TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, tres de Abril de dos mil catorce
203º y 155º

ASUNTO : FP02-V-2013-000821

RESOLUCION Nº: PJ0242014000079

PARTE ACTORA: JOSE TROITIÑO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.879.846

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DARIO FARFAN ALVAREZ, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 9.473.

PARTE DEMANDADA: LESTER AMABLE BRICEÑO, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.556.300.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CIPRIANO EUREA SANCHEZ, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 120.179.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
I

DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA
Se plantea la controversia cuando la Representación Judicial de la parte actora aduce que su representado es propietario exclusivo de un inmueble (LOCAL COMERCIAL), signado con el Nº 1, de la planta baja del Edificio “WAULT”, ubicado en la Avenida 17 de Diciembre de esta ciudad, y el cual arrendó en fecha 27/05/2009, mediante contrato escrito a tiempo determinado por Un (1) año fijo a la ciudadana LESTER AMABLE BRICEÑO, plenamente identificada en autos, con la observación de que la relación arrendaticia se inició desde hace once (11) años con anteriores dueños. Con su patrocinado comenzó pagando la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,oo) y debido a un atraso de ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.200, oo) de la nueva emisión de monedas, convino en un abono de dicha cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000, oo), suscribiendo en esa oportunidad un convenimiento de pago por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, celebrando a la vez, un nuevo contrato de arrendamiento por UN (1) año fijo con vigencia del 01/06/2009 al 31/05/2010.
Por otro lado la parte demandada realizo una oferta arrendaticia por ante el Juzgado Tercero de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial manifestando que el canon de arrendamiento siempre ha sido de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000, oo), según asunto FP02-S-2013-1901.
Que la demandada le queda a deber a su mandante la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.200, oo) representada en cuatro (4) giros de DOS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CADA UNA (Bs. 2.300, oo), la cual fue demandada por ante el Juzgado Segundo del Primer Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar según asunto Nº FP02-M-2012-96.
Que el canon vigente desde mayo 2011 a mayo 2012, tampoco lo cumplió establecido de mutuo y común acuerdo en la suma de MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300, oo) mensuales y la última prorroga, desde mayo 2012 hasta mayo 2013, que debió ser MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo).
Que la demandada dejó de cancelar los canones de arrendamiento desde el mes de junio de 2011, a razón de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (1.300,oo) por cada mes vencido los cuales son Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2011 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, y Mayo de 2012, lo que suma un total de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 15.600,oo), también adeuda los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012 y Enero, Marzo Abril y Mayo de 2013 a razón de MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 1.560, oo), para un total de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 18.720,oo). Todos esos canones insolutos suman un total de TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 34.320,oo), y motivado al resultado infructuoso para el cobro de las mismas es por que comparece ante este Juzgado a demandar formalmente a la ciudadana antes mencionada. Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada, en la contestación de la demandada rechazó, negó y contradijo en todo y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda, así como las cantidades e intereses reclamados. Alegando haber cumplido con dicho pago y haber realizado la consignación de los canones reclamados.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, el presente libelo de demanda en fecha 27 de junio de 2013, la misma quedó atribuida a este Juzgado en esa misma fecha. Asimismo, en fecha 06-08-2013 es admitida por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Consta que en fecha 08 de agosto de 2013, compareció el ciudadano alguacil del mencionado despacho y consignó recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos LESTER AMABLE BRICEÑO.
c) De la contestación de la demanda.
Estando dentro del lapso legal para dar contestación a la presente demanda la parte demandada en fecha 12/08/2013 mediante escrito contesto la demanda bajo los siguientes términos:
Que celebro un contrato a tiempo determinado de un año con el actor, pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Que en varias oportunidades el ciudadano José Troitiño a entablado una serie de demandas en su contra , rechaza en general lo alegado por el actor.-

DE LAS PRUEBAS.
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
CAPITULO PRIMERO:
DEL MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS
Reproduce el merito favorable de los autos de los cuales pueden surgir indicios y presunciones a favor de su representado los cuales favorecen su posición procesal.
CAPITULO SEGUNDO:
1.- Promueven y hacen valer las documentales que se acompañaron con el libelo de la demanda, principalmente el contrato de arrendamiento.
2.- Promueven recibo de fecha 29/04/2013 y constancia de acuse de recibo de IPOSTEL fechado 02/05/2013, donde consta que dicho telegrama fue entregado el 29/04/2013. Dichos documentos fueron consignados al presente asunto marcado con la letra “Z”.
CAPITULO TERCERO:
Solicitan oficiar a la oficina de IPOSTEL de esta ciudad a los fines de que informe a este Tribunal si fue requerido por su representado José Troitiño, los servicios de telégrafo cuyo destinatario lo fue la ciudadana Léster Briceño y en caso de ser afirmativo que se remita a este Tribunal el Telegrama en cuestión.
Dichas pruebas fueron admitidas por este Tribunal en fecha 25 de septiembre de 2013 por cuanto ha lugar en derecho, ya que no son manifiestamente ilegal ni impertinente, salvo su apreciación en la Sentencia Definitiva.
Del análisis de las referidas pruebas se desprende:
En cuanto al contrato de arrendamiento suscrito por las partes se desprende que se trata de un documento debidamente autenticado de donde surge la relación arrendaticia a tiempo determinado entre las partes, otorgándosele valor probatorio de conformidad a lo indicado en el articulo 429 y 1357 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil respectivamente.
En cuanto al recibo de fecha 29/04/2013 y constancia de acuse de recibo de IPOSTEL fechado 02/05/2013, donde consta que dicho telegrama fue entregado el 29/04/2013. adminiculado con la prueba de informe enviada a IPOSTEL; Quedando de esta manera la Notificación de la demandada de la voluntad de no prorrogarse el contrato, este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 429 y 433 del código de procedimiento civil.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA
DE LA PRUEBA DE INFORMES:
Conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, solicita se libre oficio al Juzgado Segundo de Municipio del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar para que informe a este Tribunal de lo siguiente:
1.- Si consta de autos la causa signada bajo el Nº FP02-V-2013-225, demanda interpuesta por el ciudadano JOSE TROITIÑO en contra de su mandante LESTER AMABLE BRICEÑO.
2.- Que informe a este Tribunal si el libelo de la demanda fue declarado inadmisible indicando las razones y fundamentos legales.
3.- que remita a este Tribunal copias certificadas del expediente FP02-V-2013-225.
SEGUNDO
Conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela solicita se libre oficio al Juzgado Segundo de Municipio del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar para que informe a este Tribunal de lo siguiente:
1.- Si consta de autos la causa signada bajo el Nº FP02-V-2012-1683, demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSE TROITIÑO en contra de su mandante LESTER AMABLE BRICEÑO.
TERCERO
Conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, solicita se libre oficio al Juzgado Tercero de Municipio del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar para que informe a este Tribunal de lo siguiente:
1.- Si consta de autos la Oferta de Pago en la causa signada bajo el Nº FP02-S-2013-1901, consignada por su mandante la ciudadana LESTER AMABLE BRICEÑO a favor del ciudadano JOSE TROITIÑO.
2.- Que informe a este Tribunal si el ciudadano José Troitiño fue Notificado de la Oferta Real de Pago a su favor.
3.- De que informe a este Tribunal de las cantidades existentes en el expediente de Oferta de Pago a favor del ciudadano del ciudadano JOSE TRITIÑO.
4.- Que remita a este Tribunal copias certificadas del expediente FP02-S-2013-1901.
Estas pruebas fueron inadmitida ya que la información requerida se encuentran en los archivos de los Juzgados Segundo y Tercero de Municipio de este mismo Circuito Judicial y que no son de difícil acceso al promoverte, a fin de evitar desnaturalizar la prueba de informe.-

En fecha 26 de septiembre de 2013 el apoderado judicial de la parte demandada presentó otro escrito de prueba en los términos siguientes:

CAPITULO I
PRUEBA DOCUMENTAL
Consigna constante de 59 folios útiles copias certificadas del expediente FP02-M-2012-96, constante de demanda donde aparece como demandante JOSE TROITIÑO en contra de LESTER BRICEÑO.

CAPITULO II
DE LA PRUEBA INSTRUMENTAL
Consigna en este acto copia certificada del expediente signado con el Nº FP02-S-2013-1901 correspondiente a la consignación de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE TROITIÑO constante de 23 folios útiles.

Del análisis de las pruebas bajo estudio se desprende:
En relación al expediente FP02-M-2012-96, se puede constatar que el convenimiento de pago realizado en la causa no tiene relación a los pagos demandados en la presente causa por cuanto los mismos comprenden desde el mes de febrero de 2007 al 31 de mayo de 2009 y desde 30 de julio al 30 de diciembre de 2009 y en la presente causa se demanda desde el mes de julio de 2011, por lo que no es posible que la demandada de autos pueda liberarse de la obligación actual con un pago anterior de distintos meses y años. En consecuencia se desecha de la litis. Así se decide.-
Por otra parte se desprende del estudio del expediente signado con el Nº FP02-S-2013-1901 correspondiente a la consignación de los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE TROITIÑO que el mismo la demandada señala que no había podido cumplir con el pago oportuno de los canones de arrendamiento por el nuevo propietario quien se ha rehusado recibir el pago, que fue visitada por la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar con la finalidad de imponerle de la no renovación del contrato en fecha 02 de mayo de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a los artículos 51 y siguientes de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios consigna la suma de VEINTITRES MIL BOLIVARES, a razón de Un mil Bolívares cada uno que comprende los meses de junio de 2011 hasta el mes de mayo de 2013; En este sentido puede observarse que si bien se trata de los meses demandado estos se realizaron extemporáneamente al no ajustarse a lo establecido contractualmente, ya que la cláusula Tercera señala: “El canon de arrendamiento es por la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1000,oo) mensuales, que la arrendataria se obliga a pagar de manera fija y consecutiva los primeros quince días de cada mes a EL ARRENDATARIO….”; Por otra parte el la cláusula Segunda se indica … El canon de arrendamiento sufrirá un aumento tomando en consideración la inflación del ultimo año… , Todo lo cual indica que no se considero el aumento convenido de forma anual, resultando incompleto la suma consignada, que deberá ser ajustada para satisfacer la deuda total de los canones de arrendamiento en relación a los años siguientes.
DE LA MOTIVA.-
Establecido el controvertido en los términos que han sido precedentemente sintetizados, es de suma importancia considerar lo que la doctrina a sostenido en cuanto a las obligaciones, “Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales. En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.

Por lo que podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales:
1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.
2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.”
(MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)
Encontrando lo señalado su asidero legal en lo establecido en los artículos 1160 y 1264 del Código Civil.
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicita la entrega material del local comercial objeto de dicho contrato, en virtud de que dicho convenio legal previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha llegado a su fin. Habiéndose notificado oportunamente a la arrendataria de la NO continuación de la relación arrendaticia, y teniendo en cuenta la falta de pago oportuna e incompleta de los canones de arrendamientos, encuadrándose en las causales de desalojo establecidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que hacen procedente la pretensión del actor.

Verificado lo anterior , resta solamente a este tribunal pronunciarse respecto a si el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, es a tiempo determinado, y en caso de que así lo sea, debe determinarse si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.
Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1600 ejusdem, el cual señala:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo”

En este sentido , resulta oportuna la opinión del autor patrio José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente:
“Si el contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”

Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento se reputará como a tiempo determinado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continua poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tenga lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.
En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula segunda se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de un año fijo y de plantearse la prorroga será a conveniencia de ambas partes y el canon de arrendamiento sufrirá un aumento tomando en consideración la inflación del ultimo año. En caso de que una de las partes no quisiera prorrogar el presente contrato de arrendamiento deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de antelación al vencimiento del presente contrato, de no ser así se considerara prorrogado por un año mas. Y en la cláusula Tercera indica: …El presente contrato comienza a regir desde el primero (1°) de Junio del 2009 al 31 de mayo de 2010.
Quedando entendido que se establecen prorrogas automáticas a termino fijo de un año convenidas siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.

Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el cumplimiento del segundo supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.
De una revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandante trajo a los autos como pruebas la notificación de no prorrogar mas el contrato realizada a través de IPOSTEL en fecha 29-04-2013 recibida por el ciudadano Luís Alberto González , en la misma dirección donde se encuentra el local objeto de desalojo y adicionalmente se le notifico a través de la Notaria Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 02 de mayo de 2013 la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia. Quedando este esta forma notificada de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Adicionalmente a lo ya señalado y considerando que la relación arrendaticia se prolongo por tres años mas este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año.”

Sin embargo en la causa que no ocupa se pudo constatar que la arrendataria consigno de forma incompleta y extemporánea los canones de arrendamientos, lo que implica la aplicación del articulo 40 ejusdem, al haberse incurrido en la falta de cumplimiento de su obligación de pagar los canones de arrendamientos tal como se estableció contractualmente; quedando así excluida del derecho de la prorroga legal.-
Concluyéndose de esta manera que la pretensión del actor se encuentra encuadrada en derecho y debe prosperar, realizándose los ajustes pertinentes en el pago de los canones de arrendamiento como serán señalados en la dispositiva.

DE LA DISPOSITIVA.
Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara: CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano JOSE TROITIÑO, contra LESTER AMABLE BRICEÑO., ambas partes identificadas en autos.
Como consecuencia de tal pronunciamiento, se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: El pago de los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio a Diciembre de 2011, Enero a Diciembre de 2012 y Enero a mayo de 2013, y los meses que se encuentren vencidos hasta quedar definitivamente firme la presente decisión, a razón de Mil Bolívares (Bs. 1000,oo) cada uno mas lo que resulte del ajuste de aumento convenido anualmente, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo de conformidad a lo establecido en el articulo 249 del Código de procedimiento Civil, a fin de determinar con precisión la cantidad mensual convenida, de conformidad a lo señalado en las cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito por las partes que corre a los folios 8,9 y 10 del presente expediente, y para lo cual se realizara el nombramiento de los expertos correspondiente.

SEGUNDO: Entregar completamente desocupado el local comercial objeto de Resolución del contrato, ubicado en la Av. 17 de Diciembre de Ciudad Bolívar, N° 01, Planta Baja del Edificio WAULT, frente al centro Comercial CADA.

TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, notifíquese a las partes

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En Ciudad Bolívar a los Tres (3) días del mes de Abril del año 2014. Años 204° y 155°
LA JUEZ

ABG. MERLID ELIZABETH FIGUEREDO
LA SECRETARIA.,

ABG. LOYSI MERIDA AMATO

La suscrita secretaria deja constancia que se publico la presente decisión en la presente fecha 03-04-2014, siendo las 11:05 am.

La Secretaria

ABG. LOYSI MERIDA AMATO

MEF/Lma/Gustavo

ASUNTO : FP02-V-2013-000821