TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS
ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

EXPEDIENTE Nº 007-13

DEMANDANTE: SANTIAGO MONSALVE PRIETO
DEMANDADO: RUTH MARULANDA HERRERA
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FECHA DE ADMISION: 13 DE JUNIO DE 2013.
NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda formulada por el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-5.598.946, domiciliado en la población de La Azulita, Municipio Andrés Bello del Estado Mérida, asistido por la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, según la cual interpuso formal demanda contra la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-13.283.722, para que convenga en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el Nº 584, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones y en consecuencia para que le haga entrega de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en que los recibió y solvente con los servicios públicos; fundamentando la acción en los artículos 1.167, 1.590 y 1.593 del Código Civil.
Mediante auto de fecha 13 de junio de 2013 se admitió la demanda por el procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, domiciliada en la población de Santa Elena de Arenales, calle El Comando, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, para que compareciera por ante este Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la citación de la demandada, a dar contestación a la demanda.
En fecha 03 de julio de 2013 la parte demandante ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, debidamente asistido por la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, consignó los emolumentos para la elaboración de los recaudos de citación de la demandada.
En la misma fecha 03 de julio de 2013, la parte demandante ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, confirió poder judicial especial, apud acta, para el presente juicio a la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA.
En fecha 08 de julio de 2013 fue debidamente citada por el Alguacil de este Juzgado la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA.
Mediante escrito de fecha 11 de julio de 2013, la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL, consignó escrito de contestación a la demanda.
En la misma fecha 11 de julio de 2013, la parte demandada ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, confirió poder especial, apud acta, para el presente juicio al abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL.
En fecha 16 de julio de 2013, la Apoderada Judicial de la parte demandante abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, consignó escrito de promoción de pruebas, admitiendo este Juzgado las pruebas promovidas por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva, ordenándose la evacuación de las pruebas de exhibición de documentos y experticia promovidas por la parte demandante.
En fecha 19 de julio de 2013, el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL, consignó escrito de promoción de pruebas, admitiendo este Juzgado las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva, ordenándose la evacuación de la prueba de exhibición de documentos e inspección judicial.
En fecha 19 de julio de 2013, el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL, consignó escrito de oposición a la promoción de pruebas efectuada por la parte demandante.
En fecha 19 de julio de 2013 día y hora fijado para la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandante, se declaró desierto el acto, por cuanto no se hizo presente la parte demandada.
En fecha 19 de julio de 2013 día y hora fijado para el nombramiento de expertos, prueba promovida por la parte demandante, se procedió a la designación de los expertos, habiendo sido designado el ciudadano JOSE ENRIQUE FERNANDEZ VERA, como experto por la parte demandante y por cuanto no se hizo presente la parte demandada, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 457 del Código de Procedimiento Civil procedió a designar al ciudadano CARLOS ALBERTO DOMINGUEZ, como experto por la parte demandada y al ciudadano DARIO SANCHEZ RINCON, como experto por el Tribunal, y se ordenó notificar a los expertos designados por el Tribunal mediante boleta.
En fecha 25 de julio de 2013 día y hora fijado para la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandada, se declaró desierto el acto, por cuanto no se hizo presente la parte demandante.
En fecha 26 de julio de 2013 día y hora fijado para la juramentación de los expertos en el presente juicio se encontraban presentes los tres expertos designados y juraron cumplir fielmente el cargo recaído en cada uno de ellos y solicitaron un lapso de tres (03) días de despacho para hacer entrega del informe respectivo.
En fecha 26 de julio de 2013 día y hora fijado para la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandada se trasladó y constituyó el Tribunal en el sitio indicado por la parte promovente de la prueba y en fecha 30 de julio de 2013 fueron agregadas al presente expediente las fotografías consignadas por el experto fotógrafo designado por el Tribunal durante la evacuación de la prueba.
En fecha 31 de julio de 2013, fue consignado por los expertos designados el dictamen pericial.
En fecha 01 de agosto de 2013, el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL, consignó escrito de observaciones al informe presentado por los expertos.
En fecha 01 de agosto de 2013 la Apoderada Judicial de la parte demandante abogada DUNIA CHIRINOS LAGUNA, solicitó al Tribunal que se ordenara a los expertos ampliar el dictamen pericial en los puntos objetados.
Por auto de fecha 01 de agosto de 2013, este Tribunal negó la solicitud de ampliación debido a que la parte no indicó con exactitud los puntos con brevedad y precisión sobre los cuales ha debido recaer la ampliación.
En fecha 02 de agosto de 2013 este Tribunal entró en término para decidir la presente causa.
TÉRMINOS EN LOS CUALES SE DESARROLLÓ LA PRESENTE CONTROVERSIA:
DE LA PRETENSION DEL ACTOR:
El demandante en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:
1) Que como se evidencia de documento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, en fecha 14 de febrero de 2012, inserto bajo el Nº 56, Tomo 2, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-13.283.722, domiciliada en la población de Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, sobre parte de un inmueble de su propiedad, constituido por el Área “A” del local comercial denominado “El Roquero”, situado en la calle El Comando de la población de Santa Elena de Arenales, en jurisdicción de la Parroquia Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, para ser destinado única y exclusivamente a la actividad comercial de servicio de restaurant y la habitación signada con el Nº 1, con su respectiva sala sanitaria, integrante del Área “C”, para ser destinado como depósito; 2) Que el contrato de arrendamiento fue celebrado por el término de ocho meses contados a partir del día 9 de enero de 2012 hasta el 9 de septiembre de 2012; •3) Que se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,00) semanales, que se obligó a cancelar los días lunes de cada semana; 4) Que la arrendataria se obligó a entregarle los inmuebles arrendados al término del contrato, en el mismo buen estado en que los recibió. 5) Que en fecha 02 de octubre de 2012, suscribió con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, el cual quedó inserto bajo el Nº 584, Tomo 12, de los libros de autenticaciones, contrato de arrendamiento sobre los mismos inmuebles, por el término de seis meses, contados a partir del día 9 de septiembre de 2012 hasta el día 9 de marzo de 2013 y el canon de arrendamiento quedó convenido en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) semanales, que se obligó a cancelar los días lunes de cada semana; 6) Que la arrendataria se obligó a entregarle los inmuebles arrendados al término del contrato, en el mismo buen estado en que los recibió; 7) Que la arrendataria ha venido utilizando el inmueble arrendado para un uso distinto al que se convino en los contratos de arrendamiento suscritos con el arrendador; 8) Que ha dejado de utilizar el inmueble arrendado para brindar el servicio de restaurant y ha venido explotando la venta de bebidas alcohólicas, sin que para ello haya obtenido su autorización o de las autoridades competentes, lo que le puede ocasionar graves perjuicios; 9) Que además el inmueble arrendado se ha venido deteriorando y requiere de reparación urgente, debido a que el mismo no tiene columnas y debe ser reforzada su estructura y sustituir el techo que se encuentra en muy mal estado, cuyo tiempo de ejecución es mayor de veinte días, lo que impediría el uso del inmueble.
CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Estando dentro de la oportunidad legal la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su carácter de parte demandada, asistida por el Abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GARCIA VILLASMIL, titular de la cédula de identidad Nº V-8.086.766, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.344, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
1) Que se señaló la presente acción de Resolución de Contrato; independientemente de la existencia de un vinculo arrendaticio a tiempo indeterminado de la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA con la parte actora por más de catorce (14) años, por una supuesta causa de incumplimiento sin determinar ¿cuál?, ni ¿cuándo? ni ¿cómo ni donde? 2) Que no están llenos los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no se indica la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; 3) Que de conformidad al literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios propone e invoca la inadmisibilidad de la acción establecida en la Ley; 4) Que por el contrario el arrendador cobra la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares semanales (Bs. 1.500,00); que de haber estado deteriorado el inmueble no podría estar cobrando esos cánones de manera semanal; 5) Que ha reiterado diversos contratos de arrendamiento del mismo inmueble dichos contratos fueron los siguientes: Un último contrato autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Andrés Bello del Estado Mérida de fecha 02 de Octubre del 2012, insertado bajo el Nº 30, Folio 11, Tomo 07; otros contratos de tipo privado; 6) Que posee carta constancia aval del Consejo Comunal Campo Miranda del Municipio Obispo Ramos de Lora; por más de catorce (14) años; 7) Que de conformidad a los artículos 361 y 884 del Código de Procedimiento Civil rechaza, niega y contradice el hecho que haya dado uso distinto al de restaurante; 8) Que ha variado el canon de arrendamiento incrementado contrario al Decreto de Regulación de alquileres; 9) Que rechaza, niega y contradice el hecho que esté explotando venta de bebidas alcohólicas; ya que no se indica que tipo de licor, a quienes, cuando, como y donde; 10) Que tiene aval del Consejo Comunal del sector que indica que cumple el servicio de parrillas, chuzos, almuerzos y cenas; 11) Que rechaza, niega y contradice el hecho que haya causado deterioro del inmueble objeto del arrendamiento; 12) Que cumple con las normas sanitarias para expender alimentos; 13) Que niega que pretenda un eventual perjuicio a la parte actora; que ¿Cuál perjuicio? Su monto, ya que no lo determina en la afirmación de los hechos; 14) Que hubo transformación por efecto de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a tiempo indeterminado; 15) Que niega, rechaza y contradice que no pueda tolerar las reparaciones mayores de 20 días, por cuanto no se le ha mencionado ni escrita ni verbal tal solicitud.
PUNTOS PREVIOS:
Esta Juzgadora debe resolver, como puntos previos, las defensas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, acerca de la inadmisibilidad de la acción, debido a que la presente acción de resolución de contrato no procede, en virtud de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado que ha existido por más de catorce (14) años y que se declare la inadmisibilidad de la acción por estar dirigida a resolución de contrato por causa infundada generalizada no determinada, en virtud del artículo 340 ordinal 5 en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal como se evidencia del libelo de la demanda y del escrito de contestación, ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente controversia.
El tema a dilucidar consiste primeramente en determinar si la relación arrendaticia existente entre las partes se considera a tiempo determinada o indeterminada. De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen cada una la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A fin de probar la procedencia y admisibilidad de la acción de resolución la parte demandante promovió las siguientes pruebas documentales:
1.- Documento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, en fecha 14 de febrero de 2012, inserto bajo el Nº 56, Tomo 2, el cual fue consignado en original por la parte demandante y obra agregado 11 al 15 y sus respectivos vueltos, del que resulta que sus otorgantes son el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, parte demandante en el presente juicio, y la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, parte demandada, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción de un contrato arrendamiento, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día nueve (9) de enero de dos mil doce (2012) hasta el día nueve (9) de septiembre de 2012.
2.- Documento autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, en fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el Nº 584, Tomo 12, el cual fue consignado en original por la parte demandante y obra agregado a los folios 05 al 10 y sus respectivos vueltos, del que resulta que sus otorgantes son el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, parte demandante en el presente juicio, y la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, parte demandada, el cual no fue tachado por la contraparte en su oportunidad, motivo por el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción de un contrato de arrendamiento, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día nueve (9) de septiembre de 2012, hasta el día nueve (9) de marzo de 2013.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la demandada señala la existencia de un vinculo arrendaticio a tiempo indeterminado de la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA con la parte actora por más de catorce (14) años.
1) Documento original privado del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, en su condición de arrendador, con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su condición de arrendataria, de fecha 16 de septiembre de 2010, sobre un local signado con el Nº D-36, ubicado en el sector calle comando policial de la población de Santa Elena de Arenales, jurisdicción del Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, desde el día 16 de septiembre de 2010 hasta el día 16 de enero de año 2011 y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “El término de duración del presente contrato, comenzará desde el día 16 de Septiembre (sic) del presente año 2010 hasta el día 16 de Enero (sic) del Año (sic) 2011, fecha en la cual deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió…”
Del análisis detenido de este instrumento privado, el Tribunal observa, que el mismo no fue desconocido formalmente por la parte contra quien se produjo, es decir, no fue desconocido por el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, motivo por el cual quedó reconocido judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenido, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente litigio, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día día 16 de septiembre de 2010 hasta el día 16 de enero de año 2011. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al contrato de arrendamiento privado pleno valor probatorio.
2) Documento original privado del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, en su condición de arrendador, con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su condición de arrendataria, de fecha 09 de mayo de 2011, sobre un local signado con el Nº D-36, ubicado en el sector calle comando policial de la población de Santa Elena de Arenales, jurisdicción del Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, desde el día 09 de Mayo de 2011 hasta el día 09 de enero de 2012 y en cuya cláusula TERCERA, los contratantes establecieron: “El término de duración del presente contrato, comenzará desde el día Nueve (sic) 09 de Mayo (sic) del (sic) 2011 hasta el día Nueve (09) de Enero (sic) del Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) 2012 fecha en la cual deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió…”
Del análisis detenido de este instrumento privado, el Tribunal observa, que el mismo no fue desconocido formalmente por la parte contra quien se produjo, es decir, no fue desconocido por el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, motivo por el cual quedo reconocido judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenido, en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente litigio, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día 09 de Mayo de 2011 hasta el día 09 de enero de 2012. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al contrato de arrendamiento privado pleno valor probatorio.
3) Documento original privado, del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, en su condición de arrendador, con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su condición de arrendataria, de fecha 28 de febrero de 2012, sobre unos bienes muebles, “Que se encuentran en el Local Comercial denominado “EL ROQUERO”, el cual ha sido debidamente arrendado entre ambas partes tal como consta en documento Autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra Olmedo del Estado Mérida, La Azulita, de fecha Catorce (14) de Febrero (sic) del año Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) (2012), inserto bajo el Nº 56, Tomo Segundo (2do)…” .
Del análisis detenido de este instrumento privado, este Tribunal observa, que el mismo no fue desconocido formalmente por la parte contra quien se produjo, es decir, no fue desconocido por el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, motivo por el cual quedó reconocido judicialmente, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenido en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia sobre los bienes muebles allí descritos, desde el 09 de enero de 2012 hasta el 09 de septiembre de 2012. En consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le acuerda al contrato de arrendamiento pleno valor probatorio.
4) Aval del Consejo Comunal Campo Miranda de la Parroquia Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, de fecha 10 de julio de 2013, en la cual los ciudadanos ANA FLORES, TULIO CESAR GUILLEN, MERCEDES ANTONIO MEDINA, TERESA RAMIREZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.241.566, V-11.915.205, V-9.399.675 y V-12.354.673, respectivamente, otorgan carta Aval en la que indican que en uso de las atribuciones conferidas por la Ley Orgánica de los Consejos Comunales avalan al ciudadano (a) MARULANDA HERRERA RUTH, titular de la cédula de identidad Nº V-13.283.722, para asuntos legales y señalan expresamente: “Observación: Que la Sra. Ruth tiene 14 años arquilada (sic) en el Roquero”. Aval que se expide en Santa Elena de Arenales para fines legales a los Diez (10) días del mes de Julio del año 2013”.
En relación a esta instrumental, es importante revisar la naturaleza jurídica de los actos de los Consejos Comunales, no se trata de simples documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, sino de actos que emanan de instancias de participación, articulación e integración entre los ciudadanos y ciudadanas y su relación con los órganos y entes del Poder Público. Ahora bien, según lo establecido en el artículo 29 literal 10 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales, la Unidad Ejecutiva del Consejo Comunal tendrá las siguientes funciones: ordinal 10:
“Conocer las solicitudes y emitir las constancias de residencias de los habitantes de la comunidad, a los efectos de las actividades inherentes del consejo comunal, sin menoscabo del ordenamiento jurídico vigente”.
En este sentido, si bien es cierto que el mencionado aval emitido por el Consejo Comunal, indica que la “Sra Ruth tiene 14 años arquilada (sic) en el Roquero”, no es menos cierto, que tal como lo establece el artículo 29 ordinal 10 antes mencionado, la Ley faculta a los Consejos Comunales para otorgar constancias de residencias y el hecho debatido es una relación arrendaticia de un local comercial, por lo cual a juicio de quien decide, el mencionado aval no prueba la existencia de una relación arrendaticia desde hace 14 años sobre el local comercial objeto de la presente controversia; en consecuencia, esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no la aprecia ni le otorga valor probatorio a la mencionada carta aval.

Ahora bien, el artículo 1579 del Código Civil establece lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”

Por su parte el artículo 1599 del Código Civil, señala:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Para el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra denominada: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” V.I. p.105, año 2003: “En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos se da la existencia del contrato a tiempo determinado”.
Sin embargo, para la conclusión de la relación arrendaticia a tiempo determinado debe computársele el lapso de prorroga legal establecido en la norma, puesto que llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas contempladas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la prorroga es variable según la duración que haya tenido la relación arrendaticia; es importante señalar que durante la prorroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, por lo cual para que opere la tácita reconducción es necesario que las partes hayan fijado un término de duración del contrato y que al vencimiento de la prorroga se produzcan las circunstancias a las que se refieren los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
En los contratos de arrendamiento antes valorados por este Juzgado, observamos que en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil diez (2010), las partes celebraron por vía privada un contrato de arrendamiento a término fijo, con un término de duración desde el día 16 de septiembre de 2010 hasta el día 16 de enero de 2011, sobre el inmueble objeto de la presente controversia; relación que continuó con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por vía privada, entre las partes, en fecha nueve (09) de mayo de dos mil once (2011), con un término de duración desde el día nueve (09) de mayo de dos mil once (2011) hasta el día 09 de enero de dos mil doce (2012); seguidamente en fecha catorce (14) de febrero de dos mil doce (2012) celebraron mediante documento autenticado contrato de arrendamiento, con una duración de ocho (8) meses fijos, contados a partir del nueve (09) de enero de dos mil doce (2012) hasta el día nueve (09) de septiembre de dos mil doce (2012), y finalmente en fecha dos (02) de octubre de dos mil doce (2012) celebraron mediante documento autenticado contrato de arrendamiento con una duración de seis (6) meses fijos, desde el día 09 de septiembre de 2012 hasta el día 09 de marzo de 2013, mediante documento autenticado.
Del análisis de los mencionados contratos se aprecia que las partes integrantes de la relación arrendaticia, suscribieron cuatro (4) contratos de arrendamiento a tiempo determinado cada uno de ellos, estableciendo en el contrato suscrito en fecha 02 de octubre de 2012 en su cláusula tercera lo siguiente: “La duración del presente contrato es por el lapso de seis (6) meses fijos, contados a partir del día Nueve (sic) (9) de Septiembre (sic) del (sic) Dos (sic) Mil (sic) Doce (sic) hasta el día Nueve (sic) (9) de Marzo (sic) del (sic) Dos (sic) Mil (sic) Trece (sic) y este contrato se tomará en cuenta y así lo aceptan las partes como prorroga legal y no habrá más prorroga alguna. Queda expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá considerarse que las prorrogas iguales o sucesivas constituyen tácita reconducción”.
Quien suscribe, considera que nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y que no ha operado la tácita reconducción como lo alega la parte demandada, debido a la celebración entre las partes de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, al señalar cada uno de los mencionados contratos un término inicial y un término final, operando a partir del día 09 de marzo de 2013 la prorroga legal del presente contrato, que según la duración de la presente relación arrendaticia correspondería conforme a lo establecido en literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber iniciado la presente relación en dieciséis (16) de septiembre de dos mil diez (2010).
En consecuencia, por encontrarnos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado pasa esta Juzgadora a resolver la defensa opuesta por la parte demandada sobre la inadmisibilidad de la acción de resolución de contrato de arrendamiento.
De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En materia de arrendamientos la acción de resolución de contratos es admisible en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, así como a los verbales o por escrito a tiempo indefinido por motivos o causas diferentes a las taxativamente indicadas por el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual, esta Juzgadora declara sin lugar la defensa opuesta por la parte demandada en relación a la inadmisibilidad de la acción, por tratarse la presente relación arrendaticia de una relación a tiempo determinado tal como quedó plasmado anteriormente. Así se decide.

Seguidamente pasa este Juzgado a conocer la defensa opuesta por la parte demandada acerca de “que se declare la inadmisibilidad de la acción por estar dirigida a resolución de contrato por causa infundada generalizada no determinada, en virtud del artículo 340 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “por cuanto no se indica la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión…”, “que no se determina circunstancias de modo tiempo y lugar que indique algún incumplimiento”.
En los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso la parte demandada señala que la parte demandante no cumplió con los requisitos establecidos en el ordinal 5° del artículo 340 Código de Procedimiento Civil, por cuanto no indicó los fundamentos de hecho y de derecho en que basó su pretensión; en este sentido y de la revisión del escrito libelar, se observa que la parte accionante le indica al Tribunal lo siguiente: “Pero es el caso, ciudadano (a) juez, que la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, ha venido utilizando el inmueble arrendado para un uso distinto al que se convino en los contratos de arrendamiento suscritos conmigo. En efecto, ha dejado de utilizar el inmueble arrendado para brindar el servicio de restaurant y ha venido explotando la venta de bebidas alcohólicas, sin que para ello haya obtenido mi autorización o la de las autoridades competentes, lo cual me puede ocasionar graves perjuicios. Además de lo antes mencionado, el inmueble arrendado se ha venido deteriorando y requiere de reparación urgente, debido a que el mismo no tiene columnas y debe ser reforzada su estructura y sustituir el techo que se encuentra en muy mal estado, cuyo tiempo de ejecución es mayor de veinte días, lo que impediría el uso del inmueble…” asimismo la parte demandante señala que demanda a la ciudadana “RUTH MARULANDA HERRERA, ya identificada, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento…” y para que le haga entrega de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, fundamentando la acción en los artículos 1.167, 1.590 y 1.593 del Código Civil; por lo que a juicio de quien decide, la demandante si plasmó los fundamentos de hecho y de derecho en el escrito libelar presentado, por lo tanto, la cuestión previa opuesta, fundamentada en el artículo 340 ordinal 5°, se declara sin lugar. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Ahora bien, esta Juzgadora procede a determinar que los límites de la presente controversia surgen como consecuencia de que el demandante señala que el demandado le dio un uso distinto al inmueble arrendado y además que el inmueble se ha venido deteriorando y requiere de reparación urgente por lo cual demanda la Resolución del contrato y entrega del inmueble; por su parte el demandado señala que niega que haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, niega que esté explotando la venta de bebidas alcohólicas, que no se indica que tipo de licor, a quienes, cuando, como y donde; que posee aval del Consejo Comunal del sector, que indica que cumple el servicio de parrillas, chuzos, almuerzos y cenas, que cumple con las normas para expedir alimentos y finalmente que rechaza que no pueda tolerar reparaciones mayores de veinte (20) días por cuanto jamás se le ha mencionado tal solicitud.
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil por incumplimiento de las obligaciones.
Según el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. V.I. p.147, año 2003, los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el Tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato.
Ahora bien, esta Juzgadora pasa a examinar en el caso en estudio, cada uno de los requisitos anteriormente señalados:
A) En relación al primer requisito, es decir: Existencia del contrato:
La parte demandante presentó junto con el libelo de demanda documento original del contrato de arrendamiento suscrito, entre los ciudadanos SANTIAGO MONSALVE PRIETO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.598.946 y RUTH MARULANDA HERRERA, titular de la cédula de identidad 13.283.722, otorgado por ante el Registro Público con funciones Notariales de los Municipios Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo del Estado Mérida, de fecha 02 de octubre de 2012, inserto bajo el Nº 584, Tomo Décimo Segundo, al cual este Juzgado le dió pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, haciendo plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a la suscripción de un contrato bilateral, cuyo objeto es regular la relación arrendaticia existente entre ambas partes, a partir del día nueve (9) de septiembre de 2012, hasta el día nueve (9) de marzo de 2013, y tal como quedó establecido por este Juzgado en el punto previo la presente decisión; relación arrendaticia regida por la modalidad de contrato a tiempo determinado, en consecuencia, se encuentra plenamente verificada la existencia del primer requisito.

B) En relación al segundo requisito, es decir: Incumplimiento de la obligación.
El Código Civil Venezolano en su artículo 1.593 establece:
“Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste, puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) PRUEBA DOCUMENTAL: De los documentos promovidos por la parte demandante se observa lo siguiente:
En relación al documento autenticado de fecha 14 de febrero de 2012, en su cláusula quinta las partes establecieron expresamente lo siguiente: “El inmueble arrendado podrá ser utilizado exclusivamente para uso comercial, es decir, para Servicio de Restaurant”. Asimismo, en el documento autenticado de fecha 02 de octubre de 2012, igualmente en su cláusula quinta, las partes establecieron expresamente lo siguiente: “El Inmueble arrendado podrá ser utilizado exclusivamente para uso comercial, es decir, para Servicio de Restaurant”. Documentos públicos promovidos por la parte demandante, los cuales ya fueron analizados, a los cuales se les dio pleno valor probatorio en el punto previo de la presente sentencia.
2) INSPECCION JUDICIAL: Para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho relacionadas con el cambio de uso, la parte demandante promovió Inspección Judicial extra litem, evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 28 de junio de 2013, conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, la cual fue admitida por este Juzgado en fecha 16 de julio de 2013, salvo su apreciación en la definitiva.
Posteriormente en fecha 19 de julio de 2013, la parte demandada presenta escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte actora por ser manifiestamente ilegales e impertinentes, oposición que efectúa para que los medios impugnados no pasen ni siquiera a la fase de admisión.
Por tratarse el presente juicio de una acción de resolución de contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma se sustanció por el procedimiento breve, existiendo conforme al artículo 889 del Código de Procedimiento Civil un lapso de pruebas de diez (10) días de despacho, sin hacer distinción sobre la fase de promoción, oposición, admisión o evacuación.
El autor patrio Gabriel Alfredo Cabrera en su obra denominada “El procedimiento breve”, año 2005, página 103, señala:
“Como no existe oportunidad específica para oponerse y para admitir las pruebas promovidas, entonces, la parte que considere que un medio de prueba o una prueba del adversario no deba ser tomada en cuenta en el proceso, así podrá hacerlo saber por escrito al tribunal en el lapso probatorio, pero no para impedir su admisión como prueba porque no hay oportunidad para ello sino para solicitar al tribunal que, por los motivos que considere conveniente argumentar, no deba ser considerada tal prueba a los efectos de la valoración del juzgador sobre la misma y su pronunciamiento en la definitiva”.
Visto el criterio anterior, el cual comparte este Juzgado, considera quien decide que la oposición a la admisión de las pruebas debe ser declarada sin lugar, por cuanto la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandante se efectuó en la misma fecha en que fueron presentadas, salvo su apreciación en la definitiva y la oposición a la admisión se efectuó posteriormente a la admisión, por lo cual este Juzgado procede a resolver si la prueba debe ser valorada.
Ahora bien, en el mencionado escrito de oposición la parte demandada a través de su Apoderado Judicial impugna la Inspección Ocular Graciosa promovida por la parte demandante, por haber sido presentada sin control jurisdiccional que le haya permitido a su representada participar, hecha a su espalda con unos hechos no determinados en el proceso judicial, violando la tutela judicial efectiva, acto nulo de manera absoluta por ser contraria al artículo 49 de la Constitución Nacional de 1999, por lo cual la impugna en nombre de su representada, la desconoce y la niega, por ser ilegal e inconstitucional.
El autor Humberto Enrique III Bello Tabares en su obra titulada: “Tratado de Derecho Probatorio”, año 2007, pag. 967 señala lo siguiente:
“El fundamento de la inspección extrajudicial es precisamente el hecho de existir el temor de que los hechos, con el pasar del tiempo, tiendan a desaparecer , desaparezcan o se modifiquen las circunstancias sobre las cuales ha de versar la prueba, lo cual produciría un perjuicio al interesado por el retardo, por la posibilidad de que desaparezca o se modifiquen los hechos, justificación que quedará a la libre apreciación del operador de justicia y que en todo caso, será nuevamente analizada por el juez que en definitiva reciba la prueba y deba apreciarla”.
En sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha, 20 de octubre de 2004, caso: Inversiones GHA, C.A., contra Licorería del Norte, (www.tsj.gov.ve), la Sala estableció lo siguiente:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada”.
En el presente caso, esta Juzgadora considera que de la revisión detallada de la inspección extrajudicial promovida por la parte demandante, durante la etapa probatoria, la cual obra agregada a los folios 31 al 48 del presente expediente, se desprende que el demandante al solicitar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Alberto Adriani, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el traslado y constitución en el inmueble signado con el Nº D-36, situado en la calle El Comando de la población de Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, a fin de practicar Inspección Judicial extra litem, señaló expresamente “Para fines legales que me interesa demostrar , conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, solicito al Tribunal que le corresponda el conocimiento de esta solicitud que, debido al temor fundado de que las circunstancias sobre las cuales versa esta solicitud puedan variar por el transcurso del tiempo, se sirva trasladar y constituir en el inmueble signado con el Nº D-36…”.
Por lo cual a juicio de quien decide, la inspección extrajudicial fue evacuada conforme a lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, motivado a que la misma fue materializada antes del proceso debido al temor fundado de que las circunstancias sobre las cuales versaba la solicitud pudieran variar por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, en relación a la impugnación realizada a la Inspección ocular graciosa, por la parte demandada, “por haber sido presentada sin control jurisdiccional que le haya permitido a su representada participar, hecha a su espalda con unos hechos no determinados en el proceso judicial, violando la tutela judicial efectiva, acto nulo de manera absoluta por ser contraria al artículo 49 de la Constitución Nacional de 1999”, este Tribunal considera necesario, hacer referencia a lo indicado por el autor Humberto Enrique III Bello Tabares, en su obra Tratado de Derecho Probatorio, pag. 967, quien señala:
las inspecciones extrajudiciales constituyen una emanación del debido proceso legal y del derecho constitucional de la tutela judicial efectiva, pues precisamente dentro del derecho constitucional a la prueba, se ubica el derecho de asegurar la misma ante el riesgo o temor que puedan desaparecer los hechos que serán controvertidos en el proceso judicial, de manera que su fundamento, más que procesal, es de carácter constitucional, al garantizarse el derecho y la justicia, el derecho a la prueba judicial, circunstancia esta de suma importancia para la apreciación de la prueba, pues aun cuando la diligencia pueda ser materializada por vía de reconocimiento para futura memoria sin la asistencia del eventual y futuro contendor judicial, que le impide ejercer el derecho de control y contradicción de la prueba, que también resulta una emanación del derecho constitucional de la defensa, ello no resta eficacia probatoria a la diligencia, pues precisamente su fundamento descansa en el derecho a la defensa y en el derecho a una tutela judicial efectiva, de asegurar la prueba antes que desaparezca -con o sin la intervención humana- lo cual en definitiva no es otra cosa que asegurar el derecho que se dice tener y que se reclamará judicialmente, pues tanto como no probar es como no estar asistido del derecho que se reclama”
En consecuencia analizados los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados, los cuales acoge Juzgadora, procede a declarar improcedente la impugnación efectuada por la parte demandada a la prueba de Inspección extrajudicial promovida por la parte demandante.
Por otra parte, este Juzgado analiza la impugnación efectuada por la parte demandada de “las fotografías que corren insertados (sic) en el irrito documento mencionado inspección “extra litem”, por cuanto señala que las mismas deben ser promovidas rodeándolas de los mecanismos que permitan establecer la veracidad de dichas pruebas. En tal sentido, considera quien suscribe, que las fotografías agregadas a la inspección extra litem, fueron debidamente acordadas por el Tribunal que practicó la inspección, quien durante la práctica de la inspección está obligado a levantar un acta conforme a lo establecido en el artículo 189 del Código Civil, pudiendo reproducir los hechos que percibió por cualquier medio, en este caso, a través de las fotografías, conforme a lo establecido en el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil en concordancia a lo establecido en el artículo 472 eiusdem. En tal sentido, quien suscribe considera improcedente la impugnación formulada por la parte demandada.
Ahora bien, habiendo sido declarada improcedente la impugnación a la inspección extra litem promovida por la parte actora, pasa este Juzgado a su valoración: La parte actora promovió en el lapso de promoción y evacuación de pruebas Inspección extra litem, practicada en fecha 28 de junio de 2013, por el Juzgado Primero de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el inmueble signado con el Nº D-36, situado en la calle El Comando de la población de Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, promovida por el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.598.946, asistido por la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, donde se dejó constancia de lo siguiente: PRIMERO: Que “el inmueble donde se encuentra constituido este Tribunal se encuentra por un local amplio, con paredes en regulares condiciones de conservación y pintura; piso de cemento pulido, techo de cielo raso, en regulares condiciones de conservación, desprovisto en parte de algunas de las láminas que lo conforman. Igualmente se observa un área con una barra de madera y seguida de ésta, un área de cocina en la cual se aprecia un mesón cubierto con cerámica, tanto en el referido mesón como en las paredes que rodean el mismo; piso de cemento en regulares condiciones de conservación; techo de acerolit, en regulares condiciones de conservación, observándose una estructura metálica de cielo raso, desprovista de las láminas propias del mismo. Se deja constancia que se observan dos (2) áreas destinadas como salas sanitarias, la cual se encuentra en malas condiciones generales de conservación, techo de asbesto y cerámica en las paredes. Por último, se deja constancia que en la parte externa del inmueble, antes descrito, se observa un área destinada como depósito. SEGUNDO: Se hace constar que en el inmueble donde se encuentra constituido este Tribunal, anteriormente descrito, se observa un mobiliario consistente en diez (10) mesas cubiertas con sus respectivos manteles; cuarenta (40) sillas; cuatro (4) sillas para barra; dos (2) ventiladores; un (1) equipo de sonido; un (1) televisor; un (1) equipo de computación. TERCERO: Se deja constancia Que al momento de la constitución del Tribunal en el referido inmueble, el mismo se encuentra desarrollando una actividad de tipo comercial, específicamente expendio de licor, observándose algunas personas en el interior del mismo. CUARTO: En este estado se procede a designar como fotógrafo al ciudadano Pedro Ivo Vivas Guillen, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V- 9.028.769, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el Juramento de Ley, ordenándose la toma de quince (15) fotografías con una cámara digital, que presenta las siguientes características: Marca: Fujifilm; Modelo: S9600; Serial: BB1999-400, Made in Japón, concediéndosele al fotógrafo designado un lapso de tres (3) días de Despacho siguientes al de hoy, en horas hábiles para despachar, para la consignación de las mismas, a los fines de que formen parte integrante de las presentes actuaciones…”
Quien suscribe, considera que la prueba de inspección extra litem promovida por la parte demandante tiene pleno valor probatorio, debido a que los hechos constatados por el Tribunal que la evacuó no podrían verificarse antes del presente juicio y dada la urgencia o necesidad de su práctica de la cual deviene la acción que posteriormente intentara el demandante, donde se alegó como causa de Resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, entre otras cosas, los datos verificados en esa inspección acerca de la actividad comercial que se desarrollaba en el inmueble, específicamente expendio de licor, por lo cual a juicio de quien decide, la prueba de inspección extrajudicial demuestra que dentro del local objeto del presente litigio, existe un uso distinto al establecido por las partes integrantes de la relación arrendaticia, en especial en lo atinente a la actividad que se desarrollaba en el sitio en el momento de constitución del Tribunal que practicó la inspección extra litem.
En tal sentido, quien juzga tiene plena convicción de la certeza de los hechos o circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial, por haberlos percibidos a través de los sentidos, y la misma fue realizada dentro de los parámetros establecidos para su realización. En consecuencia se le concede pleno valor probatorio, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil.
3) PRUEBA DE EXHIBICION DE DOCUMENTOS:
A fin de desvirtuar la afirmación de la demandada de que el inmueble objeto de la acción de Resolución de Contrato cumple con el servicio de parrillas, chuzos, almuerzos y cenas y con las normas sanitarias para ejercer tal actividad, promueve la Prueba de Exhibición, conforme a lo previsto en el artículo 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, debido a que si la demandada afirma que en el inmueble arrendado se desarrolla la actividad de venta de parrilla, chuzos, almuerzos y cenas y que cumple con las normas sanitarias para ejercer tal actividad, lo que constituye presunción grave de que deber tener en su poder los Permisos Sanitarios tanto del inmueble como de las personas que manipulan los alimentos, los que solicita sean exhibidos. La mencionada prueba fue admitida por este Juzgado en fecha 16 de julio de 2013, procediéndose a su evacuación en el segundo día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. El día y hora fijado para la evacuación de la prueba de exhibición de documentos promovida por la parte demandante, se declaró desierto el acto, por cuanto no se hizo presente la parte demandada.
Según lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil a la solicitud de exhibición la parte que deba servirse del documento deberá acompañar una copia del documento o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
La exhibición de documentos es una mecánica procesal que pueden utilizar las partes para que sea traído a los autos un medio de prueba instrumental que se encuentra en poder del adversario.
Los requisitos para su promoción son los siguientes:
.- El solicitante debe acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca acerca del contenido.
.- Debe aportarse un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
En el presente caso la parte solicitante no consignó una copia de los documentos que pide sean exhibidos, así como tampoco presentó la afirmación de los datos que deberían contener los Permisos Sanitarios tanto del inmueble como de las personas que manipulan los alimentos. Asimismo, observa este Juzgado que la parte solicitante solo apartó como medio de prueba lo alegado por la demandada que en el inmueble arrendado se desarrolla la actividad de venta de parrilla, chuzos, almuerzos y cenas y que cumple con las normas sanitarias para ejercer tal actividad, lo que a su juicio constituye presunción grave de que la demandada deber tener en su poder los Permisos Sanitarios, afirmación que debió haber sido demostrada por la parte demandada. En consecuencia, considera esta Juzgadora que la mencionada prueba no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, debe ser desechada y así se decide.
4) PRUEBA DE EXPERTICIA:
A fin de probar que el inmueble arrendado se ha venido deteriorando y requiere de reparación urgente, debido a que el mismo no tiene columnas y debe ser reforzada su estructura y sustituir el techo que se encuentra en muy mal estado, cuyo tiempo de ejecución es mayor de veinte días, promueve la Prueba de Experticia, conforme a lo previsto en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, para que los expertos designados por las partes y el Tribunal dejen constancia de las reparaciones requeridas por el inmueble arrendado y el tiempo de ejecución.
La mencionada prueba fue admitida por este Juzgado en fecha 16 de julio de 2013, procediéndose a fijar el segundo día de despacho para el nombramiento de expertos. El día y hora fijados se procedió a la designación de los expertos, habiendo sido designado el ciudadano JOSE ENRIQUE FERNANDEZ VERA, como experto por la parte demandante y por cuanto no se hizo presente la parte demandada, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 457 del Código de Procedimiento Civil procedió a designar al ciudadano CARLOS ALBERTO DOMINGUEZ, como experto por la parte demandada y al ciudadano DARIO SANCHEZ RINCON, como experto por el Tribunal, y se ordenó notificar a los expertos designados por el Tribunal mediante boleta; posteriormente a las notificaciones y aceptación de los expertos designados, se procedió a la juramentación de los expertos, acto que se efectuó en fecha en fecha de julio de 2013, manifestando los expertos que la entrega del informe la efectuarían en un lapso de tres (3) días de despacho siguientes a la juramentación. En fecha 31 de julio de 2013, fue consignado por los expertos designados el dictamen pericial, constante de dos (2) folios útiles.
El artículo 1.425 del Código Civil señala:
“El dictamen de la mayoría de los expertos se extenderá en un solo acto que suscribirán todos y debe ser motivado, circunstancia sin la cual no tendrá ningún valor”.
El autor Humberto Enrique III Bello Tabares en su obra: Tratado de Derecho Probatorio, año 2007, pag. 1004, señala lo siguiente:
“Para la eficacia probatoria del dictamen pericial, no basta que éste tenga las meras conclusiones, los juicios de valor o las apreciaciones de los expertos, debe ser motivado o fundamentado en cuanto a los hechos sometidos al conocimiento de los expertos, los métodos o sistemas que utilizaron para la elaboración del mismo, resolver o pronunciarse sobre las observaciones escritas que le hagan las partes, lo cual en definitiva constituye la explicación que las conclusiones a que hayan llegado”

Agrega además, el citado autor que el dictamen pericial debe contener la narración de los hechos y actos realizados por los expertos, el objeto de la pericia, la motivación respectiva de la verificación de los hechos a partir de la técnica, arte o ciencia utilizada, métodos o sistema y las conclusiones producto de lo anterior.
Del contenido del informe pericial el cual corre anexo a los folios 89 y 90 del presente expediente, quien suscribe considera que el mismo no contiene una motivación o fundamento en cuanto a los hechos sometidos a su conocimiento, no indica cuales métodos utilizaron para llegar a la conclusión de que “el techo del inmueble objeto de la presente experticia es de asbesto cemento, que por su característica debe ser removido en cumplimiento de la normativa existente para este tipo de cubierta de techo, y además es evidente y notorio el mal estado de esta cubierta de techo lo cual amerita su reposición…” ; por lo cual de conformidad con lo establecido en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.425 y 1.427 del Código Civil, no le concede valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) DOCUMENTALES: a) Aval del Consejo Comunal Campo Miranda del Sector Urbanización Campo Miranda, Parroquia Santa Elena de Arenales del Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida. El mencionado aval fue promovido con la finalidad de probar que la parte demandada ha desempeñado la actividad de venta de comida durante estos catorce (14) años. Esta Juzgadora aprecia que el aval del Consejo Comunal ya fue valorado en el punto previo de esta sentencia, no siendo otorgado valor probatorio. Sin embargo quien juzga considera pertinente resaltar que el citado aval solo señala que “la Sra Ruth tiene 14 años arquilada (sic) en el Roquero”; sin mencionar lo alegado por la parte demandada referente a que el aval indica que cumple el servicio de parrillas, chuzos, almuerzos y cenas; lo cual no quedó demostrado con el aval.
b) Promueve en tres (03) folios útiles tres documentos privados contratos de arrendamientos originales, celebrados en fecha el primero 16/09/2010, el segundo 09 de mayo de 2011 y el tercero 28 de febrero de 2012, suscritos entre el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, en su condición de arrendador, con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su condición de arrendataria, a objeto de probar que la demandada, ha desempeñado la actividad de venta de comida durante varios años, los mencionados documentos fueron valorados en el punto previo de la presente sentencia y se les concedió pleno valor probatorio en relación a la existencia de la relación arrendaticia y en relación a los hechos en ellos contenidos, sobre el uso del inmueble arrendado solo para restaurant, como fue expresamente convenido por las partes.
2) EXHIBICION DE DOCUMENTOS: De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil pidió la exhibición de los documentos contratos de arrendamientos suscritos entre la parte actora y la demandada que en número de tres (03) de carácter privado han suscrito, los cuales acompañó en copia como presunción de su existencia, los cuales son de la siguiente data y tenor el primero 16 de septiembre de 2010, el segundo 09 de mayo 2011 y el tercero 28 de febrero de 2012, suscritos entre el ciudadano SANTIAGO MONSALVER PRIETO, en su condición de arrendador, con la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, en su condición de arrendataria, que se encuentran en su poder y la consecuencia de la negativa de su exhibición es tener estos como ciertos en data y contenido, a efectos de probar la permanencia en contrato de arrendamiento en tiempo indeterminado por catorce (14) años y desvirtuar el alegato de la parte actora de una obligación de arrendamiento a tiempo determinado.”
Admitida la prueba, su evacuación se llevó a cabo el día 25 de julio de 2013, con la sola presencia del apoderado judicial de la parte demandada y promovente de la prueba.
Conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Si el instrumento no fuere exhibido en el lapso indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario se tendrá como exacto el texto del documento, tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante...”
Según dicha disposición, “...se tendrá como exacto el texto del documento, tal y como aparece en la copia presentada por el solicitante.”
Una copia de cada uno de los tres documentos cuya exhibición fue solicitada por la parte demandada, fue acompañada por el promovente junto con el escrito de promoción de pruebas.
Sin embargo, observa esta Juzgadora que las copias promovidas por la parte demandada de los tres mencionados documentos corresponden íntegramente a los tres documentos que en original fueron promovidos en el numeral primero de la promoción de pruebas de la parte demandanda; documentos originales que tal como se señaló en la valoración realizada en el punto previo de la presente decisión quedaron reconocidos por no haber sido desconocidos por la parte contra la que se opusieron, habiéndoles dado este Juzgado pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y del contenido de los mencionados documentos quedó claramente demostrado el inicio de la relación arrendaticia, quedando plenamente demostrado igualmente con los mencionados contratos que ambas partes establecieron el uso del inmueble arrendado solo para restaurant; por lo cual quien suscribe considera que la exhibición de documentos es inoficiosa por haber quedado reconocidos plenamente los mencionados documentos tal como se señaló anteriormente, aunado al hecho que los documentos originales fueron promovidos por la propia parte promovente de la prueba como prueba documental; en consecuencia se desecha la mencionada prueba de exhibición de documentos.
3) INSPECCION JUDICIAL: Conforme al artículo 1.428 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó Inspección Judicial, previo traslado y constitución en el inmueble signado con el Nº D-36, ubicado en la calle El Comando de la población de Santa Elena de Arenales del Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, para dejar constancia de los hechos que interesan sobre el inmueble objeto de la presente acción, su uso, características y estado actual: a) Si en el local o inmueble signado con el Nº D-36 funciona un restaurant; b) De las personas que laboran en el local signado con el Nº D-36; c) Características del mobiliario, enseres y útiles de trabajo que se encuentran dentro del local Nº D-36, son propios para el funcionamiento de restaurante; d) De las áreas y dependencias que conforman el local signado con el Nº D-36, a efectos de probar la función económica y social que se desarrolla en el inmueble y desvirtuar que ahí se expendan bebidas alcohólicas”.

En fecha 26 de julio de 2013, se traslado y constituyó este Tribunal en el inmueble o local objeto de la controversia, y previa designación del ciudadano LUIS CARLOS BAYUELO JIMENEZ, titular de la cédula de identidad N° 25.304.212, como fotógrafo, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, presentes ambas partes, este Juzgado procedió a dejar constancia de los siguientes particulares: En relación al PARTICULAR PRIMERO: El Tribunal procede a dejar constancia que en el momento del traslado y constitución de este Tribunal en el inmueble antes identificado, se observa dentro del inmueble unas mesas, con sus respectivas sillas, asimismo se observa que se encuentra una mesa ocupada con dos personas y otra mesa ocupada con una persona, quienes se encuentran comiendo. Es todo. En relación al PARTICULAR SEGUNDO: Se deja constancia que dentro del inmueble, específicamente en la cocina al momento de constituirse este Tribunal se observó la presencia de dos personas de sexo femenino. Es todo. En relación al PARTICULAR TERCERO: Este Tribunal deja constancia que al momento de constituirse en el inmueble observó los siguientes bienes muebles: 10 mesas con sus 4 sillas cada una; 1 refrigerador de 3 tapas en el área del salón principal y otro refrigerador de 3 tapas anexo a la cocina; un televisor, 1 mesa plástica; 4 ollas grandes; 1 olla a presión; 1 cocina de 4 hornillas con su bombona de 10 kls; 1 reberbero con una bombona de 47 kls¸11 tasas de plástico pequeñas; 4 tasas de barro tipo artesanal; 1 tasa plástica mediana; 5 ollas pequeñas; 4 calderos; 2 moldes; 1 rallo pequeño; 6 platos llanos; 5 platos hondos; 5 vasos de vidrio; 1 vaso de plástico; 3 vasos de aluminio; 1 tasa para café; un botellón de agua mineral; 15 tenedores; 6 cuchillos de mesa; 7 cucharillas; 2 cuchillos medianos; 1 cuchillo pequeño; 1 lts. de aceite; 3 potes de cocina que contienen harina pan, sal y arroz; 2 thermos pequeños; 1 pipote de 120 lts, con tapa; 2 tablas de plástico; 2 jarras de plástico; 2 paquetes de vasos plásticos desechables; 5 bancos de madera; 2 ventiladores; 1 equipo de sonido con 3 cornetas. Es todo. En relación al PARTICULAR CUARTO: Este Tribunal deja constancia que el inmueble está constituido por un local que tiene una puerta de acceso en hierro, con una ventana con rejas de protección y una santa María pequeña, está constituido por un salón principal, una pequeña área a un lado, una barra de madera, posee dos baños, un área para cocina con divisiones en cemento y en parte revestida de cerámica, posee una pequeña área anexa a la cocina, asimismo posee una pequeña habitación anexa con puertas de hierro y dos ventanas con rejas de protección, el local posee techo de cielo razo y piso de cemento pulido, un lavamanos, posee instalaciones eléctricas y aguas blancas. Es todo”.
La presente inspección judicial fue realizada dentro del juicio con la garantía del contradictorio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección.
Ahora bien, la demandada de autos con la promoción de la inspección judicial trata de probar, que en el local funciona un restaurante o venta de comida al público.
Al respecto, es necesario señalar, que los hechos alegados en la demanda, con fundamento de la acción, relacionados con la utilización del inmueble para un uso distinto al que se convino en los contratos, es decir, que la demandada dejó de utilizar el inmueble arrendado para brindar el servicio de restaurant explotando la venta de bebidas alcohólicas, sin que para ello haya obtenido autorización del demandante o de las autoridades competentes, se encuentran plenamente demostrados en actas, a través de la inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Alberto Adriáni, Andrés Bello, Obispo Ramos de Lora y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por tanto no es posible desvirtuar por este medio tales hechos.
Por el contrario, con esta prueba queda demostrado que algunos de los hechos y circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial realizada por el Juzgado antes identificado, desaparecieron o se modificaron con el transcurso del tiempo, circunstancia esta determinante para la eficacia probatoria de la inspección extrajudicial, ya valorada.
Así vemos, que en la inspección extrajudicial se hizo constar, que dentro del inmueble se estaba desarrollando una actividad de tipo comercial, específicamente expendio de licor, y en esta inspección judicial se hace constar que estos hechos no se observaron con la constitución de este Tribunal en dicho inmueble, motivo por el cual esta Juzgadora desecha el valor probatorio de la Inspección judicial, de conformidad a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Ahora bien, de las pruebas promovidas por la parte demandante quedó plenamente demostrado el incumplimiento por parte de la arrendataria de lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de octubre de 2012, la cual establece: “El inmueble arrendado podrá ser utilizado exclusivamente para uso comercial, es decir, para el Servicio de Restaurant.”, lo cual quedó demostrado con la inspección extrajudicial promovida por la parte demandante en la presente causa. Así se decide
Asimismo, la parte demandada no logró probar nada que le favoreciera, con respecto a sus alegatos, es decir, con respecto a lo relacionado con la venta de comida (parrillas, chuzos almuerzos y cenas), así como tampoco probó a este Tribunal que cumple con las normas sanitarias para expender alimentos, por lo cual se puede concluir que se ha verificado en el caso de autos con el segundo de los requisitos indicados, es decir, el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de octubre de 2012.
Ahora bien, en relación a lo alegado por la parte demandante referente a que el inmueble se ha venido deteriorando y requiere de reparación urgente, este Juzgado considera que no quedó suficientemente demostrado lo solicitado por la parte actora.
Establece el Código de Procedimiento Civil en su Artículo 506 que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”, por cuanto con la prueba de experticia promovida y evacuada no quedó demostrado el deterioro del inmueble, por no haberle sido otorgado valor probatorio.

En consecuencia, por estar establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 02 de octubre de 2012 que el inmueble arrendado podría ser destinado exclusivamente para uso comercial, es decir, para restaurant y por haber incumplido la arrendataria con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, al haber dado uso distinto al convenido; debe quien juzga, conforme a lo establecido en el artículo 1.593 del Código Civil, proceder a resolver el contrato de arrendamiento que une a las partes. Así se decide.
DECISION
De acuerdo con las anteriores consideraciones, este JUZGADO SEGUNDO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, actuando con funciones de Municipio Ordinario conforme a lo establecido en la Resolución Nº 2013-0006, de fecha 20 de febrero de 2013 dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, que por resolución de contrato de arrendamiento, intentó el ciudadano SANTIAGO MONSALVE PRIETO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V- 5.598.946, domiciliado en la población de La Azulita, Municipio Andrés Bello del Estado Mérida y hábil, asistido por la abogada en ejercicio DUNIA CHIRINOS LAGUNA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.469, contra la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N° V- 13.283.722, domiciliada en la población de Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida, sobre parte de un inmueble situado en la calle El Comando de la población de Santa Elena de Arenales, Parroquia Santa Elena de Arenales, Municipio Obispo Ramos de Lora del Estado Mérida
SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana RUTH MARULANDA HERRERA hacer entrega del inmueble arrendado antes descrito, que está ocupando en calidad de arrendataria al demandante.
TERCERO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil notifíquese a las partes.
PUBLIQUESE, COPIESE Y REGISTRESE.
DADO FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS ALBERTO ADRIANI, ANDRES BELLO, OBISPO RAMOS DE LORA Y CARACCIOLO PARRA Y OLMEDO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En El Vigía a los cuatro días del mes de octubre de dos mil trece.

LA JUEZA

ABG. YAMILET FERNANDEZ CARRILLO

LA SECRETARIA,

XIOMARA CHARITO GOMEZ MORENO

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el pregón de Ley, siendo las 3:00 de la tarde.

SRIA,