REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 31 de octubre de 2.013 203º y 154º Asunto: FP02-V-2013-000892 Resolución N°: PJ0262013000264 -I- De la demanda En el juicio de desalojo interpuesto por el abogado LUIS OSWALDO HERNANDEZ SANGUINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.944, actuando como apoderado judicial de la ciudadana SILVIA SADE, titular de la cédula de identidad número 5.554.875, contra el ciudadano ALFREDO JESUS SANTANA, titular de la cédula de identidad número 5.974.810, patrocinado por el abogado ALI VERA GONZALEZ, inscrito en el mencionado instituto bajo el número 49.911, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que su representada en fecha 4 de febrero de 2011, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO JESUS SANTANA OJEDA, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja del edificio “Polito”, ubicado en la calle Brasil, N° 55 del Barrio Negro Primero de esta ciudad. Señala que en la cláusula tercera del contrato se estableció lo siguiente: “…El plazo de duración del presente contrato será por un año fijo, sin prórroga, contados a partir del día 17 de Noviembre del 2.010 hasta el 17 de Noviembre del 2.011, es expresamente entendido y así lo acepta EL ARRENDATARIO que para poder seguir ocupando el local arrendado después del vencimiento de dicho plazo deberá suscribir un nuevo contrato en los términos y condiciones que señale EL ARRENDADOR…”. Expresa que de la misma manera se estipuló en la cláusula CUARTA lo siguiente: “…El canon de Arrendamiento será de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. f. 1000) mensuales, de mutuo y amistoso acuerdo los cuales se compromete a pagar EL ARRENDATARIO con toda puntualidad, por mensualidades anticipadas a EL ARRENDADOR o quien sus derechos represente. Es expresamente entendido que la falta de pago de cualquier mensualidad, dará derecho a EL ARRENDADOR, a tener por rescindido este contrato, siendo por su exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, todos los gastos que se ocasione por su incumplimiento, en caso de mora en el pago de las mensualidades, estas devengarán intereses a la rata del doce por ciento (12%) anual”. Manifiesta que el arrendatario, no obstante la claridad de las cláusulas mencionadas, dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a junio del presente año 2013 y que una vez vencido el contrato de arrendamiento, no solo se negó a pagar lo adeudado sino también a entregar el local comercial arrendado, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado ante la permanencia del arrendatario en el inmueble. Por último expone que por las razones anteriores demanda en nombre de su representada al ciudadano ALFREDO JESUS SANTANA, conforme al Literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: 1) En el desalojo del inmueble ya descrito. 2) En desalojar y entregar el local comercial arrendado, en el mismo buen estado en que fue recibido, libre de todo uso y ocupación. 3) En el pago de la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000) correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a junio del presente año 2013, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) por mes, más los que sigan transcurriendo hasta la entrega definitiva del inmueble. 4) Al pago de los intereses de mora, sobre los cánones adeudado, a razón del uno por ciento (1%) anual, conforme a la cláusula cuarta del contrato. 5) Al pago de la indexación judicial por motivo de la devaluación de la moneda por hecho de la inflación. 6) Al pago de las costas procesales. -II- De la contestación de la demanda En la contestación de la demanda el accionado negó que haya contratado con la demandante el arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la calle Brasil, N° 55, planta baja del Edificio Polito, Barrio Negro Primero de esta ciudad y que le deba cánones de arrendamiento a la arrendadora, argumentando que lo cierto es que contrató con la demandante el arrendamiento sobre un local para vivienda de habitación, ubicado en la dirección arriba señalada y que la vía lógica y pertinente para que la demandante solicitase su desalojo era en primer lugar agotar la vía administrativa y después ocurrir judicialmente en contra suya. -III- Del mérito de la causa, análisis y valoración de pruebas El presente juicio trata de una demanda de desalojo interpuesta por SILVIA SADE contra ALFREDO JESUS SANTANA, alegando la parte actora que en fecha 4 de febrero de 2011, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO JESUS SANTANA OJEDA, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la planta baja del edificio “Polito”, ubicado en la calle Brasil, N° 55 del Barrio Negro Primero de esta ciudad, por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales, por un año fijo a partir del día 17 de Noviembre del 2.010 hasta el 17 de Noviembre del 2.011, y que una vez vencido el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por la permanencia del arrendatario en el inmueble y que éste dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a junio del presente año 2013, motivo por el cual lo demanda en desalojo conforme al Literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el consecuencial pago de los cánones dejados de cancelar. Por su parte el demandado alega que el contrato de arrendamiento versó sobre un local para vivienda de habitación, ubicado en la dirección arriba señalada y que la vía lógica y pertinente para que la demandante solicitase su desalojo era en primer lugar agotar la vía administrativa y después ocurrir judicialmente en contra suya, negando que el contrato tuviese como objeto un local comercial y que adeude a la arrendadora los cánones señalados. Planteada en esta forma la litis, corresponde a este juzgador analizar las pruebas producidas en este juicio, a los fines de establecer cuál de las partes demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Pruebas producidas en el juicio 1.- Con el escrito de demanda la parte actora acompañó documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 4 de febrero de 2011, bajo el N° 58, Tomo 07, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada, motivo por el cual, al tratarse de un documento público, por haber sido autorizado por un funcionario autorizado para darle fe pública, como lo dispone el artículo 1.357 del Código Civil, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio en atención a lo indicado en el artículo 1.359 ejusdem. Así se establece. 2.- Con respecto a las cuatro letras de cambio anexas también al escrito de demanda, emitidas a la orden de la arrendadora y aceptadas por el demandado, se observa que tampoco fueron objetos de impugnación por parte del arrendatario, motivo por el cual, tratándose de instrumentos privados, en atención a lo indicado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos dichos instrumentos, teniendo el mismo valor probatorio que los documentos públicos conforme lo dispone el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece. 3.- En relación a la copia certificada de la decisión proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 27 de junio de este mismo año, se observa que se trata de una decisión interlocutoria que declaró la inadmisión in limine littis de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por SILVIA SADE contra ALFREDO JESUS SANTANA por haber incurrido la parte actora en una errónea calificación jurídica de la acción, indicando que debió interponerse una demanda de desalojo por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado. No obstante, el carácter de indeterminado en la actualidad del contrato de arrendamiento no es un hecho controvertido en el presente juicio, de manera que dicho instrumento sólo tiene relevancia con respecto a la correcta calificación jurídica de la acción interpuesta por la parte actora, pero no respecto al mérito de lo debatido. Así se establece 4.- En el lapso probatorio la parte demandada acompañó una constancia de residencia expedida por el Consejo Comunal “Guerreros de Negro Primero”, de fecha 21 de septiembre de 2013, la cual fue impugnada por la parte actora en escrito de fecha 30 de septiembre de 2013 alegando que no se encuentra suscrito por su persona y que se trata de un documento evacuado sin el control de su representada y es una prueba evacuada extra juicio. Al respecto se observa que la citada documental es un instrumento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio y que debió ser ratificada en este proceso a través de la prueba testimonial, como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o por lo menos haber solicitado la parte demandada una prueba de informes a dicho Consejo Comunal, como lo indica el artículo 433 ejusdem, a los fines de que dicha prueba sea evacuada durante el iter procedimental y garantizarle así a la parte actora el derecho a controlar la prueba. En el caso subiudice se observa que el citado instrumento no fue ratificado en juicio a través del testimonio de los representantes del mencionado Consejo Comunal, de manera que no se le dio oportunidad a la parte actora a que controle la prueba y por tal virtud no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 5.- Por último y con respecto a la inspección judicial promovida por la parte demandada en el inmueble arrendado y practicada por este Tribunal en fecha 27 de septiembre de 2013, se observa que se dejó constancia de que el inmueble se encuentra ocupado por el demandado y que en su interior se observaron los siguientes bienes: cocina, nevera, cama, televisor, aire acondicionado, lavadora, juego de comedor de esa redonda con sillas, juego de recibo (sofá de 2 puestos) y artículos personales (ropa). Esta inspección judicial fue promovida por la parte demandada a los fines de demostrar que el inmueble es usado como vivienda de habitación por el demandado. No obstante, considera este Tribunal que la prueba de inspección judicial no es la prueba idónea para probar que un inmueble está destinado a vivienda, pues, esta prueba está limitada a lo que el Juez actuante perciba a través de su actividad sensorial. El Juez se limita a dejar constancia de los hechos que percibe a través de sus diferentes sentidos, de lo que ve, de lo que escucha, de lo que palpa, etc., sin poder extenderse a cuestiones que necesiten conocimientos periciales y sin adelantar opiniones o apreciaciones. Consecuente con lo expuesto se observa que si bien es cierto que en la inspección judicial practicada se dejó constancia de que dentro del inmueble se encontraban bienes muebles (nevera, cama, televisor, etc.) sin embargo, se repite a través de esta el Juez está imposibilitado de determinar que el inmueble está destinado o es usado como vivienda. Se hacía necesario, a juicio de quien suscribe, la evacuación de otras pruebas, verbigracia la testimonial de vecinos de la zona, a los fines de demostrar que el inmueble arrendado fue destinado a vivienda, pudiendo adminicularse la prueba de inspección judicial en la cual se observaron la presencia de bienes muebles de los descritos para corroborar que ese es el destino dado al inmueble. Empero, la prueba así evacuada resulta insuficiente y en consecuencia no idónea para llegar a la conclusión que el inmueble fue destinado o es usado para vivienda, motivo por el cual no se le otorga valor probatorio. Así se establece. Analizadas las pruebas producidas en juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones: Del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 4 de febrero de 2011, bajo el N° 58, Tomo 07, acompañado por la parte actora, se evidencia que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ALFREDO JESUS SANTANA, parte demandada en este proceso, sobre el inmueble descrito en autos, por el lapso de un año fijo contado a partir del 17 de noviembre de 2010 hasta el 17 de noviembre de 2011, conforme a la cláusula tercera del mencionado contrato. Ahora, si bien es cierto que las partes no acordaron una prórroga convencional, sin embargo se observa que vencido el lapso de duración del contrato (17/11/11) de pleno derecho le correspondía al arrendatario una prórroga legal de seis (6) meses, por haber tenido la relación arrendaticia una duración hasta de un año, a tenor de lo dispuesto en el Literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminaría en fecha 17 de mayo de 2011. Vencida esta prórroga legal, el arrendatario permaneció en posesión del inmueble, motivo por el cual, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, por haber ocurrido la tácita reconducción conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, para todos los efectos del presente proceso. Así se declara. También consta de lo establecido en la cláusula primera que las partes celebraron el contrato de arrendamiento sobre un “local comercial”, que forma parte de un inmueble ubicado en la calle Brasil, N° 55, planta baja, edificio Polito, Barrio Negro Primero de esta ciudad y que conforme a la cláusula segunda el arrendatario se obligó a destinar el local arrendado para el uso exclusivo de “consultorio veterinario”, y a no cambiar dicho uso sin la previa autorización por escrito del arrendador. La parte demandada, a pesar de que se excepciona en que el inmueble arrendado es un local para vivienda de habitación, sin embargo, no consta en autos ninguna prueba fehaciente que desvirtúe la certeza y veracidad de lo establecido expresamente por ellos mismos en el contrato de arrendamiento. Esto es, no cursa prueba de que el inmueble haya sido destinado a vivienda. Pretender que luego que las partes celebren un contrato de arrendamiento sobre un local comercial destinado expresamente a una actividad comercial, pueda el arrendatario darle un uso para vivienda, sin consentimiento del arrendador, para así excluirse de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y aplicar la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que el arrendador se vea en la obligación de agotar la correspondiente vía administrativa antes de la instauración de la vía judicial con la tardanza y el perjuicio que ello conlleva, constituye un evidente fraude a la Ley que los Tribunales de la República no pueden permitir. No obstante, no consta en autos que efectivamente el inmueble arrendado haya sido destinado a vivienda, sin embargo, aún en el caso que el arrendatario hubiere demostrado que el uso que le dio al inmueble fue para vivienda y no para la actividad comercial a que se obligó por el contrato, tampoco tiene aplicación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues estas normas tienen aplicación, como lo establecen los artículos 1 de cada una de ellas, sobre aquellos inmuebles que estén “destinados a vivienda”, es decir, que las partes hayan acordado que el destino del inmueble es para vivienda, pues, de otro modo, el arrendatario de un local comercial destinado exclusivamente al comercio, pudiera fácilmente sustraerse del ámbito de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con solo alegar que está usando el inmueble para vivienda e introducir unos bienes, artefactos o enseres domésticos. Este no es el espíritu de las normas en referencia, sino el de proteger a los arrendatarios de inmuebles cuyo destino dados por las partes sea el de vivienda. Pudiese argumentarse en contrario que el arrendador también puede evadir la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, arrendando un inmueble para vivienda pero colocando en el contrato que se trata de un local comercial, en fraude a estas disposiciones legales. Sin embargo, este no es el caso de autos porque el contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa fue suscrito en fecha 4 de febrero de 2011, es decir, antes de la publicación de las leyes mencionadas (06/05/11 y 21/10/11) respectivamente, de manera que no hay forma de sostener que el arrendador haya intentado excluirse del ámbito de aplicación de estas leyes, pues, no existían para el momento de suscripción del contrato. En atención a lo antes expuesto, este Tribunal llega a la convicción de que el destino dado por las partes al inmueble arrendado (local comercial) es para uso exclusivo de consultorio veterinario y no para vivienda, como expresamente fue estipulado en la cláusula segunda del contrato; de tal manera que la Ley a aplicar es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. En este orden de ideas, la actora alega que el arrendatario dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a junio del presente año 2013, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales; al paso que el arrendatario niega que adeude a la arrendadora los cánones señalados. Sin embargo, la parte demandada no produjo ninguna prueba en autos a los fines de demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora, incumpliendo así con la carga probática que dimana del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se infiere que el arrendatario no ha cancelado dichos cánones y en consecuencia se encuentra en insolvencia arrendaticia respecto a ellos, por lo cual la pretensión de la actora debe prosperar, por haber incurrido el arrendatario en una de las causales indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia del desalojo, esto es, estar incurso en la falta de pago de dos (o más) cánones de arrendamientos consecutivos, como expresamente lo dispone el literal a) del citado artículo. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por SILVIA SADE contra ALFREDO JESUS SANTANA. Así se decide. En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada, a lo siguiente: Primero: Al desalojo del inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio “Polito”, ubicado en la calle Brasil, N° 55 del Barrio Negro Primero de esta ciudad, y como consecuencia de ello a entregárselo a la parte actora sin plazo alguno, salvo el lapso del cumplimiento voluntario conforme a la Ley. Segundo: A cancelarle a la actora la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000) correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2011, enero a diciembre de 2012 y enero a junio del presente año 2013, a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) por mes. Tercero: A cancelarle a la actora la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000) correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de julio de 2013 a octubre de 2013, ambos inclusive (4 meses), a razón mil bolívares (Bs. 1.000) cada mes. Cuarto: Al pago de los intereses de mora, sobre los cánones adeudado, a razón del uno por ciento (1%) anual, conforme a la cláusula cuarta del contrato. Quinto: Al pago de la respectiva indexación o corrección monetaria de las mensualidades ordenadas a pagar en los particulares segundo y tercero, debido a la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, por ser la inflación un hecho notorio, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha en que esta sentencia adquiera firmeza, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo, conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, conforme a los lineamientos dictados por el Banco Central de Venezuela. Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas