación de los demandados.

ARGUMENTOS DE LA DECISION
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia, el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo en los siguientes términos:

El demandante pretende que su contraparte sea condenada a cumplir con un contrato de opción de compraventa que califica como una verdadera venta por cuanto pagó la totalidad del precio convenido y cumple con los requisitos esenciales de validez previstos en el artículo 1141 del Código Civil.

Alega que una vez construido el inmueble la parte accionada se negó a suscribir el documento definitivo de venta y se apropió de la suma recibida y, por órgano de su director y único propietario, PIERRE KHAWAM KHAWAM, enajenó en forma pura y simple la misma vivienda –ya identificada en la parte narrativa de esta decisión- al ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN mediante documento notariado que posteriormente fue inscrito en el Registro Público el 6/12/2007, bajo el N° 28, protocolo 1°, tomo 57º. Solicita que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa autenticado en la Notaría Pública 4ta de Puerto Ordaz, bajo el Nº 30, tomo 46, del 27/3/2007. Asimismo, solicita la revocatoria de la venta primeramente autenticada en la Notaría 1ª de Puerto La Cruz el 21/11/2007 y posteriormente inscrita en el Registro Público el 6/12/2007, bajo el Nº 28, protocolo 1º, tomo 57º.

La demanda se admitió el 27/6/2008 y el 22 /07/2008 el alguacil dejó constancia de que el apoderado actor había puesto a su disposición los medios materiales necesarios para que se trasladara a citar a los codemandados sociedad de comercio INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A en la persona de su representante legal y del ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN.

Al contestar la demanda la sociedad mercantil INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A opuso la falta de cualidad activa del accionante afirmando que el contrato de opción de compraventa fue pactado con los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ en razón de lo cual la cualidad para demandar su cumplimiento radica en ambos de manera conjunta. Acto seguido rechazó los alegatos que sustentan la pretensión y negó haber recibido la suma de Bs. 370.000,00 en calidad de precio convenido por la venta del inmueble. Afirmó que nunca fue su intención suscribir un contrato de venta con el demandante; que lo pactado fue un contrato preparatorio para la futura venta y rechazó los supuestos daños cuya reparación se reclaman en el libelo.

Por su parte, el codemandado MOUNIR WAKIL KAWAN contestó la demanda aduciendo que no tiene cualidad para sostener este juicio (legitimación pasiva) por cuanto desde el 10/12/1982 está casado con la ciudadana MAJA RANKA por cuya virtud la demanda debió proponerse contra él y su cónyuge en forma conjunta como lo ordena el artículo 168 del Código Civil ya que la venta se refiere a un inmueble que pasó a formar parte de una comunidad de gananciales, venta cuya nulidad debe incoarse contra todos los litisconsortes pasivos. Admitió haber comprado el inmueble descrito en la demanda a la codemandada INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A mediante documento notariado que después fue inscrito en el Registro Público el 21/11/2007, bajo el Nº 28, protocolo 1º, tomo 57. Expresa que el actor no imputa a la venta que le hizo la codemandada INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A algún defecto en sus elementos esenciales y que de prosperar la demanda por cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa la sentencia sería inejecutable ya que por virtud de lo dispuesto en los artículos 1166 y 1920 del Código Civil los efectos de ese negocio jurídico no le son oponibles.

En estos términos quedó delimitado el tema litigioso.

De seguidas esta Juzgadora emitirá su fallo, previo a las siguientes consideraciones:
I
Se observa que el demandante admite que con posterioridad a que se perfeccionó el contrato de promesa bilateral de venta, el cual califica como una verdadera venta, la codemandada INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A representada por el ciudadano PIERRE KHAWAM KHAWAM procedió a vender en forma pura y simple el mismo inmueble a un tercero, también demandado en este proceso, mediante un documento notariado que fue inscrito en el Registro Público el 6/12/2007.
El contrato cuyo cumplimiento exige el accionante fue solamente autenticado en una Notaría Pública en tanto que la venta mediante la cual adquirió la vivienda el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN fue inscrita en el Registro Público. Así pues, considerando –como acertadamente lo afirmó el codemandado MOUNIR WAKIL KAWAN - que en el libelo no se imputa a la venta posterior en fecha, algún defecto en sus elementos esenciales (consentimiento, objeto, causa, etc.) que conduzca a la declaratoria de nulidad es obvio que la sola existencia de una venta anterior o de una promesa de venta o contrato preparatorio de una futura venta –la naturaleza de la convención pactada entre el demandante y la sociedad mercantil será determinada en otro capítulo de esta decisión- no puede servir de fundamento suficiente para declarar la nulidad del segundo contrato de conformidad con el artículo 1924 del Código Civil, que prevé:
“Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. (…)”

En conclusión, no importa cuáles sean los alegatos y pruebas que aporte a este proceso el demandante lo cierto es que el título que le sirve de fundamento a su pretensión de revocatoria de la venta pactada entre la sociedad mercantil INVERISONES KHAWAM SOUKI, C.A y el co-demandado MOUNIR WAKIL al ser un documento autenticado no tiene ningún efecto contra el comprador y actual propietario MOUNIR WAKIL KAWAN cuyo título sí fue inscrito en el Registro Público. Así se decide.

La anterior declaratoria hace que sea inoficioso entrar a analizar los argumentos y defensas expuestos por el codemandado MOUNIR WAKIL KAWAN en su contestación. Por consiguiente, se declara SIN LUGAR la pretensión de nulidad de la venta pactada entre la sociedad de comercio INVERISONES KHAWAM SOUKI, C.A y MOUNIR WAKIL KAWAN inscrita en el Registro Público el día 6/12/2007, bajo el Nº 28, protocolo 1º, tomo 57º. Así se decide.-

II
Pretensión de cumplimiento del contrato suscrito por el demandante SALAM SOUKI e INVERSIONES KHAWAN SOUKI CA.

1.- En primer término se resolverá la defensa de falta de cualidad activa del actor SALAM SOUKI. Los alegatos que sirven de apoyo a esta defensa ya fueron explicados en el capítulo 1 de esta parte motiva.
Es cierto que en el contrato autenticado en la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz que cursa en los folios 56-59 de este expediente aparecen suscribiéndolo en calidad de “oferidos” los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMÚDEZ. Lo que no es cierto es que el demandante no pueda pedir el cumplimiento de esa convención so pretexto de que esta forzado a hacerlo conjuntamente con la señora Mariana Sequea B., porque entre ellos existe un litisconsorcio activo necesario. Lo cierto es que el demandante tiene un interés indiscutible en que la convención sea cumplida por su contraparte tal cual fue pactada y ese interés no puede estar supeditado o subordinado a que su coparticipe decida o no ejercer la acción por cumplimiento junto a él. En cualquier caso, la acción por cumplimiento aprovecharía igualmente a la copartícipe no demandante puesto que de ser declarada con lugar la demanda la sociedad accionada tendría que ejecutar la obligación que contrajo en el contrato que calificaron como promesa bilateral de opción de compraventa trasladando la propiedad a ambos cocontratantes.

En el sentido arriba expuesto se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en la sentencia Nº 416 del 29/7/2009, en los siguientes términos:
(..) De los casos anteriores se evidencia a título de ejemplo, que el legislador prevé la posibilidad de que algunas obligaciones puedan ser hecha valer individualmente, sin que para ello sea necesario que acudan todos los litisconsortes al juicio, y en otros, obliga, como en el primer aparte del artículo 168 del Código Civil, que para la enajenación a título gratuito u oneroso de los bienes de la comunidad conyugal, sea necesario el consentimiento de ambos cónyuges, es decir, que acudan todos los integrantes del litisconsorcio.
Aplicado el criterio anterior al caso de autos, la Sala considera que las ciudadanas Ana Mercedes Hernández y Yanett Rodríguez, no conforman un litisconsorcio activo necesario, como lo estableció la recurrida, sino uno potestativo, pues de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ellas podían intentar la acción juntas o separadas indistintamente, es decir, cualquiera de las litisconsortes tienen potestad de demandar individualmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento si así lo desean o juntas si les parece que así pueden defender mejor sus derechos.
En efecto, de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, “...Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes...”. Evidentemente, esta norma tiene carácter potestativo, quiere decir, la intención del legislador es que el litisconsorcio pueda demandar en conjunto o individualmente, cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título. (..)”
En consonancia con la doctrina de la Sala de Casación Civil esta juzgadora declara que el demandante SALAM SOUKI sí tiene cualidad para incoar individualmente una pretensión de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa. Así se decide.-

2.- En cuanto a la naturaleza jurídica de la convención cuyo cumplimiento pretende la parte accionante este Tribunal concuerda con su afirmación de que dicho negocio responde a un contrato de venta perfecto y no a un contrato preparatorio como lo aduce la sociedad codemandada. En efecto, en la cláusula 1ª ambos contratantes declaran: (..) el OFERENTE se obliga y compromete formalmente a vender a EL OFERIDO quien por su parte se compromete y obliga a comprar un bien inmueble (..)”. Sin embargo, en esa misma cláusula se describe suficientemente el bien objeto de la negociación –una parcela y la casa-quinta construida sobre ella- se la identifica con un número provisional, se específica la cabida de la parcela así como el área de construcción de la vivienda, se indican los linderos de la parcela y son descritas las dependencias de que constará la casa quinta; también se menciona el título inmediato de adquisición de la parcela. En la cláusula segunda las partes convienen en el precio del inmueble –Bs. 370.000,00- los cuales el codemandado INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A declara haber recibido a su entera satisfacción. En la cláusula 5ª el supuesto oferente se compromete a hacer la tradición del inmueble totalmente terminado y desocupado de personas y cosas ajenas fijándose un término para cumplir con esta obligación (la tradición): el mismo día en que se firmara el documento definitivo de compraventa. En la cláusula 6ª los contratantes expresamente previeron que el contrato contenía todas las estipulaciones convenidas por ellos. La juzgadora estima que el contrato analizado reúne todos los elementos de una verdadera venta, pues en ella las partes manifiestan con absoluta precisión su voluntad de celebrar una venta que recaerá sobre un inmueble que es individualizado con absoluta precisión cuyo precio fue pagado en su totalidad sin que del texto de la convención surgiera de manera inequívoca, clara y determinante la voluntad de las partes de diferir el traspaso del derecho de propiedad para un momento ulterior a la suscripción del mal denominado contrato de promesa bilateral. En este sentido, lo expuesto en la cláusula 5ª es claramente revelador de que el demandado-vendedor se comprometió a hacer la tradición del inmueble, esto es, entregar el inmueble a los compradores el mismo día en que se firmara un ulterior documento denominado “definitivo de compraventa”. No dice dicha cláusula que la propiedad se transmitiría cuando se firmarse el referido “documento definitivo” sino que los inmuebles (expresión que alude a la parcela y la casa quinta) se entregarían precisamente el día de la firma del mentado documento, esto no es otra cosa que poner un término para que se verificase la tradición de la cosa ya vendida. Por lo demás no aparece en el documento que recoge la pretendida “promesa bilateral de compraventa” que el demandante y su copartícipe tuvieran que cumplir con alguna obligación adicional de la que dependiera la concreción de una supuesta venta futura; por el contrario, en ese contrato se delimitan con perfección todas las obligaciones asumidas por las partes por lo que es injustificable la denominación de “promesa bilateral” cuando inclusive hasta el precio fue pagado íntegramente. En consecuencia, se declara que la convención celebrada por las partes de este litigio responde a la naturaleza de una venta perfeccionada por el mutuo consentimiento de los contratantes. Así se decide.

III
Resuelto lo anterior, el Tribunal observa que el inmueble que fue objeto del negocio celebrado por la sociedad de comercio INVERSIONES KHAWAM SOUKI, C.A representada por el ciudadano PIERRE KHAWAM con los ciudadanos SALAM SOUKI y MARIANA SEQUEA BERMUDEZ fue vendido con posterioridad a un tercero también codemandado en este proceso, el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN respecto del cual ya se falló que por haber registrado su título no le es oponible la primera venta. Por tanto, como es lógico, no es posible que la sociedad de comercio INVERSIONES KHAWAN SOUKI CA., sea obligada a ejecutar la obligación de hacer la tradición del inmueble por cuanto el título registrado del señor MOUNIR WAKIL KAWAN tiene eficacia erga omnes y como tal debe ser respetado como propietario del inmueble por toda la colectividad. De suerte que el contrato de venta pactado por la empresa INVERSIONES KHAWAN SOUKI, C.A y SALEM SOUKI y MARIANA SEQUEA es plenamente válido porque cuando se celebró la primera era la propietaria del inmueble, pero al no haberse otorgado un título que hubiere sido registrado con anterioridad tal negocio jurídico, formalmente válido, es ineficaz, es decir, no puede producir los efectos jurídicos que normalmente el ordenamiento jurídico le atribuye.

Ahora bien, el que el fallido vendedor no puede ser condenado hacer la tradición de un inmueble que no le pertenece no significa en absoluto que la acción por cumplimiento tenga que ser desestimada. El ordenamiento positivo no puede premiar las conductas contrarias a la buena fe contractual que establece el artículo 1162 del Código Civil. En este orden de ideas se observa que a pesar de que en la contestación el apoderado judicial de la empresa INVERSIONES KHAWAN SOUKI, C.A adujo que su representada no había recibido pago alguno por la venta de la parcela y casa quinta no demostró ese alegato porque las probanzas ofrecidas fueron:
1.- El documento autenticado en la Notaría 4ª de Puerto Ordaz el 27/3/2007, con el Nº 30, tomo 46, el cual fue acompañado por el actor a su libelo y que ya esta decisión determinó que su naturaleza es la de una venta y no una promesa bilateral como la calificaron las partes.

2.- El contrato autenticado en la Notaría Primera de Puerto La Cruz el 21/11/2007 posteriormente inscrito en el Registro Público (antes Inmobiliario) del Municipio Caroní el 6/12/2007, con el Nº 28, protocolo 1º, tomo 57.

El primero de los documentos demuestra la venta cuya ejecución demanda el señor SALEM SOUKI. El segundo demuestra la venta que hizo la codemandada al señor MOUNIR WAKIL. Ninguno de ellos comprueba que el fallido vendedor no hubiera recibido el pago íntegro del precio tal cual lo adujo en su contestación. Por tanto, ante la evidencia de la mala fe con la cual procedió la sociedad mercantil accionada –lo que incluso pudiera comprometer la responsabilidad penal de sus administradores- la demanda por cumplimiento deberá prosperar mediante una ejecución por equivalente que consista en la condena a restituir la cantidad pagada por los copartícipes para adquirir el inmueble; los daños y perjuicios y los gastos y costas del pleito. Estas son las exigencias que el artículo 1508 del Código Civil reconoce al comprador que ha sufrido evicción el cual resulta aplicable al presente caso por virtud de lo dispuesto en el artículo 4º del Código Civil. En su petitorio el apoderado actor solicitó el pago de las costas que origine el proceso lo que no puede ser concedido ya que la otra pretensión que acumuló al libelo, la revocatoria de la segunda enajenación, fue rechazada lo que significa que en ningún caso habrá vencimiento total del demandado.

Por la misma razón no puede prosperar la petición de que el demandado sea condenado a pagar los honorarios profesionales de los abogados en razón de que tales honorarios forman parte de las costas del proceso y ya se dijo que no procede la condena en costas por no haber vencimiento total en esta causa.
En el capítulo 5º demandó el pago de los daños y perjuicios previamente fijados por este órgano judicial previamente indexados. La indexación permite ajustar las obligaciones pecuniarias actualizando la cantidad que debía ser pagada por el deudor en una fecha remota al valor que tiene la moneda en el presente. La indexación atenúa la aplicación rigurosa del principio nominalístico previsto en el artículo 1737 del Código Civil. Ella permite que el deudor sea obligado a pagar un mayor número de monedas a las expresadas en el contrato cuyo valor sea equivalente al valor intrínseco que tenía la obligación en la época en que debía efectuarse el pago. En otras palabras, el deudor paga un mayor número de monedas que tienen intrínsecamente el mismo valor que tenían el menor número recibido cuando se hizo exigible la obligación. En el caso que no ocupa, la demandada recibió en pago del inmueble identificado en la narrativa de esta decisión la cantidad de Bs. 370.000,00 por cuya razón dada la mala fe con la que procedió estaba obligado a devolver la misma suma, al hoy demandante –y a su copartícipe- pero dado que el actor pidió la indexación y visto que según el último informe emitido por el Banco Central de Venezuela en su página electrónica tan solo en este año nuestro país ha experimentado una inflación acumulada hasta Mayo 2013 del 18.6% que excede del cinco por ciento (5%) anual por cuya virtud es procedente condenar a la compañía demandada a pagar la misma cantidad que recibió en calidad de precio del inmueble, pero actualizado su valor al día en que la sentencia quede firme. Así se decide.

Fuera de lo anterior el demandante no alegó otras pérdidas patrimoniales que haya experimentado su patrimonio por causa de la fallida venta, sino que lo dejó a la determinación del Tribunal lo que es contrario al principio de congruencia que consagra el artículo 12 del CPC conforme al cual el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos.

DECISIÓN
En merito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano SALAM SOUKI contra la sociedad de comercio INVERSIONES KHAWAM-SOUKI, C.A y el ciudadano MOUNIR WAKIL KAWAN. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de nulidad de la venta celebrada por INVERSIONES KHAWAM-SOUKI y MOUNIR WAKIL KAWAN. En consecuencia, se condena a la demandada a restituir el precio recibido, trescientos setenta mil Bolívares y la suma adicional que resulte de la indexación monetaria que realicen peritos conforme a los índices de inflación registrados mensualmente entre la fecha de admisión de la demanda 27/06/2007 y el día en que quede firme el presente fallo a cuyo efecto se ordena la práctica de una experticia complementaria.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de lapso en razón del cúmulo de causas contenciosas que cursan en este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 de Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes. Líbrese las notificaciones.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada en el copiador respectivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Guayana, a los veinte (20) días del mes de Junio del año 2013. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZA
Abg. MARINA ORTIZ MALAVE.
LA SECRETARIA,
Abg. GIOVANNA FERNANDEZ
Nota: La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó y registro en esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 pm), agregándose al Expediente No. 17395. Conste.
LA SECRETARIA,

Abg. GIOVANNA FERNANDEZ