TSJ Regiones - Decisión

COMPETENCIA CIVIL

De las partes, sus apoderados y de la causa

PARTE DEMANDANTE:
El ciudadano ULISES RAMON PACHECO, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.756.619

APODERADIS JUDICIALES:

Las ciudadanas abogadas LAURISBETH DEL VALLE ZACARIAS FIGUEROA y ODALIS TINEO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 140.391 y 107.293 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:
Los ciudadanos CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y ARMINDO BARBOSA, mayores de edad, venezolana la primera de las nombradas y Portugués el segundo, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros: 7.184.234 y E-81.504.451 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES:

Los ciudadanos abogados GEDEL GONZALEZ PEREZ y FERNANDO ANDRADE SIERRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.760 y 4.532 respectivamente y este domicilio.

MOTIVO:
ACCION DE NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA POR RETRACTO ARRENDATICIO, que cursa por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

EXPEDIENTE Nº
13-4554

Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en virtud del auto de fecha 19 de Junio de 2013, que riela al folio 300 que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por los abogados GEDEL GONZALEZ PEREZ y FERNANDO ANDRADE SIERRA, contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2013, que declaró CON LUGAR la pretensión de (…sic)”retracto legal arrendaticio…” propuesta por el ciudadano ULISES RAMON PACHECO contra la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y ARMINDO BARBOSA.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, este Tribunal procede hacerlo previa las siguientes consideraciones:

PRIMERO

1.- Límites de la controversia
1.1.- Alegatos de la parte demandante

En el escrito de demanda que cursa del folio 1 al 7, el ciudadano ULISES RAMON PACHECO, asistido por el abogado JOSE SARACHE MARIN, alega lo que de seguidas se sintetiza:

• Que en fecha 06 de febrero de 1995, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, sobre un bien inmueble comercial distinguida con el Nº 31-21 ubicado sobre un terreno distinguido con el Nº 291-08-20 de la UD291, situado en la Avenida Guarapiche de la Urbanización Unare I de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.
• Alega que ese mismo día celebró contrato de compra venta de todas y cada una de las acciones que conforman la sociedad mercantil Licorería Unare S.R.L., la cual se encuentra ubicada en la avenida Guarapiche Nº 31-21-, el cual es el mismo local correspondiente al inmueble objeto de este juicio, cuya acta constitutiva quedó debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 61, Tomo A Nº 44 de fecha 26 de abril de 1984, quedando como único socio el ciudadano ULISES RAMON PACHECO, tal como se evidencia del acta de asamblea extraordinaria, así como también de los muebles que lo conformaban los cuales se especifican en el Contrato de Compra venta cuyos propietarios eran CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO de las acciones y LEONARDO PINTO con el 50% resta para conformar el 100% de las acciones de la sociedad mercantil, tal como se evidencia en contrato de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, quedando inserto bajo el Nº 22, tomo 21, de fecha 06 de febrero de 1995.
• Que su asistido desde el mismo momento que inició la relación arrendaticia ha venido cumpliendo puntualmente con el pago de los cánones de arrendamiento siento por éste motivo que la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO le prorrogo el contrato por dos (2) oportunidades, pero desde principios del mes de septiembre de 2003, la misma se ha negado a recibir la cancelación de los cánones de arrendamiento, por lo que en fecha 18 de septiembre de 2003 se vio en la obligación de realizar desde esa fechas las consignaciones de los canon de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, hasta la actualidad.
• Que es el caso que el 03 de mayo de 2002 la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO dio en venta al ciudadano ARMINDO BARBOSA, Portugués, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.504.451, tal como se evidencia en contrato de compra venta debidamente autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 44, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2002, , actuando de manera dolosa y cercenando el derecho de preferencia ofertiva que posee, ya que es el mismo bien inmueble que dio en alquiler a su asistido y que por derecho tenía el privilegio de optar como comprador, por tanto la vendedora debe efectuar la venta en forma efectiva a su persona y la venta realizada al ciudadano ARMINDO BARBOSA debe declararse como nula de nulidad absoluta.
• Que queda claramente establecido la relación que existe entre su asistido y la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO según se evidencia en el documento supra identificado y la obligación contraída mediante el contrato de arrendamiento. Y solicita se subsane en las normas antes descritas dando como consecuencia el derecho que tiene a accionar así como lo establece el artículo 42 y siguientes para solicitar la NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA POR RETRACTO ARRENDATICIO.
• Que fundamenta la presente acción de nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio.
• Que basándose en los hechos narrados y los alegados de derecho procede a demandar la NULIDAD DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA como en efecto lo hace en este acto a la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y al ciudadano ARMINDO BARBOSA para que convengan en la presente demanda o en su defecto sean condenados por el Tribunal en:
• Primero: En que la venta efectuada en fecha 03 de mayo de 2002 protocolizada ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 44, Tomo 6 segundo Trimestre del año 2002, es nula de nulidad absoluta ya que no se dio el derecho de preferencia ofertiva, ocasionando así daños y perjuicios al patrimonio de su persona.
• Segundo: Como consecuencia de la violación al derecho de preferencia ofertiva, se declare la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de compra venta efectuado entre los demandantes y protocolizada por ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 44, tomo 6, segundo trimestre del año 2002.
• Tercero: Que una vez declarada la nulidad de la venta, la vendedora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO
• Cuarto: Las costas y costos del presente proceso
• Quinto: La corrección o indexación monetaria.
• Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de este juicio.
• Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000.oo).

2.- Recaudos consignados junto con la demanda.

- Consta a los folios del 8 al 11 documento mediante el cual la Ciurana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO le vente al ciudadano ARMINDO BARBOSA un inmueble de su propiedad conformado por una parcela de terreno distinguida con el Nº 291-008-023 y las bienhechurías construidas sobre el mismo.
- Copia del contrato de arrendamiento de la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y el ciudadano ULISES PACHECO, a los folios del 14 al 16.

- Riela al folio 13 auto de fecha 03 de abril de 2009, mediante el cual se admite la demanda y se ordena emplazar a la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, para que de contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días siguientes a su citación.

- Por auto de fecha 29 de abril de 2009, el Tribunal deja sin efecto la admisión de fecha 03 de abril de 2009, y se repone la causa al estado de admisión.

- Corre al folio 29 auto de fecha 19 de mayo de 2009, mediante el cual se ordena librar nueva boleta de notificación en la cuala se comunique la declaración del Alguacil ante la Jueza.

- Cursa a los folios del 33 al 37 escrito presentado por los abogados GEDER GONZALEZ PEEZ Y FRANCISCO ANDRADE SIERRA, apoderados judiciales del ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA. Mediante el cual alegan que se siguió los tramites del juicio ordinario, lo que a su decir constituye una violación del debido proceso, y que la demanda de nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio, encuentra fundamento factico en la existencia de un contrato de arrendamiento. Y que el fundamento del derecho de la demanda es la violación en perjuicio del demandante de la preferencia ofertiva que alega corresponderle, y que siendo así es forzoso concluir que el procedimiento para tramitar la demanda es el previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento ordinario por el cual ha sido emplazado sus mandante, por lo que se ha subvertido el debido proceso aplicable a la tramitación de la demanda, con quebrantamientos del artículo 49 Constitucional y los artículos 7, 12, 22, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita la reposición de la causa al estado en que se decrete la nulidad del auto de admisión de la demanda y de lo actuado subsiguientemente, que se dicte nuevo auto de admisión de la demanda donde se ordene sustanciar la demanda y el emplazamiento por los demandados para contestarla por el procedimiento pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como corresponde.

- Riela al folio 40 diligencia de fecha 07 de Julio de 2009 suscrita por el abogado José Sarache Marin, y solicita se reponga la causa al estado de establecer el procedimiento a razón por el juicio breve conforme al artículo 206 y 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Al folio 41 cursa auto de fecha 20 de julio de 2009, mediante el cual se repone la causa al estado de admisión de la presente demanda por la vía del juicio breve.

- Riela al folio 42 auto de fecha 20 de julio de 2009, mediante el cual se admite la demanda y se emplaza a los demandados CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y ARMINDO BARBOSA para que den contestación a la demanda en el segundo día siguiente a su citación.

• Alegatos de la parte demandada

- Riela a los folios del 98 al 102 escrito de contestación a la demanda presentado por los abogados GEDEL GONZALEZ PEREZ y FERNANDEZO ANDRADE SIERRA, apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, y alegaron lo que de seguidas se sintetiza:

• Que admiten que en fecha 20 de febrero de 1995 el demandante de autos celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, cuyo contrato de arrendamiento tuvo por objeto regular el arrendamiento de un inmueble comercial distinguido con el Nº 31-21-, situado sobre la parcela de terreno ya descrita anteriormente.
• Que admiten por ser cierto que en fecha 03 de mayo de 2002 su poderdante la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, celebró contrato de compraventa con el ciudadano ARMINDO BARBOSA DE CUNHA, el cual fue protocolizado.
• Que rechazan y contradicen en forma total y absoluta que el contrato de compraventa al que el demandante se refiere en el ultimo aparte del capítulo I de su libelo de demanda, se haya celebrado con dolo y cercenando el derecho de preferencia ofertiva, que el demandante alega le corresponde sobre el inmueble que es objeto de ese contrato, rechazo y contradicción que encuentra fundamento del escrito de contestación a la demanda presentado en esa misma fecha por el codemandado ARMANDO BARBOSA DA CUNHA y que dan por reproducido, su poderdante CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, solicitó al Tribunal se constituyese en la dirección señalada a fin de notificar al ciudadano ULISES PACHECO, en su carácter de arrendamiento de ese inmueble (demandante en este juicio).
• Que la notificación a la que hacen referencia en el capítulo III fue hecha por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní en fecha 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m. y en esa oportunidad el Tribunal notificó al ciudadano ULISES PACHECO,, quien fue notificado según los términos de la solicitud de los particulares contenidos en la misma y éste respondió LO CONSULTARE, lo que consta del legajo de copias que contienen todo lo actuado con ocasión la notificación a la que se han referido en el capítulo III de este escrito.
• Que si la notificación fue hecha el día 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m., como ha sido expresado, la venta del inmueble sobre el que el demandante alega tener derecho preferente para su adquisición fue hecha por su mandante señora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, en fecha 03 de mayo de 2002, según contrato de compraventa, por lo cual su poderdante dio en venta un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el numero parcelario 291-008-023 y las bienhechurías construidas sobre esta parcela de terreno.
• Que se hace forzoso concluir que entre la notificación hecha al demandante por su poderdante el 22 de marzo de 2002, transcurrieron cuarenta y un días (41), habiendo transcurrido entre el acto de notificación del arrendatario y el de la celebración del contrato de compraventa en referencia sin que el arrendatario hubiese dentro de ese término notificado a la propietaria señora CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO, su voluntad de aceptar o rechazar la oferta que esta le hizo y siendo que dentro de los treinta (30) días que se le fijaron en la oferta para ello el arrendatario de marras ciudadano ULISES RAMON PACHECO no aceptó la oferta que le fuere hecha por su poderdante ésta quedó transcurrida dicho lapso, en libertad de dar en venta el inmueble que fue objeto de la oferta, a un tercero, lo que efectivamente hizo al venderle a dicho inmueble al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000,oo), que es una cantidad superior al precio en que el inmueble le fue ofrecido en venta al hoy demandante señor ULISES RAMON PACHECO.
• Que de lo expresado se desprende que la venta que le hizo su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA y que consta en documento de fecha 03 de mayo de 2002, fue hecha previo el cumplimiento estricto de los requisitos formales.

- Contestación del Co-demandado ARMINDO ANDRADE SIERRA

- Riela al folio del 64 al 68 escrito de contestación de la demanda presentado por los abogados GEDEL PEREZ Y FERNANDO ANDRADE SIERRA, apoderados judiciales del ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA mediante el cual alegan lo que de seguidas se sintetiza:

• Que admiten que en fecha 20 de febrero de 1995 el demandante de autos celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, cuyo contrato de arrendamiento tuvo por objeto regular el arrendamiento de un inmueble comercial distinguido con el Nº 31-21-, situado sobre la parcela de terreno ya descrita anteriormente.
• Que admiten por ser cierto que en fecha 03 de mayo de 2002 su poderdante la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, celebró contrato de compraventa con el ciudadano ARMINDO BARBOSA DE CUNHA, el cual fue protocolizado.
• Que rechazan y contradicen en forma total y absoluta que el contrato de compraventa al que el demandante se refiere en el ultimo aparte del capítulo I de su libelo de demanda, se haya celebrado con dolo y cercenando el derecho de preferencia ofertiva, que el demandante alega le corresponde sobre el inmueble que es objeto de ese contrato, rechazo y contradicción que encuentra fundamento del escrito de contestación a la demanda presentado en esa misma fecha por el codemandado ARMANDO BARBOSA DA CUNHA y que dan por reproducido, su poderdante CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, solicitó al Tribunal se constituyese en la dirección señalada a fin de notificar al ciudadano ULISES PACHECO, en su carácter de arrendamiento de ese inmueble (demandante en este juicio).
• Que la notificación a la que hacen referencia en el capítulo III fue hecha por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní en fecha 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m. y en esa oportunidad el Tribunal notificó al ciudadano ULISES PACHECO,, quien fue notificado según los términos de la solicitud de los particulares contenidos en la misma y éste respondió LO CONSULTARE, lo que consta del legajo de copias que contienen todo lo actuado con ocasión la notificación a la que se han referido en el capítulo III de este escrito.
• Que si la notificación fue hecha el día 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m., como ha sido expresado, la venta del inmueble sobre el que el demandante alega tener derecho preferente para su adquisición fue hecha por su mandante señora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, en fecha 03 de mayo de 2002, según contrato de compraventa, por lo cual su poderdante dio en venta un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el numero parcelario 291-008-023 y las bienhechurías construidas sobre esta parcela de terreno.
• Que se hace forzoso concluir que entre la notificación hecha al demandante por su poderdante el 22 de marzo de 2002, transcurrieron cuarenta y un días (41), habiendo transcurrido entre el acto de notificación del arrendatario y el de la celebración del contrato de compraventa en referencia sin que el arrendatario hubiese dentro de ese término notificado a la propietaria señora CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO, su voluntad de aceptar o rechazar la oferta que esta le hizo y siendo que dentro de los treinta (30) días que se le fijaron en la oferta para ello el arrendatario de marras ciudadano ULISES RAMON PACHECO no aceptó la oferta que le fuere hecha por su poderdante ésta quedó transcurrida dicho lapso, en libertad de dar en venta el inmueble que fue objeto de la oferta, a un tercero, lo que efectivamente hizo al venderle a dicho inmueble al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000,oo), que es una cantidad superior al precio en que el inmueble le fue ofrecido en venta al hoy demandante señor ULISES RAMON PACHECO.
• Que de lo expresado se desprende que la venta que le hizo su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA y que consta en documento de fecha 03 de mayo de 2002, fue hecha previo el cumplimiento estricto de los requisitos formales.

- Riela al folio 83 auto de fecha 29 de octubre de 2009, mediante el cual el Tribunal argumenta que hay un desorden procesal en la presente causa CORRIGEN todas las actuaciones del proceso y se dejan sin efecto los autos posteriores a la fecha 20 de julio de 2009, se ordena la notificación de las partes.

- Cursa al folio 87 diligencia de fecha 03 de noviembre de 2009, suscrita por el abogado FERNANDO ANDRADE SIERRA, mediante la cual apela del auto de fecha 29 de octubre de 2009, la cual se oye en un solo efecto por auto de fecha 09 de noviembre de 2009, tal como consta al folio 103.

- Riela al folio del 105 al 106 escrito presentado por el abogado JOSE SARACHE MARIN, apoderado de la parte demandada, mediante el cual procede a efectuar la tacha de documento público y rechaza en forma categórica tal notificación en virtud de que su cliente no estuvo presente en ese acto, no fue notificado, de ninguna manera.

- Corre inserto al folio del 109 al 111 escrito presentado por el abogado JOSE SARACHE MARIBN, apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual pasa a formalizar la tacha propuesta conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.

- Riela a los folios del 114 al 116 auto de fecha 14 de noviembre de 2009, mediante el cual se declara terminada la tacha incidental por falta de insistencia y desechado del proceso el documento público contentivo de la notificación judicial.

_ Riela al folio 126 diligencia de fecha 03 de febrero de 2010, suscrita por el abogado GEDEL GONZALEZ PEREZ y FERNANDO ANDRADE SIERRA, mediante la cual apelan de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 14 de noviembre de 2009, dicha apelación fue oída en un solo efecto por auto de fecha 09 de febrero de 2010, tal como consta al folio 127.

- En fecha 09 de febrero de 2010, corre inserto oficio Nº 10-1406, mediante el cual este Tribunal Superior ordena la devolución de las copias certificadas, por faltar el auto de admisión de la demanda ordenada por ese tribunal en fecha 20 de julio de 2009. es así que el Tribunal a-quo en virtud de la devolución deja sin valor y efecto alguno el párrafo en el cual se ordenó agregar en el expediente original signada con el Nº 18.162.

- Consta a los folios del 182 al 192 sentencia de fecha 10 de mayo de 2010, dictada por este Tribunal Superior, mediante el cual se declaró IMPROCEDENTE LA APELACION DE FECHA 03 de noviembre de 2009, interpuesta por la parte actora a través del abogado FERNANDO ANDRADE SIERRA.

- Riela al folio 202 diligencia de fecha 09 de junio de 2010, suscrita por el abogado FERNANDO ANDRADE SIERRA, mediante la cual anuncia recurso de casación en contra de la decisión interlocutoria dictada en fecha 10 de mayo de 2010. Dicho recurso de casación fue negado por auto de fecha 28 de junio de 2010, tal como consta al folio 203 de la primera pieza del expediente.

- Cursa a los folios del 217 al 226 cómputo realizado por el Tribunal por auto de fecha 17 de febrero de 2012 de los días transcurridos desde la fecha 04 de agosto de 2009 (fecha de la ultima citación realizada) hasta la presente fecha 17 de febrero de 2011.

- Riela a los folios del 256 al 268 decisión de fecha 20 de mayo de 2013, mediante la cual se declaró CON LUGAR la pretensión de retracto legal arrendaticio propuesta por ULISES RAMON PACHECO contra CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y ARMINDO BARBOSA.

- Riela a los folios del 280 al 298 escrito presentado por los abogados GEDEL GONZALEZ PEREZ y JESUIS FERNANDO ANDADE SIERRA, apoderados de la parte demandada, mediante el cual apelan de la decisión de fecha 20 de mayo de 2013, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 19 de junio de 2013, tal como consta al folio 300.

- Actuaciones realizadas en esta alzada

- Consta al folio 306 auto de fecha 27 de junio de 2013, mediante el cual se le da entrada al expediente y se fija un laso de cinco (5) días para que las partes soliciten la constitución del Tribunal con Asociados y promuevan las pruebas que se admiten en segunda instancia asimismo se establece que las partes presenten sus escritos de informes al vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del presente auto.

- Riela a los folios del 312 al 330 escrito presentado por el abogado JESUS ANDRADE SIERRA mediante el cual fundamentan la apelación interpuesta en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de mayo de 2013.

- Riela al folio del 332 al 342 escrito de informes presentado por la abogada LAURISBETH ZACARIAS, apoderada de la parte actora, con anexos presentados del folio 343 al 403.

- Consta a los folios del 02 al 03 escrito de observaciones presentado por la parte actora.

SEGUNDO
2.- Argumentos de la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por los apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 20 de mayo de 2013, dictada por el Tribunal de la causa, argumentando la recurrida entre otros que no fue un hecho controvertido el contrato de compra venta efectuada en fecha 03-05-2002 por los demandados de este juicio y el arrendamiento existente entre el actor y la codemandada CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO desde el año 1995, quedó demostrado que la parte actora posee el inmueble dado en venta en calidad de arrendatario desde hace mas de dos (2) años, asimismo, no habiendo alegado la demandada algún hecho extintivo, modificativo o impeditivo de la obligación para que no le otorgara al demandante su derecho de preferencia ofertiva, como por ejemplo su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por el contrario, esta sentenciadora infiere que cuanto la accionada trata de probar que efectúo la notificación al actor obviamente reconoce que el actor se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, por tanto, teniendo la parte accionante derecho a la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 eiusdem, y en consecuencia, no habiendo demostrado la co-demandada CARMEN LIBNA CHIRINOS DE PINTO haber efectuado la notificación a la actor atinente a sus voluntad de vender el inmueble que éste ocupa conforme a las previsiones del artículo444 eiusdem, por lo que no habiendo aportado ningún material probatorio que respaldara sus alegaciones, forzosamente se debe declarar con lugar la pretensión por retracto legal inquilinario.

Es así que se observa que el actor en su libelo alega que en fecha 06 de febrero de 1995, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, sobre un bien inmueble comercial distinguida con el Nº 31-21 ubicado sobre un terreno distinguido con el Nº 291-08-20 de la UD291, situado en la Avenida Guarapiche de la Urbanización Unare I de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. Alega que ese mismo día celebró contrato de compra venta de todas y cada una de las acciones que conforman la sociedad mercantil Licorería Unare S.R.L., la cual se encuentra ubicada en la avenida Guarapiche Nº 31-21-, el cual es el mismo local correspondiente al inmueble objeto de este juicio, cuya acta constitutiva quedó debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 61, Tomo A Nº 44 de fecha 26 de abril de 1984, quedando como único socio el ciudadano ULISES RAMON PACHECO, tal como se evidencia del acta de asamblea extraordinaria, así como también de los muebles que lo conformaban los cuales se especifican en el Contrato de Compra venta cuyos propietarios eran CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO de las acciones y LEONARDO PINTO con el 50% resta para conformar el 100% de las acciones de la sociedad mercantil, tal como se evidencia en contrato de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, quedando inserto bajo el Nº 22, tomo 21, de fecha 06 de febrero de 1995. Que su asistido desde el mismo momento que inició la relación arrendaticia ha venido cumpliendo puntualmente con el pago de los cánones de arrendamiento siento por éste motivo que la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO le prorrogo el contrato por dos (2= oportunidades, pero desde principios del mes de septiembre de 2003, la misma se ha negado a recibir la cancelación de los cánones de arrendamiento, por lo que en fecha 18 de septiembre de 2003 se vió en la obligación de realizar desde esa fechas las consignaciones de los canon de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, hasta la actualidad. Que es el caso que el 03 de mayo de 2002 la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO dio en venta al ciudadano ARMINDO BARBOSA, Portugués, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.504.451, tal como se evidencia en contrato de compra venta debidamente autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 44, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2002, , actuando de manera dolosa y cercenando el derecho de preferencia ofertiva que posee, ya que es el mismo bien inmueble que dio en alquiler a su asistido y que por derecho tenía el privilegio de optar como comprador, por tanto la vendedora debe efectuar la venta en forma efectiva a su persona y la venta realizada al ciudadano ARMINDO BARBOSA debe declararse como nula de nulidad absoluta. Que queda claramente establecido la relación que existe entre su asistido y la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO según se evidencia en el documento supra identificado y la obligación contraída mediante el contrato de arrendamiento. Y solicita se subsane en las normas antes descritas dando como consecuencia el derecho que tiene a accionar así como lo establece el artículo 42 y siguientes para solicitar la NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA POR RETRACTO ARRENDATICIO. Que fundamenta la presente acción de nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio. Que basándose en los hechos narrados y los alegados de derecho procede a demandar la NULIDAD DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA como en efecto lo hace en este acto a la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y al ciudadano ARMINDO BARBOSA para que convengan en la presente demanda o en su defecto sean condenados por el Tribunal en: Primero: En que la venta efectuada en fecha 03 de mayo de 2002 protocolizada ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 44, Tomo 6 segundo Trimestre del año 2002, es nula de nulidad absoluta ya que no se dio el derecho de preferencia ofertiva, ocasionando así daños y perjuicios al patrimonio de su persona. Segundo: Como consecuencia de la violación al derecho de preferencia ofertiva, se declare la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de compra venta efectuado entre los demandantes y protocolizada por ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 44, tomo 6, segundo trimestre del año 2002. Tercero: Que una vez declarada la nulidad de la venta, la vendedora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO. Cuarto: Las costas y costos del presente proceso. Quinto: La corrección o indexación monetaria. Solicita se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de este juicio. Que estima la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000.oo).

Por su parte los codemandados en la presente causa presentaron sus escritos de contestación a la demanda, los cuales rielan a los folios del 93 al 102, alegando la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO lo siguiente: Que admiten que en fecha 20 de febrero de 1995 el demandante de autos celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, cuyo contrato de arrendamiento tuvo por objeto regular el arrendamiento de un inmueble comercial distinguido con el Nº 31-21-, situado sobre la parcela de terreno ya descrita anteriormente. Que admiten por ser cierto que en fecha 03 de mayo de 2002 su poderdante la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, celebró contrato de compraventa con el ciudadano ARMINDO BARBOSA DE CUNHA, el cual fue protocolizado. Que rechazan y contradicen en forma total y absoluta que el contrato de compraventa al que el demandante se refiere en el ultimo aparte del capítulo I de su libelo de demanda, se haya celebrado con dolo y cercenando el derecho de preferencia ofertiva, que el demandante alega le corresponde sobre el inmueble que es objeto de ese contrato, rechazo y contradicción que encuentra fundamento del escrito de contestación a la demanda presentado en esa misma fecha por el codemandado ARMANDO BARBOSA DA CUNHA y que dan por reproducido, su poderdante CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, solicitó al Tribunal se constituyese en la dirección señalada a fin de notificar al ciudadano ULISES PACHECO, en su carácter de arrendamiento de ese inmueble (demandante en este juicio). Que la notificación a la que hacen referencia en el capítulo III fue hecha por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní en fecha 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m. y en esa oportunidad el Tribunal notificó al ciudadano ULISES PACHECO,, quien fue notificado según los términos de la solicitud de los particulares contenidos en la misma y éste respondió LO CONSULTARE, lo que consta del legajo de copias que contienen todo lo actuado con ocasión la notificación a la que se han referido en el capítulo III de este escrito. Que si la notificación fue hecha el día 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m., como ha sido expresado, la venta del inmueble sobre el que el demandante alega tener derecho preferente para su adquisición fue hecha por su mandante señora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, en fecha 03 de mayo de 2002, según contrato de compraventa, por lo cual su poderdante dio en venta un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el numero parcelario 291-008-023 y las bienhechurías construidas sobre esta parcela de terreno. Que se hace forzoso concluir que entre la notificación hecha al demandante por su poderdante el 22 de marzo de 2002, transcurrieron cuarenta y un días (41), habiendo transcurrido entre el acto de notificación del arrendatario y el de la celebración del contrato de compraventa en referencia sin que el arrendatario hubiese dentro de ese término notificado a la propietaria señora CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO, su voluntad de aceptar o rechazar la oferta que esta le hizo y siendo que dentro de los treinta (30) días que se le fijaron en la oferta para ello el arrendatario de marras ciudadano ULISES RAMON PACHECO no aceptó la oferta que le fuere hecha por su poderdante ésta quedó transcurrida dicho lapso, en libertad de dar en venta el inmueble que fue objeto de la oferta, a un tercero, lo que efectivamente hizo al venderle a dicho inmueble al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000,oo), que es una cantidad superior al precio en que el inmueble le fue ofrecido en venta al hoy demandante señor ULISES RAMON PACHECO. Que de lo expresado se desprende que la venta que le hizo su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA y que consta en documento de fecha 03 de mayo de 2002, fue hecha previo el cumplimiento estricto de los requisitos formales.

Por su parte los abogados GEDEL PEREZ Y FERNANDO ANDRADE SIERRA, apoderados judiciales del codemandado de autos ARMINDO BARBOSA DA CUNHA alegó que admiten que en fecha 20 de febrero de 1995 el demandante de autos celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, cuyo contrato de arrendamiento tuvo por objeto regular el arrendamiento de un inmueble comercial distinguido con el Nº 31-21-, situado sobre la parcela de terreno ya descrita anteriormente. Que admiten por ser cierto que en fecha 03 de mayo de 2002 su poderdante la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, celebró contrato de compraventa con el ciudadano ARMINDO BARBOSA DE CUNHA, el cual fue protocolizado. Que rechazan y contradicen en forma total y absoluta que el contrato de compraventa al que el demandante se refiere en el ultimo aparte del capítulo I de su libelo de demanda, se haya celebrado con dolo y cercenando el derecho de preferencia ofertiva, que el demandante alega le corresponde sobre el inmueble que es objeto de ese contrato, rechazo y contradicción que encuentra fundamento del escrito de contestación a la demanda presentado en esa misma fecha por el codemandado ARMANDO BARBOSA DA CUNHA y que dan por reproducido, su poderdante CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, solicitó al Tribunal se constituyese en la dirección señalada a fin de notificar al ciudadano ULISES PACHECO, en su carácter de arrendamiento de ese inmueble (demandante en este juicio). Que la notificación a la que hacen referencia en el capítulo III fue hecha por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní en fecha 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m. y en esa oportunidad el Tribunal notificó al ciudadano ULISES PACHECO,, quien fue notificado según los términos de la solicitud de los particulares contenidos en la misma y éste respondió LO CONSULTARE, lo que consta del legajo de copias que contienen todo lo actuado con ocasión la notificación a la que se han referido en el capítulo III de este escrito. Que si la notificación fue hecha el día 22 de marzo de 2002 a las 8:48 a.m., como ha sido expresado, la venta del inmueble sobre el que el demandante alega tener derecho preferente para su adquisición fue hecha por su mandante señora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, en fecha 03 de mayo de 2002, según contrato de compraventa, por lo cual su poderdante dio en venta un inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el numero parcelario 291-008-023 y las bienhechurías construidas sobre esta parcela de terreno. Que se hace forzoso concluir que entre la notificación hecha al demandante por su poderdante el 22 de marzo de 2002, transcurrieron cuarenta y un días (41), habiendo transcurrido entre el acto de notificación del arrendatario y el de la celebración del contrato de compraventa en referencia sin que el arrendatario hubiese dentro de ese término notificado a la propietaria señora CAMREN LINA CHIRINOS DE PINTO, su voluntad de aceptar o rechazar la oferta que esta le hizo y siendo que dentro de los treinta (30) días que se le fijaron en la oferta para ello el arrendatario de marras ciudadano ULISES RAMON PACHECO no aceptó la oferta que le fuere hecha por su poderdante ésta quedó transcurrida dicho lapso, en libertad de dar en venta el inmueble que fue objeto de la oferta, a un tercero, lo que efectivamente hizo al venderle a dicho inmueble al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.130.000,oo), que es una cantidad superior al precio en que el inmueble le fue ofrecido en venta al hoy demandante señor ULISES RAMON PACHECO. Que de lo expresado se desprende que la venta que le hizo su poderdante ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, al ciudadano ARMINDO BARBOSA DA CUNHA y que consta en documento de fecha 03 de mayo de 2002, fue hecha previo el cumplimiento estricto de los requisitos formales.

Asimismo en escrito presentado por el actor al folio del 312 al 330, cuando alega que el demandante pretende por una parte la nulidad absoluta de un contrato de compra venta y en otra también pretende que una vez declarada la nulidad absoluta del contrato de compra venta, la vendedora proceda a venderle al actor el bien objeto del contrato de compra venta accionado en nulidad, en los mismos términos en que se le hizo la venta al ciudadano ARMINIO BARBOSA, con fundamento en el derecho de preferencia arrendaticia, cuando a decir del apelante, legalmente lo que procede es que el demandante hubiese demandado en ejercicio del derecho del retracto legal arrendaticio conforme a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Alquileres, todo lo cual implica que en el libelo de la demanda a sus decir ha incurrido en el grave vicio conocido como inepta acumulación, siendo que de acuerdo a la primera parte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contradictorias entre si, y tampoco pueden acumularse acciones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Que la acción de nulidad contractual es una acción personal que se tramita por el procedimiento ordinario y que conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario las demandas por preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio o cualquier otro deriva de una relación arrendaticia, y se tramitan por el Libro Cuarto Título XII del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta este procedimiento incompatible con el procedimiento ordinario.

Por su parte la apoderada judicial de la parte actora en escrito de informes que riela a los folios del 332 al 342 alegó entre otros que no existe inepta acumulación de acciones ya que la nulidad de los documentos en este caso es precisamente la violación del derecho de preferencia ofertiva , y por provenir de un contrato de arrendamiento necesariamente en aplicación del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alega además que sería ilógico pensar que si la violación a la preferencia ofertiva genera como consecuencia la nulidad del negocio jurídico (compra venta) que viola los derechos del inquilino (que son de orden publico), debe interpretarse a través de dos acciones, 1 de preferencia ofertiva y otra de nulidad de venta, cuando la nulidad de venta es precisamente la consecuencia de la violación de la preferencia ofertiva. Asimismo en escrito de observaciones que riela a los folios del 2 al 3, alegó que la parte demandada desde un principio de esta controversia está usando tácticas dilatorias como es el caso, anuncia recurso de casación el 09-07-2010 contra la sentencia interlocutoria de fecha 10-05-2010, sabiendo cualquier profesional de derecho que en decisiones interlocutorias son inadmisible tales recursos y más aún que se debe cumplir con un mínimo de 3.000 U.T. para ejercer dicho recurso y que este litigio tiene una cuantía de 2.364,00 U.T., además alega que es improcedente la argumentación presentada en el libelo recurso de apelación y no existiendo acumulación de pretensiones ya que la nulidad de venta es una consecuencia de la violación a la preferencia ofertiva, no existiendo mas argumentaciones en la apelación ejercida por la parte demandada.

Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir observa:

Que es de suma importancia analizar como primer punto previo las circunstancias de que la presente cusa fue tramitada por un procedimiento distinto al que legalmente establece la ley, asimismo comos segundo punto previo lo alegado por el apelante en su escrito presentado en fecha 10 de junio de 2013 en cuanto al alegato de que el demandante accionó la nulidad absoluta del contrato de compra venta protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní del Estafo Bolívar bajo el Nº 44, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2000, en fecha 03 de mayo de 2002; acumulando a su pretensión de nulidad la pretensión de que una vez declarada la nulidad de venta la vendedora CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO proceda a efectuarle la venta.

2.1.- Primer Punto Previo.

En efecto, se observa que en la demanda aquí incoada, la parte actora alude a que fundamenta la presente acción de nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 38, 174, 585, 588, y luego hace el señalamiento en cuanto a la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio, mencionando los artículos del 42 al 49 de la Ley especial de la cual se hizo mención.

En consideración a ello, se observa que por efectos de la apelación ejercida por la parte actora, pasó el conocimiento de esta causa a esta alzada, llevándose toda su tramitación y curso por el procedimiento ordinario, siendo que lo procedente era instaurar el procedimiento breve, pues, la causa esta relacionada con la materia arrendaticia, en tal sentido, cabe destacar que el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

De acuerdo a la norma anterior, el procedimiento que debe ser aplicado, es el contemplado como procedimiento breve, el cual se encuentra regulado en el citado texto legal, específicamente en el artículo 881 y ss., del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, claramente dispone el artículo 893 eiusdem, que en segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, solo se admitirán las pruebas indicas en el artículo 520. En relación a esta disposición, este Juzgador observa, que el alto Tribunal de la República, señala que del contenido del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en primer lugar se consagra un término para decidir y no un lapso procesal, en virtud que debe destacarse que el resguardo e incolumnidad del término procesal, establecido en el artículo in comento, tiene su cimiento en la protección y respeto de los derechos a la defensa y al debido proceso establecidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por cuanto es dentro de esos diez (10) días de despacho que las partes intervinientes tienen la oportunidad de incorporar el acervo probatorio que ellos consideren al expediente judicial, siempre y cuando las pruebas promovidas sean las indicadas en el artículo 520 eiusdem (instrumentos públicos, posiciones juradas, y juramento decisorio)…”, así lo deja sentado la sentencia Nº 0556 de fecha 22 de Abril de 2.005, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

Lo antes citado, nos ilustra parte de las etapas del procedimiento breve en segunda instancia, relacionado a la oportunidad legal correspondiente, para que tenga lugar el dictamen del fallo, lo cual es necesario considerar, por cuanto la manera en que ocurrieron los actos en este proceso, no se compadecen a las normas que regulan el trámite previsto en la Ley para ventilarse este tipo de demanda, pero no obstante lo anterior, cabe advertir en el caso sub-examiné, que una vez que se tramitó la causa en segunda instancia por el procedimiento ordinario, el mismo continuó en todo el curso del proceso, por lo que no hay violación de normas adjetivas de orden público, por cuanto el procedimiento que ha debido iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, no hay ningún perjuicio, pues se tramitó con respeto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario, lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, y así lo deja sentado la sentencia No. 99-0018, de fecha 06 de Abril de 2.000, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por lo que siendo ello así resulta valido el proceso aquí instaurado, y así se establece.

2.2.- Segundo Punto Previo.

Como segundo punto previo este Juzgador pasa a analizar lo alegado por el apelante en su escrito cursante del folio 312 al 330 de la pieza 1, cuando alega que el demandante pretende por una parte la nulidad absoluta de un contrato de compra venta y en otra también pretende que una vez declarada la nulidad absoluta del contrato de compra venta, la vendedora proceda a venderle al actor el bien objeto del contrato de compra venta accionado en nulidad, en los mismos términos en que se le hizo la venta al ciudadano ARMINIO BARBOSA, con fundamento en el derecho de preferencia arrendaticia, cuando a decir del apelante, legalmente lo que procede es que el demandante hubiese demandado en ejercicio del derecho del retracto legal arrendaticio conforme a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Alquileres, todo lo cual implica que en el libelo de la demanda a sus decir ha incurrido en el grave vicio conocido como inepta acumulación, siendo que de acuerdo a la primera parte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contradictorias entre si, y tampoco pueden acumularse acciones cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Que la acción de nulidad contractual es una acción personal que se tramita por el procedimiento ordinario y que conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario las demandas por preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio o cualquier otro deriva de una relación arrendaticia, y se tramitan por el Libro Cuarto Título XII del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta este procedimiento incompatible con el procedimiento ordinario.

Del planteamiento así formulado por el apelante, este Tribunal le observa, que el actor fundamenta su demanda en la nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y Código de Procedimiento Civil, lo cual se distingue específicamente al folio 3 de la pieza 1, aunado que del contenido y de los hechos delatados por la parte actora en el escrito que encabeza el presente expediente, se infiere claramente que cuando el actor menciona la nulidad absoluta o nulidad del documento, la misma la hace derivar de la preferencia ofertiva que reclama sobre el bien inmueble objeto del litigio, lo que resulta acertado lo dictaminado por el a-quo, con apoyo de la sentencia Nº 000477, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando argumenta que a pesar de que el actor califique la acción como nulidad de contrato de compra venta cuyo objeto es el bien inmueble, arrendado por el demandante, es claro interpretar que cuando reclama tal nulidad del presunto contrato de venta y la suscripción de una nuevo lo que pretende es que se deje sin efecto el contrato de venta aquí cuestionado frente al derecho de preferencia ofertiva que alega el actor. Es así, que se obtiene que la nulidad pretendida por el demandante deriva del contexto del retracto arrendaticio con fundamento en la preferencia ofertiva que aquí demanda, por lo que siendo ello así, mal podría considerarse la inepta acumulación que aduce el apelante en su escrito presentado en esta alzada, y en consecuencia, se desestima el alegato de la inepta acumulación de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, opuesto por la representación judicial de la parte demandada, y así se establece.

2.3.- Del fondo.

Este Juzgador observa, que el a-quo en su sentencia hoy objeto de apelación señaló lo siguiente:

“… Ahora bien, no siendo un hecho controvertido que el contrato de compra venta efectuado en fecha 03-05-2002 por los demandados de este juicio y el arrendamiento existente entre el actor y la codemandada CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, desde el año 1995, quedó demostrado que la parte actora posee un inmueble dado en venta en calidad de arrendatario desde hace mas de dos años, asimismo, no habiendo alegado la demandada ningún hecho extintivo, modificativo o impeditivo de la obligación para que no le otorgaran al demandante su derecho de preferencia ofertiva, como por ejemplo su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por el contrario, esta sentenciadora infiere que cuando la accionada trata de probar que efectúo la notificación al actor obviamente reconoce que el actor se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, por tanto teniendo la parte accionante derecho a la preferencia ofertiva prevista en el articulo 42 eiusdem, y en consecuencia, no habiendo demostrado la codemandada CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, haber efectuado la notificación a la actora atinente a su voluntad de vender el inmueble que este ocupa conforme a las previsiones del artículo 44 eiusdem, por lo que no habiendo aportado ningún material probatorio que respaldara sus alegaciones, forzosamente se debe declarar con lugar la pretensión por retracto legal inquilinario así se decide…”

En análisis de lo anterior, este Juzgador observa que en el libelo de demanda la parte actora aduce que celebró un contrato de arrendamiento en fecha 06 de febrero de 1995, aclarando que dicho contrato recayó sobre el inmueble correspondiente a la parcela 291-008-023, y que es a partir del 18 de septiembre de 2003, que se ve en la obligación de realizar las consignaciones de cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial, y siendo que el 03 de mayo de 2002, la ciudadana CARMEN CHIRINOS dio en venta al ciudadano ARMINDO BARBOSA la parcela de terreno distinguida con el Nº 291.008-023, según se evidencia del documento registrado cursante a los folios 8 al 11 de la primera pieza, ello trajo como consecuencia que le fue cercenado el derecho de preferencia ofertiva al actor ciudadano ULISES RAMON PACHECO.

En consideración a lo planteado por la parte actora se distingue que el Juez debe verificar los requisitos de procedencia de la acción por cuanto al tratarse de materia arrendaticia prevalece el orden público, en efecto, la procedencia de la preferencia ofertiva esta supeditada a una serie de requisitos contemplados en el artículo 42 de la citada Ley, que en criterio del Alto Tribunal, están dispuestos en atención al locatario y en atención al arrendador, entre los cuales se destaca:

1.- El goce inmobiliario durante un tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendador tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado el inmueble que ocupa con tal carácter, durante mas de dos (2) años.

Con respecto a este item, esta alzada observa que se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 06 de febrero de 1995 y así se establece.

2.- la solvencia del locatario. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. La preferencia ofertiva así constituye un privilegio o derecho en beneficio del arrendatario, como contrapartida ante el incumplimiento de un deber. Un equilibrio entre dar y recibir que muestra el ejercicio de un derecho y el cumplimiento de un deber que da vigencia a aquel; y más que entre dar y recibir, está la obligación de protección social y familiar. No obstante sino ha cumplido con pagar el precio arrendaticio, tampoco tiene derecho a exigir. De allí que ante su incumplimiento no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia.

De acuerdo a ello y volviendo al caso de autos, la parte demandada, en su escrito de contestación, específicamente al folio 94 de la pieza 1, aduce que la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS mediante escrito dirigido al Juez Segundo del Municipio Caroní solicitó a dicho Tribunal que se constituyese en la siguiente dirección: Avenida Guarapiche, Unare I, Unidad de desarrollo 291, Puerto Ordaz, Estado Bolívar, Parcela de terreno 291-008-20, local comercial 31.21, a fin de que sea notificado al ciudadano ULISES PACHECHO, en su carácter de arrendatario sobre los siguientes particulares: Primero: Manifieste su intención de comprar o no el bien inmueble que se encuentra arrendado dentro de los treinta (30) días siguiente a su notificación. SEGUNDO: Si estuviese dispuesto a cancelarle a la solicitante el precio en que ha sido valorado el local comercial arrendado, que es la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) (antiguos), cuyo precio estaba sujeto a modificación una vez vencido el lapso de treinta (30) dais, dentro de los cuales el arrendatario debía manifestar su disposición a cancelar el precio. TERCERO: que el precio fijado no sería modificado por ninguna causa y cancelado mediante cheque de gerencia bancario girado a favor de la propietaria del inmueble, dentro de los quince días siguientes a ala notificación.

En cuenta de que la parte demandada practicó la respectiva notificación a que hace mención el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, como así lo indica en su escrito de contestación de la demanda y sobre este aspecto sigue alegando que tal notificación se efectuó en fecha 22 de marzo de 2002, a las 8:48 a.m. por el Tribunal Segundo del municipio Caroní en la persona del ciudadano ULISES PACHECHO, quien fue notificado según los términos de la solicitud de los particulares contenidos en la misma, se observa que tal actuación fue objeto de tacha por la parte actora, mediante el escrito presentado en fecha 12 de noviembre de 2009 cursante a los folios 105 y 106 de la pieza 1, dicha tacha fue formalizada por la parte actora en fecha 17 de noviembre de 2009 y sobre esta incidencia el Tribunal de la causa dictó fallo en fecha 14 de (…sic)” noviembre” de 2009, folios 114 al 116 de la pieza 1, declarando terminada la tacha incidental por falta de insistencia en la incidencia de tacha interpuesta por la parte actora, y en consecuencia desechado del proceso el documento público contentivo de la notificación judicial realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 22 de marzo de 2002, de cuya actuación se hizo mención ut supra.

Es así, que al quedar desechado las tantas veces aludida notificación en modo alguno puede surtir efectos jurídicos o dársele valor dentro del proceso, por lo que resulta un contrasentido que el aquo, haga el señalamiento de que “infiere que cuando la accionada trata de probar que efectuó la notificación al actor obviamente reconoce que el actor se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias”; pues tal razonamiento resulta infundado, incurriendo de ésta manera el a-quo en la infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto ya se dijo ut supra, que aún estando insolvente en la locación el arrendatario ello no obsta que el arrendador propietario le concede el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, pero tal supuesto no es el que se desprende de autos, por lo que aunado a que el acto de la notificación judicial fue desechado del mundo jurídico, mal podría el a-quo considerar que con dicha notificación la demandada reconoce que el actor se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, siendo que al no tener valor alguno la notificación, de ello se infiere es que no se cumplió con las previsiones del artículo 44 de la citada Ley, por tanto ¿como podría establecerse si ha operado la caducidad?, sino quedo evidenciada la notificación del arrendatario. Sobre ello la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00010 de fecha 24 de enero de 2006 dejó sentado lo siguiente:

“…Omisis,,,,
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
…omissis…
En el caso que ocupa la atención de la Sala siéndole aplicable la doctrina supra invocada, resulta evidente que no puede beneficiarse el demandante con el nuevo criterio, ya que, quedó evidenciado de los dichos de la recurrida, así como de la confesión del accionante que entre la fecha en que éste se enteró de las ventas y la data de la interposición de la demanda había transcurrido fatalmente el lapso para que operara la caducidad.
… Omissis…
Para decidir, la Sala observa:
De lo transcrito, puede entenderse que la alzada dio dos razonamientos lógicos para declarar la caducidad. El primero es el referido por el formalizante, pues determinó que entre la fecha de protocolización de la venta y la introducción de la demanda transcurrieron más de los 40 días que exige el artículo 1.547 del Código Civil. Y el segundo que aún lo anterior el accionante confiesa que tuvo conocimiento de dicha venta el 25 de agosto de 2000, mediante su actuación en un Tribunal de Municipio para consignar un canon de arrendamiento, en donde reconoció que sabía que el inmueble había sido enajenado.
La presente denuncia atacó sólo la motivación del primer aspecto relacionado, indicando que la fecha de protocolización no es la que debe considerarse como inicio del lapso de caducidad, lo cual resultó de una errada interpretación del citado artículo 1.547.
Tiene razón el formalizante respecto a esta infracción, pues en atención al criterio vigente de la Sala, que ya se reprodujo en el cuerpo de este fallo, en la primera denuncia por infracción de ley que se resolvió, el lapso de los 40 días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en caso de ausencia de notificación del presente, debe comenzar a computarse desde el momento en que el accionante se enteró de la venta.
Sin embargo esta infracción del Superior no es determinante en el dispositivo del fallo, pues a reglón seguido de que estableció la caducidad computando el lapso desde la protocolización de la venta, determinó que además opera la caducidad por cuanto existe constancia en el expediente de que el actor reconoció en fecha 25/08/2005 de que sabía que el inmueble objeto de su arrendamiento había sido enajenado y que desde esa fecha hasta la presentación de la demanda ya había transcurrido el lapso de caducidad. Pronunciamiento este último que si se adjunta al contenido y alcance del artículo 1.574 del Código Civil y que sostiene legalmente el pronunciamiento de caducidad contenido en el fallo recurrido, lo cual conlleva a declarar improcedente la presente denuncia. Así se decide.(…)
En aplicación de la citada jurisprudencia al caso de autos, se obtiene que si bien es cierto que la parte actora en su libelo de demanda aduce específicamente al folio 2 de la pieza 1, que el 03 de mayo de 2002 la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO dio en venta al ciudadano ARMINDO BARBOSA el bien inmueble objeto del litigio, cuyo documento quedo registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 44, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2002, no alude en que fecha efectivamente tuvo conocimiento de dicha venta, aunado a que no consta prueba alguna que demuestre la fecha cierta en que el actor se enteró de la aludida venta por lo que no se puede establecer la fecha en que comenzó el lapso de caducidad a los efectos de determinar si en la demanda aquí propuesta ha operado la caducidad, por lo que siendo ello así, se desestima la caducidad alegada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y así se establece.

No obstante lo anterior, y continuando con el análisis del requisito de la solvencia, exigido por el legislador para la procedencia de la preferencia ofertiva, se resalta que a menos que el arrendatario propietario haya concedido el derecho de preferencia sin importar la insolvencia del arrendatario, fuera de este caso no se debe producir la oferta si existe la insolvencia de parte del arrendatario. Es así, que volviendo al caso de autos, el actor en su libelo de demanda alega que desde el inicio de la relación arrendaticia ha venido cumpliendo puntualmente con el pago de los cánones de arrendamiento, siendo por ese motivo a su decir, que la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO le prorrogó el contrato por dos oportunidades, pero desde principios del mes de septiembre del año 2003 la misma se ha negado a recibir la cancelación de los cánones de arrendamiento, es por lo que en fecha 18 de septiembre del año 2003, se vio en la obligación de realizar desde esa fecha las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial, hasta la actualidad, sobre este aspecto indica el actor que consignó copia del escrito de consignación del mes de septiembre de 2003, marcado con la letra “D”.

Ahora bien, continuando con el análisis del segundo requerimiento que se observa en el artículo 42 de la citada Ley, la solvencia del locatario, que se exige a los efectos de interponer la preferencia ofertiva, este juzgador distingue que la demanda incoada por el ciudadano ULISES RAMON PACHECO con fundamento en la nulidad de contrato de compra venta por retracto arrendaticio, peticiona la nulidad del contrato de compra venta en contra de la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO y el ciudadano ARMINDO BARBOSA para que convenga en la nulidad de dicha venta y que una vez declarada la nulidad de venta la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO le proceda a efectuarle la venta del inmueble objeto del litigio, dicha acción fue interpuesta en fecha 17 de marzo de 2009 y no consta que el actor haya acompañado al libelo de demanda ningún elemento de juicio que indique que efectuaba las consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio u otro elemento probatorio que evidencie que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tampoco se observa en el transcurso del juicio, resaltándose la etapa probatoria, que haya promovido algún elemento de juicio que demuestre dicha solvencia; sobre tal requerimiento no es necesario un rechazo expreso, pues es una carga que el actor debe cumplir como presupuesto de la acción; también se adiciona que si la demanda interpuesta fue efectuada en fecha 17 de marzo de 2009, como podría alegar la parte actora en su libelo de demanda específicamente en el folio 2 de la pieza 2 de que “consigna copia del escrito de consignación del mes de septiembre de 2003”, cuando la demanda es presentada en el año 2009, amen de que el escrito de consignación del cual hace referencia no consta que lo haya acompañado junto a la demanda, como así lo señaló en la misma.

En cuenta de lo anterior se obtiene que el actor no cumplió el requisito previsto en el artículo 42 a los efectos de alegar el derecho de preferencia ofertiva, como lo es que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de interponer la acción de retracto arrendaticio y sobre ello resulta propicio citar la sentencia Nº 0081 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr., Franklin Arriechi en la que dejó sentado lo siguiente:
“Considera que para determinar si un documento encaja dentro del supuesto del Ord. 6º del artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo. En otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse…”.

En aplicación de la jurisprudencia antes citada y en consideración a que las normas en materia arrendaticia son de orden público, en lo que respecta al caso sub examine se observa que la presente demanda con fundamento en la preferencia ofertiva el actor arrendatario debe evidenciar que ha ocupado por mas de dos (2) años el bien inmueble y concurrentemente debe encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en tal sentido es claro que si demostró con la consignación junto al libelo de demanda del contrato de arrendamiento el cual fue celebrado en fecha 06 de febrero de 1995 y así también lo admite la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, por lo que se concluye que el actor tiene ocupando el bien arrendado por más de dos (2) años; pero no obstante, en relación a la solvencia el actor aunque hizo mención que desde el mes de septiembre del año 2003 se vio en la obligación de consignar los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio de este Circuito y Circunscripción Judicial, hasta la actualidad, no evidenció en autos haber pagado los cánones de arrendamiento, por lo que al no cumplirse de manera concurrente los requisitos previstos en el tantas veces citado artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se obtiene de acuerdo a las previsiones del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora no consignó los instrumentos en que fundamenta su pretensión sobre el derecho que invoca, pues tales presupuestos son impretermitibles para ser acreedor de la preferencia ofertiva y menos aún en la etapa probatoria tampoco cumplió con su deber procesal de probar su solvencia al momento de presentar su demanda contentiva de la acción de retracto arrendaticio, por lo que es evidente la improcedencia de la acción por violación al contenido del artículo 42 de la Ley Especial invocada por el mismo actor, Y ASÍ SE ESTABLECERÁ EN LA DISPOSITIVA DE ESTE FALLO.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA POR RETRACTO ARRENDATICIO sigue el ciudadano ULISES RAMON PACHECO contra la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO, todos identificados ut supra, y como consecuencia de ello se declara CON LUGAR la apelación ejercida por los abogados GEDEL GONZALEZ PEREZ y FERNANDO ANDRADE SIERRA, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinales y jurisprudenciales ya citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte que resultó perdidosa en la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda REVOCADA la sentencia dictada en fecha 20 de Mayo de 2013, por el Tribunal de la causa que declaró CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano ULISES RAMON PACHECO contra la ciudadana CARMEN LINA CHIRINOS DE PINTO.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los diez (10) días del mes de Octubre de dos mil trece. (2013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
El Juez,

Abg. José Francisco Hernández Osorio
La Secretaria Acc,

Abg. Carmen E. Figueroa V.

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (02:50 p.m.), previo anuncio de Ley. Conste.
La Secretaria Acc,

Abg. Carmen E. Figueroa V.

JFHO/cf
Exp Nº 13-4554