TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS
LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA
203º y 154º

EXP. Nº 7.565
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte demandante: Florencio Avendaño Albornoz, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-3.764.792, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderado judicial: Abg. José Luis Valero Avendaño, venezolano, titular de la cédula de identidad nº V-11.953.280, inscrito en el I.P.S.A. bajo el nº 105.737, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Rincón parte alta, cerca de la santa cruz, casa n° 20, parroquia Mariano Picón Salas, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Blanca Estela Rojas y Nelson Enrique Saavedra De Jesús, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-4.492.991 y V-4.273.585, respectivamente, mayores de edad y civilmente hábiles.
Domicilio: Rincón parte alta, cerca de la santa cruz, casa n° 20, parroquia Mariano Picón Salas, municipio Libertador del estado Mérida.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Carácter: Sentencia Interlocutoria.

CAPÍTULO II
BREVE RESEÑA
En fecha 12 de agosto de 2013 (f. 111), se recibió por distribución, escrito de libelo de demanda, presentado por el ciudadano Florencio Avendaño Albornoz, asisitido por el abogado en ejercicio José Luis Valero Avendaño, a través del cual incoó demanda contra los ciudadanos Blanca Estela Rojas y Nelson Enrique Saavedra De Jesús, por desalojo y resolución de contrato de arrendamiento; dicho escrito fue presentado junto con recaudos acompañados.
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2013 (f. 112), se le dio entrada a la acción y en cuanto al pronunciamiento de su admisibilidad, se acordó providenciarla por auto separado.
Obra al vuelto del folio 114, poder apud-acta, otorgado por el ciudadano Florencio Avendaño Albornoz, al abogado en ejercicio José Luis Valero Avendaño.
Por auto de fecha 11 de octubre de 2013 (fs. 116-117), se acordó librar oficio nº 643, al Funcionario Instructor de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda del estado Mérida.
Figura al folio 118, oficio nº 258, del 17/10/2013, emanado de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda del estado Mérida.
CAPÍTULO III
DE LO PRETENDIDO POR EL ACTOR
En su escrito libelar, señala la parte actora:
…omisis…
En fecha 07 de Diciembre de 2006, celebre (sic) contrato de arrendamiento verbal, con los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, venezolanos, mayores de edad, conyugues (sic) entre sí, titulares de la cédulas de identidad N° 4.492.991 y 4.273.585, respectivamente y civilmente hábil, mediante el cual, le cedí en calidad de arrendamiento una casa para habitación, consistente en dos cuartos, sala, cocina, comedor, un baño, ubicado en el sitio denominado el Rincón, cerca de la Santa Cruz, casa signa con N° 20, de la nomenclatura Municipal, Jurisdicción de la Parroquia el Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual me pertenece por gananciales y herencia al fallecimiento de mi legitima (sic) esposa ciudadana SOFIA GUERRERO DE AVENDAÑO, tal como se desprende de la declaración Sucesiones N° 913, de fecha 17 de octubre de 1995, certificado de solvencia sucesiones H-92 N° 072369; por herencia dejada al fallecimiento de mis hijos: RODOLFO AVENDAÑO GUERRERO según declaración sucesora (sic) 255 del 16 de abril de 2008, certificado de solvencia de sucesiones SENIAT- 0306863 de fecha 28 de Mayo del 2008 y de CRISTIAN FLORENCIO AVENDAÑO GUERRERO según declaración 256 del 16 de abril de 2008, certificado de solvencia de sucesiones SENIAT- 0306857 de fecha 28 de Mayo del 2008 y cuya propiedad adquiriría mi difunta esposa SOFIA GUERRERO DE AVENDAÑO, mediante documento Protocolizado por ante Oficina de Registro Publico Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 27 de abril de 1990, inscrito bajo el N° 31, Protocolo 1°, Tomo 8, Segundo Trimestre, del citado año, los cuales anexo a la presente marcado con la letra “A, B, C, D”. Para que surtan los efectos legales consiguientes.
El termino (sic) de duración de dicho contrato de arrendamiento verbal se estipulo (sic) en el principio de seis (6) meses, contados a partir del día 07-12-2006 con vencimiento 07- 06-2007 y se estableció un canon de arrendamiento por la cantidad doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales, hoy en día doscientos bolívares (Bs. 200,oo).
Ahora bien, ciudadana Juez, mi abogado asistente en fecha 16 de julio de 2007, dirige a los citados ciudadanos escrito, manifestándole mi voluntad é (sic) interés de no renovar el contrato verbal que teníamos convenido y haciéndole saber que a partir de la fecha de vencimiento, esto es, el 07-06- 2007 comenzaba a correr la prórroga legal como lo establecía la antigua ley sobre la materia, pero ingente para ese momento Ley de Arrendamientos Inmobiliarios G.O 36.845 del 7- diciembre-1999, para esa fecha, así como también notificándole el numero (sic) de la cuenta de ahorro del citado abogado en el Banco Provincial cuenta N° 0108-0304-88-0200089876, donde debería depositar el monto del canon de arrendamiento acordado. Notificación esta que fue recibida y firmada al pie de la misma por el ciudadano Nelson Enrique Saavedra de Jesús 17-09-2007, tal como consta en la Notificación que anexo a la presente marcado con la letra “E”. Para que surtan los efectos legales consiguientes.
En fecha el 06 de noviembre 2009, mi representante legal Abogado en ejercicio JOSE LUIS VALERO AVENDAÑO, suficientemente autorizado por mi mediante carta poder que anexo marcada “F” a los fines legales correspondiente, suscribió junto con los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, por ante el departamento inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador, del Estado Metida, “ACTA CONVENIO” en la que se acordó: PRIMERO: “...las partes convienen que los arrendatarios entregaran el inmueble en cuestión, al arrendador, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones que lo recibió en fecha 10 de marzo de 2010...”. SEGUNDO: Que el canon de arrendamiento seria (sic) el mismo. TERCERO: las partes se comprometen en cumplir con lo acordado en dicho convenio, acta convenio que anexo en original a los fines legales pertinente marcada con la letra “G”.
A raíz de la notificación de fecha 16 de julio del 2007, en el que se le participaba la prórroga legal de dicho contrato verbal y la apertura por ante el banco provincial de la cuenta de ahorro N° 0108-0374-88- 0200089876, para que fueran depositados los canon de arrendamientos correspondientes a dicha prórroga los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, depositaron las pensiones de arrendamiento desde octubre del 2007 hasta diciembre 2009. Como se reflejan en los recibos bancarios que acompaño en copias simples y anexo a los fines legales pertinentes marcados con la letra “H”.
Ahora bien Ciudadano Juez, de acuerdo al convenio suscrito y firmado por ante la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, convinieron, en hacer entrega material del inmueble antes mencionado en fecha diez 10 de marzo del 2010. Sin embargo hicieron caso omiso a lo allí acordado y procediendo de mala fe a depositar los respectivos cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante escrito de consignaciones, en fecha 17 de febrero de 2010, quedando asignado dicho expediente bajo el N° 6871 “CONSIGNACIONES”, en los cuales fueron depositados los meses correspondiente de febrero del 2010 hasta abril 2011, en total 15 meses, tal como se desprende de la copia debidamente certificada del expediente de consignación N° 6.871 y de la constancia que prueba detalladamente los depósitos realizados en la misma, expedidos ambos por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, que anexo marcados con la letra “I” y “J” a los fines legales consiguiente (sic)
En fecha 12 de marzo del 2010, el abogado MANUEL SALINA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 9.312.832, Inpreabogado N° 53.087; llevándome bajo engaño con la promesa de que la ciudadana BLANCA ESTELA ROJAS, me haría entrega formal de la casa y de hacerme efectivo el pago de lo que me debía por concepto de pensiones de arrendamiento me llevo ante un Tribunal haciéndome colocar las huellas dactilares en un escrito recibiendo la casa, lo cual fue un vil engaño, pues nunca me entregaron la casa, posteriormente consulte con mi abogado y la respuesta que me dio fue lo que firme era aceptando que el pago se realizaría por el Tribunal, siendo esto un proceder de mala fe, por parte del abogado que asistía a la señora arrendataria.
Ahora bien, Ciudadana Juez, de la constancia emitida por Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida; la que e hecho referencia anteriormente se evidencia que los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, sólo han consignado los cánones de arrendamiento hasta el mes de Abril DE 2.011, como quedo (sic) demostrado en la constancia arriba identificada con la letra “J”, lo que demuestra que no han cumplido con, la obligación contractual y legal de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los últimos 27 meses, esto es desde el mes de mayo del 2011 hasta, julio 2013, el cual tenia el derecho de recibir y los arrendatarios de cancelar tal como lo establece el artículo 42 de la Ley para la Regularizarían y Control de Arrendamiento de Vivienda:
Articulo 42. El arrendador tiene el derecho de recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se halla fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario ó arrendataria las forma y oportunidad de que estos ó estas deben cancelar dicho canon.
Es el caso Ciudadano Juez, que debido al atraso reiterado y consecutivo de las pensiones de arrendamiento que habían incurrido los arrendatarios, procedí en agotar la vía amistosa, para que los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, me hicieran efectivos los cánones de arrendamiento atrasado o de lo contrario me hicieran la entrega material del inmueble, siendo todas estas diligencias infructuosas por lo que acudí a la vía administrativa, tal como lo establece la citada Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en sus artículos 94 y siguientes de acudir previamente a la superintendencia nacional de vivienda, agotar así la vía administrativa, en cuya resolución se habilita la vía Judicial por no llegar a ningún acuerdo conciliatorio, agotándose así la vía administrativa, tal como se desprende de la RESOLUCIÓN N° 595/12 , 09 de Julio 2013, que anexo marcados con la letra “H” a los fines legales consiguiente. (sic)
Por las razones antes descritas es por lo que conformidad a Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, articulo 91, Ord. 1 y 2.
Articulo 91 “... solo procederá el desalojo de un inmueble...”
Ordinal 1 “...que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda para tal fin.
Ordinal 2 “... En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble...”.
Ciudadana Juez, los arrendatarios, ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, no ha cumplido con su obligaciones contractual y legal de cancelar el cánones de arrendamiento correspondientes a los últimos 27 mese, esto es, el periodo comprendido desde el mes de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2011, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2.012; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, del año 2013, es decir, correspondiente al periodo comprendido desde 07 Mayo de 2011 hasta el 30 de Julio de 2013, y además ha incumplido en su obligación legal, de hacerme entrega del inmueble completamente desocupado, tal como se había pactado y convenido amistosamente, situación esta que lo hacen estar en curso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales como son en le pago de los cánones de arrendamiento y la entrega del inmueble totalmente desocupado; lo que me faculta para demandar inmediatamente el desalojo de dicho inmueble de conformidad con el articulo 91, Ordinal 1 y 2, articulo (sic) 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, a la prenombrada inquilina por ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES y CONTRACTUALES, pues muy a pesar de las gestiones amistosas, que he realizado con el propósito de que la prenombrada arrendataria cumpla voluntariamente en pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses atrasados, esta no a manifestado de ninguna forma su interés de cumplir con sus obligaciones, es decir ha faltado con el pago 27 mensualidades consecutivas que a razón de doscientos bolívares (Bs. 200), mensuales por (27) meses, arroja un total de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), monto este que adeuda la arrendataria hasta 30 de Julio de 2013, lo que me da derecho para intentar ante las autoridades competente las acciones correspondiente y por estas razones me veo precisado a acudir a la vía Judicial en razón de mis derechos acciones e intereses.
En merito (sic) de los motivos de hecho y derecho que fundamenta la pretensión, ocurro a su competente autoridad ciudadana Juez, para demandar en efecto formalmente demando a los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, antes plenamente identificado, por ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES y CONTRACTUALES con arreglo al articulo 91, Ordinal 1 y 2, de Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que convenga o ha ello sea compelido por este Tribunal por lo siguiente:
PRIMERO: Dar por terminado el contrato verbal que tenemos convenido, objeto de esta demanda.
SEGUNDO: En hacerme entrega formal y material e inmediata del inmueble arrendado., en perfectas condiciones de conservación, uso y aseo en que lo recibió, consistente en una casa para habitación, en dos cuartos, sala, cocina, comedor, un baño, patio, porche, ubicado en el sitio denominado el Rincón parte alta, cerca de la santa cruz, casa N° 20, parroquia Mariano Picón Salas, Jurisdicción del Municipio el Llano Distrito Libertador; con arreglo al presente in fine del artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
TERCERO: LA DEMANDA POR FALTA DE PAGO, En pagarme la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00); Equivalente a las pensiones de arrendamiento de los últimos veintisiete (27) meses consecutivos, al periodo comprendido desde 07 Mayo de 2011, hasta 30 de Julio de 2013, y las que se sigan venciendo, (articulo 91, Ordinal 1, de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda); Por haber dejado de pagar más de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, RESOLUCIÓN esta que funge como documento fundamental de esta acción.
CUARTO: Las Costas y Costos del proceso.
QUINTO: A los fines de que no se hagan nugatorias mi solicitud pido a este Tribunal se decrete medida de desalojo sobre el inmueble objeto de la presente demanda de conformidad con el (articulo 91, Ordinal 1, de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda);
SEXTO: Estimo la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.400,00); EQUIVALENTES A CINCUENTA PUNTO CUARENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS, (50.47 U.T), que es el monto sobre el cual recae esta demanda, mas las costas y costos del proceso. Fundamento la presente demanda:
1. Los artículos 42, 91, 92 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
2. Los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1,215, 1.264, 1.615, y ordinal 2° del articulo 1.592 del Código Civil Vigente en concordancia con el articulo 881 y siguiente del Código Procesal Civil.
Articulo 9 de la Ley contra el desalojo y la ocupación arbitraria.

CAPÍTULO IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En este sentido, procede este juzgado a pronunciarse sobre la ADMISIBILIDAD de la acción, aplicando el principio de conducción judicial que ha sido explicado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, del 10-04-2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, así:
…omissis…
Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…) (resaltado y subrayado del Tribunal).

El Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:
Observa este tribunal que la parte actora en escrito libelar, entre otras cosas, señaló:
En fecha 07 de Diciembre de 2006, celebre (sic) contrato de arrendamiento verbal, con los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, venezolanos, mayores de edad, conyugues (sic) entre sí, titulares de la cédulas de identidad N° 4.492.991 y 4.273.585, respectivamente y civilmente hábil, mediante el cual, le cedí en calidad de arrendamiento una casa para habitación, consistente en dos cuartos, sala, cocina, comedor, un baño, ubicado en el sitio denominado el Rincón, cerca de la Santa Cruz, casa signa con N° 20, de la nomenclatura Municipal, Jurisdicción de la Parroquia el Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual me pertenece por gananciales y herencia al fallecimiento de mi legitima (sic) esposa ciudadana SOFIA GUERRERO DE AVENDAÑO, tal como se desprende de la declaración Sucesiones N° 913, de fecha 17 de octubre de 1995, certificado de solvencia sucesiones H-92 N° 072369; por herencia dejada al fallecimiento de mis hijos: RODOLFO AVENDAÑO GUERRERO según declaración sucesora (sic) 255 del 16 de abril de 2008, certificado de solvencia de sucesiones SENIAT- 0306863 de fecha 28 de Mayo del 2008 y de CRISTIAN FLORENCIO AVENDAÑO GUERRERO según declaración 256 del 16 de abril de 2008, certificado de solvencia de sucesiones SENIAT- 0306857 de fecha 28 de Mayo del 2008 y cuya propiedad adquiriría mi difunta esposa SOFIA GUERRERO DE AVENDAÑO, mediante documento Protocolizado por ante Oficina de Registro Publico Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 27 de abril de 1990, inscrito bajo el N° 31, Protocolo 1°, Tomo 8, Segundo Trimestre, del citado año, los cuales anexo a la presente marcado con la letra “A, B, C, D”. Para que surtan los efectos legales consiguientes.
…omissis…
En merito (sic) de los motivos de hecho y derecho que fundamenta la pretensión, ocurro a su competente autoridad ciudadana Juez, para demandar en efecto formalmente demando a los ciudadanos BLANCA ESTELA ROJAS y NELSON ENRIQUE SAAVEDRA DE JESÚS, antes plenamente identificado, por ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES LEGALES y CONTRACTUALES con arreglo al articulo 91, Ordinal 1 y 2, de Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda (omissis).
En este sentido, es oportuno preguntarse: ¿es posible incoar una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, habiéndose celebrado un contrato verbal? Veamos que dice la doctrina.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen 1, entre otras cosas indica cuáles son los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica:
Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis).

Pudiéndose observar del criterio doctrinal supra transcrito, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato, éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.
De igual forma se trae a colación el criterio sostenido por el Dr. Edgar Dario Nuñez Alcántara, en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”, específicamente lo referido a la Institución del DESALOJO, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece:
Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
“Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”. (negritas agregadas).
Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
Conforme y en aplicación de lo antes transcrito se desprende del libelo de demanda, que la parte accionante en su pretensión demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y con vista al escrito libelar se aprecia que la relación arrendaticia existente entre los contratantes es una relación que nació a través de un contrato verbal, y por ende es a TIEMPO INDETERMINADO, por lo que la acción dirigida a la terminación de la relación arrendaticia es el DESALOJO, de manera que habiendo demandado la parte actora la RESOLUCIÓN DE CONTRATO y no el DESALOJO, resulta inadmisible la acción intentada. Así se establece.

CAPÍTULO V
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda incoada por el ciudadano Florencio Avendaño Albornoz, asisitido por el abogado en ejercicio José Luis Valero Avendaño, a través del cual incoó demanda contra los ciudadanos Blanca Estela Rojas y Nelson Enrique Saavedra De Jesús, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a derecho. Así se declara.
Se acuerda la Notificación de la parte actora, a fin de ponerlo en conocimiento de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículo 233 y 174, eiusdem. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los trece días del mes de noviembre del año dos mil trece. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
La Juez Titular,
El Secretario,
Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
Abg. Jesús Alberto Monsalve
En la misma fecha se publica la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. y se dejó copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Srio,
Abg. Jesús Alberto Monsalve

RSMV/JAM/gc.-