REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 14 de abril de 2.014 203º y 155º Asunto: FP02-V-2013-000778 Resolución: PJ0262014000131 -I- De la demanda En el juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano HECTOR SOLARES ODREMAN, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.731, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 16.640, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano EDUARDO BARRIOS, titular de la cédula de identidad N° 1.198.666, contra la empresa CAFÉ GOURMET, C.A., representada por el su Presidente JOSE RAMON CARDIER y patrocinada por la defensora judicial designada por este Tribunal, abogada VANESSA DE LOS ANGELES HERRERA TOVAR, inscrita en el citado instituto bajo el número 132.384, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que a partir del 1º de septiembre de 2011, su poderdante celebró contrato de arrendamiento verbal con la empresa CAFÉ GOURMET, C.A., sobre un inmueble de los denominados locales comerciales, identificado con el Nº 01, el cual consta de 45 m2, y un local adicional destinado a cafetería, el cual cuenta con espacio techado de 24,00 m2, el cual está ubicado en el Paseo Heres cruce con Cruz Verde de esta ciudad, que conforma el Centro Comercial denominado “La Carreta”, para uso exclusivo del comercio, siendo los linderos particulares donde se encuentra ubicado los siguientes: Norte: Que es su frente, con avenida Cruz Verde; sur: Local Nº 2, Este: Estacionamiento vehicular y canal de circulación, y oeste: Con casa y terreno que son o fueron de la familia Alcocer,con una duración dicho contrato de doce (12) meses fijos, contado desde inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 16.640,el 1º de septiembre de 2011 hasta el 1º de septiembre de 2012. Aduce que a este plazo se le suma la prórroga legal de seis años, que opera de pleno derecho según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al literal d), de estar solvente el arrendatario en el pago de l os cánones establecidos y permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato verbal original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento. Indica que el canon original establecido por las partes es la cantidad de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700) y en la cual la arrendataria se comprometió a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas los días 30 de cada mes, cuyo lapso inicial expiró el 1º de septiembre de 2011, por lo que en atención a la normativa la arrendataria tiene derecho a una prórroga legal de seis meses más, siempre que estuviere solvente con el pago del canon, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Manifiesta que la arrendataria dejó de cancelar a su representado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2011 a junio de 2013, a razón de Bs. 2.700, cada uno, motivo por el cual expresa que demanda a la empresa CAFÉ GOURMET, C.A. por acción de resolución de contrato verbal de arrendamiento para que convenga o a ello sea condenada, en lo siguiente: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento a que se hizo referencia anteriormente. Segundo: En cancelar a su representada la suma de cincuenta y nueve mil cuatrocientos bolívares (Bs. 59.400) por concepto de las mensualidades dejadas de cancelar correspondientes a los meses de septiembre de 2011 a junio de 2013, a razón de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700), más los que se sigan generando hasta el momento de la entrega material y definitiva del inmueble arrendado. Tercero: En entregar las solvencias de los servicios públicos de agua, luz, aseo y teléfono, debidamente al día, o en su defecto a pagar por vía subsidiaria las deudas, multas e intereses generadas por los prestadores de servicios. Cuarto: En pagar las costas y costos procesales. Estimó la demanda en la suma de setenta y siete mil doscientos veinte bolívares (Bs. 77.220), equivalentes a setecientas veintidós unidades tributarias (722 U.T.), a razón de 107 bolívares cada unidad tributaria. -II- De la contestación de la demanda Una vez realizadas las gestiones necesarias para la citación personal de la empresa demandada sin lograr ésta, y previo el cumplimiento de las formalidades exigidas por el Código de Procedimiento Civil con respecto a la citación por carteles (expedición, publicación y consignación), se procedió a designar como defensora judicial a la abogada VANESSA HERRERA TOVAR, ya identificada, la cual aceptó el cargo y prestó el correspondiente juramento de ley en fecha 28 de enero de este mismo año, consignando escrito de contestación de demanda en fecha 20 de marzo de 2014, en la cual expuso los siguientes alegatos: Que como punto previo manifiesta que en más de una oportunidad se dirigió a la dirección de la parte demandada suministrada en la demanda, es decir, local 6, Paseo Heres cruce con Cruz Verde de esta ciudad, sin poder localizarlo de manera personal, en virtud de lo cual le envió telegrama a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) la cual no se pudo entregar al destinatario por haberse devuelto por dicho instituto con la nota “Devuelto por Ausente”. Posteriormente rechazó todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra su representada, por ser falsos los supuestos señalados por la parte actora en el libelo. Rechazó, igualmente, que en fecha 1 de septiembre de 2011 su defendida haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con el actor que tuviera por objeto el local identificado en la demanda; que el plazo de duración del inexistente contrato fuera de doce meses contados a partir de la fecha arriba indicada hasta el 1 de septiembre de 2012; que su representada haya establecido con el demandante el canon de arrendamiento del supuesto contrato y mucho menos por la suma indicada en la demanda (Bs. 2.700); que haya dejado de cancelar los meses reclamados por el actor; que haya incurrido en causal alguna de resolución contractual; que su representada adeuda cantidad alguna de dinero por concepto de los cánones de arrendamiento indicados por el actor. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente juicio trata de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por EDUARDO BARRIOS contra la empresa CAFÉ GOURMET, C.A., fundamentándose el actor en que celebró con la demandada un contrato de arrendamiento en forma verbal a tiempo determinado sobre el inmueble ya identificado local comercial), con vigencia del 1° de septiembre de 2011 al 1° de septiembre de 2012, la cual ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los septiembre de 2011 a junio de 2013, a razón de dos mil setecientos bolívares (Bs. 2.700) mensuales, motivo por el cual demanda la resolución del contrato y el pago de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar. Por su parte la representación ad litem de la demandada, negó todos y cada uno de los hechos esgrimidos por la parte actora en el escrito de demanda, inclusive la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor. Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. De las pruebas producidas en el presente juicio 1.- Con el escrito de demanda, la parte actora acompañó justificativo de testigos denominado “título supletorio”, evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 9 de abril de 2001, posteriormente protocolizado ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha 27 de octubre de 2011. Al respecto se observa que en los juicios en los cuales se discute la existencia de una relación arrendaticia el derecho de propiedad es irrelevante, desde luego que la ley permite que otras personas no propietarias adquieran la cualidad de arrendadores, verbigracia, usufructuario, poseedores legítimos, depositarios, administradores, etc. No obstante, con respecto al valor probatorio de dicho título supletorio, la doctrina y la jurisprudencia patria han sido consecuentes en afirmar que los denominados “títulos supletorios” no son documentos suficientes para probar y justificar el derecho de propiedad. En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0100 del 27 de abril de 2001, expediente N° 278, ratificando sentencias anteriores del mismo Tribunal, y analizando un título supletorio de propiedad, que también es un justificativo de testigos, estableció el siguiente criterio: Sobre la valoración probatoria del título supletorio, esta Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 22 de julio de 1987, caso IRMA ORTA DE GUILARTE contra PEDRO ROMERO, estableció la siguiente doctrina: “...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte: ‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....” Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. De la revisión de la actas, esta Sala constata que en el sub judice no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes. Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Asi, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció: “...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”. De las doctrinas transcrita y el estudio detenido sobre los fundamentos de la denuncia y las actas del expediente, la Sala, concluye que el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros. Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-quinta Nº 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que éllo haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada. En consecuencia, la recurrida infringió el artículo 1.359 del Código Civil, al darle el valor probatorio contenido en esta norma a un título supletorio, e infringió, por vía de consecuencia, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que basó su declaratoria de con lugar la acción reivindicatoria, en una prueba mal valorada; todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Asi se decide. Este precedente jurisprudencial es perfectamente aplicable al caso de autos, ya que el título supletorio o justificativo de testigos evacuados, ya sea ante una notaría o ante un juzgado, son actuaciones preconstituidas donde no interviene la parte contraria, por lo que es necesario que los testigos que intervinieron en la conformación de tal actuación extraprocesal, sean traídos a juicio a los fines de garantizarle a la contraparte el control de la prueba y en consecuencia al debido proceso y al derecho a la defensa. Por tal virtud, es menester, para que el Juzgador le otorgue valor probatorio a los justificativos de testigos, denominados “títulos supletorios”, que los mismos sean ratificados en juicio a través de los testimonios de las personas que intervinieron en su confección, ya que dichas documentales son actuaciones extrajudiciales preconstituidas y por lo tanto el Juez no puede otorgarle el valor probatorio que merecen los documentos públicos. Por tales motivos y por cuanto el mencionado justificativo de testigos no fue ratificado por los testigos que actuaron en su confección, no se le otorga ningún valor probatorio al justificativo acompañado. Así se establece. 2.- En el lapso probatorio el actor promovió la prueba de informes a los fines de que se requiriese información a los otros Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial para que informasen a este Juzgado si cursa por ante los Juzgados respectivos procedimiento alguno de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la demandada a favor del actor, obteniéndose las respectivas respuestas de aquellos Juzgados, en fechas 7, 10 y 11 de este mismo mes y año, respectivamente, reflejando todos los informes requeridos que ante esas instancias no cursa procedimiento consignatario alguno entre las partes involucradas en este proceso. Ahora bien, estos informes no constituyen la prueba idónea para demostrar la existencia de una relación arrendaticia, pues, el hecho de que no exista ningún procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento antes estos Juzgados, en modo alguno prueba tal relación, de manera que este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a los informes en referencia. Así se establece. 3.- La defensora judicial produjo recibo expedido por IPOSTEL y el respectivo telegrama devuelto y que fuere dirigido a la demandada, los cuales solo demuestran las gestiones realizadas por aquella a los fines de contactar a su defendido, de manera que en relación al mérito del litigio no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones: En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, es decir, probar la relación arrendaticia que dice existir entre ella y la demandado y de oponer la demandada alguna excepción (extintiva, constitutiva o impeditiva) la carga de la prueba se trasladaría hacia ella. En este sentido el Tribunal observa que al ser rechazados por la defensora ad litem, todos y cada uno de los hechos esgrimidos en el escrito de demanda, inclusive la existencia misma de la relación arrendaticia, la parte actora asume la carga de demostrar tanto la existencia de la relación arrendaticia, como el canon de arrendamiento que afirma haber convenido con la demandada y, una vez cumplida con esta carga, le correspondería, eventualmente, a la accionada, probar su solvencia en el pago de los cánones arrendaticios. Es impretermitible la verificación, por parte de este Juzgador, de la existencia de la relación arrendaticia alegada para luego sí, ante una eventual falta de prueba de solvencia arrendaticia condenar a la demandada acerca de lo pretendido por el actor. La relación arrendaticia verbal puede demostrarse a través de varios medios de prueba, verbigracia con testigos, con posiciones juradas, o con copia de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento anteriores a la demanda y que estén suscritos por la arrendataria, ya que de estar suscrito solo por el arrendador, a lo sumo puede servir como principio de prueba por escrito o como el documento requerido para solicitar la prueba de exhibición si el original está en poder de la contraparte. Sin embargo, se observa en el sub iudice, que la parte actora no produjo ninguna prueba que siquiera haga presumir, a este Sentenciador, la existencia de la relación arrendaticia alegada en el escrito de demanda, ya que solo produjo un título supletorio para tratar de demostrar la propiedad del inmueble en cuestión y los informes a los Juzgados ya mencionados para verificar si cursa ante esos Tribunales procedimiento alguno de consignación de cánones de arrendamiento efectuado por la demandada a su favor, los cuales, previamente, fueron desechados del proceso. En tal virtud al no existir plena prueba de los hechos alegados en la demanda, como lo exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del actor no debe prosperar, como así, efectivamente será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por EDUARDO BARRIOS contra la empresa CAFÉ GOURMET, C.A. Así se decide. Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los catorce (14) días del mes de abril del año dos mil catorce (2.014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación. El Juez., Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas