TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.

DEMANDANTE: CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.211.653, de este domicilio, asistido por los profesionales del derecho MANUEL SIFONTES y KELLYS CARDENAS inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 32.662 y 32.866 respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADOS: ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. 4.980.774 y 3.482.407 respectivamente, de este domicilio, actuando en su propio nombre y representación.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

En fecha 19-09-2013 el ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ asistido por los profesionales del derecho MANUEL SIFONTES y KELLYS CARDENAS proponen demanda de cumplimiento de contrato contra los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO Y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA. Correspondiéndole a este Tribunal por sorteo el conocimiento de esta causa, asignándole el No. 19.876.

Alega la parte actora:
“(…) Que en fecha 31/01/2013 suscribió mediante documento autenticado ante la Notaría Pública 1ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar el cual quedó anotado bajo el No. 08, Tomo 16, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría con los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA un contrato donde los últimos se comprometen a dar en venta al ciudadano CARLOS JOSÉ LANZ MARTÍNEZ un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N y letra PB-2 Conjunto Residencial Guarapiche ubicada, planta baja del edificio 20-B-3 que forma parte de la agrupación 20-B, “Conjunto Residencial Guarapiche”, Ubicada en la Parcela 20-B de la Unidad de Desarrollo 294, Urbanización Río Aro, entre la Calle 03 y la Avenida Norte Sur 01 o Guarapiche No. Catastral 07-01-01-06-294-406-019-002-001-203-200-002, Ciudad Guayana Municipio Caroní del estado Bolívar con una superficie de setenta y ocho Metros con sesenta y nueve decímetros Cuadrados (78,69 mts.2) (…)el cual pertenece a los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO, MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 12/11/1992, anotado bajo el Nº 6, Tomo 12, Cuarto trimestre del año 1992.

Que la cláusula 3ª del contrato estipula su lapso de duración establecido en noventa (90) días continuos más TREINTA (30) DIAS continuos adicionales de prórroga a partir de la autenticación del contrato. Señala que durante ese lapso se debía tramitar crédito hipotecario el cual fue aprobado por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) después de la reconvención monetaria. Alegó que sostuvo reunión con los vendedores en la cual se fijó que el comprador le cancelaría el resto del dinero y que se redactaría el documento que sería autenticado en una notaría por ambas partes donde se indicaba que una vez que el Banco bajara los recursos para la protocolización y venta del apartamento, ellos le reembolsarían el dinero que el Banco le había aprobado para cancelarle a la persona que le había prestado el dinero con los intereses a lo cual ellos aceptaron sin ningún tipo de objeción. Señala que después de una semana de la reunión los vendedores le manifestaron verbalmente que no iban a venderle el inmueble (apartamento), que siguió intentando hablar con ellos para que dieran cumplimiento al contrato de venta el cual ya estaba en el Registro Público del Municipio Caroní, que ya tenían el dinero restante, a lo cual respondieron de forma negativa manifestando que el apartamento no tenia el mismo valor.

Expresa que en ninguna etapa de la negociación desistió de realizar la misma, ni los vendedores le reclamaron su responsabilidad o falta de cumplimiento a las cláusulas pactadas en el contrato y de manera unilateral y amparándose en un valor superior del inmueble, en fecha 08/09/2013 le llegó por una empresa de encomienda al lugar donde labora un cheque de Gerencia por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,00) así como un documento de anulación unilateral por parte de los demandados.

Que por las razones anteriores demanda a los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO Y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA para que den estricto cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre ellos en fecha 31 de enero de 2013 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública 1ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedó anotado bajo el Nro. 08, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria y que le vendan el inmueble antes descrito en las mismas condiciones y términos estipulados en el contrato. Pretende se le otorgue documento debidamente protocolizado donde los vendedores donde le transfieran la propiedad del inmueble arriba descrito (…)”.

El 23/09/2013 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguiente a su citación.
En fecha 07/10/2013 la parte actora solicitó se decretará medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. PB-2 Conjunto Residencial Guarapiche ubicada en la planta baja del edificio 20-B-3 que forma parte de la agrupación 20-B, “Conjunto Residencial Guarapiche”, Ubicada en la Parcela 20-B de la Unidad de Desarrollo 294, Urbanización Río Aro, entre la Calle 03 y la Avenida Norte Sur 01 o Guarapiche No. Catastral 07-01-01-06-294-406-019-002-001-203-200-002, Ciudad Guayana Municipio Caroní, Estado Bolívar, la cual fue decretada en fecha 11 de Octubre de 2013.
En fecha 14/10/2013 el Alguacil consignó las boletas de citación firmadas respectivamente por los demandados ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO Y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA.
En fecha 11/11/2013 los demandados presentaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

“(…) Rechazaron la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Admiten que en fecha 31/01/2013 suscribieron contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública 1ª del Municipio Caroní del estado Bolívar bajo el No. 8, tomo 6, folios 27 al 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ sobre un inmueble ampliamente identificado. Por otra parte, dice que el plazo de la opción se encuentra vencido desde el 30 de junio de 2013 por causas que atañen al comprador ya que no realizó el pagó del saldo del precio a tiempo por la cantidad de Bs. 315.000,00º. Dice que la actora debió comportarse como un buen padre de familia interponiendo cualquiera de los procesos legales contenidos en nuestra legislación. Señala que la actora no solicitó por escrito una prorroga con 15 días de anticipación al vencimiento del contrato preliminar. Dicen que el actor no demostró que disponía de la cantidad de Bs. 315.000,00 a pesar que se los ofreció verbalmente. Expresa que en la cláusula 6ª del contrato se estableció las penalidades por causas imputables a las partes donde se acordó que en caso que la negociación definitiva no llegue a realizarse en el plazo estipulado en la cláusula 3ª del contrato por incumplimiento imputable al promitente comprador quedaría en beneficio de los promitentes vendedores la cantidad de Bs. 30.000,00 por el solo hecho del incumplimiento y sin necesidad de declaratoria judicial como compensación por los daños y perjuicios; Dice que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación sin que se materializará el pago. Señalaron que el actor los ofendió de palabra, que desde ese momento perdieron el contacto con él, que posteriormente se comunicaron vía telefónica para que les dijera donde podían entregarle el cheque por las sumas de dinero recibidas (..) sin embargo, señalaron que no sabían como contactar al actor, para reintegrarle el dinero, por lo que se lo enviaron por MRW a través de cheque. Que realmente creyeron que el actor no iba a obtener el crédito/subsidio. Alegó que el actor actúo de mala fe. Dice que se acumularon dos acciones simultáneas como lo son el cumplimiento del contrato de promesa bilateral y a cancelarle la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por los Daños y perjuicios (Resolución de contrato) resultando una inepta acumulación de pretensiones que es sancionado con la inadmisión de la demanda. Que impugna la estimación a la demanda, la cual fue efectuada en la suma SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,00) por el monto establecido en el contrato para la venta del inmueble y los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por daños y perjuicios (…)”

En fecha 28/11/2013 la parte demandada presentó escrito de pruebas.
En fecha 05/12/2013 la parte actora promovió pruebas.
En fecha 08/01/2014 se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 09/04/2014 se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente a esa fecha para que las pares presentaran sus respectivos escritos de informes.
En fecha 28/05/2014 la parte demandada presentó escrito de informes.
En fecha 02/06/2014 la parte actora presentó escrito de informes.

ARGUMENTOS DE LA DECISION
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo, en los siguientes términos:

El demandante pretende que la parte accionada cumpla con un contrato de fecha 31-01-2013 que denominó promesa bilateral de compraventa de un apartamento ubicado en la planta baja del edificio 20-B-3 del Conjunto Residencial Guarapiche, parcela B-20, Unidad de Desarrollo 294, urbanización Río Aro, Ciudad Guayana Municipio Caroní del estado Bolívar cuyos linderos y demás datos de identificación constan en la narrativa de esta decisión.

Afirma que el precio de venta del inmueble fue establecido en la cantidad de Bs. 600.000,00, de los que debía pagar: 1º la suma de Bs. 30.000,00 el día 17/12/2012 los cuales afirmó pagó mediante cheque No. 68000013 girado contra cuenta bancaria del Banco CORPBANCA; 2º la cantidad de Bs. 220.000,00 el día 31/01/2014 los cuales también dice canceló; 3º La suma de Bs. 300.000,00 mediante crédito hipotecario que debía pagar dentro del plazo de la oferta y 4º el saldo por Bs. 50.000,00 los debía cancelar en la oportunidad de otorgar el documento de venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público. Afirma que pagó a cuenta del precio de venta la suma de Bs. 285.000,00, así: El día 17/12/2012 y el día 31/01/2013 las sumas supra indicadas (Bs. 250.000,00), más la suma de Bs. 35.000,00 que recibió la ciudadana Indira Garrido conforme dice se demuestra de recibo de fecha 13/04/2013.

Aduce que el plazo de la oferta fue fijado en ciento veinte (120) días continuos dentro del cual debía tramitar crédito hipotecario, el cual fue gestionado con el Banco de Venezuela cuya institución le aprobó un crédito por Bs. 300.000,00 para pagar el saldo adeudado. Alega que el crédito no pudo ser desembolsado a tiempo por la institución financiera lo cual fue hecho del conocimiento de los demandados los cuales posteriormente decidieron rescindir unilateralmente el contrato, remitiendo por correo “MRW un sobre con copia de un cheque por la cantidad de Bs. 285.000,00 y el documento de anulación unilateral del contrato.

Por su parte, la parte demandada en el lapso de contestación de la demanda, admitió la existencia de la promesa de compraventa, el plazo de duración, el precio pactado, el bien sobre el cual recayó la promesa. Admitió que envió un sobre por MRW con los documentos indicados por el actor, adicionando que le dijeron al actor que debía concurrir a la notaría para reintégrale la suma que les había cancelado como inicial sin aplicar penalidad alguna. No obstante, rechazaron los alegatos de su contraria parte y adujeron que él no mostró interés en cumplir con sus obligaciones y que el plazo de la promesa feneció conforme al artículo 1211 del Código Civil el 30/07/2013. Afirmaron que el accionante jamás pudo demostrarles que contaba con la cantidad necesaria para pagar el saldo del precio. Alegaron que la venta no se perfeccionó por incumplimiento de la parte actora y que llegado el plazo pactado convencionalmente la promesa se extinguió conforme a la cláusula 6ª del contrato. Asimismo, Impugnaron la estimación de la cuantía conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y opusieron la acumulación prohibida de pretensiones por haber planteado la parte actora una demanda de cumplimiento de contrato conjuntamente con el pago de los daños y perjuicios pactados en caso de resolución, pretensiones que afirman son excluyentes.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

Antes de resolver el mérito de la controversia, este Tribunal pasará analizar como punto previo la impugnación de la estimación de la cuantía y la oposición por acumulación prohibida de pretensiones.
PUNTO PREVIO
I
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA.
La doctrina de la Sala de Casación Civil expuesta en la sentencia Nº 12 de fecha 17/2/2000 ratificada en la sentencia Nº RC-000076/2011 de fecha 4/03/2011 y en sentencia de la Sala Político Administrativo No. 580 de fecha 2-4-2003, han establecido que:
“...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negritas y subrayado de la Sala).
En aplicación de los precedentes jurisprudenciales, esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda.”

Dicho lo anterior, esta Juzgadora quiere acotar que conforme a la doctrina pacifica de la Sala de Casación Civil y de la Sala Política Administrativa el demandado que impugna la estimación debe fundarla en lo exiguo o exagerado, señalando además el valor que a su entender es el correcto lo cual deberá comprobar.

En el caso concreto, el actor estimó su demanda en la suma de Bs. 630.000,00 y la parte demandada impugnó tal estimación empleando una argumentación confusa en la que reproducen ciertas estipulaciones del contrato cuya ejecución se demanda e insisten en que la venta no se perfeccionó porque su contraria parte no cumplió con sus obligaciones en el plazo de 120 días. La impugnación la hacen en el reverso del folio 72 y de allí en adelante no hacen ningún señalamiento sobre la cuantía que a su entender consideran el verdadero valor de la demanda. Tal forma de proceder no es admisible conforme a la reiterada doctrina de la Sala de Casación Civil supra transcrita, la parte demandada debía fundar su impugnación en lo exiguo o exagerado de la estimación efectuada por el accionante, señalando además el valor que a su entender es el correcto lo cual deberá comprobar. Por tanto, no habiendo la parte demandada alegado un hecho nuevo que obviamente debía probar, forzosamente se debe desestimar su rechazó a la impugnación a la cuantía. Así se decide.-
II
ACUMULACIÓN PROHIBIDA DE PRETENSIONES.

Esta juzgadora considera menester acotar, que no es posible pretender simultáneamente la ejecución de un contrato y su resolución porque ambas son pretensiones que se excluyen mutuamente, desde luego que el cumplimiento presupone la ejecución de las obligaciones asumidas en el contrato, obligaciones que se extinguirían si se pronuncia la resolución del negocio jurídico bilateral.

Tampoco es posible acumular en un mismo libelo una pretensión de cumplimiento de un contrato y el pago de la cláusula penal, salvo que ésta se hubiere estipulado por el simple retardo, ya que esa acumulación la prohíbe el artículo 1258 del Código Civil. No obstante, el legislador ha previsto una especie de contratos cuyo objeto es realizar en un futuro un contrato. Estos son los llamados contratos preparatorios o promesas, que pueden ser unilaterales o bilaterales. En este tipo de contratos, las partes se obligan a concluir dentro de cierto plazo y satisfechas ciertas condiciones un contrato, por lo general una venta, pero no pueden ser obligados coactivamente a celebrar el contrato motivo por el cual en caso de negativa procede la ejecución por equivalente, esto es, mediante el pago de daños y perjuicios o la cláusula penal si ella ha sido pactada. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil prevé el régimen aplicable a los contratos preparatorios o preliminares. “Si la parte que resulta obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación (es decir, no da cumplimiento voluntario a la sentencia) y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido (..)”.

Uno de los efectos del contrato no cumplido es el pago de los daños y perjuicios previstos en el artículo 1264 del Código Civil o el pago de la cláusula penal prevista en el artículo 1257 eiusdem. Es pertinente acotar, que este no es el único efecto de los contratos no cumplidos, pues ellos dependerán de la naturaleza de la obligación asumida por el contratante contumaz.

El artículo 531 del CPC está colocado en el capítulo I del título VI referido a la ejecución de la sentencia lo que significa que si el promitente comprador demanda al promitente vendedor para que cumpla con su obligación de concluir el contrato de venta y la sentencia declara con lugar su demanda, pero dentro del lapso de cumplimiento voluntario su contrario no cumple con su obligación entonces como mecanismo de ejecución forzosa podrá pedir el pago de la cláusula penal que es uno de los efectos del contrato de venta inconcluso.

En ese orden de ideas, estima esta sentenciadora que es posible que un proceso en que se demandó la cosa principal que constituye el objeto de una promesa de venta pueda terminar en la ejecución de la cláusula penal, lo anterior con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil en virtud que sería un formalismo excesivo contrario a expresas previsiones constitucionales que proscriben las dilaciones indebidas declarar la indebida acumulación de pretensiones con base en lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil (el deudor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo) si al final, en caso de que el promitente vendedor no cumple voluntariamente, de todos maneras el actor estará facultado para pedir la ejecución de la pena. Así se establece.

En el libelo la parte actora reclama: a) el cumplimiento de la promesa bilateral de venta; b) el otorgamiento del documento registrado de venta; c) que se declare que el precio por la venta del apartamento es el pactado en la llamada promesa bilateral, esto es, Bs. 600.000,00; d) El pago de los daños y perjuicios que estima en Bs. 30.000,00 conforme a la cláusula 5ª del contrato. Siendo pertinente destacar, que en la cláusula 5ª no establece penalidad alguna por concepto de daños sino es la cláusula 6ª por cuya virtud la referencia a una cláusula 5ª obviamente obedece a un error material.

Estima esta sentenciadora que no existe una acumulación prohibida pues lo que el demandante reclama es el pago de los daños y perjuicios pactados en la suma de Bs. 30.000,00, pretensión que es perfectamente acumulable a la de cumplimiento conforme se infiere de la redacción del artículo 1167 del Código Civil y de lo expuesto en relación con los contratos preparatorios y el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso concreto, corresponderá a esta juzgadora analizar si conforme con la redacción de la cláusula 6ª proceden los daños y perjuicios estipulados en caso de incumplimiento de los demandados o si, por el contrario, tal indemnización no es viable porque no esta dado el supuesto de hecho previsto en la cláusula en cuestión. Estima esta juzgadora que lo que no podemos los jueces es declarar la inadmisibilidad de una demanda por inepta acumulación de pretensiones en base a deducciones o interpretaciones de lo que quiso decir el demandante en su petitorio. En el caso de autos, es claro que la parte actora no ha pedido la resolución de la promesa de venta en virtud de lo cual esta sentenciadora no puede interpretar que por haber pedido la indemnización de daños pactada para el caso de que los promitentes vendedores incumplieran su obligación de hacer la tradición del inmueble se esté ante una acción resolutoria que no es acumulable a la de cumplimiento.

A esta conclusión que llega el Tribunal es la que mejor armoniza con el principio pro actione el cual forma parte del núcleo esencial de los derechos fundamentales a la tutela judicial eficaz y al debido proceso, lo que impone la exigencia de una interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (fallo SC No. 805 del 7/7/2014) y con los postulados constitucionales que propugnan una Justicia accesible, idónea, expedita, sin dilaciones indebidas o formalismos inútiles (artículo 26 CRBV) y de la concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia en el cual las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (artículo 257 CRBV, Sala Constitucional Nº 440 del 4/4/2001).

Por las razones expuestas se declara la improcedencia de la defensa de inadmisibilidad de la demanda con base en la acumulación prohibida de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Resuelto lo anterior, se pasa a decidir sobre el mérito de la controversia en los siguientes términos:

En los párrafos anteriores quedó delimitado el tema litigioso para evitar repeticiones innecesarias bastará con puntualizar que la controversia se circunscribe exclusivamente en la ejecución por parte de la accionada de la obligación de hacer la tradición del inmueble suficientemente descrito en esta decisión mediante el otorgamiento de un instrumento de propiedad ante el Registro Público, afirmando la actora que cumplió con las obligaciones previstas en el contrato de fecha 31/01/2013 y que fue diligente en la tramitación del crédito hipotecario consentido por el accionado. Afirma que pagó a los demandados a cuenta del precio la suma de Bs. 285.000,00; Por su parte, los demandados negaron las imputaciones realizadas por el actor en su libelo. Señalando que fue el actor quien no cumplió con el pago del precio en el tiempo estipulado. No obstante, admiten la existencia de la promesa de compraventa, el plazo de duración, el precio pactado, el bien sobre el cual recayó la promesa. Admiten que enviaron un sobre por MRW con los documentos indicados por el actor, adicionando que le dijeron al actor que debía concurrir a la notaría para reintégrale la suma que les había cancelado como inicial sin aplicar penalidad alguna. Ambas partes se endilgan recíprocamente el incumplimiento de sus obligaciones.

Ahora bien, el contrato cuya ejecución se pide no fue impugnado por los demandados, por el contrario, lo admitieron expresamente. Este contrato fue autenticado el 31/01/2013. Es menester en esta oportunidad hacer especial énfasis de que para el 31/01/2013 - fecha del contrato - no se había retomado el criterio según la cual los contratos de opción compra venta deben ser considerados verdaderas ventas, sumado a ello, no es un hecho controvertido en este juicio que la intención común de las partes fue suscribir un contrato de los llamados preparatorios “opción compra venta” que amerita por su naturaleza la confección de un contrato posterior.

El criterio fue retomado por la Sala de Casación Civil en su fallo No. 116 del 22/03/2013 en los siguientes términos:
“(…) El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio (…)”. Resaltado de este Tribunal

En virtud de lo anterior, el contrato consignado junto a la demanda lo reputa esta sentenciadora como un contrato preparatorio de venta, una promesa, habida cuenta que a pesar de que en él se encuentran los elementos esenciales de una venta en la fecha de su otorgamiento regía el criterio jurisprudencial que consideraba esta especie negocios como negocios preparatorios o precontratos de venta. Además, se reitera que las partes manifestaron que su intención común era la de suscribir un contrato de los llamados preparatorios “opción compra venta” donde estipularon un plazo dentro del cual el promitente comprador debía obtener un crédito hipotecario que le permitiera pagar el saldo del precio al cual se supeditaba el otorgamiento del documento definitivo de traslación de la propiedad del inmueble lo que es indicador de la voluntad de los contratantes de celebrar un contrato preliminar y no una verdadera venta.

Por otra parte, consta en el cuaderno de medidas un documento público otorgado en el Registro Público el 1/11/ 2013, bajo el Nº 2013.2917 el cual fue producido por la parte actora. Dicho documento da fe de la venta que hicieron los demandados ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA del apartamento ubicado en la planta baja del edificio 20-B-3 del Conjunto Residencial Guarapiche, parcela B-20, Unidad de Desarrollo 294, urbanización Río Aro, Ciudad Guayana, Municipio Caroní, del estado Bolívar cuyos linderos y demás datos de identificación constan en la narrativa de esta decisión, a los ciudadanos WILMER VICENTE ESPAÑA SANCHEZ y ADENY DEL CARMEN VELASQUEZ DE ESPAÑA, es decir, que el mismo inmueble ofrecido en venta al demandante fue enajenado el día 01/11/2013 a unos terceros a pesar de que sobre dicho inmueble pesaba una prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 11/10/2013.

Consta, asimismo, un informe emanando de la ciudadana Registradora Pública Dra. MARIA VALENCIA REQUENA en la que señala que el oficio de este Juzgado dando cuenta del decreto de la cautelar fue recibido el 23/10/2013, pero que la nota no fue estampada como corresponde.

El demandante denunció la comisión de un fraude procesal en virtud de lo cual este Tribunal dictó un auto el 20/03/2014 ordenando la apertura de la incidencia prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil y la notificación de los demandados a efectos de dilucidar el denunciado fraude. El 25/03/2014 se produjo la contestación de los demandados quienes rechazaron el fraude procesal que se les atribuye. El tribunal consideró que no era menester abrir la articulación probatoria postergando la decisión de la incidencia para hacerlo en la oportunidad de sentenciar el mérito de la controversia.

Esta sentenciadora considera que no puede anular la venta efectuada por los demandados a los señores WILLMER ESPAÑA Y ADENIS VELÁSQUEZ DE ESPAÑA - terceros ajenos a esta controversia - por cuanto ella comportaría la violación del derecho de defensa de los terceros compradores quienes no fueron emplazados en la incidencia para que contestaran la denuncia del supuesto fraude. No es legalmente posible anular la enajenación del inmueble sin infringir el artículo 49 Constitucional. Si la parte actora consideraba que el Tribunal tenía que emplazar a esos terceros debió impugnar la orden de que se notificara a los litisconsortes pasivos en la primera oportunidad en que se hicieron presente en la incidencia, lo cual ocurrió el 27/03/2014 cuando su apoderado judicial KELLYS CARDENAS consignó un escrito insistiendo en que se anulara la venta del inmueble como lo dispone el artículo 600 de la ley procesal ordinaria. En consecuencia, al no impugnar la orden de notificar únicamente a los demandados para que contestara el denunciado fraude la parte actora convalidó lo dispuesto por el Tribunal en el auto del 20/3/2014. Otra razón por la que esta sentenciadora no puede anular la venta efectuada por los demandados a los señores WILLMER ESPAÑA Y ADENIS VELÁSQUEZ DE ESPAÑA - terceros ajenos a esta controversia - reposa en que la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar si bien fue decretada el 11/10/2013 según la propia manifestación de la Registradora hecha en su oficio No. 297-2014-031 de fecha 07/02/2014 fue recibida por su propia persona el día 23/10/2013, pero que por causas imputables a funcionarias de dicha Oficina Pública la medida no fue estampada en el libro correspondiente.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil en su fallo No. RC-00792 del 3/08/2004 puntualizó:
“ (…) La Sala acoge los criterios doctrinales y jurisprudenciales que anteceden, y en consecuencia, considera que la medida se entiende ejecutada cuando en forma concurrente consta el recibo del oficio emanado del tribunal que decretó la medida, ante la oficina de Registro Subalterno del lugar donde esté registrado el inmueble o los inmuebles, y su posterior anotación en el Libro de Prohibición y Embargos.

En consecuencia, para que una medida de prohibición de enajenar y gravar produzca todos sus efectos y quede ejecutada, se requiere que haya sido señalada con precisa determinación la cosa y la identidad de la persona contra quien se ha dictado la medida (con los datos aportados por el peticionario), y que ésta se comunique al Registro Público del lugar donde esté registrado el inmueble objeto de prohibición, a fin de que se proceda a estampar la respectiva nota marginal en el libro de registro. (…)

Conforme a la doctrina casacional supra transcrita para que sea considerada ejecutada la prohibición es menester concurren dos circunstancias: 1) el recibo del oficio en el Registro Público; 2) su posterior anotación en el libro o tomo correspondiente.

En el caso de autos no se cumplió con la anotación marginal de la medida preventiva por cuya causa debe resolverse que la misma no fue correctamente ejecutada y, en consecuencia, no es posible aplicar el efecto radical de nulidad que prevé el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, a esta sentenciadora no le es inadvertido que los demandados ALIDA CAPELLA y MIGUEL GARRIDO tuvieron conocimiento de la medida cautelar que les imponía la prohibición de enajenar el inmueble litigioso la cual fue decretada el 11/10/2013; ese conocimiento dimana de haber solicitado la expedición de copias certificadas del oficio dirigido al Registro Público mediante diligencia del 24/10/2013. A partir de esta fecha y aún antes de la comunicación del oficio al Registro Público participando la medida preventiva los litisconsortes pasivos tenían el deber de no enajenar el inmueble porque sabían fehacientemente del contenido de una orden dictada por una autoridad judicial legalmente competente para impartir una prohibición de esa naturaleza. No vale argumentar que la prohibición de enajenar y gravar solo debía acatarla la registradora pública pues tal argumento implicaría engrandecer la deslealtad y deshonestidad procesal, en fin, la burla al Sistema de Administración de Justicia. Cuando se dicta una medida preventiva la parte contra quien obra tiene el derecho de oponerse a ella, no el de salir corriendo a dilapidar, ocultar o enajenar sus bienes para frustrar la Justicia que es un valor fundamental dentro de la concepción del Estado de Derecho y de Justicia que prevé el artículo 2 Constitucional. Una vez que los demandados supieron que se había decretado la prohibición de enajenar y gravar tenían el deber de no frustrar la ejecución de esa medida anticipándose a su ejecución ofreciendo el inmueble a terceros; este deber lo prevé el artículo 131 constitucional según el cual: Toda persona tiene el deber de cumplir y acatar esta Constitución, las leyes y los demás actos que en el ejercicio de sus funciones dicten los órganos del Poder Público.

A juicio de esta sentenciadora los demandados obraron con manifiesta mala fe en los términos previstos en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil que enumera un sin número de comportamientos contrarios a la lealtad y probidad de las partes, al enajenar el inmueble litigioso a pesar de que tenían conocimiento de que sobre dicho bien se había decretado una medida cautelar que los inmovilizaba del tráfico jurídico. Así se establece.

En la contestación, la parte accionada admitió que recibió del actor la cantidad de Bs. 285.000,00. Además, admitieron que el actor había obtenido un préstamo-subsidio del Banco de Venezuela para la adquisición del inmueble en virtud de lo cual se presentó para su otorgamiento un documento de venta con hipoteca de primer grado el 9/05/2013 que venció el 9/07/2013. Esto lo admitieron en su contestación en los siguientes términos: (v. renglón 24 y siguientes del anverso del folio 66)

“ Podemos también agregar para demostrar una vez más, la falta de interés que tuvo EL PROMITENTE COMPRADOR para que se cumpliera cabalmente la negociación, dos hechos: a) El documento de Venta Hipoteca de primer grado y certificación de gravamen está vencida, pues se le otorgó el jueves, 09/05/2013 y se venció el 09/07/2013 (este es un requisito indispensable para llevarse a cabo la protocolización de la venta) según el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notario (…) no obstante que tanto nuestra asesora inmobiliaria como nosotros le sugerimos en varias ocasiones acudiera ante el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, para que conociera el status de su crédito/subsidio o que manifestará, de ser cierto, que no queríamos vender porque el inmueble había aumentado de precio(..)”

Luego en la promoción de pruebas hicieron valer el contrato preparatorio de la venta y el ejemplar del documento que debió ser otorgado en el Registro Público referido a la enajenación del inmueble y la constitución de una hipoteca a favor del Banco de Venezuela para garantizar la devolución del préstamo y subsidio otorgado al comprador CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ. El ejemplar no firmado del documento de venta carece de valor probatorio, pero tal ineficacia es irrelevante porque los demandados admitieron que su contraparte sí obtuvo un préstamo y un subsidio de Banco de Venezuela plasmado en un documento de venta con hipoteca de primer grado que fue presentado el 9/05/2013 y que venció el 9/07/2013. Este hecho fue admitido en la contestación y ratificado en el escrito de promoción de pruebas. Se advierte, entonces, con meridiana claridad que dentro del plazo de 120 días previstos en la promesa de venta la parte actora sí dio cumplimiento a su obligación de obtener un préstamo de una entidad financiera y si la venta no se concretó fue simplemente por el dolo de los litisconsortes pasivos que valiéndose de una situación irregular ocurrida en la ejecución de una cautela se aprovecharon para enajenar el inmueble a unos terceros y, con ello, sobrevenidamente hicieron ilusorio el derecho de acción de la parte actora.

Al hilo de la argumentación anterior, forzosamente se debe establecer que la demanda no puede prosperar porque jurídicamente no es posible que se imponga a los demandados la condena de concluir la venta de un inmueble que ya no les pertenece porque fue enajenado a unos terceros que cuentan con un documento registrado que los hace inmunes a los efectos de este proceso porque no fueron partes y porque cuentan con la protección que les brinda el artículo 1924 del Código Civil. Sin embargo, al extinguirse la promesa de venta por culpa de los demandados nace en cabeza de ellos la obligación de devolver la fracción del precio que el actor efectivamente pagó así tal devolución no la haya pedido el actor ya que ella es la consecuencia natural de la extinción de la promesa: el promitente vendedor queda liberado de su promesa de enajenar el inmueble al promitente comprador y éste tiene el derecho de que se le restituya lo pagado a cuenta de la frustrada enajenación, lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa para el propietario del inmueble.

La restitución de lo pagado por el ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ debe hacerse a valor actual, es decir, las cantidades pagadas a título de anticipo del precio (Bs. 285.000,00) que admitieron los demandados haber recibido, deben ser indexadas para corregir el efecto nocivo de la inflación sobre el poder adquisitivo de nuestro moneda, inflación que conoce esta juzgadora que en lo que va de año supera con creces el 30% según los informes oficiales del Banco Central de Venezuela que pueden consultarse en la página electrónica del referido ente (http://www.bcv.org.ve). Si los litisconsortes pasivos deben devolver lo pagado por su contraparte tal devolución debe hacerse a valor actual, pues así estarían restituyendo al frustrado comprador justamente la misma cantidad que recibieron cuando pactaron la promesa de venta, considerando que la mayor cantidad de Bolívares que deben entregar tiene un valor intrínseco equivalente a lo que recibieron en el año 2013.

La indexación procede de oficio porque lo referente a la adquisición de inmuebles para vivienda (casa, apartamentos) es materia de orden público y de interés social. Tal calificación se deduce claramente de su inclusión en el capítulo V de nuestra Constitución entre los derechos sociales y de las familias, en el artículo 82, al lado de otros derechos como el derecho a la salud, protección a la ancianidad, a la seguridad social, al trabajo, al salario, a las prestaciones sociales, etc. Por consiguiente, si es procedente acordar de oficio la corrección monetaria de lo adeudado al trabajador por salarios y prestaciones sociales, de la misma manera lo será el crédito de los compradores de viviendas contra los vendedores por causas de incumplimientos que impiden la concreción de la venta. La satisfacción de este derecho no incumbe solamente al Estado Venezolano puesto que el artículo 82 expresamente establece que “la satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos”

La adquisición de viviendas es materia de estricto interés social y de orden público para lo cual se remite esta juzgadora a la doctrina expuesta por la Sala Constitucional en la decisión Nº 85 del 24/01/ 2002 (caso ASODEVIPRILARA). En ese fallo la Sala puntualizó:

“(…) Además del artículo 2 de la vigente Constitución, los artículos 3 (que señala los fines del Estado), 20 (que hace referencia al orden social), 21.1 y 2, 70, 79, 80, 81, 82, 83, 86, 90, 102, 112, 113, 115, 127, 128, 132 y 307, y los relativos a los Derechos Sociales establecidos en el Capítulo V del Título III, se encuentran ligados a lo social, y sirven de referencia para establecer el concepto del Estado Social de Derecho y sus alcances.

Inherente al Estado Social de Derecho es el concepto antes expresado de interés social, el cual es un valor que persigue equilibrar en sus relaciones a personas o grupos que son, en alguna forma, reconocidos por la propia ley como débiles jurídicos, o que se encuentran en una situación de inferioridad con otros grupos o personas, que por la naturaleza de sus relaciones, están en una posición dominante con relación a ellas, por lo que si en esas relaciones se les permitiera contratar en condiciones de igualdad formal, los poderosos obligarían a los débiles a asumir convenios o cláusulas que los perjudicarían o que obrarían en demasía en beneficio de los primeros, empobreciendo a los segundos
(…)
La responsabilidad social de los particulares viene señalada por la Constitución y las leyes, y comprende la contribución con el Estado para que cumpla con los fines de bienestar social general (artículo 135 constitucional), las responsabilidades establecidas puntualmente en la Constitución (artículo 94 eiusdem); la obligación compartida con el Estado de coadyuvar con la satisfacción del derecho de las personas a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales (artículo 82 constitucional); obligación que es mayor para los particulares que se dedican o están autorizados para actuar en el área de la política habitacional (…) ”

Resuelto que todo lo relacionado con la adquisición de viviendas es materia de interés social que atañe al orden público este Tribunal esta autorizado para ordenar de oficio la restitución de las sumas pagadas por el demandante y la cantidad adicional que resulte de indexar tales cantidades en aplicación de la doctrina reiterada de nuestro Supremo Tribunal, verbigracia, en la sentencia Nº 346 del 10/12/2003 en la que la Sala Constitucional resolvió lo siguiente:
“(…) En tal sentido, se estima necesario indicar que, el ajuste por inflación –que ha sido reiteradamente tratado por la jurisprudencia de este alto tribunal- cuando haga referencia a derechos disponibles y de interés privado sometidos al conocimiento de los órganos jurisdiccionales, no podrá ser acordado de oficio por el sentenciador, teniendo en consecuencia, que debe ser requerido formalmente por la parte actora en su libelo y no con posterioridad (a fin de no causar indefensión a la contraparte y que ésta pueda formular los alegatos que ha bien tuviera sobre tal solicitud); por cuanto, si fuese concedido sin haberse solicitado en el escrito libelar, el sentenciador estaría otorgando a la parte más de lo pedido, incurriendo de esta forma en el vicio de incongruencia del fallo, excepto por supuesto, cuando se trate de materia de orden público o de derechos no disponibles e irrenunciables, donde el juzgador si podrá de oficio acordar la indexación por mandato de ley (…)

En otra decisión de la misma Sala, la Nº 576 del 20-3-2006, se estableció:
(…) En un sistema de derecho y de justicia, resulta un efecto de derecho, que el acreedor demandante está pidiendo se le resarza su acreencia, con el poder adquisitivo de la moneda para la fecha del pago real, que a los fines de la ejecución no es otro que el de fijación o liquidación de la condena.

Sin embargo, tal efecto de derecho, implícito en cada cobro, no puede ser pedido en cualquier oportunidad del juicio por el demandante, ya que el mismo atiende a sus derechos subjetivos, renunciables, en las materias donde no está interesado el orden público y el interés social, y por ello debe ser solicitado expresamente por el accionante.

Esa necesidad de pedir, invariable, sin embargo en un Estado social de derecho y de justicia, puede sufrir excepciones, en materia de interés social y de orden público, donde el valor justicia y el de protección de la calidad de vida impera, y por ello en materia laboral y de expropiación -por ejemplo- se aplica de oficio la indexación, sin necesidad de alegación, aunque lo que se litiga son derechos subjetivos.

La Sala, sin entrar en las disquisiciones doctrinarias que distinguen equidad de justicia considera que de poder aplicarse de oficio, por equidad, la indexación, sin que medie para ello petición de parte, lo sería sólo en los casos de interés social y de orden público, donde priva la solución socialmente justa que debe imperar en esas materias, conforme a los principios constitucionales y la realidad social, que hay que ponderarlas (…).

La argumentación precedente explica suficientemente la procedencia de la indexación de la fracción del precio que fue pagada por el demandante, pago que está señalado en el contrato preparatorio de la venta cuya autenticidad fue admitida por ambos contendientes. Así se decide.

Además, la parte accionada deberá pagar al demandante la suma indicada en la cláusula 6ª del contrato preliminar de venta en consideración a que los demandados incumplieron su obligación de vender el inmueble al demandante a pesar de que éste comprobó que dio cumplimiento a su obligación de obtener un préstamo de una entidad financiera para cancelar el saldo del precio. Es cierto que esta no es una pretensión que el demandante hubiera deducido en el libelo; es lógico que no lo haya hecho porque en fecha en que presentó su demanda aún la parte accionada no había enajenado el inmueble por lo que se entiende que su interés se circunscribiera a exigir el cumplimiento de la promesa.

El artículo 243-5 del Código de Procedimiento Civil requiere que en la sentencia los jueces dicten una decisión expresa, positiva y precisa con arregla a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. La violación de este preciso límite, cuando el juez condena a algo no pedido o concede más de lo pedido, se sanciona con la nulidad del fallo por ultrapetita según lo dispone el artículo 244 eiusdem.

Ahora bien, en lo referente a la indemnización de daños el legislador procesal previó situaciones en la que a pesar de que el demandante no los reclamó en su libelo el juez puede pronunciarse sobre dicha reparación sin que ello comporte la nulidad por incongruencia de su decisión. Es el caso del artículo 702 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual el juez una vez declarada sin lugar la querella de restitución por despojo ordena la fijación de los daños mediante experticia complementaria del fallo a pesar de que el querellado no pida tal indemnización en su contestación. En el mismo sentido, el artículo 531 establece que si en la sentencia se condena a una de las partes a concluir un contrato (caso típico de los contratos preparatorios de venta), y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Uno de esos efectos es el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento que prevé el artículo 1264 del Código Civil. De no haber mediado la venta del inmueble litigioso a unos terceros la sentencia que hoy se dicta habría condenado a los demandados a concluir la prometida venta al ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ dentro del plazo que en ella se hubiera fijado y en caso de desacato se habría tenido que proceder a fijar los daños y perjuicios mediante experticia complementaria para cumplir con lo dispuesto en el artículo 531 eiusdem. No hay razón para que no se proceda del mismo modo cuando en el fallo se constata que la sentencia no puede condenar a la parte demandada a concluir el contrato por culpa o dolo de los accionados que vendieron el inmueble en el transcurso del proceso, frustrando así la condena por cuya virtud el remedio que mejor tutela al débil jurídico, la persona que dispuso de su patrimonio para procurarse una vivienda para sí misma y su familia, es que en este mismo proceso, en el cual ya se estableció que la promesa bilateral de venta no puede atribuirse por el dolo de los demandados, se ordene a los litisconsortes pasivos indemnizar al actor con la suma establecida en la cláusula 6ª del contrato, esto es, Bs. 30.000,00. Una condena como la aquí establecida se justifica para reprimir la frustración del contrato de interés social que vincula a las partes de este litigio cuya base jurídica la podemos encontrar en la citada sentencia dictada por la Sala Constitucional en el caso ASODEVIPRILARA en la cual se estableció que:
“(…) Así como el profesor Melich (ob. Cit. p. 137), reconoce que en el contrato administrativo el juez tiene una gran libertad de acción que le permite atribuir al contrato efectos que no se vinculan con las reales voluntades de las partes que lo han celebrado (propósito e intención de las partes), así mismo -observa la Sala- en los contratos de interés social o que gravitan sobre él, el juez deviene en un tutor del débil jurídico, ajeno a la voluntad real de las partes al negociar, que puede atribuir al contrato efectos que van mas allá del propósito e interés de las partes, siempre que así se logre realizar un orden económico equilibrado socialmente deseable.

Así como en un interdicto por despojo el juez está facultado para ordenar la indemnización del querellado absuelto aún cuando éste no hubiere pedido tal indemnización (Artículo 702 Código Procedimiento Civil) con mayor razón en una causa en la que se comprueba la inejecución de obligaciones de evidente interés social, el juez puede de oficio ordenar la indemnización del perjuicio sufrido por el débil jurídico si la reparación ha sido previamente estipulada a modo de cláusula penal y la frustración del contrato es imputable a la parte demandada.

La cláusula 6ª del contrato cuya ejecución pretendió el señor CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ es del siguiente tenor:

SEXTA: PENALIDADES POR CAUSAS IMPUTABLES A LAS PARTES: Las partes acuerdan y aceptan expresamente, que en caso de que la negociación definitiva no llegue a realizarse en el plazo estipulado en la cláusula tercera del presente contrato, por INCUMPLIMIENTO IMPUTABLE AL PROMITENTE COMPRADOR a cualquiera de los compromisos y obligaciones que aquí asume, se entenderá resuelto, terminado y sin valor, ni efecto alguno este contrato y quedará en beneficio de LOS PROMITENTES VENDEDORES la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por el solo hecho del incumplimiento y sin necesidad de declaratoria judicial en concepto de cláusula penal y como justa compensación de los daños y perjuicios causados a ésta, debiéndole devolver LOS PROMITENTES VENDEDORES a EL PROMITENTE COMPRADOR las cantidades recibidas en calidad de cuota inicial y el saldo que se hubiere cancelado, una vez descontada dicha penalidad, en un lapso no mayor a treinta (30) días continuos contados a partir del incumplimiento. Las partes aceptan expresamente que la negativa de la entidad bancaria a otorgarle el préstamo hipotecario a EL PROMITENTE COMPRADOR o si se lo aprueba parcialmente, o si la programación de la firma de la entidad financiera es extemporánea de manera que ésta no pueda firmar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de este contrato dentro del lapso de vigencia, es decir, los 120 días continuos convenidos, incluida la prorroga, éste contrato fenecerá inexorablemente y tal hecho es causa de incumplimiento imputable a EL PROMITENTE COMPRADOR y éste así lo acepta, quedando resuelto y terminado este contrato. Sin embargo, posteriormente a la culminación de este contrato podrán las partes celebrar un nuevo contrato de opción compra venta previa aprobación de las nuevas condiciones de venta. Por el contrario, si EL INCUMPLIMIENTO ES IMPUTABLE A LOS PROMITENTES VENDEDORES éstos deberán reintegrar en un lapso no mayor de treinta (30) días continuos a EL PROMITENTE COMPRADOR las cantidades recibidas en calidad de cuota inicial, y el saldo que se hubiere cancelado y todas las demás cantidades, las cuales exista constancia que haya efectuado EL PROMITENTE COMPRADOR más la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de cláusula penal y como justa compensación por los daños y perjuicios; sin que EL PROMITENTE COMPRADOR tenga derecho a reclamar ninguna otra suma de dinero tanto por los conceptos antes expresados ni por ningún otro respecto. Las partes convienen expresamente, que en caso de que cualquiera de ellos incurriera en penalidad, la cantidad dada en aras o inicial no devengará intereses. (…)”• Resaltado de este Tribunal

Considerando que en este fallo ya se estableció que en los contratos preparatorios no es una causal de inadmisibilidad pretender al mismo tiempo la cosa principal y la pena puesto que en caso de inejecución de una hipotética sentencia que condene al demandado a concluir el contrato procederá por vía de ejecución forzosa el pago de la cláusula penal y visto que los demandados enajenaron el inmueble que habían prometido vender al ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ en la parte dispositiva de esta decisión se condenará a la parte accionada adicionalmente a pagar la suma de Bs. 30.000,00 prevista en la cláusula sexta de la promesa de venta.

DECISION
En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA¬: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ contra los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA. En consecuencia, 1º se extingue el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado por el ciudadano CARLOS JOSE LANZ MARTINEZ y los ciudadanos ALIDA DEL VALLE CAPELLA DE GARRIDO y MIGUEL OFELIO GARRIDO SAAVEDRA en fecha 31/01/2013 autenticado en la Notaría Pública 1ª de Puerto Ordaz, estado Bolívar bajo el No. 08, tomo 16, folios 27 al 30 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. 2º Se condena a la parte accionada a restituir las sumas abonadas a cuenta del precio por el demandante de autos, es decir, Bs. 285.000,00 debidamente indexadas. 3º Se condena a los demandados a entregar a la parte accionante la suma que resulte de indexar las cantidades a que se refiere el párrafo anterior para lo cual se ordena determinar la indexación mediante experticia complementaria del fallo. A tal efecto, los expertos deberán atenerse al Índice de Precios al Consumidor (IPC) a nivel nacional llevado por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda hasta que la sentencia quede definitivamente firme. 4º Se condena a los demandados a pagar la cantidad de Bs. 30.000,00 como indemnización por la inejecución de su obligación de vender el inmueble (cláusula 6ª de la promesa de venta).
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo
Por cuanto la decisión salió fuera de lapso se ordena la notificación de las partes
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la sentencia en el compilador respectivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los Dieciséis (16) días del mes de Diciembre del año dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ

Abg. MARINA ORTIZ MALAVE
LA SECRETARIA,

Abg. GIOVANNA FERNANDEZ
La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó en el día de hoy siendo las dos y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.) de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil, agregándose al Expediente No.19876.
LA SECRETARIA,

ABG. GIOVANNA FERNANDEZ.