TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RANGEL Y CARDENAL QUINTERO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.--------------------------------------------------------

203º Y 154º

PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones mediante demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por los profesionales del derecho ciudadanos ALEXIS ENRIQUE MENDOZA VOLCANES y ANA LUISA LACRUZ TINJACA, titulares de las cedulas de identidad números V.- 8.023.675 y V.- 10.715.627 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo matriculas números 56.299 y 99.256 respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad número 8.026.685, domicilio en la ciudad de Mérida Estado Mérida y civilmente hábil, tal y como se evidencia de instrumento poder otorgado en fecha ocho 8089 de mayo de 2012, bajo el numero 29, Tomo 6, folios 90 al 92 de los Libros de Autenticaciones ante el Registro Publico del Municipio Barinas y que obra agregado a los autos del folio tres (03) al folio cinco (05) ambos inclusive, en su condición de parte actora en el procedimiento incoado en contra del ciudadano DEWARE BASEL, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° E.- 81.480.709, comerciante, domiciliado en la población de Mucuchies, Avenida Independencia con esquina Calle Colon, nomenclatura municipal número 60, Municipio Rangel del Estado Mérida, Demanda en cuyo escrito libelar se destacan los siguientes hechos: 1.- Que el ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL (antes identificado) celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano DEWARE BASEL, parte demandada de autos, conforme consta en copias certificadas de documentos autenticados por ante la Notaría Pública Primera del estado Mérida, en fechas 21 de marzo de 2001, el cual corre anotado bajo el numero 71, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha oficina notarial (Fl. 06 al Fl.09); 02 de abril de 2002, inserto bajo el numero 06, tomo 20 (Fl. 10 al Fl. 13) y por ultimo mediante documento privado de fecha 01 de abril de 2004 (Fl. 14 y vuelto), 2.- Que de acuerdo a los términos de los documentos, los mismo tienen por objeto el arrendamiento de un inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el numero 60, ubicado en la Avenida Independencia con esquina de calle Colon, en la población de Mucuchies, Municipio Rangel del Estado Mérida; 3.- Que el inmueble, de acuerdo a la clausula Octava del contrato, es destinado por el arrendatario para el uso único y exclusivamente comercial, 4.- que la duración del primer contrato, conforme a la clausula segunda, es de un (01) año, contado a partir del 01 de abril de 2001, cancelando un canon de arrendamiento de Ciento Noventa Mil Bolivares (Bs.* 190.000,00) mensuales, equivalentes al día de hoy por Bolivares Ciento Noventa Bolivares (Bs.* 190,00); 5.- Que la duración del segundo contrato es de un año contado a partir del 01 de abril de 2002, cancelando un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolivares (Bs.* 200.000,00), hoy día, Doscientos Bolivares (Bs.* 200,00), los seis (06) primeros meses, y la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolivares (Bs.* 210.000,oo) mensuales, hoy, Doscientos Diez Bolivares (Bs. 210,oo) los seis (06) últimos meses; 6.- Que se mantuvieron las mismas condiciones para el año 2003, renovándose automáticamente por un (01) año; 7.- Que el contrato privado de arrendamiento, con una duración de un (01) año a partir del 01 de abril 2004, y que el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de Doscientos treinta Mil Bolivares (Bs.* 230.000,00) hoy doscientos Treinta Bolivares (Bs.* 230,00), renovándose automáticamente bajo las mismas condiciones, que solo varió la clausula cuarta relacionada al monto del canon de arrendamiento, cancelando la cantidad de Trescientos Bolivares (Bs.* 300,00) mensuales, desde el primero de abril de 2005 hasta la presente fecha (2003) y, que los canon de arrendamiento eran depositadas en una cuenta de ahorro del Banco Provincial; 8.- Que entre las condiciones y términos convenidos por los contratantes, que han regulado la relación arrendaticia, se tiene que, a.- el termino de duración era de un año prorrogable, siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del contrato, y, b.- Que el inmueble dado en arrendamiento no podrá ser cedido, traspasado, ni subarrendado total o parcialmente sin el consentimiento dado por escrito por el arrendador, 9.- Que el arrendatario ciudadano DEWARA BASEL, ocupo el inmueble (local comercial) haciendo uso del mismo, como se estableció en los contratos de arrendamiento, pero que, el arrendatario, incumplió la clausula sexta de los contratos, al subarrendar el inmueble, sin consentimiento del ciudadano NICANOR SANCHEZ RANGEL, al ciudadano BARJAS AMER, mayor de edad, casado, comerciente, titular de la cedula de identidad numero E.- 84.404.886 (sic) y quien según se refiere en el escrito cabeza de actuaciones, se encuentra domiciliado en la población de Mucuchies, avenida Independencia, con la esquina de calle Colon, nomenclatura municipal 60, municipio Rangel del Estado Mérida, 10.- Que el ciudadano BARJAS AMER, constituyó una firma personal en la avenida Independencia con esquina calle Colon, nomenclatura municipal 60, en Mucuchies Municipio Rangel del Estado Mérida, denominada “Comercial Los asiles” protocolizada en el Registro Mercantil Primero del Estado Mérida, en fecha 4 de mayo de 2009, bajo el número 7, Tomo 14-B R1 Mérida; 11.- Que demandan la Resolución del contrato de Arrendamiento de los documentos anexos marcados “B” “C” y “D” del libelo, al ciudadano DEWARA BASEL, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad numero E.- 81.408.709 (sic), comerciante, domiciliado el Mucuchies, avenida independencia con esquina calle Colon, nomenclatura municipal 60, Municipio Rangel del estado Mérida; 12.- Por último solicita que la parte demandada convenga en la resolución del contrato de arrendamiento celebrados y en consecuencia a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, suficientemente identificados en el escrito libelar, que en perfecto estado de mantenimiento, funcionamiento y presentación con sus respectivas dotaciones y solvente con los servicios públicos causados y correspondiente al tiempo de duración del contrato celebrado y hasta la definitiva entrega del mismo, asi mismo peticiona que el demandado sea obligado por el tribunal a cancelar las costas y costos procesales del juicio y estima la demanda en la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (ss.* 3.600,00) equivalentes a 33,644 Unidades Tributarias. Finalmente fundamenta la demanda en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en su artículo 15 y lo referente al Procedimiento Breve del Código de Procedimiento Civil y artículos 1133, 1141,1160 y 1167 del Códigi Civil. De igual manera en la parte in fine del escrito de libelo de demanda la parte actora solicitó decreto de medida de secuestro de conformidad a lo establecido en el articulo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. A tenor de lo establecido en el artículo 340 ejusdem señala domicilio procesal de ambas partes y solicita que la demanda fuera admitida y sustanciada conforme a derecho.
Del folio tres (03) al folio cinco (05) obra agregado instrumento poder otorgado por el ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL a los abogados ALEXIS ENRIQUE MENDOZA VOLCANES y ANA LUISA LACRUZ TINJACA. Del folio seis (06) al folio catorce (14) obran agregados documentos de arrendamientos descritos en el libelo de la demanda. De igual manera a los folios del quince (15) al folio cuarenta y dos (42) obran agregados copia fotostática certificada relativas a la constitución Firma Personal inserta en el Tomo 14-B RM1 Mérida de fecha 04 de mayo del año 2009, correspondiente a la Empresa Comercial Los Asiles F.P., que se encuentran insertas en el expediente numero 379-2797- Al folio 44 obra nota de recibo secretarial de fecha 11 de abril de 2013, en virtud de la cual se deja constancia del ingreso al Tribunal de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedente del Juzgado de Municipio de los Municipios Rangel y Cardenal Quintero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a través del mecanismo de la distribución.
En fecha dieciséis (16) de abril del corriente año (folio 45) se dicto auto de admisión de la demanda y de conformidad con el artículo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó el emplazamiento del demandado de autos ciudadano DEWARA BASEL, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad numero E.- 81.480.709, comerciante, domiciliado en la población de Mucuchies, Avenida independencia con esquina de calle Colón, nomenclatura municipal numero 60, Municipio Rangel del Estado Mérida, para que comparezca en el Segundo Día de Despacho Siguiente al que conste en los autos las resultas de la citación, mas un (01) día que se le concedió como termino de distancia a fin de que de contestación a la demanda.
Al folio 46 del expediente obra auto del Tribunal en virtud del cual se ordenó la certificación de los fotostatos pertinentes al libelo de la demanda y del auto de admisión de conformidad con lo previsto en los artículos 111 y siguiente del Código de Procedimiento civil, a los fines de librar los recaudos de citación del demandado.
En fecha veinticinco (25) de abril de presente año 2013 (Fl.49), el Tribunal mediante auto y de conformidad con los artículos 25 y 604 del Código de procedimiento Civil, a los fines de salvaguardar el orden procesal de juicio y de garantizar el derecho de defensa de las partes, ordenó aperturar Cuaderno Separado de Medida de Secuestro, agregando al mismo copias fotostáticas certificadas de las actuaciones pertinentes, con el propósito de providenciar solicitud formulada por la parte actora en la parte final del escrito libelar.
Al folio ocho (08) del Cuaderno Separado de Medida y hasta el folio doce (12) del mismo, corre inserta providencia del Tribunal, en virtud e la cual, actuando de conformidad con la Resolución numero 2013-0006 emenda del Máximo tribunal del país en fecha 20 de febrero de 2013, en un todo conforme con la Circular signada con el alfanumérico JR0001-2013 fechada 27 de febrero del citado año emitida por la honorable rectoría Civil de Estado Mérida; niega el decreto de la medida de secuestro solicitada por el actor en base a los argumentos esgrimidos en el texto del dictamen.
Al folio cincuenta (50) del expediente, el Tribunal mediante auto, ordena corrección de foliatura, por cuanto se observo error en la misma a partir del folio cuarenta y cinco (45) exclusive. Al folio cincuenta y tres (53) del expediente corre inserta diligencia del ciudadano Alguacil del tribunal abogado Miguel Antonio Salcedo Rondón, de fecha 22 de mayo de 2013, donde devuelve la Boleta de Citación del ciudadano Dewara Basel, parte demandada de autos sin firmar, por cuanto dicho ciudadano no pudo ser úbicado, agregándose a los autos dicha boleta de citación y sus anexos (Folios del 54 al folio 59).
En fecha cuatro (049 de junio del año 2013 (Folio 60) el coapoderado actor ciudadano Alexis Volcanes, debidamente identificado en autos, solicita el Tribunal mediante diligencia (la cual fue debidamente agregada a los autos mediante auto de fecha 04 de junio de 2013) citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, solicitud que fuera debidamente providenciada por el juzgado de Causa, al folio 62, mediante auto de fecha siete de junio del referido año 2013.
Del folio 66 al folio 71 obran actuaciones correspondientes a la publicación, fijación y consignación de los carteles de citación del demandado de autos ciudadano DEWARA BASEL. En fecha ocho (08) de julio de 2013 (Fl. 72) mediante nota secretarial se deja constancia que siendo el ultimo día del lapso legal, para que el ciudadano DEWARA BASEL, se diera por citado, y vencidas las horas de despacho del Tribunal, el precitado no se hizo presente ni por si ni por medio de apoderado judicial. Al folio 75 del expediente, el Tribunal vista la solicitud formulada por la parte actora, en fecha 15 de julio 2013 (Fl 73) acordó nombramiento de defensor judicial, recayendo dicha designación, en la persona de la abogada en ejercicio MERARI SARAI VERGARA CARRILLO, titular de la cedula de identidad numero16.020.119, inscrita el Instituto de previsión del abogado bajo matricula numero 118.485, a quien le fueron librados los recaudos pertinentes y anexos a la respectiva boleta de notificación, la cual se hizo efectiva en fecha 30 de julio de 2013, y consignada a los autos mediante diligencia efectuada por el ciudadano Alguacil del Tribunal en fecha 31 del mismo mes y año ultimo citado, (fl.77 y 78).
En fecha cinco de agosto de 2013, tuvo lugar el acto de aceptación y juramentación del Defensor Judicial designado. Mediante auto de fecha 16 de septiembre de 2013 (Fl-82) fue acordado, previa solicitud de la parte actora (fl-80) librar recaudos de citación de la ciudadana abogado Merari Sarai Vergara Carrillo, defensor judicial de la parte demandada, quien fue debidamente citada en fecha 18 de septiembre de 2013 y consignadas las resultas de la referida citación mediante diligencia del Alguacil del Tribunal en fecha 19 de septiembre de 2013 (fl.85 y 86). En fecha 24 de septiembre de 2013 (fl.87) obra diligencia efectuada por el ciudadano DEWARA BASEL, parte demandada de autos, debidamente asistido por la defensora judicial designada, mediante la cual consigna escrito de contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del código de procedimiento Civil, constante de un (01) folio. (fl.88 y vuelto). Al folio 91 del expediente, obra agregada diligencia de fecha 02 de octubre de 2013, suscrita por el coapoderado actor ciudadano abogado Alexis Volcanes, mediante la cual consigna escrito de promoción de pruebas en dos folios, el cual fue consignado al expediente mediante auto de esa misma fecha (fl. 94).
De igual manera al folio 95 de las actuaciones, obra agregado escrito de promoción de pruebas, en dos folios y un anexo, de la parte demandada ciudadano DEWARA BASEL, asistido por la abogada Merari Vergara Carrillo, suficientemente identificados en autos, el cual fue ingresado al expediente mediante auto de fecha dos de octubre de 2013, que riela al folio 99. Mediante auto de fecha tres de octubre de 2013 (fl.100), fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes; en virtud de lo cual fue librado oficio numero 0132 al Director de Impuestos de Patente de Comercio de la Alcaldía del Municipio Rangel del Estado Mérida.
Del folio 106 al folio 117 del expediente obran actuaciones relativas a la evacuación de pruebas de los actuantes en el expediente. En fecha nueve (09) de octubre del año 2013 (fl.118), obra diligencia mediante la cual la defensor judicial designada abogado Merari Vergara Carrillo, consigna escrito complementario de promoción de pruebas, en un (01) folio y anexos en ochenta y cuatro (84) folios, lo cual fue debidamente consignado al expediente (fl.149).
A los folios 150 y 151 del expediente, obra comunicación emanada de la Alcaldía del Municipio Rangel del Estado Mérida, de fecha 08 de octubre de 2013, la cual fue debidamente ingresada al expediente al folio 152. Del folio 153 al folio 161 del expediente continúan actuaciones de las partes referentes a la evacuación de sus respectivas pruebas.
Mediante auto de fecha once (119 de octubre de 2013 (fl.1629 el Tribunal, vencido como se encontró el lapso probatorio en la presente causa, y de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, entro en términos para decidir:
Al folio 163 del expediente, este Tribunal a tenor de lo preceptuado en los artículos 253 y 258 de la Carta Fundamental en un todo conforme con el artículo 257 del Texto Adjetivo Vigente, convoco a las partes a una Audiencia Especial Conciliatoria, para lo cual fueron debidamente notificadas.
En fecha 17 de octubre de 2013 (fl.168) el Tribunal estando dentro del lapso para dictar sentencia, establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con el artículo 251 ejusdem, atendiendo además la doctrina de las diferentes Salas del Máximo Tribunal del País, acordó diferir la publicación de la sentencia definitiva para el día once (11) de noviembre de 2013.
A los folios del 169 al folio 174 del expediente, obran resultan de la notificación efectuada a las partes a los fines de que tenga lugar la Audiencia Conciliatoria, la cual se verifico mediante sendas actas de fecha 18 (Fl. 176) y 28 de octubre de 2013 (Fl. 179).

PARTE MOTIVA

PUNTO PREVIO

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Antes de proceder a decidir sobre el fondo de la controversia planteada en el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:------------------------------
PRIMERO: El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia numero 776, de fecha 18 de mayo de 2001, Expediente N° 00-2055, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la inadmisibilidad de la demanda estableció:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión. En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. (…) omissis. Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en Casación. Omissis…” (Negrritas y subrayado del Tribunal).

SEGUNDO: Siendo congruente con el criterio parcialmente transcrito y alos fines de precisar los presupuestos de procedencia de la demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, es necesario, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que esta juzgadora verifique el tiempo de duración de los referidos contratos de arrendamiento, ello a los fines de verificar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado i indeterminado.
Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrina establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un tiempo temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio, vale decir, que en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas, si han sido convenidas siempre serán a termino fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado, mientras que, un contrato de arrendamiento será a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejo después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Siendo ello así, es imperioso fijar de los hechos dados o aportados por las partes, que permitirán conocer el tipo de contrato de arrendamiento que tenemos a la vista en cuanto su duración.
Yéndonos al propio texto del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL (arrendador) y DEWARA BASEL (arrendatario) se desprende de su clausula “SEGUNDA” que:

“la duración de este contrato será por un (1) año contado a partir del primero de abril del año dos mil uno prorrogable, siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del presente contrato.” (Primer contrato: Contrato de arrendamiento de fecha 21 de marzo.)

De la transcripción anterior se evidencia claramente el término fijo del primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (fl. 06) periodo que va desde el primero de abril del año 2001 hasta el primero de abril del año 2002 (1 año) prorrogable siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del contrato. (Negritas del Tribunal.
Así vemos como para el día dos (02) de abril del año 2002, las partes contratantes celebran un nuevo contrato de arrendamiento (fl. 10) cuya clausula de duración se mantiene en los mismos términos del primer contrato del 21 de marzo 2001, verificándose para este segundo contrato que a su finalización (02 de abril 2003) operó una presunta renovación o “prorroga de manera automática”, aun y cuando, no existen en autos prueba alguna de que se haya dado cumplimiento a la condición estipulada, “siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del contrato”, no obstante, observa igualmente este Tribunal que al vencimiento de la presunta prorroga, originada del segundo contrato de fecha 02 de abril del 2002 (fl. 10 al fl- 12) es decir, para el día 02 de abrildel 2004, las partes suscriben documento de arrendamiento privado (fl- 14), cuya clausula de duración es del mismo tenor de los documentos anteriores, con la salvedad, que este contrato(documento privado) sería el último suscrito entre las partes hasta el presente año 2013.
Ante el contenido de la clausula de duración, en comento, la sala político-Administrativa del Máximo Tribunal, en decisión del 27 de enero 1993, decidió lo siguiente:

Según el texto contractual es evidente que el contrato tiene un plazo fijo que puede ser prorrogado por igual término si antes de su vencimiento manifiesta la voluntad de que la prorroga sea efectuada.
Ahora bien, a juicio de esta sala la sola voluntad del arrendatario no es suficiente para que se produzca la prorroga si el arrendador dentro del término de los dos meses, esto es, dentro del lapso en el cual el arrendatario puede solicitarla no manifiesta su voluntad contraria a que ella se produzca. No es cierto, entonces, que basta con la simple manifestación del arrendatario de obtener la prórroga para que automáticamente se renueve el contrato sino que es necesario el consentimiento expreso de la contraparte, o bien su consentimiento tácito mediante su no respuesta oportuna (dentro del lapso de los dos meses) a la manifestación de prorroga efectuada por el inquilino. En efecto los contratos por su naturaleza deben interpretarse como establecedores de una posición igualitaria de las partes salvo que estas en forma expresa hayan establecido la desigualdad en beneficio de algunas de ellas o esté regulada su materia por la Ley. De allí que sea necesario verificar los hechos a fin de determinar si la prorroga se produjo o no. Al efecto consta en autos que la solicitud de prorroga fue efectuada dentro del lapso previsto en el contrato y consta igualmente la comunicación que el arrendador dirige a la arrendataria el 6 de noviembre de 1984 en el cual le señala que no está dispuesto a acordarla. Esta última comunicación es perfectamente valedera para expresar la voluntad del arrendador por cuanto se realizó dentro del lapso establecido por la clausula 3ª del contrato en relación a la prórroga del mismo. (Jurisprudencia R&G, volumen 124, pp.577 y ss).

Tal como se observa de la transcripción parcialmente efectuada, el arrendador y arrendatario establecieron la posibilidad de la prorroga a plazo fijo, pero sujeta la prorroga a que el arrendatario notificara al arrendador por escrito, con dos meses de anticipación al vencimiento del lapso prefijado, su voluntad de prorrogarlo.
Siendo ello así, en el presente caso de modo alguno tuvo lugar la prorroga establecida por las partes, debido a que no se evidencia de autos prueba alguna de la verificación de la condición establecida en la referida clausula “segunda” del texto contractual; por lo que al vencimiento del segundo contrato celebrado entre las partes, esto es, para el día dos (02) de abril del año 2003, el documento que en principio se originó a plazo fijo paso a ser un contrato a tiempo indeterminado a tenor de lo establecido en el artículo 1600 del Código civil, según el cual:

Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

No obstante lo anterior, observa el Tribunal que las partes contratantes suscriben nueva convención escrita por vía privada en fecha primero de abril del año 2004, de donde se desprende de la disposición “SEGUNDA” relativa a la duración del contrato, que la misma será por un (01) año contado a partir del primero de abril del año Dos Mil Cuatro (01/04/2004), prorrogable siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento de ese contrato.
Del señalado texto se colige, que el contrato de fecha primero (01) de abril del 2004 (fl. 14) tuvo una duración fija en el tiempo, valido por un (01) año, hasta el día, primero de abril del año 2005 y que en ausencia del cumplimiento o verificación de la condición anotada (prorrogable siempre y cuando el arrendatario lo participe por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento de ese contrato) dicho contrato concluyó en el día prefijado, trayendo como consecuencia de pleno derecho, el nacimiento de la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”; la cual para el caso en concreto, es de un (019 año, toda vez, que la arrendaticia a tiempo determinado, tuvo vigencia desde el día primero de abril del año 2001 hasta el día primero de abril del año 2005, para un total general de cuatro (04) años. En efecto, el texto del artículo en comento señala:

“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) b) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5), se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año(…)”

En efecto, la prorroga se extenderá por un tiempo previsto ex lege tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia concertada tiempo determinado, en cuya circunstancia la prorroga además de ser a plazo fijo, también tendrá una duración máxima determinada, a tenor de las previsiones a que se refiere la norma transcrita en su inciso “b”.
De lo anteriormente señalado, debe este Tribunal indefectiblemente concluir que, la prorroga legal, que regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de esta, nació para el arrendador a partir del primero de abril del año 2006, al vencerse la misma el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, lo cual fue debidamente estipulado por las partes en los tres ejemplares contractuales, específicamente en su estipulación “TERCERA” cuando señala:-----------

“TERCERA: Llegada la oportunidad en que el contrato nose renueve más, El (sic) arrendatario entregará el inmueble el día que venza la ultima prorroga permitida,-(…)

Ahora bien, a la luz de los hechos anteriormente asentados, ¿Cuál es la situación jurídica en la que se encuentran las partes contratantes actualmente?
En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierte en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tacita reconducción, como consecuencia del agotamiento de la prorroga legal.
En efecto, en el contrato con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prorroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, se esta en precensia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal.
Lo anterior, ha quedado fijado por la mas destacad doctrina especializada, entre ellas, el criterio expuesto por el Dr. Gilberto Guerrero quintero, en su obra “Tratado de Derecho arrendaticio Inmobiliario” (2000) cuando asegura que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la mas resaltante porque la reconducción la traduce por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado, en un todo conforme a lo establecido en el precitado artículo 1600 del Texto Sustantivo.
En este orden de ideas, es menester aclarar que el arrendador tenia en sus manos el impedir el nacimiento de la tácita reconducción, si antes del vencimiento de tal prorroga el arrendador hubiera hecho saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, si tal hubiera sido la conducta, para el arrendatario hubiera sido imposible hacer uso luego de la tácita reconducción, pero ésta se materializó cuando el arrendador recibió el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prorroga legal, en virtud de lo cual, se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia, pero ahora, bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario, lo cual se evidencia del cúmulo de comprobantes de depósitos efectuados en cuenta bancaria cuyo titular es el ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL. (Folios del 122 al folio 148).
Por último, es importante hacer valer el criterio expuesto por el antes mencionado tratadista, a los fines de una mayor explicación de la vía legal procedente cuando se ha verificado la tácita reconducción.
Efectivamente, al efectuar un estudio analítico de la precitada figura, señalo como efecto de la misma, la siguiente:

“Como la relación por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (arts. 1599 y 1601, CC) entendiéndose por tal el tiempo prefijado en el contrato más el de prorroga legal; de producirse la tácita reconducción (arts. 1600 y 1614 ejusdem), entonces tendrá que ser declarada improcedente la acción por cumplimiento de contrato (art.39 LAI) conducente a la devolución o entrega del inmueble al arrendador. ¿Por qué resulta hechos conducentes existe ahora la “ nueva relación por tiempo indefinido” insurgente, la cual indica y comprueba existir un un vinculo arrendaticio que impide por ahora la procedencia de la devolución del inmueble arrendado, pero que no impide el improcedente aquella acción en tal caso. En razón de que si bien es real la terminación de la relación por tiempo determinado debido al vencimiento de la prorroga legal; no obstante, por causa de los surgimiento de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley.”

Tanto de los hechos como del derecho aducido en la presente causa, se ha evidenciado la existencia de un problema de calificación de la acción. Calificar la acción, a decir del Tratadista Guerrero quintero (op cit), es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley. Cualidad, en tanto esta atribuido a lo que hace que una cosa sea o que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho. De modo que tratándose de la “calificación de la acción” pueden observarse varias posiciones.
Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la “causa petendi” su razón de pedir tomando en cuenta las normas legales correspondientes: Resolución? Desocupación? Nulidad? Recisión? Cumplimiento?
Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante.
Para resolver la cuestión planteada, se debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se esta en presencia de un “contrato a tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”.
Acogiendo los criterios expuestos, es por lo que este Tribunal, luego de revisado prolijamente las actuaciones correspondientes al presente juicio, y analizado como han sido los contratos de arrendamiento, en su clausula segunda, y revisados igualmente, los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, en relación al tiempo de duración de los contratos, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejado pacíficamente en posesión del inmueble, una vez concluidos dichos contratos, tal y como será establecido en la dispositiva del fallo.

En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció que:------

“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…”

En este sentido, también se han expresado otros Órganos Jurisdiccionales de Instancia apoyados en la amplia jurisprudencia del Máximo Tribunal del País; tal es el caso del dictamen proferido por Tribunal segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha dos (02) del mes de marzo del año dos mil diez (2010), el cual ha realizar un examen a caso análogo con el de marras y en este sentido expresó:

También, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Igualmente, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
Pues, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de esta Juzgadora, admitir la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, Así se decide.-
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano JUAN JOSE CAMACHO KAIRUZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 8.066.971, de este domicilio. Actuando en nombre y representación de la ciudadana BERTA SUAREZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 227.560, de este domicilio; poder debidamente otorgado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 12 de junio del año 2.008, anotado bajo el Nº 79, Tomo 128, contra el ciudadano AVILIO TORRES ARAQUE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-6.231.943; por ser el contrato de arrendamiento objeto de la acción a tiempo indeterminado, y por lo tanto, contraria a ley y al orden público. Así se decide.

TERCERO: Y en criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente numero 03-2946, en sentencia N° 1618, de fecha 18 de agosto de 2004, con ponencia del Magistrado Jesús Manuel Delgado Ocando, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, en la que manifestó:

“… La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (…)”

Situación que aunada a lo dispuesto en el señalado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y en sentencia numero 333 de fecha 11de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de Justicia, la cual dejo sentado que:

“… Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa "...el Tribunal la admitirá..."; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda”.

En base a las consideraciones y criterios jurisprudenciales que preceden, esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 15 del Código de procedimiento Civil Venezolano, en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en nuestra constitución Nacional, así como también el derecho al debido proceso y a una recta administración de justicia, por no haber el demandante efectuado una correcta calificación de la acción consona con el procedimiento que la legislación especial demanda lo que a todas luces atenta contra disposiciones expresas de la Ley, es por lo que la presente demanda es INADMISIBLE, a tenor de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en un todo conforme con el artículo 341 del código de procedimiento civil, tal y como será establecido en la dispositiva del fallo, Y ASI SE DECIDE.
CUARTO: No obstante, el pronunciamiento que antecede, este Tribunal cree pertinente aclarar que de haber resultado, del análisis de las actas que integran el presente expediente, que la acción judicial intentada era la viable procesalmente hablando, en virtud de que, efectivamente, se trataba de una relación arrendaticia a tiempo determinado, no obstante, el resultado era indefectiblemente negativo, habida consideración, que los razonamientos esgrimidos por la parte actora asi como del elenco de pruebas promovidas y evacuadas, ratifican la existencia de una actividad de índole comercial, la cumple con deberes formales tributarios y cuyo propietario es el ciudadano BARJAS AMER, quien es mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cedula de identidad numero 29.705.835, domiciliado en la población de Mucuchies en la Avenida Independencia, con la esquina de calle Colón, nomenclatura municipal numero 60, Municipio Rangel del Estado Mérida. No obstante las mismas no fueron suficientes para elevar a la convicción de quien juzga de que efectivamente el ciudadano DEWARA BASEL parte demandada de autos, diera en calidad de subarrendamiento al ciudadano BARJAS AMER, el inmueble de la relación arrendaticia primaria; toda vez qe, es criterio doctrinario y de Tribunales de Instancia de país, que el subarrendamiento tiene como presupuestos de procedencia, la existencia material o tangible de un nuevo contrato entre el arrendatario y el tercero y que además represente para el arrendatario un beneficio económico que le proporcionaría con una retribución pecuniaria, extremos estos que no fueron demostrados en el desarrollo del proceso; máxime cuando del grueso de planillas de depósitos efectuados a cuenta bancaria del ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL, se demuestra que el canon de arrendamiento le fue entregado a este y no a aquel, a través de ese mecanismo, y no fue desvirtuado por el accionante en su momento procesal, no configurándose de esta manera ni el primero ni el segundo presupuesto de procedencia..
Efectivamente, la doctrina especializada en materia de derecho arrendaticio, se ha pronunciado en cuanto a los extremos que hacen viable la figura del subarrendamiento, a tal efecto se observa:

“ … Se entiende por subarrendamiento, el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) …Omissis… El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario…”

Siguiendo el criterio expuesto por el especialista Dr. Guerrero Quintero (2000) en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, el subarrendamiento es un nuevo contrato celebrado entre el arrendatario y el subarrendatario en donde este es un extraño en la relación contractual celebrada por el arrendador con su arrendatario subarrendador. En el subarrendamiento el subarrendador no queda sustituido ocupando su lugar el subarrendatario, aun cuando también su acto es bilateral, además de que el subarriendo puede ser parcial como se admite en el literal g) del artículo 34 de la la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Lo que ocurre es que el subarrendamiento no autorizado de modo expreso y escrito por el arrendador, además de ser nulo como contempla el artículo 15, autoriza la resolución del contrato de arrendamiento (artículo 33) o el desalojo según la temporalidad arrendaticia (la primera para el contrato a plazo fijo y el segundo en la relación indeterminada según el literal g) del artículo 34 ejusdem).
Ahora bien, de los hechos demostrados a la luz del debate probatorio, pudo quedar evidenciada la existencia de un posible subarrendamiento de tipo verbal o cesión entre los ciudadanos DEWARA BASEL y BARJAS AMER por cuanto no fue desvirtuada de una manera concluyente, por la parte demandada, en calidad de que se encontraba el ciudadano BARJAS AMER, en el inmueble objeto de la relación arrendaticia y de esta manera desvirtuar la presunta violación de la clausula sexta de los contratos, empero, de haber prosperado dicha presunción (subarrendamiento verbal) la misma debió ser resuelta a través del procedimiento establecido para los contratos a tiempo indeterminado.
Dicho criterio ha sido acreditado por los Tribunales de Instancia del país, tal es el caso del Juzgado segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cuando al decidir un caso análogo (ASUNTO: FP02-V-2008-000291) afirmó con relación a la figura del subarrendamiento verbal que:

Luego de efectuada la revisión y estudio de las actas que conforman el expediente identificado con el código alfanumérico FP02-V-2008-000291 procede el Juzgado a dictar sentencia con fundamento en los siguientes razonamientos:
La parte actora reclama la resolución de dos contratos de arrendamiento cuyos objetos son: un local comercial distinguido con el Nº 11 y un apartamento distinguido con el Nº 12, ambos ubicados en un edificio denominado Galerías París.
La demandada fue citada el 28 de marzo, pero no compareció a contestar la pretensión en su contra en la oportunidad legalmente fijada. El 15 de abril, ultimo del lapso probatorio, compareció asistida de abogado, y presentó un escrito de promoción de pruebas.
Lo primero que debe destacar este Jurisdicente es que la parte actora pretende la resolución de un contrato de arrendamiento sin identificar a qué contrato se refiere, pues los únicos arrendamientos que menciona son los que celebró con Santos Ruiz Liaño (apto. 2) y Susana Sánchez Pumare de Ruiz (local 11), autenticado el primero en el año 1983 y el otro fechado 1984. Pareciera que estos no pueden ser los contratos cuya resolución se pide porque la demandada Ana Freires López no aparece en ellos como contratante por cuya razón carecería de interés para sostener el juicio.
Por otra parte, la demandante reconoce en su libelo que los contratos que le entregó la anterior administradora (Ana Hernández) estaban totalmente vencidos; entonces, no se puede pedir la resolución de un negocio jurídico que ya no existe; lo procedente sería, en todo caso, demandar el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el inmueble a la fecha de terminación del arrendamiento.
A la demandada se le califica de subarrendataria de la señora Susana Sánchez, arrendataria de uno de los inmuebles pertenecientes a la actora, la cual habría fallecido. De ser esta la situación entonces sería el contrato de subarrendamiento el que debería resolverse, pero la demandante no ofrece las explicaciones indispensables que permitan identificar el contrato que se quiere resolver, es decir, si es un subarrendamiento que conste en un instrumento privado o en uno autentico; si fue pactado a termino fijo o a tiempo indeterminado; si es un contrato escrito o verbal.
A falta de estas explicaciones el Juez no puede dictar una sentencia que contenga una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida como lo ordena el artículo 243-5 del Código de Procedimiento Civil. Si el subarrendamiento es verbal lo que debió pedir la parte actora es el desalojo que es la acción prevista en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en lo sucesivo LAI) que permite poner término a una relación de esa especie.

Es verdad que la demandante invoco el artículo 34 de la LAI que se refiere a las causales de desalojo, pero igualmente fundamentó su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil que se refiere a la acción de resolución de un contrato bilateral.
Partiendo de esa premisa fáctica, puesta por la propia accionante en su libelo, el juzgador encuentra que:

1º El contrato celebrado entre Administradora de Inmuebles Orinoco con Susana Sánchez Pumare que tiene por objeto el local Nº 11 fue pactado por un plazo de un año renovable automáticamente, otorgado el 18 de noviembre de 1984. Con relación a este contrato no consta que la cesión o transferencia, así llamada por la actora, o el subarrendamiento se hayan hecho por escrito con lo que el subarrendamiento, o la cesión, deben considerarse a tiempo indeterminado.

2º El contrato celebrado por Carmen Reguero Domínguez con Santos Ruiz Liaño fue suscrito el 18 de noviembre de 1984, por un plazo de un año renovable de forma automática. No existe tampoco prueba que demuestre que la cesión o el subarrendamiento se hicieran por escrito; entonces, estamos ante un subarrendamiento o cesión verbal.

Considerando que los subarrendamientos (o cesiones porque en esto la demanda es confusa) del local comercial Nº 11 y del apartamento Nº 2, se pactaron verbalmente, la conclusión que salta a la vista es que no es posible extinguirlos por vía de resolución, ya que el mecanismo especialmente previsto por el legislador es el desalojo cuyos supuestos de procedencia se encuentran regulados en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siendo la resolución una pretensión residual para aquellas causas no contempladas expresamente en la norma.

Con relación a la posibilidad de que el juez pueda trocar una pretensión de resolución de un arrendamiento verbal en una pretensión de desalojo se ha pronunciado en sentido negativo la Sala Constitucional en sentencia Nº 3084 del 14/10/2005. También la Sala ha sostenido (sentencia Nº 381 del 7/3/2007) que no es procedente el desalojo cuando se trate de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, pronunciamiento que lleva implícito, por supuesto, que tampoco puede demandarse la resolución de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito sin determinación de tiempo, salvo que se denuncie una causal distinta a las contempladas en los literales del artículo 34.
Si los subarrendamientos son verbales entonces la demandante debe pedir por fuerza el desalojo, no la resolución. Además, la demandante utiliza la expresión “contrato de arrendamiento que le fuera transferido en subarrendamiento, por la arrendataria” (vuelto del folio 2, renglones 34-35) que a juicio de este sentenciador encierra una contradicción: la transferencia del contrato denota la idea de una cesión: el inquilino sale del contrato y es sustituido (subrogación) por el cesionario, el cual asume la condición de arrendatario (no subarrendatario) permaneciendo incólume las estipulaciones de la convención. En cambio, el subarrendamiento es un nuevo contrato, celebrado por el inquilino (que no pierde tal condición) con un tercero, con autorización expresa previa y por escrito del propietario, manteniendo su vigencia el arrendamiento. En el subarrendamiento, las estipulaciones pueden variar: su objeto puede ser el inmueble o parte de él; el canon y el plazo pueden ser iguales, inferiores o superiores al pactado en el arrendamiento.

La distinción es importante, pues si se está en presencia de una cesión del contrato (figura no regulada en la ley) la resolución sería procedente siempre que se trate de un contrato por escrito a plazo fijo y el sujeto pasivo sería el cesionario, es decir, el nuevo inquilino. En cambio, si se trata de un subarrendamiento la demandante no puede proponer su demanda por resolución del contrato de arrendamiento contra el subarrendador porque él no es parte de ese contrato, sino de uno distinto: el contrato de subarrendamiento.

Cuando el artículo 15 de la LAI prevé que el subarrendamiento efectuado sin el previo consentimiento del arrendador es nulo, sin perjuicio del derecho que asiste a éste último de solicitar la resolución del contrato o el desalojo, se debe interpretar que el arrendador puede optar entre pedir la nulidad del subarrendamiento en cuyo caso existirá un litisconsorcio pasivo necesario conformado por los otorgantes del contrato nulo, o bien pedir la resolución o el desalojo (según corresponda) del arrendamiento contra el arrendatario, que sería el legitimado pasivo.

Si el propietario opta por ejercitar la acción de resolución (contrato por escrito a término fijo) el subarrendatario sería un tercero interesado, pero no parte principal, que podría intervenir en los casos contemplados en los ordinales 3º y 6º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.

En la presente causa, no es posible saber si la demandada es cesionaria o subarrendataria lo que dificulta determinar si tiene o no cualidad pasiva para sostener la causa, razón adicional para declarar que la pretensión es contraria a derecho. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

En merito a las consideraciones y criterios jurisprudenciales que preceden, este JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RANGEL Y CARDENAL QUINTERO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, actuando con competencia ordinaria de conformidad con la Resolución numero 2013-0006, emanada del Máximo Tribunal del País, en fecha 20 de febrero de 2013, en un todo conforme con la circular signada con el alfanumérico JR0001-2013, fechada 27 de febrero del corriente año, emitida por la honorable Rectoría Civil del Estado Mérida, en virtud de que tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, resulta EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Primero: INADMISIBLE LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano NICANOR HUMBERTO SANCHEZ RANGEL quien es venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad numero 8.026.685, con domicilio en la ciudad de Mérida y hábil, a través de apoderados judiciales, abogados ALEXIS ENRIQUE MENDOZA VOLCANES y ANA LUISA LACRUZ TINJACA titulares de las cédulas de identidad números V.- 8.023.675 y V.- 10-715.627 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo matriculas números 56.299 y 99.256 respectivamente, tal y como se evidencia del instrumento poder otorgado en fecha ocho (08) de mayo de 2012, contra el ciudadano DEWARA BASEL, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número E.- 81.480.709, comerciante, domiciliado en la población de Mucuchies, Avenida Independencia con esquina de calle Colón, nomenclatura municipal número 60, Municipio Rangel del Estado Mérida, de conformidad con lo establecido en los artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, en aras de garantizar la tutela judicial efectiva prevista en nuestra Constitución Nacional, así como también el derecho al debido proceso u a una recta administración de justicia, por no haber el demandante efectuado una correcta calificación de la acción consona con el procedimiento que la legislación especial demanda, por cuanto la misma no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley exige, lo que ha todas luces atenta contra disposiciones expresas de la ley, a tenor de lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un todo conforme con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada Y ASI SE DECIDE. SEGUNDO: Vista la naturaleza del fallo este Tribunal no hace expreso pronunciamiento en costas. TERCERO: Por cuanto las partes se encuentran a derecho, no se requiere su notificación, visto el contenido del auto de este Tribunal de fecha 17 de octubre de 2013 (Fl. 168). PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.----------------------------------------------------------
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RANGEL Y CARDENAL QUINTERO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.- Santo Domingo, doce (12) de noviembre del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación. La Juez Titular Ejecutor de Medidas. Abogada IVAL E. ROLDAN RONDON (Fdo.) ilegible. Se deja constancia que se encuentra estampado en tinta el sello del Tribunal. El Secretario Titular Abg. ESEQUIEL ÁNGEL MARTÍNEZ (Fdo.) ilegible. En la misma fecha se publico la anterior sentencia definitiva, siendo las doce y cuarenta y cinco minutos Post Meridian (12:45 p.m.). Conste. El Secretario Titular Abg. ESEQUIEL ÁNGEL MARTÍNEZ (Fdo.) ilegible.-------------