TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DE TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

DEMANDANTE: ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ DE ALVAREZ venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 8.179.915 y 11.967.165 respectivamente, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: JUAN BAUTISTA ESPINOZA RAMIREZ venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.485.346, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 174.515, de este domicilio.
DEMANDADO: Sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005 C.A registrada en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de Ciudad Bolívar, estado Bolívar en fecha 6/04/2005 con varia modificaciones siendo su última modificación la de la cláusula vigésima del Acta Constitutiva Estatutaria en fecha 19 de Octubre de año 2011 la cual quedó anotada bajo el Nro. 33, tomo A-38- A REGMESBO 304 representada por los ciudadanos MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ, ARGENIS PEREZ TOMEDES y/o NASSEH ESCHEIK CASTRO venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.179.320, 8.855.201 y 8.880.571 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: OSCAR SILVA y LUDMILA ZAMBRANO venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. 11.008.200 y 8.930.757 respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.750 y 34.205 respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Reconvención: CUMPLIMIENTO DE LA CLÁUSULA F1 del contrato de fecha 10/02/2009

En fecha 20-11-2014 fue propuesta demanda por los ciudadanos ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ DE ALVAREZ representados por el profesional del derecho JUAN BAUTISTA ESPINOZA RAMIREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que califica de OPCION COMPRA VENTA en contra de Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A en los siguientes términos:
“… Dice que el 21 de Noviembre del 2007 suscribió un certificado de reserva con la empresa CENTURY 21 quien actuó en nombre de Constructora 2005 por lo cual nos confirió formal promesa bilateral de venta con derecho a adquisición de la Parcela MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 con Código catastral Nº 00-01-01-06-310-11-03-0 y la vivienda en ella a construir en la Calle 01, manzana 14 de la Urbanización Villa Tocoma en el sector Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 360.000.000,00) antes de la reconvención monetaria por la cual entregamos a dicha empresa la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) antes de la reconvención monetaria, por concepto de arras los cuales fueron pagados al momento de la firma mediante los cheques Nº 71000471 y 08000469 del Banco Del Sur y recibidos a toda conformidad por dicha empresa …”

“… que el 29 de noviembre de 2007 fueron llamados por la Constructora 2005, C.A para firmar y firmamos el contrató de Opción de Compra venta del ofertado inmueble por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 360.000.000,00) antes de la reconvención monetaria, para concretar la venta y adquisición de la parcela MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 y en esa misma fecha dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, quedando anotado bajo el No. 11, Tomo 263 de los Libros que a ese efecto lleva dicha Notaría…”

“…que en dichos contrato quedó convenido darle cumplimiento reciproco a los obligantes compromisos contraídos: Reconocer que las partes o contratantes son las personas jurídicas CONSTRUCTORA 2005 C.A como vendedora y las personas naturales ROGELIO ALVAREZ y ALBA ROSA RAMIREZ como optante, que la opción o negociación consiste en que la constructora 2005 c.a confiere a el optante en opción e venta para su adquisición la parcela MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 y la vivienda en ella a construir (hoy construida) en la Urbanización Villa Tocoma en el sector Unidad de Desarrollo Urbanístico 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar y que ambos bienes una vez construidos o adquiridos definen en su totalidad al Inmueble en adquisición …”

“… Que en la cláusula segunda quedó convenido que el precio total y definitivo de la venta para que el optante adquiriera el inmueble es la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 360.000.000,00) antes de la reconvención monetaria y en la cláusula tercera quedó convenido el pago de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) como parte de la cuota inicial los cuales fueron cancelados en la firma siguiente: el 04-12-2007 la cantidad de CIENTO QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 115.000.000,00) antes de la reconvención monetaria y el mismo 04-12-2.007 la cantidad de SESENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 64.000.000,00) antes de la reconvención monetaria según cheque Nº 15003542 del Banco Mercantil y el saldo restante del precio de venta es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 180.000.000,00) antes de la reconvención monetaria más el incremento por efecto de los ajustes inflacionarios lo pagara el optante en el momento fijado por el propietario conforme a lo determinado por este contrato y llamados por el propietario para su cancelación antes del plazo convenido en el contrato con las nuevas condiciones propuestas por el propietario pagaron como se demuestra a continuación: en fecha 03-12-2007 según planilla de Depósito Nº 8888365 del banco del Sur la cantidad de TREINTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES. En fecha 29-01-2008 según planilla de depósito Nº 9156669, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 54.000,00) y en fecha 16-04-2008 la cantidad de noventa mil bolívares (bs. 90.000,00) …”

“… que los incumplimientos específicos del contrato devienen de circunstancias especificas tales como que la constructora 2005 c.a se obligó a culminar la construcción del inmueble en un plazo no mayor de nueve (9 meses) contados a partir de la fecha de la firma de los contratos antes descritos, compromiso que la constructora 2005, C.A no cumplió como lo demuestra el hecho de que el 27 de Agosto de 2008 concluyó el plazo convenido para dar por concluida la construcción de vivienda en razón de que el 28-11-2007 se inicio dicho plazo y se corrobora su incumplimiento cuando el 10-02-2009 con seis (06) meses de injustificado retraso la Constructora 2005 c.a nos notifica que ese día se llevaría a efecto la transmisión de la posesión de la vivienda mediante la firma ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz quedando anotada bajo el nro. 56, Tomo 20 en los libros que a ese efecto lleva dicha notaría y por esa misma acta la constructora 2005 c.a se obligó a ofertar el otorgamiento del documento definitivo de venta del Inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente en un plazo no mayor de treinta (30) días hábiles contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen constancias de habitabilidad para el inmueble y una vez recibida dicha constancia la constructora o su representante nos notificarían en nuestra dirección, para en un plazo no mayor de diez (10) días continuos le paguemos el saldo restante del aumento de ajuste inflacionario los gastos de registro y los gastos de redacción de documentación. Notificación que nunca nos fue entregada por la empresa CONSTRUCTORA 2005, C.A por si misma o por alguno de sus representantes tal como fue lo convenido causa por lo cual no recibimos el documento definitivo de venta y por ello no se dio el acto en la Oficina Competente, de Registro Público para celebrara el acto de Registro y hayamos tenido que pacientemente esperar por más de cinco (05) años y ocho meses por la entrega del documento de venta definitiva del inmueble por parte de la constructora 2005 C.A …”

“ … Que desde el 28 de julio del año 2008 la alcandía de Municipio Caroní del estado Bolívar le otorgó la correspondiente constancia de recepción mediante oficio nº DRUN-215/2008/UR a través de la Dirección de Regulación Urbana de terminación de Obra de Noventa y dos (92) viviendas ubicadas en la UD-310 El Tiamo, Lote 4, Conjunto Residencial Villa Tocoma Manzanas 14,13 y 12 Parroquia Unare Ciudad Guayana entre las cuales se encuentra la parcela MA-14-01 ahora Nº 310-12-05-01 en la Calle 01 de la manzana 14 que es exactamente la adquirida por ellos…”

“… Que en el documento de parcelamiento que identifica al documento de Urbanismo o parcelamiento Urbanización Villa Tocoma como lote IV de la I Etapa de uso Residencial R-3 el cual forma parte del Conjunto residencial Villa Tocoma ubicada en al unidad de desarrollo 310 de ciudad Guayana Sector Puerto Ordaz del estado bolívar presentado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 27-11-2008 mediante planilla Nº 399455 por el cual la Constructora 2005 C.A declara realizar en un inmueble de su exclusiva propiedad un parcelamiento en una sola etapa y destinarlo a su enajenación por parcela de conformidad con la vigente Ley de Venta de Parcelas en su cláusula segunda determina: el lote de terreno señalado como lote 04, i Etapa donde se desarrolla el parcelamiento Urbanización Villa Tocoma, está dividido en Doscientas Veintitrés (223) parcelas, que aparecen descritas en el proyecto que acompaña con destino a cuaderno de comprobante y destinadas a uso de viviendas unifamiliares pareadas (VUP) preescolar (PE) casa cuna (CC) parque infantil, áreas recreacional zonas verdes con zonificación R-3 los cuales se incorporaron en cada uno de ellos áreas de equipamiento urbano según normas publicadas por MINDUR en Gaceta Oficial de fecha 20-08-1985 correspondiente al servicio recreacional pre-escolar y su respectivo servicio de casa cuna. Compromiso de construcción y equipamiento que la empresa Constructora 2005 c.a hasta la fecha de esta demanda no cumplió…”

Previa su distribución le correspondió el conocimiento de la presente causa a este despacho judicial, signándole el Nº 20.251.

Mediante auto de fecha 25-11-2014 fue admitida la demanda, se ordenó la citación del demandado para que dé contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 17-12-2014 suscrita por el profesional del derecho OSCAR SILVA en su carácter de apoderado de la parte demandada se da por citado en la presente causa.
Mediante escrito de fechas 23/03/2015 la parte actora procede a corregir o subsanar la acumulación prohibida del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil declarada en decisión dictada por este Tribunal en fecha 16/03/2015.

Mediante escrito de fecha 06-04-2015 el profesional del derecho OSCAR SILVA da contestación a la demanda en los siguientes términos:

Admite que celebró un contrato preparatorio de opción a compra venta con los ciudadanos ROGELIO ALVAREZ y ALBA de ALVAREZ. Admite el objeto del contrato, el precio de venta convenido. Admite que el actor pagó la totalidad del precio convenido. Admite

Opone la falta de interés del demandante para reclamar daño moral, opone la exceptio nom adimpletis contractus y reconviene al actor alegando que procedieron a notificarlo para que acudiera el día 26/03/2009 a las oficinas del Registro Inmobiliario del Municipio Caroní a firmar el documento definitivo de venta. Afirma que el actor no cumplió con su obligación contractual contenida el literal F del contrato de entrega material por lo que debe pagar a la constructora Bs. 1000,00 diarios hasta tanto no se firme el documento de protocolización. Aduce que si la accionada no recibe la indemnización prevista en el literal f del contrato de entrega material está eximida de otorgar el documento definitivo de venta, por lo que pretende le sea cancelada la suma de Bs. 2.303.000,00 por concepto de resultar de la cantidad de Bs. 1.000 diarios multiplicados por 2303 días que han transcurrido hasta la fecha de presentación de la contestación.
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia en virtud que el demandante reconviniente no contestó la reconvención ni promovió pruebas, este Tribunal de seguidas pasa a sentenciar esta causa en los siguientes términos:

En primer orden, se debe analizar la pretensión de los demandantes de que la accionada cumpla con un contrato que denominó de opción compra venta de fecha 29-11-2007 haciéndole la tradición del inmueble constituido por una parcela de terreno MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 con Código catastral Nº 00-01-01-06-310-11-03-0 y la vivienda en ella a construir (hoy construida) ubicada en la Calle 01, manzana 14 de la Urbanización Villa Tocoma, sector Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar el cual fue suficientemente descrito en la parte narrativa de esta decisión mediante el otorgamiento del documento de propiedad conforme a las previsiones del artículo 1488 del Código Civil. Aduce que se estableció como precio de venta del inmueble la cantidad de Bs. 360.000,00 pagando como inicial Bs. 180.000,00, posteriormente canceló la totalidad del precio convenido.

Imputa al demandado haber incurrido en la inejecución de su obligación de hacer la tradición del inmueble mediante documento registrado dentro del plazo establecido en el contrato de fecha 10/02/2009; en el incumplimiento de su obligación de terminar la
obra dentro de los nueve meses siguientes a la fecha de firma del contrato preliminar. Afirma que la demandada le hizo entrega material del inmueble dejando constancia de la entrega en acta suscrita ante la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz en fecha 10/02/2009, en dicha acta la demandada se obligó hacer la tradición del inmueble mediante un documento registrado dentro de los 30 días hábiles siguientes a que las autoridades competentes otorgaran a la constructora el permiso de habitabilidad, lo cual debía ser notificado. No obstante, dice que esa notificación nunca fue realizada. Afirma que la Alcaldía del Municipio Caroní en fecha 28-07-2008 otorgó la correspondiente constancia de recepción y hasta la fecha han esperado la notificación que debe hacer la constructora para protocolizar la venta lo cual no ha ocurrido.

Por su parte, la demandada en el lapso de contestación de la demanda opuso como defensa la falta de interés de la parte actora para proponer esta acción (exigiendo daños materiales y morales). Por otra parte, admite que suscribió el contrato de opción compra venta con los actores y el objeto del contrato; Admite las modalidades de pagó del precio convenido; Admite que suscribió el acta de entrega material del inmueble suficientemente identificado en la narrativa de esta decisión. Admite que los actores pagaron la totalidad del precio del inmueble; Admite que el 10/02/2009 entregaron el inmueble a los actores; Admite que en el acta de entrega se obligaron hacer la tradición del inmueble mediante documento registrado dentro de los treinta días hábiles siguientes a que las autoridades municipales otorgaran los respectivos permisos. Admite que ese plazo se debía iniciar de inmediato porque la constructora para ese momento ya contaba con todos los permisos. Niega que su representada deba pagar la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) por concepto de daños materiales y morales. Señala que en el nuevo contrato de entrega material del inmueble se estableció un nuevo lapso de otorgamiento del documento definitivo, lo cual iniciaría el 10/02/2009 por lo que los 30 días finalizaron el 26/03/2009. Señala que pese a una serie de retrasos en la obra ocurridos por reclamos sindicales, por incumplimiento de los contratistas, procedieron a notificar personalmente a los actores para que acudieran el día jueves 26/03/2009 a las oficinas del Registro Público a firmar el documento de venta definitivo, sin embargo, afirman que no recibieron ninguna respuesta ni acudieron a la oficina del Registro Público, por lo que alega que los actores incumplieron abiertamente con su obligación contractual, por tal razón opone la excepción de contrato no cumplido. Por último, reconviene a los actores para que cancelen la indemnización prevista en el literal f del contrato de entrega material, pretendiendo una indemnización por Bs. 1000,00 diarios hasta tanto no se firme el documento de venta, cuyo incumplimiento lo exime de otorgar el documento definitivo de venta hasta que se haga tal cancelación, ascendiendo la deuda a la suma de Bs. 2.303.000,00 la cual resulta de multiplicar Bs. 1.000 diarios por 2303 días que han transcurrido hasta la fecha de presentación de la contestación.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

Antes de resolver el mérito de la controversia, este Tribunal pasará analizar como punto previo la excepción opuesta por el demandado en su contestación: falta de interés de la parte actora para exigir daños materiales y morales.
I
FALTA DE INTERES DEL ACTOR

La parte accionada opone como defensa la falta de interés del actor para exigir daños materiales y morales:

Dice el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual.

El interés procesal no es otra cosa que la necesidad que tiene el actor de acudir a la Jurisdicción, incoando una acción, para mediante el proceso obtener una sentencia que con fuerza de cosa juzgada ponga fin a una situación de incertidumbre o restablezca una situación jurídica que considera le ha sido infringida por el demandado. En palabras de la Sala Constitucional:

El interés procesal surge de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. El interés procesal, es un requisito de la acción, y por lo tanto, constatada esa falta de interés, la decadencia de acción puede ser declarada de oficio, ya que no hay razón para poner en movimiento a la jurisdicción si la acción no existe.

En el caso que nos ocupa, una vez revisado los contratos de fechas 27/11/2007 y 10/02/2009 se advierte que los demandantes aparecen como parte del contrato cuya ejecución es una de sus pretensiones. Es pertinente destacar, que el artículo 1167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Resaltado de esta Juzgadora

Se advierte con meridiana claridad que siendo los actores parte de los contratos supra referidos pueden pedir la ejecución del contrato con los correspondientes daños y perjuicios, siendo así obviamente sí tienen interés en acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamar a la parte accionada que cumpla con la obligación de hacerle la tradición del inmueble suficientemente identificado en la narrativa de esta decisión mediante documento registrado en ejecución de lo previsto en las cláusulas del convenio acta de entrega así denominado por las partes con los correspondientes daños y perjuicios, en consecuencia, se declara improcedente la defensa aquí analizada. Así se decide.

II
Resuelto lo anterior, ccorresponde al Tribunal resolver la pretensión de ejecución del contrato mediante la tradición del inmueble constituido por una parcela de terreno MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 con Código catastral Nº 00-01-01-06-310-11-03-0 y la vivienda en ella a construir (hoy construida) ubicada en la Calle 01, manzana 14 de la Urbanización Villa Tocoma, sector Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar el cual fue suficientemente descrito en la parte narrativa de esta decisión mediante el otorgamiento del documento de propiedad conforme a las previsiones del artículo 1488 del Código Civil, por su parte, el accionado afirma que notificó a los actores el día que debían comparecer al Registro Público para suscribir el contrato de venta definitivo, no habiendo ellos comparecidos, por tanto, se excepciona a través de la regla “Exceptio Non Adiplemti Contractus” de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil expresando que no está obligado a suscribir el contrato de venta hasta tanto los actores cumplan con su obligación de pagar la indemnización prevista en el literal f1 del contrato de fecha 10/02/2009 a razón de Bs. 1000 por cada día que no se firme el documento de venta en la oficina inmobiliaria de registro público, lo cual multiplican por 2303 días transcurridos hasta la fecha de presentación de la contestación.

De acuerdo con los términos en que fue presentada la demanda y la respectiva contestación son hechos que no requieren de prueba:

1º La suscripción de los contratos preliminares de compra venta de fecha 29/11/2007 y 10/02/2009 siendo su objeto el inmueble (ab initio ha construir) cuya superficie, ubicación aparece descrita en la parte narrativa de esta decisión, que por su naturaleza amerita la confección de un contrato posterior.

2º El precio Bs. 360.000,00 por el inmueble ofertado.

3º Que los actores pagaron la totalidad del precio convenido más el aumento por ajuste monetario, gastos por la redacción del documento de venta y por registro del aludido documento.

3º Que el demandado puso en posesión a los actores del inmueble supra identificado.

4º Que el demandado debía cumplir con su obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento de un instrumento de propiedad dentro de los 30 días hábiles siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad otorgado por las autoridades municipales competentes.

En consecuencia, la controversia se circunscribe exclusivamente en que los demandantes pretenden se verifique la tradición del inmueble mediante un documento registrado y se les indemnice por las daños y perjuicios sufridos por no haberse registrado el documento de venta en la oportunidad correspondiente, por su parte la demandada le endilga el incumplimiento contractual a los actores por no haber pagado la indemnización prevista en el literal f1 del contrato denominado por las partes acta de entrega de inmueble, por lo que dice que puede excepcionarse de cumplir su obligación de hacer la tradición del inmueble mediante documento registrado hasta tanto los actores paguen tal indemnización, por esa razón, opone la Exeptio Non Adiplemti Contractus.

Los literales B.8, B.9, C, D así como los literales F, F1 y F2 del contrato de fecha 10/02/2009 denominado por las partes acta de entrega de inmueble, establecen lo siguiente:
B.8) EL PROPIETARIO aceptó, ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, en un plazo de treinta días (30) días hábiles contados a partir que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad sobre EL INMUEBLE.

Llegada la oportunidad de ofertar el otorgamiento de la venta definitiva, el PROPIETARIO o sus REPRESENTANTES notificarían al OPTANTE en su dirección para que éste en un plazo no menor de quince (15) días ni mayor de veinte (20) continuos, pague el saldo restante, el aumento por ajuste monetario, los gastos de registro y los gastos por redacción de documentación.

B.9) Se estableció que llegada la oportunidad de ofertar el otorgamiento de la venta definitiva, el PROPIETARIO o SUS REPRESENTANTES notificarían a el OPTANTE en su dirección, para que éste pague el saldo restante, el aumento por ajuste monetario, los gastos de registro y los gastos de redacción de documentación.

C) Pues bien, llegada la oportunidad para la protocolización, LA CONSTRUCTORA 2005 como fase previa a dicho acto hace formal entrega a los ciudadanos ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ CENTENO del INMUEBLE debidamente descrito.

D) En tal sentido, declara recibir el saldo restante, el aumento por ajuste monetario, los gastos de registro y los gastos de redacción de documentación. Con dichas cantidades los ciudadanos ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ CENTENO nada queda a deberla a LA CONSTRUCTORA 2005, C.A por concepto de la venta del inmueble descrito ni por ningún otro concepto.

F) Por su parte, LA CONSTRUCTORA 2005, C.A se obliga a presentar para su protocolización el documento definitivo de venta conforme a las fechas que establezca el Banco de Venezuela, quien financió el proyecto habitacional a través de crédito a constructor, en tal sentido, deberá este ente fijar la fecha para la liberación de la hipoteca y su respectiva protocolización.

F.1) Si convocado para la firma del documento definitivo, el adquiriente se negare o no asistiera a ello, deberá pagar a la constructora la cantidad de Bs. 1000 diarios hasta tanto no firme el documento de protocolización.

F.2) Ocurrido el supuesto anterior, la Constructora no estará obligada a protocolizar el documento definitivo si no recibiera la indemnización antes prevista.

Estima esta sentenciadora que en el acta de entrega que modificó las condiciones originales de la promesa bilateral de compra venta las partes regularon el orden en que cumplirán las prestaciones inmersas en el contrato preliminar de opción compra venta, por ello es pertinente analizar, sí las prestaciones de los actores y del demandado debían ejecutarse simultáneamente (dando y dando) de modo que pudiera la parte demandada rehusarse a cumplir con su prestación si el actor no cumplía con la suya. En ese orden de ideas, los demandantes debían pagar llegada la oportunidad de otorgar el documento definitivo de venta en un plazo no menor de quince (15) días ni mayor de veinte (20) continuos el saldo restante del precio, así como el aumento por ajuste monetario, los gastos de registro y los gastos por redacción de documentación contados a partir de su notificación y el demandado, por su parte, debía otorgar la venta definitiva por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público en un plazo de treinta días (30) días hábiles contados a partir que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autorizaran u otorgaran las respectivas constancias de habitabilidad sobre el inmueble, para lo cual debía notificar a los demandantes. Se denota con meridiana claridad que las prestaciones de los contratantes no se iban a ejecutar de forma simultanea, por lo que la parte demandada no puede invocar a su favor la excepción de contrato no cumplido alegando que los compradores no acudieron al Registro público una vez notificados del otorgamiento del documento definitivo de venta y por ello deben pagar primero la indemnización prevista en el literal f1 del contrato denominado entrega material del inmueble, siendo pertinente destacar, que el demandado admitió que los actores cumplieron con su obligación de pagar la totalidad del precio convenido más el aumento por ajuste monetario, gastos por la redacción del documento de venta y por registro del aludido documento. En criterio de esta sentenciadora la indemnización prevista en la cláusula f.1 es inmoral o ilícita pues la obligación principal de los actores inmersa en el contrato fue pagar una cantidad de dinero establecida por concepto de precio, lo cual cumplieron a cabalidad, la obligación de hacer la tradición del inmueble mediante documento registrado atañe al vendedor, no pudiendo procurar éste último un beneficio desproporcionado e ilegítimo pues los afectados por el no otorgamiento de un documento fehaciente de propiedad son los compradores hoy demandantes, además que la supuesta notificación de ninguna manera se desprende de medio probatorio alguno. En consecuencia, se declara improcedente la defensa de excepción de contrato no cumplido. Así se decide.

En el presente caso, al haberse declarado la improcedencia de la excepción non adimpleti contractus debía la demandada cumplir con su prestación de hacer la tradición del inmueble mediante el otorgamiento de un documento registrado. Sin embargo, la parte accionada no promovió ningún tipo de prueba en el presente proceso tendente a demostrar tal hecho, en tal sentido, comoquiera que fue admitido por el demandado que la parte demandante sí pagó las sumas de dinero por concepto de precio convenido, ajuste monetario, gastos de registro y redacción de documento definitivo de venta forzosamente debe declararse procedente su pretensión de ejecución del contrato, debiendo condenar al demandado a transferir la propiedad del inmueble de conformidad con el artículo 1488 y ordinal 1° del artículo 1920 del Código Civil, por lo una vez que este fallo haya adquirido firmeza dentro del plazo que se fijará al efecto, deberá el demandado cumplir con su prestación de transferir la propiedad del inmueble mediante documento registrado a los actores, advirtiéndole a la parte accionada que si inobservaran la conducta aquí descrita, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal cual lo establece el artículo 531 del CPC.

Respecto a la responsabilidad extracontractual, es pertinente destacar, que en materia civil es procedente la concurrencia de la responsabilidad contractual y la extracontractual siempre que surja un hecho ilícito con ocasión o en relación con un contrato que origine daños materiales y morales. En sentencia No. 72 del 05/02/2002 la Sala de casación Civil puntualizó:

(..) El tratadista venezolano José Melich Orsini, -citado también por el formalizante,- enfoca el asunto desde otro ángulo. En efecto, para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse sería necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Esto supondría dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. La primera condición excluye toda idea del concurso de acciones (por actividad contractual y por hecho ilícito), cuando el demandado no ha violado ningún deber distinto de sus deberes contractuales, aunque tales deberes violados no sean de los expresamente pactados sino de los que se refutan implícitos de acuerdo con el texto del artículo 1.160 del Código Civil, y ésto aunque la violación sea dolosa. La segunda idea excluye toda aplicación de las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, cuando el daño sufrido por la víctima se limita a la pérdida de las ventajas derivadas del contrato (Responsabilidad Contractual. Edición Marzo de 1975. pág 276 y ss). Pero quizá la diferencia más notable exista desde el punto de vista de la graduabilidad de la culpa. En efecto, cuando hay un contrato precedente, pudiendo las prestaciones convenidas ser ventajosas a todos o uno solo de los contratantes, y siendo también un pacto entre estos últimos la medida de la diligencia convenida, se deduce que la culpa contractual se dividió en grados correspondientes a la diligencia que el deudor era llamado a prestar en razón de la utilidad o del pacto. En cambio, dicha graduabilidad no es concebible en la culpa extracontractual o aquiliana, porque faltan los criterios de la correlatividad y del pacto precedente. He aquí porqué las leyes comenzando desde el texto romano hasta los últimos códigos, y la doctrina antigua y moderna, han dado acerca de la culpa contractual una multitud de reglas referentes a la graduabilidad, a diferencia de la culpa aquiliana; diferencia que explica la necesidad de tratar separadamente ambas especies de culpa (Giorgi. Ob cit. pág 56). La Sala, en relación con la figura jurídica que los autores denominan indistintamente “cúmulo de responsabilidades”, acumulación de responsabilidades” o “concurso acumulativo de responsabilidades”, ha expresado lo siguiente: no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos (SCC. 25-6-1981. GF N° 112. 3° etapa. Vol. II. pp. 1.765 y ss). Consecuente con esta posición doctrinaria, ha estimado como ilícito el hecho de que un banco, en el cual el actor abrió una cuenta corriente bancaria, haya devuelto cheques girados por su titular librador a pesar de existir suficiente provisión de fondos, debido dicha conducta culposa a “errores internos de dicho instituto bancario, tanto a nivel de su agencia en Valencia como a nivel central” (SCC. 19-9-1981. GF N° 113. 3° etapa. Vol I. pp 1.162 y ss). Igualmente, en el caso de un contrato de aprendizaje, estimó como ilícita la conducta imprudente de un patrono al poner a manejar a un aprendiz una máquina troqueladora, a los pocos días de haber ingresado éste a la fábrica, lo cual ocasionó un accidente laboral en el cual perdió las falanges (SSC. 1-12-1983. GF N° 122. 3° etapa. Vol II. pp 1.267 y ss). En estos dos últimos casos, es evidente que no obstante la vinculación contractual entre las partes (contrato de cuenta corriente y de aprendizaje), surgió colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato, que originó daños materiales y morales reclamados por uno de los contratantes en contra del otro. (..)

En el presente caso, la pretensión de indemnización por daños materiales y morales lo fundamenta la actora imputando a la sociedad de comercio accionada el no haber cumplido con sus obligaciones contractuales, lo que según dice lo cual le causó un gran stress psicológico generados por el cambio unilateral de las condiciones de la negociación, además de haberle impedido realizar cualquier operación con dicho inmueble (..)”. Conforme a la sentencia parcialmente transcrita ut supra, advierte esta juzgadora que para la procedencia de la pretensión de indemnización por daños materiales y morales es necesario que la actora demuestre la vinculación contractual y cual fue la conducta paralela asumida por el accionado que pudiera catalogarse como ilícita y del cual se derivan los supuestos daños que reclama, obviamente la conducta paralela no puede estar establecida dentro del contrato. En tal sentido, el argumento de la parte actora para reclamar los daños es que se le causó un gran stress psicológico generados por el cambio unilateral de las condiciones de la negociación, además de haberle impedido realizar cualquier operación con dicho inmueble, no constituyendo ese argumento alguna de las conductas ilícitas que colateralmente pudieran configurarse para que sea procedente la indemnización por daños materiales y morales, como por ejemplo: que al momento de dirigirme al domicilio de la parte demandada para solicitarle el cumplimiento de las obligaciones contractuales, el representante de ésta haya amedrentado a la parte actora con un arma de fuego y esa situación haya generado una crisis hipertensiva que ameritó con carácter de emergencia la reclusión de estos en su centro hospitalario, por tanto, se declara improcedente la presente pretensión del demandante. Así se decide.

Respecto a la pretensión de indexación monetaria igualmente se declara improcedente en virtud que no fue existe ninguna acreencia a favor de los actores a condenarse, en el caso bajo análisis, se está condenando a la parte accionado a cumplir el contrato celebrado entre ellos mediante el otorgamiento de un documento registrado de venta donde se le transfiere la propiedad del inmueble supra identificado a los actores.

ANÁLISIS DE LA RECONVENCIÓN

En fecha 06/04/2015 el apoderado judicial de la demandada reconvino al contestar la demanda por cumplimiento de la cláusula F1 del contrato denominado por las partes “entrega material del inmueble”.

Admitida la reconvención en fecha 16/04/2015 se emplazó a la demandante reconvenida para que compareciera a dar contestación a la reconvención al quinto día siguiente a la fecha de admisión de la reconvención.

En fecha 24/04/2015 el apoderado judicial de la parte actora reconvenida mediante diligencia solicitó copia simple de los folios 96 al 112 ambos inclusive. En el folio 112 consta la admisión de la reconvención, por lo que se dio por citada tácitamente la actora reconvenida con la diligencia presentada por su apoderado judicial comenzando a transcurrir el lapso para que diera contestación a la reconvención, cuyo lapso feneció el día 4/05/2015.

Una vez vencido el lapso para contestar la reconvención y abierta la causa a pruebas, el demandante reconvenido por no haber contestado oportunamente debía probar que no eran verdad los hechos alegados en la reconvención por el apoderado judicial de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A para que no operará la confesión ficta. Sin embargo, en el capitulo precedente se estableció: Que la indemnización prevista en la cláusula identificada con la letra y número f1 es inmoral pues no se puede sancionar a la parte actora quien cumplió con su obligación de pagar el precio convenido, ajuste monetario, gastos por concepto de registro y redacción del documento de venta tal como lo admite la parte accionada reconviniente en su contestación, por una obligación que atañe a la parte vendedora hoy accionada quien debía notificar a la parte actora sobre la fecha que debía acudir al Registro Público a suscribir el documento de venta, lo cual no probó.

Asimismo, no fueron hechos controvertidos 1º la suscripción de los contratos de fecha 29/11/2007 y 10/02/2009 cuyo objeto fue el inmueble cuya superficie, ubicación aparece descrita en la parte narrativa de esta decisión; 2º El precio s Bs. 360.000,00 y que los actores pagaron la totalidad del precio convenido más el aumento por ajuste monetario, gastos por la redacción del documento de venta y por registro del aludido documento; 3º Que el demandado puso en posesión a los actores del inmueble supra identificado. 4º Que el demandado debía cumplir con su obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento de un instrumento de propiedad dentro de los 30 días hábiles siguientes a la obtención del permiso de habitabilidad otorgado por las autoridades municipales competentes.

Ahora bien, los supuestos previstos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil que hacen procedente la confesión ficta de la parte reconvenida, son:

En primer lugar, "que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados". Se desprende de las actas que cumplidas las formalidades de Ley, transcurrió el lapso de comparecencia contados a partir de la citación tacita de la parte actora reconvenida, sin que éste diera contestación en su debida oportunidad a la demanda reconvencional.

En segundo lugar. Durante el lapso de promoción de pruebas previsto en el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil no promovió el actor reconvenido alguna en su favor.

En tercer lugar: "que no sea contraria a derecho la petición del demandante". La mutua petición está fundamentada en una acción de cumplimiento de la cláusula f del contrato de fecha 10/02/2009. En este punto es pertinente señalar, que existen pretensiones contrarias a derecho: 1) cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada; 2) cuando la pretensión simplemente esta prohibida por la ley o no amparada por ella.

En la primera hipótesis la pretensión no esta prohibida, pero lo que pide el demandante no se ajusta a las consecuencias jurídicas que a los hechos probados le asigna el ordenamiento jurídico.

En la segunda hipótesis la pretensión está prohibida porque así lo prevé una norma jurídica expresa o porque la pretensión es contraria al orden público o a las buenas costumbres en cuyo caso la demanda no debió admitirse y si por alguna circunstancia se admitió la rebeldía del demandado no puede dar lugar a la confesión ficta. El ejemplo clásico es el previsto en el artículo 1801 del Código Civil. La demanda para reclamar lo ganado en un juego de envite, azar, juego o apuesta es inadmisible porque la ley prohíbe esa pretensión no concediendo el derecho de acción para hacerla valer en justicia. Si la demanda se admite y el demandado no contesta ni promueve pruebas de todos modos la confesión es improcedente.

El fallo de la Sala Constitucional del 29-8-2003, distinguido con el Nº 2428, establece:
Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.
Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).
Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

Atendiendo al fallo constitucional arriba parcialmente transcrito, esta sentenciadora considerando que se determinó precedentemente que la cláusula identificada con la letra y número es una cláusula inmoral, se declara que la pretensión es contraria a derecho, por lo que resulta improcedente la confesión ficta e improcedente la pretensión indemnizatoria. Así se decide.-

DECISION
En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por los ciudadanos ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ DE ALVAREZ contra la Sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005 C.A. En consecuencia, debe condenarse al demandado a transferir la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno MA-01-01 ahora Nº 310-14-01-01 con Código catastral Nº 00-01-01-06-310-11-03-0 y la vivienda en ella a construir (hoy construida) ubicada en la Calle 01, manzana 14 de la Urbanización Villa Tocoma, sector Unidad de Desarrollo 310 de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar de conformidad con el artículo 1488 y ordinal 1° del artículo 1920 del Código Civil, por lo una vez que este fallo haya adquirido firmeza dentro del plazo que se fijará al efecto, deberá el demandado cumplir con su prestación de transferir la propiedad del inmueble mediante documento registrado a los actores, advirtiéndole a la parte accionada que si inobservaran la conducta aquí descrita, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal cual lo establece el artículo 531 del CPC.
SEGUNDO: Sin lugar la mutua petición propuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A contra los ciudadanos ROGELIO ANTONIO ALVAREZ SOLANO y ALBA ROSA RAMIREZ DE ALVAREZ.
De conformidad con el artículo 274 del Código de procedimiento Civil se condena a la demandada reconviniente al pago de las costas de la demanda reconvencional.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de lapso se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la sentencia en el copiador respectivo.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR. En la ciudad de Puerto Ordaz, a los diecisiete (17) días del mes de Septiembre del año 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Jueza,

Abg. MARINA ORTIZ MALAVE.
LA Secretaria,

ABG. GIOVANNA FERNANDEZ

NOTA: la secretaria hace constar que en esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 pm). Agregándose al expediente N° 20251.
LA Secretaria,
ABG. GIOVANNA FERNANDEZ