REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de 1ra. Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar ASUNTO: FP02-V-2013-001342 ANTECEDENTES El día 09 de agosto de 2013 los ciudadanos Granada Jumerced Córdova Madrid y Luís Rafael Blanco Teran, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 13799403 y 18621551, respectivamente y de este domicilio ambos, debidamente asistidos por la profesional del derecho Irene A. Croes G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 92777 y de este domicilio, interpone demanda por resolución de contrato contra de la ciudadana Carlota del Valle Moreno, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14145719 y de este domicilio. Alega la parte actora en su demanda: Que en fecha 07 de febrero de 2013 celebraron un contrato de opción de compra-venta de un terreno y vivienda unifamiliar, distinguida con el número 2-A, ubicada en el conjunto residencial Santa Clara, avenida principal de los Próceres, cruce con Juan José Landaeta de las Flores de Agua Salada, parroquia Agua Salada, Municipio Heres de Ciudad Bolívar, y se estipula que el precio del bien inmueble en cuestión es por la cantidad de ochocientos treinta mil bolivares (Bs. 830.000,00). Dice que en el contrato de opción de compra-venta, tenia una duración de ciento veinte (120) días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato, en dicho lapso se comprometen a obtener la aprobación y liquidación el crédito hipotecario que iban a tramitar para así poder comprar el bien inmueble descrito. Aduce que la ciudadana propietaria, no pudo entregar el borrador de liberación, sencillamente porque no lo tenia, generando esto una falta de cumplimiento de la obligación asumida por la ciudadana Carlota del Valle Moreno, ya que lejos de arreglar la situación la ciudadana propietaria lo que ha hecho es establecer una amplia brecha entre ella y ellos. Arguye que demanda a la ciudadana Carlota del Valle Moreno, por resolución de contrato de opción a compra y consecuencialmente la indemnización de daños y perjuicios con base en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano y conforme a la cláusula tercera, cuarta y quinta del contrato bilateral de opción de compra- venta de un bien inmueble, que anexaron marcado con la letra “A”. Que estiman a los efectos procesales consiguientes la presente demanda en la cantidad de seiscientos mil bolivares (Bs. 600.000,00). El día 25 de octubre de 2013 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diera contestación a la demanda. El día 03 de abril de 2014 mediante diligencia presentada por la abogada Rosana Pereira, inscrita en el I.P.S.A. bajp el Nº 85198, representante de la parte demandada ciudadana Carlota del valle Moreno, se da por citada y consigna el instrumento poder parar actuar en el juicio en forma conjunta, separada o alternativamente con los abogados Antonio Silverio Velásquez y Rufino Figuera. En fecha 12 de mayo de 2014 los ciudadanos Rufino Figuera, Antonio Silverio Velásquez y Rosana Pereira de Velásquez en su condición de coapoderados judiciales de la parte demandada ciudadano Carlota del valle Moreno, presentaron escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera: Alegan que es falso, que entre su mandante Carlota del Valle Moreno y los hoy demandantes Granada Jumerced Cordova y Luís Rafael Blanco Teran, hayan celebrado en fecha 07/02/2013 un contrato de opción de compra-venta. Dicen que el documento fue autenticado ante la notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 28/02/2013 bajo el Nº 38 del tomo 34 del expresado año: que su defendida celebró dicho compromiso con los demandantes de muy buena fe, a sabiendas éstos de que el inmueble objeto del contrato estaba hipotecado al Banco Bicentenario, que ellos, los potenciales compradores conocían suficientemente las condiciones del Banco para otorgar préstamos hipotecarios. Alegan que es falso de toda falsedad, que su representada Carlota del Valle Moreno hubiera abusado de la buena fe y tolerancia de los accionantes, cuando en el libelo señalan que CARLOTA DEL VALLE MORENO nunca cumplió con lo que reza el contrato de opción de compra-venta e hizo caso omiso a las cláusulas establecidas y abuso de nuestra buena fe y tolerancia para con ella. Dicen que es falso que para el día 30-05-2013 a la ciudadana Granada Jumerced Cordova Madrid como lo señala en el folio cinco (5) lo único que le faltaba era el denominado borrador, pues ella tenia pleno conocimiento por haber viajado a la Ciudad de Caracas en busca del precitado documento, eso ocurrió el día 16-05-2013 y para esa fecha no había tramitado nada en el Banco Venezuela, porque en fecha 18-06-2013 estaba recibiendo el segundo informe técnico de avalúo. Alegan que es cierto que desde el día 208/02/2013 hasta el día 30/07/2013, su representada, ha sufrido en su patrimonio severos daños patrimoniales, encontrándose su propiedad afectada por una medida cautelar. Rechazan por exagerada y por lo tanto la contradicen amén de que los accionantes ni siquiera identificaron el inmueble con indicación de sus linderos. Lo único cierto que han señalado los accionantes es que pagaron la primera parte de la inicial referida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta del bien inmueble propiedad de la accionada. Reconvienen a los ciudadanos Granada Jumerced Córdova Madrid y Luis Rafael Blanco Terán, plenamente identificados en autos para que la parte actora reconvenida convenga o en su defecto a ello sean condenados a lo siguiente: Primero: Para que convengan en la resolución del contrato de opción de compra-venta del bien inmueble propiedad de la parte demandada reconviniente, cuyos linderos, datos y demás determinaciones constan en los autos. Segundo: Para que convengan en pagarle a su representada como cláusula penal la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) que resulta de la aplicación del treinta por ciento (30%) del monto total de la suma de dinero recibida por la parte demandada reconvincente. Tercero: Para que convengan en pagar subsidiariamente como consecuencia de la irresponsabilidad y culpa de los optantes, la cantidad de Bs. 140.000,00 por concepto de gastos causados a su representada. Cuarto: Demandan el pago de las costas y costos que ocasione el presente juicio hasta la definitiva. Igualmente demandan el pago correspondiente a la indexación como consecuencia inmediata del poder adquisitivo de la moneda. El día 22 de mayo de 2014 los apoderados Jessica A. Natera B. y José Rafael Natera T., actuando en representación de la parte demandante Granada Córdova y Luis Blanco, presentan escrito de contestación a la reconvención. Llegado el día para promover pruebas, estando dentro del lapso legal en fecha 16/06/2014 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN 1.- Tema litigioso La parte actora pretende la resolución de una promesa bilateral de compraventa que pactó con la demandada Carlota del Valle Moreno mediante documento autentico el 7 de febrero de 2013. Los datos de autenticación y los relativos al inmueble objeto del contrato fueron señalados en la parte narrativa de esta decisión. Dice que pagó Bs. 200.000, 00 comprometiéndose a pagar una cantidad igual en un lapso de 45 días siguientes a la autenticación y el saldo de Bs. 430.000,00 dentro de un plazo de 120 días mediante un préstamo hipotecario. Narran los litisconsortes activos que la promitente vendedora no cumplió con la obligación asumida por ella en la cláusula 5ª de entregar el borrador de la liberación de hipoteca que es esencial para tramitar el crédito hipotecario y entregó parcialmente los documentos establecidos en la cláusula 5ª. El 12 de mayo de 2014 los apoderados de la demandada procedieron a contestar la demanda afirmando que es falso que el contrato lo hubieran autenticado el 7 de febrero de 2013 porque lo cierto es que fue autenticado en la Notaría Segunda de Ciudad Bolívar el 28 de febrero de 2013; que la demandante sabía que el inmueble estaba hipotecado al Banco Bicentenario, institución que por absorción es sucesora de BANFOANDES Banco Universal CA. Afirman que la demandante omitió de mala fe decir que el crédito hipotecario lo solicitaría al Banco Bicentenario, Banco Universal, CA., que exige unos requisitos que la codemandante Granada Córdova Madrid no reúne pues siquiera tiene una cuenta personal en esa institución. Alegan que su representada le entregó a la codemandante Granada Córdova Madrid los siguientes documentos: 1.- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble inscrito en el Registro Público. 2.- Copia certificada del documento de parcelamiento del conjunto residencial Santa Clara. 3.- Cédula Catastral expedida por la Alcaldía del Municipio Heres. 4.- Boleta de información catastral nº 52.751 5.- Constancia de Inscripción Catastral. 6.- Certificado de Solvencia Municipal DH-121957. 7.- Certificado de Solvencia Municipal DH-124029. 8.- Avalúo del inmueble realizado por el Banco Bicentenario. Afirman que el supuesto borrador de la liberación de la hipoteca no era necesario porque tratándose de un gravamen a favor del mismo banco que otorgaría el crédito el trámite de la liberación lo haría la propia institución financiera. Que el crédito no le fue aprobado a la codemandante por lo que después de un cruce de mensajes por vía telefónica la codemandante decidió acudir al Banco de Venezuela para obtener el crédito que le permitiera honrar el pago del saldo, pero esto nunca ocurrió. En estos términos quedó planteado el tema litigioso. 2.- Punto previo. Impugnación de la cuantía de la demanda. La parte demandada impugnó la estimación de la demanda señalando que lo hacen porque es exagerada la estimación del actor y que la parte actora no identificó al inmueble por sus linderos ni especificó los daños y perjuicios que dice haber sufrido los cuales menciona en el libelo de manera genérica. Que su contraparte se limitó a decir que pagó Bs. 200.000,00. Para decidir este Juzgador observa: Es una carga de quien impugna la estimación de la cuantía especificar el motivo de su impugnación, es decir, si lo hace por insuficiente o exagerada y, además, debe indicar cual es la cuantía que a su entender es la correcta. En este caso los apoderados actores sólo adujeron que la estimación es exagerada, pero omitieron por completo indicar el valor que, a su entender, tiene la demanda de manera que la prueba de lo exagerado de la valoración hecha por los litisconsortes activos no es jurídicamente posible considerando que los hechos que no son alegados (estimación cierta de la demanda) no pueden ser objeto de prueba. Las razones aducidas por los apoderados de la demandada, la falta de indicación de los linderos del inmueble y la indeterminación de los daños y perjuicios, son extrañas a la valoración de la demanda porque tales aspectos atañen a presupuestos procesales cuya deficiencia se ataca mediante la proposición de la cuestión previa por defecto de forma de la demanda. 2.2.- Impugnación de la cuantía de la reconvención. Los apoderados de los litisconsortes activos al contestar la reconvención impugnaron la estimación de la reconvención por exagerada señalando que la misma ha debido suscribirse a la sumatoria de los conceptos particularmente reclamados. El sentenciador encuentra que esta impugnación es igualmente defectuosa porque los reconvenidos omitieron especificar de manera expresa cuál es a su entender el verdadero valor de la mutua petición por cuya virtud se desestima la impugnación. 3.- Mérito de la controversia. Pretensión de las litisconsortes activos. En la demanda se pide la resolución del contrato que las partes denominaron opción de compraventa. La resolución implica la extinción del contrato y el restablecimiento de la situación jurídica en que se encontraban los contratantes antes de su celebración en la medida en que esto sea posible para lo cual la sentencia que declara la resolución ordena la restitución recíproca de las prestaciones que hubieren sido ejecutadas. El juzgador advierte que las partes no controvirtieron la naturaleza jurídica del contrato pretendiendo ambos su resolución; por consiguiente, a efectos de este fallo el contrato en cuestión se denominará indistintamente opción de compra, contrato preparatorio o promesa bilateral de venta. Antes, es menester puntualizar que al haberse suscrito el contrato el 28 de febrero de 2013 no le es aplicable el criterio de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia nº 116 del 22-3-2013 que estableció que el contrato de opción de compra debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. En cuanto al mérito de la “acción” de resolución prevista en el artículo 1167 del Código Civil la Sala de Casación Civil (ver sentencia nº 53/8-2-2012) ha perfilado los supuestos que deben concurrir para que ella proceda; tales supuestos son: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. La falta de pago es claramente omisiva. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato Teniendo en cuenta los presupuestos señalados por la Casación Civil el juzgador entrará a resolver la demanda por resolución de la promesa bilateral de venta. Al efecto observa: La demandada controvirtió la fecha de autenticación de la promesa de venta, pero admitió la existencia de la relación jurídica referida en el libelo, su objeto, su naturaleza, así como las obligaciones asumidas por ambos contendientes. La fecha de autenticación del contrato es la que señalan los apoderados de la demandada puesto que en el ejemplar del contrato producido por los accionantes se puede observar en la nota de autenticación que el acto se realizó el 28 de febrero de 2013. No es un hecho controvertido que la parte actora pagó un abono inicial de doscientos mil Bolívares (Bs. 200.000,00) al momento de suscribir la promesa de compraventa. Tampoco se discute que el inmueble que es objeto de la promesa de venta está hipotecado en beneficio del Banco Bicentenario. No adujeron los demandantes que desconocían la existencia de la hipoteca por lo que este punto ha quedado fuera del tema litigioso. En cualquier caso, el Tribunal considera que el gravamen hipotecario no podían desconocerlo los actores porque el mismo consta en una Oficina Pública, el Registro Público, al cual pueden acudir los interesados en conocer el estado jurídico de un inmueble cualquiera. En tal sentido, todo contratante tiene el deber de informarse de las condiciones relativas al objeto de los negocios jurídicos en que interviene. En la cláusula 2ª, letra “b”, del ejemplar del contrato preparatorio de venta los demandantes, promitentes compradores u optantes, se comprometieron a pagar un segundo abono por Bs. 200.000,00 dentro de los 45 días siguientes a la autenticación del contrato sin que esa obligación quedara supeditada a ninguna condición, modalidad, trámite o contraprestación diferente al plazo allí estipulado. A partir del 28 de febrero de 2013 los demandantes contaban con 45 días para abonar esa segunda cuota por Bs. 200.000,00. Asimismo, desde el 28 de febrero de 2013 disponían de 120 días para obtener un préstamo que les permitiera pagar el saldo del precio. En el libelo se refiere claramente que los promitentes compradores admiten que no pagaron la segunda cuota por Bs. 200.000,00 ni obtuvieron el crédito hipotecario del Banco de Venezuela debido a que su contendiente no suministró a unos intermediarios que identifica como “Grupo de Abogados G7” un único documento: un borrador de liberación de hipoteca. Después, al contestar la reconvención cambian ese hecho, modificándolo, alegando que su contraparte no entregó el documento de liberación o cancelación de hipoteca, es decir, un negocio jurídico demostrativo del pago y consiguiente extinción de la hipoteca y no un simple borrador. Esto último no es admisible. Si en la demanda se afirmó que el recaudo faltante era un borrador no puede luego modificarse esa afirmación al contestar la reconvención diciendo que la demandada no cumplió con la obligación de entregar el documento autentico de liberación de la garantía hipotecaria porque esto lo prohíbe el artículo 364 de la ley procesal ordinaria. A la demandante le correspondía probar que fue diligente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la promesa de venta; las principales de estas obligaciones eran pagar la segunda cuota (Bs. 200.000,00) dentro de los 45 días siguientes a la fecha de autenticación del contrato y que en el plazo de 120 días gestionó la obtención de un préstamo del Banco de Venezuela. El incumplimiento de los demandantes a su obligación de pagar la segunda cuota de la venta lo alegaron los apoderados de la demandada en su contestación en estos términos: “…la codemandante efectivamente viajó a Estados Unidos, regresó y nunca le pagaron los otros Doscientos mil Bolívares (200.000) referidos en la Cláusula Segunda como complemento de la inicial…”. Al ser este alegato un hecho negativo le correspondía a los litisconsortes activos la carga de probar que ellos sí honraron su compromiso de abonar la segunda fracción del precio en el plazo de 45 días siguientes a la autenticación de la promesa de venta. Con particular intensidad en la reconvención los apoderados de Carlota Moreno alegaron que “no obstante a ello, ante la propia decisión de los OPTANTES hoy LOS ACTORES en este juicio, decidieron hacer su solicitud de crédito ante el BANCO DE VENEZUELA donde utilizarían la ayuda de un familiar, ambas partes en fecha 16 de MAYO DEL 2013 (sic) con pleno conocimiento de causa de que el crédito hipotecario ante el Banco Bicentenario no iba a ser aprobado, como en efecto así ocurrió, viajaron a la ciudad de CARACAS en procura de obtenerlo a través del BANCO DE VENEZUELA OBTUVIERON EL LLAMADO BORRADOR, porque aquí sí era necesario presentarlo, dado que era otra institución diferente al Bicentenario y por lo tanto tenía que conocer los términos expresados en el BORRADOR para poder elaborar el documento definitivo…Tampoco los OPTANTES cumplieron con el Banco de Venezuela…” Como puede observarse la parte accionada afirma que su contendiente no fue diligente en el cumplimiento de sus principales obligaciones: el pago de la segunda cuota estipulada en Bs. 200.000 y la gestión del crédito hipotecario en el Banco de Venezuela. Subyacente a ese alegato se desprende otro hecho que fue afirmado por los demandantes y que la demandada admite: que el instrumento denominado “borrador de liberación de hipoteca” era imprescindible para diligenciar con éxito el préstamo del Banco de Venezuela. En sana lógica, ningún sentido tiene exigir a los futuros compradores que acudieran a la institución financiera si no contaban con la documentación completa para que su solicitud fuese sometida a la consideración de los analistas de la empresa. Al lado de esa obligación de diligenciamiento y obtención de un préstamo bancario los demandantes asumieron otra obligación que este juzgador reputa igualmente determinante e independiente de la gestión del financiamiento bancario, anterior, si se quiere, a la obtención del préstamo, que consistía en realizar un segundo abono por Bs. 200.000,00 dentro de los 45 días siguientes a la autenticación de la promesa; esta obligación no dependía de que una institución financiera aprobase el préstamo solicitado por los actores de manera que los futuros compradores tenían la carga de probar que cumplieron con esta obligación so pena de sucumbir en el proceso. En efecto, como se mencionó supra la doctrina de nuestro más Alto Tribunal de Justicia establece que es un presupuesto de la acción resolutoria que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir en el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. En consecuencia, a los codemandantes no les bastaba con afirmar que la promitente vendedora no les hizo entrega de un borrador del documento de liberación de la hipoteca que frustró la obtención del financiamiento bancario puesto que era su deber comprobar con cualquier medio de prueba idóneo que fueron diligentes en el cumplimiento de las principales obligaciones que estaban a su cargo en el llamado contrato de opción de compra. Antes de abordar en el próximo capítulo la valoración del material probatorio el juzgador quiere referirse a la particular situación que se presenta en esta causa en la que ambos contendientes pretenden la resolución del contrato imputando a su adversario haber incurrido en falta y las soluciones que nuestra mas autorizada doctrina ha elaborado para dar una adecuada respuesta a tan particular conflicto en que ambas partes coinciden en pedir la resolución de un negocio jurídico. Melich Orsini (La Resolución del Contrato por Incumplimiento, serie Estudios Jurídicos, nº 59, de la Academia de Ciencias Jurídicas y Sociales, Caracas 2003) nos dice que: “…así como hemos dicho que la acción de resolución debe ser rechazada cuando el demandante no ha actuado conforme a la buena fe, porque de lo contrario él resultaría el incumplidor y le estaría vedada la acción resolutoria, asimismo el demandado que imputa a su demandante haber incumplido debe actuar de buena fe. (…) La importancia de esto se nos hace patente cuando, en presencia de los alegatos contradictorios del actor y del demandado en que cada uno de ellos atribuye a su contrincante el incumplimiento, se trata de definir cuál es efectivamente el incumplidor, sobre todo si el demandado ha reconvenido a su vez a su demandante por resolución del contrato. En esta hipótesis el juez tendrá que decidir entre ambas pretensiones para decidir si procede o no la acción de cumplimiento o la resolución ejercida por el actor o para decidir si procede la reconvención propuesta por el demandado. Él [el juez] utilizará criterios complementarios: 1º) el cronológico, para determinar si uno de los incumplimientos invocados, por ser anterior al otro, justifica que sea a la parte que incurrió con posterioridad en tal incumplimiento a quien le corresponde el derecho a abstenerse de cumplir mientras su recíproco deudor no haya cumplido o a quien corresponde el derecho a ejercer la acción de resolución. 2º) El causal, en el sentido de que, aún si alguno de esos incumplimientos es anterior, el mismo no resulta determinante del que se imputó al deudor recíproco desde el punto de vista de su adecuación para producir el efecto que se pretende”. La obligación de pagar el precio en los montos y plazos establecidos la reputa este sentenciador como una obligación principal ya que el precio es un elemento esencial del contrato de venta al punto que la redacción del artículo 1527 del Código Civil pareciera considerarla como la única obligación del comprador y esto vale inclusive si las partes han acordado con motivo de un precontrato de venta cancelar el precio, en parte antes del otorgamiento del titulo definitvo. La inejecución de esa obligación le confiere al vendedor o al promitente vendedor, según sea la naturaleza del negocio, el derecho de pedir la resolución del contrato, salvo que el retardo obedezca al hecho de un tercero tal cual lo establece la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat publicada en la Gaceta Oficial nº 40.115 del 21-2-2013. Conforme al criterio “cronológico” al que alude Melich Orsini la obligación de pagar la segunda cuota del precio era anterior al pago de la tercera cuota por Bs. 430.000,00 que dependía ésta última de un acontecimiento futuro e incierto, cual es que la compradora obtuviera un préstamo de una entidad financiera en un plazo de 120 días mientras que aquella debía ser honrada en los primeros 45 días siguientes a la autenticación sin que dependiera de alguna modalidad o condición adicional; el pago de esa segunda cuota fue determinante del supuesto incumplimiento imputado a la demandada (criterio causal) en el entendido de que si los demandantes no pagaron la 2ª cuota en el plazo previsto la obtención del préstamo bancario sería insuficiente para la cancelación del precio íntegro. Así pues, se establece que a los litisconsortes Granada Jumerced Córdova y Luis Rafael Blanco le correspondía probar que fueron leales al contrato cumpliendo su compromiso de cancelar a la señora Carlota Moreno el segundo abono del precio so pena de quedar desprovistos del derecho a pedir la resolución. 4.- ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO Pruebas de la parte actora. En la etapa probatoria los apoderados actores promovieron las siguientes: 1.- Constancia certificada del Banco de Venezuela para comprobar que a la demandada se le transfirieron Bs. 1.200,00 a un cuenta del Banco Nacional de Crédito 01910074012174006889 para cancelarle el costo del pasaje o boleto aéreo. Esta prueba es impertinente porque el tema litigioso se contrae a determinar si la demandante frustró la prometida venta por no haber entregado a los promitentes compradores un borrador del documento de liberación de la hipoteca constituida a favor del Banco Bicentenario. El pago de los pasajes aéreos no aparece establecido en el contrato como una obligación a cargo de cualquiera de los litigantes. 2.- Prueba de informes al Banco de Venezuela para demostrar la verdad de la transferencia bancaria a que se refiere el particular anterior. Esta prueba por las mismas razones expuestas en el número 1 es impertinente. 3.- Informes al Banco Bicentenario para demostrar que es falso que los codemandantes hubieran gestionado un préstamo en dicha institución. Esta prueba es impertinente porque en la demanda se pone como causa determinante de la frustración de la venta el incumplimiento de la promitente vendedora de su obligación de entregar un borrador de un documento de liberación de la hipoteca lo cual impidió que el Banco de Venezuela aprobara el financiamiento; por tanto, la carga de los actores es comprobar que gestionaron el préstamo en el Banco de Venezuela siendo intrascendente que ellos no hubieran acudido a solicitar ese beneficio en el Banco Bicentenario u otra institución. 4.- La inspección judicial en el Tribunal 1º Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar para demostrar el estado de una oferta real de pago incoada por la señora Carlota Moreno será analizada en el capítulo destinado a la resolución de la mutua petición. 5.- La inspección en el Registro Público del Municipio Heres para comprobar la vigencia del gravamen hipotecario es ilegal porque su objeto es un hecho no controvertido que conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil está excluido del debate probatorio. 6.- El testigo Jesús Antonio Padilla Ferrante no compareció en las oportunidades fijadas. 7.- Yraifer Salas Rondón (folio 72, 2ª pieza) dijo que es corredora inmobiliaria y que la señora Carlota Moreno le entregó un inmueble, casa y terreno del conjunto residencial Santa Clara, para que procediera a ofrecerlo en venta y que a la mencionada ciudadana le entregó una lista de los recaudos necesarios para la venta. Que le requirió el documento borrador de liberación de hipoteca el cual nunca fue entregado. Que los demandantes demostraron interés en adquirir esa vivienda por lo que también contrataron sus servicios para que elaborara la carpeta de solicitud de crédito con los recaudos que exige la banca, pero la señora Carlota Moreno no entregó el borrador de liberación de hipoteca, que los hechos acerca de los cuales declaró ocurrieron entre enero y mayo de 2013. Este sentenciador no considera fidedigno el testimonio en comentario. En la demanda se menciona como intermediarios en la frustrada venta a un “Grupo de Abogados G7” que serían los encargados de la promoción del inmueble y de reunir los recaudos necesarios para tramitar el crédito ante el Banco de Venezuela. La ciudadana Yraifer Salas Rondón no fue mencionada en el libelo como integrante de ese grupo de abogados y en el interrogatorio no fue preguntada sobre su pertenencia a ese grupo de manera que para este jurisdicente no es posible admitir su testimonio porque sin conectarlo con el supuesto “Grupo de Abogados G7” se estaría introduciendo en el lapso probatorio un hecho no alegado en la demanda ni la contestación, cual es que una persona natural (Yraifer Salas Rondón) fue la encargada de intermediar entre los hoy contendientes lo que es violatorio del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. 8.- Legajo de documentos en 10 folios para probar que la ciudadana Granada Jumerced Córdova cotiza en el Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda. Este hecho no fue alegado en la demanda ni en la contestación por cuya virtud la prueba es impertinente. Además, la demandante puede estar inscrita en el mencionado Fondo, pero lo que debía probar es que cumplió con su obligación de diligenciar el financiamiento del Banco de Venezuela, pero que no tuvo éxito porque se le exigió un instrumento denominado “borrador de liberación de hipoteca”. 9.- Por las mismas razones se desestima por irrelevante la prueba documental a que se refiere el capítulo VIII del escrito de promoción de pruebas porque, se insiste, el que los señores Granada Córdova y Luis Rafael Blanco Terán sean clientes del Banco de Venezuela no significa que hubieran permanecido fieles a su obligación de tramitar dentro del lapso de 120 días el préstamo necesario para pagar el saldo del precio ni que hubieran honrado su obligación de pagar la 2ª cuota pactada en la promesa dentro de los 45 días siguientes. Pruebas de la parte demandada. Por su parte los apoderados de la señora Carlota Moren promovieron las siguientes: 1.- Contrato de opción de compraventa autenticado el 28 de febrero de 2013. Esto documento se refiere a un hecho no controvertido por lo que es ilegal su promoción. 2.- Legajo de documentos públicos negociales y administrativos conformados por: 2.1. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble inscrito en el Registro Público. 2.2 Copia certificada del documento de parcelamiento del conjunto residencial Santa Clara. 2.3. Cédula Catastral expedida por la Alcaldía del Municipio Heres. 2.4. Boleta de información catastral nº 52.751 2.5. Constancia de Inscripción Catastral. 2.6. Certificado de Solvencia Municipal DH-121957. 2.7. Certificado de Solvencia Municipal DH-124029. Todas estas documentales tienen por objeto comprobar que los demandantes tenían conocimiento de su contenido, del estatus jurídico del inmueble, que la demandada es su propietaria y que un ejemplar de ellos les fue entregado a los litisconsortes antes de la autenticación del contrato autenticado el 28 de febrero de 2013. Resulta que ninguno de esos hechos forman parte del tema litigioso porque en el libelo no se discute que la señora Carlota Moreno sea la propietaria de la vivienda y la parcela de terreno en litigio ni se denuncia que a los actores no les hubieran sido entregados esos instrumentos; el fundamento de la pretensión de resolución es que el crédito bancario no fue aprobado debido a que la señora Moreno no cumplió con su obligación de entregar un único documento, el borrador de un documento de liberación de una hipoteca a favor del Banco Bicentenario. En consecuencia, el legajo señalado en este inciso es un conjunto manifiestamente impertinente. 3.- Recibo de itinerario de ticket electrónico de AEROPOSTAL a nombre de Granada Córdova y recibo de itinerario de ticket electrónico de AEROPOSTAL a nombre de Carlota Moreno así como boletos de embarque de la misma aerolínea. La eficacia probatoria de estos recibos dependían de que se probara su autenticidad mediante una prueba colateral como serían los informes de la línea aérea; esta prueba colateral no fue promovida en virtud de lo cual carecen los tiques electrónicos de credibilidad. 4.- Legajos que reproducen mensajes de texto cruzados entre los números telefónicos 0414-8548175 y 0414-2869585. Esos supuestos mensajes de texto están consignados en los folios 169 al 216 de la primera pieza. A fin de probar la credibilidad e identidad de los mensajes la parte accionada puso a disposición del Tribunal un teléfono móvil marca Iphone 4, modelo MD128DN/A, número de serial DX3JH7K4DPON. El tribunal admitió la prueba y fijó la oportunidad para proceder a la reproducción de los mensajes en el teléfono móvil suministrado por la promovente. Los mensajes no fueron impugnados por los demandantes por lo que ellos deben reputarse fidedignos; sin embargo, el contenido de esos mensajes es irrelevante porque en ellos no se refiere en modo alguno que la señora Carlota Moreno hubiera entregado el borrador del documento de liberación de hipoteca a los actores ni que estos cumplieron u ofrecieron cumplir con el pago de la segunda cuota del precio. Los mensajes aluden a la entrega de una carpeta, a unos inconvenientes surgidos con unos representantes de una inmobiliaria, ciertas reuniones pactadas, por ejemplo, en el café de una clínica, o en un Salón del Reino, reservas para un viaje a Caracas, la cancelación del viaje, problemas con la tramitación de un avalúo y la obtención de una certificación de gravamen. Ninguno de los hechos a que se refieren los mensajes de datos guarda relación con los hechos fundamentales de la controversia, sino a hechos accesorios que no comprueban que la parte demandante hubiera cumplido la obligación de pagar la segunda porción del precio dentro del plazo de 45 días siguientes a la autenticación del contrato o que la demandada le entregó el borrador de liberación de hipoteca para que gestionara el préstamo ante el Banco de Venezuela. 5.- Promovió la testimonial de Jesús Antonio Padilla Ferrante para que ratificara la autoría de unos informes técnicos de avalúo marcados “D” y “D1”. Este probanza es impertinente porque no guarda conexión con el tema litigioso el cual se contrae a determinar si es cierto lo que afirma la actora de que su contraparte no le suministró un borrador del documento de liberación de hipoteca que exigía el Banco de Venezuela para procesar su solicitud de un préstamo y, por el otro lado, si es verdad lo que afirman los apoderados de la demandada respecto de que la actora no realizó los tramites necesarios ante el Banco de Venezuela ni pagó el precio dentro de los plazos previstos en el contrato. En este sentido, la autenticidad de los referidos avalúos ningún dato relevante aporta para resolver la litis debido a que ni la demanda ni la reconvención se fundan en tales instrumentos. 5.1 Testimonial de Ivon Wong, gerente del Banco Bicentenario, el cual fue llamado para que depusiera en cuanto a la no exigencia del borrador de liberación de hipoteca por esa institución financiera para el caso de que aprobara el crédito hipotecario. Esta probanza es impertinente e inadmisible debido a que en su libelo los señores Granada Córdova y Luis Rafael Blanco Terán ponen como fundamento de su pretensión la imposibilidad de obtener el préstamo del Banco de Venezuela debido a que la promitente vendedora incumplió su obligación de entregar el borrador de liberación de hipoteca. De manera que, es irrelevante que los actores hubieran solicitado financiamiento al Banco Bicentenario y que esta institución no exigiera el mencionado borrador puesto que los demandantes lo que denuncian es que el préstamo lo solicitaron al Banco de Venezuela y la señora Carlota Moreno admitió en su contestación que el borrador sí era necesario entregarlo a esta institución financiera y que ella sí cumplió con la entrega. 6.- Informes al Banco Bicentenario a fin de indagar si la demandante Granada Jumerced Córdova tiene una cuenta bancaria en esa institución. Esta prueba es impertinente por los mismos motivos señalados en los numerales 5 y 5.1 que aquí se dan por reproducidos. 6.1.- Informes al Banco de Venezuela a fin de indagar si la demandante Granada Jumerced Córdova tiene una cuenta bancaria en esa institución. Esta probanza es igualmente impertinente en vista que ni en la demanda ni en la contestación se hicieron alegaciones en este sentido. Los hechos que conforman la litis son los aducidos en la demanda y la contestación, cualquier hecho diferente es impertinente y la prueba deviene inadmisible. Los apoderados de la demandada jamás afirmaron al exponer sus defensas y excepciones que la causa de la frustración del contrato hubiera sido que su adversaria no es titular de una cuenta de ahorros en el Banco de Venezuela. En consecuencia, a pesar de que la prueba fue admitida, pero no consta en autos la respuesta de la institución financiera esta omisión no constituye un vicio que de lugar a la reposición de la causa por cuanto la reposición no tendría un fin útil. Así se decide. 7.- Copia de unos instrumentos marcados “F” y “F1” producidos con la contestación por los apoderados de Carlota Moreno. El primero de ellos es una carta suya dirigida al Banco Bicentenario (folio 163, primera pieza) para comprobar que sí solicitó a esa entidad el borrador de liberación de la hipoteca. La misiva en cuestión tiene estampado un sello húmedo y una firma ilegible con la leyenda Banco Bicentenario Ejecutivo de Negocios. Esta probanza es inadmisible porque la promovente no produjo la autorización de la institución bancaria para que dicha misiva fuese presentada en juicio lo que la hace violatoria del artículo 1372 del Código Civil. En cualquier caso, la carta misiva en cuestión lo que demostraría es que la demandada solicitó el tantas veces mencionado borrador de liberación de hipoteca, no que hizo entrega del mismo a su contraparte. El supuesto ejemplar del “borrador” que está agregado en los folios 164 y 165 de la primera pieza es un documento que tiene estampado un sello húmedo con la leyenda Banco Bicentenario Agencia La Principal 0473 y una firma ilegible. Este documento no tiene el efecto liberador que le atribuye la promovente fundamentalmente porque en él no aparece estampada una nota de recibido o una firma que pueda atribuirse a alguno de los litisconsortes activos en señal de que ciertamente les fue entregado el borrador en cuestión. 5.- Decisión relativa a la demanda Principal. El análisis del material probatorio revela que los señores Granada Jumerced Córdova y Luis Rafael Blanco Terán a pesar de que pretenden la resolución del contrato de opción de compraventa imputando a la señora Carlota del Valle Moreno la inejecución de su obligación de entregar un borrador de liberación de hipoteca fundamental para tramitar con éxito el préstamo que les permitiría pagar el saldo del precio, sin embargo, no probaron que ellos sí cumplieron con el pago de la segunda cuota (Bs. 200.000,00) en los 45 días siguientes a la autenticación del contrato; tampoco ofrecieron honrar esa obligación que este juzgador reputa que es una obligación principal porque se refiere a la manera como debían cancelar el precio de la venta. En párrafos anteriores se estableció que para demandar la resolución de un negocio jurídico es necesario que quien incoa la acción haya cumplido u ofrezca cumplir en el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato, pues esa conducta sería contraria a la buena fe que rige en las relaciones contractuales. En la contestación los apoderados de la señora Carlota Moreno denunciaron que “la codemandante efectivamente viajó a Estados Unidos, regresó y nunca le pagaron los otros Doscientos mil Bolívares (200.000) referidos a la Cláusula Segunda como complemento de la inicial…” (Vuelto del folio 93, 1ª pieza) y los litisconsortes activos no refutaron tan alegato al contestar la mutua petición. En rigor, siquiera mencionaron esa obligación en la demanda ofreciendo cumplirla. Al margen de que sea cierto que la promitente vendedora frustró la obtención del préstamo por no entregar el borrador de liberación de la hipoteca a favor del Banco Bicentenario que exigía el Banco de Venezuela SA., los señores Granada Córdova y Luis Rafael Blanco Terán tenían la carga de demostrar que ellos fueron fieles al contrato cumpliendo con la obligación de pagar la segunda cuota por Bs. 200.000,00 dentro del lapso de 45 días siguientes a la autenticación del contrato preparatorio de la venta ya que en las estipulaciones de ese convenio ese pago no se hizo depender del éxito en la consecución del financiamiento bancario que únicamente tenía por finalidad la cancelación del último tramo del precio. Al día de hoy ha transcurrido un año y once meses desde que se suscribió la promesa de venta del inmueble litigioso sin que los demandantes hayan justificado las razones por las que no honraron la obligación asumida en la cláusula segunda, letra “B” lo que constituye una violación del principio de buena fe que rige la ejecución de los contratos conforme al artículo 1.160 del Código Civil. Es obvio que así los promitentes compradores hubieran obtenido el préstamo del Banco de Venezuela que les permitiese solventar la última cuota de Bs. 430.000,00 igualmente la venta no habría podido concretarse debido a la mora en el pago de la segunda por Bs. 200.000,00 cuyo cumplimiento estaba previsto para los primeros 45 días siguientes a la autenticación del contrato. Consecuentemente también es improcedente la pretensión subsidiaria de indemnización de los daños y perjuicios que los actores dicen haber sufrido. 6.- Decisión relativa a la Mútua Petición. Los apoderados de Carlota Moreno aducen que los demandantes no eran titulares de cuentas en el Banco Bicentenario y que esa es la razón por la que no consiguieron el préstamo de esa institución en la cual no se necesitaba el borrador de liberación de la hipoteca. Acto seguido alegaron que los promitentes compradores decidieron acudir a solicitar el financiamiento al Banco de Venezuela para lo cual viajaron a la ciudad de Caracas, pero tampoco cumplieron las exigencias de esta entidad motivo por el cual por vía de reconvención piden la resolución del contrato. El juzgador leyó las estipulaciones del denominado contrato de “opción de compra” y encontró que en ninguna de ellas los opcionantes se comprometieron a gestionar en el Banco Bicentenario exclusivamente el préstamo; por consiguiente, si en verdad acudieron a esa institución dentro del plazo pactado y por no cumplir los requerimientos que allí les exigieron no obtuvieron los fondos necesarios para terminar de pagar el precio perfectamente podían acudir a otra entidad como en efecto lo hicieron al solicitar al Banco de Venezuela la aprobación de un préstamo. Y si en esa institución era necesario presentar un borrador de liberación de la hipoteca previamente constituida por la promitente vendedora a nombre del Banco Bicentenario el principio de buena fe que rige en la ejecución de los contratos obligaba a Carlota Moreno a entregar ese recaudo. En el sentido expuesto en el párrafo anterior la Sala de Casación Civil en la sentencia nº 427 del 9-7-2014 resolvió lo siguiente: Sin embargo, tratándose de que el formalizante solamente planteó ante esta sede una sola denuncia por defecto de actividad, en aras de salvaguardar el derecho a obtener una tutela judicial efectiva, la Sala considera pertinente reiterar que en los contratos de opción de compraventa, similares al suscrito entre las partes del litigio, el promitente vendedor está obligado a entregarle al promitente comprador todos los recaudos que solicite la entidad financiera ante la cual éste tramita el crédito hipotecario, pues, de lo contrario, el vendedor estaría incumpliendo con su obligación de vender, al obstaculizar que se verifique uno de los elementos esenciales para el perfeccionamiento de la venta, como es el pago del precio del inmueble objeto de dicha negociación. Así se declara. Los apoderados de la señora Carlota Moreno intentaron probar infructuosamente que su representada sí entregó el tantas veces mencionado borrador de liberación de la hipoteca constituida a favor del Banco Bicentenario. Sin embargo, y aquí reside el quid de esta decisión, a pesar de que los apoderados de la demandada convinieron en que el borrador de liberación de hipoteca era un instrumento necesario para que el Banco de Venezuela aprobara el préstamo solicitado por los demandantes y que no demostraron su afirmación referida a que entregaron dicho instrumento el juzgador considera que la entrega del borrador no puede calificarse de un “incumplimiento” que lo despoje del derecho a pedir la resolución tal como aconteció con la demanda propuesta por los señores Luisa Rafael Blanco y Granada Jumerced Córdova fundamentalmente porque la inejecución de esa obligación de entregar ese borrador es una consecuencia necesaria del incumplimiento de los actores de pagar la segunda cuota de la venta. Dicho de otro modo, a la accionada no se le puede reprochar el no haber entregado el borrador a unos adversarios que previamente no habían ejecutado su propia obligación incurriendo en un retardo tan grave que siendo la fecha límite para efectuar el segundo desembolso del precio el domingo 14 de abril de 2013 aún el 9 de agosto del mismo año cuando presentó ante un Tribunal de Municipio su demanda por resolución no consta que hubiesen pagado u ofrecido pagar la segunda fracción del precio de la venta. Melich Orsini (ob.cit.) refiere que: “Nuestra jurisprudencia ha tenido ocasión de aplicar estos principios en algunos casos concretos. Ha decidido así, que cuando tanto la parte actora como la demandada han incurrido en incumplimientos parciales del contrato celebrado entre ellas, no procede la acción de resolución del contrato “en razón del proverbio jurídico que dice: culpa cum culpa compensatur. Pero también, utilizando los principios que rigen la compensación de faltas y que exigen determinar cuándo debe desestimarse la existencia de una alegada culpa, precisamente por ser ella apenas una apariencia que se desvanece al comprobarse que en realidad se trata de una conducta justificada por ser mera consecuencia del comportamiento de la otra parte, nuestra jurisprudencia ha excluido igualmente la aplicación de la regla inadimplenti no est adimplendum en un caso en que el incumplimiento de un actor en resolución, consistente en no haber otorgado el documento público de la venta de un inmueble a favor del comprador demandado por falta de pago de las cuotas pactadas, aparecía al tribunal como una simple consecuencia de la conducta del demandado...” La regla inadimplenti no est adimplendum a que alude el prenombrado autor se refiere a que quien incumple su propia obligación no tiene derecho a pedir la resolución. Ahora bien, cuando el incumplimiento del actor se revela a los ojos del juez como una consecuencia necesaria de una falta previa del demandado no es aplicable la máxima inadimplenti no est adimplendum porque en tal caso no existe un verdadero incumplimiento del actor sino una reacción a la conducta desleal del demandado. El precedente citado por Melich Orsini en el párrafo supra copiado es similar al que ocupa la atención de este Tribunal y puede ser consultado en la nota al pie de la página 244 de la obra citada. Se trató de un litigio en que el demandado en resolución por no haber pagado unas cuotas del precio de la venta se justificó alegando la renuencia de la parte actora a otorgar el documento público de la venta y el Tribunal resolvió que para el momento en que el comprador demandado comenzó las gestiones para el otorgamiento del instrumento público de venta ya había dejado de pagar 3 cuotas del precio lo que justificaba la negativa del vendedor de otorgarle el documento ante el Registro y le daba derecho a pedir la resolución del contrato. En esta causa los demandantes ponen como fundamento de su acción resolutoria la negativa de la promitente vendedora de entregarle el borrador de liberación de una hipoteca que era fundamental para gestionar el préstamo bancario con el que pagarían la 3ª cuota del precio. Resulta que ellos disponían de 45 días para pagar la 2ª porción con dinero de su propio peculio, pero incumplieron esa obligación lo cual los priva del derecho a pedir la resolución por aplicación de la regla inadimplenti no est adimplendum . Por el contrario, la reconviniente Carlota Moreno si bien no probó que cumplió su obligación de entregar el borrador de liberación de la hipoteca que pesa o pesaba sobre el inmueble su conducta no puede reputarse de incumplimiento, pues es una consecuencia de la no ejecución por los reconvenidos de una obligación previa, cual era pagar la segunda parte del precio en el plazo estipulado, incumplimiento que es grave si se cae en cuenta que de haber obtenido el préstamo en la cuantía estipulada en el contrato de igual manera no habría sido posible el otorgamiento del documento definitivo de venta, pues para la fecha en que se aprobara el préstamo ya los demandantes reconvenidos habían incurrido en un retardo excesivo en el pago de la segunda cuota. Así pues, el supuesto incumplimiento de la demandada Carlota Moreno lo considera este jurisdicente como una consecuencia de la mora de los reconvenidos por cuya virtud ella no queda desprovista de su derecho a pedir la resolución del contrato. Así se decide. Resuelto el contrato por el incumplimiento de los litisconsortes reconvenidos pasa el Tribunal a decidir las pretensiones accesorias deducidas en la mutua petición. En cuanto al pago de la cláusula penal estipulada en el 30% de la inicial que los apoderados de Carlota Moreno fijan en Bs. 60.000,00 el juzgador considera que tal estipulación es ilegal y, por consiguiente, no es procedente. Cuando la venta se frustra por culpa del vendedor sí se produce un perjuicio que menoscaba el patrimonio de los promitentes compradores puesto que por efecto de la inflación reciben la misma cantidad de Bolívares que pagaron al dueño del inmueble, pero con su valor intrínseco disminuido. Por el contrario, cuando el contrato no puede perfeccionarse por culpa de los promitentes compradores el dueño no sufre un perjuicio sensible en su patrimonio debido a que el fenómeno inflacionario incide en el incremento constante en el valor de los inmuebles que le garantiza obtener en un futura venta un mayor precio que el pactado en la promesa de venta frustrada. Buen ejemplo de la ilegalidad de las cláusulas penales que autorizan a los dueños de inmuebles a retener un porcentaje de las cantidades pagadas por los compradores o promitentes compradores lo encontramos en el artículo 20 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuyo tenor es el siguiente: “El constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, deberá reintegrar al comprador la totalidad del o de los montos dados en pago, dentro del plazo de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de notificación dada por escrito. Ninguna otra cláusula penal podrá establecerse en contravención a lo establecido, de lo contrario el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda será sancionado” A mayor abundamiento quien suscribe este fallo considera que las cláusulas penales como la analizada en este fallo son contrarias a la cláusula del Estado Social de Derecho y de Justicia porque la frustración del contrato implicaría una doble sanción para los ciudadanos que optaron por adquirir una vivienda, nueva o en el mercado secundario, pero que debido a la carencia de recursos suficientes no puedan honrar sus obligaciones tempestivamente; tal situación tendrían que tolerar que se les reintegre una fracción de la cantidades que ellos abonaron, disminuida esa fracción en su valor intrínseco y, adicionalmente, que su contratante se lucre con la suma retenida a título de cláusula penal a pesar de que ningún perjuicio real hubiere experimentado. En lo que respecta al pago de la suma de Bs. 140.000,00 como resarcimiento por unos supuestos gastos en que incurrió por viajes a la ciudad de Caracas se advierte que al estipularse el pago de una suma fija a modo de cláusula penal como compensación de los daños y perjuicios no es posible reclamar una cantidad adicional por daños como lo pretende la reconviniente porque el artículo 1276 del Código Civil lo prohíbe y esto no cambia porque el juzgador haya calificado de ilegal dicha estipulación. Por otra parte, el análisis del material probatorio deja al descubierto que los apoderados de Carlota Moreno tampoco probaron los referidos gastos de viaje. La argumentación tejida a lo largo de esta decisión nos lleva a la decidir que la reconvención será declarada parcialmente con lugar en la parte dispositiva siendo procedente la resolución de la promesa de venta e improcedente la pretensión de indemnización de daños. Así se decide. DECISION En fuerza de las consideraciones precedentes este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato incoada por los ciudadanos Granada Jumerced Córdova Madrid y Luís Rafael Blanco Terán contra la ciudadana Carlota del Valle Moreno y PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la señora Carlota del Valle Moreno. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compraventa autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar bajo el número 38, tomo 34, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría cuyo objeto es un inmueble identificado por su situación, linderos y cabida en la parte narrativa de este fallo. Se condena a la parte actora al pago de las costas de la demanda. No hay condena al pago de las costas de la reconvención dada la naturaleza parcialmente con lugar del fallo. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los DOCE (12) días del mes de febrero del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel Alfredo Cortés. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las TRES de la tarde (3:00 p.m.) La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. MAC/SCh/aji.- Resolución Nº PJ0192015000064.-