REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 24 de octubre de 2013 203º y 154º Asunto: FP02-N-2011-000086 Resolución: PJ0262013000255 -I- De la demanda En fecha 28 de noviembre de 2011 se recibió en este Juzgado recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, abogada inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 125.679, en su carácter de apoderada del ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad número E-492.513, contra los actos administrativos emanados de la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres en la causa N° R.03-11, de fecha 23 de junio de 2011 y contra la Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011 emanada del Despacho del Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar. -II- De los actos administrativos impugnados Se desprende del recurso interpuesto por la parte actora, que los actos cuyas nulidad pretende consisten, en primer lugar, del auto de fecha 23 de junio de 2011 dictado por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar mediante la cual declara sin lugar la solicitud efectuada por el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA en el escrito de oposición a la regulación de cánones de arrendamiento interpuesta por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A. y, en segundo lugar, contra la Resolución N° RJ-09-11-0080 dictado por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 6 de septiembre de 2011, mediante el cual declara que los locales comerciales, suficientemente identificados a lo largo de esta decisión, se encuentran dentro de los supuestos previstos en los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y procede a establecer la regulación de los cánones de arrendamiento de dichos locales en la suma de siete mil ochocientos treinta y siete bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 7.837,73). -III- Fundamentos del recurso La apoderada judicial de la parte actora, como fundamentos del recurso, expone lo siguiente: Que en fecha 3 de marzo de 2011 se le notificó a su poderdante, por medio directo de su inquilino, PUAULO DUARTE FARIA, representante de la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., una notificación emanada de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres, donde se le notifica que fue admitida una solicitud de regulación de alquileres, sobre unos locales de su propiedad y que debía comparecer al tercer día hábil siguiente a su notificación a exponer lo que creyere conveniente respecto de dicha solicitud. Indica que su representado se apegó a derecho y compareció ante ese despacho encontrándose con una cantidad de irregularidades administrativas, que posteriormente procedió a ejercer las acciones de defensa y denuncia de las mismas, ante las autoridades superiores competentes del ayuntamiento capitalinos a las cuales no se les han dado respuesta alguna luego de ocho meses de haberlas formulado. Señala que se informó y demostró a la unidad de inquilinato que el inmueble Edificio Portugal, objeto del procedimiento seguido está exento de regulación de su canon de arrendamiento, conforme al literal b) del artículo 4 de a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Arguye que del expediente N° R-03-11 se evidencia que en fecha 25 de marzo de 2011 consignó en original y copia del documento denominado CEDULA DE HABITABILIDAD, de fecha posterior al 2 de enero de 1.987, además de abundante documentación equivalente a dicho documento, previa y posterior a la construcción del inmueble Edificio Portugal, sujeto del procedimiento de regulación ventilado ante la unidad de inquilinato, es decir, que el mencionado inmueble está excluido de fijación o regulación de su canon de arrendamiento. Expresa que sin valorar estos elementos señala, las siguientes irregularidades cometidas en el citado procedimiento administrativo: 1.- No examinó la Unidad de Inquilinato a cargo de la abogada Miriam Gorrín los extremos legales exigidos por ley para admitir dicha solicitud de regulación de canon de arrendamiento, ya que a pesar de no tener a la fecha el debido reglamento de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta nos remite supletoriamente al Código de Procedimiento Civil, el cual establece en su artículo 340 los requisitos que debe contener la demanda, entre otros los numerales 4 y 6, en virtud que el solicitante presentó escrito de solicitud se regularan los cánones de arrendamiento de tres locales comerciales identificados, 4, 5 y 6 ubicados en la planta baja del Edificio Portugal y que para fundamentar su pretensión de regulación presenta como prueba a este despacho administrativo un título supletorio de unas bienhechurías constituidas por una casa y tres salones comerciales que tienen una data de registro del año 1.981 y evidentemente nada tiene que ver este documento (título supletorio) con lo que es sujeto de la acción de regulación, es decir, el Edificio Portugal. Aduce que en exceso de oportunidades se señaló a la Unidad de Inquilinato y se demostró que esas bienhechurías señaladas en el documento (título supletorio) del año 1.981 fueron propiedad de su representado y sin embargo las mismas fueron sujeto de venta a la sociedad mercantil FERREIRA y FERREIRA C.A. en el año 1.987, sociedad ésta que construyó el edificio Portugal previa demolición de las referidas bienhechurías y aprobación de crédito hipotecario otorgado para la construcción en el año 1.987, del Edificio Portugal, es decir, que para el año 1.981 el inmueble Edificio Portugal no estaba construido, por lo que mal ha podido valorar esta unidad de inquilinato ese título supletorio de unas bienhechurías como el instrumento en que se fundamentó la pretensión del solicitante de la regulación. Manifiesta que puede considerarse un error inexcusable, ya que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió notificarse al solicitante interesado para que subsanara o corrigiera dicho defecto u omisión, contrario a esto se admitió la solicitud y que en representación de su mandante aclaró y subsanó las omisiones o defectos cometidos por el solicitante y la unidad de inquilinato jamás se pronunció sobre las solicitudes planteadas y se subsumió la causa en un procedimiento no establecido, sin reglamentación alguna, sin determinación ni respeto de los lapsos procesales entre otras situaciones que evidentemente demuestran la violación al debido proceso. 2- Afirma que se violó todo el procedimiento que a decir de los funcionarios de la unidad de inquilinato era el establecido en el Título IX del Procedimiento Administrativo Inquilinario, artículo 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y sin embargo no respetaron los lapsos procesales establecidos para este procedimiento, los mismos fueron establecidos a voluntad y discrecionalidad de la unidad de inquilinato, situación que siempre desencadenó en una formal denuncia ante la misma autoridad administrativa y ante sus superiores inmediatos. 3.- Dice que de modo inexplicable, en el auto de admisión de pruebas, emanado de la unidad de inquilinato, la autoridad administrativa pronunció un arbitrario auto, inmotivado, violatorio del derecho de las partes al debido proceso, relajando lapsos procesales establecidos en el artículo 69 de la ley especial, sin motivo ni fundamento legal, donde se acordaron pruebas sin el debido fundamento legal y equívocas contradictorias entre sí. Añade que se acuerda una evacuación de una inspección judicial ocular, previo nombramiento de experto, para que determine la data de construcción del inmueble Edificio Portugal, fijando un lapso de evacuación para la misma, transgrediendo el lapso que a criterio de esta misma autoridad quedó establecido, conforme a la ley y previo auto de reposición de la causa, al estado de apertura del lapso probatorio, de fecha 4 de abril de 2011, por haberse vulnerado el derecho a pruebas de las partes, que estableció de los diez (10) días de lapso probatorio cinco (5) para evacuación de pruebas y sin embargo la autoridad administrativa, aún en conocimiento que los 5 días para evacuar pruebas concluían el 28 de abril de 2011, sin motivo, ni considerando el debido proceso para nombrar al llamado experto, que debía determina la data de construcción del inmueble Edificio Portugal, fijó que dicha inspección ocular con experto tendría lugar el día 3 de mayo de 2011. Alega que se solicitó la nulidad del auto de admisión de pruebas y se ejerció recurso jerárquico ante el Despacho del Alcalde del Municipio Heres, contra todos los actos administrativo emanados de la unidad de inquilinato, en especial del auto de admisión de pruebas, que sumado a la falta de fundamento y motivación, acordó la realización de una inspección ocular con experto, para el día 3 de mayo de 2011, a las 2 p.m., fuera del lapso legalmente establecido para la evacuación de pruebas, aunado a la inexistencia de este tipo de prueba, ya que legalmente, es una inspección ocular, es una experticia, o ambas inclusive y sin embargo acordó la unidad de inquilinato para que se efectuase la inspección el nombramiento previo de un experto, a objeto de que este determinare la data de construcción del inmueble Edificio Portugal y que ambos elementos probatorios son diferentes con particulares características disímiles. Expresa que ninguna de las partes solicitó esta prueba o práctica de experticia y tampoco fue acordada como tal, ya que lo que se acordó en auto de admisión de pruebas fue una inspección judicial ocular con presencia de un experto, para determinar la data de construcción del inmueble y que esta prueba de experticia fue acordada de oficio por parte de la Coordinadora de la Unidad de Inquilinato Abg. Mirian Gorrín, la experticia es una prueba que procede siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales. Indica que conforme al artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, una vez admitida la prueba, el Juez debe fijar una hora del segundo día hábil siguiente para proceder al nombramiento de los expertos, lo cual no se hizo, no se nombró formalmente ningún experto, para que realizara la llamada experticia. No consta en el expediente. Argumenta que conforme al artículo 453 ejusdem jamás se hizo y no consta el nombramiento del experto, acordado por la unidad de inquilinato, si se facultó a las partes para que hicieren el nombramiento de su experto tal como lo establece la norma procesal y de modo unilateral la unidad de inquilinato no se sabe que prácticas aplicó para acordar la realización de dicha prueba de experticia y nombramiento del debido experto. Explica que no consta en el expediente la designación del ciudadano CARLOS MOLLEGAS, de profesión abogado, experto, no consta en el expediente nombramiento de este ciudadano, como experto por parte de la unidad de inquilinato; no consta la aceptación de de este ciudadano, ni de ninguna otra persona que funja como experto que pueda determinar la data de construcción de un inmueble; no consta que las partes hayan convenido que dicha prueba de experticia la realizare un solo experto y menos el que fuere nombrado por la unidad de inquilinato, no consta ningún oficio que emitiera la Dirección General Sectorial de Infraestructura y Transporte del Municipio Heres, donde se designe al ciudadano CARLOS MOLLEGAS, supuesto funcionario adscrito a ella, para que fungiera como experto en esta causa de inquilinato, menos para practicar una experticia tan compleja como lo es determinar la data de construcción de un inmueble, aplicando para ello una simple inspección ocular al Edificio Portugal. Arguye que es de entender que la experticia debió realizarse con la práctica de por lo menos un experto, dado el caso, sin embargo no consta en el expediente la juramentación del experto conforme al artículo 458 del citado código y no consta la aceptación del cargo de experto por ningún funcionario de la Alcaldía ni por el ciudadano CARLOS MOLLEGAS que no tiene ningún conocimiento ni acreditación en materia de construcción, como para determinar la data de construcción de un inmueble ya que el referido funcionario es de profesión abogado así como tampoco consta en el expediente el nombramiento de ningún otro profesional capacitado para determinar la data de construcción del Edificio Portugal. Aduce que tampoco consta en el expediente el acta que determinare el lapso de tiempo que requiere el experto para desempeñar el cargo, conforme a lo que establece el artículo 466 y no consta el auto emitido por los expertos o el experto donde conste con 24 horas de anticipación, por lo menos, el día, hora y lugar donde se dará comienzo a las diligencias de experticia, por lo que queda demostrado con respecto a esta prueba un total incumplimiento a los requisitos esenciales para la validez de ésta y solicitó la declaración de nulidad del mismo ante la unidad de inquilinato, sin que a la fecha haya emitido pronunciamiento alguno, así como se ejerció el recurso jerárquico ante el superior inmediato, es decir, el Alcalde del Municipio Heres en fecha 25 de mayo de 2011, sin que igualmente a la fecha haya habida pronunciamiento alguno de esta autoridad y que solo queda entendida la existencia de desconocimiento del derecho cuando se acuerda de oficio una inspección ocular a los fines de determinar la data de construcción del inmueble edificio Portugal con la sola acción de presencia y vista de un inspector de obras a su decir, experto en materia de construcción ya que dicha condición no se acreditó en autos. Indica que quedó olvidado lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil, según los cuales el objeto de la inspección ocular es hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se puede o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos especiales, tal y como es determinar la data de construcción de un inmueble que requiere de prácticas especiales por parte de expertos. Argumenta que queda demostrado las irregularidades que impregnan la causa signada R.03-11, dado que en lo absoluto tiene que ver la data de construcción de un inmueble para que éste sea objeto de regulación, ya que la ley especial se refiere a la fecha de habitabilidad, más no a la fecha de construcción y que la unidad de inquilinato está facultada para conocer los procedimientos de regulación de canon de arrendamiento, más no para aplicar un procedimiento que determine si el inmueble es o no sujeto de regulación, ya que la ley prevé taxativamente cuáles son los inmuebles exento de regulación, como es el caso del Edificio Portugal cuya Cédula de Habitabilidad es de fecha posterior al 2 de enero de 1.987. Luego de transcribir parcialmente la decisión de fecha 23 de junio de 2011 dictada por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, que “desestimó” la constancia de habitabilidad de terminación de obras presentada por la recurrente, arguye que la autoridad mencionada fundamenta su decisión en el documento (título supletorio) de unas bienhechurías constituidas por una casa y unos salones comerciales, del año 1.981 según el cual “..que de este se demuestra la existencia de los locales 04, 05 y 06 donde funciona la panadería pastelería Nueva Viasa” (textual del auto) desestimando lo que señaló el experto en su informe sobre el registro de una constancia de habitabilidad de terminación de obra (Cédula de Habitabilidad) signada con el N° 424-98 de fecha 2 de diciembre de 1.998. Expresa que la referida autoridad fundamenta conjuntamente su decisión en el informe realizado por el Fiscal de Coordinación Urbana, Abogado Carlos Mollegas, quien señala que el Edificio Portugal en la oportunidad de su supuesta visita de inspección ocular vale señalar que jamás efectuó, informa el experto textualmente lo siguiente: “el Edificio Portugal está conformado por Tres (3) locales comerciales”; siendo falsa tal aseveración por cuanto el Edificio Portugal está constituido por seis (6) locales comerciales ubicados en su planta baja y cuatro (4) apartamentos en la parte alta, contrariamente a lo señalado por el supuesto experto, lo que hace inferir que jamás ha visto el mencionado edificio. Añade que el experto expresó en su informe que “no se pudo acceder a la parte alta o planta alta del edificio Portugal, en la oportunidad de la Inspección, por cuanto argumenta el solicitante de la regulación, que los candados de acceso a esta planta habían sido cambiados por el propietario del inmueble Edificio Portugal”, situación ésta que es falsa, ya que cómo es que si no se pudo accesar a esta parte o planta alta del edificio, el referido funcionario deja constancia en su informe de que “existen filtraciones en la parte alta y baja del edificio, en la placa en la parte alta y baja por falta de manto asfáltico” y es de preguntarse su el experto no pudo accesar a la planta alta cómo pudo constatar que la misma tenía filtraciones y que le faltaba el manto asfáltico. Señala que obviamente las bienhechurías señaladas en el título supletorio a que se refiere el experto en su informe, existían antes de la construcción del Edificio Portugal y que es imposible desconocer la existencia de dichas bienhechurías en el año 1.981 y así mismo es imposible desconocer la existencia de la construcción de un nuevo inmueble, tal y como es el caso de Edificio Portugal, donde obviamente debe entenderse que las referidas bienhechurías fueron demolidas para hacer posible la construcción del Edificio Portugal y que tales bienhechurías tienen una data de construcción anterior a la construcción del Edificio Portugal, lo que hace inferir que dichas bienhechurías hoy no existen ya que en ese lugar se construyó y existe el Edificio Portugal. Indica que si se analiza el informe del supuesto experto, que no es un informe pericial, fue una visita al referido inmueble, y que jamás mencionó en su informe que el inmueble estaba en obra inconclusa; habló de deterioro, de falta de revestimiento y filtraciones a las que de modo inexplicable se entiende cómo pudo visualizarlas y determinarlas, ya que en el mismo informe señala la falta de acceso a la parte alta del edificio por estar el mismo cerrado, situación que hizo que la inspección fuese parcial, ya que solo visitó la parte baja del edificio, denunciando haber interpuesto escritos que no fueron agregados por la Unidad de Inquilinato. Alega que la Unidad de Inquilinato establece en el auto recurrido de nulidad, contrario a lo señalado por el experto, que “en los archivos de la Coordinación de Regulación Urbana de la Alcaldía del Municipio Heres no existe Registro de Culminación de Obras que demuestre que dicho proyecto fue ejecutado o concluido, por lo que se desestima el documento de culminación de obras (CEDULA DE HABITABILIDAD) consignado por la parte accionada”, añadiendo que no es un hecho imputable a su representado que la municipalidad carezca de los documentos que emiten sus autoridades administrativas a los administrados y que se contradice la Coordinadora de dicha unidad al señalar que no existe registro de documento de culminación de obra y por tal razón desestima la CEDULA DE HABITABILIDAD consignada, expresando que éste es un documento público administrativo emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Heres, autoridad del Poder Público Municipal de igual rango organizacional que la unidad de Inquilinato y sin fundamento alguno contradice dicha Unidad lo señalado en documento emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y ratificado por el experto de que sí existe una constancia de habitabilidad de terminación de obras (CEDULA DE HABITABILIDAD) signada con el número 424-98 de fecha 2 de diciembre de 1.998 del inmueble Edificio Portugal. Aduce que la Unidad de Inquilinato no observó ni revisó, a pesar de constar en el expediente y haber sido admitido como elemento probatorio, el documento de venta registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Heres, mediante el cual las bienhechurías y la parcela de terreno descritos en ese título supletorio del año 1.981 fueron vendidas a la empresa FERREIRA Y FERREIRA, C.A. y que ésta a su vez, hipotecara a favor del Banco Del Sur por crédito hipotecario en el año 1.997 dicha parcela de terreno y el Edificio Residencial Comercial dotado de dos plantas o pisos, con 6 locales comerciales y 4 apartamentos sobre ella construidos, ubicado en la calle Colón, cruce con Avenida San Salvador de la Sabanita de esta ciudad es decir, que el Edificio Portugal no está sujeto a regulación y que en el año 1.981 en el año, 1987, 1.996 no existía este edificio ya que su data de construcción es de 1.997 ya que su Cédula de Habitabilidad es de 1.998 y que la Unidad de Inquilinato no valoró para decidir la solicitud de regulación. Manifiesta que se contradice el auto administrativo recurrido cuando señala textualmente lo siguiente: “concluye quien decide que ciertamente queda demostrado para este despacho que dicho inmueble es objeto de regulación por encontrarse llenos los extremos de ley establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Luego de transcribir el literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice que si cumple el Edificio Portugal con los extremos legales establecidos en la norma transcrita, a criterio de la misma autoridad de la unidad de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres y sin embargo, contrariamente a ello, declara la autoridad administrativa que se regule su canon de arrendamiento. Expresa que en fecha 25 de mayo de 2011 interpuso recurso jerárquico, conforme a la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, contra los actos administrativos de mero trámite y resolutorio del expediente R-03-11 emanados de la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres ante el superior jerárquico, es decir, el Alcalde del Municipio Heres, sin que a la fecha se haya ocasionado pronunciamiento alguno, evidenciando el silencio administrativo y la denegación de justicia por parte del máximo representante del Poder Público Municipal, aunado a que ante los Tribunales competentes se han sucedido situaciones negativas de interpretación del ejercicio de la acción a que tiene derecho su representado por cuanto en fecha 27 de septiembre de 2011 fue notificada formalmente que el Alcalde mediante Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011 decidió el procedimiento administrativo inquilinario de regulación de inmuebles, contenido en el expediente R-03-11 sustanciado por la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres. Indica que se evidencia que quedó subvertido el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento por la cual se siguió el referido procedimiento de regulación y que el Alcalde del Municipio Heres no examinó en evidente denegación de justicia y silencio administrativo, los recursos, diligencias y denuncias que ante su despacho fueron consignadas con ocasión de las irregularidades cometidas en este procedimiento de regulación de canon de arrendamiento contenido en el expediente N° R.03-11 y en especial del acto decisorio que declaró sin lugar la oposición a la pretensión de regulación y que por encima de ello y en evidente exceso de celeridad procesal, en fecha 5 de septiembre de 2011 la unidad de inquilinato remite al despacho del Alcalde oficio N° U.I. 029-2011, el físico íntegro del expediente mencionado, examinando este despacho, a su decir, en el fundamento de la decisión los 350 folios que componen el expediente en una evidente demostración de celeridad procesal administrativa, al día siguiente, es decir, el 6 de de septiembre de 2011, emitió la Resolución N° RJ-09-11-0080, que decide el procedimiento de regulación de canon de arrendamiento sustanciado por la Unidad de Inquilinato, violando el máximo constitucional del derecho al debido proceso, al derecho de petición y respuesta, enmarcándose en el contenido del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos. Indicó que el despacho de la máxima autoridad administrativa se limitó a enumerar una por una las actuaciones que mejor consideró del expediente, sin hacer mayor referencia a las mismas, que la fecha en la que se realizaron. Dando visto y bueno y avalando todas las irregularidades que se cometieron en el referido expediente R.03-11, ya que las mismas no fueron objeto de observación alguna, haciendo igualmente que la referida resolución sea susceptible de anulación conforme a lo establecido en el artículo 19 de la referida Ley. Señala que los actos administrativos emanados de la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres, en especial el Acto administrativo decisorio de fecha 23 de junio de 2011, el cual declaró sin lugar la pretensión de oposición que hiciere al procedimiento de regulación del canon de arrendamiento del Edificio Portugal, en la causa R.03.11, así como la Resolución N° RJ-09-11-0080 de fecha 6 de septiembre de 2011 emanada del Despacho del Alcalde del Municipio Heres, según el cual decide el procedimiento de regulación llevado en el citado expediente, tienen vicios que los hacen absolutamente nulos. Luego de citar el contenido de los artículos 25 de la Constitución Nacional y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos expresa que en los actos recurridos se resolvió un caso por vía administrativa con un procedimiento que pareciera estar establecido en los artículos 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada), para lo cual estaba facultada la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres conforme al artículo 9 y sin embargo, cuando de modo taxativo se establece en el artículo 4 que la referida ley, ahora artículo 8 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, los extremos legales que ubican a un inmueble dentro de la situación jurídica de ser o no sujetos de regulación de su canon de arrendamiento, mal puede pretender una autoridad administrativa, sin estar facultada para ello, determinar por encima de los extremos legales establecidos, que un inmueble es o no sujeto de regulación, más cuando se presentan ante su autoridad elementos indubitables que lo demuestran, esto en virtud que si efectivamente la ley faculta a la autoridad administrativa para regular el canon de arrendamiento los inmuebles sometidos a ella, y plantea un procedimiento para determinar el monto de ese canon, mal puede entender la autoridad que sus facultades se sobreponen a los requisitos taxativamente establecidos por ley, es decir, se extralimita la unidad de inquilinato en referencia, con fundamento en falsas apreciaciones de hecho y erradas interpretaciones de derecho, desconociendo documentación emitida y acreditada por el mismo ente público municipal, al pretender determinar o calificar jurídicamente un inmueble como sujeto a regulación de su canon o exento de ella y que dichos actos administrativos accionados por nulidad absoluta, fueron dictados con total prescindencia del procedimiento legalmente establecido para ello. Igualmente, luego de citar el contenido de los artículos 32 y 76 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, alega que conforme a la advertencia contenida en la Resolución N° RJ-09-11-0080 de fecha 6 de septiembre de 2011 emanado del Despacho del Alcalde del Municipio Heres, que señala que la misma podrá impugnarse ante los Juzgados del Municipio Heres del Estado Bolívar, con sede en esta ciudad, dentro de los sesenta días calendarios siguientes, contados a partir de la fecha en que conste en el citado expediente la notificación del último de los interesados, vale señalar que dicha fecha corresponde al día 27 de septiembre de 2011. Por último manifiesta que por las razones de hecho y de derecho expuestas peticiona que los actos administrativos de efectos particulares, por ser un compendio de irregularidades que los hacen absolutamente nulos de toda nulidad, solicita al Tribunal, en nombre de su representado, sea sustanciada y declarada con lugar la presente acción de demanda de nulidad absoluta de los actos administrativos emanados de la Unidad de Inquilinato del Municipio Heres en la causa N° R.03-11, y como consecuencia de la Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011 emanada del Despacho del Alcalde del Municipio Heres, Ing. Victor Fuenmayor Carrillo, como representantes del ente regulador en materia inquilinaria de donde emanaron los accionados actos administrativos, por estar incursos en vulneración de preceptos constitucionales y legales; por partir de falsos supuestos de hecho, por haberse producido en este Acto Administrativo recurrido en nulidad, errónea aplicación del derecho y por todo lo expuesto demanda en acción de nulidad de acto administrativo al ente regulador de la materia inquilinaria en el Municipio Heres de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, en su máxima autoridad el Alcalde del Municipio Heres Ing. Victor Fuenmayor Carrillo y al ente sustanciador del procedimiento de regulación de canon de arrendamiento Unidad de Inquilinato del Municipio Heres representada por la ciudadana Abg. Miriam Gorrin Coordinadora de la Unidad. -IV- De la audiencia de juicio Mediante auto de fecha 1 de diciembre de 2011 este Juzgado se declaró competente para conocer la demanda en referencia, admitió la acción incoada y ordenó la notificación del Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar y de la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., ésta última como tercero interesado en el presente juicio, así como la citación del Síndico Procurador Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar, fijándose la respectiva audiencia de juicio para el día vigésimo de despacho, conforme al auto de fecha 19 de marzo de 2012. Practicadas las notificaciones y citación en referencia, se recibió en fecha 18 de abril de 2012, por parte de la abogada ELENA ANGELA GONZALEZ PIÑA, Síndico Procuradora del Municipio Heres del Estado Bolívar, el original del expediente administrativo R-03-11, contentivo del procedimiento de regulación de inmueble interpuesto por PAULO DUARTE FARIA BRITO, en su carácter de Presidente de Panadería y Pastelería Nueva Viasa, C.A. En fecha 9 de mayo de 2012 se realizó la audiencia de juicio, conforme al artículo 82 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en la cual compareció la abogada DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, apoderada judicial del ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, quien consignó por escrito los respectivos alegatos en los que indicó: Que se inició el procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento ante la unidad de Inquilinato del Municipio Heres contra su representado, específicamente sobre un inmueble cuya propiedad ostenta conforme elementos públicos que rielan al expediente. Que su representado atendió al llamado de la autoridad administrativa, donde desde el primer momento de su comparecencia se encontraron con vicios de fondo o sustantivos que afectan los elementos o requisitos subjetivos (competencia), objetivo (objeto), causal (motivo) y teológicos (finalidad), así como vicios de forma, es decir, aquellos derivados de la exteriorización del acto administrativo, tanto en lo que atañe al procedimiento administrativo previo para la formación de la manifestación de voluntad expresada en el acto administrativo, como la motivación y el cumplimiento de los extremos establecidos en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, vicios que fueron denunciados y que jamás se les dio respuesta por parte de la autoridad administrativa ni por superior jerárquico alguno. Que su representado se vio sometido a un proceso administrativo sin garantías por cuanto en el mismo se aplicaba un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento de inmueble establecido en el artículo 65 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que fue subsumido en un procedimiento distinto aunado al hecho de estar impregnado del vicio de falta de competencia. Que desde la primera comparecencia ante la autoridad administrativa se señaló, además, que el documento identificativo del inmueble que se pretendía regular, presentado como fundamento de la solicitud no correspondía al inmueble Edificio Portugal; que dicho inmueble no es sujeto de este procedimiento conforme a la ley y a los elementos consignados que demuestran que para el año. 1.987 dicho edificio no estaba siquiera construido, que entre el año 1.996 y 1.997 fue tramitado crédito hipotecario para la construcción como el permiso de construcción de obra y su cédula de habitabilidad posterior al año. 1.997, mucho más del año 1.987 como lo establece el artículo 4 de la citada Ley. Que debe entenderse que en el año 1.987 el inmueble que se pretende regular no existía, como quedó demostrado en el expediente administrativo. Que la sustanciación del acto administrativo hecho por la unidad de inquilinato y en consecuencia la resolución dictada por el Alcalde del Municipio Heres, cuya nulidad se acciona, está viciada de validez por incompetencia de la autoridad que lo sustanció, quien se extralimitó en sus funciones por cuanto no es lo mismo el procedimiento para regular el canon de arrendamiento de un inmueble sujeto a regulación a un procedimiento para determinar legalmente si un inmueble es o no sujeto a regulación, incurriendo en errada aplicación del derecho y de la interpretación de la ley, desconocimiento del derecho, extralimitación de funciones vicios en el elemento formal del acto como lo es la ausencia total y absoluta del procedimiento, así como vicio de procedimiento por parte de dicha Unidad. Que se evidencia del expediente administrativo R-03-11 la consecuente violación de los lapsos procesales, reconocido por la misma unidad de inquilinato, según acta que riela al expediente fechada 4 de abril de 2011, así como de todos los elementos que integraron el proceso, tales como lapsos de prueba, admisión de pruebas, inspección ocular, informes, entre otros. Que nunca fueron respondidos los escritos de denuncias y quejas de las irregularidades cometidas ante la autoridad y sus superiores jerárquicos, causando total indefensión a su representado y que en fecha 23 de junio de 2011 se dictó providencia administrativa de la unidad de inquilinato de efecto particular que declara que el inmueble Portugal es susceptible y se encuentra sujeto a regulación de canon de arrendamiento, decisión que fue recurrida ante el superior jerárquico (Alcalde del Municipio Heres), recurso que a la fecha no ha sido oído, generando el llamado silencio administrativo, cuya nulidad se solicitó ante la jurisdicción judicial la cual la desestimó por considerar que este acto no era un acto administrativo definitivo. Que el mismo acto administrativo de la unidad de inquilinato es contradictorio al establecer que “Concluye quien decide que ciertamente queda demostrado para este despacho que dicho inmueble es objeto de regulación por encontrarse llenos los extremos de ley establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento”, es decir que sí cumple el Edificio Portugal los extremos del artículo citado, que son los extremos que lo excluyen de ser sujeto a regulación. Que por todas la irregularidades cometidas en el expediente, en fecha 25 de mayo se ejerció el recurso jerárquico correspondiente, ante el Alcalde del Municipio Heres contra los actos administrativos de mero trámite y definitivo contenidos en el expediente N° R-03-11 y a pesar de ello el Alcalde dicta Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011, que decide el procedimiento administrativo inquilinario de regulación de inmuebles en el expediente citado, sustanciado por la Unidad de Inquilinato. Que dicha decisión emanada del Alcalde del Municipio Heres, ratificó lo decidido por la unidad de inquilinato, obviando que tiene la obligación, antes de dictar la señalada resolución, de examinar los elementos probatorios contenidos en el expediente de marras y las actuaciones tanto de las partes como del órgano sustanciador, más aún cuando fueron en exceso denunciadas irregularidades ante su despacho, sin embargo se evidencia que no lo hizo por cuanto no se refirió en ningún momento a las documentales consignadas en original, ratificadas y convalidadas por la unidad de inquilinato, por los informes del Ing. Juan Rojas Director Sectorial de Infraestructura, Servicios y Transporte, el fiscal experto en construcción, abogado Carlos Mollegas, como es el documento Cédula de Habitabilidad del inmueble Edificio Portugal, de fecha posterior al 2 de enero de 1.987. Que no se concatenan el silencio administrativo, la denegación de justicia, a la que fue sometido administrativamente su representado ante tantas diligencias, denuncias y recursos, con la celeridad demostrada en el caso para dictar la resolución, ya que consta en el expediente que en fecha 5 de septiembre de 2011 la unidad remite el expediente contentivo de 350 folios y que el despacho del Alcalde dictara la Resolución el día 6 de dicho mes. Que igualmente se demanda la nulidad del acto administrativo por estar evidentemente impregnado de vicio en la causa o motivo del acto, el falso supuesto, que en el caso que nos ocupa es de hecho y de derecho. Luego de citar el contenido de los artículos 25 y 49 de la Constitución Nacional y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la demandante expresa que en los actos recurridos se resolvió un caso por vía administrativa con un procedimiento a su decir, establecido en los artículos 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por encima de las facultades dadas a las alcaldías conforme al artículo 9, se debe entender cuando de modo taxativo el artículo 4 establece los extremos legales que ubican a un inmueble dentro de la situación jurídica de ser o no sujetos de regulación de su canon de arrendamiento, mal puede pretender la autoridad administrativa a su criterio y partiendo de falsos supuestos de hecho y de derecho, y sin estar facultada para ello, determinar por encima de la ley, que un inmueble es o no sujeto de regulación, mas cuando se presentan ante su autoridad los elementos públicos indubitables que lo demuestran. Que dichos actos administrativos, accionados de nulidad absoluta fueron dictados con prescindencia total del procedimiento legalmente establecido en la ley para ello, así como la permanente y sostenida violación de los lapsos procesales del procedimiento al que fue subsumido la situación administrativa, los cuales fueron determinados a discrecionalidad de la autoridad administrativa. En el mismo acto de la audiencia de juicio, la Síndico Procuradora Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar, abogada ANGELA ELENA GONZALEZ PIÑA, expuso que: Vista la solicitud de regulación de Canon de Arrendamiento o Regulación de Inmueble incoada en fecha 25 de Febrero del año 2011, por el apoderado judicial de la Firma Mercantil Panadería y Pastelería Nueva Viasa C.A., ubicada en el Edificio Portugal locales cuatro cinco y seis, parroquia la Sabanita de esta Ciudad, la Unidad de Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, como ente competente Constitucionalmente y por las facultades otorgadas por la Ley de Poder Público Municipal, dio inicio al Procedimiento Administrativo establecidos en los artículos 65,66 y 67 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo las notificaciones pertinentes que dieron lugar a que las partes interesadas en el presente procedimiento establecieran sus razones de hecho y de derecho dando así lugar a la Resolución dictada por este ente Administrativo distinguido bajo el Nº RJ-09-11-0080, de fecha 06 de Septiembre del año 2011. cuya Nulidad se Reclama hoy por éste Tribunal, ahora bien ciudadano Juez cumpliendo con los parámetros establecidos con la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativo, podemos evidenciar del libelo de nulidad del Acto Administrativo que se solicita la parte actora, no acompaña el instrumento fundamental de cuya Nulidad se trata que en este caso en la Resolución antes señalada en virtud, de que es la Resolución dictada por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres la surte los efectos particulares de cuya nulidad se solicita (…). En el mismo acto, la representación de la Sindicatura Municipal consignó escrito manifestando: Que en fecha 25 de febrero de 2011 se recibió en la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar formal solicitud de regulación de inmueble según lo dispuesto en el Procedimiento Administrativo Inquilinario establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres, una vez verificados los requisitos de la solicitud específicamente el ámbito de aplicación de la ley, por tratarse de arrendamiento de unos locales comerciales ubicados en el edificio Portugal, Avenida San Salvador cruce con calle Colón, Nros. 4, 55 y 6 Parroquia La Sabanita de esta ciudad. Que de las pruebas documentales presentadas por las partes se desprende un título supletorio de fecha 22 de enero de 1.981 evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial, se desprende que estas bienhechurías (locales o salones comerciales como están señalados en el título) son objeto de regulación solicitada, dándose así apertura al procedimiento administrativo señalado en la Ley. Que cumplidas las notificaciones de rigor en fecha 10 de marzo de 2011 la representación de propietario del inmueble consignó por ante la Unidad de Inquilinato escrito de defensa quedando de pleno derecho como lo señala el artículo 69 de la ley abierta la articulación probatoria para ambas partes. Que en fecha 4 de abril la Coordinadora de la Unidad de Inquilinato, conforme al artículo 84 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, aperturándose el lapso a partir del día 6 de abril de 2011 y dictándose la Resolución respectiva en fecha 6 de septiembre de 2011, bajo el N° RJ-09-11-0080. En la misma audiencia de juicio compareció el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO, Presidente de la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., tercera interviniente en el presente juicio, asistido por el abogado MEDARDO ANTONIO VELASQUEZ y expuso que el escrito libelar carece de los requisitos esenciales para su admisión por ser éste genérico e impreciso y atentatorio del derecho a la defensa por cuanto representa una especie de novela en la cual le dificulta a la defensa explanar de forma precisa y objetiva sus alegatos y que el ente administrativo actuó siempre dentro del marco constitucional y que este Tribunal debe declarar inadmisible la demanda por carecer de los extremos legales ya que en los recursos de nulidad debe señalarse de forma detallada y minuciosa las denuncias de presuntos vicios, señalando además la normativa presuntamente violada, la ubicación del tiempo y del espacio de la misma. El tercero interesado presentó escrito en la misma audiencia, señalando que el escrito que contiene la pretensión de nulidad carece de un verdadero orden metodológico en el planteamiento de los supuestos vicios que invoca, ya que lo hace en forma desordenada, lo cual torna incomoda la posición de la defensa, por cuanto no se explanaron en forma adecuada los hechos en relación con los fundamentos de derecho en los que fundamenta su pretensión ya que hay que cumplir diversas formas como lo exige el artículo 33, numeral 4 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y que se estila que cada denuncia vaya por separado, es decir, que cada vicio se explane de forma detallada en cuanto a su base fáctica como a la base normativa violentada o conculcada. Arguye que la demandante se dedica a explanar que realizó actos, escritos, denuncias, recursos, etc., ante diversos funcionarios de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, olvidándose que en sede administrativa sólo son recurribles, a tenor de lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los actos administrativos que pongan fin al procedimiento, imposibiliten su continuación, causen indefensión o lo prejuzgue como definitivo, en ninguno de cuyos supuestos pueden subsumirse ninguna de las actuaciones a que hace referencia y a lo sumo se trataría del denominado recurso de queja establecido en el artículo 3 de dicha ley con la obligación del recurrente de probar lo alegado como queja que debe estar subsumido en los supuestos de la norma señalada y que el simple hecho de haber interpuesto el recurso de queja no vicia en forma automática el acto dictado, lo cual sólo es posible si se ha producido algún vicio como lo sería la indefensión, lo que debe quedar desechado de plano cuando la misma parte recurrente dice que ha tenido acceso al procedimiento y hay abundante actuaciones de la misma en dicho procedimiento en sede administrativa. Que con respecto a haber ejercido el recurso jerárquico contra los actos de procedimiento en fecha 25 de mayo de 2011, invoca la irrecurribilidad de los actos administrativos de trámite. Que con respecto a la aseveración del demandante acerca de que a la fecha de la interposición del recurso que nos ocupa no ha obtenido respuesta a los diversos planteamientos que dice haber realizado en sus escritos, alegando que en ellos aparecen violaciones de derecho de índole constitucional, olvida que las violaciones son siempre a las garantías y no a los derechos, ya que los derechos constitucionales son invulnerables, es decir, lo que puede ser conculcado es la garantía que los protege y los hace efectivos y que una vez más no se está ante los actos que puedan ser recurridos ni en sede administrativa ni judicial. Añade que el primer planteamiento que hace la parte actora, de un posible y negado vicio del acto administrativo se efectúa cuando alega que el inmueble regulado está exento de regulación por tener cédula de habitabilidad con una fecha posterior a la fijada por el ordenamiento jurídico para que proceda la fijación del canon máximo de arrendamientos, conforme al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que está vigente para los inmuebles dados en arrendamiento para el comercio. Indica que este planteamiento no es cierto ya que la misma parte se encarga de demostrar, cuando señala lo siguiente: “En exceso de oportunidades se señaló a la Unidad de Inquilinato, y se demostró, que esas bienhechurías señaladas en el documento título supletorio del año 1.981, evidentemente fueron propiedad de mi representado, sin embargo, las mismas fueron sujeto (sic) de venta a la sociedad mercantil FERREIRA Y FERREIRA C.A., en el año 1.997…” Expresa que esta confesión da al traste con cualquier pretensión de hacer ver que dichos locales comerciales están exentos de la fijación del canon de arrendamiento dado varios años antes de la fecha señalada como límite legal para regular un inmueble los mismos existían y que alegar que los mismos se demolieron posteriormente genera una carga en cabeza del actor de probar dicha demolición y la legalidad de ésta, lo que no podrá hacer por cuanto nunca esos locales han sido demolidos, por lo que el vicio de falso supuesto o de suposición falsa no es procedente, aún cuando no lo señala de esa forma. Aduce que en relación a la venta del inmueble que hizo el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA a la empresa FERREIRA Y FERREIRA, C.A. en el año 1.987, que esa venta se verificó sólo a los fines de una especie de fraude, ya que está probado en el expediente administrativo que la empresa que adquirió el inmueble se declaró inactiva el mismo día que se presentó ante la administración tributaria y que siempre el que ha suscrito los contratos de arrendamiento haciéndolo como el lógico en condición de propietario, es el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA y que realmente el bien inmueble dado en arrendamiento no salieron en forma real del patrimonio de dicho ciudadano sino a los fines fiscales y de otra índole. Manifiesta que respecto a este mismo vicio la parte actora alega que el acto administrativo es de ilegal ejecución por haber sido dictado con prescindencia del procedimiento administrativo, sebe señalar que un acto tiene contenido u objeto de ilegal ejecución en los términos del artículo 19 numeral 3 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos cuando, por tratarse de un vicio en el elemento objetivo o contenido, cuando el mismo requiere actos de ejecución “ya que el concepto de ilegal ejecución tiene un contenido material o físico preciso”. Y con ello queda sentado que los actos que no requieran para la realización de su objeto de actos materiales de ejecución no pueden dar lugar a esta causal, tal como lo es el acto de regulación de alquileres, ya que por su naturaleza es un acto administrativo cuyo objeto o contenido se consuma con la declaración de voluntad de la administración y no requiere actos materiales de ejecución. Alega que en relación a que no se ha seguido el procedimiento legalmente establecido, que encuadraría en el vicio establecido en el artículo 19 numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, señala que se evidencia del expediente administrativo que contrario a lo alegado, sí se tramitó todo un procedimiento en sede administrativa, como se evidencia del expediente administrativo, además de así reconocerlo la propia actora cuando en sus diferentes partes del escrito hace alusión a dicha tramitación. Señala que la actora dice que la Dirección de Inquilinato incurrió en la omisión que daría lugar al vicio de falso supuesto o de suposición falsa, al no haber analizado los extremos legales para admitir la solicitud de regulación de alquileres ya que según su parecer, al no haberse dictado el correspondiente reglamento de la ley especial deberían haberse aplicado haberse aplicado lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, bastando al respecto decir que el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que en todo lo no previsto en el Título IX del Procedimiento Administrativo Inquilinario, que fue el aplicado por mandato del artículo 65, se aplicarán las normas contenidas en la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos. Sostiene que con respecto al título supletorio que según la actora no podía ser el instrumento válido para fundamentar la pretensión de fijación de canon de arrendamiento, la pretensión en sede administrativa de fijar el canon de arrendamiento no se deriva de ningún documento que pueda ser considerado como fundamental sino de la situación fáctica y jurídica de tener una relación de tipo arrendaticia, es decir, se va a derivar de la condición de arrendatario y como tal se produjo el documento por excelencia en esos casos como lo es el contrato de arrendamiento escrito y que dicho título cumple con ser un medio probatorio para plasmar en el expediente la fecha de construcción de los locales arrendados que prueba que dicho inmueble ha existido desde antes de la fecha tope para que sea considerado como excepto de regulación. Indica que la parte actora alega la violación al debido proceso ya que a su entender no se aplicó ningún procedimiento establecido, bastando que se diga que este vicio, sólo puede darse cuando la administración dicta el acto administrativo sin trámite y expediente alguno y la parte actora reconoce la existencia del expediente y además el mismo cursa en autos. Dice que la actora pasa a hacer una serie de denuncia en relación a lo que se conoce como desviación de procedimiento al señalar que no se respetaron los lapsos o se fijaron arbitrariamente, señalando que sólo este vicio puede dar lugar a la nulidad del acto administrativo si el mismo produce indefensión o que haya privado de algún elemento esencial de conocimiento que pueda haber incidido o incida en el fondo del asunto o en el contenido de las actuaciones, lo que no ha ocurrido en autos porque se dio cabal cumplimiento a la tramitación de los lapsos y supuestos procesales del procedimiento especial sin existir menoscabo de la defensa. Que la parte actora no señala en forma clara en qué consiste o dónde se encuentra el vicio denunciado sino que lo hace en forma genérica, lo que además de ser contrario a la mínima técnica de formalización de las denuncias de vicios en el escrito que contiene una pretensión de nulidad de acto administrativo de efectos particulares, también coloca a la parte contraria en una suerte de indeterminación que impide hacer una real defensa y que desde la antigua Corte Federal y de Casación se exigía que en el escrito del recurso se deben expresar violaciones legales concretas y no de tipo general o de forma genéricas, lo cual se desprende del texto del artículo 33 numeral 4 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Luego de citar criterio doctrinal señala que otro argumento de la actora para sostener la supuesta nulidad del acto administrativo está presente cuando alega que el auto de admisión de de las pruebas está inmotivado, que se acordaron pruebas sin fundamento legal, equívocas y contradictorias indicando que se acordó una inspección ocular previo el nombramiento de un experto para que determinara la data de la construcción, estableciendo al respecto que por mandato legal del artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el auto que debe ser motivado en relación a la admisión de pruebas, es el que niegue la prueba y no el que la admita. Señala que si bien es cierto hace referencia al procedimiento previsto en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, también es cierto que sus disposiciones son aplicables en caso de no existir norma que regule la situación en los procedimientos seguidos por los órganos de la administración pública municipal, en todo caso esos principios son rectores y aplicables como tales, por lo que no se puede pretender que se tramite con total rigidez un procedimiento administrativo, ya que se produciría la nulidad de un acto sólo si ha habido menoscabo al derecho a la defensa. Que la actora señala que se acordaron pruebas sin el correspondiente fundamento legal y que las mismas son contradictorias entre sí, señalando que el problema fue una inspección ocular previa la designación de un experto y que la designación para realizar la experticia para determinar la fecha de la construcción del inmueble objeto de la regulación se hizo fuera del lapso para hacerlo de conformidad con lo que se había establecido en el auto de reposición de fecha 4 de abril de 2011 en el que se fijaron cinco días para la evacuación de pruebas que vencía, según la parte, el 28 de abril y sin embargo la administración fijó el día 3 de mayo como fecha para que realizara la inspección con el experto. Que a tal fin, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía tiene plena competencia para determinar el valor del inmueble objeto de regulación ya que este es el parámetro por el cual deberá guiar el órgano regulador para fijar el canon como lo dispone el artículo 29 de la Ley y que la obligatoriedad de la determinación del valor del inmueble deviene del artículo 70, el cual fija un lapso prudencial y diferente del probatorio para realizar la determinación del valor. Continúa señalando que en el caso bajo análisis el órgano competente, la Dirección de Inquilinato, solicitó la colaboración de otro de los órganos de la misma administración municipal para determinar el valor del inmueble, quien obligado por la ley lo hizo enviando a un funcionario público quien realizó la determinación del valor del inmueble. Que en el caso de auto se realizó un dictamen pericial que depende de que el funcionario tenga que necesariamente ver el inmueble por lo que la administración tiende a decir que es una inspección lo cual en nada va a anular la actuación ya que la mera denominación, en razón del principio de la informalidad, de una forma u otra no va a influir en la real actuación, como ocurrió en el caso de autos, mediante el cual se fijó el precio del inmueble, lo cual realiza el órgano empleando a un ser humano quien se vale de equipos si los requiere y es por ello que la competencia la tiene el órgano. Que en el caso de autos no se requiere que se tenga que seguir los pasos de la designación del experto y de la tramitación como si se tratara de un proceso en sede judicial cuando se trataba de un procedimiento en sede administrativa, y que las normas del Código de Procedimiento Civil no son aplicables al caso de autos ya que el funcionario que realizó la actuación es experto en razón del cargo desempeñado y que además ya prestó juramento al tomar posesión del cargo y comenzar a desempeñar las funciones inherentes al mismo. Por último señala que no es cierto que la Dirección de Inquilinato no pueda ordenar la realización de tal dictamen ya que el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le ordena al ente regulador que lo haga por lo que lejos de haberse extralimitado o actuado sin competencia para ello, se apegó a la competencia expresa que se le asignó. En fechas 6 y 7 de junio de 2012 la parte actora y el tercero interesado presentaron sus respectivos informes, mediante los cuales realizaron un recuento de los términos en que ha quedado planteada la controversia y aun análisis del material probatorio producido en este juicio, observándose que el único petitorio realizado en dichos informes sobre el cual esté obligado el Juez a pronunciarse en esta decisión se refiere a la solicitud hecha por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., referente a que en caso de estar viciado el acto administrativo proceda este Juzgador a fijar un canon de arrendamiento en sustitución del ordenado por la Administración Municipal, punto sobre el cual este Tribunal se pronunciará en capítulo posterior en esta misma decisión. -V- Consideraciones para decidir Efectuada la revisión del expediente y analizados los alegatos formulados por la recurrente, la Síndico Procuradora del Municipio Heres del Estado Bolívar y la tercera interesada PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, para lo cual observa: La apoderada judicial de la parte recurrente, al comienzo de la narrativa de los hechos en que fundamenta su recurso, procede a señalar que en la oportunidad de comparecer ante el órgano administrativo municipal, se encontró con una cantidad de irregularidades administrativas y que posteriormente procedió a denunciar las mismas ante las autoridades competentes del ayuntamiento procediendo a enumerar y consignar del 1 al 7 los escritos en los cuales fundamentan las referidas denuncias. Empero, no señala en el escrito del recurso cuáles son esas irregularidades cometidas por el órgano administrativo y que denunciare ante los superiores. En este sentido se observa que el artículo 340 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil exige que el libelo de demanda debe contener la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con sus respectivas conclusiones; exigencia que también hace la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa en su artículo 33, Literal 4, esto es, que el libelo de demanda debe ser autosuficiente; debe contener todos los hechos en los cuáles fundamente el actor su demanda, sin necesidad de que el juez acuda a elementos externos al libelo para establecer los hechos y el derecho invocado por el actor. Al no especificar en el escrito de demanda cuáles son esas irregularidades denunciadas ante las autoridades superiores del órgano administrativo, sino sólo acompañar las copias de los escritos en los cuáles hace las respectivas denuncias, no puede este Tribunal determinar ni establecer a que irregularidades se refiere la parte actora, desde luego que no puede acudir a los escritos señalados y acompañados por la parte actora, pues, de lo contrario infringiría la disposición contenida en el artículo 12 del citado Código al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que el Juez le está vedado sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Por virtud de lo expuesto este Tribunal está imposibilitado de verificar las supuestas irregularidades a que se refiere el actor en esa parte del escrito de demanda, al no estar señaladas en el mismo. Así se declara. Por otra parte, el recurrente señala que las autoridades administrativas no han dado respuesta a las denuncias formuladas después de ocho meses de haberlas formulado, lo que equivale a que considerar que dichas autoridades a las cuáles dirigió los respectivos reclamos los resolvieron negativamente, como lo dispone el artículo 4° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se declara. Posteriormente, la apoderada del recurrente, como fundamento de su pretensión, sostiene que están afectados de nulidad el auto de fecha 23 de junio de 2011 dictado por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar mediante la cual declara sin lugar la solicitud efectuada por el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA en el escrito de oposición a la regulación de cánones de arrendamiento interpuesta por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A.; y la Resolución N° RJ-09-11-0080 dictado por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 6 de septiembre de 2011, mediante el cual declara que los locales comerciales, previamente descritos, se encuentran dentro de los supuestos previstos en los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y procede a establecer la regulación de los cánones de arrendamiento de dichos locales en la suma de siete mil ochocientos treinta y siete bolívares con setenta y tres céntimos (Bs. 7.837,73). Ahora bien, con relación a los actos dictados por la administración pública, susceptibles de impugnación, el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos dispone lo siguiente: Los interesados podrán interponer los recursos a que se refiere este capítulo contra todo acto administrativo que ponga fin a un procedimiento, imposibilite su continuación, cause indefensión o lo prejuzgue como definitivo, cuando dicho acto lesione sus derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos. (Negrillas del Tribunal). A este respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01255, proferida en fecha 12 de Julio de 2007, estableció lo siguiente: Efectuada la lectura del expediente y analizados los alegatos formulados por la recurrente, la Procuraduría General de la República y el Ministerio Público, corresponde a la Sala pronunciarse sobre el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, para lo cual observa: La representación judicial de la parte recurrente como fundamento de su pretensión, sostiene que están afectados de ilegalidad los actos administrativos de efectos particulares contenidos en los oficios de fechas 20 de marzo de 2002 y 22 de marzo de 2002, emanados del Director General de Minas, mediante los cuales se le solicitó información y documentación adicional para procesar la solicitud de conversión de contratos mineros en concesión minera, ratificados a su vez por el entonces Ministro de Energía y Minas en virtud de haber operado el silencio administrativo negativo, por cuanto le estaba vedada la posibilidad al Ministerio del ramo solicitarle información adicional alguna. Para sustentar tal afirmación, alegó la parte actora que una vez presentada la solicitud de conversión de contrato en concesión minera en fecha 28 de diciembre de 1999, de conformidad con lo previsto en el artículo 132 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Minas, y al no encontrarse vigente en esa oportunidad el Reglamento General de la Ley de Minas, el Ministerio sólo podía requerir información adicional en el lapso de cinco (5) días hábiles siguientes a la presentación de la solicitud, en atención a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 5. A falta de disposición expresa toda petición, representación o solicitud de naturaleza administrativa dirigida por los particulares a los órganos de la administración pública y que no requiera substanciación, deberá ser resuelta dentro de los veinte (20) días siguientes a su presentación o a la fecha posterior en la que el interesado hubiere cumplido los requisitos legales exigidos. La administración informará al interesado por escrito, y dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud, la omisión o incumplimiento por éste de algún requisito.” (Negrillas de la Sala). Como punto previo, considera necesario esta Sala puntualizar si los actos impugnados constituyen actos administrativos recurribles o si, por el contrario, al ser de mero trámite y no poner fin al procedimiento, son inimpugnables, a tenor de lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Al respecto, se observa: El artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos dispone lo que a continuación se transcribe: “Artículo 85. Los interesados podrán interponer los recursos a que se refiere este capítulo contra todo acto administrativo que ponga fin a un procedimiento, imposibilite su continuación, cause indefensión o lo prejuzgue como definitivo, cuando dicho acto lesione sus derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos.” (Negrillas de la Sala). Del artículo anteriormente transcrito, se desprende que los medios de impugnación de los actos administrativos sólo proceden contra los actos definitivos, a menos que los actos de mero trámite o no definitivos, imposibiliten la continuación del procedimiento, causen indefensión o prejuzguen como definitivos con relación al asunto que se trate. Ahora bien, en cuanto al caso bajo estudio, constata esta Sala que si bien es cierto que los actos recurridos son actos que por su naturaleza constituyen actos de mero trámite, no es menos cierto que su impugnación se encuentra fundamentada en la supuesta imposibilidad de la Administración de solicitar información a la empresa recurrente, lo que se traduce, a efectos de la parte actora, en que no pueda continuar el procedimiento para la conversión de su contrato minero en concesión minera. En consecuencia, esa circunstancia imposibilita –se reitera, dada la posición asumida por la recurrente- la continuación del procedimiento, lo cual deviene en que los actos así concebidos sean recurribles, en virtud de encontrarse incursos en uno de los supuestos de impugnabilidad previstos en el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide. Tal como lo expresó la sentencia parcialmente transcrita, los medios de impugnación de los actos administrativos sólo proceden contra los actos definitivos, a menos que los actos de mero trámite o no definitivos, imposibiliten la continuación del procedimiento, causen indefensión o prejuzguen como definitivos con relación al asunto que se trate. En este sentido se observa que entre las muchas clasificaciones que la doctrina ha realizado de los actos administrativos encontramos la siguiente: 1.- Actos de trámite: Aquéllos que sirven al resultado final; impulsan, ordenan y mantienen el curso del procedimiento, es decir, los que se producen en el iter procedimental administrativo y que sirven de presupuesto y encausan la decisión final. 2.- Actos de decisión o final: Aquéllos que ponen fin al procedimiento a través de una decisión de la administración y en el que se concreta la declaración de la Administración Pública, o como lo definió más exactamente la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia: El acto administrativo: es una manifestación de voluntad unilateral, de carácter sub-legal y tiende a producir efectos jurídicos determinados que puede ser la creación, modificación o extinción de una situación jurídica individual o general o la aplicación a un sujeto de derecho de una situación jurídica general” (Sent. N° 601 de fecha 9 de noviembre de 1.993). 3.- Por último se encuentran los actos de ejecución que complementan la eficacia de los actos anteriores. En este orden de ideas el autor José Araujo Juarez (Derecho Administrativo General, T.1, Pág. 246, Ediciones Paredes, Caracas, 2.010), refiriéndose a los actos administrativos susceptibles de impugnación, expresa lo siguiente: A. Regla de la irrecurribilidad Lo esencial del acto de trámite es que no es impugnable separadamente, pero sus vicios se reflejan en el acto final que es recurrible. Un vicio de procedimiento queda reflejado en aquél que lo hará anulable y, por eso, hay que retrotraer el procedimiento al momento de procedimental en que se cometió la infracción. La conocida regla de la irrecurribilidad de los actos de trámite, es una simple regla de orden, no es una regla material absoluta. No quiere decirse con ella, en efecto, que los actos de trámite no sean impugnables. Quiere decirse más simplemente que no son impugnables “separadamente”. Expresa, pues, un principio de concentración procedimental, según el cual, habrá que esperar que se produzca la decisión final para, a través de la impugnación de la misma, plantear la ilegalidad de todos y cada uno de los actos de trámite. B. Actos de trámite calificados Existen actos de trámite que hacen imposible o que suspenden la continuación del procedimiento. En estos casos se transforman por ficción jurídica, y caben contra ellos los pertinentes recursos administrativos y judiciales. De ahí que por excepción, los actos de trámite se asimilan a los actos de decisión o finales y resultan impugnables; directamente cuando, aun bajo la apariencia de actos procedimentales no resolutivos del fondo del asunto, de hecho vienen a decidirlo en los siguientes casos (art. 85 de la LOPA): (i) Cuando determinen la imposibilidad de continuar un procedimiento, o porque entonces el acto de trámite, se convierte en decisorio para el interesado afectado, por ejemplo, el archivo del expediente; (ii) Cuando causan indefensión, porque a partir de ese momento quedan aminoradas gravemente las garantías de que la decisión final se adopte con el acierto y oportunidad que exige el interés público: por ejemplo, la exclusión de un opositor a un concurso por entender la Administración Pública que no reúne los requisitos requeridos; y (iii) Cuando se prejuzguen como definitivos, porque entonces deciden directa o indirectamente el fondo del asunto. En los casos citados, de manera anómala, el acto de trámite lo que hace es resolver, directa o indirectamente, el fondo del asunto, por poner término al procedimiento o hacer imposible o suspender su continuación, o producir la indefensión del interesado. Los actos de trámite simples, por el contrario, no son impugnables ni en via administrativa ni judicial, no obstante que sus vicios se reflejarán en el acto final que es el recurrible en virtud del principio de concentración procedimental. En resumen, hay pues, dos clases de actos de trámite: los que verdaderamente operan como tales (simples) y los que en realidad tienen eficacia resolutiva (calificados) y que, en consecuencia, han de ser y son equiparados en sus efectos a los decisorios. Unos y otros son actos administrativos, aunque con función y régimen diversos. En tales casos, no habrá que esperar para su impugnación a que se produzca el acto de decisión para poder recurrir éste en base a aquél; es decir, cabe una impugnación administrativa o judicial autónoma. Fuera de la impugnación concentrada, los vicios de los actos de trámite podrán denunciarse a efectos de su subsanación previa con el llamado reclamo o queja, que como ya hemos dicho no es propiamente un recurso y que, por ello, no abre una impugnación separada. Ahora bien, en cuanto al caso bajo estudio, constata este Tribunal que si bien es cierto que el acto administrativo emanado de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, de fecha 23 de junio de 2011, prima facie tiene apariencia de constituir un acto de mero trámite, pues no puso fin al procedimiento de regulación de alquileres, no es menos cierto que el recurrente fundamenta su impugnación, cuando enumera las irregularidades supuestamente cometidas por éste órgano, específicamente en la denuncia número 1.-, en que la Unidad de Inquilinato consideró que el inmueble de marras era objeto de regulación por tener una data de construcción anterior al 2 de enero de 1.987, sin considerar que el mismo estaba exento de regulación, por ser la Cédula de Habitabilidad otorgada por la Alcaldía sobre el inmueble, una fecha posterior al 2 de enero de 1.987 como lo prevé el literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que la causa se subsumió en un procedimiento no establecido, sin reglamentación alguna, sin determinación con respecto a los lapsos procesales y la violación del debido proceso, lo que se traduce, a efectos de la parte actora, en que se le causó indefensión durante el iter procedimental administrativo y que la administración incurrió en el vicio de errónea interpretación del mencionado literal b) ex artículo 4. En consecuencia, al alegar el recurrente que con el auto recurrido se le causó indefensión por haber incurrido la Unidad de Inquilinato en una errónea interpretación de la norma citada, incur deviene en que el acto administrativo dictado por la Unidad de Inquilinato en fecha 23 de junio de 2011, sea recurrible, en virtud de encontrarse incurso en uno de los supuestos de impugnabilidad previstos en el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que el mismo prejuzgó en que el inmueble en cuestión es sujeto de regulación, independientemente que en realidad haya causado la indefensión alegada, pues ello solo puede determinarse al momento de pronunciarse este Tribunal sobre el fondo del litigio, una vez analizadas las pruebas producidas, pues, de lo contrario incurriría en el vicio conocido como “petición de principio”. Así se declara. Igualmente, la Resolución N° RJ-09-11-0080 dictada por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 6 de septiembre de 2011, mediante la cual declara que los locales comerciales, suficientemente identificados a lo largo de esta decisión, se encuentran dentro de los supuestos previstos en los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y regula el canon de arrendamiento de dichos locales comerciales, al poner fin al procedimiento administrativo, con mayor razón también es susceptible de impugnación en vía contencioso administrativa. Así se declara. Ahora bien, en atención a las denuncias planteadas por el recurrente, ciertamente se observa que no guardó una adecuada metodología en el planteamiento de los vicios invocados, como lo denuncia el tercero interesado en el escrito consignado en la audiencia de juicio. Empero, en atención a la disposición constitucional de la prohibición de sacrificar la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, debe este Tribunal analizar los vicios denunciados por la parte actora, ya que, aún cuando no los califique de una determinada forma (falso supuesto, errónea interpretación, falsa aplicación de la ley, falta de aplicación, etc.), si el Juez constata que, de los fundamentos de hecho y de derecho plasmados en el escrito libelar y de las pruebas cursantes en autos, se desprende la existencia de los vicios denunciados, debe así declararlos. Así las cosas, en orden de prioridad de los vicios denunciados por la parte actora, se observa que en el escrito de demanda el recurrente afirma que la Unidad de Inquilinato está facultada para conocer los procedimientos de regulación de canon de arrendamiento, más no está facultada para aplicar un procedimiento que determine si el inmueble es o no sujeto de regulación, lo que encuadraría en el supuesto de nulidad absoluta a que se refiere el Literal 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por haber actuado la Unidad de Inquilinato con manifiesta incompetencia. No obstante, es un total contrasentido que la Unidad de Inquilinato esté facultada para tramitar los procedimientos de regulación de canon de arrendamiento pero no lo esté para determinar si un inmueble es o no sujeto de regulación, pues, precisamente, para poder tramitar el procedimiento de regulación debe, previamente, determinar si el inmueble está enmarcado dentro de los supuestos previstos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si, por el contrario, está excluido del régimen de dicha ley, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, conforme al artículo 4 ejusdem. De manera que la Unidad de Inquilinato ab initio del procedimiento está facultada para determinar si un inmueble es o no sujeto de regulación para poder dar curso al respectivo procedimiento y, por tanto, considera este Tribunal que este órgano administrativo actuó dentro de su competencia al considerar, al principio del procedimiento, que el inmueble objeto de este juicio estaba incluido dentro de los supuestos del artículo 2 de la Ley en referencia. Así se declara. Si la Unidad de Inquilinato erró en su apreciación al considerar el inmueble como objeto de regulación, por haber incurrido en el vicio de interpretación errónea, falso supuesto, falsa aplicación de la ley o falta de aplicación de la misma, este yerro pudo haber sido corregido por la autoridad jerárquica superior –en este caso el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar- cuando tomó la decisión final en el precitado procedimiento, quien pudo declarar el mencionado inmueble como exento de regulación y declarar la nulidad total del procedimiento, así como también este Tribunal está facultado para determinar si el inmueble está exento o no de regulación y declarar la nulidad del procedimiento llevado ante la Alcaldía en mención, dependiendo de las pruebas aportadas en autos por las partes. En este orden de ideas, la denuncia neurálgica planteada por el recurrente es que el órgano administrativo consideró el inmueble de su propiedad como sujeto a la regulación de los cánones de arrendamiento al encuadrar en los supuestos contenidos en los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en vista de que dicho inmueble tiene una fecha de construcción anterior al 2 de enero de 1.987, cuando en realidad está exento de dicha regulación por estar inmerso en el supuesto contemplado en el Literal b) del artículo 4 ejusdem ya que dicho inmueble posee una Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente posterior al 2 de enero de 1.987, de lo cual infiere este Juzgador que el recurrente atañe a la administración municipal el vicio conocido como errónea interpretación de la norma contenida ene. Artículo 4 de la referida Ley. El auto cuya nulidad solicita el recurrente, dictado por la Unidad de Inquilinato en fecha 23 de junio de 2011 es del tenor siguiente: Visto (sic) los escritos que anteceden a este auto, los de pruebas, los informes solicitados en esta causa, documentos consignados ante esta Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres, dentro de los lapsos legales establecidos en los artículos 67 y 68 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en el Exp. R-03-11, donde cursa solicitud de regulación de alquileres de inmueble, solicitado por el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO, arrendatario de la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., asistido por el Abg. MEDARDO ANTONIO VELASQUEZ JARAMILLO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 133.119, en el cual se efectúa OPOSICION a la regulación del inmueble que nos ocupa en calidad de arrendamiento de los locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja. Los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, cuyo propietario es el ciudadano JOAQUIEN PRAZERES FERREIRA y quien esta asistido por la ciudadana Abg. DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA, inscripta (sic) en el I.P.S.A. bajo el número 125.679, en consideración a las disposiciones de los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el inmueble (locales comerciales) ya identificado en auto, objeto del presente Procedimiento Administrativo Inquilinario, es susceptible y se encuentra sujeto a regulación de su alquiler, bajo las condiciones determinadas en dicha Ley, y por no encontrarse éste fuera del ámbito de su aplicación según lo establecido en el articulo 4 ejusdem, previo estudio y análisis de las pruebas aportadas en la presente causa, se pudo constatar que desde el año 1.981 existe registro de la existencia de los locales comerciales 04, 05 y 06, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA C.A., en el informe realizado por el Fiscal de Coordinación Urbana ciudadano CARLOS MOLLEGAS, a los fines de determinar la data de construcción de los locales ya suficientemente identificados en autos, se hace mención que aparece registrada una constancia de Habitabilidad Terminación de Obras signada con el N° 424-98, de fecha 02-12-1.998, la cual se desestima en razón de que el Edificio Portugal, es una Obra (sic) que a la fecha no ha sido culminada en su totalidad y lo que debería existir es una constancia de Habitabilidad de Terminación de Obra Parcial, esto se puede evidenciar a simple vista en la parte alta y así mismo los locales números 04, 05 y 06, que se encuentran ubicados en la planta baja, que es lo nos ocupa, de lo cual se pudo apreciar de forma visual en la oportunidad de la inspección materializada en fecha 03 de Mayo del 2011, de la existencia de un avanzado estado de deterioro de la infraestructura física arquitectónica, contactándose (sic) en las misma (sic) fisuras, desmembramiento de las paredes tanto interiores como exteriores, a su vez se puede apreciar que dicha obra esta (sic) inconclusa, carece de friso, acabado y revestimiento en casi toda la estructura, aunado a ello y que en los archivos de la Coordinación de Regulación Urbana de la Alcaldía del Municipio Heres no existe Registro de Culminación de obra que demuestre que dicho proyecto fue ejecutado y concluido por lo que se desestima documento de culminación de obras (Cédula de Habitabilidad) consignado por la parte accionada. Como prueba contundente se puede señalar Título Supletorio de fecha 22 de Enero de 1.981, sobre las bienhechurías conformada por tres locales comerciales, donde de le adjudica la propiedad al Sr. JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, lo cual no se evidencia en los autos que la parte demandada el PROPIETARIO-ARRENDADOR, haya consignado Titulo Supletorio o documento de propiedad a los efectos de desvirtuar el Titulo de Propiedad, debidamente registrado por la oficina subalterna (sic) del Registro Público del Municipio Heres, de donde se desprende y para ello ésta Unidad de Inquilinato tiene su basamento legal para decidir y así lo hace, tomando en consideración para ello que dichos locales comerciales fueron construidos en enero de 1.981, y así ha quedado suficientemente demostrado por cuanto la parte demandada durante el lapso probatorio no pudo desvirtuar con titulo o documento de propiedad que le acreditara, que dicho inmueble fuera construido en una oportunidad distinta al año de 1.981, lo cual concluye quien decide que ciertamente queda demostrado por este despacho que dicho inmueble es objeto de regulación por encontrarse lleno (sic) los extremos de Ley establecidos en el artículo 04 por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que demuestra que dichos locales fueron construidos anteriormente a la presente construcción del Edif. Portugal del cual no existe Titulo Supletorio alguno a la fecha con lo cual se pueda probar sin lugar a dudas que efectivamente si se construyó el Edificio Portugal incluyendo los tres (03) locales objeto de esta solicitud de regulación, lo que demuestra la existencia previa de esos tres (03) locales a la construcción del Edif. Portugal y donde funcionó la PANADERIA LA GRAN PARADA, S.R.L., luego LA PANAERIA VIASA N actualmente PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA C.A. Por todo lo antes expuesto se DECLARA SIN LUGAR la solicitud efectuada en su escrito de oposición a la regulación asignada con el número R-03-11, por el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, a través de su apoderado judicial Abg. DEARSY DE JESUS HERNANDEZ BELLIZIA plenamente identificada en autos, en su carácter de propietario de los locales 04, 05 y 06, que forman parte integrante del Edificio Portugal. En consecuencia se acuerda proseguir la presente causa por lo que queda abierta la articulación de 30 días calendarios para determinar el valor de los inmuebles, sus anexos y accesorios, contados a partir de esta misma fecha; hasta el día 23 de julio de 2011, pudiendo este Organismo Regulador extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendarios más, cuando razones de importancia así lo dispongan. Concluyendo dichos lapsos en la fecha en que quede determinado este valor. A tal fin se ha fijado las 09:00 horas de la mañana del día Miércoles 06 DE JULIO DE 2011, para realizar visita y practicar inspección al inmueble en cuestión, con el fin de elaborar el respectivo avalúo. Todo de conformidad con lo establecido en el Título IX, Artículo 70°, ejusdem. Cúmplase. Como puede observarse, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, órgano sustanciador del procedimiento administrativo de regulación de alquileres, consideró en el auto recurrido que los inmuebles (locales comerciales) ya identificados, son sujetos de regulación por no encuadrar en los supuestos de exención consagrados en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que el inmueble tiene una data de construcción desde el año 1.981, en atención a un justificativo de testigos (título supletorio) acompañado por la parte que solicitó la regulación de alquileres, desestimando la Constancia de Habitabilidad Terminación de Obras signada con el N° 424-98, acompañada por el opositor al procedimiento de regulación, ya que “el Edificio Portugal, es una Obra que a la fecha no ha sido culminada en su totalidad y lo que debería existir es una constancia de Habitabilidad de Terminación de Obra Parcial”. En este sentido, a los fines de verificar si la administración incurrió en un vicio que conlleve a la declaratoria de nulidad del administrativo recurrido, este Juzgador observa: El artículo 4° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para los arrendamientos sobre inmuebles destinados a comercio, industria, oficina o cualquier uso diferente al de vivienda) establece textualmente lo siguiente: Artículo 4°: excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo se las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada. b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente, sea posterior al 2 de enero de 1.987. c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias. (Subrayado del Tribunal). La norma transcrita no deja lugar a dudas y es clara al señalar, en el ordinal b) que aquéllos inmuebles destinados a –vivienda- comercio, industria, oficina o cualquier otro uso estarán exentos de la fijación de los cánones de arrendamiento si la Cédula de Habitabilidad o su instrumento equivalente es posterior al 2 de enero de 1.987. No se refiere la norma, como requisito para considerar exento a un inmueble de regulación, el que tenga una data de construcción anterior al 2 de enero de 1.987. Esto no es lo que dispone el artículo. Lógicamente, un inmueble construido luego del 2 de enero de 1.987 siempre estará exento de regulación por cuanto la Cédula de Habitabilidad será posterior a esa fecha. La confusión o la duda surgen cuando el inmueble fue construido antes del 2 de enero de 1.987. Si la construcción del inmueble fue culminada antes del 2 de enero de 1.987 y se expidió la respectiva Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente antes de esa fecha, no cabe duda que dicho inmueble está sujeto a regulación, por no encuadrar en el supuesto de exención contenido en el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Empero, si la construcción del inmueble fue culminada antes del 2 de enero de 1.987 y su Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente fue expedido en fecha posterior al 2 de enero de 1.987, dicho inmueble es considerado exento de regulación por estar inmerso en el supuesto ex literal b) del mencionado artículo 4 ya que, se repite, lo que la ley exige para considerar a un inmueble exento de regulación es que la Cédula haya sido expedida posterior a la fecha indicada y no que haya sido construido luego de esa fecha. Y ello es así, por cuanto, mientras la autoridad competente no haya expedido la respectiva Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente, el inmueble no está apto para ser habitado u ocupado. El que de hecho los propietarios lo ocupen o los arrienden sin haber obtenido la mencionada Cédula, ello no convierte al inmueble en sujeto de regulación, esto sin perjuicio de las responsabilidades indicadas en las leyes por haber ocupado el inmueble sin haber obtenido el permiso correspondiente, lo que debe ser determinado, si fuere el caso, por los órganos administrativos competentes. En este sentido se han pronunciado los Tribunales Superiores de lo Contencioso Administrativo del País, pudiendo citarse, verbigracia, a la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2010, proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Exp. 8369) al señalar lo siguiente: Alega el recurrente que el inmueble objeto de la presente causa está exento de regulación de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto su cédula de habitabilidad es posterior a la fecha indicada en ese literal, habida cuenta que en fecha 7 de julio de 1987 el Concejo Municipal del Municipio Libertador expidió al Edificio Oficentro Edal la Cédula de Habitabilidad señalada dicha normativa. Ante tal afirmación aprecia este Sentenciador que, conforme lo ordena el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedan excluidos del régimen de esa Ley a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento los inmuebles destinados, entre otros usos, a oficina cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Así, examinadas las actas que conforman el expediente que nos ocupa se constata que tal como lo afirma el recurrente y como fue apreciado en la opinión del Ministerio Público, cursa al folio 217 Cédula de Habitabilidad expedida por la Dirección de la Oficina de Ingeniería Municipal del Municipio Libertador en fecha 7 de julio de 1987 e incorporada a los autos en copia certificada a través del Oficio Nº 094118 de fecha 16 de noviembre de 2009, emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, al responder a la solicitud efectuada por este Juzgado Superior mediante Oficio Nº 1214 del 19 de octubre de 2009, en virtud de la evacuación de la prueba de informe admitida durante el presente procedimiento, debe forzosamente declararse que el referido inmueble objeto del regulación estaba exento de la misma de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, y verificado como fue que la Administración inquilinaria no apreció lo señalado supra al momento de dictar el acto administrativo recurrido incurrió en el vicio de falso supuesto por cuanto dio apertura a un procedimiento de regulación de canon de arrendamiento de un inmueble que no se encontraba regido por la norma que le fuera aplicada, viciando de nulidad el acto contenido en la Resolución Nº 00012680 de fecha 20 de noviembre de 2008. Así se decide. Con base a lo precedentemente expuesto, este Juzgador, tal como lo hará en el dispositivo de la presente decisión deberá declara con lugar el recurso de nulidad intentado y como consecuencia de ello se hace inoficioso entrar al análisis de las demás denuncias formuladas, pues, como fuera expuesto al tratarse de un inmueble exento de regulación, lo cual sólo es asunto de verificación al contrastar si la cédula de habitabilidad o cualquier documento similar es posterior o no al 2 de enero de 1.987, y al efectuarse tal verificación, tanto para el órgano regulador de los cánones de arrendamiento como para este órgano jurisdiccional resulta innecesario e inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos formulados por las partes. Así se decide. Tal como lo expresa el Juzgado Superior mencionado, cuyo criterio hace suyo este Tribunal, es sólo un asunto de verificar y contrastar si la Cédula de Habitabilidad o el documento equivalente es posterior al 2 de enero de 1.987 y al efectuarse tal verificación el inmueble debe ser declarado exento de regulación. En definitiva, la disposición legal bajo análisis no distingue si el inmueble debe tener una data de construcción anterior o posterior al 2 de enero de 1.987, sino que la fecha de expedición de la Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior a esa fecha. La Cédula de Habitabilidad es el documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad de un inmueble y tiene la función de acreditar, además de que el inmueble es habitable o que es apto para ser ocupado, la solidez del edificio y que es otorgado por los órganos administrativos municipales una vez que el interesado ha demostrado haber cumplido con los requisitos exigidos por la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y por las ordenanzas del Municipio correspondiente referidas a las variables urbanas. A este respecto, las normas contenidas en la Ley de Ordenación Urbanísticas, referidas a los trámites administrativos para la ejecución de urbanizaciones y edificaciones y sobre la terminación de la obra, exigen la presentación previa de un proyecto, elaborado por profesionales competentes según la ley de la materia, quienes responderán por la correspondencia del proyecto con las normas y procedimientos técnicos aplicables y con las variables urbanas fundamentales y demás prescripciones establecidas en el correspondiente plan de desarrollo urbano local o en la ordenanza de zonificación y un profesional residente responderá de que la obra se ejecute con sujeción a los planos y demás documentos y especificaciones del proyecto. Una vez que el interesado notifique al Municipio respectivo su intención de comenzar una obra, acompañando el proyecto correspondiente con los requisitos exigidos por la Ley y las Ordenanzas (certificación de capacidad de suministros de servicios públicos, comprobante de pago de impuestos municipales, etc.) y constatado por el municipio que el proyecto presentado se ajusta a las variables urbanas fundamentales establecidas en la Ley, le expide al interesado la constancia respectiva, todo ello conforme a lo indicado en los artículos 84 y siguientes de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Por otra parte el artículo 90 ejusdem establece: Los organismos municipales competentes inspeccionarán, directamente mediante contrato de servicios profesionales, la construcción de las urbanizaciones y edificaciones a fin de verificar el cumplimiento de las variables urbanas fundamentales y de las normas técnicas nacionales en cuanto a urbanismo y edificación. El propietario de la obra contribuirá a costear la fiscalización por contrato de servicio mediante el pago de una tasa de inspección, que fijará el Concejo Municipal a través de la ordenanza correspondiente. Los Municipios establecerán las dependencias y procedimientos de inspección que corresponderán a sus necesidades, recursos y demás particulares circunstancias. El personal de inspección estará integrado por profesionales competentes según la ley de la materia. Asimismo, el artículo 95 de la referida Ley dispone: A la terminación de las obras sin que hubiere pendiente objeciones del Municipio, el profesional responsable de su ejecución firmará una certificación en la que hará constar que la misma se ejecutó en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes. La certificación será también firmada por el propietario y será consignada, junto con los planos definitivos de la obra, a la autoridad municipal encargada del control urbanístico, quien dará constancia de la recepción respectiva dentro de un plazo de diez (10) días hábiles. La constancia de recepción emitida por la dependencia municipal autorizada, será suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra. Cuando hubiere algún reparo pendiente sobre violaciones de las variables urbanas o de las normas técnicas, se incorporará a la copia de la mencionada certificación y la obra no podrá habitarse, hasta tanto no sea subsanado el mismo. Después de subsanarse las objeciones pendientes la autoridad urbanística lo hará constar en la certificación antes mencionada a los fines de la habitabilidad de la obra Los reparos, una vez terminada la obra, solo podrán hacerse una sola vez y la autoridad urbanística emitirá la constancia dentro de los diez (10) días subsiguientes, después de subsanarse los mismos. Los artículos transcritos establecen el procedimiento a seguir para la obtención de la constancia de habitabilidad de una edificación, esto es, una vez culminada la obra y realizadas las inspecciones correspondientes, por parte del órgano municipal, a través de profesionales en la materia de que se trate, para constatar el cumplimiento de la variables urbanas establecidas en la ley y las ordenanzas municipales, el profesional responsable de la ejecución debe firmar una certificación en que hará constar que la misma se ejecutó en cumplimiento de las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes. La constancia de recepción de la certificación en referencia, expedida por el órgano municipal es suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra, como expresamente lo establece el artículo 95 de la Ley bajo análisis. Ahora bien, revisadas las actas que conforman el expediente administrativo N° R-03-11 contentivo de la solicitud de regulación de alquileres interpuesta por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A. sobre los locales comerciales, suficientemente identificados a lo largo de este proceso, propiedad de JOAQUN PRAZERES FERREIRA, este Tribunal observa que el argumento fundamental del propietario del inmueble Edificio Portugal, esgrimido tanto en el procedimiento de regulación de alquileres como en el presente proceso de nulidad, es que aquél se encuentra exento de regulación, al encuadrar en el supuesto contenido en el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por poseer una Cédula de Habitabilidad posterior al 2 de enero de 1.987 y a tal efecto consignó en el lapso probatorio del procedimiento administrativo, cursante al folio 167 al 169 de la nomenclatura llevada en ese procedimiento (270 al 272 de este expediente), entre otras pruebas, los siguientes instrumentos en original y que fueron devueltos previa certificación en los autos por la Coordinadora de la Unidad de Inquilinato mediante auto de certificación de fecha 25 de marzo de 2011: 1.- Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra expedida en fecha 2 de diciembre de 1.998 por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en la cual se lee textualmente: Ciudadano: JOAQUIN FERREIRA CONSTANCIA DE RECEPCION DE CERTIFICACION DE TERMINACION DE OBRA En atención a su comunicación de fecha 10-11-98 en la cual solicita la HABITABILIDAD TERMINACION DE OBRA DEL EDIF. PORTUGAL RESIDENCIAL – COMERCIAL el cual consta de dos (02) plantas, conformadas por cuatro (04) apartamentos en planta alta y tres (03) Locales Comerciales en planta baja, ubicado en la Calle Colón C/C Av. San Salvador Sector La Sabanita de esta Ciudad, le informo que una vez realizada la inspección, esta Dirección pudo constatar la culminación de los trabajos de acuerdo a la constancia de variables urbanas de fecha 07-08-96 signada con el N°136/96. Por lo antes expuesto y dando cumplimiento al artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, se emite la presente constancia para los fines de HABITABILIDAD TERMINACION DE OBRA de la Construcción en mención. (Subrayados del Tribunal); 2.- Constancia de cumplimiento de Variables Urbanas N° 136/96, expedida en fecha 7 de agosto de 1996, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía arriba mencionada a nombre del ciudadano JOAQUIN FERREIRA sobre el inmueble situado en la Avenida Colón c/c Av. San Salvador La sabanita; y 3.- Credencial de Certificación de Ejercicio Profesional N° 0747 expedida por el Colegio de Ingenieros del Estado Bolívar en fecha 25 de julio de 1.986 mediante la cual se autoriza al Ingeniero Armando D´anello como Ingeniero Residente de la obra Edificio de dos plantas para comercio y vivienda en la Avenida Colón cruce con Calle San Salvador, La Sabanita. Estos mismos instrumentos fueron ratificados y consignados posteriormente por el recurrente, en fecha 6 de abril de 2011 (folios 199 al 201 de la nomenclatura llevada por el municipio y folios 304 al 306 de la actual nomenclatura llevada en este Despacho), al haber repuesto la administración la causa en referencia mediante auto de fecha 4 de abril de 2011. Posteriormente los citados instrumentos fueron consignados en este proceso por el recurrente junto con el escrito de demanda (folios 53 al 55 de este expediente) y ratificados en la audiencia de juicio en este proceso, en fecha 9 de mayo de 2012, instrumentos éstos que fueron impugnados por el abogado Medardo Antonio Velásquez Jaramillo, apoderado de la Panadería y Pastelería Nueva Viasa, C.A. mediante escrito de fecha 11 de abril de 2011, al considerar que carecen de veracidad por cuanto dicho inmueble no es habitable. En este sentido, los instrumentos analizados 1 y 2, expedidos por la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, pertenecen a los denominados documentos públicos administrativos, esto es, aquellos emanados de funcionarios públicos pertenecientes a la administración pública, pero diferentes a los autorizados por notarios y registradores, y contienen la actuación de la administración pública, con o sin intervención de los particulares, mediante los cuales el órgano manifiesta su voluntad, sea constitutiva o de ciencia o conocimiento. Tanto la doctrina, como la jurisprudencia patria en reiteradas sentencias, han establecido que los documentos públicos administrativos gozan de presunción de certeza, de veracidad y legalidad desde el momento de su formación, que le viene impresa con la actuación del funcionario público administrativo en ejercicio de sus funciones y tienen el mismo valor probatorio que los documentos públicos negociales, presunción aquélla que es relativa por cuanto puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, a diferencia de los documentos públicos negociales cuya impugnación debe tramitarse a través de la tacha de falsedad. Al hilo de lo expuesto, para determinar la certeza que dimanada prima facie de estos documentos públicos administrativos, debe este Tribunal analizar si de las pruebas aportadas por el solicitante de la regulación de alquileres, surge alguna que desvirtúe la presunción que dimana de estos documentos. Así las cosas se observa que la prueba fundamental acompañada por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A. en el expediente administrativo y que fue considerado como “prueba contundente” por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar para desestimar la constancia de culminación de obras expedida por la misma Alcaldía y acompañada por el hoy recurrente, lo fue un justificativo de testigos (denominado título supletorio) evacuado en fecha 22 de enero de 1.981 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el cual fuere protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres en fecha 22 de julio de 1981 bajo el N° 128, Tomo 10, Protocolo Primero del tercer trimestre de 1.981. Con respecto al valor probatorio de dicho título supletorio, la doctrina y la jurisprudencia patria han sido consecuentes en afirmar que los denominados “títulos supletorios”, no son documentos suficientes para probar y justificar el derecho de propiedad y que dicho título supletorio o justificativo de testigos evacuados, ya sea ante una notaría o ante un juzgado, son actuaciones preconstituidas donde no interviene la parte contraria, por lo que es necesario que los testigos que intervinieron en la conformación de tal actuación extraprocesal, sean traídos a juicio a los fines de garantizarle a la contraparte el control de la prueba y en consecuencia al debido proceso y al derecho a la defensa (Víd. Sentencia N° 0100 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de abril de 2001, expediente N° 278). De manera, que aún cuando hayan sido protocolizados, tales títulos supletorios no dejan de ser justificativos de testigos que necesariamente deben ser ratificados por los testigos que intervinieron en su elaboración para así, como antes se expresó, garantizarle el derecho a control y contradicción de la prueba a la contraparte. Si bien es cierto que en ocasiones se torna imposible que los testigos que intervinieron en la confección del título declaren en el respectivo juicio, ya sea porque hayan fallecido, se les haya olvidado los hechos por el tiempo transcurrido desde que se evacuó, por enfermedad o por senilidad, o por cualquier otra causa, sin embargo, en estas circunstancias, tampoco puede dársele validez a tal instrumento ya que esos hechos por los cuales no pueden declarar los testigos no pueden estar por encima del derecho a la defensa del no promovente. Ahora, si bien es cierto que ni en el procedimiento administrativo ni en el presente proceso contencioso administrativo los testigos que actuaron en la evacuación del título bajo análisis rindieron declaración, por lo que en principio no tendría valor probatorio, sin embargo se observa que la apoderada del recurrente señala en el escrito de nulidad que esas bienhechurías señaladas en el título supletorio fueron propiedad de su representado, pero argumentando que las mismas fueron objeto de venta a la empresa FERREIRA Y FERREIRA, C.A., con lo que en principio está admitiendo la veracidad y la certeza del mencionado título supletorio. No obstante, a pesar de admitir el recurrente la existencia de las bienhechurías a que se refiere el justificativo bajo análisis, se observa, en base a los argumentos antes expuestos, que la fecha o data de la construcción, no es un hecho determinante para considerar a un inmueble exento de regulación, por cuanto, como expresamente lo señala el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el supuesto de hecho para considerar a un inmueble exento de regulación es que la Constancia de Habitabilidad o su instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1.987, de manera que el mencionado título supletorio no es una prueba que coadyuve a la resolución de este litigio, cuestión por la cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. Con respecto a la inspección ocular producida por la representación de la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., y evacuada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 30 de marzo de 2011 (folios 218 al 220 de la nomenclatura llevada por la administración y folios 323 al 325 de este expediente) se observa que dicha inspección constituye una diligencia de las denominadas justificaciones para perpetua memoria a que se refiere el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, actuaciones éstas que están facultados para practicar los Notarios conforme a lo establecido en el Literal 4 del artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado. Al respecto el mencionado artículo 938 señala: Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuará con asistencia de prácticos, pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos periciales. Por su parte el artículo 1.429 del Código Civil establece: En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo Como se desprende de ambas disposiciones, las inspecciones oculares extralitem pueden promoverse previa la instauración de un juicio, antes que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, como lo expresa la primera disposición, o en los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, como lo indica la segunda y, en consecuencia, no obstante, aún cuando facultados, los Notarios deben velar porque se cumplan los extremos exigidos por los artículos en mención a los fines de evacuar la actuación en referencia. En efecto, en primer lugar, el artículo 938 del Código adjetivo exige que debe existir un temor de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, al paso que el artículo 1.429 del Código Civil exige que exista la probabilidad de un perjuicio por retardo, es decir, un temor que de no evacuarse la prueba pudiera producir un perjuicio a la parte interesada. Esto quiere decir que la parte solicitante de la inspección ocular debe justificar el motivo por el cual de no practicarse pudiese desaparecer alguna señal o marca sobre la cual le interese dejar constancia o que de no practicársele antes del juicio pudiere causársele un perjuicio por el retardo que implicaría esperar a su instauración, a los fines de justificar que la misma se realice sin la intervención de la otra parte, motivo que ha llevado a muchos autores a negarle validez a la inspección ocular practicada sin el debido control de la ultima, ya que comoquiera que estas actuaciones se practican sin el debido control de la parte contra la cual se hará valer, en consecuencia no tiene ninguna validez, salvo la practicada a través del procedimiento por retardo perjudicial a que se refiere el artículo 813 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la cual se practica previa citación de la otra parte. Otros autores, cuyas opiniones comparte plenamente este Juzgador, consideran que la inspección extrajudicial practicada con el debido cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos analizados, goza de plena validez, aún en caso de que no haya intervenido la parte contraria, porque es realizada por un funcionario público autorizado por la Ley, sea un Juez o un Notario, correspondiéndole al Juzgado que conozca la eventual causa darle el respectivo valor probatorio, una vez comparada, adminiculada o contrastada con las demás pruebas producidas durante el proceso. Si la parte no señala cuál es el temor o la urgencia de que pudiese desaparecer alguna señal o marca de no practicarse la inspección ocular o el temor del perjuicio por retardo, o si ya existe instaurado un procedimiento administrativo o judicial en el cual puede perfectamente el interesado promover la prueba, para así garantizarle a la otra parte el derecho de control, el funcionario respectivo, sea un Juez o un Notario, debe declarar inadmisible la solicitud y aún de evacuarse así, sin el cumplimiento de los requisitos legales, el Juez de la causa debe desecharla del proceso, porque precisamente, el motivo por el cual la ley permite que se practique la prueba sin el debido control de la contraparte, es el temor de que alguna señal o marca pudiese desaparecer antes de la instauración del juicio, en detrimento o en perjuicio de la parte solicitante. Si no existe ningún motivo para temer que pudiese desaparecer alguna señal o marca o que pudiese haber un perjuicio por retardo, no hay ninguna justificación legal para la práctica de la prueba anticipada o para practicarla fuera del procedimiento administrativo o judicial preexistente y necesariamente debe promoverse en el respectivo procedimiento, a los fines de que la contraparte ejerza su derecho a controlar la prueba. Planteada estas consideraciones, este Tribunal observa que la solicitud de inspección ocular promovida por el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, fue practicada en fecha 30 de marzo de 2011, sobre el inmueble ocupado por la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., es decir, luego de la solicitud de la regulación de alquileres planteada en sede administrativa por la arrendataria, la cual fue introducida en fecha 25 de febrero de 2011, con lo cual, al existir un procedimiento previo en el cual pudo haberse practicado la prueba, con el debido control de la contraparte, la inspección así evacuada deviene en inadmisible. Por otra parte se observa que el solicitante no justifica o indica cuál es el temor fundado de que pudiese desaparecer alguna señal o marca sobre la cual dejar constancia o de que se le pudiese causar un perjuicio de esperar a la instauración de un juicio, o del motivo por el cual solicita su evacuación, no obstante existir un procedimiento administrativo de regulación de alquileres entre ambas partes, sino solamente manifiesta que la solicita “…para fines Legales que me interesan…”. De lo anterior se evidencia que la inspección ocular practicada por la mencionada Notaría, fuera del proceso administrativo de regulación de alquileres existente entre las partes, no cumplió con los requisitos exigidos por los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil a los fines de evacuarse sin la presencia o control de la parte contraria. En consecuencia, al evacuarse en forma extra proceso administrativo o judicial, sin haber cumplido con los parámetros legales arriba señalados, y sin el debido control de la parte contraria, es evidente que la misma se evacuó en detrimento al derecho a la defensa de la parte no promovente, razón por la cual y en atención a la disposición del artículo 49 Literal 1 de la Constitución Nacional, que considera nula toda prueba obtenida mediante la violación al debido proceso, este Tribunal declara nula la mencionada inspección ocular y en consecuencia se desecha de este proceso. Así se establece. En relación al documento de arrendamiento acompañado por la arrendataria junto al escrito de solicitud de regulación de alquileres se observa que el contrato de arrendamiento existente entre las partes de este proceso no es un hecho controvertido al ser admitido expresamente por la parte actora, haciéndose inoficioso su análisis detallado. Así se establece. En relación a los documentos constitutivos de la empresa PANADERIA Y PADTELERIA NUEVA VIASA, C.A., acompañado también por la arrendataria junto al escrito de regulación de cánones, se observa que la legitimidad de dicha empresa como parte solicitante de la regulación y parte demandada en este proceso no es un hecho controvertido, y al no coadyuvar a la resolución de la littis igualmente se hace inoficioso su análisis. Así se establece. Con respecto al documento constitutivo de la empresa PANADERIA Y PASTELERIA GRAN PARADA, S.R.L., al documento de venta de la parcela de terreno sobre el cual se encuentra el inmueble ocupado por la arrendataria, por parte de la Alcaldía del Municipio Heres al ciudadano JOAQUÍN PRAZERES FERREIRA, al documento de constitución de hipoteca convencional sobre dicha parcela al Banco Guayana, C.A. y el respectivo documento de liberación, producidos por la arrendataria en el lapso probatorio del procedimiento de regulación de alquileres, se observa que el objeto de su promoción es demostrar que los locales arrendados fueron construidos en el año 1.981. Sin embargo, como lo ha determinado este Juzgado a lo largo de esta decisión, el supuesto de hecho consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para considerar a un inmueble como exento de regulación es que su Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente tenga fecha posterior al 2 de enero de 1.987, de manera que al ser irrelevante la fecha de construcción del inmueble este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a los documentos mencionados, por no coadyuvar en la resolución del proceso. Así se establece. En relación al expediente N° 10.426, contentivo de la Cédula Catastral sobre el inmueble arrendado, expedido por la Sala Técnica de Catastro de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, acompañada por la arrendataria en el lapso probatorio del procedimiento de regulación de alquileres, se observa que, al igual que el anterior, fueron promovidos para demostrar la existencia de los locales comerciales arrendados para el año 1.981. Empero, al igual que como se señaló en el análisis de los documentos anteriores, la fecha de construcción o data de un inmueble, no es un hecho relevante a los fines de considerarlo como exento o no de regulación. Por otra parte no se observa que de dicho expediente se desprende alguna constancia de habitabilidad o instrumento equivalente anterior al 2 de enero de 1.987 a los fines de excluirlo de la exención establecida en el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que desvirtúe la certeza y veracidad de la Cédula de Habitabilidad acompañada por el recurrente. El único hecho que se desprende del citado expediente es que el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA procedió a inscribir el inmueble de su propiedad por ante la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, conforme a planilla de fecha 20 de enero de 1.987, y a partir de esa fecha se le elaboró el expediente N° 10.426 referido al inmueble objeto de este juicio, hecho éste que no es relevante para la resolución de este litigio. Por estas razones no se le otorga valor probatorio al mencionado expediente. Así se establece. Con respecto al documento constitutivo de la empresa CONSTRUCCIONES FERREIRA & FERREIRA C.A., acompañado por la misma arrendataria en el expediente administrativo, se observa que fue acompañado a los fines de demostrar la existencia de presunto fraude procesal por cuanto la empresa desde su nacimiento se ha mantenido inactiva y que los locales en referencia fueron construidos en el año 1.981. En este sentido se observa que el hecho denunciado acerca que dicha empresa se encuentra inactiva desde de su nacimiento y que por tanto constituye un fraude procesal es un hecho manifiestamente impertinente a los hechos controvertidos en este proceso, correspondiéndole a los organismos competentes determinar, si fuere el caso, la responsabilidad de los representantes legales de dicha empresa, de haber incurrido en algún hecho que constituya una falta o delito fiscal. Por tal razón no se le otorga ningún valor probatorio en este proceso. Así se establece. En relación a la inspección ocular promovida por la arrendataria en el particular décimo primero del escrito de fecha 7 de abril de 2011, practicada por la Directora de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 3 de mayo de 2011 se observa que el objeto de esta prueba señalado en el mencionado escrito de promoción es el de “…Establecer el Estado en el que se encuentran dicha (sic) edificación y a su vez determinar la Data de Construcción del Referido Inmueble y a su vez establecer el Valor del mismo para así determinar la referida Regulación del Canón (sic) de Arrendamiento de los Locales Comerciales”. En la oportunidad de su evacuación la Directora de la referida Unidad de Inquilinato dejó constancia de haber estado presentes en el acto, además de su persona, los ciudadanos CARLOS MOLLEGAS, fiscal asignado por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte para la realización de la Inspección Ocular, la abogada KENIA COLINA, abogada asistente de la Unidad de Inquilinato y el abogado MEDARDO VELASQUEZ, apoderado de PAULO DUARTE FARIA BRITO, quien también estuvo presente. En dicha inspección se dejó constancia de haberse realizado “…solo inspección de la Panadería y Pastelería Nueva Viasa, C.A., ya que en el resto de las instalaciones no se pudo accesar, porque según el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO manifestó que en horas de la mañana le habían cambiado las cerraduras y los candados, cabe mencionar que ésta inspección se realizó de una forma parcial, ya que no se pudo observar el resto del edificio para determinar con exactitud la data de construcción. Es todo.” Se observa del contenido de la referida acta de inspección que en la misma no se dejó plasmado ninguno de los hechos a que se refiere el promovente en su escrito, es decir, no se dejó constancia del estado en que se encontraba el inmueble inspeccionado, ni ningún otro, solo dejó constancia de haberse practicado parcialmente en la Panadería y Pastelería Nueva Viasa, C.A. por cuanto no tuvo acceso al resto del edificio. En este sentido, el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, comoquiera que la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos no prevé la forma como practicarse la inspección ocular, ya que el artículo 58 dispone que las pruebas a producirse en el procedimiento administrativo que sean relevantes para la decisión podrán ser objeto de los medios de prueba previstos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y de Enjuiciamiento Criminal (Código Orgánico Procesal Penal), necesariamente hay que acudir a las normas del Código de Procedimiento Civil referente a su evacuación. En este orden de ideas, el artículo 475 del citado Código dispone que el Juez hará extender en acta la relación de lo practicado, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones y, por su parte el artículo 476 ejusdem establece que las funciones de los prácticos se reducirán a dar al Juez los informes que éste creyere necesarios para practicar mejor la diligencia, informes que podrá solicitar también de alguna otra persona, juramentándola. Es una perogrullada decir que a través de la inspección judicial el Juez, o el funcionario público competente para ello, debe limitarse a dejar constancia de los hechos que percibe a través de sus diferentes sentidos, de lo que ve, de lo que escucha, de lo que palpa, etc., sin poder extenderse a cuestiones que necesiten conocimientos periciales y sin adelantar opiniones o apreciaciones. Por otra parte, si bien es cierto que el funcionario actuante está facultado para designar un práctico que le brinde auxilio a los fines de la práctica de la prueba, sin embargo es el Juez, el Notario o el funcionario público competente quien tiene el deber de dejar constancia de los hechos sobre los cuales la parte promovente solicitó se dejase constancia; es el funcionario público competente quien debe expresar en el acta la relación de lo practicado, de lo observado, de lo escuchado, etc., previo auxilio o asesoría del práctico (si así lo requiriese), pues, la función de éstos debe reducirse, como expresamente lo indica el artículo 476 citado a dar al Juez (u otro funcionario competente) los informes que éste creyere necesarios para practicar mejor la diligencia, es decir, el funcionario se asesora con el práctico, le solicita algún informe sobre lo que hay que dejar constancia y luego es el funcionario actuante quien constata el estado o circunstancias de las cosas, lugares o documentos inspeccionados y así debe plasmarlo en el acta. Al respecto, el autor Humberto Enrique III Bello Tabares (Tratado de Derecho Probatorio, T. II, Pág. 497, Edit. Librosca, Caracas, 2.005) opina lo siguiente: Los prácticos, son funcionarios judiciales auxiliares que pueden ser designados, para que coadyuven o ayuden al operador de justicia en la mejor práctica de la prueba, designación que queda a elección del órgano jurisdiccional y que no resulta obligatoria, pues su designación se hace en la medida que sea necesario para la mejor práctica de la prueba, incluso, las partes pueden proponerlo, pero en definitiva quien decide su designación y quien los designa es el Juez, tal como lo norma el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil; la función de los prácticos, como hemos adelantado, se limita a prestar la colaboración pertinente al operador de justicia para la mejor realización o práctica de la prueba, informándole de aquello que creyera necesario y que como funcionario judicial auxiliar, debe ser juramentado por el juzgador, juramento que deberá insertarse en el libro de juramento respectivo. El práctico, no es ni un experto ni un testigo, es simplemente un práctico, vale decir, una persona con conocimientos especiales que ayuda al juez a la mejor práctica de la prueba, vale decir, que su función como señalamos se limita a ofrecer al juzgador información necesaria para la materialización del reconocimiento del reconocimiento judicial, de ahí que sea viciada aquella práctica judicial conforme a la cual, mediante una inspección judicial, se designan expertos para que sean estos quienes, a través de un informe o mediante sus dichos en el mismo acto, materialicen la prueba, vale decir, que en nuestra legislación no existe la unión o binomio inspección-experticia, y la primera no puede ser puente para la segunda, ya que se trata de dos pruebas que deben proponerse y materializarse en forma separada. De esta manera, una inspección judicial, con designación de prácticos, no puede convertirse en una experticia, ya que esto sería una mutación errónea de la prueba que produciría su inhabilidad e ineficacia probatoria, siendo que la función del práctico no es la de un experto, pues aquí no se le exige sus conocimientos para deducir hechos, para que produzca un juicio de valor, sino sus conocimientos para orientar al juez en la mejor práctica de la prueba; ni su función es la de suplir al juez –como ocurre en la práctica forense- al dejar constancia de aquellos hechos que requieran de conocimientos especiales, bien en el mismo acto o en informes presentados por separado, de manera que todas estas irregularidades producen una mutación de la prueba que la invalida y le resta toda eficacia probatoria. Como lo expresa el autor citado, cuyo criterio comparte plenamente este Juzgador, la función de los prácticos debe limitarse a prestar la colaboración pertinente al Juez (o al funcionario público competente) para la mejor realización o práctica de la prueba, informándole de aquello que creyera necesario. El práctico no puede suplir al Juez (o funcionario competente) -en el acto de la inspección- en la función de dejar constancia de los hechos pertinentes y mucho menos ser el práctico quien, mediante un informe posterior -sin la intervención ni control de las partes-, deje constancia de tales hechos, pues es el Juez (o funcionario competente) quien, previa asesoría del práctico debe dejar tal constancia. De lo contrario, se desvirtúa la inspección y se convertiría en una especie de experticia, la cual debe reunir otros requisitos para su admisión y validez, verbigracia, designación de expertos, juramentación, elaboración y presentación de un dictamen que debe estar motivado e indicar los métodos o sistemas utilizados en el examen y las conclusiones de los expertos, como lo exigen los artículos 1.425 del Código Civil y 467 del Código de Procedimiento Civil. Dicho esto se observa, como antes se expresó, que en el acta de inspección la Directora de la Unidad de Inquilinato manifestó que se encontraba presente el ciudadano CARLOS MOLLEGAS, fiscal asignado por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte para la realización de la mencionada inspección y a tal efecto este ciudadano, mediante un informe presentado en forma posterior, consignado por el Director Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres según oficio N° 186-11 de fecha 4 de mayo de 2011 (folios 328 al 333 del expediente administrativo y 429 al 434 del presente) procedió a manifestar lo siguiente: En inspección realizada el día 03 de Mayo de 2011, por solicitud de la Coordinación de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía de Heres, conjuntamente con funcionarios de esa unidad, en hora de las 02:00 pm, se verificó que el inmueble donde funciona la firma comercial “Panadería y Pastelería Nueva VIASA”, C.A., está conformado por, tres locales comerciales en planta baja, y cuatro apartamentos en planta alta para el uso de vivienda; se observó que el referido inmueble se encuentra con filtraciones en la placa, tanto en planta baja como en planta alta, en este ultimo por falta de manto asfáltico, así como también la presencia de grietas en techo y paredes. Se pudo verificar en el libro de registro de proyectos del año 1996, llevados en la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, que existe un permiso de construcción el cual fue otorgado en fecha 07 de Agosto de 1996 y signado con el número 136-96 a nombre del ciudadano Joaquín Ferreira, de la misma forma se pudo verificar la constancia de habitabilidad terminación de obra signada con el número 424-98 de fecha 02-12-98, la cual se encuentra registrada en el libro correspondiente del año 1998-1999 de misma oficina antes mencionada. Es importante mencionar la existencia de un documento “titulo supletorio” sobre las bienhechurías conformadas por una casa de vivienda y tres locales comerciales de fecha 22/01/1981, donde el ciudadano; Joaquín Ferreira CI: 492.513, es señalado como el propietario de las referidas bienhechurías por lo que se presume la existencia de los mencionados locales antes de la fecha en que se otorgó el permiso de construcción. Existe en planta baja un área que se encontraba cerrada al momento de la inspección, por lo que no se pudo observar el estado de la misma. Esta actuación así practicada, a juicio de este Tribunal carece de validez por las siguientes razones: En primer lugar se observa que la funcionaria actuante en el procedimiento de regulación de alquileres, la Directora de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres, quien ordenó la práctica de la inspección, al estar presente en el acto, a juicio de este Tribunal era la funcionaria competente para dejar constancia de lo solicitado por el promovente y la misma estaba plenamente facultada para designar un práctico que la asesorara durante la evacuación de la prueba. No obstante se observa que en el acta de la inspección no se dejó constancia de ningún hecho señalado por el promovente, pues solo se dejó constancia de haberse realizado “…solo inspección de la Panadería y Pastelería Nueva Viasa, C.A., ya que en el resto de las instalaciones no se pudo accesar, porque según el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO manifestó que en horas de la mañana le habían cambiado las cerraduras y los candados, cabe mencionar que ésta inspección se realizó de una forma parcial, ya que no se pudo observar el resto del edificio para determinar con exactitud la data de construcción”. Ningún otro hecho se hizo constar en el acto de la inspección, es decir, la funcionaria actuante no dejó constancia del estado en que se encuentra el edificio Portugal, que fueron las circunstancias sobre las cuales solicitó el promovente se dejara constancia, conforme a su escrito de promoción de pruebas. Este hecho por sí solo le resta valor probatorio a la prueba, por no contener ningún hecho sobre las cuales solicitó el promovente se dejase constancia. En segundo lugar se observa que en el acta de inspección se señala que está presente el ciudadano CARLOS MOLLEGAS, fiscal asignado por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte para la realización de la mencionada inspección; sin embargo, no se especifica si la Directora de la Unidad de Inquilinato delegó su función de practicar la inspección en este ciudadano o si dicho funcionario actuaría como práctico asesor. Si el fiscal en mención fue delegado para realizar él la inspección, es en el mismo acto en el cual debe dejarse constancia del estado y circunstancias de las cosas o lugares inspeccionados y reflejarlo así en el acta respectiva y no mediante un informe posterior, pues ello cercena el derecho de control de la prueba de las partes, quienes tienen el derecho de estar presente en la evacuación de las pruebas y hacerle las observaciones que consideren pertinentes. Este hecho también le resta valor a la prueba, pues nada se indica en el acta acerca de lo percibido por el funcionario. Si, por el contrario, fue designado como práctico para asesorar a la Directora de Inquilinato su función debió reducirse a brindarle asesoría a la funcionaria actuante en el mismo acto, sin formular apreciaciones u opiniones que ameriten conocimientos periciales, siendo deber de la Directora de Inquilinato plasmar en el acto lo percibido a través de sus sentidos. Sin embargo, se observa que fue en un escrito posterior que este ciudadano plasma lo observado en el acto de inspección. Y ni siquiera es consignado por el mismo fiscal sino que es consignado en el expediente, como antes se expresó, por el Director Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres a través de un oficio N° 186-11 de fecha 4 de mayo de 2011 donde remite, además, otras informaciones solicitadas por la Unidad de Inquilinato, el cual fue recibido por ésta Unidad en fecha 30 de mayo de 2011, es decir, veintisiete (27) días después de haberse practicado la inspección, desvirtuándose así la inmediatez que caracteriza a este tipo de pruebas. Todo ello, a juicio de este Tribunal, vicia la prueba de nulidad, al haber sido evacuada en forma irregular, amén de cercenársele el derecho de control de la prueba a las partes, por no haber tenido ningún tipo oportunidad para hacerle observaciones al práctico designado al levantar el informe presentado. En tercer lugar se observa que, lógicamente, la inspección debe realizarse en el sitio en el cual se encuentra la cosa o lugar a inspeccionar y que es señalado por la parte promovente. Empero, el fiscal identificado procedió a señalar que verificó una serie de documentos en la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, para luego emitir opinión y efectuar apreciación que toca el fondo del asunto al señalar que “…se presume la existencia de los mencionados locales antes de la fecha en que se otorgó el permiso de construcción”. Esta aseveración del fiscal, amén de que no es idónea para demostrar la fecha de construcción de un inmueble, constituye un adelanto de opinión u apreciación que está prohibida por el artículo 475 del Código de Procedimiento Civil, ya que prejuzga sobre el mérito de lo debatido en el procedimiento, en vista de que a través de una inspección sólo puede dejarse constancia del estado o circunstancia de lo que perciba el funcionario a través de sus sentidos sobre aquello que no necesite conocimientos periciales, lo que igualmente vicia la prueba de nulidad por haber sido evacuada en forma irregular. Y, en cuarto lugar se observa, que uno de los objetos de la prueba señalado por el promovente es dejar constancia de “…la Data de Construcción del Referido Inmueble y a su vez establecer el Valor del mismo para así determinar la referida Regulación del Canón de Arrendamiento de los Locales Comerciales”. Es evidente que para determinar la data o fecha de construcción de un inmueble y su valor la prueba de inspección es completamente inidónea, ya que esta prueba está limitada a lo que el funcionario actuante perciba a través de su actividad sensorial. Son indispensables conocimientos periciales para practicar una prueba de experticia, la cual debe reunir una serie de requisitos previstos en el Código de Procedimiento Civil, a falta de regulación en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para su validez, a los fines de garantizársele a las partes el derecho a controlar y contradecir la prueba. Sin embargo, no consta en el expediente administrativo que se haya realizado ningún tipo de trámite procedimental para la evacuación de la prueba de experticia, sino solo se observa que el fiscal CARLOS MOLLEGAS procedió a realizar una serie de observaciones en el acta y formular apreciaciones, como antes se expresó, acerca de la data o fecha de construcción del inmueble Edificio Portugal, cual experto, pero sin que conste en autos ningún tipo de actuación tendiente a la realización de una prueba pericial. Si bien es cierto, como lo indica el tercero interviniente en este proceso de nulidad de acto administrativo en el escrito consignado en la audiencia de juicio, que “no se puede pretender que se tramite con total rigidez un procedimiento administrativo”, sin embargo el cumplimiento de determinadas formas procesales –que no formalismos- son necesarias para la validez de todo procedimiento a los fines de garantizársele a las partes el derecho a controlar y contradecir la prueba, derechos estos que son expresiones mismas del derecho a la defensa. Si la prueba es obtenida con violación al debido proceso, sea en sede administrativa o en sede judicial, la misma es nula en atención a lo establecido en el Literal 1 del artículo 49 de la Norma Constitucional. No pone en duda este Tribunal los conocimientos técnicos sobre construcción o edificaciones que posea el fiscal CARLOS MOLLEGAS, funcionario de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, para determinar la data de construcción de un inmueble. Sin embargo, tales conocimientos para determinar la fecha de construcción de un inmueble o su valor debió plasmarse, si tal fuere el caso y ello fuese relevante para la solución de la controversia, a través de una prueba pericial, con el cumplimiento de los requisitos legales establecidos en el Código de Procedimiento Civil, para que así pudiese el experto designado emitir el respectivo dictamen en el cual puede opinar sobre las causas o consecuencias y demás circunstancias de determinado hecho, con la debida garantía del derecho a controlar la prueba. Por las razones expuestas, considera este Tribunal que la prueba de inspección practicada por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres está viciada de nulidad, por no cumplir con los parámetros legales a que se hizo referencia anteriormente y en consecuencia se desecha del presente proceso. No obstante, y extremando su función sentenciadora, este Tribunal observa que aún cuando dicha prueba se haya evacuado en forma regular, la misma devendría en irrelevante por cuanto, como se ha repetido a lo largo del proceso, la fecha de construcción de un inmueble no es determinante para considerarlo exento de regulación, ya que el supuesto de hecho consagrado en el ordinal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a la expedición de la Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente, la cual debe ser posterior al 2 de enero de 1.987 y, por otra parte, el estado actual de deterioro que tenga el inmueble no desvirtúa la aptitud que tenía para ser ocupado u habitado para la fecha de obtención de la Cédula de Habitabilidad. De manera que si en la actualidad el inmueble está deteriorado, como expresa el fiscal en el informe mencionado, ello no desvirtúa la autenticidad y certeza del documento público administrativo (Cédula de Habitabilidad) que fue expedido conforme a los supuestos de hecho acaecidos para la fecha de su expedición. Así se declara. Con respecto a la comunicación N° DH-235-2011, de fecha de 25 de abril de 2011, dirigida por la Dirección de Hacienda Municipal a la Coordinadora de la Unidad de Inquilinato en respuesta al informe solicitado mediante oficio N° U.I-008-2011, promovida por la arrendataria, contentiva del expediente correspondiente a la empresa LA GRAN PARADA S.R.L., se observa que dicho expediente consta de recibos de impuestos municipales correspondientes y de declaración definitiva de rentas cancelados por la mencionada empresa en el año 1.994. Como puede observarse, esta documentación nada aporta para la resolución de la presente littis ya que no desvirtúa la veracidad de la Cédula de Habitabilidad expedida por Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar a nombre del recurrente, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. En relación a la comunicación de fecha 5 de mayo de 2011 dirigida por la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Guayana del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria y a la comunicación de fecha 20 de mayo de 2011 dirigida por la Oficina Administrativa de Ciudad Bolívar del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, se observa que ninguno brindó ningún tipo de información, ya que el primero alegó la reserva prevista en el artículo 126 del Código Orgánico Tributario y el segundo manifestó necesitar el número patronal de la empresa en referencia para responder lo solicitado por la administración, de manera que este Tribunal no tiene nada que valorar sobre estos informes y por tanto se desechan del proceso. Así se establece. Con respecto a la copia certificada del Libro de Registro de Correspondencia del año 1998-1999 llevados en la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, expedida por el Director de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, acompañada con el oficio N° 186-11 de fecha 4 de mayo de 2011, en respuesta al oficio N° U.I. 016-2011 de fecha 1 de junio de 2011 expedido por la Unidad de Inquilinato de dicho ente y que riela al folio 430 de este expediente (329 de la nomenclatura llevada en el expediente administrativo), se observa que es del siguiente tenor: 424-98 Habitabilidad Terminación de Obra Joaquin Ferreira Edif. Portugal Residencial Comercial Calle Colón c/c Av. San Salvador Sector La Sabanita 04-12-98 Como puede observarse del contenido del instrumento transcrito y como textualmente lo expresa el Director de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en la nota de certificación del referido documento, ciertamente fue expedida una Constancia de Habitabilidad Terminación de Obra, signada con el N° 424-98, otorgada a nombre del ciudadano JOAQUIN FERREIRA correspondiente al Edificio Portugal ubicado en la calle Colón cruce con Avenida San Salvador del sector La Sabanita de esta ciudad, en el año 1998, es decir, el mismo inmueble cuya nulidad de regulación solicita el recurrente, la cual concuerda perfectamente con la Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra consignada por el recurrente en el procedimiento administrativo y en este procedimiento judicial. En atención a ello, este Tribunal, considerando que el instrumento bajo análisis consiste en un documento público administrativo, le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.359 del Código Civil. Así se establece. En relación a la comunicación N° 203-11 de fecha 1 de junio de 2011 dirigida por el Director Sectorial de Infraestructura, arriba identificado, a la Unidad de Inquilinato (folio 432 de este expediente y 331 del expediente llevado en la Alcaldía) se observa que es del tenor siguiente: De acuerdo a solicitud realizada por usted en comunicación signada con el N° U.I.-016-2011, de fecha 01-06-2011, donde ratifica el oficio N° U.I.-007-2011, solicitando la Certificación de Copias de los Permisos de Conformidad de Uso, Variables Urbanas, Permiso de Construcción y Habitabilidad Terminación de Obra del Edif. Portugal, ubicado Av. San Salvador C/C Calle Colón, Sector La Sabanita de esta Ciudad, se le informa tal y como se indico en el Informe de Inspección realizado por el Fiscal Carlos Mollegas, que se pudo verificar en los libros de registro llevados ante la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana (Libro de registro de proyectos del año 1996, que existe un permiso de construcción el cual fue otorgado en fecha 07 de Agosto de 1996 y signado con el número 136-96 a nombre del ciudadano Joaquin Ferreira, de la misma forma se pudo verificar la Constancia de Habitabilidad Terminación de Obra signada con el número 424-98 de fecha 02-12-98, la cual se encuentra registrada en el libro de correspondencia del año 1998-1999), en tal sentido y por la fecha de terminación de dichos Permisos, no existe el soporte físico solicitado, se anexa copia certificada de la página del libro, donde se encuentran registrados dichos permisos. Anexo a esta comunicación el Director de Infraestructura y Transporte en referencia acompañó copia certificada del Libro de Proyectos del año 1996 llevados por la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, en cuya nota de certificación este funcionario expresa que existe registrado en dicho libro un Permiso de Construcción el cual fue otorgado en fecha 07 de agosto de 1996 signado con el N° 136/96 a nombre de JOAQUIN FERREIRA y ubicado en la Calle Colón de esta ciudad. Estos instrumentos a que se hizo referencia (comunicación N° 203-11 de fecha 1 de junio de 2011 y copia certificada del Libro de Proyectos de 1996) constituyen documentos públicos administrativos, cuya certeza y veracidad no fueron desvirtuados ni durante el proceso administrativo de regulación de alquileres ni el presente proceso contencioso, cuestión por la cual se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, evidenciándose, como lo expresa el funcionario a que se hizo referencia anteriormente, que ciertamente, se expidió un permiso de construcción en fecha 07 de Agosto de 1996, signado con el número 136-96 a nombre del ciudadano Joaquin Ferreira y que se expidió la respectiva Constancia de Habitabilidad Terminación de Obra signada con el número 424-98 de fecha 02-12-98, la cual se encuentra registrada en el libro de correspondencia del año 1998-1999 a nombre del mismo ciudadano. Así se establece. Con respecto a la comunicación N° 0584/2012, de fecha 22 de mayo de 2012, expedida por la Oficina Administrativa de Ciudad Bolívar, del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, a la comunicación N° DH-255-2012 de fecha 23 de mayo de 2012 emitida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y a la comunicación N° SNAT/INTI/GRTI/RG/2012/1204 de fecha 24 de mayo de 2012 expedida por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Guayana del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en respuesta al informe solicitado por este Tribunal y promovidos por el tercero interesado en este proceso, se observa que no coadyuvan a la resolución de la presente littis por cuanto se observa que el objeto de estas pruebas señalado por el promovente en el escrito consignado en la audiencia de juicio se refiere a probar que para el año 1981 ya existían los locales comerciales objetos de regulación. Sin embargo, como se ha sostenido a lo largo de esta decisión, la existencia o data del inmueble no es un hecho relevante para el proceso, por cuanto la exención de regulación prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a la fecha de expedición de la Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente, posterior al 2 de enero de 1.987 y no a la fecha de construcción. En tal virtud, al no contener ningún hecho que desvirtúe la presunción de veracidad y certeza que dimanada de la Cédula de Habitabilidad consignada por el recurrente, en consecuencia, no se les otorga ningún valor probatorio a los documentos analizados. Así se establece. En relación a los testigos que declararon en la presente causa, ciudadanos MIRIAN JOSEFINA GORRIN RAMOS y CARLOS MOLLEGAS RIVAS, se observa que la primera es Directora de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y el segundo es Fiscal adscrito a la Dirección de Infraestructura y Transporte de la misma Alcaldía, es decir, funcionarios del mismo órgano (Alcaldía) que dictó los actos administrativos cuya nulidad se recurre en este proceso. De lo anterior se desprende que por ser ambos funcionarios que actuaron directamente en la tramitación del procedimiento administrativo, evidentemente tienen interés directo en el mantenimiento o confirmación de los actos administrativos impugnados, ya que eventualmente pudiese estar comprometida su responsabilidad caso de declararse la nulidad del acto impugnado. En vista de ello, este Tribunal, en atención a lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil desecha las declaraciones de los testigos en referencia. Así se establece. No obstante, y extremando su función sentenciadora, este Tribunal observa que la declaración de ambos testigos no aportan nada para la resolución de la presente littis, ya que ambos declararon sobre los trámites realizados durante el procedimiento administrativo y la declaración del último versa sobre la data de construcción del inmueble arrendado para lo cual realizó la inspección ocular analizada supra, hechos éstos irrelevantes para el proceso. Así se declara. Analizadas y valoradas las pruebas producidas tanto en el procedimiento administrativo de regulación de alquileres como en el presente contencioso administrativo de nulidad, este Tribunal, a los fines de decidir, observa: De la Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra expedida en fecha 2 de diciembre de 1.998 por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y de la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas N° 136/96, expedida en fecha 7 de agosto de 1996, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía arriba mencionada a nombre del ciudadano JOAQUIN FERREIRA sobre el inmueble en el cual se encuentran construidos los locales cuyos cánones de arrendamiento fueron regulados por la Administración Municipal, previamente valoradas, este Juzgador llega a la conclusión, y así se evidencia, que el ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, propietario del Edificio Portugal, cumplió con los parámetros exigidos por la Ley de Ordenación Urbanística para el otorgamiento de la constancia de habitabilidad de dicho inmueble. Es decir que, en primer, lugar cumplió con las variables urbanas exigidas por la Ley y el Municipio para la construcción de una edificación y, en segundo lugar, una vez concluida ésta, infiere este Tribunal, que el órgano municipal realizó las inspecciones a que se refiere la Ley citada y al constatar que el inmueble cumplió con las variables urbanas proyectadas le otorgó la mencionada constancia de Recepción de Terminación de Obra, la cual es suficiente, como lo expresa el artículo 95 ejusdem, a los fines de la habitabilidad de la obra y que es el instrumento equivalente a la Cédula de Habitabilidad a que se refiere el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, de no haberse culminado con la obra en referencia el órgano municipal no hubiese entregado el mencionado Certificado de Terminación de Obra. No cursa ninguna otra prueba en autos que desvirtúe la veracidad y certeza de la Certificación de Terminación de Obra y de la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas arriba mencionadas. No puede pretender la administración municipal, como lo expresa en el auto de fecha 23 de junio de 2011 emanado de la Unidad de Inquilinato “desestimar” la mencionada Certificación de Recepción de Terminación de Obras, habida cuenta que en los archivos de la Coordinación de Regulación Urbana no existe un registro de culminación de obra que demuestre que dicho proyecto fue ejecutado y concluido, por cuanto, contrariamente a lo aseverado, cursan pruebas suficientes que demuestran que, efectivamente, el recurrente realizó los trámites correspondientes para la autorización de la construcción de la obra en referencia, del cumplimiento de las variables urbanas exigidas por la Ley y el Municipio y de la terminación de la obra ajustada a los requerimientos legales, como lo son: 1.- La comunicación N° 203-11 de fecha 1 de junio de 2011 dirigida por el Director Sectorial de Infraestructura, previo requerimiento de la misma Unidad de Inquilinato, con la cual acompaña copia certificada del Libro de Proyectos del año 1996 llevados por la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, en cuya nota de certificación este funcionario expresa –y así se evidencia de dicha copia- que existe registrado en dicho libro un Permiso de Construcción, de los cuales se evidencia que, efectivamente, se expidió autorización N° 136/96, en fecha 7 de agosto de 1996 al ciudadano JOAQUIN FERREIRA para realizar una construcción del inmueble objeto de este juicio; y, 2.- La copia certificada del Libro de Registro de Correspondencia del año 1998-1999 llevados en la Oficina de la Coordinación de Planificación Urbana, expedida por el Director de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, acompañada con el oficio N° 186-11 de fecha 4 de mayo de 2011, en respuesta al oficio N° U.I. 016-2011 de fecha 1 de junio de 2011 expedido por la misma Unidad de Inquilinato, de la cual se desprende que efectivamente se expidió la constancia de Habitabilidad N° 424/98 de fecha 4 de diciembre de 1998 a nombre de JOAQUIN FERREIRA sobre el inmueble Edificio Portugal y que fuere acompañada en original por la parte recurrente. De estos documentos, previamente valorados, este Tribunal, contrariamente a lo indicado por la Unidad de Inquilinato, llega a la conclusión que el recurrente sí realizó los trámites pertinentes ante la Alcaldía para el inicio de la obra a realizar en el inmueble de su propiedad, obteniendo la constancia de cumplimiento de las variables urbanas correspondientes y posteriormente, una vez concluida la obra, la constancia de Recepción de Terminación de Obra equivalente a la Cédula de Habitabilidad en fecha 2 de diciembre de 1998. Así se declara. No puede imputársele al administrado, como pretende la administración municipal, el hecho de no hallar -o haberse extraviado de sus archivos- los registros correspondientes a los trámites efectuados por el recurrente para la obtención del permiso de construcción y la certificación de culminación de la obra, desde luego que es responsabilidad de la administración llevar un registro detallado de los trámites efectuados, así como de los documentos consignados por el administrado y de las diligencias realizadas por los funcionarios competentes para la verificación del cumplimiento de las variables urbanas y de la terminación de la obra. De lo antes expuesto este Tribunal llega a la convicción de que la fecha 2 de diciembre de 1.998 –fecha en la cual fue expedida la constancia de recepción de terminación de obra, cédula de habitabilidad- es la fecha en que el inmueble Edificio Portugal adquirió la aptitud para ser habitado u ocupado, para todos los efectos de este proceso. Así se declara. Si el inmueble en forma posterior sufrió deterioros que imposibiliten su habitabilidad o pongan en riesgo la salud de sus ocupantes, de los vecinos o transeúntes, la administración municipal está legalmente facultada para revocar tal permiso de habitabilidad. Sin embargo, no cursa ninguna prueba en autos, regularmente evacuada, que demuestren que el edificio en cuestión no está apto para ser ocupado o habitado, pues de otro modo no se entiende que si el inmueble no goza de tal aptitud la administración municipal procediese a regular el canon de arrendamiento, permitiendo así la permanencia de la arrendataria con todos los riesgos que ello supone para los ocupantes, empleados, usuarios o transeúntes. En este sentido, al poseer el inmueble Edificio Portugal una Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente con fecha posterior al 2 de enero de 1.987, es evidente que está incurso en el supuesto de hecho contenido en el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, se encuentra excluido del régimen de la Ley a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamientos, por lo que la administración, una vez verificada la existencia de tal documento administrativo que certificaba la habitabilidad de la obra, con una fecha posterior al 2 de enero de 1.987, debió declararlo exento de tal regulación. Así se declara. En consecuencia, al considerar la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar que el inmueble Edificio Portugal no estaba incluido en el supuesto de exención contenido en el mencionado artículo 4 de la Ley, por cuanto la fecha de construcción era anterior al 2 de enero de 1.987, es evidente que incurrió en el vicio de errónea interpretación de dicha norma, pues, si hubiese considerado que la fecha a que se refiere la norma es a la fecha de expedición de la Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente y no a la fecha de construcción, hubiese llegado a una conclusión diferente, la cual no era otra sino que dicho inmueble estaba exento de regulación y no continuar con el procedimiento administrativo en referencia. Tal error de interpretación de la norma contenida en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios llevó a la administración a excluir la aplicación de dicho artículo y en su lugar procedió a aplicar falsamente los supuestos contenidos en el artículo 2 de la misma que se refiere a los inmuebles objetos de regulación. Así se declara. Ahora bien, no obstante al vicio cometido por la Unidad de Inquilinato, al considerar en la decisión de fecha 23 de junio de 2011 que el inmueble Edificio Portugal era sujeto de regulación por tener una data de construcción anterior al 2 de enero de 1.987, tal vicio pudo ser subsanado por la autoridad superior, es decir, por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, mediante la decisión tomada según Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011. Sin embargo, el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, procedió a regular y fijar el canon de arrendamiento de los locales arrendados bajo los siguientes argumentos: Siendo la oportunidad para decidir el presente Procedimiento Administrativo de Regulación de Alquiler, esta Autoridad Administrativa observa: PRIMERO: Este Órgano Decisor procede a verificar si el ciudadano PAULO DUARTE FARIA BRITO, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82-044.782, procediendo en su carácter de presidente de la empresa denominada PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA C.A., ARRENDATARIA, de los locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Esado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA C.A., cumple con las formalidades que caracterizan este proceso Inquilinario a tenor de lo previsto en el Capítulo IV, Artículo 11°, del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y efectivamente se constató que existen los elementos constitutivos del derecho invocado a favor de la parte solicitante como son: la legitimidad activa que se verificó a haber quedado demostrado en autos la condición de representante de la arrendataria e interesada de la solicitante, así como también del arrendador ciudadano: JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-492.513, como parte accionada, ambas están expresamente convenidas en autos y así de declara. En cuanto al objeto de la relación jurídica existente entre las partes, es decir, entre el accionante y el accionado, ha de ser un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del procedimiento. En este caso particular, se evidencia un contrato escrito, ya que fue consignado en autos una copia de éste, inserta a los folios 04 al 08 y sus vtos. del expediente; y así ha quedado demostrado; motivo por el cual este Órgano Decisor en primer término procede a revisar las disposiciones legales que regulan lo relativo a las solicitudes de Regulación de Inmueble, específicamente establecidas en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece: Artículo 1°: (Omissis) Artículo 2°: (Omissis) En el caso que nos ocupa, se trata de unos inmuebles locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, dados en arrendamiento, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanta, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., por lo cual se encuentra dentro de los supuestos de las Normas Jurídicas antes citadas a los fines de la Regulación de su Alquiler. Artículo 29°: (Omissis) Artículo 30°: (Omissis) SEGUNDO: Conforme al avalúo practicado y elaborado por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en el que fueron tomadas en cuenta las previsiones de los Artículos 29 y 30° del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aplicadas al objeto del procedimiento que se decide, constituidos por unos inmuebles locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., con una data de construcción de aproximadamente veintiocho (28) años, propiedad del ciudadano JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, titular de la cédula de identidad N° E-492.513, además se estableció entre otras, las especificaciones siguientes: (Omissis) DISPOSITIVA En virtud de las consideraciones anteriores, para esta Autoridad Administrativa, locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, objeto del Procedimiento Administrativo de Regulación de Inmueble que se decide, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., constan de: un área general de construcción de aproximadamente Cuatrocientos Treinta y Siete con Cincuenta Metros Cuadrados (437,50 M2), incluyendo áreas de despacho, fabricación de pan y sus derivados, depósito, cocina, oficina y tres (03) baños, se encuentra dentro de los parámetros previstos en los Artículos 1°, 2° 29° literal “d” y 30° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que se pudo determinar, según los resultados contenidos en el Informe Técnico de Avalúo, que el valor total de los inmuebles es superior a las 12.501 Unidades Tributarias (U.T.), por lo tanto se aplica el nueve por ciento (9%) anual a los fines de determinar el canon máximo mensual de arrendamiento, de conformidad con el artículo 29°, literal “d” ejusdem. En consecuencia este Órgano Decisor, en ejercicio de las facultades delegadas en él, por la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya vigencia es desde el 01 de Enero del año 2.000, publicada en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha Martes 07 de Diciembre de 1.999; En nombre del Municipio Heres y por autoridad de la Ley, Declara la Regulación de Alquiler, para los locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, objeto del Procedimiento Administrativo de Regulación de Inmueble que se decide, ubicados en zona urbana de Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., en un Canon Máximo de Arrendamiento Mensual de SIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS. ASI SE DECIDE. Al respecto, el recurrente denuncia que la máxima autoridad administrativa (Alcalde) no examinó en la decisión arriba señalada, las actuaciones contenidas en el expediente R.03-11 y que dicha Autoridad se limitó a enumerar una por una las actuaciones que mejor consideró del expediente, sin hacer mayor referencia a las mismas sino solo la fecha en la que se realizaron, avalando todas las irregularidades que se cometieron en el referido expediente R.03-11 de lo cual infiere este Tribunal que le atañe a la Máxima Autoridad del Municipio, haber cometido el vicio de inmotivación. Para decidir, el Tribunal observa: Como se desprende de la resolución N° RJ-09-11-0080 recurrida, el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, luego de transcribir el contenido de los artículos 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a establecer que los locales comerciales ya descritos “se encuentra (sic) dentro de los supuestos de las Normas Jurídicas antes citadas a los fines de la Regulación de su Alquiler”, sin hacer ningún tipo de análisis de las pruebas aportadas en autos por las partes. En efecto, durante la parte narrativa de la resolución recurrida el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, se limitó a enumerar una por una las actuaciones realizadas en el expediente y mencionar las pruebas aportadas. Así, en la parte inicial de la Resolución menciona los documentos consignados por el solicitante de la Regulación: contrato de arrendamiento, título supletorio, copia fotostática de cédula de identidad, planilla de datos de solicitante y registro de comercio de la arrendataria y posteriormente procede a mencionar que en el folio 243 de ese expediente la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía dicta auto donde se agregan los originales de Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra, original de poder, original de Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas y Credencial de Certificación de Ejercicio Profesional, consignados por la abogada Dearsy de Jesús Hernández Bellizia. Empero, ninguno de estos instrumentos fueron analizados por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, a los fines de determinar si el inmueble estaba incurso en la causal de exención de regulación de cánones de arrendamiento a que se refiere el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o si, por el contrario, era sujeto de regulación. De lo anterior se colige que al no analizar ninguna de las pruebas aportadas por las partes, dicho órgano administrativo incurrió en el vicio de inmotivación, lo que lo conllevó a dejar de aplicar la norma contenida en el literal b) del artículo 4 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que si hubiese realizado el debido análisis y valoración de las pruebas analizadas a lo largo de esta decisión, especialmente de la Certificación de Terminación de Obra o Cédula de Habitabilidad consignada por el recurrente, hubiese arribado a la conclusión de que el inmueble estaba exento de regulación, por poseer una Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente con fecha posterior al 2 de enero de 1.987. Así se declara. En conclusión de lo expuesto, y considerando que la Unidad de Inquilinato, en el auto de fecha 23 de enero de 2011 incurrió en el vicio de errónea interpretación de la norma contenida en el Literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y falsa aplicación del artículo 2 de dicha Ley, como se expresó en capítulo anterior, y considerando que en la Resolución N° RJ-09-11-0080, de fecha 6 de septiembre de 2011 la Máxima Autoridad del Municipio Heres del Estado Bolívar incurrió en el vicio de inmotivación y falta de aplicación del mencionado Literal b) ex artículo 4, es evidente que el procedimiento administrativo llevado ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar está viciado nulidad. Así se declara. Con fundamento a los argumentos expuestos a lo largo esta decisión, este Juzgado considera procedente la pretensión de la parte actora respecto a la nulidad del procedimiento administrativo de regulación de alquileres llevado por ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, por estar el inmueble arrendado excluido del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, por poseer el inmueble Edificio Portugal, propiedad de JOAQUIN PRAZERES FERREIRA, una Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra con fecha posterior al 2 de enero de 1.987, conforme al Literal b) del artículo 4 de dicha Ley, instrumento éste equivalente a la Cédula de Habitabilidad, en atención a lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Así se declara. Por ser procedentes las denuncias sobre los vicios arriba mencionados, se torna inoficioso conocer las demás denuncias planteada por el recurrente sobre las irregularidades y vicios cometidos por la Administración Municipal. Así se declara. En consecuencia de lo antes expuesto, este Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad interpuesto por el ciudadano JOAQUN PRAZERES FERREIRA contra el auto de fecha 23 de junio de 2011 dictado por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar que declaró sin lugar la oposición efectuada por dicho ciudadano contra la solicitud de regulación de alquileres interpuesta por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., tramitado en el expediente administrativo N° R.03-11 y contra la Resolución N° RJ-09-11-0080 dictada en fecha 6 de septiembre de 2011 por el Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar que declaró la regulación de alquiler para los locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, los cuales forman parte integral del Edificio “Portugal”, ubicados en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, Parroquia La Sabanita, Avenida San Salvador cruce con Calle Colón, donde funciona la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A.. Así se decide. Segundo: Se declara la nulidad total del procedimiento administrativo de regulación de cánones de arrendamiento incoado por la empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A. sobre los locales comerciales identificados con los Nros. 04, 05 y 06, planta baja, que forman parte integral del Edificio “Portugal”, arriba identificado, llevado ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar bajo la nomenclatura R.03-11, por estar dicho inmueble exento de regulación al poseer una Constancia de Recepción de Certificación de Terminación de Obra con fecha posterior al 2 de enero de 1.987, conforme al Literal b) del artículo 4 de dicha Ley, instrumento éste equivalente a la Cédula de Habitabilidad, en atención a lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Así se decide. Por último, y con respecto a la solicitud planteada por la representación judicial del tercero interviniente en este proceso, empresa PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., en el escrito de informes de fecha 7 de junio de 2012, referente a que en caso de estar viciado el acto administrativo proceda este Juzgador a fijar un canon de arrendamiento en sustitución del ordenado por la Administración Municipal, este Tribunal, a los fines de decidir, observa: Ciertamente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia proferida en fecha 18 de abril de 2007, conociendo en revisión de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró conforme a derecho la desaplicación por control difuso que ejerció dicho Tribunal Superior respecto al artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha norma es excesiva e inconstitucionalmente limitativa de las potestades restablecedoras del juez, el cual puede sustituir el canon de arrendamiento que hubiere anulado por el que resulte correcto. No obstante, dicha potestad del órgano jurisdiccional de fijar un nuevo canon de arrendamiento en sustitución del fijado por la autoridad administrativa cuyo acto es anulado, se limita siempre a los inmueble que sean sujetos de regulación conforme al artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no encuadrar en los supuestos de hecho de exención previstos en el artículo 4 ejusdem. En efecto, si el inmueble está incurso en uno de los supuestos contenidos ex artículo 4 no queda sujeto a regulación ni en sede administrativa ni en sede judicial, pues, en estos casos resulta aplicable la norma contenida en el artículo 14 de dicha ley, el cual es del tenor siguiente: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo. De lo dispuesto en el artículo transcrito se infiere que la forma de fijar, ajustar o aumentar los cánones de arrendamiento sobre aquéllos inmuebles que estén exentos de regulación, por encuadrar en alguno de los supuestos establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (exceptuando los inmuebles destinados a vivienda cuyos cánones de arrendamiento están congelados por Decreto del Ejecutivo Nacional) es la siguiente: Primero, por la autonomía de la voluntad de las partes, quienes tienen la libertad de aumentar el canon por acuerdo entre ellas; segundo, estableciendo las mismas partes en el contrato de arrendamiento una cláusula de valor en la cual pueden indicar un porcentaje anual o señalar que será aumentado de acuerdo a los Indices de Precios al Consumidor señalado por el Banco Central de Venezuela y, tercero, por disposición de la Ley, esto es, a falta de acuerdo entre las partes y a falta de inclusión expresa de una cláusula de valor en el contrato de arrendamiento, la ley señala que el canon se “se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período”. Precisado lo anterior se observa que no obstante haberse anulado el procedimiento administrativo de regulación llevado por la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, le está vedado a los Tribunales regular los cánones de arrendamiento sobre aquellos inmuebles excluidos del régimen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la regulación, por estar inmersos en los supuestos previstos en el artículo 4 de dicha Ley. Sólo en caso de que las partes no se acuerden sobre el aumento en el canon de arrendamiento, o que difieran de los índices de Precios, o de la forma como fijar el aumento del canon, o que el arrendatario se niegue a pagar el aumento acordado, o que haya ambigüedad en la redacción del contrato, podrían ejercer la acción ordinaria derivada de la relación arrendaticia que considerasen pertinente por ante los organismos jurisdiccionales competentes y siguiendo el procedimiento judicial pautado en el artículo 35 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -pero nunca en vía contencioso administrativa ni en procedimiento administrativo- correspondiéndole al Juez ordinario determinar, si tal fuere el caso, la forma de establecer el aumento del canon. En atención a lo expuesto, considera este Tribunal que el canon de arrendamiento del inmueble objeto de relación arrendaticia entre las partes, suficientemente identificado a lo largo de esta decisión, es el establecido en el mismo contrato acompañado por el solicitante de la Regulación, PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A, autenticado en fecha 5 de febrero de 2010, por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, bajo el N° 31, tomo 14, es decir, la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000) mensuales desde el primero de enero de 2010 hasta el primero de enero de 2011 y desde el 1 de enero de 2011 al primero de enero de 2012 aumentará en base a los Indices de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, conforme a la cláusula segunda de dicho contrato y en las prórrogas convencionales o legales son las mismas partes quienes deberán acordar la forma del aumento, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual se declara improcedente la solicitud planteada por la PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A. referente a la fijación por parte de este Juzgado del canon de arrendamiento sobre el inmueble ya identificado. Así se decide. No hay condenatoria en costas por considerar este Juzgador que el Municipio tenía motivos racionales para litigar, conforme a lo previsto en el artículo 157 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. De conformidad con el artículo 153 de la Ley citada, se ordena notificar al Síndico (o) Procurador (a) y al Alcalde del Municipio Heres del Estado Bolívar, e igualmente al recurrente, JOAQUIN PRAZERES FERREIRA y al tercero interviniente, PANADERIA Y PASTELERIA NUEVA VIASA, C.A., en la forma prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Una vez conste en autos la notificación de todas las partes mencionadas, comenzará a correr el lapso de cinco (5) días de despacho a los fines de la interposición del recurso de apelación, conforme al artículo 87 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Líbrense las respectiva boletas de notificación. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas