REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 6 de noviembre de 2013 203º y 154º Asunto: FP02-V-2011-000172 Resolución: PJ0262013000271 -I- De la demanda En el juicio de desalojo, interpuesto por PEDRO OVIEDO S., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el números 5.013, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PEDRO ALEJANDRO OVIEDO, titular de las cédula de identidad número 10.569.528 contra el ciudadano MOISES FRANCO, titular de la cédula de identidad número E-81.385.094 representado por el defensor judicial designado en la presente causa, abogado HECTOR SOLARES ODREMAN, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 29.731, alega la parte actora, en resumen de los argumentos expuestos en el escrito de demanda, lo siguiente: Que su representado es propietario de un de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Venezuela, Pasaje Guayana, planta alta N° 1-A, Casco Histórico de esta ciudad, el cual tiene una superficie de 90,30 metros cuadrados constante de una sala, dos dormitorios, una cocina y dos baños, alinderado así: Norte: Apartamento “b”; Sur: Edificio Soraya; Este: Terraza interna del Edificio Pasaje Guayana y Oeste: Pasaje del Gran Hotel Bolívar, al cual le corresponde un porcentaje de condominio de 7,43% que fuera destinado al comercio y vivienda y el cual para el momento se encontraba alquilado al ciudadano MOISES FRANCO, desde el 20 de octubre de 1992, mediante documento suscrito entre ROBERTO LEZAMA GOMEZ (anterior propietario y quien fuera abuelo de su representado, hoy difunto) y MOISES FRANCO, siendo el último canon de arrendamiento acordado por los contratantes la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000), hoy diez bolívares fuertes (Bs. F 10), mensual pagaderos por mensualidades anticipadas, lo que el arrendatario no quiso cancelar directamente a ROBERTO LEZAMA GOMEZ, sino que prefirió depositarlo ante el Tribunal Primero del Municipio Heres del Estado Bolívar, aumentando el arrendatario en forma unilateral el canon de arrendamiento hasta llegar a la cantidad de diez bolívares (Bs. 10) depositándolo en forma anual hasta el mes de diciembre de 2009, como consta del expediente N° FN01-S-1994-0006 y perdiendo todos los derechos de preferencia por su insolvencia manifiesta en virtud de lo extemporáneo de sus consignaciones inquilinarias. Añade que el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento por el disfrute que hace del inmueble, amén de la insolvencia manifiesta que tiene en las consignaciones que realiza en forma anticipada ante el Tribunal Primero de Municipio cuando cancela anticipadamente todo un año por adelantado así lo realizó en la mayoría de los años, cancelando el arrendamiento hasta el año 2009, perdiendo así el derecho a plazo y de preferencia. Por último expresa que por estas razones, de conformidad con el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda en desalojo al ciudadano MOISES FRANCO, para que desocupe el inmueble y lo entregue libre de bienes y personas o en su defecto sea condenado a lo siguiente: Primero: Que desocupe el inmueble libre de personas y bienes. Segundo: A entregar el inmueble debidamente solvente en el pago de los servicios públicos. Tercero: A pagar las mensualidades vencidas y no canceladas relativas a los meses de enero a diciembre de 2010, así como aquellas que se sigan causando hasta la entrega real y definitiva del inmueble calculadas a razón de diez bolívares (Bs. 10) mensuales, para un total de cien bolívares (Bs. 100). Cuarto: La respectiva Indexación judicial. Estimó la presente demanda en la cantidad de cien bolívares (Bs. 100), equivalentes a 1,53 unidades tributarias -II- De la contestación a la demanda En fecha 13 de agosto de 2012, el abogado HECTOR SOLARES ODREMAN, en su carácter de defensor judicial del demandado, previamente designada por este Tribunal mediante auto de fecha 5 de diciembre de 2011 y debidamente juramentada en fecha 19 de marzo de 2012, ante la incomparecencia en forma personal de la parte demandada, y previa las gestiones de la citación personal, y publicación y consignación de los respectivos carteles de citación, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación a la demanda en la oportunidad legal, en los términos que este Tribunal se permite sintetizar de la siguiente manera: Manifiesta que dentro de la oportunidad legal para que tenga lugar la contestación de la demanda en la presente causa, procede en nombre de su representado, afirmando que no pudo entrevistarse personalmente con su defendido y que le envió telegrama el día 18 de julio de 2012 por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) el cual fue recibido el 20 de julio de 2012 a las 9 y 15 de la mañana por un ciudadano de nombre Abnel García, siendo su obligación defenderlo hasta la conclusión del proceso. Expone que aunque no se entrevistó con su defendido no puede asegurar que sea la persona que ocupa el inmueble arrendado y que no sea el ciudadano PEDRO ALEJANDRO OVIEDO el propietario del mismo, que haya existido contrato alguno de arrendamiento y que se mantuviera cancelando la cantidad de diez bolívares (Bs. 10) mensuales antes del momento de la transmisión de propiedad del ciudadano ROBERTO LEZAMA GOMEZ a PEDRO ALEJANDRO OVIEDO. Negó y rechazó en todas y cada uno de sus partes la acción propuesta, tanto en los hechos como en el derecho en el cual pretende fundamentarse la actora. Rechazó y negó los siguientes hechos: Que su representado haga caso omiso a su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos del inmueble que ocupa, correspondiente a las mensualidades indicadas por la parte actora. Que se encuentre insolvente en el pago de 10 mensualidades consecutivas, las cuales, a razón del canon de diez bolívares (Bs. 10), suma un total de cien bolívares (Bs. 100). Que su representado deba desocupar inmueble objeto de contrato de arrendamiento. Que deba cancelarle al propietario las sumas reclamadas en la demanda. Rechazó la estimación de la demanda efectuada por el demandante. -III- Punto previo sobre el rechazo de la estimación de la demanda Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene que decidir, como punto previo al asunto de mérito, el rechazo a la estimación de la demanda, planteada por la parte demandada en su escrito de contestación. En tal sentido tenemos, por una parte, que el actor estimó la demanda en la suma de cien bolívares (Bs. 100) que es la suma de las cantidades reclamadas en el libelo por concepto de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar por el demandado y, por la otra, la demandada rechazó esta cuantía, sin indicar el motivo por el cual la rechaza. A este respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político-Administrativa, en sentencia del 18 de febrero de 1.999 (E. García y otro contra C.A. Energía Eléctrica de Venezuela), sentó el criterio que cuando el demandado rechaza la estimación hecha por el actor, añadiendo una condición modificativa (estimación excesiva o insuficiente), la carga de probar el fundamento de la impugnación corresponde a la parte demandada, por la citada condición modificativa que alegó en el acto de contestación. Sin embargo se observa que la parte demandada no esgrimió ningún fundamento por lo cual considere que la estimación de la demandada hecha por el actor es exagerada; motivo por el cual se estima ajustada a derecho la mencionada estimación, ello sin perjuicio de la declaratoria de procedencia o improcedencia de tales pretensiones en el fondo de la presente controversia. Así se decide. -III- De la admisibilidad de la presente demanda La parte actora alega que el inmueble arrendado se trata de un local comercial ubicado en la Calle Venezuela, Pasaje Guayana, planta alta N° 1-A, Casco Histórico de esta ciudad, el cual tiene una superficie de 90,30 metros cuadrados constante de una sala, dos dormitorios, una cocina y dos baños. No obstante, del documento acompañado por la parte actora, mediante el cual el ciudadano PEDRO ALEJANDRO OVIEDO adquiere, entre otro, el inmueble en referencia, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 31 de julio de 2003, bajo el N° 45, tomo 6 del cuarto trimestre de 2003, se desprende que el inmueble en cuestión se trata de un apartamento el cual tiene una superficie de 90,30 metros cuadrados constante de una sala, dos dormitorios, una cocina y dos baños. Igualmente, del expediente de consignaciones N° FN01-S-1994-0006 llevado ante el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, cuya copia certificada fue recibido en este Tribunal en fecha 25 de julio de 2013, por parte del Juzgado en referencia, mediante oficio N° 2260-581 de fecha 22 de julio de 2013 por requerimiento hecho por este Tribunal según oficio N° 332-2013 de fecha 9 de julio de 2013, se desprende, conforme a los escritos introducidos por la parte arrendataria que el inmueble arrendado por el cual se consignaron los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 1.994, se trata de un apartamento. También se evidencia de las copias certificadas en referencia que el Juzgado de la consignación arrendaticia, mediante auto de fecha 10 de octubre de 2012, dejó constancia que en virtud de lo previsto en la Disposición Transitoria Novena de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendadores y arrendatarios tienen un año a partir de la entrada en vigencia de dicha ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, con base a lo establecido en el artículo 68, señalando que el día 12 de noviembre de 2012 prescribe el plazo para retirar lo consignado por los titulares de la relación arrendaticia y que el día inmediato siguiente se iniciará el proceso de transferencia de fondos a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Asimismo consta mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2012 que el Juzgado en referencia procedió a la cancelación de la cuenta de ahorro N° 0175-0067-89-0010007586, aperturada a nombre del ciudadano ROBERTO LEZAMA GOMEZ, causante del actor y antiguo propietario del inmueble arrendado, siguiendo los Lineamientos para la Organización Administrativa y Contable de los Fondos de Terceros Relativos al Procedimiento de Consignación Judicial de Pagos de Arrendamientos de Vivienda por parte de los Tribunales Civiles e igualmente que mediante auto de fecha 14 de febrero de 2013 el Juzgado dejó constancia de haber transferido la suma existente en ese expediente correspondiente al arrendador a la Superintendencia Nacional de los Arrendamientos de Vivienda. De lo antes expuesto se evidencia que el inmueble arrendado es un apartamento, que por no constar prueba de que haya sido destinado a actividad comercial infiere este Tribunal que se trata de un apartamento destinado a vivienda. En efecto, las únicas pruebas producidas por la parte actora en el presente juicio son los siguientes documentos: 1.- Poder otorgado por el actor a los abogados Lilina Nuñez de Oviedo y Pedro Oviedo. 2.- Documento de compra mediante el cual el actor adquiere del ciudadano PEDRO LEZAMA GOMEZ el inmueble objeto de este juicio. 3.- Acta de defunción del ciudadano ROBERTO LEZAMA GOMEZ. 4.- Copia certificada parcial del expediente N° FN01-S-1994-0006 de consignaciones arrendaticias efectuadas por MOISES FRANCO a favor de ROBERTO LEZAMA. Estos documentos solo demuestran el carácter de apoderados judicial de la parte actora de los abogados arriba mencionados; que el actor es propietario del inmueble arrendado; que el ciudadano ROBERTO LEZAMA GOMEZ, antiguo propietario del inmueble falleció en fecha 6 de enero de 2007 y que existe procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario a favor de ROBERTO LEZAMA GOMEZ. Empero no se evidencia de ninguno de estos instrumentos que el inmueble se trate de un local comercial y no de un apartamento destinado a vivienda. Ahora bien, con la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a tenor de lo establecido en la Disposición Derogatoria Única, quedaron derogadas todas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de viviendas, quedando vigentes sus disposiciones con respecto a los arrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distinto a los destinados a vivienda. Es decir, que en las acciones ejercidas en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, el procedimiento judicial es el previsto en la citada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al paso que las ejercidas en materia de arrendamientos de inmuebles destinados a otro fin, el procedimiento judicial es el indicado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dispone: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes. (Negrillas y subrayados del Tribunal). Asimismo, el artículo 96 ejusdem establece: Previo a las Demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Negrillas y subrayados del Tribunal). Como puede colegirse de ambas disposiciones, el arrendador de un inmueble destinado a vivienda debe agotar el procedimiento administrativo previo indicado en el mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, si ejerce una acción contra el arrendatario, es decir, cualquier acción derivada de la relación arrendaticia y no solamente aquella que comporte la desocupación o entrega material del inmueble. En este orden de ideas se observa en el sub iudice, como antes se expresó, que el actor demanda el desalojo de un inmueble que, a su decir, es un local comercial. Empero, no produjo ninguna prueba que demuestre que realmente el inmueble arrendado se trate de un local comercial y no de un apartamento destinado a vivienda a los fines que el juicio se tramitase conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –vigente para los inmuebles destinados a fines comerciales- y no conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, las cuales exigen el cumplimiento de un procedimiento administrativo previo, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. Así las cosas, tratándose del inmueble arrendado de un apartamento constante de una sala, dos dormitorios, una cocina y dos baños, este Tribunal llega a la conclusión -ante el incumplimiento de la carga probática del actor, quien debía demostrar que el apartamento arrendado fue destinado a actividad comercial, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil- que dicho inmueble fue destinado a vivienda, siendo obligatorio para el arrendador, haber agotado el procedimiento administrativo indicado en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10, como lo indica el citado artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. La conclusión expuesta por este Tribunal no violenta la disposición contenida por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la obligación de los jueces de atenerse a lo alegado en autos; al contrario, precisamente este Tribunal se atiene a lo alegado por la parte actora, en el sentido que es ésta quien alega que el inmueble es un local comercial y en consecuencia, a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe probar tal afirmación. Por otra parte, tratándose la materia arrendaticia de una institución que atañe al orden público, siendo irrenunciables los derechos de los arrendatarios, conforme a las normas que regulan la materia, si el Tribunal constata que existe una causal de inadmisibilidad de la demanda, aún cuando las partes no la hayan alegado, debe declararla. Por tal motivo, al no demostrar el actor que el apartamento arrendado se trate de un local comercial, y tampoco haber acompañado prueba de haber agotado el indicado procedimiento administrativo previo a toda acción proveniente de una relación arrendaticia convenida sobre inmuebles destinados a vivienda, este Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE, la demanda de desalojo interpuesta por PEDRO ALEJANDRO OVIEDO contra MOISES FRANCO, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión interlocutoria en este Juzgado. Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas. Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los seis (6) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2.013) Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez, Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria, Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior resolución fue publicada en su fecha, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.) La Secretaria, Abg. Inocencia Linero de Cárdenas