REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
Visto, con informes de las partes.-
PARTES INTERVINIENTES:
ACTORA: MANUEL ADRIAN ARRIOJA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la cédula de identidad Nº 8.859.721 y con domicilio en el Paseo Meneses, Edificio “Don Francisco”, planta Baja de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar.
APODERADA JUDICIAL CONSTITUIDA: GEORGETT BALEKJI, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nº 113.214 y de este mismo domicilio.
DEMANDADA: FAVIOLA MENDEZ PADRON y CRISTOBAL COLON ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.188.175 y 22.822.347, respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: WILMAN ANTONIO MENESES DEVERAS, SAIDA MARINEZ RON y JUAN CARLOS ARVELAEZ MARTINEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 42.232, 89.338 y 49.676, respectivamente y de este mismo domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE LOS ANTECEDENTES
El día 28 de septiembre de 2012 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y distribuido para este tribunal escrito continente de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano MANUEL ADRIAN ARRIOJA HERNANDEZ, representado en este proceso por la profesional del derecho GEORGETT BALEKJI KABBABE contra los ciudadanos FAVIOLA MENDEZ PADRON y CRISTOBAL COLON ZAMBRANO LARA, todos debidamente identificados en autos.
El día 09 de octubre de 2012 el Tribunal admitió la demanda emplazando a los demandados para dar contestación a la demanda dentro de un lapso de veinte (20) días de despacho.
Cumplidos los requisitos exigidos por la ley para la citación de los demandados, en fecha 13 de noviembre de 2012 la codemandada ciudadana Faviola Méndez Padrón se dio por citada firmando el recibo de citación consignado por el alguacil de este despacho (fls. 40 y 41) y el codemandado ciudadano Cristóbal Colón Zambrano Lara quedó citado mediante boleta de notificación librada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (fl. 62).
El día 23 de enero de 2013 el codemandado presentó escrito dando contestación a la demanda y oponiendo cuestiones previas.
Vencido el lapso de emplazamiento, el día 31 de enero de 2013 el demandante presentó escrito dando contestación a las cuestiones previas opuestas.
Abierta a pruebas la incidencia, fueron promovidas, admitidas y evacuadas las pruebas presentadas por ambas partes.
El día 21 de marzo de 2013 este tribunal dictó sentencia interlocutoria Nº PJ018201300088 que declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas.
El día 25 de abril de 2013 el abogado Wilman Antonio Meneses Deveras en su condición de apoderado judicial del codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara presentó escrito dando contestación y reconviniendo en la demanda.
En fecha 07 de mayo de 2013 el demandante de autos a través de su apoderada judicial presentó escrito dando contestación a la reconvención, el cual fue ratificado en fecha 09/05/2013.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes presentaron sus escritos promoviendo las pruebas que consideraron pertinentes. El tribunal en fecha 19/06/2013 hizo su pronunciamiento respecto a las pruebas promovidas.
El día 09 de octubre de 2013 ambas presentaron sus escritos de informes y el día 21/10/2013 el demandante presentó escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la apoderada judicial del demandante:
Que su representado en fecha 13 de abril de 2011 suscribió un contrato de opción de compra venta sobre una vivienda de dos plantas con su correspondiente parcela de terreno autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el Nº 35, tomo 108 de fecha 13 de abril de 2011 donde figuran como comprador su mandante y como vendedores los ciudadanos Faviola Méndez Padrón y Cristóbal Colón Zambrano Lara.
Que en el referido instrumento los propietarios concedieron en opción de compra venta a su representado una vivienda signada con el Nº 24, la cual tiene las siguientes características: vivienda tipo Town House de dos (2) plantas, constante de un área de 174 M2 divididos en dos niveles, ubicada en área del Conjunto Residencial Campanario de la avenida Táchira de Ciudad Bolívar con los linderos siguientes: PARCELA Nº 24: Norte: con parcela Nº 23, Sur: con parcela Nº 25, Este: con calle II del parcelamiento o vialidad interna y Oeste: con propiedad de Jaime Mathinson León.
Que por la referida operación su mandante canceló a los demandados la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) cancelando totalmente el inmueble.
Alega que de acuerdo con las cláusulas cuarta, sexta y séptima del contrato de opción de compra venta, los opcionantes se comprometieron con el opcionado a entregarle la vivienda tan pronto estuviere culminada, obligándose a otorgarle el correspondiente documento de propiedad y entrega del inmueble, lo cual no se ha cumplido.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1134 y en especial el artículo 1160 del Código Civil.
Pide que los demandados reconozcan que el contrato autenticado celebrado en fecha 13/03/2011 constituye un contrato de opción de compra-venta perfeccionado cuyas obligaciones cumplió a cabalidad su representado como oferido; que reconozcan el pago del precio del inmueble hecho por su representado y por tanto es el legítimo propietario tanto de la vivienda como de la parcela de terreno donde fueron construidas identificada con el Nº 24 del mencionado Conjunto Residencial Campanario, Parcelamiento II Etapa; que reconozcan los demandados que su representado canceló la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que constituye el precio total de la venta; que se le otorgue a su representado Manuel Adrián Arrioja Hernández el documento de compra-venta definitivo del inmueble; que en el supuesto de que la parte demandada no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio, se acuerde que la copia certificada de la misma constituya título suficiente e indubitable para acreditar la propiedad del inmueble.
Solicitó el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar lo cual fue otorgado por el Tribunal en fecha 30/10/2012.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Alega el codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara, a través de su apoderado judicial en su escrito de contestación:
Se admite como único hecho cierto el negocio jurídico celebrado en el contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 13 de abril de 2011, anotado bajo el Nº 35, tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría en ese año cuyos linderos, medidas y superficie son las que estrictamente se identifican en el contrato.
Niega, rechaza y contradice en nombre de su representado todos y cada uno de los hechos y los argumentos o fundamentos de derecho alegados por el actor en su demanda.
Dice que no es cierto y rechaza que el demandante haya cancelado la suma de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de la operación de opción a compra venta.
Alega que no es cierto y rechaza que el actor haya cancelado totalmente el inmueble.
Que no es cierto y rechaza: que de acuerdo a las cláusulas cuarta, sexta y séptima del mencionado contrato su representado se haya comprometido u obligado con el demandante a entregarle la vivienda tan pronto estuviere culminada obligándose a otorgarle el correspondiente documento de propiedad y entrega del inmueble; que la vivienda haya sido cancelada por el actor; que el negocio jurídico celebrado en el citado documento autenticado se haya convertido en “venta perfeccionada”; que su mandante haya violado las disposiciones legales citadas por el actor en su demanda; que el demandante haya cancelado el precio del inmueble; que exista un incumplimiento contractual de parte de su conferente; que los opcionantes hayan incumplido el contrato cuyo cumplimiento se demanda en este proceso; que su mandante tenga que reconocer que el negocio jurídico contenido en el contrato se haya perfeccionado; que su representado tenga obligación alguna de reconocer al demandante como legítimo propietario del inmueble; que su mandante tenga la obligación de otorgarle al demandante el documento de compra venta definitivo del inmueble.
Que no es procedente y se opone formalmente a la solicitud del demandante de que sea declarada la copia certificada de la sentencia como título suficiente e indubitable para acreditar la propiedad.
Que rechaza y contradice la pretensión de condenatoria en costas y costos del proceso en contra de su representado.
Que el contrato de “opción a compra venta” autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 13 de abril de 2011 anotado bajo el Nº 35, tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría es un contrato bilateral donde las partes establecieron obligaciones recíprocas.
Que del contenido de la cláusula sexta se desprende que los opcionantes asumen el compromiso de entregar la vivienda dentro de un plazo que no exceda de treinta (30) días continuos siguientes a partir de la protocolización del documento definitivo de venta.
Que la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta le corresponde al demandante y se encuentra condicionada al hecho de la entrega del permiso de habitabilidad.
Que la cláusula séptima del aludido contrato de opción a compra venta establece como plazo de la opción un lapso inicial de tres (3) meses, prorrogable por tres meses más contados a partir de la firma del contrato, esto es, a partir del 13 de abril de 2011.
Dice que en ninguna parte del contrato se le impone de manera unilateral a su mandante la obligación de protocolización del referido documento definitivo de compra venta.
Que en cuanto al pago y a su modalidad de cumplimiento el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 13 de abril de 2011 en la cláusula cuarta que el precio de la venta es de Bs. 500.000,00 los cuales serían cancelados, en una cuota inicial de Bs. 150.000,00, la cantidad de Bs. 200.000,00 el día “31 de marzo del presente año” y la cantidad de Bs. 150.000,00 el día “15 de Abril de este mismo año”.
Que el supuesto y negado pago efectuado por la parte actora no se cumplió en la forma establecida en su demanda; no fue alegado el pago por concepto de reserva; no fue cancelado el precio de manera puntual.
Que el demandante canceló la cuota inicial establecida en la citada cláusula cuarta del contrato pero no ha cumplido con el pago de las cuotas restantes señaladas en la referida cláusula.
Impugnó los documentos privados producidos con la demanda.
Que de conformidad con lo establecido en los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil procede a demandar al ciudadano Manuel Adrián Arrioja Hernández en acción de resolución de contrato de opción a compra por cuanto el actor reconvenido no canceló en la oportunidad contractual las dos últimas cuotas convenidas las cuales arrojan la cantidad de Bs. 350.000,00 lo que legitima a su mandante a intentar la presente acción de resolución de contrato.
Que demanda al ciudadano Manuel Adrián Arrioja Hernández en acción de resolución de contrato de opción a compra para que convenga o sea condenado por el Tribunal: 1.) en la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 13 de abril de 2011 autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar; 2.) en cancelar las costas procesales.
Estima la reconvención en la cantidad de Bs. 350.000,00 equivalente a 3.271,02 unidades tributarias.
La codemandada Faviola Méndez Padrón no dio contestación a la demanda.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION
La parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención señaló:
Que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados en la citada reconvención.
Niega, rechaza y contradice que la reconvención pudiera tener como objeto una acción de resolución de contrato de opción de compra por cuanto el demandado reconviniente parte de una interpretación equivocada de los términos del contrato.
Niega y rechaza la afirmación del reconviniente de que su representado haya incumplido con la obligación principal como lo es el pago del precio convenido y asumido al que conoció y le fue presentado en dicho contrato atendiendo a la cláusula cuarta de la misma opción a compra; que ha quedado demostrado suficientemente que su representado se encuentra totalmente solvente en los pagos pactados, los cuales fueron recibidos y aceptados por la parte demandada; que el demandado reconviniente no niega la firma de los instrumentos privados ni tampoco niega su contenido sino que sin fundamento alguno se limita a impugnarlos sin exponer las causas ni las razones de la impugnación.
Niega, rechaza y contradice por ser incierta la afirmación del reconviniente de que existe un incumplimiento contractual por parte de su representado bajo la afirmación de que éste incumplió la obligación de efectuar los pagos oportunamente cuando la verdad es que su mandante si pagó sus compromisos dinerarios.
Ratifica todos y cada uno de los hechos esgrimidos, invocados y mencionados en el libelo de demanda.
Impugna por exagerada la estimación de la reconvención por cuanto resulta insólito que la misma se valore en la cantidad de Bs. 350.000,00.
Niega y rechaza que su mandante deba cancelar costas procesales ni sea condenado a las mismas por la reconvención.
ANALISIS PROBATORIO
Hecho el estudio de las actas que conforman el presente expediente el Tribunal pasa a revisar y valorar las pruebas presentadas por las partes en la presente causa en los términos siguientes:
ANALISIS Y VALORACION DE PRUEBAS
La parte actora reconvenida a fin de demostrar la veracidad de sus dichos en la oportunidad procesal establecida en la ley promovió:
• Recibos de pago por la cantidad de Bs. 200.000,00 de fecha 03/04/2011 (fl. 19); Bs. 150.000,00 de fecha 13/04/2011 (fl. 20); y Bs. 150.000,00 de fecha 22/04/2011 (fl. 21).
En cuanto a estas instrumentales el tribunal observa:
El actor produjo junto con el libelo de demanda estos tres recibos de pago, firmados al pie de cada recibo con firmas ilegibles debajo de las cuales aparecen señalados legiblemente los nombres de: Faviola Méndez Padrón 12.188.174 y Cristóbal Colón Zambrano Lara 22.822.347.
El codemandado reconviniente Cristóbal Colón Zambrano Lara en su escrito de contestación desconoció como de su autoría la firma que aparece estampada en los mencionados recibos de pago de lo cual la parte actora reconvenida no ejerció su derecho a promover la prueba de cotejo correspondiente para demostrar su veracidad, lo que hace entender que los mismos no puedan considerarse como fidedignos en cuanto al ciudadano Cristóbal Zambrano Lara.
Ahora bien, en el presente caso existe un litisconsorcio pasivo necesario por cuanto los elementos esenciales que se derivan del contrato son comunes para todos los que integran ese litisconsorcio. El litisconsorcio, en este caso, está conformado por los demandados Cristóbal Colón Zambrano Lara y Faviola Méndez Padrón quienes aparecen como propietarios del inmueble objeto de la presente demanda según se desprende del documento de propiedad que en copia fotostática simple cursa a los folios 22 al 31, el cual, al no haber sido impugnado por la contraparte adquiere valor probatorio para determinar que los mencionados ciudadanos son comuneros del citado inmueble. Al momento de suscribir el contrato ambos demandados lo hicieron como copropietarios del inmueble y al ser llamados al proceso como parte demandada, estaban facultados para comparecer en juicio como litisconsortes en defensa de lo alegado por el demandante ya que bajo esa condición fue que vendieron el inmueble.
El artículo 765 del Código Civil prevé que cada comunero tiene la plena propiedad de la cuota que le corresponde en la comunidad de bienes pero no pueden disponer bajo ninguna modalidad del total común, es decir, de la porción que corresponde a los demás comuneros. Bajo esta modalidad, ambos demandados son responsables, por ser comuneros de un mismo bien, de la enajenación o hipoteca de su cuota pero no de la cosa íntegra. Así pues quiere acotar este Juzgador que los efectos que produzca la presente sentencia, cualquiera sea su naturaleza, es procedente frente al litisconsorcio pasivo por cuanto ambos demandados se obligaron, como condóminos, a vender el inmueble y los efectos de los actos realizados dentro del proceso por el codemandado reconviniente Cristóbal Colón Zambrano Lara se extienden a la codemandada Faviola Méndez Padrón, favoreciéndola, en atención a lo que dispone el artículo 148 de la Ley Adjetiva Civil. Así se decide.
El desconocimiento de los recibos a que hace mención el codemandado reconviniente en el capítulo segundo de su escrito de contestación no es significativo a juicio de este sentenciador por cuanto al reconocer que la cuota inicial si fue cancelada en su oportunidad opera a favor del demandante lo dispuesto en el artículo 1296 del Código Civil y al no desconocer la codemandada Faviola Méndez Padrón esos documentos privados, en cuanto a ella quedaron reconocidos en atención a lo señalado en el párrafo anterior, aun cuando el codemandado Cristóbal Colón Zambrano haya desconocido su firma. En consecuencia, tales instrumentos hacen plena fe conforme a lo estatuido por el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
Puede leerse en el contrato de opción de compra venta, específicamente en la cláusula cuarta, que el precio fijado para la venta era de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00) los cuales serían cancelados con una cuota inicial de Bs. 150.000,00, la cantidad de Bs. 200.000,00 el día 31/03/2011 y la cantidad de Bs. 150.000,00 el día 15/04/2011. Se lee igualmente del referido contrato en la cláusula sexta que: “… “Los opcionantes” se comprometen a entregar la vivienda objeto de este contrato, dentro un plazo que no exceda de Treinta (30) días contínuos siguientes a partir de la protocolización del documento definitivo de Venta. Igualmente “El Opcionado”, se compromete a realizar la operación de Registro del Documento de Venta correspondiente, dentro de los Treinta (30) días siguientes al día en que “Los Opcionantes” le presentaren por escrito el respectivo Permiso de Habitabilidad. Una vez registrado el documento de venta de los inmuebles objeto de este documento “El Opcionado” no podrá bajo ninguna causa impedir la continuación de la obra por parte de “Los Opcionantes” hasta la terminación de la totalidad del proyecto”. De ello se deriva que las partes se comprometieron una a cancelar el precio en el monto y la oportunidad establecidos y la otra a entregar el permiso de habitabilidad para el registro del documento de venta, luego de lo cual los demandados estaban comprometidos a entregar el inmueble terminado en su totalidad.
De acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta el inmueble sería de la exclusiva propiedad de los vendedores hasta tanto fuera cancelado el precio en su totalidad y se haya hecho el registro del documento de compra-venta. El artículo 1161 del Código Civil prevé que la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado aunque la tradición no se haya verificado, sin embargo observa este juzgador que en el contrato ambas partes convinieron en que para transmitir la propiedad de los vendedores Faviola Méndez Padrón y Cristóbal Colón Zambrano Lara al comprador Manuel Adrián Arrioja Hernández debía realizarse el pago total del precio estipulado y el posterior registro del documento de venta.
Considera este juzgador que el contrato objeto de la presente acción constituye una promesa bilateral de compra venta y no una venta pura y simple como pretende la parte actora por cuanto, cómo se dijo en párrafos anteriores, ambas partes se comprometieron a satisfacer, de manera voluntaria, las condiciones establecidas en el citado contrato. Si los vendedores no cumplían con la obligación contenida en el contrato, es decir, con la condición de otorgar el contrato definitivo de venta entonces nacía para el comprador el derecho de exigir el cumplimiento de la promesa de venta a través de la presente acción conforme lo dispone el artículo 1167 del Código Civil que prevé expresamente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
(negrillas del tribunal)
El codemandado reconviniente en su escrito de contestación a la demanda reconoce expresamente haber recibido como cuota inicial del demandante la cantidad de Bs. 150.000,00 al momento de celebrarse el contrato desconociendo el pago de las otras cuotas reflejadas en la cláusula cuarta del referido contrato, lo cual constituye un hecho no controvertido, debiendo ser considerado a estudio y apreciación el pago de las cuotas restantes.
Observa este juzgador que al folio 20, marcado “h”, cursa recibo de pago por la cantidad de Bs. 150.000,00 de fecha 13 de abril de 2011, en cuyo contenido puede leerse que dicho pago constituye un “… Abono al precio de una vivienda unifamiliar identificada con el número 24 ubicada en el Conjunto Residencial Campanario de Ciudad Bolívar, según cronograma de pagos acordado en documento de Opción a Compra Venta …”. Tal documento aún cuando fuera impugnado por el codemandado Cristóbal Zambrano Lara, no lo fue por la codemandada Faviola Méndez Padrón, por lo que estima este juzgador que es fehaciente en cuanto a ésta última. Siendo ello así considera quien suscribe este fallo que el referido recibo de pago constituye un elemento de prueba que lleva al convencimiento de este sentenciador de que el pago a que se contrae el citado recibo corresponde a la cuota inicial de la vivienda toda vez que no fue demostrado en autos que el actor no haya cancelado ese monto como cuota inicial de la vivienda cuando son coincidentes tanto la fecha de autenticación del documento de compra venta como la fecha y el monto que se reflejan en el recibo de fecha 13/04/2011 con lo estipulado en la cláusula cuarta del referido contrato. Al hilo de los razonamientos anteriormente expuestos el pago realizado a uno de los condueños libera al deudor frente a los otros copropietarios. Así se decide.
Así pues tenemos, en cuanto al pago de la cuota de Bs. 200.000,00 que debía ser cancelada al 31/03/2011 opera la presunción contenida en el artículo 1296 del Código Civil que prevé expresamente que “… Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores …”
(negrillas del tribunal)
La citada norma subjetiva advierte la presunción de que cuando existe una obligación de pago en cuotas sucesivas, la cancelación de la última cuota pendiente hace suponer la cancelación de las cuotas anteriores.
En el presente caso se observa que el recibo de pago que cursa al folio 19, marcado “g” aún cuando no puede considerarse como fidedigno en cuanto al codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara no implica que el demandante Manuel Arrioja Hernández no haya efectuado el pago de la cuota que se desprende del mismo, pues al no impugnar la codemandada Faviola Méndez Padrón dicho documento, el mismo se hizo fehaciente en cuanto a ella. Durante el lapso probatorio los demandados no demostraron con ningún medio de prueba que el accionante no haya cancelado esa cuota, por lo que estima este juzgador que ha operado a favor del demandante, en cuanto a este pago, la presunción contenida en el artículo antes trascrito, es decir, que el demandante sí canceló a los demandados la cuota de Bs. 200.000,00 a que se hace mención en la cláusula cuarta del contrato el cual debía hacerse el 31 de marzo de 2011 y al hilo de las argumentaciones anteriormente expuestas el pago realizado a uno de los condueños libera al deudor frente a los otros copropietarios. Así se decide.
En cuanto al recibo de pago que cursa al folio 21 por la cantidad de Bs. 150.000,00 de fecha 22/04/2011, ocurre lo mismo que con los recibos anteriores en cuanto a que el codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara desconoce como de su autoría la firma que aparece estampada en el mencionado recibo de pago pero no así lo hizo la codemandada Faviola Méndez Padrón y la parte actora tampoco promovió la prueba de cotejo o de testigos respecto de este documento para probar la veracidad de su contenido y firma, por lo que dicho documento quedó reconocido por parte de la ciudadana Faviola Méndez Padrón, teniendo en cuanto a ella, pleno valor probatorio a tenor de lo que establece el artículo 444 de la Ley Adjetiva Civil.
La impugnación de un documento es un medio a través del cual cualquiera de las partes puede objetar de su contraparte el instrumento presentado pero este medio o mecanismo es personal, es decir, corresponde a la parte a quien se le atribuye la autoría del documento tanto de su contenido como de su firma. Por este motivo no puede el codemandado Cristóbal Colón Zambrano, en función de lo que dispone el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, desconocer en nombre de la ciudadana Faviola Méndez Padrón la firma de ella ya que corresponde a la misma parte hacer la impugnación o reconocimiento de la autoría de su firma en el instrumento privado desconocido por el ciudadano Cristóbal Colón Zambrano, porque lo que se hace extensible son los efectos de los actos que se realicen dentro del proceso y no las defensas personales que correspondan a cada uno.
En función de lo antes expuesto comprende este Juzgador que si bien es cierto que el codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara desconoció como de su autoría la firma que aparece estampada en los recibos de pagos impugnados por él no es menos cierto que la codemandada Faviola Méndez Padrón no hizo lo propio procurando ejercer en su defensa el desconocimiento de dicho documento, por lo que al no hacerlo y al existir, como se dijo en párrafos anteriores, un litisconsorcio pasivo necesario, concluye este jurisdicente, en atención a lo sostenido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 389 de fecha 31 de mayo de 2012 que el citado documento quedó reconocido por parte de la ciudadana Faviola Méndez Padrón quedando demostrado con ello que la mencionada codemandada recibió el pago a que se contrae el recibo que cursa al folio 21 por la cantidad de Bs. 150.000,00 de fecha 22/04/2011 y por ende queda demostrado, en consecuencia, que el demandante reconvenido sí efectuó el pago de esta cuota conforme a lo acordado en el contrato de venta objeto de esta demanda. Así se decide.
En razón del planteamiento anteriormente expuesto y considerando que el ciudadano Cristóbal Zambrano Lara al momento de dar contestación a la demanda impugnó en forma genérica los referidos recibos de pago sin señalar los motivos en que fundamentaba la misma este Juzgador desecha la impugnación planteada por el codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara. Así se decide.
Durante el lapso probatorio el codemandado ciudadano Cristóbal Colón Zambrano Lara hizo valer la impugnación o desconocimiento de los documentos privados hecha en la contestación de la demanda, lo cual no constituye un medio de prueba que pueda ser valorada sino un alegato que ya fue resuelto en párrafos anteriores.
Invocó el principio de la comunidad de la prueba. Al respecto quiere señalar este Juzgador lo siguiente: Cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forman aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19/11/1969 tienen su justificación jurídica en que “… como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado …”. Efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que las pruebas aportadas al juicio son propias de éste y no de las partes en particular. Así se establece.
Por su parte el demandante de autos promovió y fueron admitidas para su evacuación y valoración: el mérito favorable de los autos alegada en los capítulos Primero, III, IV, V, VI y VII.
En cuanto al mérito favorable de los autos contenido en el capítulo Primero ha sido criterio reiterado en varias jurisprudencias, que no constituye un medio de prueba como tal, ya que si una de las partes promueve el mérito de los autos debe indicarle al Tribunal cuáles son las pruebas de las cuales pretende valerse, por cuanto no puede este sentenciador ponerse a valorar pruebas que no le fueron invocadas, en tal sentido, conforme al articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desecha el merito de los autos contenido en el capítulo Primero del escrito de promoción de pruebas presentado por el demandante. Así se decide.
En cuanto al mérito favorable de los autos, contenido en el capítulo III referido al contrato de opción de compra venta el tribunal observa que por cuanto el mismo no fue rechazado en su existencia y contenido no es un hecho controvertido que deba ser probado por lo que dicho documento adquiere pleno valor probatorio. Así se decide.
En cuanto al mérito favorable de los autos, contenido en los capítulos IV y V ya fueron analizados párrafos anteriores.
En cuanto al mérito favorable de los autos, contenido en el capítulo VI referido al informe emanado de la Dirección Sectorial de Infraestructura (Dirección de Desarrollo Urbano) de la Alcaldía de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, el tribunal observa que a los folios que van del 162 al 164 cursa oficio Nº DSIT-055-2013 de fecha 12 de marzo de 2013 y sus anexos emanado de la referida Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar mediante el cual informa a este despacho que sí existe una tramitación y expediente administrativo sobre un permiso de habitabilidad tramitado por la ciudadana Fabiola Méndez Padrón “… sobre un Conjunto Residencial Campanario, II etapa de la Avenida Táchira de Ciudad Bolívar Estado Bolívar, sobre Seis (6) viviendas cuya numeración es la siguiente “ 21, 22, 23, 24, 25 y 26” otorgado por esta Dependencia Municipal, en fecha 17 de Junio del 2012. 2.- Asimismo y en prueba de que dichos permisos fueron debidamente otorgados por este despacho, acompaño como documentación: Permiso de Construcción, PERMISO DE HABITABILIDAD y documento del terreno …”. Con ello quedó demostrada la concesión de la habitabilidad y terminación de la obra iniciada en el citado Conjunto Residencial Campanario y por cuanto el citado oficio y sus anexos constituyen documentos administrativos, al no ser impugnados, adquieren valor probatorio. Así se decide.
En cuanto al mérito favorable de los autos, contenido en el capítulo VII referido a la inspección judicial realizada por este tribunal en fecha 20/02/2013 (fls. 115 al 120), el tribunal observa:
En fecha 20 de febrero de 2013 se llevó a cabo la inspección Judicial solicitada por el demandante de autos en el Conjunto Residencial Campanario de Ciudad Bolívar, la cual arrojó como resultado lo siguiente:
“… la parte actora señala al Tribunal que la casa es la Nro. 25 de la cual el Tribunal observa y de ello deja constancia de la fachada del inmueble se encuentra totalmente pintada de color Blanco y revestida de piedra aproximadamente un metro veinte (1.20) de piedra, la puerta principal se encuentra entamborada ventanas tipo panorámica existen tres puntos de luz con solo cables. El piso de la entrada es de concreto, es decir, no está revestido en cerámica. Asimismo se observa que la misma tiene dos plantas la cual esta una parte del jardín en la segunda planta. La fachada se encuentra revestida del fondo. El inmueble se encuentra revestido de losa de piso sin cerámica; un ambiente sin piso de cerámica con marcos de puertas de hierro debidamente pintadas de color blanco – las paredes del espacio se encuentran totalmente terminadas con macilla profesional. A la apreciación del Tribunal es un baño el cual se encuentra en paredes rústica y existen tomas de aguas blancas y negras y el piso no revestido en cerámica – entramos al área de la sala la cual las paredes se encuentran con masilla profesional pintadas de blanco – observándose puntos de luz (8), existiendo (19) tomacorrientes en cableado, y se observa un tablero de espacio principal cables de distribución e ingreso eléctrico existen (3) tuberías de bronce para la instalación de consola acondicionadoras de aire. Existen escaleras con descanso hacia el segundo civil sin revestimiento en los pisos, es decir, no existe cerámica en el descanso de las escaleras existen dos ventanas panorámicas – observando dos puntos de luz uno al inicio de la escalera y otro al final y uno en el techo existe una sala de estar o descanso el cual se encuentra con el piso sin revestir paredes recubiertas de masilla profesional con detalles de pintura observando (5) puntos eléctricos y un tablero de distribución debidamente cableado sin imbutir. A mano derecha se observa una habitación con vestier y baño las paredes a excepción del baño todas están revestidas de masa profesional; se observa en el baño los puntos de aguas blancas y aguas servidas sin accesorios; en la referida habitación existen (6) puntos eléctricos un punto de instalación de cónsola acondicionadora de aire. Otra habitación las paredes revestidas de masilla y pintadas de blanco a excepción del baño el cual cuenta con sus instalaciones de aguas blancas y aguas servidas con sus respectivos puntos de luz y un punto de instalación de aire acondicionado todas las puertas, es decir, todos los marcos de las puertas son metal y las ventanas tienen sus respectivos vidrios; Asimismo el Tribunal observa y deja constancia que el último cuarto se encuentra las paredes revestidas de masilla pintada de blanco, con los respectivos puntos de luz y la instalación de la cónsola de aire acondicionado, cuenta con las instalaciones de aguas blancas y aguas servidas los pisos sin revestimiento de cerámica y instalaciones eléctricas, los baños se encuentran sin revestir los pisos en cerámicas …”
El artículo 472 del Código de Procedimiento Civil prevé que la inspección judicial se acordará sobre personas, cosas, lugares o documentos para verificar hechos o contenido de documentos, lo cual por el principio de inmediación que rige este medio de prueba, requiere que su práctica sea realizada delante del Juez de la causa a fin de que éste puede captar directa y personalmente los hechos sin necesidad de que tenga conocimientos especiales o prácticos sobre aquello que está observando.
Al respecto este Juzgador quiere traer a colación de lo que el autor Rodrigo Rivera Morales en su obra titulada “Las Pruebas del Derecho Venezolano” señala:
“… El objeto de la inspección judicial es la verificación de hechos materiales, perceptibles sensorialmente, de cualquier clase, que el juez pueda examinar y reconocer (…) la inspección judicial es para verificar hechos materiales, características, señales, su estado actual, manifestaciones externas de cualquier tipo de cosa. Pueden hacerse sobre registros inmobiliarios o mobiliarios, sobre documentos, archivos, expedientes y procesos. Lo importante es que existan y puedan ser captados por los sentidos …”
De lo anteriormente expuesto y de las resultas de la referida inspección observa este sentenciador que la inspección judicial no es la prueba idónea para determinar si el bien objeto de esta demanda está concluido o no. Dicho de otro modo, la inspección judicial no es prueba suficiente que permita a este juzgador determinar si la obra fue terminada o no o el estado de habitabilidad del bien por cuanto esta apreciación debe hacerla un órgano especializado con conocimientos prácticos que determine que efectivamente el inmueble puede ser habitado o no. Sin embargo, estima este jurisdicente que las resultas de la referida inspección producen un indicio acerca de la existencia del inmueble objeto de esta demanda.
Ahora bien, observa este juzgador en cuanto al hecho de que el demandante de autos realizó efectivamente el pago a uno o ambos demandados como copropietarios del inmueble dado en venta lo siguiente:
El artículo 1286 del Código Civil establece que: “El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley para recibirlo. El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él”
Aplicando la norma antes transcrita al presente caso podemos observar que en el contrato de venta objeto de la presente acción no fue establecida la obligación al comprador de cancelar el monto pactado a uno solo o a ambos vendedores sino que los vendedores como copropietarios del bien decidieron vender el inmueble como comuneros, por lo que al no haberse estipulado expresamente a quien debía hacerse ese pago estima este juzgador que el demandante queda liberado del compromiso cancelando la deuda a uno cualquiera de los comuneros ya que ambos tienen la cualidad para recibir dicho pago de manos del comprador Manuel Adrián Arrioja Hernández. En este caso, el pago realizado a la codemandada Faviola Méndez Padrón por parte del ciudadano Manuel Arrioja Hernández lo libera de la obligación contraída por la venta hecha del inmueble objeto de este litigio frente al otro comunero ciudadano Cristóbal Colón Zambrano Lara. Así se decide.
Concluye este Juzgador en que el demandante de autos tiene derecho a que los demandados Faviola Méndez Padrón y Cristóbal Colón Zambrano Lara le otorguen el documento definitivo de venta debidamente protocolizado en el Registro Público para que surta efectos frente a terceros por cuanto ya fueron cumplidas las condiciones estipuladas en el contrato de opción a compra venta para el otorgamiento del referido documento definitivo, por lo que se hace imperativo para este Juzgador declarar con lugar la presente demanda en la dispositiva de esta sentencia.
DE LA RECONVENCION
En la contestación de la demanda el codemandado Cristóbal Colón Zambrano Lara a través de su apoderado judicial Wilman Antonio Meneses Deveras reconvino en la resolución de contrato de opción a compra para que el demandante reconvenido convenga en la resolución del contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 13 de abril de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar de fecha 13 de abril de 2011, anotado bajo el Nº 35, tomo 108 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría de ese año, por cuanto al momento de la firma del contrato el codemandado sí recibió en dinero efectivo de manos de actor reconvenido la cantidad de ciento cincuenta mil Bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de inicial pero no recibió el resto de los pagos conforme a lo convenido en el contrato.
Como se dijo en párrafos anteriores quedó claramente establecido que el demandante de autos Manuel Adrián Arrioja Hernández sí dio cumplimiento a la obligación de pago de la venta dentro del plazo pautado en el referido contrato de opción a compra, lo cual trae como consecuencia inmediata que la presente reconvención sea rechazada por razón de haber sido desvirtuados, a lo largo del proceso, los elementos probatorios presentados por el codemandado por aquellos promovidos por el demandante. Así se decide.
DISPOSITIVA
En consideración a los anteriores señalamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano MANUEL ADRIAN ARRIOJA HERNANDEZ contra los ciudadanos FAVIOLA MENDEZ PADRON y CRISTOBAL COLON ZAMBRANO LARA. En consecuencia, se condena a los demandados a otorgar el documento de propiedad del inmueble Nº 24, vivienda tipo Town House de dos (2) plantas, constante de un área de 174 M2 divididos en dos niveles, ubicada en área del Conjunto Residencial Campanario de la avenida Táchira de Ciudad Bolívar con los linderos siguientes: Norte: con parcela Nº 23, Sur: con parcela Nº 25, Este: con calle II del parcelamiento o vialidad interna y Oeste: con propiedad de Jaime Mathinson León, dentro del lapso de ejecución de esta decisión.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA interpuesta por el codemandado CRISTOBAL COLON ZAMBRANO LARA.
TERCERO: Se condena en costas de la demanda a los demandados Faviola Méndez Padrón y Cristóbal Colon Zambrano Lara y se condena en costas de la reconvención al codemandado Cristóbal Zambrano Lara, en atención a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión para el archivo de este tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los catorce días del mes de marzo del año dos mil catorce. Años: 203º de la independencia y 155º de la federación.
El juez Provisorio,
Abg. José Rafael Urbaneja.-
La secretaria,
Abg. Silvina Coa Martínez.-
La sentencia que antecede se publicó y registró en el mismo día de su fecha 14/03/2014, previa las formalidades de ley, siendo las ocho y cuarenta y seis minutos de la tarde (08:46 a.m.). Conste.
La secretaria,
Abg. Silvina Coa Martínez
JRTU/SCM.-
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