TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO YARACUY

-I-

Encontrándose este Tribunal en la etapa procesal contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que sea extendido por escrito el fallo completo que justifica la decisión, siendo un mandato jurisdiccional de cumplimiento como norma individualizada para las partes; pasa el Tribunal a extender el mismo en los términos que a seguidas se describen:
-II-
DE LAS PARTES

Siendo las partes integrantes de la presente causa, por la PARTE DEMANDANTE, se constituyó por el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 49.393, actuando en este acto como Apoderado Judicial de los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-817.983, V-3.709.141 y V-4.479.430, respectivamente; en su condición de co-herederos de la SUCESIÓN DE CARLOS J. PINTO DOMÍNGUEZ, quien en vida era venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-810.028, de este domicilio, y por la PARTE DEMANDADA, constituida por ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787, representado judicialmente por el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOSSIERE, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 49.979. Siendo la demanda incoada con motivo de: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-III-
DE LAS ACTAS DEL PROCESO

Estando sujeto el proceso a las actuaciones que se describen por detallado, habiéndose iniciado la presente causa mediante demanda recibida por distribución en fecha 07 de Mayo de 2.014, siendo admitida en fecha 12 del mismo mes y año, intentada por el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 49.393, actuando en este acto como Apoderado Judicial de los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, en su condición de co-herederos de la Sucesión de Carlos J. Pinto Domínguez; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787. Una vez admitida la presente demanda, el Tribunal ordeno emplazar a la parte demandada antes identificada, para que compareciera ante este Juzgado al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en auto de su citación, a fin de dar contestación a la demanda, bajos las formalidades de ley prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Se libró la correspondiente compulsa de citación.
En fecha Veintiuno (21) de Mayo de 2.014, el Alguacil de este Tribunal consigno declaración de no haber podido citar a la parte demandada, antes identificada.
En fecha Tres (03) de Junio de 2.014, compareció el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 49.979; en nombre y representación del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787 y presentó diligencia con la cual presentó Poder Especial debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, de fecha 26 de mayo de 2.014, bajo el N° 32, Tomo 109; así mismo procedió a dar por citado a su representado.
En fecha Cinco (05) de Junio de 2.014, compareció el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 49.979; en nombre y representación del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO y presentó escrito de contestación constante de Veinticinco (25) folios útiles y anexos marcados desde la letra “B” hasta la letra “L”.
En fecha Nueve (09) de Junio de 2.014, compareció el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, con el carácter acreditado en autos y presentó escrito de Promoción de Pruebas, constante de Siete (07) folios útiles y Veintiocho (28) anexos.
En fecha Once (11) de Junio de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual admite las pruebas presentadas por el Apoderado Judicial de la parte demandada, antes identificado, insertas a los folios 02 al 08 del presente expediente (pieza N° 02), se fijó oportunidad para oír las testimoniales promovidas, la práctica de la Inspección Judicial y se libró boleta de citación a la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO para que compareciera a este Tribunal y absuelva las posiciones juradas promovidas.
En fecha Once (11) de Junio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 49.393, en su condición de parte demandante y presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada, constante de Tres (03) folios útiles.
En fecha Once (11) de Junio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, en su condición de parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, constante de Cinco (05) folios útiles.
En fecha Trece (13) de Junio de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual admite las pruebas presentadas por el Apoderado Judicial de la parte demandante, antes identificado, insertas a los folios 65 al 69 del presente expediente (pieza N° 02), y se fijó oportunidad para oír las testimoniales, así como la fecha y hora de la práctica de la Inspección Judicial promovida.
En fecha Trece (13) de Junio de 2.014, el Alguacil de este Tribunal consignó declaración de haber citado parcialmente a la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO para que compareciera a este Tribunal y absolviera las posiciones juradas promovidas.
En fecha Diecisiete (17) de Junio de 2.014, el Apoderado Judicial de la parte demandada, antes identificado; presento diligencia con la cual solicita al Tribunal se libre boleta de notificación complementaria, en virtud de la declaración del alguacil inserta al folio 72 del presente expediente.
En fecha Dieciocho (18) de Junio de 2.014, el Tribunal mediante acta deja constancia de la declaración de Nueve (09) testigos promovidos por la parte demandada.
En fecha Diecinueve (19) de Junio de 2.014, el Tribunal mediante acta deja constancia de la declaración de Nueve (09) testigos promovidos por la parte demandante.
En fecha Diecinueve (19) de Junio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, en su condición de parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, constante de Diecinueve (19) folios útiles y Tres (03) anexos.
En fecha Diecinueve (19) de Junio de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual ordena la adecuación de la presente acción, conforme a las reglas del Procedimiento Oral, en acatamiento al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en virtud de que la presente acción fue admitida antes de la entrada en vigencia del mencionado Decreto; en consecuencia en primer lugar se ordenó la notificación de las partes sobre el presente auto; en segundo lugar ordenó la apertura de la articulación probatoria, conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, computándose dicho lapso a partir del primer día de despacho siguiente a la constancia en auto de la última notificación que de las partes se haga; en tercer lugar se ordenó que vencido el lapso anterior, el Tribunal fija el lapso correspondiente para la evacuación de las pruebas promovidas, el cual no excederá de treinta (30) días tal cual lo dispone el procedimiento; en cuarto lugar ordenó diferir las Inspecciones Judiciales acordadas por el Tribunal hasta tanto comience a decursar la etapa procesal correspondiente; en quinto lugar ordenó que las partes en la oportunidad de la Audiencia o Debate Oral, presenten todos y cada uno de los testigos que a la fecha rindieron declaración, a fin de que ratifiquen sus dichos, pudiendo presentar en la misma oportunidad a los testigos que no comparecieron en su oportunidad y en sexto lugar el Tribunal ordenó la notificación complementaria de la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, a los fines de que absuelva las posiciones juradas admitidas. En esta misma fecha se cumplió con lo ordenado en auto.
En fecha Veintiséis (26) de Junio y Primero (01) de Julio del año 2.014, el alguacil de este Tribunal consigno declaración de haber notificado a las partes sobre el auto dictado por el Tribunal en fecha Diecinueve (19) de Junio de 2.014.
En fecha Tres (03) de Julio de 2.014, comparece el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 49.979; en su condición de Apoderado Judicial de la parte demandada y presento escrito de Promoción de Pruebas, constante de Doce (12) folios útiles.
En fecha Tres (03) de Julio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, en su condición de parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, constante de Seis (06) folios útiles.
En fecha Tres (03) de Julio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, en su condición de parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, constante de Veinte (20) folios útiles
En fecha Tres (03) de Julio de 2.014, comparece el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, en su condición de parte demandante y presentó escrito de promoción de pruebas, constante de Tres (03) folios útiles y Un (01) anexo.
En fecha Siete (07) de Julio de 2.014, comparece por ante este Tribunal el Abogado ENIO JESUS ZERPA BOISSIERE, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO y presentó Poder Especial que le fuera conferido por su poderdante para que asuma su representación judicial. En esta misma fecha fue certificado por la Secretaria de este Tribunal.
En fecha Siete (07) de Julio de 2.014, comparece por ante este Tribunal el Abogado ENIO JESUS ZERPA BOISSIERE, en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO y presentó escrito de Promoción de Pruebas, constante de Un (01) folio útil y un anexo marcado “Z”.
En fecha Catorce (14) de Julio de 2.014, el Tribunal dicto auto con el cual admite las pruebas promovidas y presentadas por el Apoderado Judicial de la parte demandada, antes identificado, insertas a los folios 02 al 13; así como las insertas a los folios 53 al 58 del presente expediente (pieza N° 03), se fijó oportunidad para oír las testimoniales promovidas, la práctica de la Inspección Judicial y se libró boleta de notificación complementaria a la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO para que compareciera a este Tribunal y absuelva las posiciones juradas promovidas.
En fecha Catorce (14) de Julio de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual admite las pruebas presentadas por el Apoderado Judicial de la parte demandante, antes identificado, insertas a los folios 14 al 50 del presente expediente (pieza N° 03), se fijó oportunidad para oír las testimoniales y la práctica de la Inspección Judicial promovida; asimismo se acordó librar oficio a la Corporación TELEMIC, C.A. Inter, ubicada en la Avenida Libertador, esquina calle 30, Municipio Independencia del Estado Yaracuy. En esta misma fecha se cumplió con lo ordenado en auto.
En fecha Veintinueve (29) de Julio de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual se acordó agregar al expediente Oficio S/N, emanado de la Corporación TELEMIC, Unidad de Negocios, San Felipe Estado Yaracuy.
En fecha Cuatro (04) de Agosto de 2.014, el Tribunal mediante acta deja constancia de la práctica de las Inspecciones Judiciales promovidas tanto por la parte demandante como por la parte demandada, siendo las 10:00 a.m. y 11:30 a.m. respectivamente.
En fecha Once (11) de Agosto de 2.014, comparece por ante este Tribunal el ciudadano JUNIO HONORIO VALERA MEDINA, titular de la Cédula de Identidad N° V-15.482.575, en su condición de práctico fotógrafo, y presentó diligencia con la cual consigna 35 tomas fotográficas constante de 18 folios útiles, tomadas al primer apartamento inspeccionado y 15 tomas fotográficas constante de 8 folios útiles, tomadas al segundo apartamento inspeccionado.
En fecha Catorce (14) de Agosto de 2.014, comparece el ciudadano OMAR HERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.455.989, en su condición de experto fotógrafo y presentó diligencia con la cual consigna el 11 folios útiles, 21 fotografías tomadas durante la inspección realizada en fecha 04 de agosto de 2.014, enumeradas desde el F1 hasta el F21, en el inmueble ubicado en Avenida Cuarta, esquina Calle 18, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
En fecha Dieciocho (18) de Septiembre de 2.014, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada, antes identificado y presentó diligencia con la cual solicitó que la Secretaria del Tribunal se traslade hasta el domicilio de la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, con el fin de practicar la correspondiente Notificación Complementaria, para que comparezca al Tribunal absolver las posiciones juradas promovidas.
En fecha Primero (01) de Octubre de 2.014, la Secretaria Accidental deja constancia mediante declaración de que se trasladó al domicilio residencia de la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, con el fin de practicar Notificación Complementaria y no fue posible practicar la misma.
En fecha Dos (02) de Octubre de 2.014, comparece el Apoderado Judicial de la parte demandada, antes identificado y presentó diligencia con la cual solicitó al Tribunal se libre nueva boleta de notificación complementaria y sea practicada en el domicilio procesal de la demandante de autos, ubicada en la Calle de Servicio, detrás del Centro Comercial Carafa, entre Avenida 6 y 7, despacho de ABOGADOS PUERTAS, MOGOLLÓN & ASOCIADOS, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, jurando la urgencia del caso, para que comparezca al Tribunal absolver las posiciones juradas promovidas.
En fecha Seis (06) de Octubre de 2.014, el Tribunal dictó auto acordando librar Boleta de Notificación Complementaria a la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, con el fin de que comparezca al Tribunal absolver posiciones juradas. Se libró Boleta correspondiente.
En fecha Siete (07) de Octubre de 2.014, las Secretaria Accidental de este Juzgado, consigno declaración de haberse trasladado al domicilio procesal de la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, con la finalidad de practicar notificación complementaria; una vez en el lugar fue recibida por el Abogado RAFAEL PUERTAS MOGOLLÓN, quien se negó a recibir y firmar la Boleta de Notificación respectiva.
En fecha Catorce (14) de Octubre de 2.014, el Tribunal dictó auto con el cual fijó Audiencia Oral de Juicio para el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente a la fecha del presente auto a las 10:00 a.m, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
En fecha Veintiséis (26) de Noviembre de 2.014, siendo la oportunidad legal señalada por el Tribunal se deja constancia mediante acta y reproducción filmográfica de la celebración de la Audiencia Oral de Juicio, fijada por auto de fecha Catorce (14) de Octubre de 2.014.
Y por último en fecha Veintisiete (27) de Noviembre de 2.014, compareció por ante este Tribunal el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, parte demandada antes identificada, debidamente asistido por el Abogado ENIO JESÚS ZERPA BOISSIERE, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 49.979 y presentó diligencia con la cual confirió Poder Apud-Acta al abogado asistente así como al Abogado BALMORE RODRÍGUEZ NOGUERA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 34.902, a fin de que junta o separadamente ejerzan su representación judicial y defensa como demandado en la presente causa.

-IV-
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

POR LA PARTE ACTORA, LA CUAL ALEGÓ:

Que la presente tiene por objeto incoar formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra del ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787, de este domicilio; para que convenga o en sus defectos sea condenado a las pretensiones contenidas en el petitorio de la presente demanda, a favor de los ciudadano PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, en sus carácter de arrendadores y propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que lo constituye un Edificio Comercial, identificado con el N° catastral 200402080407010101, ubicado en la Cuarta Avenida, esquina Calle 18, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Que consta de Contrato Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 03 de marzo de 2.010, inserto bajo el N° 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria; que su representada ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, en su carácter de Propietaria Arrendadora, cedió en arrendamiento al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, identificado en autos; en su carácter de arrendatario, la totalidad de un Edificio Comercial de su propiedad, siendo la planta baja un local comercial, la planta uno que consta de dos apartamentos usados para depósitos y planta azotea, en la ubicación antes mencionada, con pisos de granito, techos de platabanda, baños, paredes de bloques frisada y puertas de acceso al local de las llamadas Santa María, de igual manera están construidos los apartamentos, conforme a la Cláusula Primera del contrato.
Que el canon mensual de arrendamiento se pactó en la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.900,00) que el arrendatario se comprometió a pagar anticipadamente al inicio de cada mes, con puntualidad dentro de los primeros cinco (05) días posteriores al día uno (01) de cada mes, más el porcentaje establecido por la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en el domicilio de la Propietaria, el cual declara conocer conforme a la Cláusula Segunda del Contrato, siendo que el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prorroga legal, fue la cantidad de SIETE MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 7.387,50) mensuales más el porcentaje establecido por la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Que la duración del contrato de arrendamiento en la cláusula tercera establece que el termino de duración es de un (01) año fijo contado a partir del primero de marzo de 2.010, sin necesidad de desahucio, quedando a salvo lo establecido en los artículos 38, 39, 40 y 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
Que el estado en que recibió el arrendatario el inmueble arrendado las modificaciones o mejoras dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento, en la cláusula cuarta declara que recibe el inmueble objeto de este contrato en perfecto estado de habitabilidad y así mismo se compromete a entregarlo al finalizar el contrato; no podrá realizar modificaciones o mejoras sobre el inmueble sin el consentimiento previo dado por escrito. Cualquier modificación o mejora que se acepte en esta forma convenida quedará en beneficio del inmueble.
Que el carácter de intuito personae del contrato en su cláusula quinta establece que este contrato ha sido celebrado especialmente en consideración a la solvencia moral y económica del arrendatario y por lo tanto se considera rigurosamente celebrado, es por ello que este no podrá ceder total o parcialmente los derechos que le corresponden en virtud de este documento, tampoco podrá subarrendar, ceder ni traspasar en forma alguna, total ni parcialmente el inmueble objeto del mismo, bajo pena de nulidad, sin haber obtenido previamente y en cada caso, autorización expresa de la propietaria dada por escrito.
Que según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, establece que al finalizar el presente contrato el arrendatario deberá entregar a la propietaria la solvencia del inmueble en lo referente al servicio de energía eléctrica, agua y de cualquier otro servicio del cual haya hecho uso, pues los mismos fueron solicitados en razón de su necesidad y beneficio por tanto son de exclusiva obligación.
Que la indemnización por retardo en la devolución del inmueble arrendado por parte del arrendatario, en su cláusula novena establece que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado sea cual fuera la causa en la terminación del presente contrato, compromete y obliga a el arrendatario a pagar a la propietaria la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) diarios por cada día de retraso en la entrega del mismo como estimación de los daños y perjuicios ocasionados a la propietaria por dicha demora, sin que estos tengan que ser probados.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuestión, pertenece en comunidad a sus representados PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, antes identificados; en su condición de herederos, y a su vez le pertenece a su representada PETRA ACOSTA DE PINTO, en su condición de conyugue por concepto de gananciales, de su causante CARLOS J. PINTO DOMÍNGUEZ, quien en vida era venezolano, mayor de edad, comerciante, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V-810.028, de este domicilio; y falleció ab-intestato el día veintiséis (26) de marzo de 1.987 en la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy; según se evidencia de la planilla Sucesoral N° 475, de fecha 24 de mayo de 1.988, expedida por el Departamento de Sucesiones de la Administración de Hacienda, Región Centro-Occidental del Ministerio de Hacienda, siendo los activos referidos que conforman y hoy integrado en el citado EDIFICIO COMERCIAL indicado bajo el N° 21 y 22, ubicados en las páginas 11 y 12, respectivamente de la citada planilla, agregada al cuaderno de comprobantes de la citada Oficina del Registro Público, el día 2 de septiembre de 2.009 y demás datos aportados en el libelo de demandada.
Que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, su duración fue de un (01) año fijo contado a partir del primero (01) de marzo de 2.010, sin necesidad de desahucio, de modo que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; su duración venció al verificarse el término de un (01) año a partir del primero (01) de marzo de 2.010, como efectivamente se verificó. Sin embargo a pesar de que se señaló en dicha cláusula que la duración vencía sin necesidad de desahucio, sus mandantes le formularon a el arrendatario el debido desahucio mediante notificación de fecha 31 de enero de 2.011; en la cual le hicieron saber que no le daría continuidad a la relación de arrendamiento existente y en consecuencia no sería renovado el mismo; por lo que debió hacer entrega inmediata y desalojo del inmueble al vencimiento de la duración del contrato de un (01) año.
Que a partir del primero (01) de Marzo del 2.010 o bien de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, si lo consideraba podría beneficiarse de la prorroga legal que comenzaría el primero (01) de marzo de 2.011 hasta el veintiocho (28) de febrero de 2.014, fecha esta última en que debería hacer entrega del inmueble todo de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que el pago de los cánones de que se efectuasen a partir del primero (01) de marzo de 2.011, correspondían a la prorroga legal que el arrendatario optara por beneficiarse.
Que la mencionada comunicación le fue impuesta por sus representados a el arrendatario, mediante notificación evacuada por la Notaria Pública de San Felipe, el día veinticinco (25) de febrero de 2.011; es decir antes del vencimiento de la duración del contrato, dejando constancia el ciudadano Notario Público en el acta respectiva, de que le hizo entrega al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787, de la comunicación en cuestión, quien se negó a firmar la copia como recibida, quedando de igual manera notificado de su contenido y por ende formalizado del desahucio conforme se desprende de las actuaciones contenidas en la notificación practicada por la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, que en original se anexa al escrito libelar marcada con la letra “F”, como también se desprende del contenido del telegrama, como acuse de recibo de la notificación por la prensa del desahucio en cuestión, anexos al escrito libelar marcaos con la letra “G” y “H”.
Que el arrendatario en lugar de entregar el inmueble a sus mandantes, se benefició de la prorroga legal en cuestión, cuya duración lo fue hasta el día 28 de febrero de 2.014, conforme le fue notificado en el desahucio; con la circunstancia que antes del vencimiento de la prorroga legal, vale decir mediante comunicación de fecha 31 de enero de 2.014, le notifica el formal desahucio del vencimiento de la prorroga legal de la duración de la relación arrendaticia a el arrendatario, notificándole que vencido como se encontraba el tiempo pactado en el citado contrato de arrendamiento sin que se hubiese renovado ni menos operado la tacita reconducción por haberse formalizado el desahucio oportunamente y dado que el vencimiento de la prorroga legal se verificaría el día 28 de febrero de 2.014, en esa misma fecha, debía poner a sus representados en posesión y hacerle entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de personas y bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió, sin daños y solvente en todos los servicios públicos y privados de que goza el inmueble, conforme lo pactado en las clausulas cuarta, quinta, sexta y séptima del citado contrato de arrendamiento.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que constituye la totalidad de un Edificio Comercial, propiedad de sus representados, siendo la planta baja un local comercial, la planta uno consta de dos apartamentos usados para depósito y planta azotea, ubicado en la avenida cuarta esquina de la calle 18 de la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, número catastral 200402080407010101, con piso de granito, techos de platabanda, baños, paredes de bloque frisada y puertas de acceso al local de las llamadas santa maría; de igual manera están construido los apartamentos, conforme a la cláusula primera del contrato, el arrendatario destino su uso comercial en la instalación de un fondo de comercio constituido por una (01) panadería denominada PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CUARTA AVENIDA, propiedad de la Sociedad Mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CUARTA AVENIDA C.A., originalmente inscrita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, anotado bajo el N° 226, Folios Vuelto del 217 al 219 y su vuelto, Tomo XLIV adicional de fecha 22 de junio de 1.992 y hoy inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, en fecha 18 de Agosto de 2.011, bajo el N° 11, Tomo 19-A representada por su presidente el ciudadano SILVIO DA ROCHE FRESCO, es decir el arrendatario; quien a su vez es propietario de 50.000 acciones nominativas, que representan el 50% del capital social, según copia del expediente que cursa en el Registro Mercantil que se acompañada marcada con la letra “L”.
Que el uso del inmueble que le ha dado el arrendatario no ha sido como el de un buen padre de familia, pues el inmueble objeto de la presente acción denota que no ha sido objeto de mantenimiento alguno como tampoco han sido reparados ninguno de los daños menores que devienen hoy día a mayores, cuya obligación de reparación le correspondía de conformidad con la cláusula sexta del contrato en donde se pactó que las reparaciones menores son obligación del arrendatario, estimándose como menores aquellas que individualmente no supere los DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00).
Que debido al hecho de que la prórroga del contrato estaba próxima a vencerse, sus representados trasladaron en fecha 29 de enero de 2.014, a la Notaria Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, conforme se evidencia en anexo marcado con la letra “M”, a los fines de practicar una inspección extrajudicial para dejar constancia del estado físico, mantenimiento y de conservación que presenta el inmueble en sus fachadas, piso, techos, azotea, instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras, baños, paredes, escaleras, lámparas, apagadores, enchufes, medidores de electricidad y de agua, servicio telefónico, puertas internas como acceso al local; la existencia o no de un fondo de comercio constituido por una panadería dado el uso comercial destinado por el arrendatario, la existencia o no de mejoras o bienhechurías que modifiquen o varíen la forma de la totalidad del citado edificio comercial, la existencia o no de la explotación de un fondo de comercio en el edifico comercial distinto al uso comercial de panadería por cualquier tercero e inclusive del arrendatario y de los permisos otorgados por la autoridad pública competente y de la autorización de la propietaria, siendo que las resultas quedaron plasmadas en el acta levantada por la ciudadana notario, que se transcribió integra en el libelo de demanda. De la citada inspección extrajudicial, se desprende que el inmueble objeto de arrendamiento, el arrendatario lo destino para uso comercial y se encuentra deteriorado y presenta daños, razón por la cual se reservaron la correspondiente acción judicial de indemnización de daños y perjuicios en contra el arrendatario.
Por lo antes expuesto, ocurre ante este Tribunal en nombre de sus representados ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad N° V-817.983, V-3.709.141 y V-4.479.430, respectivamente; en su carácter de propietarios y arrendadores, para demandar como en efecto demanda al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787, de este domicilio, para que en su carácter de arrendatario convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a cumplir con las obligaciones de hacer pactadas en las clausulas cuarta y séptima del contrato de arrendamiento, otorgado por las partes ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, en fecha 03 de marzo de 2.010, bajo el N° 22, Tomo 28 de los libros llevados por esa Notaría, por vencimiento de la prorroga legal operado de pleno derecho de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, mediante el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado a favor de sus representados, antes identificados, que lo constituye un edificio comercial, identificado con el N° catastral 200402080407010101, ubicado en la cuarta avenida, esquina calle 18 de la ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, en perfecto estado de habitabilidad como lo recibió, sin modificaciones ni mejoras y solvente en lo referente al servicio de energía eléctrica, agua y de cualquier otro servicio del cual haya hecho uso poniéndolos en posesión del mismo.
Que estimo la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), equivalentes a SETECIENTAS OCHENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (787 UT).
Que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente, en concordancia con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal decrete medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, que lo constituye la totalidad de un Edificio Comercial propiedad de sus representados, por cuanto están llenos los requisitos establecidos en dichos artículos para el decreto de la medida cautelar solicitada, acordando el depósito de la cosa arrendada a nombre de sus mandantes, por ser propietarios del mismo, conforme a la titularidad jurídica antes determinada, que da por reproducida.
Que fundamenta la presente demanda de conformidad con los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, en las clausulas cuarta, séptima y novena del contrato de arrendamiento; en los artículos 1, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los artículos 340, 585, 599 y 881 del Código de Procedimiento Civil.

POR LA PARTE ACCIONADA, LA CUAL ALEGÓ Y OPUSO:

Que en representación de su poderdante, chazo, negó y contradijo todos los hechos alegados y el derecho invocado por los actores PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, infundada demanda propuesta, por no ser cierto y ocultar la verdad de la relación arrendaticia.
Que de conformidad con los artículos 361 y 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario opone y hace valer la defensa relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Toda vez que los actores no agotaron la vía administrativa previa para acudir a la vía judicial. El procedimiento previo a las demandas, contenido en los artículos 94 al 96, ambos inclusive de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los artículos 7 al 10, ambos inclusive de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los artículos 35 al 46, ambos inclusive del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que solicito la inadmisión de la presente demanda propuesta, como punto previo en la sentencia definitiva; pues los actores pretenden hacer incurrir en error inexcusable al Tribunal con la finalidad de desalojar a su representado del edificio ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el N° catastral 200402080407010101 de cual posee dos (02) apartamentos junto a su familia con uso de vivienda principal como arrendatario hace 21 años y 6 meses, ocupándolo desde el primero (01) de Noviembre de 1.992, tal como se evidencia del primer contrato privado suscrito en fecha 01 de noviembre de 1.992, entre PETRA ACOSTA DE PINTO y SILVIO DA ROCHA FRESCO, elaborado y visado por el abogado (demandante) CARLOS JOSE PINTO ACOSTA, el cual se anexa en original marcado con la letra “B”, y opone a PETRA ACOSTA DE PINTO, para que lo reconozca en su contenido y firma, en el caso de ser impugnado o desconocido por ella sea objeto de prueba de cotejo o experticia.
Que los demandantes ocultaron el hecho de que durante la relación arrendaticia sobre el edificio ubicado en la cuarta avenida con calle 18 del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el N° 200402080407010101, se han suscrito entre PETRA ACOSTA DE PINTO y SILVIO DA ROCHA FRESCO, varios contratos de arrendamiento, tales como:
1.- Contrato privado suscrito en fecha 1 de noviembre de 1.992, el cual acompañó al escrito de contestación, en original marcado “B”.
2.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 25 de noviembre de 1.993, bajo el N° 78, Tomo 100, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “C”.
3.- Contrato privado suscrito en fecha 1 de noviembre de 1.994, el cual acompañó al escrito de contestación, en original marcado “D”.
4.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 22 de noviembre de 1.994, bajo el N° 60, Tomo 97, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “E”.
5.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 29 de noviembre de 1.995, bajo el N° 47, Tomo 115, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “F”.
6.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 12 de enero de 2.009, bajo el N° 53, Tomo 01, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “G”.
7.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 23 de junio de 2.009, bajo el N° 19, Tomo 68, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “H”.
8.- Contrato autenticado suscrito ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 03 de marzo de 2.010, bajo el N° 22, Tomo 28, anexo al escrito de contestación marcado con la letra “I”.
Que como fue alegado anteriormente los actores no agotaron la vía administrativa previa para acudir a la vía judicial; el procedimiento previo a las demandas contenido en los artículos 94 al 96, ambos inclusive de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, los artículos 7 al 10, ambos inclusive del reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Que hace valer la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de mayo de 2.013, Expediente N° 13.0174, la cual acompañad al escrito de contestación marcado con la letra “K”.
Que conforme lo prevén los artículos 361 y 346 ordinal 2, del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, opone y hace valer la defensa relativa a la falta de cualidad de las partes actoras CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA por carácter de legitimación activa. Solicitó que en la Sentencia Definitiva como punto previo, sea decidida y declarada inadmisible la presente demanda.
Que resulta concluyente que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, solo puede incoarla el arrendador contra el arrendatario. Esto quiere decir que solo el arrendatario tiene cualidad pasiva para ser demandado en ese tipo de juicio.
Que en el capítulo segundo de la relación arrendaticia, el Abogado RAFAEL PUERTAS MOGOLLÓN, actuando en representación de los actores alega que “Consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy en fecha 03 de marzo de 2.010, inserto bajo el N° 22, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, que su mandante ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, en su carácter de propietaria arrendadora, cedió en arrendamiento al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, mayor de edad, venezolano, soltero, comerciante, de este domicilio y con Cédula de Identidad N° 13.713.787, en su carácter de arrendatario, la totalidad de un Edificio…” fin de la cita. Los ciudadanos CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, representados por el Abogado RAFAEL PUERTAS MOGOLLÓN, no tienen cualidad y carecen de legitimación activa para demandar a su representado porque nunca han suscrito con él algún contrato de arrendamiento y menos en la presente acción está en discusión la propiedad del inmueble.
Que de acuerdo a lo expuesto no estamos ante una situación relacionada con la institución del litisconsorcio, previsto en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) cundo tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) en los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.
Que con base a lo expuesto observa que la presente acción trata sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de un inmueble interpuesta por los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, con fundamento en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por PETRA ACOSTA DE PINTO como arrendadora. Se desprende también del libelo de demanda de las partes actoras que son coherederos de la Sucesión de CARLOS J. PINTO DOMÍNGUEZ, falleció ab intestato el día 26 de marzo de 1.987 y acompañan planilla Sucesoral N° 475 de fecha 24 de mayo de 1.988, expedida por el departamento de Sucesiones de la Administración de Hacienda, Región Centro-Occidental del Ministerio de Hacienda.
Que consta igualmente en dicho escrito de libelo de demanda, capítulo tercero de la propiedad que se acompañan marcados “C”, “D” y “E”, documentos de propiedad del terreno y del Edificio ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, distinguido con el N° Catastral 200402080407010101 del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.
Que de los términos tomados del libelo de demanda y de las pruebas acompañadas por los actores no hay duda de que allí se indica la existencia de una contradicción entre la persona que el Abogado RAFAEL PUERTAS MOGOLLÓN, en representación de los demandantes alega que suscribió como arrendadora el contrato de arrendamiento y la comunidad jurídica de los actores frente al inmueble objeto de la demanda por cumplimento de contrato de arrendamiento. En otras palabras se está frente a una acción interpuesta por una sucesión hereditaria (ab-intestato) que no constituye un litisconsorcio necesario, pues no equivale a tener la cualidad de arrendadores, pues la herencia ab-intestato que originó entre los herederos un estado de comunidad que solo desaparece mediante la partición de los bienes que la conforman, NO LOS CONVIERTE AUTOMÁTICAMENTE EN ARRENDADORES. No se evidencia en autos que hayan partido los bienes, por lo que la comunidad de los herederos se ha mantenido para el momento de la presentación de la demanda, pero para efecto de la comunidad y la legitimidad activa, los actores CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y EDUVIGIS PINTO ACOSTA, no suscribieron contrato de arrendamiento con SILVIO DA ROCHA FRESCO y en consecuencia carecen de cualidad para demandarlo.
Que solicitan los demandantes que este Tribunal ordene a su representado que les entregue el Edificio ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el N° Catastral 200402080407010101, ocultándole al Tribunal que el Edificio es poseído por el arrendatario junto a su familia hace 21 años y 6 meses desde el primero de noviembre de 1.992, con fines de vivienda principal en dos (2) apartamentos ubicados en el piso uno, pretendiendo evadir y violar la Providencia Administrativa N° 00042 del 27 de marzo de 2.014 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.382 de fecha 28 de marzo de 2.014, la cual los obliga a ofrecer en venta a su representado SILVIO DA ROCHA FRESCO, en un lapso de 60 días hábiles a partir de la entrada en vigencia de la Providencia, el Edificio ubicado en la dirección antes señalada.
Que es por ello que los argumentos de los actores deben ser desechados en buen derecho, ya que como se señaló, son falsos los fundamentos para alegar el desalojo de su representado del referido Edificio, es concluyente que existe un fraude procesal de la manera como ha sido planteada la presente demanda en perjuicio de su representado; pues los demandante ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, representados por el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, ocultaron los hechos en el presente juicio pretendiendo en el proceso causar un daño irreparable a SILVIO DA ROCHA FRESCO, pretendiendo evadir y violar la Providencia Administrativa N° 00042 de fecha 27 de marzo de 2.014 emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, toda vez que su representado tiene intenciones de comprar el referido Edificio y siendo la oportunidad para hacer valer sus derechos y defensa, tal como se evidencia a los autos, como accionado en efecto la ejerce de manera de excepcionarse en el presente proceso, al señalar que en el presente caso existe fraude procesal y lo argumenta de una manera totalmente adecuada, en consecuencia sin que signifique que renunció a las defensas previas opuestas y en supuesto negado de que fueran declaradas sin lugar en la definitiva, solicitó sea declarada con lugar la presente defensa de fondo.
Que se opone a la Medida de Secuestro solicitada sobre el Edificio ubicado en la Cuarta Avenida con Calle 18, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, distinguido con el N° Catastral 200402080407010101 y como quiera que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 385.152 de fecha 06 de mayo de 2.011, prohíbe el secuestro sobre la base del derecho constitucional a la vivienda, el cual constituye un derecho humano, que debe prevalecer en un Estado Democrático Social de derecho y de justicia.
-V-
DE LAS PRUEBAS EVACUADAS Y SU VALORACIÓN

POR LA PARTE ACTORA:
Según escrito constante de Cinco (05) folio útil, que riela a los folios 90 al 104 del presente expediente:

De la Prueba Testimonial:

Promovió y fueron evacuadas por el Tribunal las testimoniales de los ciudadanos RAMÓN ALBERTO LEON ORTIZ, venezolano, de 49 años de edad, de profesión u oficio chofer, soltero, titular de la cédula de identidad número V-8.519.692, domiciliado en el avenida Cartagena , barrio el campito, casas número 07 , del Municipio Independencia del Estado Yaracuy; CESAR EFRAIN MONTAÑEZ, venezolano, de 68 años de edad, de profesión u oficio vigilante , casado, titular de la cédula de identidad número V-3.256.368, domiciliado en el calle 1-b, Boraure, sector agua blanca, del Municipio La Trinidad del Estado Yaracuy; LUIS BELTRAN SANCHEZ FLORES, venezolano, de 59 años de edad, de profesión u oficio taxista , soltero, titular de la cédula de identidad número V-5.463.830, domiciliado en el Charito, calle el Carmen casa número 10, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; ALEXANDRO DI STASIO LINAREZ, venezolano, de 47 años de edad, de profesión u oficio Herrero Metalmecanica , soltero, titular de la cédula de identidad número V-7.907.770, domiciliado en el calle 16, entre avenida 07 y 08 , del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; MARIO JESUS PIÑA, venezolano, de 40 años de edad, de profesión u oficio taxista, soltero, titular de la cédula de identidad número V-12.369.532, domiciliado en el calle 12, entre segunda y tercera avenida, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; CARLOS EDUARDO CARDOZO HERNÁNDEZ, venezolano, de 52 años de edad, de profesión u oficio Taxista, soltero, titular de la cédula de identidad número V-7.554.422, domiciliado en el Calle 1, Casa Nº 1, Urbanización IRACOY, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; ALBINO JOSE BAZAN ESCALONA, venezolano, de 48 años de edad, de profesión u oficio Comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad número V-8.510.890, domiciliado en el Final Avenida Yaracuy, Detrás de la Residencia del Gobernador, Urbanización Los Higuitos, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; CRUZ ELENA RODRIGUEZ DE BAZAN, venezolana, de 52 años de edad, de profesión u oficio Licenciada en Enfermería, casada, titular de la cédula de identidad número V-6.430.770, domiciliada en el final avenida Yaracuy los Higuitos, casa sin número en San Felipe, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, y KEIBYS JOSE CASTILLO PEROZO, venezolano, de 24 años de edad, de profesión u oficio taxista, soltero, titular de la cédula de identidad número V-19.062.965, domiciliado en el urbanización las piedras, calle principal, casa número seis, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, habiéndose tomado las testimoniales y constando en actas de fecha 19 de Junio de 2014. De las cuales aprecia quien sentencia que con base a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que en su mayoría los mismos fueron contestes en sus dichos al manifestar tener conocimiento de la data y la ocupación de calidad de arrendatario del demandado de autos, en el edificio objeto de demanda, más sin embargo algunas apreciaciones fueron genéricas toda vez que desconocieron la temporalidad de la relación contractual arrendaticia, lo que genera en quien sentencia una certeza de la relación contractual existente y temporalidad de la misma. En consecuencia se aprecian las testimoniales en todo su juicio. Y así se valoran.

De la Prueba de Inspección Judicial:

Igualmente riela a los folios 73 al 74 ACTA DE INSPECCIÓN JUDICIAL practicada en fecha 04 de Agosto de 2.014, en la cual el Tribunal inspeccionó en inmueble ubicado en Calle 18 esquina de la cuarta (4ta) avenida, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, constituido por un edificio de dos niveles y una azotea, apreciando el tribunal en la parte baja del mismo el funcionamiento de un fondo de comercio, y en el primer piso o nivel dos aparatemos de habitación, prueba la cual aprecia este sentenciador en todo su juicio a tenor de lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Igualmente promovió marcado con la letra “B”, inserto a los folios 21 al 23 de la pieza N° 1 del presente expediente, Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 03 de marzo de 2.010, inserto bajo el N° 22, Tomo 28 de los Libros de Autenticación llevados por ante esa Notaría, suscrito entre su representada ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, en su condición de propietaria arrendadora y el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, en su condición de arrendatario, al cual este sentenciador aprecia en todo su juicio como un documento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se Valora.

De las Pruebas Documentales:

Promovió marcado con la letra “C” inserto a los folios 24 al 51 de la pieza N° 1 del presente expediente, Planilla Sucesoral N° 475 de fecha 24 de mayo de 1.988, expedida por el Departamento de Sucesiones de la Administración de Hacienda, Región Centro-Occidental del Misterio de Hacienda, al cual este sentenciador aprecia en todo su juicio como documento público administrativo, y se valora según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió marcado con la letra “F” inserto a los folios 59 al 74 de la pieza N° 1 del presente expediente, Original de la Notificación evacuada por la Notaria Pública de San Felipe, el día 25 de febrero de 2.011, documental que acredita sus hechos y dichos y por emanar de un órgano público administrativo, en consecuencia, se aprecia como tal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió marcados con las letras “G” y “H” inserto a los folios 75 al 78 de la pieza N° 1 del presente expediente, Telegrama con acuse de recibo y notificación por la prensa del desahucio en cuestión, la cual reviste comunicación que por emanar de un órgano postal del estado hace fe de su notificación. En consecuencia, se aprecia en todo su juicio. Y así se valora.
Promovió marcados con la letra “I” inserto a los folios 79 al 90 de la pieza N° 1 del presente expediente, Original de la Notificación evacuada por la Notaria Pública de San Felipe, en fecha 24 de febrero de 2.014, la cual fue previamente valorada por el tribunal.
Promovió marcados con la letra “J” inserto al folio 92 de la pieza N° 1 del presente expediente, Original del Telegrama con acuse de recibo y notificación por la prensa, del cual el Tribunal emitió el pronunciamiento respectivo, que antecede.
Promovió marcados con la letra “L” inserto a los folios 94 al 116 de la pieza N° 1 del presente expediente, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA CUARTA AVENIDA, C.A. originalmente inscrita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, anotado bajo el N° 226, Folios Vuelto del 217 al 219 y su Vuelto, Tomo XLIV adicional de fecha 22 de Junio de 1.982, hoy inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, en fecha 18 de Agosto de 2.011, bajo el N° 13, Tomo 19-A. Documental pública que según su origen y clasificación debe ser valorada conforme a documento público, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió marcado con el Número “1”, inserto a los folios 42 al 60 de la pieza N° 2 del presente expediente, Original de Inspección Extrajudicial, contenida en el Acta evacuada por ante la Notaria Pública de San Felipe, en fecha 29 de enero de 2.014, en el inmueble objeto de la presente acción, en cuanto a la documental administrativa que antecede evacuada por la Notaría Pública de San Felipe, este Tribunal considera desecharla, toda vez que los hechos y estados de conservación y/o mantenimiento del inmueble fue apreciado por quien decide con base a sus sentidos propios, lo que hace prescindir de la actuación notarial, que genera un indicio de lo ya apreciado.
Promovió marcado con el Número “2”, inserto a los folios 143 al 208 de la pieza N° 2 del presente expediente, Procedimiento de retardo perjudicial, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, contenido en el expediente N° 7554, incoado por sus representados contra el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, el mismo reviste actuaciones ajenas al procedimiento aquí evacuado. En consecuencia, se desecha por impertinente.
Promovió marcados con la letra “Z” inserto a los folios 43 al 50 de la pieza N° 3 del presente expediente, Documento Protocolizado en el Registro Público de los Municipios San felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 17 de Septiembre de 2.013, inscrito bajo el N° 2013.726, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 462.20.11.2360, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.013; en cuanto a la documental este sentenciador aprecia la misma en todo su juicio, por tratarse de documento público. En consecuencia, se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.

De la Prueba de Informes:

Promovió marcado con el Número “3”, inserto a los folios 143 al 208 de la pieza N° 2 del presente expediente, factura N° 1700967, emitida por INTER CORPORACIÓN TELEMIC, C.A. RIF. J-30240664, N° de Cuenta 5-00032768, a nombre de JIMMY DANIEL DA ROCHA MATÍAS, en cuanto a la prueba de informes acordada por el Tribunal, con sus respectivas resultas, este Tribunal considera desechar la misma, toda vez que nada aporta al juicio. En consecuencia, se desecha la misma por inconducente. Y así se desecha.

POR LA PARTE ACCIONADA:
Según escrito constante de Siete (07) folio útil y Veintiocho (28) Anexos, que riela a los folios 02 al 08 del presente expediente en la pieza N° 2, promoviendo:

De las Pruebas Documentales:
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia certificada marcada con la letra “A”, inserto a los folios 168 al 172 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Poder Especial debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 26 de mayo de 2.014, bajo el N° 32, Tomo 109, el cual constituye un mandato que no requiere de valoración.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento privado acompañado en original marcada con la letra “B”, inserto a los folios 198 al 199 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato Privado suscrito en fecha 01 de Noviembre de 1.992., el cual al no haber sido desconocido por la parte contra quien se produce, hace fe de sus dichos. En consecuencia se valora conforme a Documento Privado, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.370, así como el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “C”, inserto a los folios 200 al 205 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 25 de noviembre de 1.993, bajo el N° 78, Tomo 100. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento privado acompañado en original marcada con la letra “D”, inserto a los folios 206 al 207 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato Privado suscrito en fecha 01 de Noviembre de 1.994. El cual al no haber sido desconocido por la parte contra quien se produce, hace fe de sus dichos. En consecuencia se valora conforme a Documento Privado, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.370, así como el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “E”, inserto a los folios 208 al 212 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 22 de noviembre de 1.994, bajo el N° 60, Tomo 97. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “F”, inserto a los folios 213 al 218 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 29 de noviembre de 1.995, bajo el N° 47, Tomo 115. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “G”, inserto a los folios 219 al 222 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 12 de enero de 2.009, bajo el N° 53, Tomo 01. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “H”, inserto a los folios 223 al 225 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 23 de junio de 2.009, bajo el N° 19, Tomo 68. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en copia simple marcada con la letra “I”, inserto a los folios 226 al 229 de la pieza N° 1 del presente expediente, correspondiente al Contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, de fecha 03 de marzo de 2.010, bajo el N° 22, Tomo 28. Documento público al cual se atribuye todo su valor conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento público acompañado en original marcada con la letra “LL”, inserto a los folios 27 al 37 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a Inspección Judicial N° 003-14, practicada en fecha 02 de mayo de 2.014, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En cuanto a la actuación jurisdiccional descrita, este sentenciador la aprecia como indicio, dejando sentado que conforme al principio de inmediación este juzgador inspeccionó el inmueble y en consiguiente se tienen suficientes apreciaciones del mismo. En consecuencia, se aprecia como un indicio de lo observado y apreciado por este Tribunal.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, documento privado acompañado en original marcada con la letra “M”, inserto al folio 38 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a Constancia de Residencia emitida en fecha 01 de marzo de 2.014, por el Consejo Comunal Monte Oscuro, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; documental que al no haber sido ratificada mediante la prueba testimonial de parte de los terceros que la producen, carece de valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se desecha.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “N”, inserto al folio 39 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 2 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de junio de 1.994 y 01 de noviembre de 1.994, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “Ñ”, inserto al folio 40 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 5 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 01 de septiembre de 1.996, 01 de octubre de 1.996, 01 de noviembre de 1.996, 01 de diciembre de 1.996 y 30 de diciembre de 1.996 por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “O”, inserto al folio 41 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 10 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 01 de febrero de 1.997, 01 de marzo de 1.997, 01 y 30 de abril de 1.997, 01 de junio de 1.997 y 30 de diciembre de 1.997, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “P”, inserto al folio 42 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 12 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de enero de 1.998, 28 de febrero de 1.998, 30 de marzo de 1.998, 30 de abril de 1.998, 31 de mayo de 1.998, 30 de junio de 1.998, 31 de agosto de 1.998, 30 de septiembre de 1.998, 31 de octubre de 1.998, 30 de noviembre de 1.998 y 31 de diciembre de 1.998, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “Q”, inserto al folio 43 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 6 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de enero de 1.999, 28 de febrero de 1.999, 31 de marzo de 1.999, 30 de abril de 1.999, 31 de mayo de 1.999, 30 de junio de 1.999, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “Q”, inserto al folio 44 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 8 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 28 de febrero de 2.003, 31 de marzo de 2.003, 30 de mayo de 2.003, 30 de agosto de 2.003, 30 de septiembre de 2.003, 30 de octubre de 2.003, 30 de noviembre de 2.003 y 30 de diciembre de 2.003, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “R”, inserto al folio 45 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 7 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de enero de 2.004, 29 de febrero de 2.004, 31 de marzo de 2.004, 30 de abril de 2.004, 30 de mayo de 2.004, 30 de junio de 2.004, 30 de julio de 2.004, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “S”, inserto al folio 46 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 3 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de abril de 2.005, 31 de octubre de 2.005 y 31 de diciembre de 2.005, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “U”, inserto al folio 47 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 7 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 31 de enero de 2.006, 30 de junio de 2.006, 30 de julio de 2.006, 30 de agosto de 2.006, 30 de octubre de 2.006, 30 de noviembre de 2.006 y 30 de diciembre de 2.006, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO.
Promovió de conformidad con el artículo 429 y 430 del Código de Procedimiento Civil, documentos privados acompañados en originales marcados con la letra “P”, inserto al folio 48 de la pieza N° 2 del presente expediente, correspondiente a 2 recibos de pago de canon de arrendamiento emitidos en fecha 30 de mayo de 2.007 y 30 de julio de 2.007, por la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO. En relación a los recibos de pagos producidos todos suficientemente señalados, que van desde los años 1994, 1996, 1997, 1998, 1999, 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007, este sentenciador aprecia los mismos en todo su juicio y los valora como tarjas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1383 del Código Civil. Y así se valoran.

De la Prueba Testimonial:

Promovió las testimoniales de los ciudadanos JOEL ALBERTO ROJAS LÓPEZ, venezolano, de 44 años de edad, de profesión u oficio Panadero, soltero, titular de la cédula de identidad número V-11.275.360, domiciliado en el sector Brisas del Yurubi transversal 02 casa s/n, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; MARÍA OTILIA MATÍAS DOS SANTOS, venezolana, de 52 años de edad, de profesión u oficio del Abogado, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-24.633.362, domiciliada en la avenida Cedeño entre avenidas La Paz y Yaracuy, casa Onaji, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; NUMAN JOSÉ HERNÁNDEZ, venezolano, de 59 años de edad, de profesión u oficio Licenciado en Historia, soltero, titular de la cédula de identidad número V-4.478.904, domiciliado en la cuarta avenida entre calles 19 y 20 casa Nº 19-13, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; NAYIBE ENRIQUETA LARA DE LÓPEZ, venezolana, de 60 años de edad, de profesión u oficio Peluquera, casada, titular de la cédula de identidad número V-5.463.760, domiciliada en la tercer (3era) avenida con esquina de la calle 19, casa Nº 186, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; ROY JOSÉ OJEDA OCHOA PÉREZ, venezolano, de 45 años de edad, de profesión u oficio comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad número V-7.411.964, domiciliado en la urbanización la Rosaleda calle 8 casa número 212, del Municipio Independencia del Estado Yaracuy; JOAO EVANGELISTA GOMES, Portugués, de 56 años de edad, de profesión u oficio comerciante, casado, titular de la cédula de identidad número E-81.598.690, domiciliado en la calle 19 entre 3 y 4, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; LIXETA MARÍA QUERALES MARTÍNEZ, venezolana, de 60 años de edad, de profesión u oficio del asistente administrativo, divorciada, titular de la cédula de identidad número V-4.385.646, domiciliada en la 3 avenida número 18-6 entre 18 y 19, barrio Monte Oscuro, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; NELLYS COROMOTO VILLORÍA MEZA, venezolana, de 45 años de edad, de profesión u oficio del docente, soltera, titular de la cédula de identidad número V-10.368.314, domiciliada en la 3 avenida esquina de la calle 21, del Municipio San Independencia del Estado Yaracuy y RAÚL FIGUEROA, venezolano, de 60 años de edad, de profesión u oficio obrero educacional, soltero, titular de la cédula de identidad número V-3.911.782, domiciliado en la 3 avenida entre 20 y 21 número 20-24, del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, todas las testimoniales rendidas en fecha 18 de Junio de 2013, según actas anexas a los folios 74 al 89, de las cuales aprecia este sentenciador que los mismos fueron contestes en sus dichos, con contradichos, aunado al hecho de que dijeron conocer de trato y vista al demandado de autos, así como el funcionamiento de un fondo de comercio en la parte baja del edificio y dos apartamentos en la parte alta o primer piso. En consecuencia, se aprecian los mismos conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valoran.

De la Prueba de Inspección Judicial:

Riela al Folio 69 al 72 ACTA DE INSPECCIÓN JUDICIAL practicada en fecha 04 de Agosto de 2.014, a la cual este sentenciador otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.

-VI-
MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO QUE FUNTAMENTAN LA DECISIÓN

Valoradas las probanzas y llegado al punto en que corresponde a quien sentencia motivar extensamente el fallo en la presente causa, el mismo se extiende con base a las normas generales y especiales procesales, que describen que la litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos; lo cual implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
En mismo orden este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
Lo cual apunta, que conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos; es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que in fine redundaría en el propio beneficio de ellas.
Haciéndose la salvedad de que las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.
En relación a la carga de la prueba, se sostiene que conforme con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
Estando igualmente las partes ceñidas al Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
Siendo apreciadas las pruebas conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
Correspondiendo a la parte perdidosa el pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-
Señala el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, que: “Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243”.
La presente demanda de cumplimiento de contrato versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, antes identificada, en su carácter de Propietaria Arrendadora, cedió en arrendamiento al ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, identificado en autos; en su carácter de arrendatario, ello sobre la totalidad de un Edificio Comercial, siendo la planta baja un local comercial, la planta uno que consta de dos apartamentos usados para depósitos y planta azotea, en la ubicación antes mencionada, con pisos de granito, techos de platabanda, baños, paredes de bloques frisada y puertas de acceso al local de las llamadas Santa María.
Fundamenta la demanda según lo establecido en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, y las clausulas cuarta, séptima y novena del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 03 de marzo de 2.010, inserto bajo el N° 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, así como los artículos 1, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y los artículos 340, 585, 599 y 881 del Código de Procedimiento Civil.
Señalan las cláusulas contractuales en mención: CUARTA: “EL ARRENDATARIO, declara recibir el inmueble objeto de este contrato en perfecto estado de habitabilidad y así mismo se compromete a entregarlo al finalizar el presente contrato; no podrá realizar modificaciones o mejoras sobre el inmueble sin el consentimiento previo dado por escrito de LA PROPIETARIA. Cualquier modificación o mejora que se acepte en la forma convenida quedará en beneficio del inmueble”…SÉPTIMA: “Al finalizar el presente contrato EL ARRENDATARIO deberá entregar a LA PROPIETARIA la solvencia del inmueble en lo referente al servicio de energía eléctrica, agua, y de cualquier otro servicio del cual haya hecho uso, pues los mismos fueron solicitados en razón de su necesidad y beneficio por tanto son de su exclusiva obligación”…NOVENA: “Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado sea cual fuera la causa en terminación del presente contrato, compromete y obliga a EL ARRENDATARIO a pagar a LA PROPIETARIA por dicha demora, sin que estos tengan que ser probados. Igual cantidad se compromete a pagar EL ARRENDATARIO por concepto de cláusula penal, por cada día que ocupe el inmueble cualquiera persona distinta a éste sin que haya mediado autorización expresa por escrito de la PROPIETARIA.
Ahora bien de la revisión de los medios de prueba el arrendatario, trajo a los autos contratos de arrendamientos varios, de los cuales se aprecia que la relación arrendaticia ha mantenido una duración superior a 20 años, toda vez que existen contratos con data desde el año 1992, habiéndose suscrito el último en fecha 03 de Marzo de 2010, con duración de un año, vale señalar que en el mismo ambas partes prescindieron del desahucio de ley, habiendo fenecido el mismo en fecha 03 de Marzo de 2011; también quedo probado en autos Notificaciones realizadas por la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en la que en las que en días anteriores al vencimiento del último contrato, la propietaria, en la persona de sus apoderados judiciales notificaron al arrendatario sobre la prescindencia de la relación arrendaticia y entrega del inmueble arrendado, en este punto quien decide pasa a analizar la esencia misma del contrato y se tiene que habiendo consensuado las partes que el inmueble estaba constituido por un EDIFICIO COMERCIAL, en consiguiente dadas las circunstancias de ley, le era permisible solicitar el desalojo vía judicialmente, pasa revisar entonces quien sentencia que se haya dado estricto y cabal cumplimiento al artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, G.O. Nº 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014, que establece como tabulador para contratos de arrendamientos con duración de más de diez (10) años, una prorroga máxima de 3 años, artículo 26 de la norma citada, y se aprecia que la relación arrendaticia sometida a juicio tiene una duración que supera los 20 años, y en consiguiente para el arrendatario operó de pleno derecho la prorroga legal, al haberse vencido el último contrato suscrito, en fecha 03 de Marzo de 2011, la prorroga correspondiente feneció en fecha 03 de Marzo de 2014, en la que se observan manifestaciones mediante instrumento público de la voluntad de no renovación contractual; toda vez que según la cláusula contractual tercera ambas partes convinieron en que la duración del contrato fuese de un (01) año fijo contado a partir del primero (01) de marzo de 2.010, sin necesidad de desahucio, de modo que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; su duración venció al verificarse el término de un (01) año a partir del primero (01) de marzo de 2.010, como efectivamente se verificó, apreciándose igualmente de los autos el desahucio mediante notificación de fecha 31 de enero de 2.011; en la cual le hicieron saber que no le daría continuidad a la relación de arrendamiento existente y en consecuencia no sería renovado el mismo.
En mismo sentido se aprecia que la parte accionada promovió prueba de posiciones juradas, no habiéndose materializado la citación y notificación de la absolvente, ciudadana PETRA ACOSTA DE PINTO, ut supra identificada, y en relación a dicha prueba la cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de Sentencia de fecha 02 de Abril del 2.002, N° 725 con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, ha expresado que las únicas pruebas que puede emanar de parte son las posiciones juradas y el juramento decisorio. Y al no haberse materializado la citación y notificación de la absolvente, el Tribunal desecha la misma, no siendo suficientes las diligencias del promovente a los efectos de practicar dicha prueba; más sin embargo en la audiencia oral, este Tribunal concedió a pedimento del promovente u tiempo prudencial de 60 minutos a los fines que voluntariamente pudiera comparecer la absolvente, y al no haber comparecido, queda desechada la prueba, toda vez que considera este sentenciador que con las probanzas de autos resultan suficientes para producir un mandato jurisdiccional.
También se tiene que en el decursar del proceso, el mismo sufrió de una adecuación en virtud de que en fecha 23 de mayo de 2.014 fue publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual por mandato del artículo 43 ordena que este tipo de procedimientos deban ser sustanciado por el procedimiento oral establecidos en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión, en razón de lo cual este Tribunal en auto de fecha 19 de junio de 2.014, llamó a los testigos ya evacuados a ratificar sus dichos, seguidamente haciendo uso del artículo 257 Constitucional este Tribunal insta a las partes a prescindir de la ratificación de los dichos de los testigos evacuados en fechas 18 y 19 de Junio del presente año, toda vez que en virtud de la adecuación del procedimiento los mismos ratificarían los dichos que ya constan en autos, pudiéndose incurrir en una omisión de formalidades no esenciales, en consiguiente se valoran los testigos en la definitiva, tal cual se valoraron en los capítulos precedentes.
Ahora bien, entre las alegaciones formuladas por las partes encuentra quien sentencia, que el accionado de autos alegó que la parte actora no agotó la vía administrativa previa a las demandas prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, toda vez que en dicho edificio existen dos (02) apartamentos que su defendido utiliza como vivienda, situación que adminiculada con la Inspección Judicial practicada por este Tribunal se constato la existencia de enceres y artículos del hogar, que acreditan el uso de dichos apartamentos como habitación, ahora bien la parte actora pretende el Desalojo de la totalidad del inmueble dadas las condiciones contractuales suscritas, lo que si bien es cierto el instrumento contrato goza de características especiales, tales como la consensualidad, este no determinó o habiendo consenso de partes en dicho contrato no se discrimino entre Local Comercial en la parte baja y apartamentos en el primer piso, tal cual observo este Tribunal, toda vez que probado fue la existencia y funcionamiento de un fondo de comercio denominado, Panadería, Pastelería y Charcutería Cuarta Avenida, en este punto quien decide pasa a analizar la esencia misma del contrato y se tiene que habiendo consensuado las partes que el inmueble estaba constituido por un EDIFICIO COMERCIAL, en consiguiente dadas las circunstancias de ley, le era permisible solicitar el desalojo vía judicialmente.
Ahora bien la parte accionada entre sus defensas alegó la ilegitimidad de la persona del actor, situación que quedó desvirtuada, toda vez que se observa que quien actúa en juicio representa la sucesión PINTO DOMÍNGUEZ, igualmente acreditada en autos, así como el hecho de que los contratos son de tracto sucesivo, con lo cual es concluyente para quien decide que no existe ilegitimada de la persona del actor. Ahora bien resuelto el punto que comporta la temporalidad contractual, prorroga de Ley, así como la legitimidad de la actora, se pronuncia este Tribunal respecto a las condiciones de habitabilidad no consensuada en el instrumento contrato, pero existentes en el inmueble Edificio Comercial, situación esta que obliga a este Tribunal a establecer una especia de mixtura contractual, de una u otra forma permitida tácitamente por las partes respecto de la habitabilidad de los apartamentos ubicados en el 1er piso del edificio en cuestión, situación ante la cual dado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, este Tribunal advierte a la parte actora de que si bien es cierto probó el incumplimiento contractual, no es menos ciertos que en parte el inmueble es destinado a vivienda, y que aún cuando no exista manifestación expresa de ello en el contrato de arrendamiento, esta situación existe. En conclusión, con base a las situaciones antes planteadas, concluye, que existe un fondo de comercio en funcionamiento en el edificio objeto de desalojo y que existen mandatos de ley respecto a los desalojos de inmuebles arrendados destinados a vivienda, lo que nos coloca en una situación desnaturalizada en tratar como un todo al inmueble, puesto existe prohibición expresa de ley en habilitar la vía judicial previa a una demanda en vía jurisdiccional sobre inmuebles destinados a vivienda, no siendo así para con locales comerciales, con lo cual si bien es cierto quedó demostrado el incumplimiento por parte del accionante, que lo haría nuevamente entrar en posesión de la totalidad del inmueble y la tenencia de la cosa, no es menos cierto que existe imposibilidad de ley que así suceda para con la parte del inmueble destinado a vivienda, con lo cual obligante es declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por cumplimiento incoada, en el entendido de que prospera el desalojo del local comercial, probado como fue en autos, no siendo así para con los apartamentos ubicados en el primer piso, situación frente a los cuales el actor deberá acreditar el cumplimiento del procedimiento administrativo previo a las demandas, a cuyas ley refieren la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, puesto existe una condición proteccionista de garantía frente a vivienda para con los arrendatarios y arrendatarias, que comporta el interés y orden público, en razón de ello para quien juzga es procedente declarar el desalojo con base al literal h del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y en cumplimiento de las clausulas contractuales demandadas; no siendo así para con los apartamentos destinados a vivienda, por lo que deberá la parte actora ajustarse conforme a los instrumentos legales antes señalados.
-VII-
DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el Abogado RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 49.393, actuando en este acto como Apoderado Judicial de los ciudadanos PETRA ACOSTA DE PINTO, CARLOS JOSE PINTO ACOSTA y SOL EDUVIGIS PINTO ACOSTA, en su condición de Co-herederos de la Sucesión de Carlos J. Pinto Domínguez; contra el ciudadano SILVIO DA ROCHA FRESCO, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.713.787; representado judicialmente por el Abogado ENIO JESUS ZERPA BOISSIERE, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 49.979. Como consecuencia del particular anterior deberá la parte accionada desalojar la planta baja del edificio arrendado, cuya descripción reposa en el expediente. SEGUNDO: Se advierte a la parte accionante de autos que debe agotar la vía administrativa previa a las demandas judiciales, en relación a los apartamentos utilizados como vivienda ubicados en la parte alta, llámese 1er piso del edificio objeto de demanda. TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza especial del presente fallo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines del artículo 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, a los siete (07) días del mes de Enero de 2015. Años 205º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. CÉSAR A. RODRÍGUEZ A.
LA SECRETARIA,

ABG. CELSA L. GONZÁLEZ A.

En la misma fecha siendo las tres y veintinueve de la tarde (3:20 p.m.), se publicó el extenso del fallo.
LA SECRETARIA,

ABG. CELSA L. GONZÁLEZ A.