TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres
Ciudad Bolívar, cinco de marzo de dos mil trece
202º y 154º

ASUNTO : FP02-V-2012-000598

N° de Resolución: PJ0242013000055

PARTE ACTORA: DAISE JOSEFINA GUTIERREZ MARTINEZ, venezolana, mayor de Edad, Civilmente Hábil con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad N° 4.979.884.-

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ciudadanas NOHELIA MARTINEZ y DAISY BARBARITA ACOSTA, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A, bajo los Nos. 64.830 y 114.798, como lo hace constar al poder que corre folio 19.-

PARTE DEMANDADA: DANIEL ORLANDO RODRIGUEZ AVANCIN, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la identidad N° 9.261.186.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano HUMBERTO RIVAS FLORES, abogado en ejercicio, inscrito el I.P.S.A, bajo el N° 85.516., como consta en el poder que corre al folio 53.-

MOTIVO: DESALOJO

Plantea la parte actora DAISE JOSEFINA GUTIERREZ MARTINEZ. por intermedio de su apoderada judicial ciudadanas NOHELIA MARTINEZ y DAISY BARBARITA ACOSTA, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 70.657, demandan el DESALOJO al ciudadano DANIEL ORLANDO RODRIGUEZ AVANCIN, venezolano, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la identidad N° 9.261.186, quien ocupa un local comercial de su propiedad, por la existencia de un contrato de arrendamiento que se inició el día 24 de Febrero del año 1997, dando continuidad años 1998-1999 y así en forma consecutiva se celebraron nuevos contratos que regulaban la relación arrendaticia correspondientes a los periodos comprendidos de 1999, 2000, 2001, 2002, 2002, 2003, 2003, 2004,2004, 2005, 2005, 2006, el 30 de enero 2006 fue el ultimo contrato de arrendamiento marcado “C”.- Dicho contrato se dio inicio por tiempo determinado de UN (1) AÑO, contado a partir de 30-01-2006 es decir vence 30-01-2007, según lo establece la cláusula tercera (3era) del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, de fecha 30 de mayo de 2006, inserto bajo el Nº 11, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaria, pudiendo ser renovado automáticamente por periodo iguales, salvo que algunas de las partes notificará a la otra con por lo menos 60 días de anticipación a su vencimiento.- En fecha 08-01-2009 hizo entrega al ciudadano DANIEL RODRIGUEZ quien es el arrendatario del local comercial, una comunicación donde le señala la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, es decir de no continuar la relación arrendaticia, y que haría uso de la prorroga Legal que le corresponde sobre el referido inmueble de DOS (2) año a partir del 31 de enero de 2009 hasta el 31 de enero del año 2011.Se le hizo una segunda comunicación en fecha 10-03-2009, marcada “E”, en la cual le hacia una aclaratoria de la notificación realizada en fecha 08-01-2009 en cuanto a la prorroga legal.
Ahora bien, señala la actora que la demandada ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales al adeudar TRES (3) pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, Y ABRIL de 2012 sin incluir las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble arrendado.
En fecha 10-05-2012, se libro un auto donde se ordena a la parte actora estimar la presente demanda y en fecha la parte actora mediante diligencia estima la demanda el Bs 5.000.oo, expresado en 55,55 UT
Por auto de fecha 28 de mayo de 2012, se admite la demanda por los trámites del Procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 18 de junio de 2012, consigna el alguacil de este tribunal boleta de citación sin haber logrado la misma al no encontrar al demandado.
En fecha 12/07/2012, la ciudadana LOYSI MERIDA AMATO, en su carácter secretaria titular de este Tribunal, manifestó haberse trasladado a la avenida nueva granada; cruce con calle santa rita, local comercial Nº 03 de esta ciudad, a los fines de fijar el cartel de citación al demandado DANIEL RODRIGUEZ, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil
En fecha 24 de Septiembre de 2012, siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis la parte demandada DANIEL RODRIGUEZ, a través de su apoderado judicial ciudadano HUMBERTO RIVAS FLORES, abogado en ejercicio y de este domicilio inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 85.516, compareció a dar contestación a la misma que corre a los folios 56, 57, Y 58
Asimismo, abierto el juicio a pruebas la parte actora no consigno escrito de promoción de pruebas y la parte demandada en fecha 27/09/2012, hizo uso de tal derecho consignando su respectivo escrito de promoción de pruebas que rielan al folio 106 y siendo admitida por este Tribunal en fecha 28 de septiembre de 2012
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, en concordancia de lo establecido en el artículo 509 del CPC.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 28 de septiembre de 2012 (f. 107 y 108) el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio promueven pruebas de la siguiente manara:

DEL MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS
Reproduce el merito favorable de los autos acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba en tanto y en cuanto a las pruebas que promueva la demandante que también beneficien a su representado, particularmente lo que se desprende del libelo de la demanda donde se evidencia que el demandado se encuentra en estado de solvencia respecto a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del 2012 y que no se ha negado a cancelar la referida obligación de pago y que no ha llegado a su término el tiempo establecido por la Ley como prorroga legal que le corresponde a su representado por cuanto no se ha tomado en consideración la fecha en que efectuó las notificaciones..-
CAPITULO PRIMERO:
Ratifica en todo su valor probatorio las pruebas que fueron promovidas con el libelo de la demanda, tales como la Prueba de Informa dirigida al Juzgado Tercero del Municipio Heres de esta Circunscripción Judicial para que informe si se encuentra depositado a nombre de la demandante las mencionadas cantidades de dinero en su cuenta; y la prueba documental el expediente de consignación de cánones de arrendamiento del asunto FP02-S-2012-821 por ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres de esta misma Circunscripción Judicial.

CAPITULO SEGUNDO:
De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve la prueba de informes solicitando se libre oficio al Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial para que informe sobre los siguientes particulares: PRIMERO: Si el asunto FP02-S-2012-821 se refiere a una consignación de cánones de arrendamiento. SEGUNDO: Si se encuentra consignado los cánones de arrendamiento de los meses Febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, y septiembre de 2012; y TERCERO: Si las cantidades de dinero que se encuentran consignadas, son a favor de la ciudadana DAISY JOSEFINA GUTIERREZ MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 4.979.884.
DE LA VALORACION DE LAS PRUEBAS:
Se desprende del análisis de las pruebas primeramente , no constituye una prueba el merito favorable de los autos, tal como ha venido sosteniendo nuestro Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas ocasiones; ahora bien del material probatorio se desprende: Contrato de arrendamientos suscritos por las partes, el cual que se trata de un documento autenticado, el cual no es objeto de discusión en la presente litis, se le otorga valor probatorio.-
Comunicaciones dirigidas al ciudadano Daniel Rodríguez de fechas 08-01-2009 y 10-03-2009, en la oportunidad de notificarle de la no renovación del contrato de arrendamiento, en este sentido se observa que dichas comunicaciones fueron impugnadas y desconocidas por el demandado en la oportunidad de su contestación de la demanda, sin que se haya planteado el procedimiento establecido para tal fin señalado en los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento civil, desechándose en consecuencia de la litis. Así se decide.-
Por otra parte tenemos la prueba documental conformada por el expediente de consignación de cánones de arrendamiento del asunto FP02-S-2012-821 sustanciado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres de esta misma Circunscripción Judicial, del cual se desprende: Que en fecha 10 de febrero de 2012 el ciudadano Daniel Rodríguez interpuso escrito de consignación de cánones de arrendamiento a favor de la ciudadana DAYSI JOSEFINA GUTIERRREZ MARTINEZ, titular de la cedula de identidad N° 4.979.884, correspondiendo la consignación al mes de febrero de 2012, igualmente se observa que existe consignaciones hasta el mes de agosto de 2012; otorgándosele valor probatorio.-
Con respecto a la prueba de informe, se desprende de dichas resultas la existencia de la consignación de cánones de arrendamiento a favor de la demandante realizadas por el demandada, guardando estrecha relación con la prueba anteriormente analizada, se le otorga valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

No hizo uso de su derecho de probar, solo lo consignado junto al libelo de la demanda , material probatorio analizado ut supra

DE LA MOTIVA Y LA DISPOSITIVA:

PUNTO PREVIO:
Luego del análisis del presente asunto se hace necesario antes de entrar al fondo de la causa establecer las condiciones necesarias para la procedencia o no de la misma:
Se puede observar que se pretende el desalojo de un local comercial, entre otras razones por la falta de pago de los cánones de arrendamiento y por el vencimiento de la prorroga legal, bajo el argumento que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, encuadrándola en la normativa que rige la materia específicamente en su articulo 34.
En tal sentido se hace propicio establecer la diferencia existente entre los contratos a tiempo determinado y los contratos a tiempo indeterminado; así tenemos: A tiempo indeterminado: es cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En cuanto a los contratos a tiempo determinado, es cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon, en este tipo de contrato las partes casi siempre establecen el termino inicial o de inicio e igualmente el termino final.
Por otra parte tenemos los Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por periodos iguales Este tipo de contrato es el más corriente (caso que nos ocupa) se caracteriza en que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo……Este tipo de contrato de alquiler, que como decimos es el más usado, no aparece expresamente mencionada en la Ley, se establece contractualmente, por lo que el propietario al querer concluir la relación arrendaticia debe comunicárselo al arrendatario, tal como puede observarse en la cláusula tercera del ultimo de los contratos celebrado entre las partes y dicha notificación debe realizarse de la forma pautada contractualmente, y es a partir de allí al finalizar el año del contrato que empieza a correr la prorroga legal de conformidad a lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo desocupar el inquilino a fin de evitar el secuestro judicial. Por otra parte Considerando quien decide que habiéndose establecido por las partes en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera “ de manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, contados a partir de 30 de enero del 2007. Este contrato puede ser renovado automáticamente por periodos iguales, salvo que alguna de las partes de este contrato diese notificación a la otra con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, sobre su deseo de considerar como terminado el mismo o de no prorrogarlo, y ente caso el ARRENDATARIO hará uso de la prorroga legal, ajustándose el canon de arrendamiento en este caso en un 20%.
Sin que se haya cumplido con la referida cláusula no puede pretenderse el computo para la prorroga legal.
Así se concluye del estudio de la presente causa que la acción intentada no se encuentra encuadrada de conformidad a la normativa, ya que existe una mezcla entre la Acción de Desalojo y la Resolución del Contrato de Arrendamiento, siendo frecuente en la practica la confusión de ellas. Así tenemos que El contrato de Arrendamiento puede ser objeto de resolución articulo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración , dado que la relación arrendaticia para ponerle termino a la misma , debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado, a plazo fijo o de duración indeterminada, siempre que en esta ultima el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativas causas del articulo 34 de la LAI, pues de ser así la demanda será solo de DESALOJO, como así lo contempla la norma “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales(…) .” desprendiéndose del libelo de la demanda y demás actas procésales que las distintas acciones interpuestas se fundamenta en las causales establecidas en el articulo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) debiendo tomar en cuenta la exclusión del derecho de resolución en los contratos verbales o por escrito por tiempo indefinido, cuando el motivo es alguno de los contemplados en el articulo 34 de LAI; puede por otra parte apreciarse la demandante solicita el Desalojo por haber dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses Febrero, marzo y abril del año 2012 y no la Resolución del Contrato al tratarse de un contrato a tiempo determinado de conformidad a lo anteriormente expuesto, siendo así es necesario accionar correctamente de acuerdo a lo establecido en la norma, sin que pueda esta juzgadora dejar pasar desapercibido tal situación que conllevaría a una subversión del proceso, aun cuando es aplicable en cualquiera de las acciones el procedimiento breve, la normativa que las regula, los efectos y las causas son distintas; por lo cual ante esta situación no debe admitirse la demanda; Pues bien, teniendo claro que la acción resolutoria es el derecho que tienen cualquiera de las partes contratantes de poner termino al contrato, a través de la resolución del mismo; El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner termino al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley, Existiendo diferencias de éste con la resolución del contrato por cuanto esta se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo determinado e indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el articulo 34 de la (LAI), no puede dejarse pasar por alto tan significantes situaciones que se desprende del estudio del expediente, acogiendo el criterio establecido de nuestro Alto Tribunal de justicia en sala Constitucional, al establecer en sentencia fechada 07 de marzo de 2007, Nº 381, Expediente Nº 06-1043 (caso Inversiones Zazpiak C.A. por lo que apreciándose entonces, en el caso que nos ocupa que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activó correctamente la acción.
En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara INADMISIBLE LA ACCION PROPUESTA.-

Se ordena la notificación de la presente decisión a las partes. Líbrese boletas.

Publíquese, Regístrese
Dada firmada y sellada en la sala del Despacho de este Juzgado a los cinco días del mes de marzo de 2013. años 202º y 154º

LA JUEZ TEMPORAL.,

DRA. MERLID ELIZABETH FIGUEREDO

LA SECRETARIA.,

ABG. LOYSI MERIDA AMATO

Publicada en esta misma fecha 05 de marzo del año 2013, se deja constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado, siendo las 3:00 Pm.

LA SECRETARIA.,

Abg. LOYSI MERIDA AMATO

MEF/LMA
FP02-V-2009-000518