TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR.
AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACIÓN
I
IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
DEMANDANTE: SURAYA VIOLETA YOUKHADAR ALLI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.250.460.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: LUIS DOMINGO MONSERRAT, JUAN FRANCIACO HURTADO RAMOS y ALEX MASON, abogados en ejercicio e inscritos en el IPSA los Nros 13.252, 9.221 y 68,256, respectivamente.

DEMANDADO: Firma Mercantil “MATERIALES EDEN, C.A.”, sociedad de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 19 de Enero del año 2006, anotada bajo el N° 63, Tomo 2-A, con el número de registro de información fiscal N° J-31481773-6, representado por su Gerente General ciudadano JOSE JUAN EL DOUWAIHI ZAKIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, comerciante y titular de la Cédula de Identidad N° 16.162.147.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDA: DAVID NOHRA ZAKIA, JOSEMIGUEL IDROGO MARTINEZ Y JHONNY JOSE COVA PINTO, abogados en ejercicio e inscritos en el IPSA los Nros,63.528, 72.379 Y 87.388 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sobre un (01) Inmueble, constituido por Local Comercial (MATERIALES EDEN C.A.-) ubicado en la Zona Industrial Gran Sabana, UD- 337, Manzana Nº 58, Local Nº 36-37, Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:

EXPEDIENTE: 11.213.-
II
NARRATIVA

La demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue presentada en fecha 09-11-2.010, por ante este Juzgado Distribuidor (Primero) del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; correspondió su conocimiento a este mismo Juzgado, siendo anotada en el libro de Registro de causas N° 11.213.-

En fecha 10 de Noviembre de 2010, el Secretario Temporal Abg. Luis Felipe Almenar W. levanta acta dando cuenta a la ciudadana Jueza del extravió del expediente, en esta misma fecha la ciudadana jueza a los fines de garantizar el derecho a la justicia y el acceso a los órganos jurisdiccionales procede a tomar las acciones tendientes a solventar la situación presentada, ordenando la reconstrucción del expediente.-

En fecha 22 de Diciembre de 2010, el Tribunal mediante auto, declara reconstruido el presente expediente y ADMITE, la presente demanda.-

En fecha 04 de Noviembre de 2011, el ciudadano Alguacil de este Despacho dejo constancia que le entrego la boleta original en las manos de al ciudadano DOUWAIHI ZAKIA SARKIS HANNA, parte demandada, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA.

“…Mi mandataria… celebro un contrato de arrendamiento con la firma “MATERIALES EDEN, C.A.”, sociedad de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 19 de Enero del año 2006, anotada bajo el N° 63, Tomo 2-A, con el número de registro de información fiscal N° J-31481773-6, el cual versa sobre un inmueble , constituido por un (01) Local Comercial … En la Cláusula PRIMERA de dicho contrato de arrendamiento acompañado pacto lo siguiente: LA ARRENDATARIA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial y esta construida de : Piso concreto, paredes de bloque , techo de platabanda, con mesanina y dos (02) escaleras, cinco (05) Santamaría dos (02) puertas de hierro con sus respectivas lámparas, y consta de las siguientes dependencias una (01) oficina, cuatro (04) baños, equipados con sus respectivos accesorios… Es decir ciudadano Juez, que LA ARRENDATARIA “MATERIALES EDEN, C.A.”, ya identificada, ha venido violentando de manera reiterada incumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, y principalmente a saber NO SE HA SERVIDO DEL BIEN INMUBLE OBJETO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA, es decir ciudadano Juez no ha cuidado el inmueble, no he efectuado las reparaciones menores, y no ha dado aviso a su arrendadora de cualquier novedad dañosazo que ha derivado de un progresivo deterioro y menos cabo del inmueble arrendado… En la cláusula QUINTA de dicho contrato se pacto lo siguiente: QUINTA: MODIFICACION O MEJORAS DEL INMUEBLE LA ARRENDATARIA no podía efectuar ningún cambio o modificación en las condiciones del INMUEBLE, ni construir ni agregar nada al mismo sin previo consentimiento de la ARRENDADORA dado por escrito en cada caso… en el contenido de la Cláusula PRIMERA, antes transcrita, entre otras cosa, señala que en dichos inmuebles, se encuentra construido cuatro (04) baños , y en la actualidad solo se encuentran edificados tres (03) de ellos, es decir ciudadano juez, que dicha arrendataria ha realizado modificaciones y cambios en el inmueble sin consentimiento de su arrendadora…en la cláusula DÉCIMA TERCERA de dicho contrato se estableció lo siguiente: El incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas anteriores por LA ARRENDATARIA dará derecho a LA ARRENDADORA a proceder judicialmente para solicitar la desocupación inmediata del local y pedir rescisión o resolución de este contrato…. Ahora bien ciudadano juez, “LA ARRENDATARIA” “MATERIALES EDEN, C.A.”, ya identificada, no ha dado cumplimiento al contenido del contrato de arrendamiento suscrito con mi representada ya que no ha dado el cuidado debido al inmueble objeto del contrato de arrendamiento tal como lo ordena la cláusula SEPTIMA Y DECIMA PRIMERA , del mismo …es por lo que ocurro a ud, para demandar como en efecto formalmente demando a la sociedad mercantil “MATERIALES EDEN, C.A.”,ya identificada, para que convenga, o/a ello sea condenado por su Tribunal a su digno cargo en lo siguiente: Primero: en la resolución del contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio ya acompañado con la letra “C.A”, y por via de consecuencia a entregar el inmueble debidamente desocupado, tal como fue entregado para el momento de la celebración del mismo ; y Segundo: en cancelar las costas y gastos judiciales, incluyendo honorarios de abogados , como consecuencia de instauración del presente juicio…” Fundamentando su pretensión en los articulos 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; en los artículos 1.592. 1.594, 1.596, 1579, 1592, 1.264 del Código Civil Venezolano y en los artículos 38, 274, 599 numeral 7º y 174 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En fecha 08 de Noviembre de 2011, compareció el Co-apoderado judicial de la parte demandad JOSE MIGUEL IDROGO MARTINEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el IPSA bajo el Nro. 72.379, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Alegó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 5º la falta de caución o fianza para proceder al juicio, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, alegando lo siguiente:
“… Del libelo de la manda se desprende que el apoderado de la actora señala que la misma se encuentra domiciliada en la Republica de Panamá, cuando expresamente señala: …Yo, LUIS DOMINGO MONSERRAT LUGO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo la matricula Nº 13.252, Procediendo en este acto en mi carácter de Co-apoderado judicial de la ciudadana SUYAYA VIOLETA YOUKHADAR ALLI, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Republica de Panamá, … (omissis)…”
Asimismo de conformidad con dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego la falta de cualidad del demandante y expuso: “…oponemos la falta de cualidad del ciudadano BARBAR GEORGES YOUKHADAR AYUB, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-7.203.743, para intentar el presente juicio, en nombre y representación de la ciudadana SUYAYA VIOLETA YOUKHADAR ALLI, titular de la cedula de identidad Nº V- 7250.160, motivado a que el referido abogado no es abogado y confirió poder a los Dres. LUIS DOMINGO MONSERRAT LUGO, OMAR DOMINGO MORALES Y ESTRELLA MORALES, instrumento poder para ejercer la representación judicial de su mandante, cuando este no puede ejercer la representación judicial de la misma, por carecer de capacidad de postulación…”
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La actora demanda la resolución de un contrato de arrendamiento a plazo fijo alegando que su inquilina, una sociedad de comercio, ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato en sus cláusulas 7ª y 11ª porque no ha hecho uso del inmueble como un buen padre de familia encontrándose el referido inmueble en condiciones deplorables con sus paredes sucias, pisos deteriorados, techos llenos de telaraña, cableado e instalaciones eléctricas con una maraña de cables colocados de manera superficial; en el nivel superior las paredes que dan a la escalera de acceso tienen perforaciones, están sucias, falta de pintura, con telarañas; de las 4 instalaciones sanitarias que había al recibir el inmueble solamente quedan 3 con los pisos rotos y machados y las tuberías de aguas blancas colocadas superficialmente.

Al contestar la demanda los apoderados de la accionada plantearon como cuestiones previas la falta de caución para proceder al juicio alegando que la demandante vive en la República de Panamá y no tiene en el país bienes suficientes para responder de las resultas del juicio. También alegaron la falta de cualidad del demandante Barbar Georges Youkhadar Ayub para intentar el juicio de resolución en nombre de Violeta Youkhadar Allis. Esta defensa la sustentan en la afirmación de que el mencionado ciudadano no es abogado y por ende carece de capacidad de postulación y no podía otorgar poder a los abogados que actúan en este juicio en representación de la arrendadora Violeta Youkhadar Allis. Dicen que el poder otorgado por ésta última le confiere facultades judiciales al ciudadano Barbar Youkhadar que no puede ejercer por no ser abogado.

En lo que concierne al mérito rechazaron el incumplimiento afirmado por el accionante.
Para decidir esta juzgadora observa:

En cuanto a la cuestión previa de falta de caución necesaria para proceder al juicio este tribunal la declara improcedente considerando que en los folios 119-120 cursa un ejemplar de un documento inscrito en el Registro Público el 19 de octubre de 1999 que da fe que la demandante Violeta Youkhadar Allis es propietaria de dos parcelas identificadas con los códigos 337-058-036 y 337-058-037 en la Unidad de Desarrollo 337 de Ciudad Guayana las cuales son suficiente comprobación de la solvencia de la actora, solvencia que debe interpretarse en sintonía con el derecho de acceso la Justicia que propugna la interpretación restrictiva de los requisitos que entraben de alguna manera el ejercicio de la acción. Así se decide.

Ciertamente como lo afirman los apoderados de la demandada el documento en cuestión fue promovido fuera del lapso probatorio; no obstante, su naturaleza es la de un documento público porque lo autoriza el Registrador Público y puede producirse aún fuera del lapso probatorio siempre que no se haya dictado sentencia; por otro lado, ese documento no es de los llamados fundamentales que deban presentarse con el libelo porque lo que se pretende acreditar con su promoción no tiene relación directa con el objeto de la pretensión, la resolución del contrato de arrendamiento, sino con una cuestión incidental como lo es la necesidad de caucionar por encontrarse la actora residenciada fuera de Venezuela.

En relación con la falta de capacidad de postulación del señor Barbar Georges Youkhadar Ayub por no ser abogado, esta jurisdicente desestima la defensa de falta de cualidad fundada en el argumento de que el mencionado ciudadano por no ser abogado no puede ejercer facultades judiciales. La realidad es que el señor Barbar Youkhadar no ejerció facultades judiciales ni pretendió representar judicialmente a la demandante, pues ab initio confirió un poder a los profesionales del derecho que en tal calidad actuaron en este proceso como apoderados de la arrendadora. Lo que prohíbe la Ley de Abogados y el Código de Procedimiento Civil no es tanto el otorgamiento de poderes judiciales a no abogados sino el que estos lo ejerzan efectivamente en juicio. En este sentido el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil claramente estipula que:

Solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio…

De manera que, si se otorga un poder a una persona que no es abogado, pero esta lo sustituye en abogados autorizados para el ejercicio profesional no se produce la manifiesta falta de capacidad de representación que invalida el proceso y conlleva a la inadmisibilidad de la demanda.
Lo expuesto en los párrafos anteriores tiene soporte en la decisión nº 1438 del 14-8-2008 de la Sala Constitucional que estableció lo siguiente:

De manera que el poder dado a un no abogado, no implica un vicio en sí mismo, sino más bien es una incapacidad de ejercicio en juicio que en ningún caso anula la representación, limitando únicamente el uso de esos poderes en procesos judiciales, dado que por ley sólo podrán realizar actos dentro del proceso los profesionales del derecho como mandatarios de otros

En consecuencia, dado que en este proceso la demandante estuvo representada por profesionales en ejercicio no tiene trascendencia la falta de capacidad de postulación del ciudadano Barbar Georges Youkhadar Ayub por cuya razón la falta de cualidad se declara improcedente.
En relación con el mérito de la controversia se observa:
Los deterioros que supuestamente afectan al inmueble arrendado y que configuran el incumplimiento que se atribuye a la demandada como soporte de la pretensión resolutoria son hechos que se comprueban no con documentos, salvo que se trate de actas de visitas sanitarias efectuadas por autoridades competentes. En este sentido, son medios probatorios adecuados para acreditar el estado de deterioro: la confesión, la prueba testimonial y la inspección judicial que es, quizá, el medio que reviste mayor idoneidad porque permite el contacto directo del juez con el hecho a probar.

La parte actora no hizo evacuar ninguno de estos medios ya que la inspección ocular fue frustrada en dos oportunidades al encontrarse el inmueble cerrado cuando se intentó practicar el reconocimiento. La parte actora pudo haber insistido en la inspección solicitando que ella se evacuara inclusive forzosamente si persistía la situación de no hallarse los representantes del demandado en el sitio a inspeccionar, pero, en cambio, nada dijeron los apoderados de la actora por lo que la prueba no se llevó a cabo. Al no haber prueba plena del afirmado deterioro del inmueble arrendado la demanda debe ser declarada sin lugar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

V
DECISIÓN
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, conforme a lo dispuesto en los artículos 12, 15, 242, 243, del Código de Procedimiento Civil, y con el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Incoada por la ciudadana SURAYA VIOLETA YOUKHADAR ALLI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.250.460, en contra de la Firma Mercantil “MATERIALES EDEN, C.A.”, sociedad de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 19 de Enero del año 2006, anotada bajo el N° 63, Tomo 2-A, con el número de registro de información fiscal N° J-31481773-6.-

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida.-

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso, notifíquese a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, a los Trece (13) días del mes de Abril del año Dos Mil Dieciséis (2.016).- Años: 205° de la Independencia y l57° de la Federación.-
LA JUEZA

ABG. ANA MERCEDES VALLEE.
EL SECRETARIO

ABG. WILLIAMS CARABALLO.
Seguidamente en esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 pm) se publicó la presente decisión.- Conste.-
EL SECRETARIO

ABG. WILLIAMS CARABALLO.
Exp Nº 11.213
AMV/wc.-