TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
Ciudad Bolívar, veintinueve de Octubre de Dos Mil Quince
205° y 156°

RESOLUCION Nº: PJ0252015000184
ASUNTO: FP02-V-2013-001596

PARTE DEMANDANTE: KAREL ELIEZER HERNÁNDEZ ZURITA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-17.047.898 y de este domicilio.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: DARÍO FARFÁN ÁLVAREZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 9.473, según se evidencia del poder apud acta, inserto a los folios 24 y 25 del presente asunto.-

PARTE DEMANDADA: Empresa mercantil PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, el 18 de diciembre de 2008, anotado bajo el No. 17, Tomo 25-A REGMESEGBO304 representada legalmente por el ciudadano EDGAR DORE MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-14.410.093 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CELIA DEL VALLE FIGUERA y VIVIANA VERA SEVILLA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 32.436 y 125.781, según se evidencia del poder especial conferido, autenticado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anotado bajo el No. 42, Tomo 40 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por esa notaría; inserto a los folios 166 y 167 del presente asunto.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE.

ANTECEDENTES

El día 05/11/2013 la parte actora, alegó lo siguiente:
Que consta de documento público autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el 25 de junio de 2013, inserto bajo el No. 48, Tomo 52 de los respectivos libros de autenticaciones del año 2013, que celebró un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, con la empresa PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A.; documento que anexa original marcado “A”.-

Que en dicho instrumento, la citada empresa en su carácter de PROPIETARIA VENDEDORA, se obliga a venderle y él con el carácter de comprador, se obliga a comprarle tal como se indica en las Cláusulas SEGUNDA Y TERCERA el lote de terreno identificado con el Nº 21, con una superficie de Ciento Noventa y Cinco Metros Cuadrados (195,00 M2), con forma rectangular, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con Calle Nº 2, con Diez metros (10,00 Mts.). SUR: Con Parcela Nº 28, con Diez metros (10,00 Mts.). ESTE: Con la Parcela Nº 20, con Diecinueve metros con Cincuenta Centímetros (19,50 Mts.) y OESTE: Con Parcela Nº 22, con Diecinueve metros con Cincuenta centímetros (19,50 Mts.), y la casa allí construida, con bloques frisados, piso de cemento, techo de machihembrado y tejas criollas, puertas de hierro en la puerta principal y puertas de madera en puerta trasera, cuartos y baños, ventanas panorámicas de vidrio y aluminio; consta de Tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, dos (2) baños con sus piezas sanitarias.-

Que el precio total lo constituyó la suma de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 480.000,00), de los cuales había entregado una inicial de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,00), en varias partidas, quedando obligado a cancelar el saldo del precio de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,00), en un plazo de Noventa (90) días, más Treinta (30) días de Prórroga, estando consciente y en conocimiento, dicha empresa, que ese saldo del precio él lo obtendría de un préstamo hipotecario, el cual solicitó de inmediato al Banco de Venezuela, S.A., Sucursal Ciudad Bolívar, donde ha entregado toda la documentación que le han exigido, entidad esta que le exige verbalmente, la necesidad urgente de que le solicite a dicha empresa una prórroga, lo que no acepta ésta, la que lo amenaza con vender el inmueble (casa y terreno) a terceras personas o vendérselo con un precio superior.

QUE EL DINERO LE FUE ENTREGADO A LA EMPRESA VENDEDORA ASÍ:
1.- Cheque de gerencia por una cantidad de Bs. 100.000,00, Nº de cheque 63022205, Banco Mercantil, oficina Paseo Orinoco, fecha 26 de marzo de 2012.
2.- Cheque de gerencia por una cantidad de Bs. 75.000,00, Nº de cheque 45086849, Banco Mercantil, oficina Ciudad Bolívar de fecha 03 de agosto de 2012.
3.- Cheque de gerencia por una cantidad de Bs. 10.000,00 Nº de cheque 00022419 Banco Banesco de fecha 03 de septiembre de 2012.
4.- En efectivo se hizo la entrega de Bs. 1.200,00 en fecha 21 de agosto de 2012.
5.- En efectivo se hizo la entrega de Bs. 3.800,00 de fecha 31 de agosto 2012.-

Que establece el Artículo 1.474 del Código Civil: “LA VENTA ES UN CONTRATO POR EL CUAL EL VENDEDOR SE OBLIGA A TRANSFERIR LA PROPIEDAD DE UNA COSA Y EL COMPRADOR A PAGAR EL PRECIO”. Pero en el caso que les ocupa, mediante una cláusula abusiva, exorbitante, dolosa, como lo es la Cláusula Tercera, donde se le impone cancelar el saldo en un plazo de Ciento Veinte (120) días, a sabiendas por parte de la empresa vendedora que tal saldo lo iba a pagar con un CRÉDITO HIPOTECARIO A OTORGARSE POR EL BANCO DE VENEZUELA, S.A.-

Que el instrumento contentivo de la OPCIÓN DE COMPRAVENTA ES UNA VENTA, que se perfeccionó, no desde el día 25 de junio de 2013 cuando firmó el contrato, sino cuando se produjo el primer abono a la inicial, con un monto de Bs. 100.000,00 en fecha 26 de Marzo de 2012; debe cumplir la empresa vendedora con sus obligaciones de hacer entrega del inmueble, hacer la tradición del mismo y otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Público.

Que establece el Artículo 1.159 del Código Civil.- “LOS CONTRATOS TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES. NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSENTIMIENTO O POR LAS CAUSAS AUTORIZADAS POR LA LEY”; el Artículo 1.160 del Código Civil.- “LOS CONTRATOS DEBEN EJECUTARSE DE BUENA FE Y OBLIGAN NO SOLAMENTE A CUMPLIR LO EXPRESADO EN ELLOS, SINO A TODAS LAS CONSECUENCIAS QUE SE DERIVEN DE LOS MISMOS CONTRATOS, SEGÚN LA EQUIDAD, EL USO O LA LEY” el Artículo 1.161 del Código Civil.- “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado” y por último El artículo 1.167 del Código Civil “EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO”

Que por las razones expuestas demanda a la empresa mercantil PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A., en la persona de su representante legal, ciudadano EDGAR DORE MUÑOZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, en el sentido de que cumpla con sus obligaciones de entregar el inmueble, obligándose a otorgar a la vez el documento de venta ante el Registrador Público, haciendo la tradición legal del mismo, una vez cancelado el saldo deudor en un plazo razonable de Ciento Veinte (120) días más o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal.

Estimó la demanda en la suma de TRESCIENTOS VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs. 321.000,00), el equivalente a Tres Mil Unidades Tributarias (3.000 U.T.), conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y la fundamenta en las normas sustantivas y el contrato suscrito entre ambos.-

ADMISIÓN DE LA DEMANDA

Mediante auto de fecha 18/12/2013 se admitió la pretensión de la parte demandante y se acordó el emplazamiento de la empresa mercantil PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA D&M, C.A., en la persona de su representante legal ciudadano EDGAR DORE MUÑOZ, plenamente identificado en autos, para que compareciera por ante este Tribunal dentro de los VEINTE (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haber sido citado, entre las horas comprendidas de 08:30 a.m. a 03:30 p.m., a dar contestación a la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE.

En fecha 27-01-14 (folio 29), el ciudadano alguacil de este juzgado señaló que se entrevistó con la ciudadana Betsi Carreño, en su carácter de Administradora de la empresa demandada quien le manifestó que el ciudadano Edgar Dore Muñoz no se encontraba; posteriormente, previa solicitud de la parte interesada, se procedió a la citación por carteles conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose con las formalidades establecidas, en fecha 22-04-2014 con la constancia de la secretaria del tribunal de haber fijado el cartel (folio 58).-

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El día 01/10/2014 la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

HECHOS QUE SE ADMITEN:
Que es cierto que en fecha 25 de junio de 2013 celebró un contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta de inmueble, con el ciudadano KAREL ELIEZER HERNÁNDEZ ZURITA, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar.-

Que a través del referido documento se obligaba a vender al hoy demandante y este a su vez se obligaba a comprar el inmueble que se describe en la cláusula segunda del antes citado contrato.-

Que para la venta se fijó el precio de Bs. 480.000,00 los cuales debía cancelar el optante así: entregando una inicial de Bs. 190.000,00 al momento de la suscripción del contrato y el monto restante, Bs. 290.000,00 debía ser cancelado por el demandante en un plazo de noventa (90) días; lapso que utilizaría para tramitar un crédito hipotecario que solicitaría a una entidad bancaria y de ser necesario se le podría otorgar una prórroga de treinta (30) días más, pero si no obtenía dicho crédito, ni cancelaba la suma restante que adeudaba, en ese lapso o en la prórroga, ello se consideraría un incumplimiento y causa para que dicho contrato quedara rescindido de pleno derecho, o sin efectos, y solo estaría obligado a devolverle la suma entregada como inicial, es decir Bs. 190.000,00 descontando de dicho monto un diez por ciento (10%) de dicha suma como resarcimiento de los daños causados.

Que el plazo que se había concedido al hoy demandante para el trámite del citado crédito hipotecario, se venció en fecha 23 de septiembre de 2013 sin que hubiere logrado su objetivo y por ello se le concedieron los treinta (30) pautados como prórroga, los cuales se vencieron en fecha 28 de octubre de 2013 sin que el optante pudiera cumplir con lo pautado en el contrato; no obstante el optante aspiraba que se le diera una nueva prórroga que no estaba pautada en el contrato celebrado, a lo que se negó y procedió a informar al demandante, que estaba dispuesto a cumplir con lo estipulado en la cláusula sexta del contrato, que era la devolución de la cantidad entregada como inicial, previa deducción del diez por ciento (10%) fijado como resarcimiento.

Que es cierto que el demandante KAREL ELIEZER HERNÁNDEZ ZURITA, se presentó en varias oportunidades en sus oficinas, antes de celebrarse el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta de inmueble, con el fin de solicitar información sobre las condiciones de venta y para realizar sus diligencias destinadas a obtener el precio pautado para la venta.

RECHAZO GENERAL:
• Niega, rechaza y contradice en todo lo que no ha sido admitido expresamente, la demanda interpuesta contra su representada por el ciudadano KAREL ELIEZER HERNÁNDEZ ZURITA.-

RECHAZO PORMENORIZADO:
• Niega, rechaza y contradice que el demandante haya tenido que esperar que su representada construyera las viviendas que aun no han sido entregadas y que la inmobiliaria obtuviera el certificado de habitabilidad que otorga la Alcaldía del Municipio Heres; pues para cuando se firma el contrato, ya la vivienda prometida en venta estaba construida y ya se había realizado todos los trámites de ley por ante los organismos correspondientes y se le hizo entrega de de toda la documentación necesaria para que realizara sus trámites para obtener su crédito hipotecario. Es de interés señalar que su representada solicitó al Banco de Venezuela, S.A., información sobre las causas por las cuales no le fue tramitado el crédito hipotecario al ciudadano Karel Eliezer Hernández Zurita, en el lapso que le había otorgado y como respuesta recibió una copia de la respuesta que de manera escrita se le había dado al demandante, donde se indicaba que su solicitud de crédito no procedía debido a que la actividad comercial no estaba formalizada y que sus ingresos son variables e irregularidades y anexa marcada “B” la comunicación recibida-
• Niega, rechaza y contradice que haya entregado de manera extemporánea al demandante la documentación necesaria para que tramitara su crédito hipotecario, porque todo le fue entregado el mismo día que firmó el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta de inmueble y el demandante introdujo su solicitud el día 04 de julio de 2013 por ante el Banco de Venezuela, S.A., y como no recibió respuesta en el lapso fijado en el contrato, se le concedió la prórroga de treinta (30) días más.-
• Niega, rechaza y contradice que la venta se haya perfeccionado a partir del día 26 de marzo de 2013; se firmó un contrato de promesa bilateral de opción de compra venta donde se establecieron condiciones para que se realizara la venta futura, las cuales no cumplió el optante y por lo tanto nunca hubo una venta.-.-
• Niega, rechaza y contradice que su representada haya utilizado dinero del demandante y de otras personas como capital de trabajo y para la compra de materiales, pues lo cierto es que para el momento que se celebrara el contrato, ya el inmueble ofrecido en venta estaba terminado; de no ser así el demandante no habría aceptado las condiciones establecidas en el contrato, ni tampoco hubiere declarado el contenido de la cláusula séptima de ese documento donde se señala que ha revisado el inmueble ofrecido en venta y que se encuentra conforme con el mismo.-
• Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido el contrato de promesa bilateral de opción a compra venta celebrado con el demandante y que deba ser obligada a otorgar el documento de venta ante el Registrador Público, haciendo la tradición del inmueble prometido en venta y a otorgar un plazo de ciento veinte (120) días para que el optante cancele el saldo deudor restante.-
• Niega rechaza y contradice que su representada deba ser condenada en costas en virtud de esta temeraria demanda interpuesta en su contra, y que el actor ha estimado en el monto de Bs. 321.000,00 pues jamás ha dado motivo para ser demandada.-

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS:

Abierto el juicio a pruebas, las partes hicieron uso de este derecho en el lapso establecido, de la manera siguiente:

De las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada:
1. Ratifica y hace valer el mérito de los autos en todo aquello que pueda favorecer a su representada, especialmente los que se desprenden del documento que marcado “B” se anexó en el escrito de contestación a la demanda, es decir, oficio emanado del Banco de Venezuela, S.A., donde se informa cuáles fueron las causas por las cuales no le fue tramitado el crédito hipotecario al ciudadano Karel Eliezer Hernández Zurita.-
2. Ratifica y hace valer el mérito que se desprende de los documentos que se encuentran insertos en el expediente, a saber: Del documento que marcado “A” anexó el demandante a su escrito libelar, es decir del contrato de Promesa Bilateral de opción a Compra-Venta.-
3. De conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara a la agencia principal del Banco de Venezuela, S.A. de esta Ciudad a los fines que informara cuáles fueron las causas por las cuales no le fue otorgado el crédito solicitado por el ciudadano Karel Eliezer Hernández Zurita.-
4. Promovió testimoniales.-

De las pruebas promovidas por la parte actora:
1. Ratifica y hace valer la documental promovida con el escrito de la demanda, como lo es el “CONTRATO DE PROMERSA BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE”.
2. Promovió en siete folios útiles marcados con la letra “X” cheques de gerencia números 63022205 y 45086849 librados por el Banco Mercantil de esta Ciudad, a nombre de la empresa demandada, el primero de ellos por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), de fecha 26 de marzo de 2012 y el otro de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00), fechado el día 03 de agosto de 2012 y cheque de gerencia Nº 00022419 librado por BANESCO, el día 03 de septiembre de 2012.
3. Promovió testimoniales
4. Promovió prueba de informes.

MOTIVACION PARA DECIDIR:

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por el ciudadano KAREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA contra la EMPRESA MERCANTIL PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos:

Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, contenidas en las disposiciones de los artículos 1.474, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.167 del Código Civil, de lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de TRESCIENTOS VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 321.000,00), lo equivalente a (3.000 U.T), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tiene un valor de Bs. 107.

Ahora bien, que con entrada en vigencia la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente:
Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional.

Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE, incoado por el ciudadano KAREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA contra la EMPRESA MERCANTIL PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A, la cuantía estimada por el actor en unidades tributarias, vale decir la cantidad de (3.000 U.T.), no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.-

Realizado el estudio pormenorizado de las actas que conforman este expediente seguidamente el Tribunal dictará su decisión definitiva con fundamento en las consideraciones que a continuación se exponen:

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas, a saber:
El litigante actor interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta de Inmueble, teniendo su origen en un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE OPCION DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, Con la empresa PROYECTOS E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA, D&M, C.A, quien se obligo a venderle un lote de terreno de Ciento Noventa Metros cuadrados y la casa allí construida con bloque frisado, piso de cemento, techo de machinbreado y tejas criollas, puertas de Hierro en la puerta principal y de madera en la puerta trasera, cuartos y baños, ventana panorámicas de vidrios y aluminio, consta de tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, dos (2) baños con sus piezas sanitarias y el precio total de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 480.000,oo), dando una inicial de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,oo) y el saldo restante de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,oo) lo cancelaría dentro de un plazo de Noventa (90) días mas treinta días (30) de prorroga.

Ahora bien, por su parte el ciudadano Kerel Eliezer Hernández Zurita, se comprometió a cancelar la deuda restante de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000, oo), en un plazo de noventa (90) días a partir de la autenticación del presente documento de Opción de Compraventa de Inmueble en fecha 25 de junio de 2013, más una prorroga de treinta (30) días, mediante un Crédito Hipotecario por parte del Banco de Venezuela, cumpliéndose los noventa (90 ) días en fecha 25 de Septiembre de 2013 y la prorroga de los treinta (30) días en fecha 25 de Octubre de año 2013.-

Ahora bien, por lo tanto constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

EL Código Civil, determina lo siguiente.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Con apego al principio general de las pruebas; la carga probatoria de las partes, a los efectos de su apreciación por parte del juez, debe hacerse conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Por otra parte, el artículo 1.133 del Código Civil, dispone que:

“…el contrato es una convención entre dos o mas personas, para constituir, reglar, trasmitir, modificar, o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

Es decir, los contratos sirven para establecer condiciones y cargas a las partes, de carácter gratuito, oneroso o traslativo de propiedades, etc., de modo que en el presente procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Opción de compraventa de Inmueble, estamos en presencia de una de las circunstancias anteriormente referidas en el articulo parcialmente transcrito.-.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE.-
DOCUMENTALES.-

Corre inserta desde el folio nueve (09) hasta el trece (13) y su vto, copia certificada de documento contentivo de Contrato de Opción de Compraventa, celebrado entre las partes en fecha 25 de junio de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, dejándolo inserto bajo el No. 48, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por en esta Notaria, donde manifiesta que lo realmente “contratado” es una venta de Inmueble a Crédito, que es lo que pretende demostrar con tal instrumento.

Para la apreciación y valoración de este medio probatorio consignado en actas en copia Certificada, este Juzgador, atendiendo los principios de economía procesal, exhaustividad, y legalidad, considera que debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por emanar del órgano público competente, posee fe pública, por lo tanto es fidedigno; y al no ser atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, adquiere firmeza, quedando de éste demostrado la existencia de una relación contractual entre las partes, contentivo de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble conformado por una casa con terreno propio, en consecuencia se le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

Promovió siete (7) folios útiles marcados con la letra “X” cheques de gerencia números 63022205 y 45086849 librados por el Banco Mercantil de esta Ciudad, a nombre de la empresa demandada, el primero de ellos por un monto de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), de fecha 26 de marzo de 2012 y el otro de Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00), fechado el día 03 de agosto de 2012 y cheque de gerencia Nº 00022419 librado por BANESCO, el día 03 de septiembre de 2012. Con tales instrumentos pretendo probar, que lo cancelado a la empresa demandada, por intermedio de la señora madre de mí representado, ciudadana SONIA ZURITA, lo constituye la inicial de dicha compra venta de la casa Nº 22 del Conjunto Residencial Villa Paraíso.

Para la apreciación y valoración de este medio probatorio.-

A este respecto el Tribunal observa que la parte demandante produjo un legajo de pruebas en siete (7) folios útiles marcados con la letra “X” cheques de gerencia números 63022205 y 45086849 librados por el Banco Mercantil y recibos de abono emitido por Proyecto e Inversiones y Constructora, D &M C.A con la finalidad de demostrar que la cantidad de dinero consignada a la empresa es pago de la inicial para la venta de la casa, dichas planilla de deposito no fue impugnada por la parte actora dándole valor probatorio a dicha copias de cheques de Gerencia y los recibos de abono no fueron impugnados por la parte contraria dándole valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1362 del Código Civil, concatenado con el articulo 1364 este Tribunal le da el valor probatorio solo demuestra que tiempo antes de suscribir las partes el contrato de Opción de Compra venta se recibió abonos de la inicial, aunque este tema no esta en la controversia no obstante se le otorga valor probatorio en lo previsto en el artículo 1.363 del citado Código Civil, tan solo que los abonos eran parte de la inicial para la compra de la vivienda. ASI SE DECIDE.-

TESTIMONIALES.-

ROSA MORELBA PONCE URPIN, GEHORGINA GABRIELA LUGO DE TRCKA, RAFAEL DAVID APONTE CASTRO y RAIZA LESBETH PEREIRA MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio con Cedulas de Identidad Nros. V-4.598.490, 15.124.817, 16.500.404 y 19.078.169, respectivamente; fueron conteste a las preguntas formuladas por el apoderado de la parte actora siendo el caso que no ocupa el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y no la preparación de una inicial y que los abonos se emplearon para la construcción de las vivienda desviando el actor en verdadero sentido que se debe de tratar es del o no cumplimiento del contrato de opción de compra venta, por consiguiente este Tribunal no le otorga valor probatorio a las testifícales evacuadas en razón que no aportan elementos de convicción para la solución del presente caso sobre el cumplimiento del contrato de Opción de Compraventa celebrado por las partes en la adquisición de la referida vivienda. Así se decide.-

PRUEBAS DE INFORMES:
Parte actora.-

Riela desde el folio ciento ochenta y seis (186) al folio ciento ochenta y siete (187), oficio emanado del SENIAT, donde este Tribunal solicita copias certificadas de las declaraciones del impuesto sobre la renta (I.S.L.R) de los ejercicios fiscales 2009, 2010, 2011, 2012,2013 y 2014 correspondiente a la empresa Proyectos, Inversiones y Construcciones D&M,C.A,.constato que la empresa supra identificada, no esta inscrita en el Registro Único de información fiscal (RIF) y no presento las declaraciones de impuesto sobre la renta (I.S.L.R) de los ejercicios fiscales 2009, 2010, 2011, 2012,2013 y 2014.

Dicha prueba de informe por ser emanada de un ente publico hace plena prueba con respecto a que la empresa no esta registrada en el Registro de Información Fiscal y no presento lo las declaraciones de impuesto sobre la renta (I.S.L.R) de los ejercicios fiscales 2009, 2010, 2011, 2012,2013 y 2014, esta prueba no tiene el valor probatorio para la solución de la controversia referente al Cumplimiento del Contrato de Venta de Inmueble por lo tanto se desecha de la litis de conformidad con lo establecido en articulo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-

Riela al folio ciento ochenta y nueve (189), oficio emanado de la Dirección de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía Bolivariana de Heres, dando respuesta a este Tribunal referente a la existencia o no de la Constancia de habitabilidad Total por terminación de Obra para la vivienda Nº 22 del Conjunto Residencial VIILA PARAISO, ubicado en el Paseo Simón Bolívar de esta Ciudad, dando respuesta que en el Registro de Salida de Permisos se pudo constatar que Esta Dirección le otorgo Dos (02) Constancia de

Habitabilidad Parcial de Terminación de la Obra en fecha 18-01-2013 y 02-08-2013 signado con los Nº 008-13 y 200-13, de fecha 10 de diciembre y posteriormente consignado en fecha 16 de Diciembre de 2014.-

Dicho lo anterior esta prueba de informe por ser documento administrativo publico se le otorga pleno valor probatorio al manifestar el funcionario Arquitecto Tomas León, Director de Infraestructura y Transporte que dicha dirección a su cargo otorgo Dos (02) Constancia de Habitabilidad Parcial de Terminación de la Obra en fecha 18-01-2013 y 02-08-2013 signado con los Nº 008-13 y 200-13, de fecha 10 de diciembre y posteriormente consignado en fecha 16 de Diciembre de 2014, a favor del Conjunto Residencial VILLA PARAISO, ubicada en el paseo Simón Bolívar de esta Ciudad, otorgándole pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-

Riela al folio ciento noventa y dos (192), oficio emanado CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista suscrito por el Director de Comercialización ciudadano Ing. Jesús Montoya, dando respuesta al oficio, que manifestara al Tribunal si en el Conjunto Residencial ubicado en el Paseo Simón Bolívar, Conjunto Residencial Villa Paraíso específicamente a la vivienda Nº 22 existe contrato de servicio eléctrico, dando respuesta que consultado el sistema de Gestión comercial de CORPOELEC- ELEBOL. Sin obtener registro asociado a la dirección mencionada con el ciudadano Karel Eliézer Hernández Zurita.

Dicho lo anterior esta prueba de informe por ser documento administrativo público se le otorga pleno valor probatorio al Ing. Jesús Montoya, Director de Comercialización CORPOELEC- ELEBOL, manifestando mediante oficio de fecha 16 de Diciembre de 2014, que no existe contrato de servicio en el Conjunto Residencial Villa Paraíso con el ciudadano Karel Eliézer Hernández Zurita, dicha documental no fue impugnado ni tachado por la contraparte se le otorga pleno valor probatorio con respecto que no existe contrato de servicio eléctrico con dicho Conjunto Residencial Villa Paraíso ubicado en el paseo Simón Bolívar de esta Ciudad, otorgándole pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-

Riela al folio ciento noventa y cuatro (194), oficio emanado de la entidad Bancaria Banco Mercantil de fecha 29 de Diciembre de 2014 y recibido por este Tribunal en fecha 21 de Enero de 2015, manifestando la Ciudadana Liliana Di Feliciantonio R, Coordinador, control Servicios Operativo Mercantil Banco, donde manifiesta que no información no podrá ser procesada por faltar el numero de cuenta de donde fueron elaborados los cheques de gerencia.

Dicho oficio anteriormente señalado y suscrito por la ciudadana Liliana Di Feliciantonio R, Coordinador, control Servicios Operativo Mercantil Banco, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio en vista que no aporta ningún elemento de convicción para resolver la controversia planteada en la presente causa, se desecha de la litis conforme a lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil.-

Riela al folio doscientos uno (201), oficio emanado de la entidad Bancaria Banco Banesco de fecha 06 de Enero de 2015 y recibido por este Tribunal en fecha 17 de Abril de 2015, donde manifiesta que de acuerdo a nuestros archivos electrónicos podemos evidenciar la existencia de una emisión de cheque signado con el N° 0022419 por la cantidad de Bs. 10.000,00 a favor de la Persona Jurídica Proyecto E Inversiones y Construcciones D&M, C.A, cheque que fue depositado en una cuenta de otra institución Bancaria en fecha 05/09/2012.-

Dicho oficio anteriormente señalado por Banco Banesco, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio en vista que no aporta ningún elemento de convicción para resolver la controversia planteada en la presente causa vista que dicha cantidad de dinero no indica la entidad Bancaria que pago realiza con dicho cheque, se desecha de la litis conforme a lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil.-

Riela desde el folio doscientos tres (203) hasta el folio doscientos setenta (270) copia certificada del expediente de la Sociedad Mercantil PROYECTOS E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA D&M, C.A., remitido mediante oficio N° RMS/061/2014 por el Registrador Mercal Segundo del Municipio Heres, de fecha 13 de abril de 2015 y recibido por ante este Tribunal en fecha 22 de abril de 2015, suscrito por el ciudadano Abogado Robert A., Vivas n., Registrador Mercantil Segundo Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Revisado las copias certificada del Expediente de la Sociedad Mercantil PROYECTOS E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA D&M, C.A., no existen los Balances de Ganancias y Perdidas correspondientes los años fiscales del 2009 al 2014, no aportando ningún elemento de convicción para la solución de la presente causa y de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil no se le otorga ningún valor probatorio a la Copia Certificada del Expediente de la Empresa anteriormente citada. Así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-
DOCUMENTALES.-

Riela al folio ciento trece (113) comunicación emitida por la Entidad Bancaria Banco de Venezuela a la Empresa Mercantil PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORA D&M, C.A., de fecha 15 de abril de 2014.-

Señor:
Institución

Estimado Sr. KAREL HERNANDEZ

Ante todo reciba nuestro más cordial saludo en nombre del Banco de Venezuela. A través de esta comunicación queremos hacer referencia a su solicitud de crédito recibida el: 4 de Julio de 2013.
Al respecto quisiéramos informarle que el otorgamiento de los productos que conforman la oferta crediticia de nuestra institución, esta sujeto al cumplimiento de requisitos de índole financiera y a la y a la consignación de una serie de recaudos por parte del interesado, que son informados al publico oportunamente a través de nuestros canales de comunicación y de la publicidad que realizamos.
Luego de consignados los recaudos, el Banco de Venezuela procede a la evaluación de cada solicitud, siguiendo con los procedimientos internos establecidos por el Banco y en cumplimiento de3 la normativa legal vigente emanada de este organismo correspondientes en materia financiera.
En este sentido, queremos hacerle saber que luego de un exhaustivo proceso de revisión y análisis por parte de las unidades correspondientes, su solicitud de crédito no ha procedido debido a:
Que la actividad comercial no esta formalizada
Que sus ingresos son variables e irregulares
Agradecemos que no haya considerado para ser su Banco de Confianza, ya que nuestros esfuerzos se orientan a ofrecerles a nuestros clientes los mejores y más completos productos y servicios junto a una excelente calidad de atención.-

Y comunicación de fecha 04 de diciembre de 2014, que riela al folio ciento ochenta y cuatro (184), emanada de la entidad Banco de Venezuela donde indica:

…(…)
Cumplimos con informarles que el ciudadano Karel Eliezer Hernández Zurita, titula de la cedula de identidad V-17.047.898, realizo solicitud de crédito hipotecario durante el año 2013, el cual no fue aprobado y enviado el expediente a la agencia 414 Ciudad Bolívar, el 21-10-2013.

Las comunicaciones anteriores emanadas de la entidad Bancaria Banco de Venezuela, toda vez que los mismo son emanado de una institución pública y firmado por un funcionario autorizado por la ley, en el marco de la prestación de un servicio público; características éstas que hacen del documento en cuestión uno del tipo denominado por la doctrina como “documento administrativo”, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario.-
En tanto la doctrina como la jurisprudencia que el documento administrativo es aquel que contiene una declaración de voluntad, conocimiento, juicio y certeza, emanado de un funcionario competente con arreglo a las formalidades del caso, destinado a producir efectos jurídicos. Que al no haber sido impugnado ni tachado debe tenerse los mismos como cierto, toda vez que no consta en autos prueba alguna que desvirtúe su contenido, otorgándosele plena prueba a los documentos emanados de la entidad Bancaria Banco de Venezuela consignados en autos todo de conformidad con lo establecido en los artículos 506, 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.-
A) Corre inserta desde el folio nueve (09) hasta el trece (13) y su vto, copia certificada de documento contentivo de Contrato de Opción de Compraventa, celebrado entre las partes en fecha 25 de junio de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, dejándolo inserto bajo el No. 48, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por en esta Notaria,
Para la apreciación y valoración de este medio probatorio consignado en actas en copia Certificada, este Juzgador, atendiendo los principios de economía procesal, exhaustividad, y legalidad, considera que debe aplicársele la norma tarifada preceptuada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se observa de su análisis, que por emanar del órgano público competente, posee fe pública, por lo tanto es fidedigno; y al no ser atacado por la parte contraria para destruir su veracidad, adquiere firmeza, quedando de éste demostrado la existencia de una relación contractual entre las partes, contentivo de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble conformado por una casa con terreno propio, en consecuencia se le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

B) Que la cláusula tercera del referido contrato establece de manera clara, el lapso que tenia el demandante para cancelar el precio establecido para la venta, es decir 90 días, mas 30 días que se le concedieron como prorroga, de manera que si el demandante no cumplió con esta obligación en el tiempo señalado, fue el quien incumplió el contrato y dio causa para la rescisión del mismo.-
TERCERA: El precio convenido en esta negociación, para la adquisición del inmueble objeto de la misma, lo constituye la cantidad de CUATROCIENTOS ACHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), los cuales serán cancelados por la compradora a la propietaria-vendedora, de la siguiente manera: 1) al momento de la firma de este documento, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). 2) La suma restante de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) será cancelado por la compradora dentro del lapso de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento del presente documento, prorrogable por treinta (30) días continuos más. Una vez cancelado el precio total de la venta, se otorga el documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina de Registro Subalterno de esta localidad.-
Analizada como ha sido la cláusula Tercera del Documento de Opción de Compra Venta realizando entre las partes se evidencia que la parte compradora no cumplió en el tiempo establecido para finiquitar por la Oficina de Registro Subalterno la venta definitiva del contrato de Opción de Compra venta que previamente habían celebrado las partes incurriendo el comprador en incumplimiento del contrato celebrado entre las partes, de conformidad a lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio a la cláusula Tercera que no fue cumplida por el comprado. Así se decide.-
C) Cuales eran las consecuencias del incumplimiento, de las obligaciones que el contrato impone a cada una de las partes y donde se establece, con claridad de que en caso de que el hoy demandante incumpliera con las obligaciones que le impone el contrato, el mismo se tendría como rescindido.
No explica la parte demandada que quiere probar con esta argumentación referente al incumplimiento por parte del demandante, no indica en que cláusula del contrato se refiere, no aportando ningún elemento para la solución de la presente controversia y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil se desecha de la litis dicho alegato. Así se decide.-
D) Que el demandante declara en la cláusula séptima del contrato, de que conoce el inmueble que se le ofrece en venta y su conformidad con lo mismo, lo que demuestra la falsedad de los hechos alegados por el demandante cuando en la demanda afirma que para el momento de la negociación el inmueble objeto de esta, aun no estaba construido. En general, el contenido de las cláusulas que conforman el contrato desvirtúa, los alegatos que ha realizado el demandante para fundamentar su demanda.-
Séptima: el comprador declara haber revisado el inmueble objeto de esta negociación, el cual dentro de los términos de este contrato, se encuentra terminado en su totalidad, dando su aprobación y conformidad tanto a sus fachadas, distribución interna, acabados y demás accesorios del inmueble, encontrándose este en la misma forma que les será traspasado al momento de suscribirse el documento definitivo de venta y efectuarse la tradición de lo vendido. Así mismo el comprador declara que conoce las reglas internas del conjunto residencial, plasmado en el correspondiente documento de condominio, en fecha 20 de marzo de 2013, quedando asentado bajo el Nro. 2009.2540 asiento registral Nro. De folio real del año 2009; y por ello manifiesta de manera expresa su disposición de cumplir con las mismas.-
Analizada como ha sido la cláusula Séptima del Documento de Opción de Compra Venta realizando entre las partes se evidencia que la parte demandante para su efecto el comprador declara haber revisado el inmueble y el inmueble se encuentra terminado en su totalidad, dando su aprobación y conformidad en la fachada, la distribución interna, el acabado y los demás accesorios del inmueble sujeto al Contrato de Opción de Compra Venta suscritos por las partes y el comprador por el análisis de la cláusula Séptima estaba en total conocimiento que el inmueble estaba terminado y no como lo esta manifestando en su libelo de demanda que todavía no se había terminado la vivienda, dando como cierta lo establecido en la cláusula séptima del contrato de Opción de Compra venta de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

PARTE MOTIVA
En primer lugar, es necesario transcribir las cláusulas tercera, cuarta y sexta del Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, correspondientes al documento que fuera autenticado en fecha 25-06-2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el No. 48, Tomo 52, en las cuales se estableció lo siguiente:

“TERCERA: El precio convenido en esta negociación, para la adquisición del inmueble objeto de la misma, lo constituye la cantidad de CUATROCIENTOS ACHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), los cuales serán cancelados por la compradora a la propietaria-vendedora, de la siguiente manera: 1) al momento de la firma de este documento, la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00). 2) La suma restante de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00) será cancelado por la compradora dentro del lapso de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento del presente documento, prorrogable por treinta (30) días continuos más. Una vez cancelado el precio total de la venta, se otorga el documento definitivo de compra venta, por ante la Oficina de Registro Subalterno de esta localidad.- CUARTA: El término del presente contrato será de noventa (90) días continuos y consecutivos contados a partir de la fecha de su autenticación del presente documento, plazo en el cual LA PROPIETARIA-VENDEDORA no podrá a ofertar a otras personas el inmueble a que se refiere este contrato. Queda entendido por ambas partes que el COMPRADOR entrara en posesión del inmueble ofertado una vez que haya cancelado la totalidad del precio que se ha establecido en la presente opción. SEXTA: Para el caso de que el documento de venta definitivo no pudiera ser protocolizado por incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes se establece el siguiente régimen de penalidad: 1) si lo fuere por hechos imputables al comprador; la propietaria, de la suma entregada conforme a este instrumento, a titulo de justa indemnización por daños y perjuicios contractual, sin que haya necesidad de demostrar los mismos, y b) si lo fuere por hechos imputables a la propietaria, este se obliga a reintegrar al comprador, el total de las sumas que le haya entregado. SÉPTIMA: el comprador declara haber revisado el inmueble objeto de esta negociación, el cual dentro de los términos de este contrato, se encuentra terminado en su totalidad, dando su aprobación y conformidad tanto a sus fachadas, distribución interna, acabados y demás accesorios del inmueble, encontrándose este en la misma forma que les será traspasado al momento de suscribirse el documento definitivo de venta y efectuarse la tradición de lo vendido. Así mismo el comprador declara que conoce las reglas internas del conjunto residencial, plasmado en el correspondiente documento de condominio, en fecha 20 de marzo de 2013, quedando asentado bajo el Nro. 2009.2540 asiento registral Nro. De folio real del año 2009; y por ello manifiesta de manera expresa su disposición de cumplir con las mismas.-

De las cláusulas antes transcritas se desprenden dos aspectos muy importantes: primero la duración del contrato y en segundo lugar lo referente a las obligaciones de las partes. En relación a la duración del contrato, la cláusula tercera y cuarta establece que el término del mismo era de noventa (90) días continuos, contados a partir del otorgamiento del presente documento prorrogable por de treinta (30) días mas continuos, los cuales empezaron a contarse desde la fecha de autenticación del documento, es decir, desde el día veinticinco (25) de junio del año dos mil trece (2013). Asimismo, la aludida cláusula refiere la existencia de una (01) prórroga de treinta (30) días más continuos.

Ahora bien, de acuerdo al principio iuri novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, en atención a su ineludible deber jurisdiccional; siguiendo el criterio esgrimido de la sentencia No. 270 de fecha 31-05-2005, emanada de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, la cual señaló:

“…es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión. Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia. …

Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados”

De la jurisprudencia antes transcrita, se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indudablemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma.

Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el No. 48, Tomo 52, en fecha 25-06-2013, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. En tal sentido, existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.

La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

Corolario de lo antes expuesto, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una “promesa bilateral de venta”, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.480.000, 00), pactado en la cláusula tercera del contrato in comento, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.

En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.

En los contratos bilaterales ambas partes son deudores y acreedores en distintas posturas. Esto hace que se establezca que siempre debe atender a la equivalencia de las prestaciones, es decir, dándole valor a la cláusula tercera y cuarta, que desprende que la elaboración del documento definitivo estaba sujeta al momento en que el ciudadano KAREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA, efectuara el pago del precio de la venta que habían estipulado las partes por medio del crédito Hipotecario que había solicitado en fecha 4 de julio de 2013, por ante la entidad Bancaria Banco de Venezuela.

En comunicación de fecha 15 de abril de 2014, le es comunicada a la empresa Proyecto e Inversiones y Constructora D& M, C.A, informan que el crédito no le fue aprobado al ciudadano KAREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA en vista que la actividad comercial no estaba formalizada y los ingresos son variables e irregulares y no existe en las actas que conforman este expediente que el ciudadano KAREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA, haya cumplido con su obligación de cancelar el resto de lo adeudado que seria la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) como se había contratado para que así se realizara el documento definitivo de la venta de la vivienda del contrato de Opción de Compraventa con la empresa constructora. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil reza lo siguiente:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La parte que resulta obligada a concluir un contrato no cumple con su obligación (pagar la deuda) la sentencia proferida se toma como un contrato no cumplido, de lo contrario si la parte que ha sido obligada ha cumplido con su obligación es decir (pago la deuda), deberá existir prueba autenticada del cumplimiento de la obligación.

Ahora bien, el ciudadano KEREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA, demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrada en fecha 25 de junio de 2013, con la empresa Proyecto e Inversiones y Constructora D& M, C.A., pero revisado las actas que conforman la causa se constata no consta en autos constancia certificada de que el demandante haya cumplido con su obligación de cancelar el dinero restante para poder optar a la realización del documento definitivo de la Opción de compraventa realizada entre las partes.

Ahora bien, Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Para que la obligación se extinga la parte deudora tiene el deber de realizar el pago de lo que debe mediante la figura del pago, de esa forma se extingue la obligación, pero en este caso que nos ocupa el demandante no pago lo restante de la deuda y pretende que le sea cumplido el contrato con el solo hecho de haber dado la inicial al celebrar el contrato de Opción de Compraventa.

Para que el demandante de autos tenga la posibilidad de que se le cumpla con el contrato que habían celebrado las partes, debió en su momento haber pagado la deuda en su totalidad en el lapso de ciento veinte (120) días, es decir noventa (90) días continuos mas treinta días (30) de prorroga, en ese tiempo debió el demandado haber cancelado la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00) sumado a la inicial que había dado que fue de CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 190.000,00) dando un total de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), de esa forma si el constructor vendedor no quería cumplir con el contrato el demandante podía accionar a los organismos judiciales para hacer valer su derecho y que la empresa constructora cumpla con el contrato, pero este no es el caso, el demandado solo dio una inicial y no cancelo el resto de la deuda, no se evidenció ningún medio de prueba promovido por el demandante que haya cumplido con su obligación de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), que era el valor del inmueble contrato, razón por la cual resulta menester declarar SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA interpuesta por el ciudadano KEREL ELIEZER HERNANDEZ ZURITA contra la empresa Proyecto e Inversiones y Constructora D& M, C.A., y así será declarado en la dispositiva del fallo. ASÍ SE ESTABLECE.-

D I S P O S I T I V A

En mérito de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano KAREL ELIEZER HERNÁNDEZ ZURITA contra la empresa mercantil PROYECTO E INVERSIONES Y CONSTRUCTORAS D&M, C.A.

SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas, por haber resultado totalmente vencida en el presente litigio.

TERCERO: Se ordena la notificación de las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada en el copiador de sentencias del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintinueve días del mes de octubre del año dos mil quince. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez,

Abg. Orlando Torres Abache

La Secretaria.

Abg. Emilia Caminero Sambrano

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.). Conste.-
La Secretaria.

Abg. Emilia Caminero Sambrano