TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
JURISDICCION CIVIL
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana LENDYS CAROLINA NAGALES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 16.009.036.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogados en ejercicio ROGER ZAMORA Y LUIS PERRONI BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 124.894 y 10.926, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.300.262.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Abogados en ejercicio EDDY RAFAEL ROJAS Y CARELIS ADRIANA ANZOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 133.101 Y 124.967, respectivamente.-
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIO DE COMPRA VENTA.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-
EXPEDIENTE Nº 43.338.-
II
SINTESIS DE LA SUSTANCIACION DE PROCEDIMIENTO.-

Mediante escrito de fecha 06 de agosto de 2013, la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, antes identificada, a través de su apoderados judiciales, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA Y VENTA, contra la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, antes identificada, fundamentando su acción en los artículos 1155, 1133, 1137, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 585, 587 y 588 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil así como del Contrato de Opción de Compra Venta.-
Consignó con su escrito de demanda los siguientes recaudos:
 Copia Simple de documento Poder otorgado por la actora a los abogados Roger Zamora y Luís Perroni, marcada con el numero “1”.-
 Documento de Opción de Compra y Venta, celebrado entre Luz Marina Delgado y Leudis Carolina Nogales, marcado con la letra “2”.-
 Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Registro Roscio Estado Bolívar, de fecha 06 de octubre de 1995.-

Correspondiéndole el conocimiento de la presente causa, a este Juzgado de acuerdo a la Distribución diaria de causas de fecha 06/08/2013, por auto de fecha 12 de agosto de 2013, se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho y se ordenó emplazar a la parte demandada para que concurriera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación, mas dos días que se le concede como termino de la distancia, para que diera contestación a la demanda en el presente juicio. Se libro compulsa por Secretaria con su auto de comparecencia.

En fecha 16 de septiembre de 2013, la parte actora solicita se le nombre correo especial.-
En fecha 20 de septiembre de 2013, la parte actora coloca a disposición los medios necesarios para llevar a cabo la citación de la demandada, dejando constancia de ello el alguacil de este despacho judicial.-
En fecha 26 de septiembre de 2013, el alguacil de este despacho consigna a los autos recibo de citación firmado por la parte demandada.-
En fecha 05 de noviembre de 2013, la parte demanda presenta escrito de contestación a la demanda, anexo al mismo cheque numero 51007031, y documento poder otorgado a los abogados Hedí rojas y Carelis Anzola.-
En fecha 11 de noviembre de 2013, el Tribunal ordena efectuar cómputo por secretaria del lapso de contestación a la demanda, procediendo por auto separado admitir la reconvención propuesta.-
En fecha 18 de noviembre de 2013, la parte actora presenta escrito de contestación a la reconvención propuesta.-
En fecha 22 de noviembre de 2013, el Tribunal ordena efectuar cómputo de los cinco días para la contestación a la reconvención.-
En fecha 25 de noviembre de 2013, la parte actora reconvenida presenta escrito de promoción de pruebas en la presente causa.-
En fecha 10 de diciembre de 2013, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas.-
En fecha 08 de enero de 2014, el tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de promoción, en esa misma fecha y por auto separado pasa a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.-
En fecha 22 de enero de 2014, la parte actora ratifica la solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar, pasando a pronunciarse el tribunal mediante auto separado de fecha 03/02/2014.-
En fecha 13 de marzo de 2014, previo computo el tribunal fija oportunidad para informe previa notificación de parte.-
En fecha 27 de mayo de 2014, se ordena agregar resultas de comisión de notificación.-
En fecha 25 de junio de 2014, previo cómputo del lapso de informes el Tribunal fija oportunidad para sentencia definitiva.-
En fecha 23 de enero de 2015, el Tribunal agrega a los autos resulta de notificación.-
En fecha 09 de junio de 2015, el Tribunal deja sin efecto las actuaciones desde el día 26/05/2014 hasta 12/01/2015, y siendo recibida en fecha 23/01/2015, resultas de comisión librada el 14/04/2014, entiende la notificación de las partes para los informes, realizando computo de dicho lapso desde 23/01/2015 exclusive, dejando constancia que la presente causa se encuentra en estado de decisión de la sentencia definitiva.-
Correspondiéndole al Tribunal dictar sentencia en la presente causa, pasa a ello, con los argumentos que se establecen en el capítulo siguiente:

III
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
III.I ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación Judicial de la parte actora, en su escrito de la demanda alega como fundamento de su pretensión:

Que su representada suscribió en fecha 08 de enero de 2013, un contrato privado entre las partes de opción de compra venta con la ciudadana Luz Marina Delgado Ramírez, supra identificada, que el monto del contrato de opción de compra venta celebrado se señala en la cláusula tercera la promitente vendedora, cuyo objeto contractual es la compra de un inmueble de única y exclusiva propiedad de la demandada de autos, constituido por una casa ubicada en la población de Tumeremo, calle Marti, sin numero, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, cuyos linderos son: NORTE: construcción que es o fue de Manuel Ferrer; SUR: Calle Marti que es su frente; ESTE: Casa y Solar que es o fue de Emilia Mendoza; OESTE: Casa y Solar que es o fue Saúl Ramírez, siendo el área de terreno de veinte metros por veinticinco metros de fondo y el área de construcción de doscientos sesenta metros cuadrados hecha de paredes de bloques de concreto, techo de platabanda, pisos de caldosas, puerta y ventanas de maderas, aluminio y vidrio, la cual consta de cuatro dormitorios, una sala, un corredor, un lavandero, un porche, tres salas de baños, y un garaje. La cual ofreció en el contrato de opción de compra venta a su representada, según consta en la cláusula primera del contrato privado de opción de compra venta, en fecha 08 de enero de 2013.-
Que en la cláusula segunda, de dicho contrato la prominente vendedora se obliga a vender, convienen y a su vez comprar, el inmueble identificado en la cláusula anterior.-
Que en la cláusula tercera, fijan el precio del inmueble, pactado en convenio entre partes por la cantidad de seiscientos mil bolívares.-
Que en la cláusula cuarta, se establece la forma de pago de los cuales la vendedora, declara recibir de la compradora, como opción a compra, en fecha 08 de enero de 2013, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares b) la cantidad de doscientos mil bolívares restante, que serian cancelados por la compradora a la vendedora al monto del otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el registro respectivo pudiendo ser prorrogado por treinta días adicionales contados a partir del 15/03/2013, a volunta expresa de ambas partes.-
Que hasta la presente fecha, la prominente vendedora se rehúsa sin explicación alguna a otorgarle los documentos y soportes necesarios para realizar el documento y soportes necesarios para realizar el documento definitivo y cancelarle la obligación contraída siendo que para realizar los tramites por ante el registro subalterno es necesario llevar la solvencia del inmueble, RIF, el cual solo debe ser tramitado por ante la alcaldía del Municipio Sifontes y el Seniat de forma personal, y desde el 10 de marzo del año en curso su representada ha buscado obtener los documentos de forma amistosa sin éxito alguno, siendo que ha llegado la prominente vendedora o decirle que ya no le venderá el inmueble y que buscara un nuevo comprador y que no le va a devolver el dinero que recibió ya que lo tiene trabajando y la casa cuesta mas dinero actualmente, es por lo que después tratar de hacer entrar en razón a la vendedora sin poder lograrlo, es que se ven en la obligación de acceder al órgano judicial a los fines de que la vendedora cumpla con lo convenido en el contrato de compra venta suscrito en forma voluntaria ordenando el cumplimiento del contrato por esta vía judicial.-
Que su representada cumplió con el pago inicial acordado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta entregando al vendedor la cantidad de cuatrocientos mil bolívares.-
Que luego de la firma del contrato de opción de compra venta, la vendedora tomo una conducta esquiva y de poca colaboración para entregar los documentos necesarios para realizar la compra venta definitiva y hacer el pago total, le informa que el precio pactado no van a vender el inmueble, que la casa había aumentado doscientos mil bolívares, mas a lo que después de tanta discusión el comprador, en contra de su voluntad en medio de la necesidad de adquirir su vivienda acepta hacer la entrega de ese dinero pero para ello exige que debían tramitar el documento respectivo por ante el registro publico subalterno y hacer la venta definitiva y solicitando los documentos y recaudos necesarios para hacer los tramites correspondientes a la venta del inmueble y para lo cual se vio en la obligación de firmarle una letra de cambio, por la cantidad de doscientos mil bolívares, mas, para poder recibir un copia simple de la documentación de la casa, recibiendo en ese momento solo copia simple del justificativo de testigo, evacuado por ante el Tribunal del Municipio El Callao, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en el Callao, en fecha 27 de junio de 1995.-
Que la actitud de la vendedora en contra del patrimonio de la compradora aunado a la manifestación verbal de no devolver el dinero que había recibido al momento de la firma del contrato privado, la obliga a firmar una letra de cambio con la suma de doscientos mil bolívares, adicionales a la vendedora, aun cuando no estaba acordado en el contrato de opción de compra venta.-
Que en la cláusula cuarta, la vendedora dará un plazo de treinta días continuos, contados a partir de la firma de esta opción, para la tramitación del documento definitivo de compra venta y la cancelación total de la deuda tal cual como ha sido convenida y la compradora conviene en el plazo convenido.-
Que su representada se comunica con la vendedora para que le hiciera entrega de los documentos necesarios para realizar los tramites y cancelar en la oportunidad señalada en el referido contrato de opción de compra venta y finiquitar la negociación pautada solicitado los documentos que el registro exigía para la venta definitiva, a lo cual respondió que en ese momento no podía atenderle que hablaría personalmente en otra oportunidad y que por el lapso que habían pautado no se preocupara que en la cláusula sexta le prohibía grabarlo o enajenarlo.-
Que posteriormente la compradora insistió en hablar con la vendedora y le manifestó que el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta estaba vencido, y que si les pagaba cuarenta y cinco mil bolívares, de penalización que no estaba establecido en la cláusula le firmaba la venta, cansada de la situación presentada y en vista que no le dejaban otra salida decide por la actitud dolosa que ejerce la vendedora acudir a la vía judicial, ya que pretende incrementar su patrimonio en detrimento del patrimonio de su representada.-
Que todas las diligencias pertinentes al caso hasta poder cumplir con la obligación contraída de compra sobre el inmueble, lo que trajo como consecuencia retardo en la negociación de la vivienda familiar. No por culpa de la compradora quien siempre ha efectuado de buena fe en el presente contrato y quien tiene el dinero para hacer total el pago de lo restante una vez que el tribunal lo ordene.-
Que la vendedora se niega a entregar el inmueble solvente en el pago de los servicios existentes y totalmente libres de gravámenes como también se obliga a entregar la compradora toda la documentación relativa para hacer el documento o traspaso del inmueble llegándose a manifestar que no ira a firmar la venta, siendo necesario para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tales como solvencia municipal, servicio eléctrico, servicio de agua y aseo urbano.-
Que la norma establece que la vendedora haga entrega de todas las solvencias de los servicios públicos, incluyendo impuesto sobre el inmueble objeto de esta operación de compra venta. No cumpliendo la vendedora este requisito para finiquitar el contrato de opción de compra venta se hizo imposible el cumplimiento en la fecha acordada por las partes hecho este premeditado por la vendedora quien ha generado el retardo con practicas dolosas.-

III.II ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA.-
La parte demandada, en su escrito de contestación procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:
Niega, rechaza y contradice, que hasta la presente fecha su representada se haya rehusado sin explicación alguna otorgarle a la actora los documentos y soportes necesarios para realizar el documento definitivo y cancelarle la obligación contraída. y que desde el 10 de marzo del año en curso la actora ha buscado obtener los referidos documentos de forma amistosa sin éxito, y que su representada ha manifestado que buscara otro comprador y que no devolverá el dinero recibido.-
Niega, rechaza y contradice, el hecho de que su representada haya aumentado el precio de compra del referido inmueble, y menos que se haya pactado un incremento de doscientos mil bolívares, que para entregar los documentos exigidos por el registro subalterno de la circunscripción se le haya obligado a firmar una letra de cambio por la cantidad de doscientos mil bolívares, y que posteriormente su representada le exigiera el pago de una penalización por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES.-
DE LA RECONVENCIÓN:
Que en fecha 08/01/2013, mediante contrato de opción de compra venta privado, su representada pacto con la ciudadana Lendys Nogales, la opcional compra de un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una casa ubicada en la calle Marti, casa sin numero, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, cuyos linderos y medidas son NORTE: construcciones que es o fue de Manuel Ferrer; SUR: calle Marti que es su frente; ESTE: casa y solar que es o fue de Emilia Mendoza; Oeste: casa y solar que es o fue de Saúl Ramírez, con un área de terreno de quinientos metros cuadrados aproximadamente y unas bienhechurías hechas de paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de baldosa, puertas y ventanas de madera, cuatro dormitorios, una sala, un corredor, un lavandero, tres baños y un garaje, con una área de construcción de doscientos sesenta metros cuadrados.-
Que según la cláusula tercera del referido contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes, el precio convenido fue por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100, asimismo, la cláusula cuarta se estableció la forma de pago los cuales su representada recibió al momento de la firma del contrato (08/01/2013) la cantidad de cuatrocientos mil bolívares y el restante, es decir la cantidad de doscientos mil bolívares, serian cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo pudiendo ser prorrogados por treinta días mas contados a partir del 15 de marzo del 2013, a voluntad expresa de ambas partes.-
Que la parte actora reconvenida, en ningún momento durante la vigencia del referido contrato se vio interesada en lograr concretar la venta definitiva del bien inmueble objeto del presente juicio, en virtud de que desde la fecha de la firma del contrato de opción a compra venta, fue solo hasta el 10 de mayo del 2013, cuando la ciudadana Lendys Nogales, se comunico con su representada vía telefónica informando que se encontraba en la mina y que tenia un oro para vender y poder pagarle el restante del dinero pactado y así poder protocolizar la venta definitiva del referido inmueble, pero como condición su representada debía esperar un tiempo que el precio del oro había bajado.-
Que razones estas por las cuales su representada, y en virtud de la actitud faltante a los acuerdos contractuales previamente establecidos, decidió dar por resuelto el referido contrato de opción de compra venta privado. Siendo el caso y bajo el principio de buena fe, y que tomando en cuenta que la que incumplió las obligaciones fue la parte actora reconvenida, ocasionando daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, esta decide y así lo manifiesta vía telefónica a la actora reconvenida, que pasara por su casa cuando regresara de la mina buscando el dinero que le había dado como inicial tal como lo establecido la cláusula cuarta, es decir la cantidad de cuatrocientos mil bolívares, a lo que respondió su representada se negó en virtud de que desconocía quien era ese señor, que ella hizo contrato con la actora reconvenida y no con un tercero, que en fecha 31 de agosto de 2013, se procedió a realizar cheque de gerencia a nombre de Lendys Nogales, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares, que en ningún momento se ha negado a devolver el dinero, dado como inicial para la compra del referido inmueble y que siempre ha actuado de bueno fe, que no quiso recibir el referido cheque, alegando que resolvería la venta definitiva.-

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION
Niega, rechaza y contradice, que su representada haya perdido el interés durante la vigencia del contrato de opción de compra venta para concretar la venta definitiva del identificado inmueble.-
Niega, rechaza y contradice, que en fecha 10 de mayo de 2013, se haya comunicado vía telefónica que se encontraba en la mina, que niega que tenia un oro para venderlo y pagar el saldo restante del dinero y poder protocolizar la venta definitiva.-
Niega y rechaza, que su representada le haya dicho a la demandada reconviniente, que tenía que esperar un tiempo mas para la adquisición del inmueble, en razón de que el precio del oro había bajado.-
Niega y rechaza, que su representada haya tenido una actitud descuidada y que hubiese faltado a los acuerdo contractuales establecidos.-
Niega y rechaza, que haya incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta del identificado inmueble.-
Niega y rechaza, que su representada le haya ocasionado daños y perjuicios con ocasión del incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de compra venta.-
Niega y rechaza, que la ciudadana Luz Marina, le hay manifestado a su representada, vía telefónica que pasara por su casa buscando dinero que le había dado como inicial esto es la suma de cuatrocientos mil bolívares.-
Niega y rechaza, que su representada le haya manifestado a la hoy demandada le devolviera el dinero al ciudadano José Baca.-
Niega y rechaza, que en fecha 31 de agosto de 2013, la demandada, haya emitido cheque de gerencia a favor de su representada Lendy Nogales.-
Niega y rechaza, que su representada haya incumplido con todas las diligencias establecidas en el contrato de opción de compra venta.-

V
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.-
En el lapso probatorio la parte actora reconvenida promueve lo siguiente:
Prueba Documental.-
1. Documento privado de opción de compra venta, suscrito en fecha 08 de enero de 2013.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-
En el lapso probatorio la parte demandada reconviniente promueve lo siguiente:
Prueba Documental.-
1. Contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, que en fecha 08/01/2013.-
2. cheque de gerencia, numero 05151007031, girado contra el Banco Banesco Banco Universal.-

V
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN DEL FONDO DEBATIDO Y LA RECONVENCION

De conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, y 1.264 del Código Civil, y los artículos 16 y 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, reconviene a lo actores en la resolución del documento de opción de compraventa suscrito en fecha 08 de enero de 2013, por el incumplimiento de la parte actora reconvenida en el desinterés de concretar la venta definitiva. En tal sentido, solicita que se declare la resolución del contrato de opción de compra venta privado, que suscribieran las partes en fecha 08/01/2013.
Considera necesario este Tribunal antes de entrar al análisis de los hechos controvertidos señalar lo expresado por nuestra sala Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 2-6-2015, exp. AA20-C-2014-000657, (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/junio/178065-RC.000299-2615-2015-14-657.HTML), en la cual se señalo lo siguiente:
“…Con fundamento en el Ordinal 1° del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la infracción de los artículos 15 eiusdem, y los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por menoscabo a “los derechos a la Tutela Judicial Efectiva, a la Defensa, al Debido Proceso, a la obtención oportuna y adecuada respuesta, a la igualdad ante la Ley, y a los principios de Seguridad Jurídica”
Al respecto, el formalízate expuso:
“…Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio el quebrantamiento por parte de la recurrida del artículo 15 eiusdem y 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por haberse infringido los derechos a la Tutela Judicial Efectiva, a la Defensa, al Debido Proceso, a la obtención oportuna y adecuada respuesta, a la igualdad ante la Ley, y a los principios de Seguridad Jurídica, Confianza Legítima o Expectativa Plausible, que le han generado a mis mandantes un estado de indefensión dado que la sentencia dictada por la recurrida quebranta dichas normas de rango Constitucional.
(…Omissis…)
Aplicó el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil a través de sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio.
En efecto el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil establece el inicio de la relación jurídico-procesal entre particulares, es decir, que la misma comienza al momento de que la parte que reclama algún derecho y propone la demanda por ante el Secretario del Tribunal que corresponda, siendo esta fecha de recepción la que indicará los criterios jurisprudenciales aplicables para los casos que se discutan ante los Tribunales de la República. Así, al calificar el contrato de Opción de Compra-Venta como un verdadero contrato de Compra-Venta, el Juez de la sentencia recurrida aplicó el criterio esgrimido en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, emanada de esta Sala de Casación Civil, (…), expediente N° 2012-000274; sin tomar en consideración que dicho criterio no era aplicable a este caso, ya que la parte actora presentó la demanda en fecha 11 de marzo de 2013, siendo admitida por el Tribunal de la causa en fecha 19 de marzo de 2013.
Siendo ello así, es evidente que al aplicar un criterio proferido con fecha posterior por la Sala de Casación Civil, el Juez de la recurrida viola la irretroactividad de un criterio jurisprudencial, pues el inicio de la relación jurídico-procesal, se establece a través de la fecha de recepción del escrito que contiene el libelo de demanda como fecha última de los criterios aplicables para el caso al incoarse la acción el día 11 de marzo de 2013, el criterio existente al momento de iniciarse la litis contentiva de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta tal como fue calificada por la parte actora, es el que venía siguiéndose en las decisiones N°358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y NJ°198 del 12/5/11, caso Luis Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, mediante las cuales se seguía el criterio de que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio; por lo tanto, guiándose el Juez de la recurrida por una sentencia con fecha posterior a la fecha de inicio del proceso entiéndase 11 de marzo de 2013, no tiene alcance jurídico el criterio acogido por el Juez, en virtud de que el mismo empezó a regirse a partir del 22 de marzo de 2013, evidenciándose claramente la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial, quedando mis representados en flagrante estado de indefensión por violación de principios de rango constitucional…”.

Para decidir, la Sala observa:
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
“…FUNDAMENTOS DE LA PARTE APELANTE SUPOSICIÓN FALSA:
Señala el recurrente ‘…le concede el título y/o calificación al contrato como de COMPRA VENTA, siendo en realidad que las partes celebraron un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, pues es evidente que el A-QUO fundamenta su análisis en la denominación de las partes que suscriben el contrato y no en la verdadera intención de las partes, la cual no era otra que la celebración de un contrato de opción de compra venta. Siendo ello así al darle el Aquo, una calificación distinta a la pactada entre las partes contratantes incurre en un error de derecho por desviación ideológica en virtud de suposición falsa, y así expresamente pido sea declarado…’.
En relación al Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, en sentencia de fecha 22 de Marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil, (…) en el Exp. 2012-000274, señaló lo siguiente:
‘…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Como se observa de la citada sentencia, que la Sala retomó el criterio en el sentido de que las ofertas de ventas deben equipararse a la venta pura y simple, siempre y cuando concurran los elementos de ésta, consentimiento, precio y objeto. En el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA entre NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, se observa que existen estos tres (3) elementos, el consentimiento libremente manifestado, un precio, cuyo pago fue estipulado en varias partes y el inmueble objeto de la oferta, por lo tanto el Juez A-quo no incurrió en suposición falsa al calificar el Contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA como COMPRA-VENTA. INCONGRUENCIA NEGATIVA y DESNATURALIZACION DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA:
Señaló el recurrente lo siguiente:
‘…por lo que el reclamo de la accionante principalmente se centró en la forma de cómo se debieron computar los días señalados en el contrato de opción de compra venta, y la defensa presentada se dedicó a señalar la forma de cómo según la legislación vigente se debieron computar los mismos; ahora bien, el A quo, en su fallo definitivo no realiza ningún análisis de dicho alegato presentado por la parte accionante ni tampoco realiza su apreciación con relación a la defensa señalada, por lo que claramente incurre en el vicio de incongruencia negativa…’.
‘…ahora bien, al presentar la parte actora un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA y solicitar su cumplimiento basado su pretensión en que los días señalados en dicho contrato debieron computarse en días hábiles; y al haber dado otra calificación al contrato suscrito entre las partes, el A-QUO desnaturalizó el mismo ya que le otorgó consecuencias jurídicas distintas a las contratadas por las partes…’.
En relación a este punto la jurisprudencia del Máximo Tribunal, tiene establecido que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). Por lo tanto es una obligación del Juez considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En la presente causa la demandante solicitó que los demandados le otorgaran el documento definitivo de traspaso de la propiedad, del Bien Objeto del contrato de Compra Venta cuyo cumplimiento se solicita y que éstos le recibieran la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo); el apoderado del demandante en la contestación a la demanda admitió que el Inmueble objeto de la venta era de su mandante y que éstos habían recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) como parte de pago al precio pactado; y el Tribunal A-quo en su sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, ordenando a los vendedores (demandados) a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y a otorgarle el documento de propiedad la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO (demandante) , y visto que no ejerció recurso de apelación por el principio de Reformatio In Peius este Tribunal de Alzada se limita a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación.
Ahora bien, quedando establecido que en los contratos de Opción a Compra Venta, cuando concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, son verdaderos contratos de compra venta; siendo así el contrato suscrito por los ciudadanos NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, es un contrato de compra venta, por lo tanto el vencimiento de los ciento cincuenta (150) días más los treinta (30) días de prórroga, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución.
En ese mismo orden de ideas el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio, y siendo así que el mencionado contrato suscrito entre la demandante y los demandados es un contrato de venta, donde los vendedores no han hecho la tradición legal del Inmueble ni la compradora ha realizado el pago restante del precio pactado, por lo tanto, todos estos hechos se subsumen en los artículos 1.159,1.160,1.161,1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y siendo así que esta alzada observó ninguno de los vicios señalados por la parte apelante es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia del Tribual A-quo…”.

Se colige de la precedente transcripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de “opción de compra–venta de inmueble” contiene los tres elementos fundamentales “consentimiento, objeto y causa” para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto “tienen fuerza de ley entre las partes” y “los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio”.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de “opción de compra venta” autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
“…En la presente causa la demandante solicitó que los demandados le otorgarán el documento definitivo de traspaso de la propiedad, del Bien Objeto del contrato de Compra Venta cuyo cumplimiento se solicita y que estos le recibieran la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000, oo); el apoderado del demandante en la contestación a la demanda admitió que el Inmueble objeto de la venta era de su mandante y que estos habían recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) como parte de pago al precio pactado; y el Tribunal A-quo en su sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, ordenando a los vendedores (demandados) a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y a otorgarle el documento de propiedad la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO (demandante) , y visto que no ejerció recurso de apelación por el principio de Reformatio In peius este Tribunal de Alzada se limita a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación. Ahora bien, quedando establecido que en los contratos de Opción a Compra Venta, cuando concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, son verdaderos contratos de compra venta; siendo así el contrato suscrito por los ciudadanos NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, es un contrato de compra venta, por lo tanto el vencimiento de los ciento cincuenta (150) días más los treinta (30) días de prórroga, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución. En ese mismo orden de ideas el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio, y siendo así que el mencionado contrato suscrito entre la demandante y los demandados es un contrato de venta, donde los vendedores no han hecho la tradición legal del Inmueble ni la compradora ha realizado el pago restante del precio pactado, por lo tanto, todos estos hechos se subsumen en los artículos 1.159,1.160,1.161,1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y siendo así que esta alzada observo ninguno de los vicios señalados por la parte apelante es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia del Tribual A-quo…”.

De la transcripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como “opción de compra venta”, se colige que el juez superior, determinó que en el, confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide.
En consecuencia, la Alzada no incurrió en la infracción de los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12, 15 del Código de Procedimiento Civil.
Con base en los razonamientos expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se establece….”.
Consono con la sentencia que precede que este Tribunal acoge en su plenitud, pasa este Tribunal a realizar la revisión del con trato traído a litigio y establece lo siguiente:
En materia de los contratos in comento, el artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes, el precio puede cancelarse en forma íntegra o por cuotas, por ello la modalidad de venta a plazo. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. En doctrina contemporánea se ha debatido la diferenciación entre la opción a compra y la compra venta o venta a plazos, aspectos estos que a pesar de su importancia en cuanto a la naturaleza de la relación contractual, en nada modifica los deberes que las partes o contratantes asumen con el contrato que suscriben en forma valida.
Es por ello que una vez suscrito los contratos válidamente, estos adquieren pleno valor entre las partes que lo suscriben, convirtiéndose en ley entre las partes, es por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento del mismo en la forma pactada. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee. Parte de la doctrina patria acepta que en caso de que ambas partes hayan incumplido la convención, el Juez de mérito puede señalar cuál de ellos ha sido más grave y establecer la procedencia o no de la demanda.
Ahora bien, este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión que fuera celebrado de forma privada por las ciudadanas Luz Delgado –vendedora- y Lendys Nogales –compradora-, en fecha 08 de enero del 2013, que fue consignado en original por la parte actora reconvenida al momento de presentar la demanda, al ser plenamente reconocido por ambas partes sin ser tachado, desconocido y menos impugnado tal documento este Tribunal otorga pleno valor probatorio al demostrar la relación jurídica entre las partes en este proceso, teniendo plena fe entre estas como si se tratara de un documento publico, ello conforme al artículo 1.355, 1.361 Y 1.370 del Código Civil, y así se establece y el cual se analiza en la forma siguiente:
Las cláusulas que se analizan establecen:
Al PRIMERO establece “…Que la promitente vendedora, es propietaria de una casa ubicada en la calle Marti de esta población de Tumeremo Municipio Autónomo Sifontes del Estado Bolívar, el cual se encuentra dentro de las siguientes demarcaciones: por el NORTE: construcciones que es o fue de Manuel Ferrer; SUR: calle Marti que es su frente; ESTE: casa y solar que es o fue de Emilia Mendoza; OESTE: casa y solar que es o fue de Saúl Ramírez, siendo el área del terreno de veinte (20) metros de frente por veinticinco (25) metros de fondo y el área de construcción de doscientos sesenta (260) metros cuadrados, hecha de paredes de bloque de concreto, techo de platabanda, pisos de baldosas, puertas y ventanas de madera, aluminio y vidrio, la cual consta de cuatro (4) dormitorios, una (1) sala, un (1) corredor, una cocina, un (1) lavandero, un (1) porche, tres (3) salas de baño y un (1) garaje”.-
Al SEGUNDO establece “… Que la promitente vendedora se obliga a vender a la optante compradora y esta a su vez a comprarle, el inmueble identificado en la cláusula anterior del presente contrato”.-
Al TERCERO establece “… Que el precio de el inmueble, pactado y convenido entre las partes en el presente contrato de opción de compra venta, es por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00)”.-
Al CUARTO establece “… Que a) la optante compradora le hace entrega a la promitente vendedora en el momento de la firma del presente contrato, a su entera y cabal satisfacción la cantidad de cuatrocientos mil bolívares por concepto de inicial de el inmueble antes identificado, los cuales será imputados al precio de venta definitiva acordado entre las partes en la cláusula tercera. b) el saldo restante, es decir la cantidad de doscientos mil bolívares, serán cancelado en el acto de otorgamiento o protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Publico respectivo, en fecha 15 de marzo de 2013, pudiendo ser prorrogado por treinta días adicionales contados a partir del 15/03/2013, a voluntad expresa de ambas partes”.-
Al QUINTO establece “… Que del contrato queda entendido que este es un convenio intuitae personal, en consecuencia la optante compradora no podrá ceder, ni traspasar en ninguna forma el presente convenio sin autorización expresa y dada por escrito por la prominente vendedora”.-
Al SEXTO establece “… Que el inmueble objeto del presente contrato se encuentra libre de todo gravamen, obligándose la promitente vendedora a no gravarlo ni enajenarlo durante el termino de vigencia del presente contrato, caso contrario la optante compradora se reserva el derecho de ejercer las acciones civiles y penales a las que haya lugar”.-
Al SEPTIMO establece “… Que todos los gastos a que hubiere lugar tales como: honorarios del abogado redactor del documento de opción de compra venta, derechos de registro, incorporación a los servicios públicos y cualquier otro que surja con motivo de la firma de este contrato de opción de compra venta y derivados de la compra como tal, serán por cuenta de la optante compradora”.-
Al OCTAVO establece “… Que las partes convienen que cualquier controversia que surgiera por la ejecución e interpretación de este contrato, se agotara primeramente la vía amistosa, y, si con ella no se lograre una conciliación se acudirá ante los tribunales de la ciudad de Puerto Ordaz, la cual se elige como domicilio especial, pudiendo utilizarse la población de Tumeremo de igual forma y a única voluntad de la prominente de la vendedora”.-
En primer lugar observa este Juzgador que en el presente contrato se evidencia claramente el consentimiento de las partes en su elaboración y las obligaciones que de el se derivan, así mismo se establece claramente el objeto del contrato en la clausula primera, así mismo se establece claramente el precio de la obligación contraída, en la clausula tercera, igualmente queda evidenciado del contrato que la optante- compradora cancelo al momento de la suscripción del contrato la suma de Bs.400.000,00, quedando un saldo de Bs.200.000,00, por lo que se evidencia que se cancelo mas del 50% del valor de la cosa objeto de contrato, por lo que se evidencia que se cumple con los tres requisitos que debe contener una venta es por ello que este Tribunal establece que se esta en presencia de un CONTRATO DE COMPRA VENTA y no de una opción de compra venta y así se establece.-
Quedando así plasmado lo establecido en el contrato y la naturaleza del mismo, corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente:
De las actuaciones revisadas en autos, fue consignado copia simple de justificativo de testigo evacuado por ante el entonces Juzgado del Municipio El Callao del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, debidamente protocolizado por ante la entonces Oficina de Registro Subalterno de Registro del Distrito Rocío del Estado Bolívar, en fecha 06 de octubre de 1995, con relación a un inmueble situado en la calle Martín de la población de Tumeremo Municipio Autónomo Sifontes del Estado Bolívar, con las especificaciones descritas en dicho documento, por tratarse del inmueble hoy objeto de litigio y que evidencia el carácter de propietaria de la ciudadana Luz Marina Delgado sobre dichas bienhechurías, y al no ser impugnado, ni desconocido, ni tachado este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-
En relación a la segunda cláusula del documento, referente al objeto de contrato es obligación como quedo suscrito que la ciudadana Luz Marina Delgado Ramírez, en su condición de vendedora, vender el inmueble de su propiedad, y que fuera pactado en la cláusula siguiente un precio por 600.000,00, bolívares suscribiendo en la cláusula cuarto una forma de pago como era el cancelar por la ciudadana Rendís Carolina Nogales, en su condición de compradora, al firmar el presente documento la cantidad de 400.000,00 bolívares los cuales se imputaría al monto estipulado en la cláusula tercera, quedando un restante de 200.000,00 bolívares los cuales se cancelarían al momento de la protocolización o venta definitiva del inmueble por la compradora.
Respecto a los 400.000, 00 bolívares se evidencia expresamente, que la ciudadana Luz Marina Delgado -vendedora- acepta como cierto el pago de los mismo, tal y como lo señala en el escrito de contestación a la demanda, ahora bien, el dinero restante por 200.000,00, la prenombrada ciudadana observo que la compradora, no efectuó diligencias pertinentes en las cuales evidenciaran el interés por la compra venta definitiva, y que a su decir ya para la fecha 15/03/2013 -en la cual debía realizarse el pago restante- la compradora hoy demandante reconvenida, vía telefónica le manifestó que se encontraba buscando el dinero pendiente, es de señalar que en análisis a la cláusula cuarta se pacto por ambas partes una prorroga de treinta días mas contados desde el 15/03/2013, y que esto debía ser a voluntad expresa de ambas partes, hecho que no consta en autos que haya ocurrido, por lo que el lapso máximo de pago establecido era precisamente el 15-3-13, observando entonces quien aquí suscribe que no consta en autos medio probatorio alguna que evidencia el pago de la cantidad restante (bs. 200.000,00) ni en la fecha pactada como tampoco posterior a esa fecha.- En relación a la presunta letra de cambio “obligada “ al actor a aceptar por parte de la vendedora no consta en autos elementos probatorios que demuestren que efectivamente se libro y firmo la mencionada letra de cambio por lo que se desecha tal alegato y así se establece.-
En relación a la prueba del actor en cuanto a la estructura que conforma las bienhechurías objeto de la venta, este Tribunal señala que la misma nada aportan al proceso ya que lo que se discute es el cumplimiento o no de la opción en los términos acordados por lo que se desecha dicha prueba.-
Así mismo, es oportuno destacar que de autos consta inspección judicial de fecha 15 de enero de 2014, materializada por el Juzgado del Municipio Roscio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el despacho del registro subalterno del Municipio Roscio del Estado Bolívar, cuyo extracto del acta señala lo que textualmente se trascribe:
“… El Tribunal deja constancia según información del Registrador previa verificación realizada por el funcionario respectivo de los libros y tomos de los registros y notaria de este oficina de Registro publico se pudo constatar que no existió ni existe desde la fecha ocho de enero del dos mil trece hasta los actuales momentos ningún contrato de compra venta para la protocolización o autenticación entre la ciudadana Luz Marina Delgado Ramírez y Lendys Carolina Nogales (ampliamente identificadas en la solicitud). Al segundo particular, el solicitante no hizo uso del mismo.- cumplida su misión. (…) ”

Esta inspección demuestra que efectivamente no se realizo en esa oportunidad protocolización o presentación de documento alguno relativo a la venta propuesta, mas sin embargo tampoco demuestra que la accionante tenia el dinero para cumplir su parte de la obligación, por lo que tal prueba nada aporta al proceso y en consecuencia se desecha la misma y así se establece
En análisis a las actas procesales, es concluyente para quien aquí juzga que la hoy demandada reconviniente, debía cumplir con su obligación de vender el inmueble como lo pacto en el particular segundo del documento de opción de compra venta, pero no es menos que esto ocurriría siempre y cuando se efectuara el pago del dinero restante del precio del bien inmueble por parte de la parte Actora-reconvenida cosa que de autos no se evidencia ni a la fecha pactada como tampoco días posteriores a esa fecha e incluso la accionante señala que esta dispuesta a consignar el monto faltante cuando el tribunal lo ordene y visto el resultado de la actuación judicial antes trascrita no existe documento cierto o diligencia pertinente que pruebe el interés de ejecutar la definitiva venta del inmueble-bienhechurías hoy en litigio.- ASÍ SE DECLARA.
Así, en reiteradas oportunidades ha señalado quien suscribe el presente fallo, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus.
En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual).
De las anteriores consideraciones queda claramente demostrado que la parte actora NO CUMPLIO con la obligación contenida en la clausula cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito, al no pagar el precio restante en la oportunidad fijada para ello como era el 15-3-13, haciendo la acotación este Tribunal que dicha clausula establecía efectivamente que era al momento de realizarse la protocolización del documento, pero también disponía claramente una fecha máxima para su realización como era el 15-3-13, así mismo es de observar que en ninguna de las clausulas contractuales se supedito el pago restante, a la entrega o no de documentación alguna como así lo pretende hacer ver el actor, por lo que queda evidenciado que la acción intentada es improcedente en cuanto a derecho y así se establece.-
En cuanto a la mutua petición propuesta por la ciudadana Luz Marina Delgado, y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 08 de enero de 2013, estima este Juzgador señalar lo siguiente:
La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.-

CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.
Explanados por esta instancia los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la aquí propuesta, se tiene:
En la presente causa, tal y como se dijo en precedencia, que puesto que en caso de haber pagado el monto restante, en la misma oportunidad en que tuviera lugar la firma del contrato definitivo de venta, ya sea para el 15/03/2015 o posterior a esa fecha; situación ésta que resulta perfectamente posible en derecho y respecto a ello, se evidencia un incumplimiento de la actora reconvenida del contrato de opción de compraventa privado suscrito en fecha 08 de enero de 2013, ya que el interés de la venta definitiva del bien inmueble ocurre una vez definitivo el pago del dinero restante dentro del lapso correspondiente para ello, cosa que de los autos procesales este Tribunal no observa, basado en esto es forzoso concluir que la parte actora reconvenida y compradora del bien inmueble objeto de litigo no pago oportunamente el dinero restante ni en la fecha pactada y mucho menos a los días posteriores a esto, como estaba obligada para lograr adquirir el inmueble que le fuera ofertado a través del referido contrato, es por lo que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta debe ser declarada sin lugar y así se decidirá en la dispositiva de este fallo. Así se declara. Con atención a la mutua petición de resolución de contrato presentada por la demandada reconviniente y vendedora en atención al evidente incumplimiento de la obligación de la actora reconvenida y con fundamento en que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas” es procedente la reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, presentada y así se decidirá en la dispositiva del presente fallo.- ASI SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por la ciudadana LENDYS CAROLINA NOGALES, contra la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, plenamente identificadas en el Capítulo I del presente fallo.-
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoado por la ciudadana LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ contra LENDYS CAROLINA NOGALES, plenamente identificadas en el Capítulo I del presente fallo, en consecuencia:
TERCERO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 08 de enero de 2013, sobre un inmueble propiedad exclusive de LUZ MARINA DELGADO RAMIREZ, constituido por una casa ubicada en la calle Marti, casa sin numero, Municipio Sifontes del Estado Bolívar, cuyos linderos y medidas son NORTE: construcciones que es o fue de Manuel Ferrer; SUR: calle Marti que es su frente; ESTE: casa y solar que es o fue de Emilia Mendoza; Oeste: casa y solar que es o fue de Saúl Ramírez, con un área de terreno de quinientos metros cuadrados aproximadamente y unas bienhechurías hechas de paredes de bloque, techo de platabanda, pisos de baldosa, puertas y ventanas de madera, cuatro dormitorios, una sala, un corredor, un lavandero, tres baños y un garaje, con una área de construcción de doscientos sesenta metros cuadrados.-
Decisión que se toma conforme a los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución Nacional, los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.159 y 1.254 del Código Civil, así como las jurisprudencias y doctrinas señalas en este fallo.-
Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA EN EL TRIBUNAL DE LA PRESENTE DECISIÓN.
DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS CATORCE (14) DIAS DEL MES DE AGOSTO DEL DOS MIL QUINCE (2015). AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 156º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JOSE SARACHE MARIN

EL SECRETARIO,

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO

PUBLICADA EN EL DIA DE SU FECHA, PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DOS HORAS DE LA TARDE (02:00 P.M.).
EL SECRETARIO,

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO

JS/jc/a.r
Exp. Nº C- 43.338