JURISDICCION CIVIL De las partes, sus apoderados y de la causa PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 21 de octubre de 1992, bajo el Nº 29, Tomo A Nº 154, representada por el ciudadano JUAN JOSE MURILLO CARDENAS, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, titular de la Cédula de Identidad nro. 7.206.276, en su carácter de Presidente de la descrita empresa. APODERADOS JUDICIALES: Los abogados VICENTE RAMOS CHACON y EMILIA SALAZAR VALLES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.771 y 33.925, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Los sucesores de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.102.083, ciudadanos: MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, de nacionalidad Española la primera de las nombradas, y Venezolanos el resto de los mencionados, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. E-669.474, V-11.534.718, V-10.925.353, V-8.962.358 y V-9.949.533 respectivamente, y en contra de los ciudadanos MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y RAMIRO MURADAS LOPEZ, antes identificados. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Los abogados: JOSE ARAGUAYAN HERNANDEZ, JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, FREDDY ALBERTO GONZALEZ QUIJADA y ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.246, 67.852, 80.208 y 132.799 respectivamente. MOTIVO: (Sic...) RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO POR VIOLACION DE LA PREFERENCIA OFERTIVA, seguida por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Transito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a cargo de la abogada MARINA ORTIZ MALAVE. EXPEDIENTE: N° 15-5066 Se encuentran en esta Alzada las presentes actuaciones que conforman el presente expediente formado por tres (3) piezas, ello con ocasión al auto de fecha 06 de Octubre de 2015 cursante al folio 177, que oyó en ambos efectos la apelación formulada al folio 175 por el co-apoderado judicial de la parte actora, abogado VICENTE RAMOS CHACON, de fecha 01 de Octubre de 2015, en contra de la sentencia proferida por el descrito tribunal de mérito el 30 de Septiembre de 2015, que declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., en contra de los sucesores de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, ciudadanos: MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, ambas partes suficientemente identificadas ut supra. Siendo la oportunidad legal correspondiente para decidir sobre la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la aludida sentencia, este tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: CAPITULO PRIMERO Limites de la controversia 1.1. Alegatos de la parte demandante. Cursa a los folios 1 al 5, inclusive de este expediente, escrito presentado en fecha 22/11/2011 por el abogado JUAN JOSE MURILLO CARDENAS, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A. asistido por los abogados EMILIA SALAZAR VALLES y VICENTE RAMOS CHACON, mediante el cual y conforme a lo dispuesto en los artículos 881 del Código Civil, 1.579 del Código Civil, en concordancia con los artículos 7, 42, 43, 44, 48 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda por (Sic...) Retracto Legal Arrendaticio por Violación de la Preferencia Ofertiva a quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, a su cónyuge MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, ambos en su condición de vendedores y, al ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ en su condición de comprador, todos ampliamente identificados ut supra, por cuanto no le fue ofertado a su representada el bien inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el Sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU” Calle Aro, con Carrera Tocota, de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de fecha 10/09/2002, bajo el Nro. 13, Tomo 82, de los Libros de Autenticaciones llevados esta Oficina, y documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní, el 29/07/2011, bajo el Nro. 2011.4328, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447, correspondiente al Libro real del año 2011, violándose así la preferencia ofertiva al ser vendido a un tercero. Y en cuanto a los hechos que originan esta demanda, narra lo siguiente: • Que en fecha 23/10/2000 su representada suscribió con la ADMINISTRADORA E.L.P. C.A. un contrato de arrendamiento sobre el descrito bien inmueble, que anexa al escrito contentivo de su pretensión marcado “B”. • Que en fecha 17/03/2001 su representada suscribió adendum del Contrato de Arrendamiento supra referido, que dice anexar marcado “C”. • Que en fecha 13/10/2001 su representada es objeto de una medida preventiva de secuestro y de embargo por parte del Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, por Comisión, con ocasión de un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago intentado en su contra por el ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ, en cuyo momento su representada se entera que el inmueble por ella ocupado como inquilina en virtud del contrato (suscrito el 23/10/2000) y su adendum (celebrado el 17/03/2011) con la ADMINISTRADORA E.L.P. C.A. había sido vendido al ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ según los documentos supra descritos de fechas 10/09/2002 y 29/07/2011 respectivamente. • Que la venta del referido inmueble fue por la suma de CUARENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.42.500.000,00) equivalentes a la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs.42.500,00) según documento que dice anexar marcado “E”, realizada por su propietario FRANCISCO MURADAS BUGALLO, hoy difunto, con el consentimiento de su cónyuge MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, quienes para la fecha de la venta ostentaban la condición de Director Administrador y Directora Administradora de la empresa ADMINISTRADORA E.L.P. respectivamente. • Que el descrito inmueble fue vendido a espaldas de su representado, violándose la preferencia ofertiva que como inquilino le corresponde. • Que conforme a lo dispuesto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios su representada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos en la causa 5517 de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, que dice anexar conjuntamente con el libelo de su demanda en copia certificada, además de mencionar el hecho de tener más de once (11) años como arrendataria del mismo inmueble. A ese tenor la señalada actora representada por su presidente, demanda a los prenombrados demandados para que convengan o en su defecto sean condenados en lo siguiente: • Que su representada CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. en su condición de arrendataria tiene derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA y, como resultado de ello, se deje sin efecto la venta celebrada entre el de cujus FRANCISCO MURADAS BUGALLO y el ciudadano RAMIRO MURADAS, a través de los documentos suficientemente identificados ut supra. • En la subrogación de su representada CONTRUCCIONES CORMUR C.A. en los derechos adquiridos por el comprador sobre el descrito inmueble, y en las mismas condiciones que éste adquirió el bien según Contrato de Venta, mediante reembolso al comprador del precio de venta, los gastos de la venta y aquellos que resulten conforme al Art. 1.544 del Código Civil. • La expresa condenatoria en Costas. • Que la sentencia sirva de titulo suficiente de propiedad a favor de la sociedad mercantil CONTRUCCIONES CORMUR C.A. Finalmente la parte actora solicita el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble supra mencionado, y estima la descrita demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000, 00) equivalente a la cantidad de (Sic...) 7894,74 Unidades Tributarias. 1.1.- Recaudos consignados junto con la demanda. • Marcada “A” copia fotostática simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., inserta del folio 6 al 14, inclusive de la pieza uno. • Marcado “B” documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar en fecha 23/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina; cursa a los folios 15 al 18, inclusive de la pieza 1. • Marcado “C” adendum o contrato de arrendamiento Nº OAA-CS-07 autenticado en fecha 17/03/2011 por ante la Notaria Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar bajo el Nro. 49, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones de sa Notaria; cursante a los folios 20 y 21. • Marcado “D” copia fotostática del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A. conjuntamente con acta de asamblea extraordinaria de la referida empresa, cursante a los folios 24 al 41, inclusive de la referida pieza 1. • Documento de venta inserto a los folios 45 al 49, inclusive, protocolizado en fecha 27/07/2011 por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar bajo el Nro. 2011.4328, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado con el nro. 297.6.1.7.2447 y Folio Real del año 2011. • Marcado “F” copias certificadas del Expediente Nro. 5517 (f. 52al 174, inclusive) contentivo actuaciones que conforman la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, y Cuaderno de Medidas de la aludida causa cursante a los folios 175 al 207, inclusive de la pieza 1. - Riela a los folios 209 y 210 auto de fecha 25 de Noviembre de 2011, mediante el cual el tribunal a-quo admite la demanda y emplaza a los demandados de autos para el acto de la contestación a la demanda, conforme a lo dispuesto en el Art. 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Art. 883 del Código de Procedimiento Civil. - En fecha 02/03/2012 (F.246) comparece la co-apoderada actor abogada EMILIA SALAZAR VALLES, quien mediante diligencia consigna sendos carteles de Citación ordenados al folio 243, dirigida a los demandados de autos (FRANCISCO MURADAS BUGALLO, MARIA ESTHER DE MURADAS y RAMIROI MURADA LOPEZ). - Mediante escrito de fecha 14/11/2012 que cursa a los folios 279 y 280 de la pieza 1, comparece el co-demandado RAMIRO MURADA LOPEZ, asistido de abogado, quien consigna marcado “A” copia del acta de Defunción (f.281) del co-demandado de autos FRANCISCO MURADAS BUGALLO, fallecido el 17/04/2008. - Costa desde el folio 3 al folio 22, inclusive de la pieza 2 de este expediente, que la representación judicial de la parte actora, consigna los Edictos publicados en los Diarios Nueva Prensa de Guayana, ordenados en auto de fecha 23/11/2012 (f.283 y 284) en cuyo auto se suspendió la causa hasta tanto se cite a los herederos desconocidos del de-cujus FRANCISCO MURADAS BUGALLO. Y al folio 23 consta que la ciudadana Secretaria del a-quo hizo constar que fijó Edicto en la cartelera de ese Despacho, conforme a lo dispuesto en el Art. 650 del CPC. - Estando pendiente la práctica de la citación del Defensor Judicial designado a los herederos del de-cujus FRANCISCO MURADAS BUGALLO, en fecha 11/11/2013 compareció el abogado JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS quien consigna instrumento poder (F. 45 y 46) que le fuera otorgado por la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS (Sic...) “...procediendo en su propio nombre ...y en nombre y representación de los ciudadanos: MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADA LOPEZ...” en su condición de sucesores a titulo universal del prenombrado de cujus, y de igual modo se da por citado en la presente causa, pidiendo a su vez se revoque la designación el defensor judicial. - Mediante escrito que cursa a los folios 48 y 49, el co-apoderado actor abogado VICENTE RAMOS CHACON, impugna el poder conferido al abogado JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, y pide se tome como válida únicamente en lo que respecta a la citación de la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, y se ordene la citación del resto de los co-demandados en la persona del defensor judicial designado al afecto; por cuanto del instrumento poder consignado ut supra no se evidencia que la mandataria sea profesional del derecho, y no fue alegada tal condición. - Mediante escrito presentado en fecha 13/11/2013 (f.110 al 112, inclusive) el abogado ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR con el carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, manifiesta que el poder cuestionado por el apoderado actor, fue otorgado válidamente, por cuanto la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ MURADAS no ejerce poder judicial en esta causa, por cuanto facultada por los demás co-demandados otorgó el referido poder con ocasión de las facultades que para ello le fueron conferidas, ocurriendo que, en el cumplimiento de ese mandato enunció y exhibió dicho instrumento ante el respectivo Notario, quien dejó constancia de su autenticación, motivo por el cual solicita se declare improcedente la referida impugnación. - Mediante auto de fecha 03/12/2013 (f.167 y 168 de la pieza 2) el tribunal repone la causa al estado de nombrar Defensor Judicial a los herederos desconocidos del de cujus de autos, ello conforme a lo dispuesto en el Art. 232 del CPC, dejando por tanto sin efecto el auto de admisión de pruebas de fecha 27/11/2013 (f.62 y 63), Resultando designado al efecto al abogado JOSE ARAGUAYAN HERNANDEZ, supra identificación, en atención al pedimento de la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ (f.173), por lo cual se dejó sin efecto la designación de defensor judicial recaída en el abogado JAIRO GUTIERREZ, así se observa al folio 174; cuya citación (Abog. JOSE ARAGUAYAN HERNANDEZ) consta a los folios 139 y 140 de la pieza 3, luego que este tribunal de alzada confirmara en fecha 01/07/2015 (f.129 al 135, inclusive de la pieza 3) el auto de fecha 20/04/2015 (f.198 de la pieza 2) que ordenara la reposición de la causa al estado en que se encontraba el 17/07/2014 y acuerda nueva citación al mencionado defensor judicial por haberse tramitado la misma como si fuera una notificación en la persona de la ciudadana Janitza Blanco a los folios 191 y 192 de la pieza 2; el cual fuera apelado por la representación judicial de la parte actora al folio 200 de la pieza 2. - Alegatos de la Parte demandada Riela a los folios 141 al 148, inclusive de la pieza 3, escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado JOSE ARAGUAYAN HERNANDEZ, con el carácter de co-apoderado de los demandados de autos, en su condición de sucesores a titulo universal de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, y como defensor judicial de los herederos desconocidos del mencionado de cujus, mediante el cual, en primer lugar admite lo siguiente: • Que en fecha 23/10/2000 la CONSTRUCTORA CORMUR, C.A. suscribió con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble supra descrito, así como también el adendum del referido contrato para la continuidad de la prorroga del referido negocio jurídico. • Que el anterior propietario del referido inmueble lo había vendido al ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el 29/07/2001, inserto bajo el Nº 2011.4328, Asiento Registral del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447, y Folio Real del año 2011. En segundo lugar, la prenombrada representación judicial rechaza, contradice y niega las afirmaciones de la parte actora en los siguientes términos: • Que la parte actora tenga derecho a la invocada preferencia ofertiva, que según sus dichos, pretende atribuirse invocando el Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no cumple con ninguno de los requisitos concurrentes contemplados en el Art. 43 de la misma Ley, son cumplidos por la parte actora. • Que se le hubiera violado la preferencia ofertiva que dice tener la actora a tenor de lo dispuesto en el Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. • Que la actora se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos. • Que por el hecho de ser un inquilino con once (11) años como arrendataria del inmueble tenga derecho a la preferencia ofertiva, por cuanto el referido inmueble le fue vendido al co-demandado RAMIRO MURADAS LOPEZ el 10/09/2002, cuando aún la inquilina CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., no había cumplido los dos (2) años como arrendataria del inmueble en comento. Así concluye, que la arrendataria CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., cuando se efectuó la venta del inmueble al tercero (RAMIRO MURADAS LOPEZ) no tenía derecho a la preferencia ofertiva que dispone el Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que los dos años se debieron haber cumplido el 15/09/2002, no obstante de habérsele efectuado la notificación, se le estaría concediendo un derecho no previsto en la Ley; motivo por el cual solicita se declare sin lugar la demanda incoada al no cumplir con el primero de los requisitos. De otro lado apunta en cuanto al segundo requisito, a su decir, concurrente, referido a la solvencia de pago de los cánones de arrendamiento, no fue satisfecho por la arrendataria y demandante de autos, ya que, si bien es cierto que el propietario vendedor no estaba obligado a hacer la notificación a la arrendataria, para el ejercicio del derecho preferente, al no tener el lapso de tiempo requerido para ser acreedora a la preferencia ofertiva a objeto que se le ofreciera la venta del mentado bien inmueble, no obstante (Sic...) “...hoy...” la demandante se encuentra insolvente con respeto al pago de los cánones de arrendamiento, tal como se desprende de la decisión dictada en el Exp. Nro. 12.162 en relación a la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento que cursó por ante el Tribunal Primero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, confirmada por esta alzada en Exp. Nro. 13-4554, donde se ordenó la restitución del aludido inmueble, resultando entonces incongruente la pretensión contenida en esta causa al pretender subrogarse en los derechos contenidos en el documento traslativo de propiedad que hizo el vendedor, hoy de cujus, al co-demandado de autos RAMIRO MURADA LOPEZ. Así también apunta que el demandado de autos no cumple con el tercer requisito que establece que el arrendatario “satisfaga las aspiraciones del propietario” por cuanto aún a sabiendas que no tiene derecho a la preferencia ofertiva al cumplir con el requisito de tener más de dos (2) años como arrendataria del inmueble al momento de efectuarse la venta, por cuanto según sus estimaciones, sería injusto, e irreal el reembolso del precio pagado, en la oportunidad de la venta, sin el que el mismo estuviera debidamente indexado; motivos por los cuales peticiona se declare sin lugar la demanda de autos y la condenatoria en costas a la actora. -DE LAS PRUEBAS Por la parte DEMANDADA Riela a los folios 150 al 153, inclusive de la pieza 3, escrito de promoción de pruebas presentado por el co-apoderado de la parte demandada, abogado ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR, mediante el cual promovió lo siguiente: En el capítulo I promovió: • Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz en fecha 20/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina. • Adendum al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz el 17/03/2001 bajo el Nro. 49, Tomo 39. • Documento de venta del inmueble supra identificado, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nro. 2011.4328, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447, correspondiente al Libro del Folio Real del 2001. En el capítulo II promovió: • Prueba de informes al Juzgado Primero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, declarada inadmisible por el tribunal a-quo, mediante auto de fecha 11/08/2015 (f.154 y 155). Por la parte ACTORA: En escrito que cursa a los folios 157 y 158 de la pieza 3, el co-apoderado actor abogado VICENTE RAMOS CHACON, promovió pruebas a favor de su representada, de la siguiente manera: En el capítulo I: • Reproduce y hace valer el mérito favorable que se desprende del Exp. Nro. 5517, cuyas copias certificadas fueron acompañadas por la actora a su escrito de demanda que encabeza estas actuaciones. • Acta levantada por el suprimido Tribunal Ejecutor de Medidas de este Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 13/10/2011 con motivo de las medidas decretadas en el Exp. Nro. 5517, referido al procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial; acompañadas al escrito contentivo de la demanda que encabeza la pieza 1 de este expediente. Promueve y hace valer el mérito favorable de las siguientes instrumentales acompañadas al libelo de la demanda: • Documento de venta del inmueble supra descrito, marcado “E”. • Contrato de arrendamiento marcado “B”. • Adendum del contrato de arrendamiento señalado ut supra, marcado “C”. Destacando esta alzada que las descritas pruebas fueron admitidas por el tribunal a-quo (f. 159 de la pieza 3) mediante auto de fecha 16/09/2015. - Riela a los folios 161 al 174, inclusive de la pieza 3, el fallo recurrido en apelación (f. 175 de la pieza 3) por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado VICENTE RAMOS CHACON, dictado en fecha 30/09/2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito de este Circuito y Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de autos. - Actuaciones en esta Alzada En fecha 27/10/2015 compareció el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado FREDDY ALBERTO GONZALEZ QUIJADA, supra identificados, quien consignó escrito (f.181 al 184, inclusive de la pieza 3) mediante el cual promueve pruebas en esta instancia a favor de sus representados, del siguiente tenor: • Copia certificada correspondiente al fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial el 10/05/2013 en el juicio intentado por la (sic...) ADMINISTRADORA E.L.P., en contra de CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. conjuntamente con copia certificada de la sentencia dictada por esta alzada en fecha 31/07/2013 que confirma la anterior decisión; ambas actuaciones marcadas “A” y “B” respectivamente. SEGUNDO Argumentos de la decisión El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida en fecha 01/10/2015 (f. 175 de la pieza 3) por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado VICENTE RAMOS CHACON en contra de la sentencia dictada el 30/09/2015 (f.161 al 174, inclusive de la pieza 3) por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y de Tránsito de este Circuito y Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO seguida por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. en contra de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLA, los ciudadanos MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y RAMIRO MURADAS LOPEZ, y ahora en contra de sus sucesores MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, suficientemente identificados ut supra. Observa este juzgador en la sentencia recurrida por la parte actora (f.161 al 174, inclusive de la pieza 3) que el tribunal a-quo en aplicación de la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil Nro. 00351/2013, declara sin lugar la demanda de autos, motivado, a que la parte actora se encontraba insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento al momento en que ejerce su pretensión de retracto en fecha 22/11/2011. Se extrae de la pretensión del actor (f.1 al 5, inclusive de la pieza 1) que el abogado JUAN JOSE MURILLO CARDENAS en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A. asistido por los abogados EMILIA SALAZAR VALLES y VICENTE RAMOS CHACON, demanda por (Sic...) Retracto Legal Arrendaticio por Violación de la Preferencia Ofertiva a quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, a su cónyuge MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, ambos en su condición de vendedores y, al ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ en su condición de comprador, todos ampliamente identificados ut supra, por cuanto no le fue ofertado a su representada el bien inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el Sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU” Calle Aro, con Carrera Tocota, de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, de fecha 10/09/2002, bajo el Nro. 13, Tomo 82, de los Libros de Autenticaciones llevados esta Oficina, y documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní, el 29/07/2011, bajo el Nro. 2011.4328, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447, correspondiente al Libro real del año 2011, violándose así la preferencia ofertiva al ser vendido a un tercero, así lo manifestó el prenombrado abogado actor. De otro lado, la parte demandada en su contestación (f.141 al 148, inclusive de la pieza 3) representada por el abogado por el abogado JOSE ARAGUAYAN HERNANDEZ, con el carácter de co-apoderado de los demandados de autos, en su condición de sucesores a titulo universal de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, y como defensor judicial de los herederos desconocidos del mencionado de cujus, en primer lugar admite que la demandada de autos suscribió con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A. un contrato de arrendamiento sobre el inmueble supra descrito, así como también el adendum del referido contrato para la continuidad de la prorroga del referido negocio jurídico, tal como lo alega en su libelo la parte actora; añadiendo que el referido bien fue vendido al co-demandado RAMIRO MURADAS LOPEZ por su anterior propietario conforme al documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, el 29/07/2001, inserto bajo el Nº 2011.4328, Asiento Registral del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447, y Folio Real del año 2011. Al mismo tiempo se excepciona al negar, rechazar y contradecir que la parte actora tenga derecho a la invocada preferencia ofertiva que pretende atribuirse invocando el Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no cumple con ninguno de los requisitos concurrentes contemplados en el Art. 43 de la misma Ley; igual posición de rechazo en cuanto al alegato del actor, respecto a que le fue quebrantada la preferencia ofertiva que dice tener a tenor de lo dispuesto en el Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así también a que la actora se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos. No obstante reconoce los once (11) años como arrendataria de la demandada de autos, destacando en este particular su rechazo a que esta última tenga derecho a la mencionada preferencia ofertiva, ya que el inmueble en cuestión le fue vendido al co-demandado RAMIRO MURADAS LOPEZ el 10/09/2002, cuando aún la inquilina CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. no había cumplido los dos (2) años como arrendataria del inmueble en comento. Planteada como ha quedado la controversia este Tribunal antes de resolver sobre el fondo del asunto, previamente observa: 2.1. Punto Previo. A los folios 48 y 49 de la segunda pieza se observa la inconformidad de la parte actora, cuando el apoderado actor abogado VICENTE RAMOS CHACON, impugna el poder conferido – f.45 de la pieza 2) al abogado JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, y pide se tome como válida únicamente en lo que respecta a la citación de la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y se ordene la citación del resto de los co-demandados en la persona del defensor judicial designado al afecto, por cuanto del referido instrumento poder consignado no se evidencia que la mandataria sea profesional del derecho, y no fue alegada tal condición. Bajo tal perpesctiva, este sentenciador considera que la impugnación advertida por el profesional del Derecho, abogado VICENTE RAMOS CHACON en relación al poder (f.45 de la pieza 2) conferido por la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS a los abogados JOSE ARAGAGUAYAN HERNANDEZ, JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, FREDDY ALBERTO GONZALEZ QUIJADA y ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR, para que los represente en el presente juicio, resulta inconducente, puesto que la delación que realiza el co-apoderado actor al folio 48 de la pieza 2, se refiere a que la prenombrada co-demandada actúa (f.42 de la pieza 2) en su propio nombre y pretende actuar en el juicio en representación de los co-demandados MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, además transcribir el denunciante entre otros, lo siguiente (Sic...) “...Omisis...a los fines de que conjuntamente con los demás profesionales del derecho se le tenga como apoderado de las partes demandadas de autos...”. ; dando además a entender a este sentenciador que tal señalamiento se refiere a que la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS intenta actuar en el juicio como si fuera un profesional del derecho, no obstante de la inteligencia de la actuación inserta al folio 42 de la referida pieza 2, se extrae, que quien comparece en juicio a actuar como apoderado judicial de la parte demandada e incluso de la mentada co-demandada, es el abogado JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67.852, conforme al instrumento poder que consigna en ese mismo acto, que le fuera otorgado por la prenombrada co-demandada en fecha 04/11/2013, autenticado bajo el Nro. 47, Tomo 328, Folios 148 al 150 del Libro de Autenticaciones de la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz del estado Bolívar, inserto a los folios 45 y 46 de la pieza 2. Ahora bien si el apoderado actor abogado VICENTE RAMOS CHACON, se refiere a que el citado poder no surte efectos en cuanto al mandato otorgado por la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS a los mencionados abogados para que represente al resto de los co-demandados supra mencionados, en contradicción con las normas que establecen que los –no abogados- no pueden actuar en juicio, por la cual se deduce el cuestionamiento sobre la validez y eficacia de las facultades conferidas a un mandatario no abogado y, la validez de la transferencia del mandato de sustitución; sobre este particular considera este tribunal que la condición de –no abogados- de la co-demandada MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS pudiera tratarse de una incapacidad de ejercicio que en ningún caso anula la representación judicial, la cual conlleva la voluntad de sustituirla en un profesional del derecho, como ha sucedido en el caso de autos, a los abogados JOSE ARAGAGUAYAN HERNANDEZ, JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, FREDDY ALBERTO GONZALEZ QUIJADA y ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR, para realizar actos del juicio, sin involucrar la capacidad jurídica de las personas que transmiten las facultades judiciales. En este sentido, si la ciudadana MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, no es abogada y, no puede por tanto, ejercer las facultades conferidas por el resto de los co-demandados, esto no constituye un vicio de sustitución, ni del mandato mismo conferido, sino básicamente, pudiera tratarse de una incapacidad de ejercicio de la referida mandante, en consecuencia este juzgador concluye que no existe norma legal que impida el otorgamiento de facultades judiciales a la co-demandada supra mencionada, y en este sentido se considera pertinente reiterar que, lo que la doctrina y la Ley de Abogados han negado terminantemente, es que el no abogado se presente ante el tribunal para ejercer poderes. Así el Art. 4 de la Ley de Abogados dispone: “...Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso. Si la parte se negare a designar abogado, esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley...”. Si bien existe la voluntad plasmada por la mandante en el instrumento poder inserto al folio 45 de la pieza 2 de este expediente, se extrae del mismo que esta en nombre propio y del resto de los co-demandados ut supra, otorgó poder a los nombrados abogados conforme al referido poder, tal como se lee en el mismo, registrado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 13/03/2009 bajo el Nro. 25, folio 130, Tomo 47 del Protocolo de Transcripción, para que los representen en el juicio de autos de retracto legal arrendaticio incoado por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CONMUR, C.A., en contra de los prenombrados demandados de autos, tal como lo dispone la doctrina que al respecto sostiene la Sala Civil, que establece la validez de otorgar poder judicial a un no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, dado que por Ley sólo podrá realizar actos dentro del proceso un profesional del derecho; por tanto el mencionado mandatario, abogado JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS con facultad expresa para ello, actuó ajustado a derecho, cuando compareció en fecha 11/11/201º3 (f.42 de la pieza 2) a darse por citado en nombre de su mandante, la ciudadana MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y el resto de los co-demandados supra identificados. Además no observa este sentenciador que en el caso de autos, la prenombrada demandada quien posee facultades expresas para otorgar poderes, tenga alguna actuación, ni siquiera asistida de abogado, por lo que se tienen como válidas las actuaciones de los abogados JOSE ARAGAGUAYAN HERNANDEZ, JOSE ANGEL ARAGUAYAN CAMPOS, FREDDY ALBERTO GONZALEZ QUIJADA y ANGEL DAVID CAMPOS FUENMAYOR, en representación de la MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y los ciudadanos MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, suficientemente identificados en autos, en virtud del poder que les fuera conferido en fecha 04/11/2013, así se establece. 2.2. De la apelación Ahora bien, este sentenciador para decidir sobre el recurso de apelación intentado en fecha 01/10/2015 (f.175 de la pieza 3) por el co-apoderado judicial de la parte actora, abogado VICENTE RAMOS CHACON en contra de la sentencia de fecha 30/09/2015 (f.161 al 174, inclusive de la pieza 3) que declaró SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR C.A. en contra de los sucesores de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLO, ciudadanos: MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, ambas partes suficientemente identificadas ut supra, considera pertinente traer a colación lo siguiente: El artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento. Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado. En este mismo orden de ideas, se debe destacar lo mencionado por el Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, del siguiente tenor: …El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente… Así también los autores Ricardo Enrique La Roche y Jorge C. Kiarikires Longhi, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios” expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. De otra parte el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así:”El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. Y a ese efecto pasa este juzgador al examen del material probatorio vertido en autos para determinar la veracidad del hecho controvertido en autos, de la siguiente manera: • De las pruebas de la parte actora: De los instrumentos probatorios consignados por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda que encabeza estas actuaciones: • Copia fotostática del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., inserta del folio 6 al 14, inclusive de la pieza uno. Al análisis y estudio de esta documental inserta a los folios 6 al 14, inclusive de la pieza 1, por ser documentos públicos no impugnados en juicio esta alzada los valora y aprecia conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo en juicio del carácter con que obra el ciudadano JUAN JOSE MURILLO CARDENAS, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.206.276, y sus facultades en la empresa CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. que corrobora su carácter de Presidente, y así se decide. • Marcado “B” documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar en fecha 23/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina; cursa a los folios 15 al 18, inclusive de la pieza 1. La anterior documental inserta a los folios 15 al 18, inclusive de la pieza 1, este juzgador la aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en los Arts. 1.363 y 1.366 del Código Civil, en concordancia con el Art. 429 del CPC, y la misma resulta ser demostrativa del alegato de la parte actora, admitido por la parte demandada en su contestación, que en fecha 23/10/2000 suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el Sector de Alta Vista Sur, Edificio “MIMU”, Calle Aro con carrera Tocota, de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, para uso de Oficina, con un plazo de duración desde fecha 15/09/2000 al 15/09/2001, prorrogable a voluntad de ambas partes, tal como lo dispone la cláusula CUARTA del referido instrumento, y así se establece. • Marcado “C” adendum o contrato de arrendamiento Nº OAA-CS-07 autenticado en fecha 17/03/2011 por ante la Notaria Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar bajo el Nro. 49, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones de esa Oficina, cursante a los folios 20 y 21 de la pieza 1. Esta prueba al igual que la prueba anteriormente analizada, se valora conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.363 y 1.366 del Código Civil, en concordancia con el Art. 429 del CPC, siendo ella demostrativa que los contratantes del negocio jurídico o contrato de arrendamiento, supra descrito, decidieron en fecha 17/03/2011 prorrogar el descrito contrato de arrendamiento (Sic...) “inicialmente” autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar en fecha 23/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, tal como se extrae de la redacción de su contenido al folio 20, con una duración de un (1) año; así se establece. • La copia fotostática del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P., C.A. conjuntamente con acta de asamblea extraordinaria de la referida empresa, cursante a los folios 24 al 41, inclusive de la referida pieza 1. Esta documental inserta a los folios 24 al 41, inclusive de la pieza 1, por ser documentos públicos no impugnados en juicio este sentenciador la valora y aprecia conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo en juicio de la condición en juicio del de-cujus FRANCISCO MURADAS BUGALLO, tal como se distingue de la cláusula VIGESIMA SEGUNDA, (Vuelto del folio 27 de la pieza 1) conjuntamente con la ciudadana MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, para durar dos (2) años en sus funciones como Directores Administradores cuya documentación es registrada en fecha 17/12/1.999; así también se distingue del acta de asamblea extraordinaria del referido Registro de Comercio (f. 32 al 35, inclusive de la pieza 1) la modificación del período de duración de la señalada junta directiva, en los mismos cargos (f.35 de la pieza 1) exactamente en la cláusula VIGESIMA SEGUNDA (f.35 de la pieza 1) por un período de diez (10) años, protolizado en fecha 29/09/2005, como se constató del folio 33 de la citada pieza 1; así se establece. • Documento de venta inserto a los folios 45 al 49, inclusive, protocolizado en fecha 27/07/2011 por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar bajo el Nro. 2011.4328, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447 y Folio Real del año 2011. Esta documental inserta desde el folio 45 al folio 49, inclusive de la pieza 1, de la misma forma que la prueba anterior, este sentenciador la valora y aprecia conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil por ser documento público no impugnado en juicio, la cual resulta demostrativa de la venta del bien inmueble supra descrito que hiciera el ciudadano FRANCISCO MURADAS BUGALLO (hoy difunto) al ciudadano RAMIRO MURADAS LOPEZ, autenticado dicho negocio en fecha 10/09/2002 y protocolizado el 29/07/2011, tal como se constata a los folios 47 y 49 de la pieza 1 de este expediente; así se establece. • Marcado “F” copias certificadas del Expediente Nro. 5517 (f. 52al 174, inclusive) contentivo de actuaciones que conforman la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, y Cuaderno de Medidas de la aludida causa cursante a los folios 175 al 207, inclusive de la pieza 1. A estas probanzas contentivas de copias certificadas que cursan en el Expediente Nro. 5517 (f. 52al 174, inclusive) relacionadas con actuaciones que conforman una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial, y Cuaderno de Medidas de la aludida causa cursante a los folios 175 al 207, inclusive de la pieza, este juzgador al igual que las pruebas anteriores referidas a los documentos públicos, le concede suficiente valor probatorio conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativas a este sentenciador que en fecha 09/08/2011 el co-demandado RAMIRO MURADAS LOPEZ demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la actora de autos, la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. siendo el objeto de dicha pretensión el bien inmueble aquí ventilado, cuya demanda se centra en la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado desde el año 2000, debido a la falta de pagó de los cánones de arrendamiento de diez (10) meses. Así también se comprueba de las actuaciones del citado Cuaderno de Medidas (f. 175 al 207, inclusive de la pieza 1) que sobre este bien fue decretada medida de secuestro en fecha 19/09/2011 (f.178 de la pieza 1) con motivo del mencionado juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento distinguido con el Nro. Expediente Nro. 5517 precedentemente descrito, siendo de advertir que la parte demandada en esa causa hizo oposición a dicho decreto en fecha 26/10/2011 (f.182 de la pieza 1), no pudiendo constatarse de las actuaciones aquí examinadas las resultas del referido recurso; así se establece. En la oportunidad de promover pruebas la parte actora, tal como se observa a los folios 157 y 158 de la pieza 3, promovió igualmente, lo siguiente: • Reproduce y hace valer el mérito favorable que se desprende del Exp. Nro. 5517, cuyas copias certificadas fueron acompañadas por la actora a su escrito de demanda que encabeza estas actuaciones. • Acta levantada por el suprimido Tribunal Ejecutor de Medidas de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 13/10/2011 con motivo de las medidas decretadas en el Exp. Nro. 5517, referido al procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento llevado por ante el Juzgado Tercero del Municipio Caroní de este Circuito y Circunscripción Judicial; que dice acompañar al escrito contentivo de la demanda que encabeza la pieza 1 de este expediente. De igual modo promueve y hace valer el mérito favorable de las siguientes instrumentales acompañadas al libelo de la demanda: • Documento de venta del inmueble supra descrito, marcado “E”. • Contrato de arrendamiento marcado “B”. • Adendum del contrato de arrendamiento señalado ut supra, marcado “C”. Al estudio de estas pruebas promovidas por la actora a los folios 156 y 157 de la pieza 3, primeramente este juzgador debe destacar en cuanto a la prueba relacionada con el (sic...) “Acta” levantada por el Tribunal Ejecutor de Medidas de este Circuito y Circunscripción Judicial en fecha 13/10/2011 con motivo de las medidas decretadas en el Exp. Nro. 5517, tal como lo señala el mencionado promovente al vuelto del folio 157 de la pieza 3; que la señalada instrumental no se observa entre las actuaciones del citado Exp. Nro. Nro. 5517, en tal sentido este juzgador no tiene nada que analizar al respecto, por cuanto dicha prueba no existe en autos; así se establece. Y en cuanto a las demás probanzas promovidas por el actor a los folios 156 y 157 de la pieza 3, descritos suficientemente ut supra, cabe señalar que los mismos ya han sido analizados anteriormente, cuyos razonamientos y apreciación se dan aquí por reproducidos para evitar tediosas e inútiles repeticiones y desgaste de la función jurisdiccional, pues carece de fundamento lógico que se tenga que volver a emitirse un nuevo razonamiento jurídico sobre las mismas pruebas, por tanto se les concede el mismo valor probatorio a las copias certificadas del Exp.Nro.5517, y documentos marcados “B” “C” “E”, referidos a contrato de arrendamiento, adendun y documento de venta, inserto a los folios 15 al 21, inclusive de la pieza 1 y del folio 52 al 207, inclusive de la pieza 1, respectivamente; así se establece. Las pruebas de la parte demandada indicadas a los folios 150 al 153, inclusive de la pieza 3, referidos al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz en fecha 20/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina; el adendum autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz el 17/03/2001 bajo el Nro. 49, Tomo 39, y documento de venta del inmueble supra identificado, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nro. 2011.4328, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 297.6.1.7.2447, correspondiente al Libro del Folio Real del 2001, acompañados por el actor en su demanda que encabeza las actuaciones de la pieza 1 de este expediente, las cuales ya han sido suficientemente analizadas ut supra, este juzgador tal como lo hizo anteriormente con las pruebas promovidas por la parte actora, para evitar tediosas e inútiles repeticiones y el desgaste de la función jurisdiccional, le concede el mismo razonamiento y apreciación a dichas probanzas, así se establece. Respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada en esta Alzada, mediante escrito que cursa a los folios 181 al 184, inclusive de la pieza 3, las cuales también consignó en la primera instancia a los folios 62 al 109, inclusive de la pieza 2, referidas a dos decisiones dictadas en otro juicio, es decir, Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ADMINISTRADORA E.L.P., C.A., en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., la primera de ellas, emanada del Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de fecha 10/05/2013 que declaró con lugar la descrita demanda, distinguida con el Nro.12.162, y la segunda dictada por esta alzada el 31/07/2013, que confirma dicha decisión, este sentenciador valora y aprecia tales probanzas conforme a lo dispuesto en los Arts. 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativas por ser un hecho notorio para este tribunal, en virtud de la última de las decisiones citadas, que la demandante de autos fue demandada por segunda vez por Resolución de Contrato de Arrendamiento, siendo el objeto principal de dicha demanda, la falta de pago de cánones de arrendamientos del inmueble objeto también de esta demanda, solo que en esta oportunidad lo hizo la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A. resultando victoriosa y como consecuencia de ello, le fue ordenada la entrega del bien inmueble en cuestión, entre otros, confirmado por esta alzada en fecha 31/07/2013, y así se establece. Al análisis del material probatorio vertido en autos por ambas partes, obtiene este juzgador que la parte actora en su condición de arrendataria del bien inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el Nro. 8-B, ubicado en el Sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU” Calle Aro, con Carrera Tocota, de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, con ocasión de los contratos, el primero de ellos autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Estado Bolívar en fecha 23/10/2000 bajo el Nro. 68, Tomo 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina (F.15 al 18, inclusive de la pieza 1) y, el segundo de ellos, distinguido como adendum o contrato de arrendamiento Nº OAA-CS-07 autenticado en fecha 17/03/2011 por ante la Notaria Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar bajo el Nro. 49, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones de esa Oficina (F.20 y 21 de la pieza 1), ambos celebrados con la co-demandada sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P. C.A. en las referidas fechas, muy a pesar de cumplir con uno de los requisitos de ley para optar al derecho de Retracto Legal Arrendaticio por tener la condición de arrendatario por más de dos (02) años, ya que del contrato originario se extrae que su inicio data del 23/19/2000, estipulado por un año, prorrogable, cuya relación arrendaticia se mantuvo así hasta que en fecha 17/03/2011, nuevamente ambos contratantes formalizan una extensión del contrato originario, lo que hace entender a este juzgador, que aunque ambas partes no suscribieron por escrito la continuidad o prorroga del primer contrato, luego de vencido éste, la relación arrendaticia continuó en las mismas condiciones hasta que deciden suscribir un nuevo contrato por un año más (17/03/2011), por lo que, si tomamos en cuenta estas fechas, tenemos que el demandante de autos ha sido arrendatario por más de diez (10) años del mismo bien, supra descrito, así se establece. No obstante al análisis del siguiente requisito, “que el arrendatario debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento” del estudio a las pruebas de autos, se colige que la parte actora no logró demostrar su solvencia como arrendataria, pues la demandada de autos resultó contundente en comprobar la falta de pago de cánones de arrendamiento por parte de la sociedad de Comercio CONMUR C.A. con ocasión del adendum distinguido como Nº OAA-CS-07 autenticado en fecha 17/03/2011 por ante la Notaria Cuarta de Puerto Ordaz, Estado Bolívar bajo el Nro. 49, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones de esa Oficina (F.20 y 21 de la pieza 1), así se extrae del fallo condenatorio dictado por esta alzada el 31/07/2013 en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la ADMINISTRADORA E.L.P., C.A. en contra de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A. por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró con lugar la descrita demanda, distinguida en ese juzgado con el Nro.12.162, y por ende confirma la decisión proferida por el señalado tribunal, cuya pretensión de la prenombrada demandante es la resolución del contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble muchas veces descrito en este fallo, autenticado el 17/03/2011, y que por acuerdo de ambas partes fue destinado para uso de oficina, así se deduce de ambos contratos; por lo que, verificado como ha quedado que la parte actora no cumplió con la carga probatoria de la solvencia, conforme a los extremos legales del Art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, queda por tanto demostrada la improcedencia de preferencia ofertiva y retracto legal por parte de la actora, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR C.A., y ajustada a derecho en todas sus partes la decisión dictada en la presente causa, recurría en apelación por la parte actora, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de este Circuito y Circunscripción Judicial, así se decide. Como corolario de todo lo antes expuesto, debe forzosamente este juzgador proceder a confirmar la decisión de fecha 30/09/2015 que declaró sin lugar la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO seguida por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. en contra de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLA, los ciudadanos MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y RAMIRO MURADAS LOPEZ, ahora en contra de sus sucesores MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, suficientemente identificados ut supra; y declarar sin lugar la apelación ejercida en fecha 01/10/2015 (f. 175 de la pieza 3) por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado VICENTE RAMOS CHACON en contra de la referida sentencia dictada el 30/09/2015 (f.161 al 174, inclusive de la pieza 3), y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. DISPOSITIVA Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO seguida por la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. en contra de quien en vida se llamara FRANCISCO MURADAS BUGALLA, los ciudadanos MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS y RAMIRO MURADAS LOPEZ, ahora en contra de sus sucesores MARIA ESTHER LOPEZ DE MURADAS, MANUEL MURADAS LOPEZ, MARIA ENCARNACION MURADAS LOPEZ, FRANCISCO MURADAS LOPEZ y RAMIRO MURADAS LOPEZ, suficientemente identificados ut supra; todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales citadas y los artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADA la decisión dictada por el señalado tribunal de la causa de fecha 30 de setiembre de 2015, y SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A. través de su co-apoderado judicial VICENTE RAMOS CHACON, supra identificado. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte que resultó perdidosa en la presente causa. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad legal devuélvase el expediente al Juzgado de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, a los tres (03) días del mes de Noviembre de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. El Juez, Abg. José Francisco Hernández Osorio La Secretaria Temporal, Abg. Laura Estefanía Aguirre En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) previo anuncio de Ley. Conste. La Secretaria Temporal, Abg. Laura Estefanía Aguirre JFHO/la/ym Exp.Nº 15-5066 Pieza 3.