REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 11 de marzo de 2.014 203º y 155º Asunto: FP02-V-2013-000079 Resolución N°: PJ0262014000080 -I- De la demanda En el juicio de desalojo interpuesto por los abogados CAROLINA MARTINEZ VERGARA y HERNAN ESPINOZA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 32.025 y 48.635, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN ESCALONA DE PINTO, contra la ciudadana JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE, ecuatoriana, titular de la cédula de identidad número E-82-189-562, patrocinada por los abogados PEDRO LUIS SOLORZANO ZANCHEZ y MARIA MILAGROS ALEJOS HENRY, inscritos en el mencionado instituto bajo los números 32.310 y 43.051, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente: Que su representada es propietaria de un inmueble identificado con el Nº 105 (anteriormente identificado con el Nº 61) de la calle Bolívar, centro de esta ciudad, conformada por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella erigida, vivienda que fue modificada para hacerle un local comercial en su parte delantera, quedando la vivienda en la parte posterior, contando de igual forma con un área de estacionamiento en la parte del frente por el cual se accede tanto al local como a la vivienda, teniendo dicha parcela una superficie aproximada de trescientos cuarenta y dos metros cuadrados, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa y solar que son o fueron de Lino Fernández y Severiano Días; Sur: Que es su frente, con la calle Bolívar; Este: Con casa y solar que es o fue de José María Moreno y oeste: Con casa y solar que es o fue de Andrés Paravisini. Sostienen que conforme a instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 15 de abril de 2003, bajo el Nº 39, tomo 38, su representada celebró con la ciudadana JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE, contrato de arrendamiento sobre el local comercial erigido en la propiedad que se ha identificado, formando parte del arrendamiento el área de estacionamiento contigua al local comercial, ubicada frente al mismo, que está destinada a su uso específico como estacionamiento vehicular y como acceso tanto a la vivienda como al local comercial. Esgrimen que entre las obligaciones a las cuales se somete la arrendataria, conforme al contrato, están las siguientes: i) encargarse de las reparaciones menores (cláusula quinta); ii) destinar el inmueble única y exclusivamente a la venta de ropa (cláusula sexta); iii) no traspasar o subarrendar el inmueble arrendado (cláusula octava); iv) pagar el costo de los servicios públicos (cláusula décima) y que el contrato de arrendamiento fue originalmente suscrito por un plazo de seis meses, prorrogables por seis más, y por voluntad de las partes fue prorrogado indefinidamente cual es su condición actual, siendo el último canon acordado el de dos mil quinientos bolívares mensuales (Bs. 2.500). Indican que la arrendataria, lejos de cumplir sus obligaciones ha incumplido sus deberes, habiendo realizado alteraciones al inmueble en el área del estacionamiento, en el cual construyó, sin autorización alguna de su conferente, un galpón con estructura metálica anclada al suelo y techado con zinc, con divisiones metálicas en tipo malla trucson, cerca de ciclón y/o malla de gallinero, que ocupa la totalidad del área de acceso al local y a la vivienda, en el cual se practica comercio informal (buhonería). Expresan que adicional a ello el local presenta un avanzado estado de deterioro que representa un peligro para la estructura física del local arrendado y que amerita su desocupación, por presentar filtraciones en techo y paredes, enmohecimiento de la estructura, daños y deterioro en los frisos de las paredes, pintura descapada y en fase de desconche, pisos deteriorados, existencia de cableado eléctrico superficial directamente expuesto y múltiples conexiones sin cumplimiento de normas técnicas o de seguridad alguna, que además ha sido extendido desde el local comercial a la estructura metálica construida y que representa un riesgo de choque eléctrico para las personas que hacen vida en el local y que pudiere inducir la combustión de las mercancías allí alojadas y de igual forma se constató un grave estado de suciedad, falta de higiene y control de normas sanitarias en todas las áreas, incluidos los baños. Señalan que tales y hechos y circunstancias constan en impresiones fotográficas que se tomaron en la oportunidad de practicarse inspección judicial en el inmueble arrendado, en fecha 18 de abril de 2012, evacuada por el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, dejándose constancia que la arrendataria no paga los servicios públicos de agua, luz y aseo urbano que sirven al inmueble arrendado. Manifiestan que de igual forma la arrendataria opera comercialmente sin la debida autorización de las autoridades municipales, quienes tampoco han autorizado las reformas realizadas en el exterior del local arrendado, no existiendo tampoco la autorización de conformidad de uso y de cumplimiento de normas de seguridad por parte del Cuerpo de Bomberos. Añaden que la arrendataria ha incurrido en los supuestos de desalojo de los ordinales c), d) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse el inmueble en graves condiciones de deterioro que requieren su desalojo a los efectos de reparación y adecuación; ha utilizado el inmueble en contravención a la conformidad de uso que para el mismo tienen las autoridades municipales; ha causado deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble y ha efectuado reformas no autorizadas por su mandante. Por último expresan que por las razones expuestas demandan en nombre de su representada a la ciudadana JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE por DESALOJO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En desalojar y entregar, libre de personas y bienes el inmueble ya identificado. Segundo: En que cancele las costas del proceso. Estimaron la demanda en la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), equivalentes a trescientas treinta y tres enteros con treinta y cuatro unidades tributarias (333,34 U.T.). -II- De la contestación a la demanda En la oportunidad de la contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 6 de junio de 2013, la representación de la demandada dio contestación a la demanda de la forma que este Tribunal se permite sintetizar así: Negaron y rechazaron los siguientes hechos: Que el inmueble propiedad de la arrendadora demandante haya sido modificado (no por su poderista) y esté conformado por una vivienda en la parte de atrás o posterior, a decir de los demandantes, un local comercial en la parte delantera y un área de estacionamiento por el cual se accede tanto al local como a la vivienda. Que forma parte del arrendamiento el área de estacionamiento contigua al local comercial, ubicada frente al mismo, destinada a estacionamiento vehicular y como acceso tanto a la vivienda como al local comercial. Que su cliente haya incumplido con sus deberes como arrendataria, realizando alteraciones al inmueble en el área del estacionamiento sin autorización alguna de la arrendadora. Que el inmueble haya sido entregado en buenas condiciones para el momento de su entrega y que se encuentre en estado de deterioro, representando un peligro para la estructura física del local lo cual amerita su desocupación. Que el inmueble presente filtraciones en el techo y demás deterioros mencionados por los demandantes y que presente grave estado de suciedad, falta de higiene y control de normas sanitarias en todas las áreas, incluidos los baños. Que su mandante se encuentre incursa en los supuestos de desalojo contemplados en los literales c, d y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que tenga que desalojar el inmueble propiedad de la arrendadora y que tenga que pagar las costas y costos del procedimiento. Esgrimen que lo cierto del caso es que dese un principio la arrendadora estuvo consciente que la arrendataria utilizaría el inmueble dado en arrendamiento para vivienda, y en el frente, lo que llaman los demandantes estacionamiento, vendería la ropa que siempre han vendido. Arguyen que al principio la relación arrendaticia su mandante tenía en arriendo solamente el local situado en la izquierda, si se ve de frente el inmueble, pero ya para finales del año 2007, principios del año 2008, la arrendataria conversó con la propietaria y le dijo que si le podía alquilar el otro local que está a su lado, porque su hijo Carlos Eduardo Vera Malavé, su concubina Diana Carolina Ramírez Banchon y su hijo (se omite su identificación conforme a la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes) hoy con siete años de edad, se venían de su país de origen (Ecuador) y no tenían donde vivir, cosa que la arrendadora aceptó, pero aumentándole el alquiler, canon que actualmente está en la cantidad de Bs. 2.500 y asimismo en el local donde vive el hijo de la poderista con su familia, les nació otro retoño de cuatro años de edad. Alegan que los niños que menciona, estudian en la Unidad Educativa Nacional “Estado Mérida, el primero primer grado sección “U” y el segundo primer nivel “A”. Indican que con la arrendataria vive un nieto de once años de edad y cursa estudios en la institución arriba mencionado y se preguntan si en un inmueble en avanzado estado de deterioro con grave estado de suciedad, falta de higiene y control de normas sanitarias en todas las áreas, incluidos los baños puede vivir una familia. Añaden que también es cierto que antes de arrendar su cliente, esos locales estaban abandonados en el año 2008 se le puso manto a los dos locales, por lo que mal pueden filtrarse. Posteriormente opusieron la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado el requisito del ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, argumentando que la parte actora alega que el inmueble que nos ocupa se encuentra conformado por una vivienda sobre ella erigida, vivienda que fue modificada para hacerle un local comercial en su parte delantera, quedando la vivienda en su parte posterior, contando de igual forma con un área de estacionamiento en la parte del frente por el cual se accede tanto al local como a la vivienda, pero que en la parte posterior no hay ninguna vivienda, lo cual hace que el objeto de esta demanda no esté determinado con precisión. Asimismo opusieron la cuestión previa del ordinal 8º ex artículo 346, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, alegando que su poderista fue denunciada por la demandante ante la Fiscalía del Ministerio Público la cual aperturó una averiguación ordenándole a la Guardia Nacional Bolivariana, Destacamento 81, Sección de Investigaciones Penales, una serie de actuaciones destinadas a demostrar la existencia del delito de invasión por parte de su mandante, declarando en la sede de dicho órgano la arrendataria, su hijo y un testigo, por lo que se hace necesario esperar que terminen de evacuarse las diligencias ordenadas practicar por la Fiscalía para que así ese órgano emita un pronunciamiento, acusando, pidiendo el sobreseimiento u ordenando el archivo fiscal de las actuaciones, esto es, el acto conclusivo que a bien tenga dictar. Por último señalan que dados los inconvenientes presentados con los hijos de la propietaria, a quienes últimamente se le cancelaba el canon de arrendamiento, la arrendataria tomó la decisión de depositarles en un Tribunal de Municipio, a través del procedimiento de consignaciones arrendaticias. -III- Del rechazo a las cuestiones previas opuestas Mediante escrito de fecha 10 de junio de 2013, los representantes judiciales de la parte actora rechazaron las cuestiones previas opuestas por la demandada de la siguiente forma: Con respecto a la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo, señalando que es claro el planteamiento realizado en el libelo de demanda, cual no es otro que el desalojo del local comercial ubicado en la parte delantera del inmueble identificado actualmente con el Nº 105 de la calle Bolívar, centro de esta ciudad, el cual conjunto a la vivienda se encuentra construido dentro de una parcela de terreno de aproximadamente trescientos cuarenta y dos metros cuadrados, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa y solar que son o fueron de Lino Fernández y Severiano Días; Sur: Que es su frente, con la calle Bolívar; Este: Con casa y solar que es o fue de José María Moreno y oeste: Con casa y solar que es o fue de Andrés Paravisini, siendo claro el objeto de la pretensión y la indicación precisa de los linderos dentro de los cuales se encuentra el local comercial objeto de desalojo. En relación a la cuestión prejudicial prevista en el ordinal 8 del citado artículo, señalan que dicha denuncia fue interpuesta contra el ciudadano CARLOS EDUARDO VERA MALAVE, sujeto distinto de la demandada en la presente causa y por razones muy diferentes a las que motivan la presente acción, ya que sin ser arrendatario ha invadido una vivienda propiedad de los accionantes que no es el local comercial objeto del desalojo que se acciona por esta vía, por lo que es clara la inexistencia de una cuestión prejudicial alguna entre el demandante y la demandada. -IV- Decisión sobre las cuestiones previas 1.- Con respecto a la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no reunir el libelo el requisito exigido en el ordinal 4° del artículo 340, señala el demandado que la actora alega que el inmueble arrendado se encuentra conformado por una vivienda sobre ella erigida, vivienda que fue modificada para hacerle un local comercial en su parte delantera, quedando la vivienda en su parte posterior, contando de igual forma con un área de estacionamiento en la parte del frente por el cual se accede tanto al local como a la vivienda, pero arguye que en la parte posterior no hay ninguna vivienda, lo cual hace que el objeto de esta demanda no esté determinado con precisión. Por su parte la actora alega que el objeto de la pretensión se encuentra determinado con precisión al indicar que se trata de un local comercial identificado anteriormente con el Nº 105 y ubicado en la dirección y con los linderos señalados en el escrito de demanda. Para decidir el Tribunal observa: El defecto de forma previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir con lo exigido en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem se refiere a la falta de determinación del objeto de la pretensión, al no señalarse con precisión su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los demás datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales. Ahora bien, en el libelo de demanda la parte actora reclama el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento a la demandada, el cual se trata de un local comercial ubicado en un inmueble de su propiedad signado con el N° 105 (anteriormente con el Nº 61) de la calle Bolívar, centro de esta ciudad y con los siguientes linderos: Norte: Casa y solar que son o fueron de Lino Fernández y Severiano Díaz; Sur: Que es su frente, con la calle Bolívar; Este: Con casa y solar que es o fue de José María Moreno y oeste: Con casa y solar que es o fue de Andrés Paravisini. Como puede observarse, lejos de ser imprecisa la identificación del objeto de la pretensión, más bien se encuentra perfectamente individualizado, con número catastral, nombre de la calle y sector de la ciudad, así como con los respectivos linderos. Si en la parte posterior del inmueble donde se encuentra ubicado el local arrendado existe o no una vivienda –como lo señala la actora- es una cuestión que atañe al mérito del asunto que no puede oponerse como cuestión previa. Por todo lo expuesto, se declara improcedente la cuestión previa opuesta. Así se decide. 2.- En relación a la existencia de la cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, contenida en el ordinal 8° ex artículo 346, la parte demandada manifiesta que existe una averiguación abierta contra su representada por parte de la Fiscalía del Ministerio Público por denuncia interpuesta por la actora por la supuesta comisión del delito de invasión por parte de su mandante. Al respecto la actora indica que la denuncia fue interpuesta contra el ciudadano CARLOS EDUARDO VERA MALAVE, sujeto distinto de la demandada en la presente causa y por razones muy diferentes a las que motivan la presente acción, ya que sin ser arrendatario ha invadido una vivienda propiedad de los accionantes que no es el local comercial objeto del desalojo que se acciona por esta vía. Para decidir el Tribunal observa: Consta del oficio Nª B0-F1-1C-1441-13, de fecha 28 de junio de 2013, expedida por la Fiscalía Primera del Ministerio Público, informe promovido por la parte demandada según el cual cursa ante dicha fiscalía denuncia interpuesta por RENE ANTONIO PINTO ESCALONA contra CARLOS EDUARDO VERA MALAVE por el delito de invasión. Como puede observarse, las personas que fungen como denunciante y denunciado son distintas a las partes que configuran la presente littis, en virtud de lo cual las resultas de las averiguaciones penales no inciden, en absoluto, con las resultas del presente juicio. Amén de la razón anterior, la cual por sí sola es suficiente para desestimar la cuestión previa opuesta, se observa que la cuestión prejudicial a que se refiere el ordinal 8° del artículo 346 y que debe influir en el correspondiente juicio donde se hace valer, debe tramitarse en sede jurisdiccional, es decir, debe cursar ante otro Juez de la República y no ante otra autoridad. Es decir, que no causa prejudicialidad si el proceso que se opone como prejudicial se tramita ante otra autoridad distinta a un juez, verbigracia ante la administración pública, ante el Ministerio Público o la Contraloría General de la República, etc. En este caso, la parte demandada no fundamentó la cuestión previa en referencia en que el asunto que estima prejudicial se esté tramitando en sede jurisdiccional ante un juez con competencia en lo penal, sino solo alega que existe una averiguación penal abierta por un órgano no jurisdiccional, como es la Fiscalía del Ministerio Público, aun cuando pertenezca al sistema de justicia como lo expresa la Carta Máxima. Por tales motivos, es forzoso para este Juzgado desestimar la cuestión previa alegada. Así se declara. -V- Del mérito de la causa, análisis y valoración de pruebas El presente juicio trata de una demanda de desalojo interpuesta por CARMEN ESCALONA DE PINTO contra JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE, alegando la parte actora que es propietaria de un inmueble identificado con el Nº 105 (antes Nº 61) de la calle Bolívar del centro de esta ciudad, y que está conformado por una parcela de terreno y una vivienda, la cual fue modificada para hacerle un local comercial en la parte delantera, quedando la vivienda en la parte posterior y con un área de estacionamiento en la parte del frente que sirve de acceso al local comercial y a la vivienda. También sostiene la actora que el local comercial en referencia se lo dio en arrendamiento a la demandada, formando parte de dicho contrato el área de estacionamiento arriba mencionado. Como fundamento de su demanda alega que la arrendataria realizó alteraciones al inmueble en el área de estacionamiento, en el cual construyó, sin autorización alguna de su conferente, un galpón con estructura metálica anclada al suelo y techado con zinc, con divisiones metálicas en tipo malla trucson, cerca de ciclón y/o malla de gallinero, que ocupa la totalidad del área de acceso al local y a la vivienda, en el cual se practica comercio informal (buhonería); que el local presenta un avanzado estado de deterioro que representa un peligro para la estructura física del local arrendado y que amerita su desocupación, por presentar filtraciones en techo y paredes, enmohecimiento de la estructura, daños y deterioro en los frisos de las paredes, pintura descapada y en fase de desconche, pisos deteriorados, existencia de cableado eléctrico superficial directamente expuesto y múltiples conexiones sin cumplimiento de normas técnicas o de seguridad alguna, que además ha sido extendido desde el local comercial a la estructura metálica construida y que representa un riesgo de choque eléctrico para las personas que hacen vida en el local y que pudiere inducir la combustión de las mercancías allí alojadas y de igual forma se constató un grave estado de suciedad, falta de higiene y control de normas sanitarias en todas las áreas, incluidos los baños. Manifiestan que de igual forma la arrendataria opera comercialmente sin la debida autorización de las autoridades municipales, quienes tampoco han autorizado las reformas realizadas en el exterior del local arrendado, no existiendo tampoco la autorización de conformidad de uso y de cumplimiento de normas de seguridad por parte del Cuerpo de Bomberos y que por ella la demanda en desalojo por haber incurrido en los supuestos de desalojo de los ordinales c), d) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse el inmueble en graves condiciones de deterioro que requieren su desalojo a los efectos de reparación y adecuación; ha utilizado el inmueble en contravención a la conformidad de uso que para el mismo tienen las autoridades municipales; ha causado deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble y ha efectuado reformas no autorizadas por su mandante. Por su parte la demandada negó todos los hechos en que fundamenta la actora su acción, argumentando que desde un principio la arrendadora estuvo consciente que la arrendataria utilizaría el inmueble dado en arrendamiento para vivienda y en el frente lo que llaman los demandantes estacionamiento vendería ropa que siempre ha vendido y que el local se encontraba abandonado antes de pactar el arrendamiento y que en el año 2008 se le puso manto. Los hechos anteriores son los verdaderamente relevantes para la resolución del litigio, ya que los demás argumentos expuestos por la demandada en nada influyen para la decisión. En efecto, el hecho de haber arrendado un local ubicado al lado derecho del que hoy se solicita su desalojo, y el hecho de tener hijos (niños o adolescentes) no son hechos que incidan directamente en el dispositivo del fallo. Planteada en esta forma la litis, corresponde a este juzgador analizar las pruebas producidas en este juicio, a los fines de establecer cuál de las partes demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. 1.- Con el libelo de demanda la actora acompañó “Certificado de Solvencia de Sucesiones”, expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Guayana del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, de fecha 3 de junio de 2.011, así como documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, de fecha 4 de octubre de 1.996, bajo el Nº 83, tomo 65 contentivo de contrato de venta entre MARIA ESCALONA y CARMEN ESCALONA DE PINTO, mediante el cual ésta última adquiere el inmueble en el cual se encuentra ubicado el local objeto de este juicio. Al respecto se observa que el carácter de propietaria del inmueble, por parte de la actora, no es un hecho controvertido ni relevante para la resolución del litigio. El hecho de ser arrendadora del inmueble es un hecho admitido expresamente por la demandada, de manera que no hay nada que valorar con respecto a estas instrumentales. Así se establece. 2.- Igualmente consignó la actora, con la demanda, copia fotostática de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, de fecha 15 de abril de 2003, bajo el Nº 39, tomo 38, suscrito entre la parte actora y la demandada, la cual se tiene como fidedigna, por no haber sido impugnada, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en tal virtud, por tratarse de documento público autorizado por funcionario público, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece. 3.- Con respecto a la inspección ocular producida por la parte actora junto con el escrito de demanda, evacuada en fecha 18 de abril de 2013 por el Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, practicada en el inmueble objeto de este juicio, se observa que constituye una diligencia de las denominadas justificaciones para perpetua memoria a que se refiere el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil. En relación a ello el mencionado artículo 938 señala: Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuará con asistencia de prácticos, pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos periciales. Por su parte el artículo 1.429 del Código Civil establece: En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo Como se desprende de ambas disposiciones, las inspecciones oculares extralitem pueden promoverse previa la instauración de un juicio, antes que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, como lo expresa la primera disposición, o en los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, como lo indica la segunda y, en consecuencia, el Juez actuante debe velar porque se cumplan los extremos exigidos por los artículos en mención a los fines de evacuar la actuación en referencia. En efecto, en primer lugar, el artículo 938 del Código adjetivo exige que debe existir un temor de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, al paso que el artículo 1.429 del Código Civil exige que exista la probabilidad de un perjuicio por retardo, es decir, un temor que de no evacuarse la prueba pudiera producir un perjuicio a la parte interesada. Esto quiere decir que la parte solicitante de la inspección ocular debe justificar el motivo por el cual de no practicarse pudiese desaparecer alguna señal o marca sobre la cual le interese dejar constancia o que de no practicársele antes del juicio pudiere causársele un perjuicio por el retardo que implicaría esperar a su instauración, a los fines de justificar que la misma se realice sin la intervención de la otra parte, motivo que ha llevado a muchos autores a negarle validez a la inspección ocular practicada sin el debido control de la última, ya que comoquiera que estas actuaciones se practican sin el debido control de la parte contra la cual se hará valer, en consecuencia no tiene ninguna validez, salvo la practicada a través del procedimiento por retardo perjudicial a que se refiere el artículo 813 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la cual se practica previa citación de la otra parte. Otros autores, cuyas opiniones comparte plenamente este Juzgador, consideran que la inspección extrajudicial practicada con el debido cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos analizados, goza de plena validez, aún en caso de que no haya intervenido la parte contraria, porque es realizada por un funcionario público autorizado por la Ley, sea un Juez o un Notario, correspondiéndole al Juzgado que conozca la eventual causa, darle el respectivo valor probatorio, una vez comparada, adminiculada o contrastada con las demás pruebas producidas durante el proceso. Si la parte no señala cuál es el temor o la urgencia de que pudiese desaparecer alguna señal o marca de no practicarse la inspección ocular o el temor del perjuicio por retardo, el funcionario respectivo, sea un Juez o un Notario, debe declarar inadmisible la solicitud y aún de evacuarse así, sin el cumplimiento de los requisitos legales, el Juez de la causa debe desecharla del proceso, porque precisamente, el motivo por el cual la ley permite que se practique la prueba sin el debido control de la contraparte, es el temor de que alguna señal o marca pudiese desaparecer antes de la instauración del juicio, en detrimento o en perjuicio de la parte solicitante. Si no existe ningún motivo para temer que pudiese desaparecer alguna señal o marca o que pudiese haber un perjuicio por retardo, no hay ninguna justificación legal para la práctica de la prueba anticipada y necesariamente debe promoverse en el respectivo procedimiento, a los fines de que la contraparte ejerza su derecho a controlar la prueba. Planteada estas consideraciones, este Tribunal observa que en la solicitud de inspección ocular promovida por la parte actora por ante el Juzgado en mención, la solicitante no justifica o indica cuál es el temor fundado de que pudiese desaparecer alguna señal o marca sobre la cual dejar constancia o de que se le pudiese causar un perjuicio de esperar a la instauración de un juicio, o del motivo por el cual solicita su evacuación, sino solamente manifiesta que la solicita “…para fines legales que interesan a mi poderdante…”. De lo anterior se evidencia que la inspección ocular practicada en forma extra litem, no cumplió con los requisitos exigidos por los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil a los fines de evacuarse sin el control de la parte contraria, deriva a que la misma se evacuó en detrimento al derecho a la defensa de la parte no promovente, razón por la cual y en atención a la disposición del artículo 49 Literal 1 de la Constitución Nacional, que considera nula toda prueba obtenida mediante la violación al debido proceso, este Tribunal declara nula la mencionada inspección ocular y en consecuencia se desecha de este proceso. Así se establece. 3.- Al folio 99 cursa un acta de inspección ocular practicada en fecha 28 de febrero de 2013 por la División de Seguridad, Prevención, e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, sede Ciudad Bolívar en el local comercial objeto de este proceso. En esta inspección el funcionario actuante dejó constancia de lo siguiente: (…) PRIMERO: Se trata de una (01) estructura, de aproximadamente treinta (30) metros cuadrados aproximadamente , construida a base de paredes perimetrales de bloques, frisadas y pintadas, piso de cemento pulido, techo de placas, instalaciones eléctricas improvisadas: SEGUNDO: Dividido internamente de la siguiente manera; un (01) local el cual está destinado como depósito de ropas, en la parte frontal del local comercial se encuentra construido un pequeño galpón de estructura metálica, de aproximadamente cincuenta metros cuadrados (50 M2) de construcción abierta en sus costados, mencionada estructura está siendo utilizada para la venta informal de ropa de buhonería. TERCERO: Durante el recorrido de inspección se pudo observar lo siguiente: 1. NORMA COVENIN Nº 200, CODIGO ELECTRICO NACIONAL 1.1 Varios de los conductores eléctrico energizados se encuentran tanto dentro del inmueble así como también en la estructura metálica, no se encuentran debidamente canalizados en tuberías resistentes al fuego (metálica), lo que pudiese causar un corto circuito y ocasionar un incendio. 1.2 En el tablero principal que contiene los dispositivos de protección (BREAKER), no están correctamente señalizados según l as zonas que estos cubren, al igual que tampoco cuenta con cartel que indique “riesgo eléctrico”. 2. NORMA COVENIN Nº 1040, EXTINTORES PORTATILES. 2.1 No cuenta con un extintor portátil de polvo químico seco. 3. GENERALIDADES 3.1 En las paredes y el techo del inmueble, existen humedad, esto producto de filtraciones provenientes de las aguas servidas. CUARTO: De acuerdo a los resultados obtenidos en el recorrido de inspección a fin de darle cumplimiento a los artículos Nº 55, y 332 de la CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, Artículos Nº 5 y 22 del DECRETO CON FUERZA DE LEY DE LOS CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACION DE EMERGENCIAS DE CARÁCTER CIVIL, en concordancia con el Artículo Nº 17 de la ORDENANZA GENERAL DEL FUNCIONAMIENTO DEL CUERPO DE BOMBEROS DE CIUDAD BOLIVAR, MUNICIPIO HERES DEL ESTADO BOLIVAR. Esta División RECOMIENDA: 1. NORMA COVENIN Nº 200, CODIGO ELECTRICO NACIONAL 1.1. Colocar o canalizar todos los conductores eléctricos energizados en tuberías resistentes al fuego (tuberías metálicas). 1.2. Señalizar el tablero principal eléctrico que contiene los sistemas de protección (BREAKER), con letreros o leyendas que indiquen riesgo eléctrico. 2. NORMA COVENIN Nº 1040, EXTINTORES PORTATILES. 2.1. Colocar un sistema de extinción portátil (extintores portátiles) de polvo químico seco (PQS) de diez (10) libras, estos deben estar colocados a una altura no mayor a 1.30m ni menor a 0,10m medidos desde el piso. 3. GENERALIDADES. 3.1. Corregir las filtraciones existentes dentro de toda la estructura, para así evitar mayores daños a la estructura. Este instrumento se encuentra dentro de la categoría de los documentos públicos administrativos, el cual en principio gozaría del mismo valor de los documentos públicos negociales, por provenir de funcionario público autorizado para ello, conforme a las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil. Sin embargo, la contraparte puede impugnar el valor probatorio que dimanan de los instrumentos públicos administrativos, pero sin embargo la parte demandada no impugnó en forma alguna la inspección mencionada. Ahora bien, es cierto que la Constitución Nacional consagra el derecho a la defensa en materia de la obtención de pruebas, como se mencionó en el análisis de la inspección ocular practicada por el Juzgado Primero del Municipio Heres; sin embargo, los cuerpos de bomberos y bomberas de la República, ante una situación de emergencia o cuando esté en peligro la salud o vida de las personas, están facultados tanto para penetrar en un inmueble como para realizar inspecciones e informes técnicos, aún contra la autorización del propietario u ocupante, lo cual no están autorizados a hacer los Juzgados de la República en una inspección extra litem. En efecto, la Ley del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil establece que una de las finalidades del Cuerpo de Bomberos y Bomberas es salvaguardar la vida y los bienes de la ciudadanía frente a situaciones que representen amenaza, vulnerabilidad o riesgo, promoviendo la aplicación de medidas tanto preventivas como de mitigación, atendiendo y administrando directa y permanentemente las emergencias, cuando las personas o comunidades sean afectadas por cualquier evento generador de daños, conjuntamente con otros organismos competentes, así como también vigilar la observancia de las normas técnicas y de seguridad de conformidad con la ley. El artículo 23 de dicha ley faculta a los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y de Administración de Emergencias de carácter civil, a investigar de oficio o por denuncia las presuntas infracciones a las normas técnicas de prevención y protección contra incendios y otras emergencias, que pongan en peligro el ambiente, la vida de las personas, la integridad de sus bienes o el ejercicio de sus derechos, así como para adoptar en el ámbito de su competencia, las medidas pertinentes para solventar la irregularidad detectada. Estos funcionarios, como antes se expresó, están facultados por la ley mencionada para penetrar en los inmuebles o muebles afectados o a aquellos que por su contigüidad estén directamente amenazados, aún sin la autorización de los propietarios u ocupantes, y ninguna persona puede oponerse a las inspecciones que esta institución practique con el fin de evitar cualquier emergencia, estando igualmente facultados para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguridad en espacios públicos, comerciales o privados de uso público. Si los funcionarios adscritos al Cuerpo de Bomberos y Bomberas están facultados para penetrar en un inmueble, aún sin la autorización de propietarios u ocupantes, cuando exista una circunstancia que amenace la vida o la seguridad de las personas, por razonamiento en contrario, también pueden realizar estas inspecciones e informes y penetrar en los inmuebles aún cuando los propietarios u ocupantes no tengan conocimiento de tal actuación, sin que ello signifique que se les vulneró el derecho a la defensa, porque, precisamente, ante tal emergencia o situación de apremio o de riesgo se prescinde de la autorización o conocimiento del propietario u ocupante para realizar las labores que por ley están facultados. En este sentido, tratándose la institución del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de un organismo facultado legalmente para realizar inspecciones y levantar los informes que consideren conducentes, cuando exista una situación que amenace la vida o integridad de las personas, inclusive sin la autorización o en contra de la voluntad de los propietarios u ocupantes, en consecuencia este Tribunal considera que no hubo, en el presente caso, una vulneración al derecho a la defensa de la parte demandada, motivo por el cual se le otorga valor probatorio a la inspección analizada. Así se establece. Aunado a lo anterior se observa que el mencionado informe fue ratificado en este juicio en fecha 26 de junio de 2.013 por el ciudadano DINO JOSE SAYAGO VILLALBA, funcionario del Cuerpo de Bomberos del Municipio Heres del Estado Bolívar, testigo promovido por la parte actora, quien efectivamente manifestó ratificar en su contenido y firma el informe CG.DSPIS-01-I0-014-02-2013 emanado del Cuerpo de Bomberos, contestando a las repreguntas formuladas por la parte demandada así: a la primera repregunta, referida a solicitud de quién practicó la inspección que está reconociendo en contenido y firma en este acto, contestó que a solicitud de la ciudadana CARMEN ESCALONA DE PINTO; que la solicitud fue realizada por escrito; que con las resultas de la inspección no acompañó copia de la solicitud de la misma por cuanto ésta queda en el expediente que forma parte de la División de Seguridad Prevención e investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos de Ciudad Bolívar; que tuvo a la vista la solicitud para la práctica de la inspección; que el inmueble que inspeccionó consta de un local; que al lado del local que dice haber inspeccionado existe otra estructura a la cual no tuve acceso y que la inspección se centró específicamente a ese local; que pudo verificar con exactitud la existencia de humedad en las paredes y techo del inmueble a través de lo que se visualizó en el recorrido de la inspección; que aguas servidas son las aguas provenientes de las lluvias y que las aguas que van a las cloacas son aguas negras, así como también pueden ser aguas servidas que son las mismas que provienen de las lluvias. Este testigo no incurrió en ninguna contradicción que haga dudar de sus dichos, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio en relación a la autoría, certeza y veracidad del informe previamente analizado. Así se declara. Asimismo, dicho informe también es corroborado por la comunicación Nº CG-A-102-2013 (folio 217), de fecha 29 de noviembre de 2013 emanada del Comandante General de Bomberos de esta ciudad, mediante el cual manifiesta que aquél es copia fiel y exacta de los originales que reposan en lo archivos de la institución. 4.- Cursan en los folios 110 al 116 tres constancias de estudios producida por la parte demandada, tres partidas de nacimiento de tres niños y una copia fotostática de cédula de identidad de uno de ellos, a los fines de demostrar que esos tres niños son familiares y habitan con ella (se omite su identificación conforme a la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes) y que cursan estudios básicos en la Unidad Educativa Nacional Estado Mérida de esta ciudad. Estos documentos son completamente irrelevantes para la resolución de este litigio, ya que el hecho que estos niños cursen o no estudios en la Unidad indicada o si habitan o no con la demandada, en nada influirá en el dispositivo del fallo, en vista que los hechos verdaderamente relevantes son los hechos que imputa la actora a la demandada como lo son haber realizado en el inmueble reformas no autorizadas, deterioros al mismo y falta de cumplimiento de la conformidad de uso por parte de las autoridades municipales y por tal motivo se desechan del proceso los instrumentos mencionados. Así se establece. 5.- Cursa al folio 117 una boleta de citación emitida por la Sección de Investigaciones Penales del Destacamento Nº 81 de la Guardia Nacional Bolivariana a nombre de la demandada por averiguaciones que adelanta ese comando. Al respecto se observa, como ya se indicó en el análisis de las cuestiones previas opuestas por la demandada, que quedó demostrado que el procedimiento de averiguación a que se refiere la demandada se abrió por denuncia efectuada por RENE ANTONIO PINTO ESCALONA contra CARLOS EDUARDO VERA MALAVE, de manera que no es relevante ni pertinente para la resolución de este proceso, al no guardar relación con las partes involucradas en el mismo, cuestión por la cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 6.- Testimoniales: La testigo MARLENE CHOUHA DE RANGEL, promovida por la parte actora, manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la Sra. JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE, argumentando que es mi vecina y tiene 10 años conociéndole; que existe la distancia que hay entre el lugar que habita y el sitio donde vive la Sra. JENNI ELIZABETH MALAVE GUALE es “como a media cuadrada (sic) del apartamento”; que la demandada vende ropa de dama, caballeros y de niños; a la pregunta CUARTA, referente a si sabe y le consta donde vive la ciudadana JENNY MALAVE contestó “Si ella vive en la Calle no se exactamente como se llama esa calle pero es la calle que esta frente al Jardín botánico”: que el lugar donde vive la Sra. Jenny antes de que ella lo arrendara estaba en estado de deterioro, estaba muy abandonado, estaba inhabitable; a la pregunta referente a si tiene conocimiento si detrás del inmueble donde vive la Sra. Jenny Malave existe una vivienda contestó que “No, no hay una vivienda hay una estructura vieja pero no esta habitable”; que el inmueble donde vive la Sra. Yenny Malave estáta en condiciones habitables, está limpio, hay mucha higiene y está en perfectas condiciones; que conoce al hijo de la Sra. Jenny ciudadano CARLOS EDUARDO VERA MALAVE y que éste vive en la misma calle frente al Jardín Botánico al lado de la vivienda de su mamá y que vive con su esposa y dos (2) niños pequeños. A las repreguntas formuladas por la parte actora manifestó que tiene viviendo en la dirección de residencia que ha indicado al Tribunal veintiún años viendo en esa dirección; que .conocoó a la Sra. Jenny Malave a través de su vecina Rafaela Silva que era vecina de la Sra. Yenny, vivía al lado; que viene a declarar con la Sra Yenny como testigo que es para testificar a su favor; que su intereses es que se le haga justicia a la hermana Yenny y se le reconozca el tiempo que ella tiene vivienda allí; que que son conocidas por la Sra Rafaela y la conoció por medio de la Sra Rafaela e hicieron una buena amistad; a la sexta repregunta referida a si es cierto que la Sra Yenny Malave tiene arrendado un local comercial en el Nº 105 DE LA Calle Bolívar del Centro de esta Ciudad en donde realiza su actividad comercial, contestó que “Ella esta arrendada en ese sitio pero ella habita prácticamente es su vivienda, donde ella trabaja es su vivienda”; que visita a la demandada de vez en cuando ya que son “hermana en cristo” para hacer oraciones. A la octava repregunta referida a si antes de que la Sra Jenny Malave arrendara el local que sirve a su comercio existía reformas y las estructuras metálicas que constituyen un pequeño galpón que se ubican frente al local comercial en el área que originalmente se encontraba destinada a estacionamiento del local comercial, contestó que “no antes no, tenía un pequeño techito como para tapar el sol, donde ella vive”. El testigo CIPRIANO GABRIEL TORRES PADRON, también manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la Sra JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE por medio de una hermana de la iglesia de una instalación de manto que le fue a hacer a la casa de la Sra Yenny el cual se lo instaló en el año 2008 como para el mes de junio; a la pregunta referente a qué locales le puso el manto asfáltico donde vive la Sra Yenny contesó que “en la casa de ella toda la casa, donde vive ella”; que habitan en el inmueble donde puso el monto asfáltico la Sra. Yenny, Carlos el hijo de ella y diana la esposa de Carlos conjuntamente con sus hijos; que el mando estaba deteriorado y se tuvo que remover para instalar uno nuevo y que por medio de las filtraciones se estaba cayendo el friso de las paredes deterioradas; que tenía un papel en sus manos porque no recordaba los nombres de las personas, porque son clientes y se le olvidan los nombres; a la pregunta referente a si para el momento en que coloco el monto asfáltico pudo observar si en la parte de atrás hay alguna vivienda, contestó que “están unas paredes allí que se estaban cayendo por el mismo deterioro”; que la dirección donde habita la Sra Yenny es frente al Botánico. A las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que conoce a la demandada en el 2008 por medio del servicio que le estaba haciendo la instalación del manto, por medio de una hermana de la iglesia; a la repregunta referente a si sabe desde cuando la Sra Yenny Malave es arrendataria del local comercial ubicado en el Nº 105 de la Calle Bolívar del Centro de Ciudad Bolívar, contestó que no acostumbra a preguntarle a sus clientes de sus cosas personales ya que se dedica nada más al servicio de manto; a la repregunta referente a por qué sabe o le consta que la Sra Yenny Malave vive en la Avenida Bolívar local comercial identificado con el Nº 105 si en la pregunta anterior contesto que el no le pregunta a sus clientes de sus cosas personales, contestó “porque ese es un sitio transitable y siempre paso por allí y la veo por allí”; a la repregunta referente a si ha ingresado al local comercial en el cual la Sra Yenny Malave desarrolla su actividad Mercantil y que se encuentra en el Nº 105 de la Avenida Bolívar de esta Ciudad, contestó que “Cuando fui a instalar en manto fue que estaba supervisando por dentro por donde se filtraba el techo”; que la fecha en la cual realizo tal supervisión fue en el 2008 del mes de Junio; que la última vez que converso con la Sra Yenny Malave fue en la fecha de ayer (anterior al interrogatario) que se comunicaron por teléfono. El testigo ROSNAIBER DE JESUS FLORES PARRA, manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la Sra. JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE desde hace 7 años a través de su tía; que la demandada vive en el Jardín Botánico, Avenida Bolívar a una casa de foto Fabio; que el local donde vive la ciudadana Yenny Malave es uno; que en el local donde habita la Sra Yenny Malave viven la antes mencionada, su nieto Michael Vera, su hija Johann Vera y su sobrina Ceciber Reyes porque su hijo vive al lado en la casa con su familia ,la casa que le alquilo el hijo de la señora de la dueña de casa que estaba abandonada anteriormente hasta hoy que está en buen estado y está habitada por Carlos Vera, Diana Ramírez y sus dos pequeños hijos; que Carlos Vera es hijo de la Sra Jenny; que el inmueble donde habita la Sra Yenny y el que habita Carlos Vera con su esposa e hijos están pegados solo lo divide una pared; que detrás de donde viven la Sra Yenny y su hijo Carlos no existe una vivienda, solo existe una estructura vieja que le hace falta puerta techos ventanas está abandonada; que los inmuebles donde habitan o donde viven la Sra Yenny y su hijo Carlos con su familia no se encuentran en avanzado estado de deterioro, que está todo en orden, se encuentra en perfecta estado habitable. A las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que ha visitado a la demandada y a su hijo Carlos en dos (2) y en ciertas ocasiones los he ayudado hasta ha trabajado con ellos. A la repregunta referida a cómo sabe con la perfección que indicó los nombres de las personas que dice el habitan en el local comercial arrendado por la Sra Yenny Malave, contestó “Porque yo a ellos los conozco desde hace siete (7) años, porque ellos me han ayudado a mi en mis estudios y yo he colaborado en su casa con la limpieza en el patio”. El testigo CRISTOBAL JESUS SILVA ALBORNOZ declaró conocer de vista, trato y comunicación a la Sra. JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE; desde hace nueve (9) años; que el inmueble “…es una vivienda donde tengo entendido ellos habitan allí desde el tiempo que tengo conociéndola y ellos también venden una mercancía que ellos trabajan como buhonería”; que no se trata de locales sino de una vivienda; que “En el inmueble yo tengo entendido que habitan ocho (8) personas Diana , Carlos, Jenny , Elkin ; Gioana , Cesi , Manuel y Michael”; que el inmueble estaba en condiciones de abandono cuando la demandada llaga a habitarlo e incluso era refugio de indigentes; que vivió al lado de la Sra. Jenny Malave hasta Junio del año pasado; que vivió quince años en la casa que dejó de habitar hasta el año pasado; que la única vivienda que existe allí es donde ellos están habitando; que a la vivienda le llegaron a colocar manto asfáltico; que vivía al lado del inmueble donde habita la demandada. A las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que “Simplemente fuimos vecinos y fuimos conocidos”; que la fecha o el año en el cual se practicó la impermeabilización del inmueble ocupado por la ciudadana Jenny Malave fue en el 2008, no recordando la fecha exacta; que el inmueble identificado con el Nº 105 DE LA Calle Bolívar del Centro de esta Ciudad se encuentra constituido como vivienda no como local comercial. El testigo RONAL JOSE SILVA ORTUÑEZ, igualmente manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la Sra. JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE porque eran vecinos; “desde aproximadamente de 9 a 10 años que llegó ella por el paseo, llego buscando alla y al lado de la casa de nosotros la estaban alquilando y llego preguntando que como hacia para alquilar porque había un letrero que decía que la estaba alquilando”; que la ciudadana Jenny Malave específicamente vive “Frente al Jardín Botánico Calle Caracas a dos casas de Foto Fabio”; que el inmueble donde habita la ciudadana JENNY MALAVE? “Actualmente es una casa que estaba desocupada y actualmente siguen viviendo allí pero si la han acomodado bastante , ellos cuando llegaron allí la casa estaba prácticamente decaída antes esa casa se la pasaban pura gente indigente porque la casa estaba abandonada , y cuando lograron alquilar esa mi abuela la Sra Rafaela Silva que era la vecina estaba contenta porque iba a ser habitada”; A la pregunta referente a cuántos ambientes consta el inmueble donde vive la ciudadana JENNY MALAVE contestó que “Simplemente es una casa,, donde cada quien tiene su espacio”; a la pregunta referente a hasta que fecha aproximadamente vivió al lado de la Sra. Jenny Malave contestó que “Esa casa donde nosotros estábamos la vendieron en Noviembre del año pasado y hasta esa fecha yo tuve contacto como vecino de ella” y que “Yo nací aquí en Bolívar y ya estaba habitada por mi abuela , todos los años que tengo 28 años los viví en esa casa”; que detrás de donde vive la Sra Jenny Malave era un patio que estaba antes de ellos llegar en malas condiciones nunca existió una casa allí atrás; A las repreguntas formuladas por la parte actora contestó que es primo de Cristóbal Jesús Silva Albornoz y vivían los dos en la casa de la abuela; que Cristóbal Jesus Silva Albornoz vivió en la casa de la abuela como unos 15 a 17 años hasta que vendieron la casa de la abuela; que no tiene conocimiento de los tramites que ellos hicieron los dueños y la demandada sobre el arrendamiento del inmuebles; que el inmueble ubicado en el Nº 105 de la Calle Bolívar del Centro de esta Ciudad “es una casa donde vive Carlos y su familia y Jenny en la misma casa juntos pero no revueltos y ellos trabajan”; que no tiene interés en las resultas del presente juicio porque simplemente son vecinos añadiendo que “me dijo que como yo viví tantos años allí me dijo que si le podía servir de testigo y por eso fue que vine” Con respecto a estas testimoniales el Tribunal observa que conforme al primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil la prueba de testigos es inadmisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después del otorgamiento En el presente caso se observa que las partes suscribieron el documento de contrato de arrendamiento, previamente analizado, en cuya cláusula quinta convinieron que el inmueble objeto de arrendamiento se trata de un “local comercial” situado en la calle Bolívar Nº 105 y que el destino sería exclusivamente para la venta de ropas, no pudiendo dársele otro destino sin el consentimiento expreso y dado por escrito de la arrendadora, como lo dispone la cláusula sexta. Al hilo de lo expuesto, es evidente que el objeto de las testimoniales promovidas por la demandada están destinadas a demostrar que el inmueble no se trata de un local comercial sino de una vivienda y que el destino dado al mismo es el de vivienda y no al comercio. En este sentido, al ser el objeto del testimonio demostrar lo contrario a lo convenido en el instrumento público contentivo del contrato de arrendamiento, es decir, que el inmueble arrendado no es un local comercial sino una vivienda y que el destino acordado es para habitar en él y no para uso comercial, es evidente que tales testimonios son inadmisibles. Lo anterior se corrobora con las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes y practicadas por este Juzgado en fecha 25 de junio de 2.013 –la cual será objeto de análisis más minucioso en capítulo aparte-, así como en la inspección ocular practicada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Heres del Estado Bolívar, previamente valorada, en las cuales se dejó constancia que el inmueble ocupado por la demandada se trata de un local comercial y no de una vivienda. En tal virtud, al tener por objeto demostrar lo contrario a lo convenido en el documento de arrendamiento, este Tribunal considera inadmisible las testimoniales en referencia, en lo que respecta a las preguntas dirigidas a demostrar que el destino acordado por las partes para el inmueble arrendado es el de vivienda y no de el de actividad comercial, como lo expresaron las partes en el documento de arrendamiento. Así se establece. Ahora bien, con respecto a las demás preguntas dirigidas a probar otros hechos diferentes al destino que las partes acordaron que sería dado al inmueble arrendado el Tribunal observa que la primera testigo (Marlene Chouha de Rangel) incurre en una serie de contradicciones que hace a este Juzgador dudar de sus dichos. En efecto, en primer lugar la testigo manifiesta conocer a la demandada desde hace diez años por cuanto son vecinas y que habita a media cuadra de aquella, pero sin embargo, en la pregunta cuarta referente a si sabe y le consta dónde vive la ciudadana Jenny Malavé manifiesta que no sabe exactamente cómo se llama la calle, solo que se encuentra frente al Jardín Botánico. Es inconcebible que una persona adulta desconozca el nombre de la calle o avenida donde habita desde hace cierto tiempo, específicamente diez años, como lo manifiesta la testigo. Por otra parte manifiesta que habita a media cuadra del “apartamento”, cuando ninguna de las partes hace referencia a apartamento alguno. Tal contrasentido produce serias dudas a quien decide acerca de la veracidad de los dichos expuestos por la testigo, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se desechan sus declaraciones. Así se establece. En el acto de interrogatorio del segundo testigo (Cipriano Gabriel Torres Padrón) el Tribunal dejó constancia que estaba leyendo un papel en el cual expresaba textualmente “JARDIN BOTANICO - CASA 108 - 2008 - 18 - MANTO - CARLOS VERA - JENNY MALAVE - DIANA RAMIREZ”, contraviniendo la disposición expresa del artículo 498 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe al testigo leer ningún papel u escrito, el cual se ordenó agregar a las actas y que riela al folio 140 del expediente. El artículo mencionado prevé la posibilidad que el Juez permita al testigo consultar sus datos cuando se trate de cantidades o en los casos difíciles o complicados cuando la prudencia del Tribunal lo estime necesario. Ahora bien, el testigo se encontraba leyendo el papel en referencia sin la previa anuencia del Tribunal. Por otra parte, manifiesta que lo estaba leyendo por cuanto no recordaba los nombres de las personas porque son clientes y se le olvidan los nombres. En este sentido observa el Tribunal que si el testigo manifiesta no recordar los nombres de la propia demandada, o el año en que supuestamente efectuó reparaciones en el techo del inmueble arrendado o la dirección de éste, es evidente que no tiene conocimientos reales de los hechos debatidos en este juicio. El nombre de un cliente, el año en que se hizo una reparación a un cliente o la dirección de un inmueble no son datos complicados o difíciles que aconsejen al Juez permitir la lectura de escritos, como si lo sería, verbigracia, cantidades complejas o que la fecha fuese muy lejana (20 o 30 años). La prueba testimonial principalmente se fundamenta en el recuerdo que posea el testigo en su capacidad de memoria sobre los hechos que dice haber percibido a través de sus sentidos. Si el testigo manifiesta no recordar los hechos, es un testigo que no tiene credibilidad para que el Juez valore sus declaraciones a los fines de resolver, sin lugar a dudas, una controversia. En atención a lo expuesto este Tribunal considera que el testigo en mención no goza de credibilidad, por no recordar los hechos sobre los cuales ha rendido declaración testimonial y, en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio en este proceso, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Con respecto al tercer testigo (Rosnaiber de Jesús Flores Parra), amén de la inadmisibilidad de sus dichos referentes al destino del inmueble arrendado, el Tribunal considera que de acuerdo a las declaraciones formuladas, este testigo estaría incurso, eventualmente, en una causal de inhabilidad para ser testigo en el presente juicio, específicamente la prevista en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, referida al sirviente doméstico quien no puede declarar a favor ni en contra de quien lo tenga a su servicio. En efecto, en las repreguntas formuladas por la parte actora el testigo manifiesta que ha colaborado en la casa de la demandada con la limpieza del patio y que ésta lo ha ayudado con sus estudios. La prohibición de la ley de que el sirviente doméstico declare a favor o en contra de quien lo tenga a su servicio tiene su razón de ser en que por virtud de la confianza que quien lo tiene a su servicio deposita en esa persona, difícilmente se presentaría en juicio para testificar en su contra -al igual que difícilmente uno de los parientes a que se refiere el artículo 480 declararían en contra de su familiar o el amigo íntimo contra su amigo como lo dispone el artículo 478-, es decir, este tipo de testigos, por virtud del vínculo que los une, pierde totalmente objetividad, motivo por el cual la ley consagra tales inhabilidades para ser testigos. Aun cuando no encuadrase el testigo por sus actividades de ayudar en la limpieza del inmueble en la causal de inhabilidad referida al sirviente doméstico, el Tribunal estima que, considerando como lo ha manifestado el testigo, la demandada lo ha ayudado en sus estudios, existe un sentimiento de agradecimiento mutuo del testigo para con la demandada, por haberlo ayudado en sus estudios y de ésta para con aquél por colaborar con la limpieza del inmueble, motivo por el cual este Tribunal no le otorga valor probatorio a sus dichos, en atención a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Con respecto al cuarto testigo (Cristobal Jesús Silva Albornoz) es evidente que sus declaraciones fundamentalmente están destinadas a demostrar que la demandada habita el inmueble. No obstante, como más adelante detallará este Tribunal, el hecho que la demandada haya utilizado el local comercial para habitarlo, no obstante haberse destinado a actividad comercial y a la prohibición contractual de modificar su destino sin autorización expresa del arrendador, ello no es óbice para declarar la procedencia de un desalojo si el arrendatario de un local comercial incurre en una causal prevista en la ley, pues la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas protege sólo a aquellos inmuebles que hayan sido destinados a vivienda. Si el inmueble es destinado a actividad comercial y no obstante el arrendatario cambia su destino y lo utiliza para vivienda, esta actitud no es amparada por dicha ley por cuanto ello constituiría un evidente fraude procesal para abstraerse de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a actividad comercial y obligar al arrendador a acudir al procedimiento administrativo previo previsto en la mencionado ley. En atención a lo expuesto, este Tribunal no le otorga valor probatorio a las declaraciones del testigo en referencia. Así se establece. Con respecto al testigo Ronal José Silva Ortuñez el Tribunal observa que el mismo declara que conoce a la demandada por muchos años (9 a 10 años) y que él habitó una casa aledaña al inmueble arrendado por la demandada por unos veintiocho (28) años hasta que fue vendida en noviembre de 2012. El inmueble arrendado se encuentra ubicado en la Calle Bolívar del centro de la ciudad, por lo que se infiere que este ciudadano también habitaba en esa calle. Sin embargo, en las preguntas formuladas por la parte demandada afirma que el inmueble se encuentra ubicado en la Calle Caracas, cuando es un hecho notorio que esta calle (Caracas) es equidistante a aproximadamente unos setecientos metros (700) del sitio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado. Es sospechoso, por decir lo menos, que si el testigo habitó veintiocho años en ese lugar, desconozca el nombre de la calle donde se encuentra el inmueble que dice haber habitado y el inmueble donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado objeto de este juicio. Esta grave contradicción crea serias dudas sobre la veracidad de sus dichos, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. 7.- En la inspección judicial promovida por la parte demandada y practicada en fecha 25 de junio de 2013, se dejó constancia que el inmueble en el cual se constituyó el Tribunal es el Nº 105 ubicado en la avenida Bolívar del Sector Casco Histórico de esta ciudad, el cual consta de dos locales; en el interior del local del lado izquierdo (oeste) se observaron estantes de hierro con mercancía (ropa), dos camas matrimoniales y una litera; dos aires acondicionados de ventana y uno de consola empotrados en la pared, un televisor, una nevera, una cocina y una lavadora; que en la parte posterior del inmueble, detrás de los locales donde se encontraba constituido el Tribunal, del lado izquierdo, existen unas bienhechurías de paredes de bloques, piso de cemento rústico, sin techos, sin puertas ni ventanas, observándose en su interior materiales de hierro, bloques de cemento; que en el lado derecho se observó una bienhechuría (baño) de cemento pulido, paredes de bloques de cemento y techo de zinc acanalado con pocetas y lavamanos; que ambos locales presentan manchas de humedad en el techo y parte superior de las paredes, piso de cemento pulido desgastados y con manchas, paredes de bloques de cemento frisados, techo de platabanda con fisuras en la parte central del techo, presencia de cables superficiales sin empotrar; que en el local del lado izquierdo se observó la pintura en regular estado y el del lado derecho sucia y manchada en varios lugares; que en el local del lado derecho (oeste) se observó en la parte posterior dos cuartos con camas matrimoniales y en su interior cocina, nevera, lavadora y bultos con mercancías; que los baños de ambos locales están en regular estado de conservación; que el techo del inmueble cuenta con manto asfáltico sin pintura protectora; que por petición de la demanda, la parte actora manifiesta que el local con respecto del cual ejerce la presente demanda de desalojo es el ubicado en el lado izquierdo (oeste) del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal; que la demandada manifestó en ese acto que vive con su núcleo familiar, su hijo carlos, su esposa Diana, dos niños, una sobrina, un adolescente y su persona y que ocupa los dos inmuebles, es decir, los dos locales con su núcleo familiar, que en uno trabaja y en el otro vive. Esta inspección judicial fue practicada por este mismo Juzgado, con el debido control de la prueba de ambas partes, y en atención a ello se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. 8.- En esa misma fecha, 25 de junio de 2013 se practicó la inspección judicial promovida por la parte actora en el mismo inmueble ya identificado, específicamente en el local ubicado del lado izquierdo (oeste) del inmueble identificado con el Nº 105 a que se hizo referencia anteriormente; que la persona, dejándose expresa constancia que el referido local comercial lo ocupa la ciudadana JENNY MALAVE GUALE, manifestando ésta ciudadana que en abril de 2003 vino a alquilar el lado izquierdo cuando ellos le entregaron la llave el local no tenía agua ni luz, que con el transcurso de dos años el techo tenía pedazos de manto destruidos y ella tuvo que (arreglar) el techo en el mismo instante que alquiló para poder trabajar afuera entraron en el vínculo de los dos locales que entró pagando 300 bolívares y en la actualidad paga 2.500 bolívares para ocupar todo el inmueble por el Banco Bicentenario; que se observaron manchas de humedad en el techo y en la parte superior de las paredes, piso de cemento pulido desgastado y con manchas, fisura en la parte superior del techo y que las pinturas de las paredes es azul; que en la parte frontal del lado izquierdo donde se encuentra constituido el Tribunal, específicamente en el área destinada al estacionamiento, se encuentra enclavada unas estructuras de metal, techo de zinc con malla (de gallinero) alrededor destinada a la venta de mercancía seca (ropa, etc.) que en las paredes izquierda del lado externo existen cables eléctricos entrelazados, manifestando la demandada no poseer patente por cuanto son comerciantes informales (buhoneros). Esta inspección judicial fue practicada por este mismo Juzgado, con el debido control de la prueba de ambas partes, y en atención a ello se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece. 9.- En ambas inspecciones el Tribunal designó como práctico fotógrafo al ciudadano JORGE ANDRES BASANTA, quien consignó las respectivas fotografías tomadas en el inmueble inspeccionado a las cuales este Tribunal les otorga valor probatorio, salvo a dos fotografías que rielan en los folios 185 y 204 en la cual aparecen dos niños acostados en una cama, ya que ello corresponde al local ubicado del lado derecho (este) del inmueble identificado con el Nº 105 a que se hizo referencia en las respectivas actas, el cual no es objeto de este juicio. 10.- En relación a la comunicación emanada de la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar Nº 329-2013, de fecha 1 de noviembre de 2013, dicha oficina informó a este Tribunal que el inmueble identificado con el Nº 61 es el mismo inmueble con el Nº 105, debido a que sus medidas, linderos y área del terreno son iguales y se encuentra respaldado con el referido documento en los archivos de ese despacho; que no existe en esas oficinas permiso alguno para construcción en el estacionamiento adyacente al local comercial, anexando copia de la ficha catastral del inmueble Nº 105, a las cuales este Tribunal les otorga valor probatorio, por tratarse de documento público administrativo que no fue impugnado por ninguna de las partes de este proceso. Así se establece. Analizadas las pruebas producidas en juicio, corresponde a este Tribunal decidir conforme a las siguientes consideraciones: Como punto previo a la decisión sobre el mérito del asunto, debe este Tribunal pronunciarse sobre la defensa esgrimida por la demandada acerca de que las partes convinieron en que la arrendataria utilizaría el local arrendado para vivienda, de lo cual se infiere que la misma pretende sustraerse de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para los inmuebles destinados a actividad comercial, y que se aplique en su lugar las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, las cuales prevén un procedimiento administrativo previo a cualquier demandada que comporte la pérdida de la posesión legítima ejercida sobre un inmueble destinado a vivienda. En este sentido se observa que, como se indicó anteriormente, las partes pactaron expresamente que el inmueble objeto de arrendamiento trata de un local comercial, lo que fue corroborado por la inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos de esta ciudad y con las inspecciones practicadas por este mismo Juzgado y que conforme a la cláusula sexta la arrendataria se obligó a destinar el local arrendado para el uso exclusivo de “venta de ropas”, y a no cambiar dicho destino sin la previa autorización por escrito de la arrendadora. Al respecto considera este Juzgador que pretender que luego que las partes celebren un contrato de arrendamiento sobre un local comercial destinado expresamente a una actividad comercial, pueda el arrendatario darle un uso para vivienda, sin consentimiento del arrendador, para así excluirse de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y aplicar en su lugar la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que el arrendador se vea en la obligación de agotar la correspondiente vía administrativa antes de la instauración de la vía judicial con la tardanza y el perjuicio que ello conlleva, constituye un evidente fraude a la Ley que los Tribunales de la República no pueden permitir. No obstante aun cuando no consta en autos que efectivamente el inmueble arrendado haya sido usado para vivienda, pues no existe prueba fehaciente de ello, sin embargo, aún en el caso que la arrendataria hubiere demostrado que el uso que le dio al inmueble fue para vivienda y no para la actividad comercial a que se obligó por el contrato, tampoco tiene aplicación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pues estas normas tienen aplicación, como lo establecen los artículos 1 de cada una de ellas, sobre aquellos inmuebles que estén “destinados a vivienda”, es decir, aquellos sobre los cuales las partes han acordado que el destino del inmueble es para vivienda, pues, de otro modo, el arrendatario de un local comercial destinado exclusivamente al comercio, pudiera fácilmente sustraerse del ámbito de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con solo alegar que está usando el inmueble para vivienda e introducir unos bienes, artefactos o enseres domésticos. Este no es el espíritu de las normas en referencia, sino el de proteger a los arrendatarios de inmuebles cuyo destino dados por las partes sea el de vivienda. Pudiese argumentarse en contrario que el arrendador también puede evadir la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, arrendando un inmueble para vivienda pero colocando en el contrato que se trata de un local comercial, en fraude a estas disposiciones legales. Sin embargo, este no es el caso de autos porque el contrato de arrendamiento que hoy se analiza fue suscrito en fecha 15 de abril de 2003, es decir, antes de la publicación de las leyes mencionadas (06/05/11 y 21/10/11, respectivamente), y además de ello, está demostrado en autos que el inmueble ocupado por la arrendataria se trata de un local comercial y no una vivienda, de manera que no hay forma de sostener que la arrendadora haya intentado excluirse del ámbito de aplicación de estas leyes, pues, no existían para el momento de suscripción del contrato. En atención a lo antes expuesto, este Tribunal llega a la convicción de que el destino dado por las partes al inmueble arrendado (local comercial) es para uso exclusivo de una actividad comercial, específicamente para “venta de ropas” y no para vivienda, como expresamente fue estipulado en la cláusula sexta del contrato; de tal manera que la Ley a aplicar en el presente caso es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. En relación al fondo de la controversia este Juzgador observa que del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 15 de abril de 2003, bajo el N° 39, Tomo 38, acompañado por la parte actora, previamente valorado se evidencia que aquella celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana JENNY ELIZABETH MALAVE, parte demandada en este proceso, sobre el inmueble descrito en autos, el cual conforme al mismo contrato y a la inspección practicada, tanto por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, como por este mismo Juzgado, se trata de un local comercial ubicado en el inmueble identificado con el Nº 105 de la calle Bolívar, Sector Casco Histórico de esta ciudad, específicamente el ubicado del lado izquierdo (oeste), como ambas partes lo admitieron en la inspección practicada por este mismo Juzgado y en el escrito de contestación de la demanda. Asimismo, aun cuando no es relevante para la decisión de este proceso, se observa que la parte actora alega que originalmente el inmueble de su propiedad constaba de una vivienda, la cual fue modificada para hacerle un local comercial en la parte delantera, el cual es el objeto de este juicio y quedando la vivienda en la parte posterior, hecho este negado por la demandada ya que sostiene que en la parte posterior del local no existe ninguna vivienda. Al respecto se observa, que de la inspección judicial practicada por este Juzgado y promovida por la propia demandada y de las fotografías tomadas por el práctico designado en el acto, se desprende que en la parte posterior del local objeto de este juicio, específicamente en la parte posterior izquierda, efectivamente existen unas bienhechurías que se pueden observar de vieja data, la cual carece de techo, puertas y ventanas pero que tiene apariencia de haber constituido una casa o vivienda. Sin embargo, se repite, la existencia o no de tal casa o vivienda en la parte posterior del local no es un hecho que influya en el dispositivo del fallo, solo es una aclaratoria a los fines de que las partes constaten que este Tribunal analizó todas las defensas esgrimidas por la parte demandada. Al hilo de lo expuesto, en el mencionado documento de arrendamiento las partes expresamente convinieron que el lapso de arrendamiento sería de seis meses (6) más seis (6) meses de prórroga a voluntad de las partes y que el destino que la arrendataria daría al local comercial era exclusivamente para venta de ropas, sin poder cambiar el destino sin previo consentimiento dado por escrito por la arrendadora. Vencido el lapso de duración del contrato (15/10/03) el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, por haberse producido la tácita reconducción, ya que la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, conforme lo indican los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, para todos los efectos de este proceso. Así se declara. Ahora bien, la parte actora solicita el desalojo del local comercial arrendado fundamentado en las siguientes causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: 1.- Por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, prevista en el Literal e) del mencionado artículo 34, argumentando que la arrendataria construyó, sin su autorización un galpón con estructura metálica anclada al suelo y techado con zinc, con divisiones metálicas en tipo malla trucson, cerca de ciclón y/o malla de gallinero en al área destinada al estacionamiento ubicado al frente del local arrendado. 2.- Por haber ocasionado la arrendataria deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, previsto igualmente en el citado literal e), aduciendo la actora que pese habérselo entregado en buenas condiciones, presenta un avanzado estado de deterioro que representa un peligro para la estructura física del local arrendado, presentando filtraciones en el techo y paredes, enmohecimiento de la estructura, daños y deterioros en los frisos de las paredes, pintura decapada y en fase de desconche, pisos deteriorados, existencia de cableado eléctrico superficial directamente expuesto y múltiples conexiones sin cumplimiento de normas técnicas p de seguridad alguna, que además ha sido extendido desde el local comercial a la estructura metálica construida y que representa un riesgo de choque eléctrico para las personas que hacen vida en el local y que pudiera inducir la combustión de las mercancías allí alojadas, encontrándose también en grave estado de suciedad, falta de higiene y control de normas sanitarias en todas las áreas, incluidos los baños. 3.- Por ameritar la desocupación del local debido a los deterioros arriba mencionados, infiriendo este Tribunal que el arrendador pretende reparar el inmueble, causal ésta prevista en el ordinal c) del artículo 34; y 4.- Por contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectiva o por quien haga sus veces, conforme al ordinal d) de la disposición citada, indicando la actora que la arrendataria opera comercialmente sin la debida autorización de las autoridades municipales, quienes tampoco han autorizado las reformas realizadas en el exterior del local arrendado, no existiendo tampoco la autorización de conformidad de uso y cumplimiento de normas de seguridad por parte del Cuerpo de Bomberos. Por su parte la demandada negó todos y cada uno de los hechos alegados por el actor, rechazando haber incurrido en alguna de las causales de desalojo previstas en la ley, admitiendo la existencia de la relación arrendaticia alegada por la actora pero señalando que desde un principio la arrendadora estuvo consiente que la arrendataria utilizaría el inmueble para vivienda y en el frente, en lo que la actora llama estacionamiento, vendería la ropa que siempre ha vendido; que al principio de la relación arrendaticia su mandante tenía en arriendo solamente el local situado en la izquierda, si se ve de frente el inmueble, pero ya para finales del año 2007, principios del año 2008, la arrendataria conversó con la propietaria y le dijo que si le podía alquilar el otro local que está a su lado, a lo que la arrendadora aceptó y que antes de arrendar su cliente, esos locales estaban abandonados en el año 2008 se les puso manto a los dos locales, por lo que mal pueden filtrarse. Con relación a las reformas no autorizadas, observa el Tribunal que, ciertamente, con las inspecciones practicadas tanto por el Cuerpo de Bomberos como por este Juzgado, en el área de estacionamiento ubicada al frente del local comercial existen unas bienhechurías constituidas por una estructura metálica con techo de zinc y alambre alrededor tipo gallinero en el cual la parte demandada desempeñaba actividades comerciales de venta de ropa. Sin embargo, al negar la demandada que ella haya realizado esas reformas al inmueble, la carga de la prueba le correspondía a la parte demandante, quien debía demostrar que esas bienhechurías fueron efectivamente construidas por la demandada y no existían para la época del contrato, pues, en éste no se hizo especificación alguna de las características del local. Un arrendador medianamente diligente debe describir detalladamente las características que conforman el inmueble arrendado, para en caso que el arrendatario realice una reforma sin su autorización pueda aquél demostrar que tales reformas no existían para el momento del contrato. Así las cosas, ante la falta de prueba de que tales reformas hayan sido realizadas por la demandada, es forzoso para este Juzgador estimar improcedente la causal alegada prevista en el ordinal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. En relación a los deterioros mayores que dice la actora que la arrendataria ocasionó al inmueble, este Tribunal observa que los deterioros mayores son aquellos diferentes a los que se producen por el uso normal del inmueble, es decir, aquellos cuya existencia implica un deterioro tan grave que puede poner en peligro la estructura misma del inmueble así como la vida de las personas de sus bienes. En el presente caso la actora señala como daños mayores filtraciones en techo y paredes, enmohecimiento en las estructuras, daños en los frisos de las paredes, pintura decapada y en desconche, pisos deteriorados existencia de cableado eléctrico superficial y múltiples conexiones sin cumplimiento de normas técnicas o de seguridad. Al respecto se observa que la prueba idónea para demostrar si un inmueble presenta deterioros mayores, diferentes a los provenientes del uso normal, es la prueba de experticia, en cuyo caso los expertos designados son las personas con los conocimientos técnicos especiales en la materia para determinar si, efectivamente, el inmueble presente deterioros graves o mayores o si, por el contrario, son deterioros menores provenientes del uso normal que no ponen en peligro la estructura del inmueble o la vida de personas o de bienes, a menos que por ser tan evidente, verbigracia que el inmueble se esté desmoronando, que con una simple inspección ocular el Juez pueda determinar que se está en presencia de un deterioro mayor. En el sub iudice ninguna de las partes promovió la prueba de experticia para determinar si presente deterioros y si éstos son deterioros mayores o no. En las inspecciones judiciales promovidas por ambas partes el Tribunal dejó constancia que las paredes del local arrendado presenta manchas de humedad en el techo y parte superior de las paredes el piso de cemento pulido desgastado y con manchas, fisuras en la parte central del techo de platabanda. Estos deterioros observados por el Tribunal, ante la falta de un estudio más técnico acerca de las causas que lo produjeron, constituyen deterioros menores que no ponen en peligro la estructura del inmueble, ni la vida de personas o de sus bienes. Se hacía imprescindible a juicio de quien decide, una experticia para determinar, verbigracia, si las fisuras que se observaron en el techo son como consecuencias de daños en la placa del techo o en los respectivos soportes del inmueble o si sólo son fisuras superficiales del friso que no constituyen daños mayores. Ante la falta probatoria de la parte actora es forzoso para este Tribunal determinar que los daños observados no constituyen daños mayores, por no haber prueba de que pongan en peligro la estructura del inmueble arrendado o la vida de personas o sus bienes. Por otra parte, la presencia de cables superficiales o defectuosas conexiones eléctricas no encajan en el supuesto previsto como causal de desalojo provenientes de daños mayores ocasionados al inmueble, constituyendo en todo caso incumplimiento de las normas correspondientes a la seguridad industrial, pero que, se repite, no encuadran en el supuesto de desalojo alegado por esta causal. Si el inmueble presenta deterioros que no se consideran mayores, esta circunstancia no está prevista como causal de desalojo sino que el propietario debe ejercer la acción ordinaria de resolución de contrato, por haber incumplido el arrendatario su obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia y conservar el inmueble y devolverlo en el mismo estado en que lo recibió, que a falta de previsión contractual la ley presume que lo fue en buen estado. Por lo expuesto este Tribunal estima improcedente el desalojo por la causal prevista en el ordinal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios correspondiente a deterioros mayores que los provenientes por el uso normal del inmueble. Así se declara. Al no observarse daños mayores en el inmueble es consecuencialmente obligatorio estimar improcedente la causal prevista en el ordinal c) ex artículo 34 referente a la necesidad de realizar reparaciones que ameriten la desocupación, debiendo aplicarse, si fuere el caso, la disposición del artículo 1.590 del Código Civil. Así se declara. Con respecto a la causal d) alegada por la arrendataria referida a la contravención de la conformidad de uso que debe otorgar las autoridades municipales el Tribunal observa: Como se ha expuesto anteriormente, las partes convinieron que el arrendamiento recaería sobre un local comercial y que el uso sería el de una actividad comercial, específicamente la venta de ropas. Quedó demostrado en autos, conforme a la inspección practicada por este Tribunal que la arrendataria ejerce actividades tanto en el mismo local comercial donde se observaron bultos y estantes de mercancías como en el estacionamiento del local arrendado, específicamente venta de ropa y derivados. Sin embargo, a pesar de dedicarse a una actividad comercial que debe contar con la autorización respectiva de las autoridades municipales para su desempeño, verbigracia patente de industria y comercio, la arrendataria, lejos de presentar alguna prueba de que funciona con los respectivos permisos y autorizaciones, más bien admitió, en las observaciones hechas por ella en el acto de inspección judicial promovida por la parte actora, que no posee la respectiva patente de industria y comercio del negocio que funciona en el local arrendado, por dedicarse a la actividad conocida popularmente como “buhonería”. En este sentido, toda actividad comercial debe contar con los permisos y autorizaciones dadas por las autoridades municipales, una vez cumplido por parte del interesado con las respectivas ordenanzas y resoluciones dictadas por el Municipio y posteriormente con las normas tributarias, ordenanzas y resoluciones provenientes de las autoridades competentes (SENIAT); cumplir con el pago de los impuestos municipales y nacionales (D.I.B.A - I.V.A., etc). El que la demandada se dedique a la conocida actividad de “buhonería” no la exonera del cumplimiento de las normas dictadas por las autoridades municipales, estadales o nacionales, puesto que toda actividad comercial debe estar debidamente permisada por los organismos competentes. Por otra parte, la conocida actividad informal de la “buhonería” se caracteriza principalmente por carecer de un local o inmueble donde desempeñar tal actividad, realizándola en estructuras conocidas como “tarantines” en las aceras e inclusive en las calles, como es un hecho notorio que ocurre en el centro de esta ciudad y asimismo por sustraerse de las normas correspondientes a las respectivas autorizaciones para ejercerla y de las normas tributarias. Sin embargo, la demandada expresamente arrendó un inmueble (local comercial) para la “venta de ropas”, de manera que no puede excusarse en el hecho de que se dedica a la ¨buhonería” para dejar de cumplir con las leyes relativas a la expedición de la autorización respectiva para desempeñar su actividad y con las normas tributarias que rigen en el País. En consecuencia, al no demostrar la arrendataria contar con las correspondientes autorizaciones municipales para desarrollar actividades económicas en el local arrendado, esto es, que no cuenta con la conformidad de uso que debe otorgar el Municipio para la permisión de la actividad por ella desarrollada, es evidente que ésta incurrió en la causal prevista en el ordinal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente el desalojo por esta causal. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se decide. Segundo: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por CARMEN ESCALONA DE PINTO contra JENNY ELIZABETH MALAVE GUALE. Así se decide. En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado del lado izquierdo (oeste) del inmueble identificado con el Nº 105 (anteriormente identificado con el Nº 61) de la calle Bolívar, centro de esta ciudad, Sector Casco Histórico, el cual se encuentra erigido sobre una parcela de terreno con una superficie aproximada de trescientos cuarenta y dos metros cuadrados y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa y solar que son o fueron de Lino Fernández y Severiano Días; Sur: Que es su frente, con la calle Bolívar; Este: Con casa y solar que es o fue de José María Moreno y oeste: Con casa y solar que es o fue de Andrés Paravisini. Se condena en costas a la parte demandada haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado. Por haber sido publicada fuere del lapso correspondiente se ordena notificar a las partes de la presente decisión, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2.014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación. El Juez., Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas