REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR 206º Y 157º RESOLUCION Nº. PJ0192017000003 ASUNTO Nº. FP02-V-2015-001176 ANTECEDENTES Se inicia el presente juicio por demanda de cumplimiento de contrato daños de promesa de venta, daños y perjuicios contractuales que introduce la ciudadana Irlanda Mercedes García Márquez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad numero V- 8.871.150, debidamente representada en juicio por el abogado Pedro Rafael Goitia Manzano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el numero 9.566, contra los demandados principales Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 11.730.599 y 10.565.709, respectivamente y de este domicilio, representado en juicio por el profesional del derecho Leonardo Rangel, inscrito I.P.S.A bajo el numero 107.300 de este domicilio, y la tercera adhesiva ciudadana Nelly Coromoto Muñoz de Pérez, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V-8.865.849 de este domicilio, representada en juicio por la profesional del derecho Vicki Lee Gordillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 93.304 de este domicilio. Alega la parte actora en su escrito de demanda: Que demanda a los ciudadanos antes identificados por cumplimiento de contrato, sobre un inmueble numero 02, el cual fue prometido a la ciudadana Irlanda García, ubicado en la urbanización Villas del Carmen, parroquia Agua Salada, sector Las Flores, calle Principal, diagonal a la Plaza de las Flores de Agua Salada, Municipio Heres de Ciudad Bolívar del estado Bolívar. Señala que su representada atraída por una oferta publica, anunciada en fecha 20 de septiembre de 2013 por el diario El Progreso, sobre casas de construcción que se estaban levantando en la llamada por ellos “Urbanización Villas del Carmen”, con área de terreno de 900 m2 propiedad de los llamados demandados (ofertantes). Manifiesta que procedió a suscribirse la promesa de venta en la Notaria Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 20 de agosto de 2013, la cual quedó autenticada bajo el numero58, tomo 231, por un monto de adquisición de Bs.550.000, allí se le asignó la casa número 02 de la identificada urbanización, aportando una inicial de Bs.150.000 y el saldo deudor se cancelaría a través de la ley de Política Habitación o cómodas cuotas, determinándose la entregada de la obra (casa) en seis (6) meses, los cuales vencerían en abril de 2014. Arguye que los demandados no identificaron en la promesa de venta de la vivienda los linderos y medidas de la parcela de terreno, solo se identificó la enumeración de la casa, la extensión del terreno de 900 m2, la superficie de 120 m2 y la dirección. Manifiesta que su pago de inicial fue el 20 de agosto de 2013, mediante cheque de gerencia numero 33089465 del Banco Mercantil con fecha 15 de agosto de 2013, a favor de Ramón José Vidal Pérez. Que para el mes de abril de 2014 ambas partes de común acuerdo decidieron alargar el término de construcción y entrega de la casa al igual que los abonos restantes de la cuenta de la cancelación. Dice que su representada el 05 de mayo de 2014 hizo entrega de la suma de Bs.50.000 mediante cheque de gerencia contra el Banco Mercantil numero 2064092770 a favor de Ramón Vidal, posteriormente, realizo los siguientes pagos: el 07 de noviembre de 2014 por medio de recibo hace entrega de Bs.11.500 al mismo señor Ramón Vidal; el 14 de noviembre del mismo año, hace entrega por medio de recibo la cantidad de Bs.8.750; el 18 de noviembre del mismo año, le entregó a los demandados la cantidad de Bs.10.000 y finalmente el 21 de noviembre de 2014 se entrego la cantidad de Bs.8750, para dar una suma total de Bs.239.200, entregada por su representada a los demandados antes identificados. Señala que desde el 20 de agosto de 2013 fecha el cual que suscribieron la promesa de venta hasta el 30 de noviembre de 2015, han transcurrido 27 meses sin que los promitentes (demandados) hayan entregado la obra concluida como se había convenido. Que posteriormente el 14 de octubre de 2014 los demandados (promitente vendedores) convocaron a una reunión conciliatoria con los prometidos compradores, donde se declararon formalmente en banca rota y manifestaron no poder continuar con la construcción de la obra y que optaron por entregar formal y materialmente a cada prometido comprador la casa se que se le había adjudicado en la promesa de venta, para que cada quien concluyera la construcción de la casas y el urbanismo necesario. Que a sus ves reconocerían esas erogaciones y costo de conclusión como parte de pago del precio de las casas y otorgarían lo correspondiente al documento de propiedad. De acuerdo al convenio verbal anteriormente señalado, el 18 de diciembre de 2014 ambas apartes convinieron que los prometidos compradores tomaran posesión de sus casas para concluirla, los prometidos compradores solicitaron los planos y permisologia Municipal con el fin de solicitar créditos y financiamientos, donde los prometidos vendedores les comunicaron que lo tenía el constructor ciudadano William Rafael Hernández, titular de la cedula de identidad numero 10.041.250, por lo que los prometidos compradores solicitaron practicar una inspección ocular del estado y situación de hecho de la urbanización Villa del Carmen de cada una de las casas. Señala que el ciudadano William Rafael Hernández antes identificado, manifestó que él es el constructor y financista de las casas que conforman la urbanización de Villas del Carmen, que los ciudadanos demandados en este litigo les adeudan la suma de Bs.175.000, que los planos lo tiene en su poder y que no tiene la permisologia Municipal. Que para salvar la inversión en la casa numero 02, que de forma verbal se le había entregado a su representada, se vio obligada de contratar junto a otros adjudicatarios al señor Miguel Franco para que rellenara, nivelara la parcela de terreno pertenecientes a los demandados ya identificados, el cual era de 900 m2, así como también 804 m2 de terrenos pertenecientes y colindantes a Villa del Carmen a los hermanos Ávila Maestrachi, es decir, las casas están enclavada en terrenos de los hermanos Ávila Maestrachi, donde se tuvo la necesidad de que los adjudicatarios prometidos en venta de la urbanización Villas del Carmen debieron adquirir de los hermanos Ávila Maestrachi documento y plano topográfico, donde un 80% de terreno están enclavadas las casas de Villas del carmen y un 20% de terreno de los demandados Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal. Todo para avalar y asegurar la erogación y así evitar una acción judicial reivindicatoria o de deslinde entre los propietarios de Villas del Carmen y terreno de los hermanos Ávila Maestrachi, ésta erogación no estaba prevista en su presupuesto ni se hizo constatar como eventualidad en el contrato de promesa de venta, en cuanto a la precisa ubicación de las casas prometidas en venta y en construcción en lo referente al terreno, existe un error de hecho y derecho considerable que constituye la mala fe con la cual han actuado los promitentes vendedores, causando un daño y perjuicio en el detrimento patrimonial, lo cual debe ser indemnizado. El 10 de diciembre de 2015 se admitió demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación para que diera contestación a la demanda. Los ciudadanos Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal demandados principal, el 17 de marzo de 2016 se dan por citado por medio de diligencia, debidamente asistido por la profesional del derecho Daniela Medina, con Inpreabogado numero 210.410. El día 03 de mayo de 2016 los demandados por medio de su abogada asistente Daniela Medina. Presentaron escrito de contestación a la demanda en los términos siguientes: Admiten: a) Que iniciaron un proyecto de construcción de viviendas, el cual fue publicado en la prensa local a mediados del año 2013; b) Que celebraron con la parte actora un contrato de promesa de venta sobre una casa identificada con el número 02 en la urbanización Villas del Carmen; c) Que pactaron la construcción y entrega de una vivienda por el monto total de Bs.550.000, de los cuales recibieron como inicial la cantidad de Bs. 150.000, y pactaron el pago del resto en Bs. 400.000 s seis (6) meses; d) Que el documento de opción a venta no indicaron los linderos ni medidas donde esta enclavado en inmueble a construir con el numero 02, en terreno que eran de su propiedad; e) Que la demandante realizo en los meses de agosto de 2013 a noviembre 2014 algunos pagos que corresponderían al compromiso asumido por las optantes compradoras, las cuales fueron irregulares e insuficientes a la luz de lo pactado. Niegan: a) Que la demandada haya visitado el lugar donde se construiría la obra y haya observado avances distintos a la remoción de tierra y apilación de material; b) Que haya existido un incumplimiento reiterado, deliberado y consciente, en virtud a razones ajenas a su voluntad impidieron el desarrollo del proyecto; c) Que haya habido acuerdo alguno con la demandante; d) Que se haya celebrado alguna reunión, donde se manifestó entrega formal de vivienda o construcción alguna; e) Que se haya planteado a la demandada la posibilidad que hicieran las construcciones por su cuenta; f) Que se hayan realizado inspecciones o pueda evidenciarse construcción alguna desarrolladas por los demandados principales; g) Haber mantenido alguna relación de negocio o construcción con el ciudadano William Hernández; h) Que se hayan negado a ha entrega de permisologia y planos del proyecto; i) Que deban indemnizar supuestos gastos o inversiones realizadas por urbanismo o construcciones que se desconocen donde y porque se hicieron; j) La supuesta obligación de reconocer gastos derivados de la compra de un terreno que la demandante adquiere de un tercero; k) Que las viviendas en construcción que se desarrollan en un terreno ajeno y contiguo sean las casas ofrecidas por su proyecto y; l) Todos y cada uno de los petitorios esbozados en el libelo de la demanda. El Tribunal en fecha 20 de junio de 2016 dejó constancia que el 17 de junio de 2016 venció lapso de promoción de pruebas, asimismo se ordenó agregar a los autos escritos recibidos de las partes, parte actora en fecha 30-05-2016 y el 16-06-2016 la parte demandada, las mismas fueron admitidas el 19 de junio de 2016, por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes salvo su apreciación en la sentencia definitiva. El 30 de septiembre de 2016 la profesional del derecho Vicky Lee de Gordillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 93.304, apoderada de la parte tercera adhesiva ciudadana Nelly Coromoto Muñoz de Pérez, presentó escrito de tercería adhesiva en el cual expone lo siguiente: La legitimidad de su representada deviene del mal llamado contrato de promesa de venta suscrito por los ciudadanos: Irlanda Mercedes García Márquez, Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal Pérez, realizado el 20 de agosto de 2013 por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno propiedad de su representada ciudadana Nelly Coromoto Muñoz de Pérez. Que dicha parcela de terreno constante de 684 m2 le pertenece a su representada antes identificada, tal como consta en documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Heres del estado Bolívar, anotado bajo el número 49, tomo 9, 4, trimestre del año 1988 y, no a los demandados identificados en el presente juicio.- Llegado el momento para presentación de informes, las partes: la tercera presentó su escrito el 18-10-2016, el 03-10-2016 la parte actora y la parte demandada principal el 01-11-2016. ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN Para decidir este Tribunal observa: La parte accionante pretende el cumplimiento de una presunta promesa bilateral de compraventa de una vivienda y una parcela cuya ubicación y cabida ha sido señalados en la narrativa de esta decisión. Dice que la promesa fue el resultado de un proceso de oferta pública mediante anuncios publicados en la prensa regional (El Progreso) el 20 de septiembre de 2013 por un precio de quinientos cincuenta mil Bolívares. Al contestar la demanda los litisconsortes pasivos admitieron el proyecto de construcción y su oferta pública en la prensa local, que en ejecución de ese proyecto pactaron una promesa de venta de la casa nº 2 con la demandante por un precio de Bs. 550.000 de los cuales recibieron un abono inicial de Bs. 150.000 con un plazo de seis meses para pagar el saldo. Admitieron que en la promesa no se establecieron los linderos ni medidas del inmueble el cual sería construido en un terreno de su propiedad. Que la demandante efectuó pagos entre agosto de 2013 a noviembre de 2014, pero que fueron insuficientes a la luz de lo pactado. Negaron, en cambio, que la demandada hubiera visitado el parcelamiento donde se construiría la obra, que hubieran incumplido deliberadamente porque razones ajenas a su voluntad impidieron el desarrollo del proyecto, que se hubieran reunido con la demandante para plantearle la posibilidad de entregarle las viviendas o construcción alguna, que se hubieran negado a entregar la permisología de la obra o que deban indemnizar gastos o inversiones en el urbanismo o por la compra del terreno. I TEMA LITIGIOSO De acuerdo con los términos de la demanda y la contestación son hechos no controvertidos, exonerados por este motivo de prueba, la relación negocial entre las partes (una venta o promesa de venta), su objeto (la casa nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen, el precio (Bs. 550.000), la oferta pública del inmueble y la inejecución o frustración del negocio. Lo que debe resolver el juzgador es la verdadera naturaleza del contrato, la cual no depende del nombre que le atribuyan las partes, y si la inejecución es imputable a los demandados o si se debe a una causa extraña no imputable como lo adujeron los litisconsortes pasivos. En cuanto a la naturaleza del contrato se observa que el ejemplar producido junto al libelo contiene unas expresa mención de los otorgantes relativa a que ese negocio es una promesa de venta y se identifica su objeto como una casa distinguida con el nº 2 de la urbanización Villas del Carmen de Agua Salada y el terreno sobre el cual está edificada de 120 metros cuadrados; se fijó el precio definitivo en Bs. 550.000,00 y la forma y plazos para pagarlo –seis meses- sin supeditar el pago del precio al otorgamiento de un contrato definitivo de fecha posterior ni a que la promitente compradora obtuviera un financiamiento bancario durante la vigencia del contrato. A pesar de que convencionalmente el contrato fue denominado “promesa de venta” y que los otorgantes se identifican como “promitente comprador” y “promitentes vendedores” el juzgador no encuentra que las partes hubieran supeditado su eficacia traslativa de la propiedad al otorgamiento de un ulterior documento definitivo o que el plazo de seis meses se hubiera fijado para que la demandante gestionara la obtención de un préstamo bancario o que de las cláusulas del contrato se derivara la obligación de las partes de prestar su consentimiento para concluir la venta. La Sala Constitucional en la decisión nº 878 del 20 de julio de 2015 estableció en relación con las promesas bilaterales de compraventa la siguiente doctrina vinculante: Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. (…) En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). (…) En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. A juicio de este sentenciador el negocio pactado por los litigantes es en verdad una venta perfecta en la cual se identificó suficientemente el objeto vendido, su precio, ubicación, cabida, la forma de pago y el plazo. La falta de linderos no menoscaba esta conclusión porque la indicación de los linderos es un elemento accidental del contrato necesario para la inscripción del documento en el Registro Público lo cual encuadra en la obligación del vendedor de hacer la tradición mediante la entrega del correspondiente título de propiedad tal cual lo prevé el artículo 1488 del Código Civil. Del texto del contrato no se infiere que las partes hayan querido supeditar el traslado de la propiedad del inmueble a un evento posterior como la escrituración y protocolización de un ulterior contrato o que hayan previsto la posibilidad de variar el precio. A diferencia del caso juzgado en el expediente FP02-V-2016-000086 (Ligia de los Ángeles López) en el cual el pago del saldo del precio se supeditó a que la demandante gestionara y obtuviera un financiamiento bancario en este litigio el contrato consignado por la actora no subordinó la conclusión de la venta a dicho acontecimiento por lo cual el juzgador no esta vinculado a la conclusión respecto de la naturaleza del negocio jurídico a que llegó en aquel expediente. Dicho lo anterior el juzgador encuentra que la parte demandada justificó el incumplimiento de la obligación de entregar la vivienda en el plazo convenido en una especie de causa extraña no imputable al alegar que razones ajenas a su voluntad impidieron el desarrollo del proyecto sin precisar cuáles fueron esas razones, verbigracia, una catástrofe natural o por la pérdida de la cosa debida (expropiación u otro motivo legal). Una alegación genérica impide a los demandados la prueba de la causa extraña no imputable puesto que ello supondría menoscabar el derecho a la defensa de la accionante que no sabría sino hasta que se agregase el escrito de pruebas de su contraparte qué hechos ella pretende probar para justificar la causa de exoneración de responsabilidad afirmada al contradecir su pretensión. Los litisconsortes pasivo adujeron también la insuficiencia de los pagos de la actora, pero ni reconvinieron por resolución fundándose en el supuesto incumplimiento ni opusieron la excepción de contrato no cumplido. Lo que está claro es que el inmueble vendido no estaba construido en la fecha de autenticación de la venta ni lo está en el presente lo cual es un hecho admitido por los litisconsortes pasivos de manera que no es jurídicamente posible que exijan a la demandante el pago del precio íntegro si de su parte no cumplieron su principal obligación de terminar la vivienda y hacer la tradición como corresponde conforme a los artículos 1487 y 1488 del Código Civil. II PRUEBAS 1.- De la parte demandada. La parte accionada promovió un legajo de fotocopias de noticias, publicaciones e informaciones con el objeto de probar el hecho notorio comunicacional consistente en la ola inflacionaria y el desabastecimiento de elementos esenciales para la construcción como cemento, cabillas y otros insumos. Ocurre que el desabastecimiento y la inflación no fueron alegados en la contestación como una causal de exoneración de la responsabilidad por lo cual su prueba es manifiestamente ilegal debido a que se trata de hechos nuevos alegados tardíamente que no pueden admitirse a la letra del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil (CPC). En consecuencia, no se admiten las informaciones y publicaciones para probar esos hechos ni siquiera como un hecho notorio comunicacional. Promovió marcado “X1” 4 títulos supletorios para demostrar que igual números de casas construidas en un terreno contiguo al predio que fue de la propiedad de los demandados le pertenecen a la señora Nelly Coromoto Muñoz Pérez. Este es un hecho manifiestamente impertinente por lo que la prueba en cuestión no se admite. En este proceso lo que se discute es si los litisconsortes pasivos están obligados a terminar la casa nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen y entregarla en obra limpia, pintada de blanco y con sobrepiso sobre un terreno de 120 metros cuadrados propiedad de los accionados como fue convenido en la cláusula 2ª del contrato acompañado al libelo. Si al lado de ese predio de 120 metros cuadrados existe una parcela con 4 casas construidas que le pertenecen a un tercero (que intervino como coadyuvante) eso es materia que no interesa a este litigio y si ese tercero se considera despojado de esas casas por la demandante tendrá que acudir a la acción reivindicatoria para que le sean restituidas. Si los accionados suscribieron un contrato de venta de una casa tienen que cumplirlo siendo irrelevante el que en predio contiguo hallan otras casas propiedad de un particular que no ha sido demandado en este proceso. Por la misma razón anterior no se admiten las inspecciones marcadas X2 para demostrar que la vivienda que se señala en el contrato pertenece a Nelly Coromoto Muñoz. Este es un hecho impertinente. Lo es porque lo que reclama la demandante es que los demandados honren la obligación que asumieron de traspasarle la propiedad y hacer la tradición de una casa Nº 2 sobre un terreno de 120 metros cuadrados de su propiedad en una urbanización llamada Villas del Carmen. Si la demandante ha ocupado una casa que no es la nº 2 y que pertenece a un tercero tal situación no exonera a los demandados de su obligación de cumplir con el contrato como lo prevén los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. El que la demandante supuestamente ocupe una vivienda de un tercero es asunto que de ser cierto legitimaría a ese tercero para demandar la reivindicación, pero en lo que a los demandados atañe tal situación es impertinente. Además, una inspección ocular es inconducente para demostrar la propiedad de inmuebles por lo que por este motivo la probanza en cuestión carecería igualmente de eficacia. Marcado X3 produjeron un documento de venta del terreno debidamente registrado para demostrar que cuando se ofreció el proyecto de construcción el terreno era de los accionados, pero al hacerse inviable la construcción del urbanismo decidieron enajenarlo a Faddy Kayyal Azar. Esta probanza merece especial atención por el tribunal. Lo que demostraría este documento en cualquier caso es que los sujetos pasivos de este proceso habrían por una parte contravenido el artículo 1.159 del Código Civil puesto que si en verdad la construcción de la casa nº 2 se tornó imposible ellos no podían unilateralmente desconocer la eficacia del contrato suscrito con la señora Irlanda García y vender la parcela –al parecer integrada a un terreno de mayor cabida- a un tercero ya que el contrato no podía revocarse sino por el mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por añadidura, la venta del terreno sería una especie rescisión unilateral del contrato suscrito con la actora prohibida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa inmobiliaria. En definitiva, probar que el terreno fue vendido es probar que los demandados incumplieron su obligación como vendedores y violaron disposiciones de orden público de la Ley contra la Estafa inmobiliaria lo cual no los exonera de responsabilidad. Lo demandados no honraron su compromiso y por ello la demandante tiene una acción para exigirles el cumplimiento previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. En la sección V del escrito de promoción promovieron la comunidad de la prueba que dima de los recibos de pago producidos por su contraria parte con el libelo para demostrar el incumplimiento de la obligación de pagar el precio en el plazo previsto en el contrato. El hecho que pretenden probar es irrelevante, pues siendo un hecho admitido que la obra no se concluyó y que el terreno fue vendido a un tercero es obvio que a la actora no se le puede reprochar el no haber pago el precio íntegramente lo cual por cierto configuraría un enriquecimiento sin causa a favor de los actores quienes recibirían el precio sin una contraprestación equivalente en beneficio de la compradora. Por otra parte, el contrato producido por la demandante el cual no fue impugnado por los accionados no cumple las exigencias de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. No indica el mes y año de inicio y culminación de la obra, no especifica los materiales y equipos utilizados en la construcción, metraje de construcción, área neta aprovechable y área bruta, no menciona el urbanismo ni los servicios, las áreas de equipamiento urbano y accesorios ni el plazo máximo de protocolización del documento definitivo ni consta su aprobación por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Estas exigencias las contempla el artículo 14 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Estos requisitos los establece la ley en interés de los compradores por cuya razón su falta no puede obrar en su contra declarándose la nulidad del negocio jurídico. Por si fuero poco, los querellados admitieron que la vivienda forma parte de un conjunto residencial –Villas del Carmen- que fue ofrecido públicamente mediante anuncios en la prensa por cuya razón a la letra del artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas la compradora no estaba obligada a pagar el precio hasta tanto se otorgara el documento registrado. Entiende el juzgador que dicho pago sí sería exigible si el documento de venta cumpliera con todos los requisitos de la Ley de Venta de Parcelas y de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria y hubiera sido aprobado por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Promovió unos testigos –Rafael Devera y Flavio Castaño- para probar que se adquirieron unas materiales de construcción que luego fueron hurtados de la obra, que se contrataron albañiles para iniciar la construcción, pero la inflación y escasez lo impidieron y que intentaron llegar a un acuerdo de compensación con la demandante, pero su intransigencia no lo permitió. Todos esos hechos son impertinentes y aunque se probaran serían irrelevantes. Son impertinentes porque el hurto de materiales, la inflación y escasez son hechos no alegados en la contestación que caen en la prohibición del artículo 364 del CPC. Son impertinentes porque los hechos que hacen mas onerosa la obligación asumida por uno de los contratantes no los exoneran de responsabilidad ya que su principal efecto es propiciar una renegociación de las condiciones contractuales (varia el precio, ampliar el plazo de construcción, etcétera). Tales circunstancias que hacen mas oneroso el cumplimiento se estudian en la llamada teoría de la imprevisión. Por las razones expuestas se declara impertinente la declaración testimonial de Rafael Devera y Flavio Castaño; así se decide. 2.- De la parte actora. Promovió una experticia para que peritos determinen el área y linderos de los 900 metros cuadrados de superficie ubicados en Las Flores de Agua Salada que fueron o son propiedad de Pablo Rodríguez y Ramón Vidal. El problema con esta experticia es que fue promovida con tal vaguedad que no es posible establecer la conexión que tienen los hechos que con ella quiere probar la demandante con los hechos litigiosos. En la promoción no se mencionan los linderos de esos 900 metros cuadrados ni el sector específico de Las Flores de Agua Salada en la que está ubicado el predio y si las 4 casas supuestamente construidas dentro de sus confines son las mismas que conforman el conjunto residencial Villas del Carmen; recuérdese que en el contrato de venta de la casa nº 2 tampoco se indican los linderos del referido parcelamiento ni los particulares de la vivienda nº 2. De esta indeterminación resulta que los peritos y la parte accionada no podían saber con antelación el lugar a qué se refiere la pericia quedando en la práctica en manos de los peritos escoger el lugar en el cual realizarían los trabajos propios de su encargo con el agravante de que tampoco se mencionaron en la promoción los datos del documento de propiedad del terreno. Por las razones expuestas se desestima la pericia por ilegal su promoción. En cuanto a la inspección ocular la misma se evacuó el 5 de octubre y en el acta se dejó constancia que en el lugar donde se constituyó el tribunal con la presencia de las partes y sus apoderados se encuentran 4 viviendas a medio construir de una planta, paredes de bloque, pisos de cemento, techo machihembrado. Esta inspección se aprecia como un simple indicio de que en el terreno en litigio sí existen las 4 casas indicadas por la actora en su escrito de promoción. III TERCERÍA ADHESIVA DE NELLY COROMOTO MUÑOZ DE PEREZ El 30 de septiembre hogaño intervino la prenombrada ciudadana como tercera coadyuvante cuando ya había fenecido el lapso para contestar la demanda y promover pruebas. Por tanto, el escrito de esa fecha solamente sirve para legitimar su intervención, pero sus alegaciones de fondo no serán analizadas en este fallo por su extemporaneidad a la luz de lo dispuesto en el artículo 380 del CPC. La tercera impugnó un conjunto de documentos producidos por la actora con la demanda y durante la fase de promoción. Estas impugnaciones este juzgador reputa inoficioso su análisis y valoración por cuanto la pretensión de la señora Irlanda García es que los litisconsortes pasivos sean compelidos a cumplir con la obligación de hacer la tradición de la vivienda nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen; estos admitieron haber suscrito el contrato al contestar la demanda por cuya virtud la existencia y validez de la venta no es un hecho controvertido que requiera de prueba –artículo 399 del CPC- estando vedado a la tercera adhesiva alegar que la venta es invalida. Por lo demás, si la venta no es un hecho litigioso los documentos aportados por la actora como anexos de la demanda y durante la promoción de pruebas no tienen que ser valorados y su impugnación es inútil e irrelevante para decidir la suerte del proceso. IV INFORMES Los demandados de autos insisten en sus informes en escudarse tras una supuesta causa extraña no imputable configurada por una alta inflación, crisis económica, escasez de cemento y cabillas y el hurto de materiales destinados a la construcción de la casa Nº 02 para justificar su incumplimiento. Ninguno de estos eventos fue mencionado con la especificidad debida en la contestación y, por si esto no bastara para desechar el caso fortuito o la fuerza mayor el juzgador quiere apuntar que esos acontecimientos no impiden el cumplimiento de la obligación de construir la vivienda y hacer la tradición a la actora sino que lo hacen más oneroso lo que encuadra en la teoría de la imprevisión que tampoco fue alegada en la contestación por lo cual es improcedente su prueba. En cuanto a la aplicación del artículo 43 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria el juzgador aprecia tal invocación como un reconocimiento de los demandados de que incumplieron la obligación de construir la vivienda nº 2 en el plazo convenido con la accionante; sin embargo, para conciliar la aplicación de ese dispositivo legal con el artículo 1.167 del Código Civil el juzgador considera que los compradores de vivienda tienen derecho en caso de inejecución de su contraria parte a pedir jurisdiccionalmente el cumplimiento como lo prevé el artículo 1.167 CC y solamente si en la fase de ejecución de sentencia queda evidenciada la rebeldía de los demandados en comenzar la ejecución de la obra o terminarla es que se debe decretar el incumplimiento definitivo –que antes no es otra cosa que un retardo- y, a elección del demandante procederá declarar la extinción del contrato y la imposición de las sanciones previstas en el artículo 43 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria o autorizar la continuación de la ejecución en la forma prevista en el artículo 529 del CPC. En cuanto a los informes de la tercera adherente se observa que en ellos se solicita la declaratoria de improcedencia de la demanda por la “inexistencia del objeto de la pretensión”. El fundamento de esa defensa es que los datos del documento de propiedad del terreno señalados en el documento de venta acompañado a la demanda confrontado con el documento fundamental de la tercería adhesiva demostraría que los señores Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal no son los propietarios de la parcela de terreno en la que se construiría la casa nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen, sino la tercera Nelly Coromoto Muñoz. Resulta que en su contestación Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal admiten haber asumido la obligación de transferir la propiedad de la vivienda nº 2, construirla y entregarla en obra limpia pintada de blanco y también admitieron que en la fecha del contrato eran los dueños del terreno. Por tanto, los argumentos de la tercera adhesiva en sus informes no son admisibles por ilegales ya que no puede desconocer que sí existe el objeto de la pretensión que no es la casa nº 2 como equivocadamente parece asumirlo sino la obligación de construir y hacer la tradición de la casa y la parcela de terreno de 120 metros cuadrados que los demandados reconocieron como suya de modo que la interviniente por adhesión no puede discutir la titularidad del terreno porque ello contradice los alegatos de los litisconsortes pasivos lo que prohíbe el artículo 380 del CPC. Si la señora Nelly Muñoz considera que ella es propietaria de la parcela y que por ello la demandante no tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato, esto es, la construcción y entrega de la casa nº 2, debió proponer una demanda de tercería de dominio fundada en el ordinal 1º del artículo 370 del CPC en la que demandara a las partes de este juicio y que se habría tramitado en cuaderno separado inclusive, la tercera puede, aun demandar la reivindicación de la parcela por vía autónoma. V FUNDAMENTOS DE DERECHO En este juicio está probado que los demandados vendieron una casa distinguida con el nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen a Irlanda García Márquez que se construiría en un terreno de propiedad de los litisconsortes pasivos de 120 metros cuadrados que entregarían en obra limpia y pintada de blanco con sobrepiso a cambio de un precio pactado en Bs. 550.000,00. Los demandados no alegaron, ergo les estaba vedado probar, un caso fortuito o fuerza mayor que los exonerara de honrar su obligación. En consecuencia, a la letra de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1264, 1487 y 1488 del Código Civil están obligados a cumplir con cada una de las obligaciones estipuladas en el contrato y las que les imponen un texto legal como la obtención de los permisos previstos en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria (LEI en lo sucesivo). Para los codemandados la consecuencia de su incumplimiento no puede ser otra que la aplicación de la indemnización prevista en el artículo 43 de la LEI, pero ya este sentenciador estableció que este precepto no impide exigir la ejecución de la obra y su entrega en los términos y modalidades pactados en el contrato conforme a lo prevenido en el artículo 1.167 del Código Civil que es norma vigente que no ha sido derogada. De manera que si alguien vende o promete vender una vivienda en construcción y no cumple el comprador o promitente comprador tiene derecho a pedir la resolución o el cumplimiento y en este caso si la sentencia declara con lugar su acción el juez fijará una plazo no menor de 3 días ni mayor de 10 para que tenga lugar el cumplimiento voluntario lapso que si bien es exiguo no impide que las partes celebren un acuerdo en la forma prevista en el artículo 525 del CPC dentro del cual el ejecutado cumplirá con su obligación de obtener los permisos necesarios para iniciar la construcción de la obra, terminarla y entregarla en las condiciones pactadas. De no constar el cumplimiento voluntario la parte actora podrá pedir la ejecución forzada en cuyo caso podrá: 1) pedir que su crédito se transforme en una cantidad líquida de dinero y embargar bienes de los demandados; 2) pedir que sea autorizada a ejecutar la obra por cuenta de los demandados. Los litisconsortes pasivos adujeron que el terreno donde debía construirse la casa nº 2 fue vendido al señor Fady Kayyal Azar en prueba de lo cual produjeron un documento registrado el 4 de diciembre de 2015 bajo el nº 2013.4386. La copia de un documento hace plena fe conforme al artículo 1359 CC de la venta de un terreno de 900 metros cuadrados en la calle principal de Las Flores de Agua Salada entre los siguientes linderos: Norte: Terreno de Alexis Silva Pérez y Nelly Muñoz; Sur: casa y solar de Carmen Martínez; Este: calle principal de Las Flores de Agua Salada; Oeste: casa y solar de Rooselvelt Zambrano. Pero dicho documento es insuficiente para probar que esa venta se refiere al mismo terreno de 120 metros cuadrados que les pertenece a los demandados por documento registrado con el nº 49 del año 1.998 según la tradición señalada en el documento de venta anexado a la demanda. Los demandados no promovieron la prueba pericial que demostrase que ese predio de 120 metros cuadrados forma parte de la mayor extensión vendida a Faddy Kayyal. Sin esta comprobación la venta a Fady Kayyal no puede servir para fundar la excepción de los demandados de que enajenaron el inmueble donde debía edificarse la casa de la señora Irlanda García. Si los terceros Fady Kayyal y Nelly Muñoz consideran lesionados sus derechos por el hecho de que la demandante ocupe una vivienda encalvada en un predio que pertenece a alguno de ellos entonces deberán promover la acción reivindicatoria, pero bajo ningún respecto la venta que hicieron los codemandados supuestamente del terreno donde debían construir la urbanización Villas del Carmen le es oponible a la actora si no hay plena prueba de que ese predio pertenece a cualquiera de los terceros. Finalmente, se reitera que los codemandados de autos pretendieron escudarse tras una excepción de contrato no cumplido debido a que la accionante no pagó el precio de la vivienda íntegramente en el lapso convenido. Esa excepción no fue opuesta diáfanamente en la contestación ya que únicamente dijeron que los pagos fueron “irregulares e insuficientes a la luz de la pactado” expresión que no es idónea ni inequívoca para concluir que quisieron oponer la defensa prevista en el artículo 1.168 CC. Por otra parte, esa defensa sería en cualquier caso improcedente porque conforme a la Ley de Venta de Parcelas no puede exigirse el pago a los compradores sin antes haberse otorgado el documento registrado de la venta. VI DE LAS PRETENSIONES ACUMULADAS EN EL LIBELO La pretensión de cumplimiento de contrato es procedente porque los hechos admitidos por los demandados y las pruebas aportados por la demandante demuestran plenamente que los señores Pablo Soto y Ramón Vidal vendieron una casa nº 2 que debieron construir y entregar en obra limpia a la demandante. La indemnización de los pagos, gastos y erogaciones hechos supuestamente por Irlanda García a “efectos de la conclusión de la vivienda” no fueron probados porque los recibos y facturas emanados de terceros consignados con la demanda no fueron ratificados por vía testimonial. En cuanto a los recibos provenientes de los demandados se observa que el pago del abono inicial de Bs. 150.000,00 fue señalado en el mismo contrato de venta de la casa nº 2 el cual fue admitido por los accionados y de esta manera quedó plenamente comprobado. Junto a la demanda produjo otros recibos de pago suscrito por los accionados que no fueron desconocidos: 1.- Abono por Bs. 8.000 del 21-11-2014. 2.- Abono por Bs. 8.750 del 14-11-2014. 3.- Por Bs. 10.000 del 18-11-2014. 4.- Por Bs. 11.700 del 7-11-2014. 5.- Por Bs. 50.000 del 5-5-2014 Los recibos agregados en los folios 96 al 99 son copias de los mencionados arriba por lo cual carecen de eficacia. La cantidad pagada por la señora Irlanda García asciende a doscientos treinta y ocho mil cuatrocientos cincuenta Bolívares (Bs. 238.450,00) que deberá ser descontada del precio definitivo de venta fijado en Bs. 550.000,00. En cuanto a la indemnización de daños contractuales se observa que del material probatorio aportado por el demandante cuya valoración se hizo en capitulo anterior no aparecen otros daños, salvo la demora en la construcción y entrega de la vivienda, que deban ser indemnizados. DECISIÓN Por las razones expuestas este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios interpuesta por Irlanda Mercedes García Márquez contra Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal Pérez. Se condena a los codemandados Pablo Rodríguez Soto y Ramón José Vidal Pérez a construir la casa Nº 2 del conjunto residencial Villas del Carmen en la parcela de 120 metros cuadrados en el sitio indicado en la narrativa de este fallo y entregarla a la accionante Irlanda García Márquez pintada de blanco, en obra limpia y con sobrepiso, con las características también señaladas en la narrativa para lo cual deberán obtener y consignar en autos en el plazo de ejecución voluntaria o en el plazo que convengan las partes en el acuerdo a que se refiere el artículo 525 del CPC los permisos, constancias y autorizaciones, en copias certificadas, exigidas en las leyes nacionales y ordenanzas municipales que regulan este tipo de obras. Una vez obtenida la constancia de habitabilidad deberán entregar la vivienda y hacer la tradición mediante la entrega del correspondiente documento inscrito en el Registro Público de este municipio. Asimismo deberán consignar la constancia de propiedad de la parcela de 120 M2 señalados en el contrato. Si transcurrido el lapso de ejecución voluntaria o el convenido amigablemente no consta en autos el inicio de los trabajos de construcción mediante acta suscrita por el responsable de la obra –verbigracia el ingeniero residente- y conformada por la demandante o su representante se procederá a pedido de parte como lo pauta el artículo 529 del CPC salvo que opte por pedir la declarativa de incumplimiento definitivo previsto en el articulo 43 d la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. No hay condena en costas dada la naturaleza parcialmente con lugar de la demanda. Notifíquese al Ministerio Público la presente decisión mediante oficio al cual se agregará copia certificada del fallo para que establezca si es procedente el inicio de una averiguación por la comisión del delito de estafa o algún otro previsto en las leyes de la República. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala del despacho de este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los dieciséis días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez, Abg. Manuel A. Cortés.- La Secretaria, Abg. Soraya Charboné En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las once y diez minutos de la mañana (11:10 a.m). La Secretaria, Abg. Soraya Charboné MAC/SCH/josmedith