REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 21 de noviembre de 2.014 204º y 155º Asunto: FP02-V-2013-001162 Resolución: PJ0262014000303 -I- De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 12 de noviembre de 2014, en el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesto por la ciudadana SABINA RAPOSELLI DE ANGELUCCI, representada por el abogado CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA contra la empresa IMPORTADORA Y DISTRIBUIDORA MI NEGRA, C.A., patrocinada por la abogada MARIA MONTERREY, de la siguiente manera: La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de demanda que su representada celebró un primer contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa IMPORTADORA Y DISTRIBUIDORA MI NEGRA, C.A., sobre un inmueble respecto del cual ejerce un usufructo vitalicio, constituido por un local comercial que forma parte de la planta baja del Edificio denominado “San Francisco”, ubicado en la Avenida San Francisco de Asís de la Urbanización Vista Hermosa, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, cuyo lapso de duración fue establecido desde el 1 de septiembre de 2008 hasta el 1 de septiembre de 2009, con una prórroga contractual de seis meses que venció el primero de marzo del 2010. Sostiene que en forma posterior su mandante celebró el último contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la empresa ya identificada, con una duración de un año contado desde el 1 de marzo de 2011 hasta el 1 de marzo de 2012 con una prórroga contractual de seis meses que venció el 1 de septiembre de 2011, destacando que antes del vencimiento del plazo fijo del último contrato de arrendamiento su representada decidió, y así se lo hizo saber a la representante de la arrendataria que no iba a continuar alquilando el inmueble mencionado, en razón de lo cual, luego de la expiración del término del último contrato suscrito (1 de marzo de 2012) y vencida la prórroga contractual de seis meses (1 de septiembre de 2012) se inició de pleno derecho la correspondiente prórroga legal, por lo que por efecto del tiempo de la relación arrendaticia (4 años) la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de un año, siempre y cuando estuviere solvente con el pago del canon de arrendamiento, venciéndose la mencionada prórroga el 1 de septiembre de 2013 por lo que la arrendataria ha debido entregar el local en esta fecha, cuya obligación fue incumplida por la inquilina a pesar que su mandante siempre le ha manifestado su posición de no continuar con la relación arrendaticia, cuestión por la cual pretende el cumplimiento del contrato por vencimiento del término con la consecuencial entrega del inmueble arrendado. Por su parte la representación judicial de la parte demandada admite que su representada suscribió los dos contratos de arrendamiento a que hizo referencia la parte actora sobre el inmueble ya identificado. Posteriormente niega que su representada deba hacer entrega del inmueble por haberse vencido el tiempo estipulado en el contrato y el lapso de prórroga legal, manifestando que a aquella nunca le manifestó la actora la decisión de no continuar alquilando el local, como lo afirma la accionante y por tanto no es cierto que haya incumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado ya que la arrendadora había manifestado su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, tanto así que en fecha 12 de diciembre de 2012 envía comunicación a su representada informándole que a partir del 1 de enero de ese año el canon mensual de arrendamiento ascenderá a Bs. 2.755 incluido el impuesto de ley y que dicha comunicación no señala que el incremento del canon es durante la prórroga legal. Negó y rechazó que la relación arrendaticia entre las partes tenga un tiempo de cuatro años ya que el vínculo jurídico se inició en fecha 1 de septiembre de 2008 y siendo que siempre ha habido continuidad arrendaticia sin ningún tipo de interrupción, un simple cálculo demuestra que hasta la presente fecha la relación arrendaticia tiene más de cinco años y diez meses. Indica que en todo momento ha existido por parte de la arrendataria la clara intención de continuar con el vínculo arrendaticio que la une con su poderdante, pretendiendo establecer que la relación contractual venció en fecha 1 de septiembre de 2012 y que durante ese tiempo su representada estaba haciendo uso de la prórroga legal con la única finalidad de obtener el inmueble arrendado. Señala que el primer contrato suscrito en fecha 12 de agosto de 2008, en el cual se estableció un periodo de tiempo de un año y seis meses de prórroga a partir del 1 de septiembre de 2008 hasta el 1 de marzo de 20120, su representada continuó ocupando el inmueble sin ningún inconveniente por más de un año, cuando en fecha 7 de abril de 2011 se firmó el segundo contrato de arrendamiento, lo que demuestra en cierta forma la continuidad arrendaticia que existía entre las partes, añadiendo que debió comunicarse a la arrendataria de manera efectiva la intención de no continuar arrendando, máxime cuando su representada no ha incumplido con el contrato de arrendamiento y además el mismo fue renovado. Por último manifiesta que mantener de manera absoluta la prórroga legal a favor del arrendador de modo ipso iure, sería incurrir en inseguridad jurídica para el arrendatario quien siempre estaría en la zozobra de que al término preciso del contrato de arrendamiento, no sabe si obtendrá un nuevo contrato de arrendamiento, sobre todo cuando no fácil encontrar un nuevo local o inmueble lo cual va en contra de la actividad comercial del arrendatario, en virtud que no es tan fácil hacer un punto comercial de manera rápida En la audiencia preliminar celebrada en fecha 5 del mes presente las partes ratificaron y reprodujeron los hechos esgrimidos en la demanda y en la contestación de la demanda a que se hizo referencia supra y conforme al auto de fijación de los hechos de fecha 8 de agosto de 2014 se relevó de pruebas la celebración de los contratos de arrendamiento sobre el inmueble ya identificado a que hicieron referencia las partes, así como la fecha de inicio de la relación arrendaticia, ya que ambas afirman que se inició en fecha 1 de septiembre de 2008, siendo que los límites de la controversia se refieren al tiempo de la duración de la relación arrendaticia a los fines de determinar si vencido el último de los contratos se inició o no la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para la fecha de interposición de la demanda e igualmente determinar si hubo o no manifestación o intención de la arrendadora en continuar con dicha relación, una vez vencido el contrato o la prórroga legal si fuere aplicable y así determinar la procedencia o no de la pretensión ejercida por la parte actora. -II- De las pruebas producidas 1.- Con el escrito de demanda la parte actora produjo sendos contratos de arrendamiento celebrados con la parte demandada sobre el inmueble en litigio, autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 27 de agosto de 2008, bajo el Nº 39, tomo 121 y en fecha 7 de abril de 2011, bajo el Nº 43, tomo 95, respectivamente. Estos documentos, lejos de ser impugnados por la demandada, más bien admitió su celebración y en atención a ello, por tratarse de documentos públicos se les otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece. 2.- En el lapso probatorio la demandada produjo marcado “A” (folio 73) documento privado de fecha 12 de diciembre de 2012 emitido por la demandante dirigido a la empresa demandada, mediante el cual aquella le comunica a ésta última un aumento del canon de arrendamiento, promovido para demostrar “(…) que la propietaria y la representante de la arrendataria siempre han mantenido comunicación escrita y que en fecha 12 de diciembre de 2012 le fue participado a mi representado sobre el incremento del canon, más no así sobre la supuesta intención de la arrendadora de no continuar con la relación jurídica arrendaticia”. Este documento no tiene ninguna relevancia para la resolución de este juicio, en vista de que el hecho de mantener comunicación escrita las partes no es relevante ni controvertido en este proceso, así como tampoco es controvertido ni relevante el monto del canon de arrendamiento o su incremento. Por tal motivo no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 3.- En los folios 74 y 75 cursan comunicaciones de fechas 4 de mayo de 2013 y 12 de septiembre de 2011, respectivamente, dirigidas por la empresa demandada a un ciudadano de nombre GIOVANNI ANGELUCCI. Estas comunicaciones no están suscritas ni aparecen como recibidas por la parte demandada. En tal sentido, al constituir documentos privados emanados de la misma parte promovente, sin participación o control de la contraparte, es claro que viola el principio conocido como de “alteridad probatoria” según el cual nadie puede fabricar prueba a su favor sin el debido control de la otra parte. De otro lado, el hecho de mantener comunicaciones escritas entre ambas partes, que es lo que pretende probar la promovente con estos instrumentos, no es un hecho controvertido ni relevante para la solución de este proceso, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 4.- En el folio 76 cursa comunicación de fecha 11 de julio de 2010 dirigida por la demandada al ciudadano GIOVANNI ANGELUCCI RAPOSELLI, mediante el cual la primera hace saber su desacuerdo en un incremento en el canon de arrendamiento y la obligación legal del arrendador de colocar el depósito en garantía entregado por aquella en una cuenta en una institución financiera. Es evidente que el contenido de ésta comunicación es manifiestamente impertinente por no guardar ninguna relación con los hechos controvertidos en este proceso, por lo cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 5.- En el folio 77 cursa comunicación dirigida de fecha 28 de noviembre de 2009 dirigida por la actora a la demandada, mediante la cual hace de su conocimiento del vencimiento de la prórroga del contrato, de la necesidad de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y del incremento del canon y ajuste en el depósito de garantía. Este documento privado tampoco tiene ningún valor probatorio en este proceso por cuanto el hecho del vencimiento del primer contrato de arrendamiento, cuyo término inicial culminó el día 1 de septiembre de 2009 y la prórroga contractual de seis meses, a que se refiere la comunicación bajo análisis, culminó el día 1º de marzo de 2010 (no el 31 de febrero) no es un hecho relevante para la resolución de este proceso, así como irrelevante es el hecho del incremento en el canon de arrendamiento y el ajuste del depósito en garantía, motivo por el cual no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece. 6.- En la audiencia oral solo rindió declaración testimonial el ciudadano CARLOS GUSTAVO ABREU FLOREZ, promovido por la parte demandada quien manifestó conocer a la ciudadana NORKA PUMAR; que ésta trabaja en Vista Hermosa al lado del Mercado Supermercado Superior; que la relación que le une con NORKA PUMAR es que él le “recoge” los servicios, los depósitos, el banco y la deuda que tienen los clientes; que no tiene conocimiento que a NORKA PUMAR le hayan pedido la desocupación del inmueble; que las personas de la relación arrendaticia del inmueble son la señora NORKA y un señor con quien habla por teléfono de nacionalidad extranjera; que no tiene conocimiento del tiempo de duración de la relación arrendaticia; que no conoce al propietario del local ya que su relación es con la señora NORKA. Como puede observarse, las declaraciones de este testigo en nada coadyuvan a la resolución del litigio, ya que manifiesta no conocer al propietario del local arrendado, así como tampoco conoce el lapso de duración de la relación arrendaticia, es decir, no tiene conocimientos de los hechos realmente relevantes del proceso, en vista de que el hecho que la arrendataria no le haya comunicado que a su vez el propietario le haya solicitado la desocupación del inmueble no es un hecho que incida en el dispositivo del fallo, ya que, como posteriormente apuntalará el Tribunal, en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado no es necesario el desahucio del arrendador al arrendatario. Por tal motivo, no se le otorga ningún valor probatorio a la testimonial bajo análisis. Así se establece. DECISIÓN Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Juzgado decidir de la siguiente manera: Ambas partes están contestes en que la relación arrendaticia sobre el local comercial ubicado en la planta baja del edificio denominado “San Francisco”, Avenida San Francisco de Asís de la urbanización Vista Hermosa, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar, se inició en fecha 1º de septiembre de 2008, conforme se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en los autos, previamente analizado. También es un hecho admitido por ambas partes que el último contrato de arrendamiento suscrito entre ellas tendría una duración de un año prorrogable por seis meses, contado a partir del 1º de marzo de 2011, es decir, que la prórroga convencional de seis meses de éste último contrato culminó el día 1º de septiembre de 2012. Ahora bien, la fecha que ha de tomarse en cuenta para determinar la prórroga legal que le corresponde al arrendatario es la fecha de culminación del último contrato celebrado entre ellos, incluyendo la prórroga convencional, siendo en este caso la fecha arriba indicada (1/09/12). Ciertamente la relación arrendaticia en la fecha en que la parte demandada contesta la demanda (02/07/14) tenía una duración de cinco (5) años y diez (10) meses, como lo indica en su contestación, porque la parte in fine del artículo 38 de la ley señala que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado. Empero, es completamente errado computar el mismo lapso durante el cual gozó de la prórroga legal para calcular la misma prórroga legal que le corresponde. De manera que la fecha que hay que tomar en cuenta, como antes se expresó, a los efectos de calcular la prórroga legal en los contratos a tiempo determinado, es la indicada en el encabezamiento del mencionado artículo 38, es decir, “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado”, que no es otro que el del vencimiento de la prórroga convencional del último contrato celebrado, es decir, el 1 de septiembre de 2012. En consecuencia de lo expresado, de un simple cómputo realizado desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia (1º de septiembre de 2008) al 1º de septiembre de 2012 (fecha de culminación de la prórroga convencional), transcurrió un lapso exacto de cuatro (4) años, es decir, que a la fecha de culminación del último contrato de arrendamiento, efectivamente, la relación arrendaticia tenía una duración de cuatro (4) años, por lo que conforme a la disposición del ordinal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente ratione temporis para la fecha de culminación del contrato arriba en referencia, a la arrendataria le correspondía el derecho a una prórroga legal de un (1) un año, término éste que culminó el día 1º de septiembre de 2013. En este sentido, el artículo 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable para la fecha de culminación de la prórroga legal, dispone que ésta opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, es decir, que la misma inicia sin necesidad de notificación alguna por parte del arrendador. Por otra parte, el artículo 1.599 del Código Civil dispone que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de manera que una vez concluido el término contractual, sin que las partes hayan acordado una nueva prórroga convencional y la arrendataria continúa ocupando el inmueble, se entiende que ha decidido hacer uso de la prórroga legal establecida en el mencionado artículo 38. Culminada la prórroga legal, como lo indica el artículo citado, el arrendamiento concluye, sin necesidad que el arrendador practique desahucio alguno, es decir, sin que medie notificación alguna de su parte hacia el arrendatario, como lo indica el mencionado artículo 1.599 del Código Civil, por lo que yerra la parte demandada al considerar que como el arrendador no le notificó de la prórroga legal al culminar el término contractual ésta no comenzó a transcurrir, porque, se repite, una vez más, la prórroga legal se inicia de pleno derecho si el arrendatario continúa en posesión del inmueble y lejos de estar en incertidumbre acerca del término de culminación del contrato, más bien existe plena precisión y certidumbre total en el sentido de que una vez culminada el término contractual (incluyendo la prórroga convencional), es en esa fecha que se inicia la prórroga legal por disposición del citado artículo 38. En atención a ello, una vez culminada la prórroga legal pueden suceder dos cosas: que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendatario, en cuyo caso el contrato se convierte en uno a tiempo indeterminado, o que el arrendador ejerza actos que impliquen una negativa a continuar con la relación arrendaticia en cuyo caso la ley lo faculta para accionar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y la consecuencial devolución, por parte del arrendatario, en la entrega del inmueble arrendado. En el presente caso, es evidente que al haber culminado la prórroga legal en la fecha indicada (01/09/13), la arrendadora, lejos de consentir la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble, más bien accionó en su contra a través de la presente demanda de cumplimiento de contrato, la cual interpuso el mismo mes en que se venció la prórroga legal, es decir, en fecha 30 de septiembre de 2013, de lo cual se desprende que no ocurrió la tácita reconducción sino que por voluntad de la arrendadora el contrato llegó a su culminación al no existir ningún otro contrato posterior suscrito entre las partes, lo cual conlleva a este Tribunal a declarar procedente la pretensión de la demandante como así será establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se declara. Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por SABINA RAPOSELLI DE ANGELUCCI contra la empresa IMPORTADORA Y DISTRIBUIDORA MI NEGRA, C.A., Así se decide. En consecuencia de lo decidido se condena a la parte demandada a entregarle o devolverle a la parte actora el local objeto de este juicio, constituido por un local comercial que forma parte de la planta baja del Edificio denominado “San Francisco”, ubicado en la Avenida San Francisco de Asís de la Urbanización Vista Hermosa, Parroquia Vista Hermosa de esta ciudad, una vez firme la presente decisión. Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2.014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas