REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de 1ra. Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito - Ciudad Bolívar Ciudad Bolívar, quince de diciembre de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO: FH02-X-2016-000081 Por cuanto en el libelo la parte actora conformada por Noris María Farfán, Noris Karina Maya Farfán, Marianella Katiuska Maya Farfán y Richard maya Farfán, solicitó el decreto de una medida de secuestro conforme a lo previsto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil ordinal 7º el juzgador de seguidas revisará si se encuentran llenos los extremos de procedencia previstos en el artículo 585 y en el propio artículo 599 de la ley procesal ordinaria. La demanda de resolución de un contrato de arrendamiento se funda en la terminación del contrato por la expiración del plazo pactado por las partes y en la falta de pago de las pensiones del arrendamiento. En tal sentido el juzgador observa lo siguiente: El artículo 599 señala que se decretará el secuestro…7 º de la cosa arrendada cuando el demandado lo fuere por la falta de pago de pensiones del arrendamiento, por estar deteriorada la cosa…También se decretará el secuestro de la cosa arrendada por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho termino conste del documento público o privado que contenga el contrato. Junto a la demanda la parte accionante produjo un ejemplar de un supuesto contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar el 13 de marzo de 2006 suscrito entre la demandante y el ciudadano Sante Minghetti. En ese contrato se pactó una vigencia de un año contado a partir del 15 de enero de 2006 lo cual significa que el arrendamiento debió expirar el 15 de enero de 2007. Prima facie en ese documento se menciona como la cosa arrendada un terreno de 659,51 metros cuadrados en la avenida 17 de diciembre de esta ciudad sin mencionar ni describir algún local comercial que lleve a encuadrar el arrendamiento en la legislación especial inquilinaria. Consta en autos una notificación notarial de la demandante dirigida a su inquilino notificándole su voluntad de no renovar el arrendamiento y ofreciendo el terreno en venta por la suma de Bs. 12.000.000. Ahora bien, si lo arrendado es “un terreno” y no un local comercial la relación arrendaticia se rige por lo dispuesto en el Código Civil. Esa notificación se hizo el 17 de agosto de 2015 aparentemente. Cursa también en autos un legajo de copias certificadas de una supuesta demanda mero declarativa incoada por el señor Sante Minghetti con la pretensión de que la actora conviniera o fuera condenada a vender la parcela de terreno alquilada por Bs. 20.000.000; la demanda habría sido presentada el 7 de junio y el 16 de junio el actor desistió del procedimiento el cual fue homologado al día siguiente. En el contrato presentado por el demandante y que el demandado acompañó presuntamente a su demanda mero declarativa solamente se señala como objeto del arrendamiento “un terreno” sin mención ni descripción de bienhechurías o local comercial edificado sobre dicho terreno. Por consiguiente, a efectos de esta decisión el arrendamiento se rige por las disposiciones del Código Civil, por supuesto, en el decurso del debate probatorio podrán los demandados demostrar que el arrendamiento comprende no solamente el terreno sino algún local comercial o fabril; sin embargo, la circunstancia de que en un documento autenticado se haga mención de un terreno sin mención de galpón, casa, edificio, local, es suficiente para arribar a la conclusión preliminar de que esta controversia está regulada exclusivamente por el Código Civil. En la demanda mero declarativa se lee que el arrendatario fue notificado de un incremento de la mensualidad y presuntamente del precio de venta del inmueble en Bs. 20.000.000,00 alegando que aceptó la oferta y no le conviene seguir pagando alquiler por un inmueble que se supone es de su propiedad ya que solo haría falta el documento correspondiente. Según el contrato el pago de la mensualidad debería hacerse al vencimiento de cada mes. Según el expediente de consignaciones arrendaticias el demandado comenzó a efectuar el pago de las mensualidades por vía judicial en el mes de julio de 2016 y la consignación del mes de agosto de 2016 que correspondía pagarse según el contrato anexado a la demanda a finales de ese mes pareciera haberse hecho el 27 de septiembre. Al juzgador no le corresponde emitir pronunciamiento alguno sobre la veracidad de la falta de pago de las pensiones arrendaticias ya que esto es materia de fondo que corresponde dilucidar en la sentencia definitiva; sin embargo, dado que el ordinal 7º autoriza el secuestro de la cosa arrendada cuando el demandado lo fuere por la falta de pago de pensiones del arrendamiento se entiende que el demandante puede valerse de cualquier medio de prueba que haga verosímil la causal invocada lo que el juzgador estima satisfecho en el caso de autos puesto que de las copias de la demanda mero declarativa presuntamente interpuesta por el inquilino Sante Minghetti en la que se afirma propietario del inmueble por haber aceptado la oferta de venta se desprende la verosimilitud del principal alegato de la parte actora referido a que su inquilino dejó de pagar las mensualidades tempestivamente. Huelga acotar que ésta es una apreciación preliminar que no prejuzga sobre la veracidad de la insolvencia del inquilino quién podrá impugnar o tachar de falsas las documentales producidas por la demandante o desvirtual por prueba en contrario. La Sala de Casación Civil en decisión nº 288 del 8-7-2011 en relación con la actividad de los jueces para decretar medidas cautelares estableció que: los jueces para decretar las medidas preventivas deben hacer juicios de verosimilitud o de probabilidades más no de verdad o certeza, por ende, tal como lo aprecia el ad quem el hecho de entrar a considerar si las consignaciones arrendaticias son válidas o fueron realizadas tempestivamente, significaría pronunciares sobre el fondo del asunto debatido para saber con certeza si las mismas son válidas o tempestivas, cuyo análisis en ese sentido está prohibido en esta incidencia, ya que precisamente eso es lo que se discute en el juicio principal, en el cual se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada. Ahora bien, como se observa en el escrito de formalización, lo que pretende el recurrente en su denuncia es que el juez de alzada determine sí las consignaciones arrendaticias demuestran el pago de los cánones por parte de la arrendataria, pues, alega que el ad quem “…no estableció el mérito favorable de esta probanza a fin de demostrar el pago de dichos cánones por parte de la arrendataria…”, lo cual, como ya se ha dicho, forma parte del fondo del asunto controvertido. Pues, en la presente causa, tal como lo indica la recurrida “…se debate la falta de pago de las pensiones de arrendamiento…”, por ende, en esta incidencia el juez no podía establecer que dichas consignaciones demostraban el pago de los cánones por parte de la arrendataria, como lo pretende el recurrente, pues, para llegar a esa determinación es necesario analizar la validez y tempestividad de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, lo cual es un aspecto que forma parte del asunto discutido, lo que implicaría pronunciarse sobre el fondo del asunto principal. Sin embargo, ello no le impedía al juez de alzada hacer un juicio de valor sobre el medio probatorio para establecer cuál es el mérito o valor de convicción que se deduce del contenido de las consignaciones arrendaticias para considerar que las mismas hacen “verosímil”, es decir, que es creíble o viable la falta de pago que se discute en el juicio, lo cual exige el ordinal 7° del artículo 699 del Código de Procedimiento Civil, para decretar la medida de secuestro. En sintonía con la doctrina precedente el juzgador encuentra que los requisitos exigidos por el artículo 585 y 599 del CPC se encuentran satisfechos. La presunción del buen derecho dimana del juicio de verosimilitud que hizo el juzgador respecto de la apariencia de que el demandado no habría pagado las pensiones del arrendamiento por considerarse propietario del inmueble, presunción que siempre podrá desvirtuarse en el decurso probatorio acreditando el pago oportuno de las mensualidades, la ilegalidad de la medida por contravención de una disposición normativa u otro motivo fundado en derecho. En cuanto al peligro de ilusoriedad del fallo el actor alega que su inquilino ha obstaculizado su intención de vender el inmueble alquilado el juzgador considera que los elementos documentales producidos junto con el libelo hacen verosímil esa alegación. En efecto, la parte actora produjo: 1) una demanda de mera declaración interpuesta por Sante Minghetti para que su arrendadora le transmita la propiedad del inmueble alquilado la cual posteriormente fue desistida –el procedimiento, no la demanda- y homologado por el tribunal 1º civil de primera instancia de esta localidad; 2) una notificación judicial por conducto de un tribunal de municipio hecha en la Inmobiliaria Casa Propia el 7 de julio de 2016, en la avenida Táchira, edificio Santiago, local nº 1, en la cual el inquilino demandado procedió a notificar a la encargada de la inmobiliaria su voluntad de aceptar la oferta de venta del inmueble por Bs. 20.000.000,00 los cuales estaban a disposición de la propietaria una vez que se hiciera el otorgamiento del documento de venta lo cual manifestó debía hacerse en el menor tiempo posible. De estas actuaciones de cuya eficacia probatoria el juzgador solamente puede extraer una presunción que puede ser desvirtuada en el curso del proceso se desprende la verosimilitud de las alegadas maniobras obstaculizadoras que podrían hacer nugatorio el ejercicio de los atributos del derecho de propiedad por parte de los dueños del terreno al frustrar posiblemente su ofrecimiento a terceros mediante la interposición de demandas y notificaciones judiciales que entraben la disponibilidad del bien inmueble y su traspaso a terceros. El sentenciador considera prudente acotar que si el arrendatario tiene o no un derecho a que se le transmita la propiedad o se le reconozca al propietario del terreno en cuestión es asunto que por lo pronto es materia ajena a este proceso, por lo menos mientras el inquilino no de contestación a la demanda, que se reduce a establecer en la sentencia de fondo si se produjo en verdad la falta de pago de las pensiones y si el contrato y si el contrato se extinguió por vencimiento del término. En consecuencia, lleno los extremos de ley, procede el secuestro del terreno ubicado en la avenida 17 de diciembre de Ciudad Bolívar de 659,51 metros cuadrados dentro de estos linderos: Norte: callejón Lamberto con 39,25 metros; Sur: terreno de Juan Zerpa con 38,25 metros; Este: avenida 17 de Diciembre con 22,95 metros; Oeste: casa y solar de Lamberto Vargas con 15,70 metros. En caso de que en el predio sobre el cual recae la medida cautelar se halle un local comercial o fabril el juez ejecutor si mediare oposición de terceros deberá proceder conforme lo manda el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, caso de que la oposición prevenga de la parte contra quién obra la medida corresponderá a este sentenciador resolver lo conducente en la incidencia de prevé el artículo 602 del mismo texto legal. Así se decide, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. Para la practica de la medida de secuestro el Tribunal acuerda comisionar suficientemente a cualquier Juzgado de municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar. Librese oficios y comisión. El Juez, Abg. Manuel A. Cortés B. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. En esta misma fecha se libraron los oficios y despacho correspondiente. La Secretaria, Abg. Soraya Charboné. MAC/SCH/Indira. RESOLUCION: PJ0192017000002