REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

En el día de hoy, cinco (5) de febrero del año dos mil quince (2015), siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento interpuesto por el ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS contra el ciudadano RONNY BENITO MAITA BASTARDO, conforme al artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Presentes en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el Juez declara abierto el acto, dejándose constancia que se encuentra presente el ciudadano CESAR ENRIQUE DUERTO MAITA, abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 29.692, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, parte actora en esta causa. Igualmente se encuentra presente el ciudadano RONNY BENITO MAITA BASTARDO, parte demandada asistido de su apoderado ciudadano RENNY MACDOWELL RONDON, abogado inscrito en el mencionado instituto bajo el número 165.924. Igualmente se encuentra presente el ciudadano RICHARD DANIEL OCA LIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.598.540, en su carácter de Técnico Audiovisual facilitado como apoyo institucional por la Coordinación Judicial del Circuito de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los fines de llevar registro audiovisual del presente acto, quien procederá a consignar un disco compacto (CD) contentivo del audio e imágenes de la presente audiencia en un lapso no mayor a cinco (5) días continuos. Seguidamente, luego de indicar a las partes las pautas sobre el desarrollo de la audiencia, señalándoles que cada una dispone de un lapso no mayor a diez minutos para su exposición oral, el Juez le otorga el derecho de palabra a la representación de la parte actora quien expuso sus alegatos solicitando declare con lugar la demanda. Concluida la intervención de la parte demandante el Juez le concede el derecho de palabra a la representación del demandado. La representante de la parte demandada interviene y expone sus alegatos en defensa de su representado y solicita sea declarada sin lugar la demanda. Terminada la intervención de las partes, la parte demandada procede a llamar al testigo GONZALO OSCAR CANINO RUIZ, titular de la cédula de identidad Nº V-14.884.264, de este domicilio, a los fines de que rinda declaración testimonial en este juicio, quien prestando el juramento de ley, rindió declaración testimonial en relación a las preguntas realizadas por el apoderado del demandado y el apoderado de la parte actora. Seguidamente el promovente llamó como testigo al ciudadano TORCUATO BENITO MAITA PEREIRA, con cedula de identidad N° 4.594.908, de este domicilio, quien prestó el juramento de ley y rindió declaración en relación a las preguntas efectuadas por la parte demandada. Acto seguido el apoderado de la parte actora procedió a realizar las repreguntas al testigo. Así mismo fue llamado para declarar el ciudadano LORGENIS JOSE RON PEREZ, con cedula de identidad N° 15.972.079, de este domicilio, quien prestó el juramento de Ley, y dio respuesta a las preguntas efectuadas por el apoderado de la parte demandada. El Tribunal concedió la oportunidad de preguntar al testigo al representante de la parte actora. Seguidamente el Juez le otorga a cada una de las partes, un lapso de cinco minutos a los fines de que expongan las conclusiones que consideren pertinentes. Culminadas las conclusiones de cada una de las partes, el Juez se retira de la audiencia a los fines de dictar la correspondiente sentencia en forma oral, conforme al artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.). En este estado, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) el Juez procede a dictar la sentencia en forma oral y en tal sentido expuso: “Ambas partes están contestes en que la relación arrendaticia sobre el local comercial objeto de este proceso se inició entre el demandado, ciudadano RONNY MAITA BASTARDO y la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, quien fuera progenitora del demandante. Ahora bien la parte actora alega que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de noviembre de 2010 y el demandado alega que se inició en fecha 15 de enero de 2008. En este sentido se observa que del documento de arrendamiento acompañado por la parte demandada junto al escrito de contestación, el cual no fue impugnado por la parte demandante, se desprende que la relación arrendaticia se inició en fecha 15 de enero de 2008 como expresamente lo señalaron las partes en el cuerpo del documento. Posteriormente, en fecha 28 de marzo de 2008 la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ da en venta el inmueble arrendado al hoy demandante, ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS, como se evidencia del documento de venta aportado por éste junto con el libelo de demanda. Para esta fecha se encontraba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuyo artículo 20 se consagra la denominada “subrogación arrendaticia” lo que significa que al pasar de propiedad el inmueble arrendado a una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario asume los mismos derechos y deberes del antiguo propietario y la relación arrendaticia se traslada hacia el nuevo propietario con respecto al arrendatario. En el caso que nos ocupa al adquirir el demandante en propiedad el inmueble arrendado éste asumió todos los derechos y deberes de los cuales era titular la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ. No obstante a ello se observa que en fecha 30 de noviembre de 2010 ésta última suscribió un último contrató de arrendamiento con el demandado, como se evidencia del contrato acompañado por el demandante en el escrito de demanda. De ello se infiere que el nuevo propietario consintió que su progenitora continuara siendo la arrendadora del local en referencia. Esta circunstancia no está prohibida por las leyes puesto que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, permite que el arrendador pueda ser una persona diferente de la del propietario, como el caso del usufructuario, depositario, administrador del inmueble o del gestor de negocios, o de cualquier otra persona que tenga un derecho real sobre el inmueble. Asimismo, ambas partes admiten que la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ falleció, aproximadamente en enero o principios del año 2014. Al respecto, el artículo 1.603 del Código Civil dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario lo que implica que al fallecer una de las partes contratantes sus herederos o causahabientes se subrogan en los derechos y deberes de aquéllas. En este caso, al fallecer la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ la relación arrendaticia se traslada hacia sus sucesores, en este caso el ciudadano MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS quien además es el propietario del inmueble arrendado, motivo por el cual este Tribunal estima que la parte actora tiene plena cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento. Con respecto al carácter del contrato se observa que en el último contrato celebrado entre PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ y el demandado, las partes acordaron que el tiempo de duración sería por cuarenta y ocho (48) meses, es decir, cuatro años, contados desde el 30 de septiembre de 2010 hasta el 30 de septiembre de 2014, evidenciándose palmariamente que al interponer la parte actora la demanda que hoy nos ocupa en fecha 13 de agosto de 2014, esto es, antes de culminar el término referido, el contrato continuaba siendo a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como lo expresa el demandado en su contestación. Con respecto a la insolvencia alegada por el actor como causal de resolución del contrato se observa que éste alega que el arrendatario no ha cancelado los cánones correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2012, todos los meses del 2013 y los que van de enero a agosto de 2014, en total veintiséis (26) meses a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales que era el monto fijado en el último contrato de arrendamiento. Por su parte el demandado niega que esté insolvente desde el mes de julio de 2012, admitiendo que el último mes cancelado fue abril de 2013 y que adeuda diecisiete (17) mensualidades, es decir, a partir del mes de mayo de 2013 y no veintiséis (26) como manifiesta el actor. Ahora bien, el demandado acompañó junto a su contestación, específicamente en los folios 61 al 68 unos recibos privados que corresponden al pago de los meses de julio de 2102 a abril de 2013, que imputa como emanados de la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ, causante del demandante. Estos recibos no fueron desconocidos por la parte actora, motivo por el cual se tienen por reconocidos como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ellos se desprende que la parte demandada canceló estas mensualidades, es decir, las de julio de 2012 a abril de 2013. Con relación a las mensualidades de mayo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda, se observa que el demandado alega que la falta de pago de estos meses se debe a una causa extraña no imputable que le imposibilitaron seguir cancelando los cánones posteriores, indicando una serie de argumentos que van desde que se presentó una supuesta apoderada de la arrendadora manifestándole un incremento en el canon y su posterior negativa a recibirlos hasta la convalecencia y posterior fallecimiento de la ciudadana PETRA MERCEDES BURGOS DE NUÑEZ. Ahora bien tales afirmaciones hechas por el demandado no tienen ninguna justificación legal, pues, mas bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el mes de mayo de 2013 en el cual admite el arrendatario dejó de cancelar los cánones por las razones indicadas, prevé un procedimiento especial para que el arrendatario consigne los cánones en caso de que el arrendador se niegue a recibirlos. En este caso, si la arrendadora primigenia se encontraba convaleciente y posteriormente muere, y los familiares y luego herederos se niegan a recibir el canon, como indica el demandado, debió acudir al procedimiento de consignaciones mencionado a los fines de evitar caer en insolvencia arrendaticia Sin embargo, no consta en autos que el arrendatario haya realizado alguna consignación arrendaticia a favor de la antigua arrendadora o de sus sucesores, motivo por el cual, al admitir el arrendatario que no ha cancelado los meses de mayo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda, es evidente que se encuentra en situación de insolvencia arrendaticia y en consecuencia es improcedente la defensa de la causa extraña no imputable como justificación para no haber cancelado tales cánones. Dicho esto, en vista que tanto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la época en que el arrendatario incurrió en insolvencia como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la época de interposición de la demanda disponen que para que el arrendatario sea acreedor tanto del derecho a la prórroga legal como de la preferencia ofertiva a adquirir el inmueble, así como de la preferencia para seguir ocupándolo, en el caso de la última ley indicada, y comoquiera que el arrendatario ha incumplido con la obligación principal derivada de una relación arrendaticia que no es más que el pago de los cánones de arrendamiento, en consecuencia la acción ejercida por el demandante de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar. En atención a ello, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por MANUEL ADOLFO NUÑEZ BURGOS contra RONNY MAITA BASTARDO, condenándose al demandado a la entrega del local objeto de este juicio, una vez firme la presente decisión; a cancelarle a la parte actora la suma de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2013 hasta agosto de 2014 a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales; a cancelarle a la parte actora la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre de 2014 a enero del presente año 2015 a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales, así como a la correspondiente indexación monetaria sobre las cantidades arribas indicadas. Por no haber vencimiento total no hay condenatoria en costas, reservándose el Tribunal extender por escrito el presente fallo en el plazo establecido en el Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Se da por concluida la audiencia”. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
El Juez,

Dr. Noel Aguirre Rojas
Por la parte actora,

Abg. César Enrique Duerto Maita
El demandado y apoderado

RONNY B. MAITA BASTARDO Abg. RENNY MACDOWELL RONDON


Testigos,

GONZALO OSCAR CANINO RUIZ


TORCUATO BENITO MAITA PEREIRA LORGENIS JOSE RON PEREZ



El técnico audiovisual

Richard Daniel Oca Lira


La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas


Exp: FP02-V-2014-000941