COMPETENCIA CIVIL De las partes, sus apoderados y de la causa PARTE DEMANDANTE: El ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-20.701.373. APODERADAS JUDICIALES: La ciudadana abogada ROSSMARY R. ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.073, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.007.646, de este domicilio. PARTE DEMANDADA: Los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, casados, conyugues, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 12.903.502 y V- 15.245.230, respectivamente y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: El ciudadano FONT RODRIGUEZ ROBERT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.394.329, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 144.891 y de este domicilio. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, que cursó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.- EXPEDIENTE: Nº 14-4892 Subieron a esta alzada las presentes actuaciones en virtud de del auto inserto al folio 243, que oyó en ambos efectos la apelación interpuesta al folio 242 de fecha 28 de octubre de 2014, por los ciudadanos YIMIRIS YOLEIDA MENDOZA BRAVO y FRANCISCO JAVIER GARCIA, asistidos por el abogado en ejercicio JONATHAN GUTIERREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 141.952, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cursante del folio 223 al 234 de la presente causa, de fecha 22 de Septiembre de 2014, que declaró PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, en contra de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUDAMO Y YINIRIS MENDOZA, todos plenamente identificados en el Capitulo I de este fallo. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO Y YINIRIS MENDOZA, cumplir con el contrato de opción de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22 de Octubre de 2012, bajo el Nº 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y proceder a la venta definitiva previo el pago de la cantidad pendiente por cancelación de Bs. 300.000,00, según se ha descrito en esta sentencia. En caso de que el demandante cumpla con la consignación del monto indicado y la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte actora. TERCERO: Se declara improcedente la petición de indexación monetaria, ya que el petitorio de la presente acción no contempla pago de dinero alguno y así se establece. CUARTO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.- Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal hace las siguientes consideraciones: CAPITULO PRIMERO 1.- Límites de la Controversia 1.1.- Alegatos de la parte actora En el escrito de demanda presentado en fecha 27 de Junio de 2013, inserto del folio 1 al 8, el ciudadano JESÚS RAFAEL ROJAS DELGADO, asistido por la abogada ROSSMARY R. ROMERO, alegaron lo que de seguida se sintetiza: • Que a través de la inmobiliaria Vertí, ubicada en la Torre Caura, Nivel Sótano, Oficina Nº 08, Alta Vista, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, representada por la ciudadana Osleida Gómez, gestione la adquisición de una vivienda y su respectiva tramitación bancaria para optar al subsidio y préstamo de Ley a través de un crédito hipotecario contemplado en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y en fecha 22 de Octubre de 2012 se suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, que a tales efectos se denominan “LOS VENDEDORES”, y su persona JESÚS RAFAEL ROJAS DELGADO, antes identificado y que a los mismos efectos se denominó “EL OPTANTE”; sobre un inmueble (Apartamento), propiedad de “LOS VENDEDORES”. Según documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33, folios 275 al 284, Protocolo Primero, Tomo Nonagésimo Segundo, Primer Trimestre del año 2007; ubicado en el Conjunto Residencial Karuari, Piso 11, Torre B-1, Nº 11-1, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88mts2) y el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del Edificio ; SUR: Con ducto que lo separa del pasillo norte-sur y apartamento Nº 11-2, ESTE: Con apartamento Nº 11-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: Con fachada oeste del edificio. • Que dicho contrato fue celebrado en fecha 22 de Octubre de 2012, ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. • Que en fecha 30 de Octubre de 2012, a escasos días después de haberse autenticado el documento de opción de compra venta entre las partes mencionadas con anterioridad, se llevó a cabo una reunión entre su persona “EL OPTANTE” Y “ LOS VENDEDORES”, a fin de acordar lo siguiente: Aumentar el lapso de duración de la referida Opción de Compra- Venta ya celebrada, por treinta (30) días más continuos de los que ya establecidos en el contrato antes mencionado y se acordó que el Crédito Hipotecario se gestionaría por la entidad bancaria Banco de Venezuela; quedando la vigencia de dicho contrato establecida así: Desde el 22/10/2012 hasta el 22/01/2013, los cuales se cumplirían los noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, cumpliéndose la misma en fecha 22/02/2013, más treinta (30) días continuos que se establecieron días después entre las partes contratantes, cumpliéndose la vigencia de dicho contrato finalmente para la fecha 22 de Marzo del año 2013. • Que siendo así se dio cumplimiento a la cláusula tercera del referido contrato, el cual reza: “las partes convienen expresamente que el precio total de venta lo constituye la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), de los cuales “EL OPTANTE” se obliga a cancelar a “ LOS VENDEDORES” , una reserva mediante cheque Nº 03867301 del Banco Caroní por la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 22.500,00), y al momento de la firma del presente contrato se le daría entrega de la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 127.500,00) mediante cheque del Banco Banesco Nº 36828653 y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través de un crédito hipotecario que el OPTANTE tramitaría por una institución Financiera de su preferencia. • Que gestionándose el crédito hipotecario a través del Banco Venezuela, no obstante, fue en fecha 04/12/12 que se me aprobó el mismo, sin embargo, la documentación legal pertinente se le entrego, por parte de la entidad bancaria nombrada con anterioridad, en fecha 04 de marzo de 2013, entregándose luego a “LOS VENDEDORES” para que a su vez estos gestionaran la aprobación y su debida liberación por parte del Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), el hecho de poder venderse el referido inmueble cuando sobre el recaía un préstamo a interés y un gravamen de los denominados hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH, tardándose este trámite aproximadamente un (1) mes y fue seguidamente en el mes de abril de ese mismo año que se introdujo la documentación legal y pertinente ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar para su firma, protocolización y finiquito de la mencionada compra-venta. • Que no obstante, aconteció que dicho documentación tenía un error material de trascripción, por lo que el Registro Inmobiliario in comento lo devolvió días después de su revisión para su debida corrección, tardando esta casi un mes más y finalmente me entregó nuevamente la referida documentación corregida, en fecha 21/05/2013. • Que mientras transcurría el tiempo para la corrección del error material por parte del Banco de Venezuela, en fecha 08 de Abril del año 2013, “LOS VENDEDORES”, darían un plazo de noventa (90) días continuos, prorrogables a treinta (30) días más, para el pago total de esta venta y “EL OPTANTE” conviene que si el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejercieren oportunamente la opción, tendrán que pagar a “LOS VENDEDORES” el diez 10% del monto de la inicial pactada como indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, quedando obligado a restituir el saldo restante. No obstante, de haberse cumplido por “EL OPTANTE”, con todos los compromisos y obligaciones acá convenidos, la venta pactada no se materializare por causas imputables a “LOS VENDEDORES”, quedarán obligados a restituir el Diez por ciento (10%) del monto de la inicial como indemnización por los daños y perjuicios que ocasionen a “EL OPTANTE”. Esta disposición será valida sin previo juicio por la parte afectada y así queda acordada entre las partes”. Se debía dar cumplimiento a la cláusula penal establecida en el mismo, la cual aceptó a pesar de que no era imputable a su persona la tardanza en los trámites de la documentación pertinente, acordándose que cancelaría la referida cláusula penal en su totalidad en dos partes de la siguiente manera: Para el día 30/05/2013 pagar l cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) y para día 15/06/2013 la cantidad restante de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), lo cual dejamos establecido mediante una escritura de fecha 08/04/2013. • Que una vez que se le entrego la documentación pertinente por parte del Banco de Venezuela, en fecha 21/05/2013, buscó informales a los vendedores a fin de introducir nuevamente el mismo ante el Registro Subalterno correspondiente, pero no contestaban las llamadas telefónicas que les hacía, que a los pocos días que le contestaron vía telefónica por mensaje de texto “que habían decidido no vender el apartamento en cuestión y que el tenía que esperar a que ellos consiguieran el dinero que ya le había cancelado para devolvérselo”. Negándose así a concluir con la negociación aquí descrita aludiendo que ya ha pasado mucho tiempo, toda vez que solo no se cumplieron con los tres (3) meses para el pago total de la deuda, además transcurrió el período de prorroga de treinta (30) días, legalmente dispuesto en el contrato in comento, más treinta (30) días que se acordaron después. • Que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el referido contrato, asumiendo de forma diligente los pagos pertinentes y la tramitación de los documentos necesarios ante entes públicos para conseguir el objetivo principal como lo es la perfección del contrato de compra-venta, pero no puede ser IMPUTABLE a si persona la tardanza de los trámites en las entidades bancarias, ya nombradas y mediante las cuales se hicieron las respectivas gestiones para la consecución del cumplimiento de esta contratación, no siendo así la conducta asumida por los vendedores. • Que por todas las razones señaladas, ocurre a sin de demandar formalmente y como en efecto lo hace a los vendedores FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, antes identificados, por la ACCION DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMOPRA VENTA aquí descrito con anterioridad. • Que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley respectivo. - Recaudos consignados junto con la demanda • Original de documento de reserva de compra-venta del inmueble, objeto del derecho reclamado, suscrito entre las partes contratantes antes identificadas, inserto al folio 19. • Copia simple de cheque Nº 03867301, del Banco Caroní, de fecha 05/09/2012, inserta al folio 10. • Copia simple de transferencia a terceros otros bancos, realizada por la parte demandante en la presente causa del Banco Banesco hacia una cuenta bancaria de una de las parte, de fecha 21-09-2012. inserta al folio 11. • Original del Contrato con Opción de compra-venta, inserto del folio 12 al 14. • Documento del Sistema integral de Requerimientos del Banco Banesco, de fecha 26/06/2013. inserto al folio 15. • Acuerdo suscrito por las partes contratantes, de fecha 30/10/2012, en original inserto al folio 16. • Constancia de recepción de Documentos para la solicitud de Crédito, expedida por el Banco de Venezuela, en original de fecha 31/10/2012, inserta al folio 17. • Constancia de solicitud de crédito aprobada, emitida por el sistema del Banco de Venezuela en fecha 04/12/2012, inserta al folio 18. • Documento de Autorización de Cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de Crédito Hipotecario, en original y expedida por el Banco de Venezuela, en fecha 04/03/2013, inserto al folio 19 y 20. • Copia simple de documento de compra venta del inmueble, inserto del folio 21 al 27. • Copia de comunicación de fecha 08/04/2013, suscrita por las partes demandadas, inserta al folio 28. • Copia de documento de compra venta del inmueble objeto de la demanda, inserto del folio 29 al 36. • Documento de compra venta del inmueble objeto de la presente causa, expedido por el Banco de Venezuela en original (corregido). Inserto del folio 37 al 43. • Copia de Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013. inserta del folio 44 al 47. • Copia de la cédula de identidad del demandante. Inserto al folio 48. • Copia del Registro de Información Fiscal (R.I.F) del demandante. Inserto al folio 49. - Corre inserto al folio 50, Reparto de fecha 28 de junio de 2013, correspondiendo su distribución según sorteo realizado al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar. - Corre inserto al folio 51, auto de fecha 28 de junio de 2013, mediante el cual el a-quo admite la demanda, quedando anotado en el libro de causas bajo el Nº 43.287 nomenclatura de esa Juzgado. - Corre inserto al folio 54, diligencia de fecha 08 de julio de 2013, mediante la cual comparece el abogado JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, a los fines de solicitar en virtud de haberse admitido la demanda, sin que el tribunal se pronunciara sobre la medida preventiva solicitada como lo es la de Prohibición de Enajenar y Gravar, es por lo que RATIFICA la solicitud descrita en el escrito de la presente demanda. - Corre inserto al folio 55, auto de fecha 11 de julio de 2013, mediante el cual el a-quo acuerda lo solicitado, a los fines de proveer sobre la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar descrita en el libelo de demanda. - Corre inserto al folio 57, Oficio Nº 13-0.676, dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a los fines de participarle a los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, antes identificados, que se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre un apartamento distinguido con el Nº 11-1, Ubicado en el Décimo Primer (11) piso de la Torre B-1, del Conjunto Parque Residencial Karuai de Ciudad Guayana. - Corre inserto al folio 58, diligencia de fecha 22 de julio de 2013, mediante el cual el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, confiere PODER APUD-ACTA a la abogada en ejercicio ROSSMARY ROMERO. - Corre inserto al folio 69, diligencia de fecha 01 de octubre de 2013, mediante el cual los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO Y YINIRIS YULEIDA MENDOZA BRAVO, confieren PODER APUD-ACTA al abogado en ejercicio FRONT RODRIGUEZ ROBERT. - De la contestación de la demanda. Riela al folio del 73 al 80 escrito de contestación a la demanda presentada por el abogado FRONT RODRIGUEZ ROBERT, representante de judicial de la parte demandada, mediante la cual alego lo que de seguidas se sintetiza: • Que ciertamente existía un contrato de opción de compra-venta, entre la parte actora y sus representados, pero niega rotundamente lo alegado por estos ya que los hechos se suscitaron de la siguiente forma. • Que a finales de agosto se reunieron con las asesoras: Sarelis Hernández, por parte de los vendedores, y Osleida Gómez por parte de ellos los compradores, la asesora de la Inmobiliaria Berit, ubicada en la Torre Caura nivel sótano, oficina Nº 08, Alta Vista, Municipio Caroní. • Que una vez reunidos se planteo que el crédito para la venta su vivienda que sirve de asiento principal, seria a través de un crédito hipotecario de recursos propios y no por Crédito del Fondo de Ahorro habitacional y vivienda, sino que por la premura de obtener la negociación de otro inmueble que estábamos tramitando con recursos propios y crédito hipotecario era de extrema urgencia, que se tramitara lo más breve posible, ya que incluso la venta de un vehiculo de su propiedad tuvieron que realizar para la compra de otro inmueble, en su presencia Yirinis Mendoza, en el pasillo del edificio donde se encuentra el inmueble su asesora Sarelis Hernández, le pregunta a Osleida Gómez asesora de la parte actora, cual es el tipo de crédito que debe solicitar su cliente, ciudadano Rojas Jesús, y ella le responde tranquila, eso va ser por crédito hipotecario, no por Ley de Política. • Que para la fecha 05 de Septiembre de 2012, se firmo con el señor Jesús Rojas, la Opción de Compra venta por un monto de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (22.500 Bs.), como compromiso de la negociación del inmueble. • Que para el 22 de Octubre firmaron con el ciudadano Jesús Rojas, la opción de compra-venta por un monto de Ciento Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (127.500Bs.) para completar la inicial de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000Bs.). • Que gozando de su buena fe en la realización del contrato, ocho días más tarde de la firma de Opción de compra-venta, el 30 de Octubre del año 2012, sostuvieron una reunión entre las partes, el cual por negligencia de la parte actora no poseía todos los recaudos para la tramitación del crédito y sabiendo solo el que tardaría mas por crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional, les solicito una prorroga de treinta días (30), el cual no tuvieron inconvenientes a sabiendas que tardaría más de lo establecido previamente en el contrato sin saber que lo tramitaría como en efecto lo hizo, sin su consentimiento. • Que en febrero cuando llega el documento del ciudadano Jesús Rojas del Banco de Venezuela, se los entrega la asesora de este, Oleida Gómez, para llevarlo al Banco Mercantil, porque todavía tienen una hipoteca del inmueble, su mayor sorpresa es que el señor Jesús Rojas solicitó un préstamo de Ley de Política habitacional de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (84.000Bs) y que también se le otorgo el beneficio del programa de subsidio directo habitacional, sin su consentimiento, violando el contenido del contrato primeramente pactado y lo acordado por las asesoras. • Que el 02 de abril se convoca una reunión entre las partes en las oficinas de la representada, donde el punto a tratar: era hacerle de su conocimiento que todas las fechas estipuladas estaban vencidas y se haría uso de la cláusula Penal, pero sin rescindir del contrato, el cual el comprador y la ciudadana Lismary Berrios estaban en total desacuerdo porque desconocía dicha cláusula, donde se levantan y no llegan a ningún acuerdo. • Que para la fecha 30 de mayo el ciudadano Jesús Rojas, no realiza el pago correspondiente al primer pago acordado, fue entonces que decidieron rescindir del contrato en cuestión, ya que no se materializo el pago, además que el documento supuestamente corregido volvía a presentar el mismo error de trascripción al obviar nuevamente haciendo cita dan por reproducidas la superficie, medidas y demás determinaciones según constan en documento protocolizado el 15 de marzo de 2007, sin hacer mención de la aclaratoria. • Que además se le hizo saber que para el 30 de junio del año 2013, le haría entrega del dinero recibido como inicial , Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000,00Bs), sin ni siquiera inclusive hacer uso de la cláusula Penal y que posiblemente se le entregaría lo antes posible. • Que luego le comunicaron a la señora Osleida Gómez, que se comunicara con el señor Jesús Rojas para que le comunicara que el cheque estaba listo y lo tenían a la mano y por ende la resolución del contrato en mención. Sin embargo el ciudadano JESUS ROJAS envía su número telefónico de esta, de tanto insistir en realizar una reunión para finiquitar, se concreto una reunión porque la abogada el 30 de junio escribe un mensaje y les convoca a una reunión, para el día 04 de Abril a las 5:00pm, el día martes 02 de junio se le comunico a la abogada que fuese en la oficina de la inmobiliaria Berit, tal cual se había hecho cuando se pacto el contrato en mención en presencia de ambas asesoras. • Que el día 04 de julio de 2013, la abogada del ciudadano JESUS ROJAS les comunica que no se concretaría la reunión porque su cliente los iba a demandar por incumplimiento de contrata, ya la demanda estaba solicitada en tribunales. - Recaudos consignados junto a la contestación de la demanda. • Original de documento suscrito por los ciudadanos FRANCISCO GUADAMO GARCIA y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Caroní, por cual hacen la aclaratoria de la Superficie del área del apartamento. Inserto del folio 81 al 89. • Certificado original de vivienda principal. Inserto al folio 90. • Copia simple de ejemplificador de cómo hacer un contrato de opción compra-venta bajo el nuevo esquema de Ley de Política Habitacional. inserto al folio 91 y 92. • Original Reserva de compra del inmueble, inserto al folio 93 y 94. • Copia simple de cheque de gerencia del Banco Provincial Nº 00345899, inserto al folio 95. • Copia simple de documento emanado del Banco de Venezuela, inserto del folio 96 al 102. • Original de revisión previa indicativos de la serie de errores cometidos. Inserto al folio 103. • Documento original llevado ante el registro inmobiliario, rechazado por la serie de errores. Inserto del folio 104 al 110. • Original firmado por las partes donde se comprometía a pagar la cláusula penal, inserto al folio 111. • Copia del contrato de opción compra-venta, inserto del folio 112 al 115. - De las pruebas Riela a los folios del 118 al 125 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada ROSSMARY R. ROMERO MORENO apoderada judicial de la parte actora mediante el cual promovió lo siguiente: • En el Capítulo Primero, promovió y ratificó como pruebas lo siguiente: 1) Documento de la RESERVA DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, constituido por un apartamento, ubicado en Conjunto Residencial Karuai, Piso 11, Torre B-1, Nº 11-1, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar. 2) Ratifica copia de cheque Nº 03867301, del Banco Caroní de fecha 05/09/2012, 3) Contrato de Opción de compra-venta en original, 4) Documento del Sistema Integral de Requerimiento del Banco Banesco, de fecha 26/06/2013, 5) Acuerdo entre las partes de fecha 30/10/2012, 6) Constancia de Recepción de Documentos para la solicitud del Crédito, de fecha 31/10/2012, y la constancia de Solicitud de crédito de fecha 04/12/2012, 7) Documento de Autorización de Cargo de cuenta y solicitud Cheque de Gerencia de CREDIHIPOTECARIO, del Banco de Venezuela, 8) Copia del documento de Compra-venta. 9) Copia de Comunicación de fecha 08/04/2013, 10) Copia de documento de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda, 11) Documento original de compra-venta corregido del inmueble objeto de la presente causa, expedido por el Banco de Venezuela entregado en fecha 21/05/2013. 13) Copia de gaceta oficial Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, Copia de la Cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal (R.I.F) personal de su representado JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO. • En el Capítulo Primero, promovió y ratificó como pruebas documentales lo siguiente: A) La prueba documental constituida por la copia del Cheque Nº 36828653, de fecha 15/10/2012, del Banco Banesco. B) Certificación de Gravamen que recae sobre el inmueble constituido por el objeto de la presente causa. C) Copia de modelo de la Liberación de Hipoteca de Primer Grado que recae sobre el inmueble objeto de la presente demanda. D) Solicitud de crédito Hipotecario que efectuare en el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal. E) Copia certificada de contrato de opción de compra-venta. F) Acta de Matrimonio en original inserta al folio 149. • En el Capitulo Tercero, Promovió como prueba de informes A) Se oficie a la entidad bancaria Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal a fin de requerir información si en dicha institución bancaria su representado, solicitó un CREDITO HIPOTECARIO para la adquisición de un inmueble objeto de la presente causa, B) Si efectivamente la institución bancaria le OTORGO el crédito hipotecario solicitado. C) A Fin de esclarecer los hechos controvertidos y esgrimidos por los Co-Demandados en el escrito de la contestación de la demanda. D) Informar sobre las fechas exactas de todos los trámites administrativos y de cualquier índole que se realizaron desde el momento de la solicitud del mencionado crédito hipotecario. E) Si efectivamente el documento de compra venta definitivo sobre el inmueble en referencia fue redactado por dicha entidad bancaria y que el mismo tenía errores de trascripción o materiales. F) Si efectivamente fue devuelto por su representado el documento de opción de compra-venta definitivo para su corrección a dicha entidad bancaria. G) Informe e ilustre cuanto es el tiempo aproximado o estimado desde la solicitud de un crédito hipotecario hasta su otorgamiento final. H) Informe al tribunal si hubo retraso por parte de la entidad bancaria en la tramitación para el otorgamiento del crédito hipotecario. I) Informe si su representado el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS, calificaba para ser beneficiario del subsidio directo habitacional para la adquisición del inmueble en referencia. J) Informe el estado en que se encuentra el crédito hipotecario solicitado por su representado. - Por la parte demandada. Consignó escrito de promoción de pruebas mediante el cual promovió lo siguiente (folio 150). • En el capítulo I reproduce el merito favorable de los autos. • En el capítulo II, promueve 1) la testigo a la ciudadana Osleida Gómez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nº V- 10.388.341. 2) la ciudadana Sarelis Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.113.851. 3) Promueve como testigo y solicita a el tribunal oficie al Registro inmobiliario de Puerto Ordaz, del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. - Cursa al folio 154, auto de fecha 18 de noviembre de 2013, mediante el cual el tribunal admite las pruebas promovidas en los Capítulos I y II (documentales) y III (informes), del referido escrito de promoción de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte actora. Para la evacuación de la pruebas de informe contenida en el capitulo III, particulares 1 y 2 del referido escrito de pruebas, el tribunal acordó oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE BANCOS (SUDEBAN), a los fines de que informe sobre el escrito de pruebas presentado por la parte actora en fecha 05/11/2013. - Cursa al folio 155, oficio Nº 13-1-033 de fecha 18 de noviembre de 2013, dirigido al presidente de la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), mediante el cual se sirva informar a la brevedad posible sobre el escrito de prueba de informes contenida en el capitulo III, particulares 1 y 2, del escrito de prueba de informe. - Cursa al folio 157, auto de fecha 18 de noviembre de 2013, mediante el cual el tribunal admite las pruebas promovidas en los Capítulos I del mérito favorable y II (de las testimoniales), del referido escrito de pruebas. - Riela al folio 160 y 161, acta testimonial de fecha 26 de Noviembre de 2013, mediante el cual la ciudadana SARELIS ELENA HERNANDEZ ROMERO, de cédula de identidad Nº V- 9.113.851, procedió a dar su testimonio en el presente juicio. - Riela al folio 175 y 176, acta testimonial de fecha 13 de Enero de 2014, mediante el cual la ciudadana OSLEIDA JOSEFINA GOMEZ CASTILLO, de cédula de identidad Nº V- 10.338.341, procedió a dar su testimonio en el presente juicio. - Riela al folio 180, acta testimonial de fecha 17 de enero de 2014, mediante la cual el a-quo declara desierto, por cuanto no compareció el ciudadano JORGE VELASQUEZ, de cédula de identidad Nº V- 14.441.559, al acto. - Consta al folio 183, oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-01062 de fecha 16 de enero de 2014, suscrito por la ciudadana BETTY BRICEÑO GIL, consultor jurídico Adjunto de Procedimientos Administrativos por delegación del Superintendente, dirigida al ciudadano JOSE SARACHE MARIN, Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. - Consta al folio 185, oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-01063 de fecha 16 de enero de 2014, suscrito por la ciudadana BETTY BRICEÑO GIL, consultor jurídico Adjunto de Procedimientos Administrativos por delegación del Superintendente, dirigida al ciudadano RODOLFO CLEMENTE MARCO TORRES, presidente del Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal. - Consta al folio 186, oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-01064 de fecha 16 de enero de 2014, suscrito por la ciudadana BETTY BRICEÑO GIL, consultor jurídico Adjunto de Procedimientos Administrativos por delegación del Superintendente, dirigida al ciudadano GUSTAVO JULIO VOLLMER, presidente Ejecutivo del Banco Mercantil, Banco Universal. - Consta al folio 187, respuesta del oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-01064 de fecha 22 de enero de 2014, Suscrita por la ciudadana MIRIAN GONZALEZ, departamento de Banca Hipotecaria, del Banco Mercantil, dirigido al ciudadano Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. - Consta al folio 189 y 190, respuesta del oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA-01063 de fecha 24 de enero de 2014, Suscrita por la ciudadana CARMEN VARGAS, departamento Suministro de Atención al Cliente, dirigido al ciudadano Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. - Consta al folio 194 y 195, Oficio Nº 297-2014-004 de fecha 20 de enero de 2014, suscrito por la ciudadana Dra. MARIA J. VALENCIA R. Registrador Público, dirigido al Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los fines de dar acuse al oficio Nº 13-1-0134 de fecha 18/12/2013. - Consta al folio 207 y 208, escrito de fecha 07/03/2014 suscrito por la apoderada judicial de la parte actora, mediante el cual entre otros solicita A) Se ordene la comparecencia del testigo promovido por la parte demandada ciudadano JORGE VELASQUEZ, quien es funcionario público de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público Municipio Caroní Estado Bolívar y que fue requerido su presencia en varias oportunidades pero nunca se presentó, pudiendo su testimonio aclarar el hecho que se solicitó, ya que en su persona recayó el acto de la revisión previa del documento de Compra venta in comento y que el ente en referencia no contesto o informó asertivamente al tribunal, B) Se ordene (reiterando de ser considerado) y tomando en cuenta lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, una aclaratoria del contenido del oficio Nº GRC-2014-37265, de fecha 24/01/2014, emitido por el Banco de Venezuela, a fin de que pueda darse mejor y mayor información por dicha entidad bancaria y conforme a lo solicitado en el escrito de promoción de pruebas, ya que la misma no aporta datos claros, veraces y precisos sobre los hechos controvertidos. - Consta al folio 209 y 210, auto de fecha 12 de Marzo de 2014, mediante el cual el a-quo niega expresamente por improcedente lo solicitado por la parte actora, de que se ordene la comparecencia del testigo promovido por la parte demandada. - Consta del folio 211 al 215, escrito de informe de fecha 28/03/2014, suscrito por la apoderada judicial de la parte actora. - Consta al folio 216 y 217, escrito de informe de fecha 28/03/2014, suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada. - Consta al folio 218, certificación de fecha 28 de marzo de 2014, mediante el cual venció el lapso para que las partes presentarán sus escritos de informes, haciendo uso de ese derecho el apoderado judicial de la parte actora, y la parte demandada. - Consta al folio 219, auto de fecha 03 de abril de 2014, mediante el cual el a-quo ordena efectuar cómputo de los quince (15) días de despacho correspondientes al lapso de informes. - Consta al folio 220, auto de fecha 10 de abril de 2014, mediante el cual el a-quo acuerda efectuar un cómputo por secretaría de ocho (8) días de despacho correspondiente al lapso para que las partes presentaran sus observaciones a los informes. - Consta al folio 221, auto de fecha 10 de abril de 2014, mediante el cual el a-quo deja constancia que venció el lapso para que las partes presentaran sus respectivas observaciones a los informes, de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. - Consta al folio 222, auto de fecha 09 de junio de 2014, mediante el cual el a-quo acuerda un cómputo de secretaría de treinta (30) días continuos del lapso de diferimiento, previsto en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil. - Consta del folio 223 al 234, decisión de fecha 22 de Septiembre de 2014, que declaró PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, en contra de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUDAMO Y YINIRIS MENDOZA, todos plenamente identificados en el Capitulo I de este fallo. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO Y YINIRIS MENDOZA, cumplir con el contrato de opción de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22 de Octubre de 2012, bajo el Nº 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y proceder a la venta definitiva previo el pago de la cantidad pendiente por cancelación de Bs. 300.000,00, según se ha descrito en esta sentencia. En caso de que el demandante cumpla con la consignación del monto indicado y la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte actora. TERCERO: Se declara improcedente la petición de indexación monetaria, ya que el petitorio de la presente acción no contempla pago de dinero alguno y así se establece. CUARTO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.- - Consta al folio 242, diligencia de fecha 28 de octubre de 2014, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual Apela de la decisión de fecha 22/09/2014, inserta del folio 223 al 234. - Consta al folio 243, auto de fecha 30 de octubre de 2014, mediante el cual el a-quo oye la apelación en AMBOS EFECTOS y ordena remitir el expediente al tribunal de alzada. - Consta al folio 244, Oficio Nº 14-1.018 de fecha 30 de octubre de 2014, mediante el cual el a-quo remite expediente original signado con el Nº 43.296 nomenclatura de ese Juzgado, constante de cuarenta y cuatro (244) folios útiles y un cuaderno de medidas de dos (2) folios útiles. - Actuaciones celebradas en esta alzada - Consta al folio 245, auto de fecha 18 de noviembre de 2014, se le dio entrada a la presente causa bajo el Nº 14-4892, fijó el lapso para que las partes soliciten la constitución del tribunal con asociados y promuevan las pruebas que se admiten en segunda instancia. - Consta al folio 246, escrito de Prueba de fecha 25-11-2014, suscrito por la apoderada judicial de la parte actora. - Consta al folio 248 y 249, auto de admisión de pruebas de fecha 28 de noviembre de 2014, mediante el cual este juzgado superior, admite o no las pruebas promovidas en segunda instancia. - Consta del folio 255 al 259 escrito de informes de fecha 12-01-2015, presentado por la apoderada judicial de la parte actora. - Consta del folio 260 al 277, escrito de informes de fecha 12/01/2015, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada. - Consta al folio 282, certificación de fecha 12 de enero de 2014, mediante el cual la secretaria de este Juzgado deja constancia que venció el lapso para que las partes presentaran sus escritos de informes. - Consta al folio 284, auto de fecha 13 de enero de 2015, mediante el cual se fija el lapso para que las partes presenten sus escritos de observaciones. - Consta del folio 285 al 287, Acto de formulación de posiciones juradas de fecha 14 de enero de 2015. - Consta del folio 288 al 293, escrito de observaciones de fecha 23 de enero de 2015, presentado por la apoderada judicial de la parte actora. - Consta del folio 294 al 298, escrito de observaciones de fecha 23 de enero de 2015, presentado por la parte demandada. - Consta al folio 297, certificación de fecha 23 de enero de 2015, mediante el cual la secretaria de este Juzgado deja constancia que venció el lapso para que las partes presentaran sus escritos de observaciones a los informes. - Consta al folio 298, auto de fecha 26 de enero de 2015, mediante el cual se fija el lapso correspondiente para dictar sentencia. - Consta al folio 299, auto de fecha 30 de marzo de 2015, mediante el cual se difiere el acto de dictar sentencia. SEGUNDO 2.- Argumentos de la decisión El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida en fecha 28 de Octubre de 2014, por los ciudadanos YIMIRIS YULEIDA MENDOZA BRAVO y FRANCISCO JAVIER GUADAMO GARCIA, identificados ut supra, asistidos debidamente por el abogado JHONATHAM GUTIERREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 141.952, contra la sentencia de fecha 22 de Septiembre de 2014, que declaró PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, en contra de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUDAMO Y YINIRIS MENDOZA, todos plenamente identificados en el Capitulo I de este fallo. SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandada ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO Y YINIRIS MENDOZA, cumplir con el contrato de opción de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22 de Octubre de 2012, bajo el Nº 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y proceder a la venta definitiva previo el pago de la cantidad pendiente por cancelación de Bs. 300.000,00, según se ha descrito en esta sentencia. En caso de que el demandante cumpla con la consignación del monto indicado y la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte actora. TERCERO: Se declara improcedente la petición de indexación monetaria, ya que el petitorio de la presente acción no contempla pago de dinero alguno y así se establece. CUARTO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo, argumentando la recurrida entre otros que en efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días consecutivos, contados desde la fecha en que suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, para que se materializase el compromiso asumido por el demandante, la cual fue prorrogada posteriormente por 30 días y luego 30 días más, todos consecutivos, lo anterior no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir. En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender todo obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible. Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual aparece en el presente caso, y en la presente acción, la accionante no solicita el pago de cantidades algunas, sino del cumplimiento de la venta definitiva del inmueble, siendo que la indexación monetaria recae sobre las cantidades ordenadas a pagar, en el presente caso al no haber cantidades reclamadas es necesario establecer que es improcedente tal petición. La pretensión de la actora se centra Que a través de la inmobiliaria Vertí, ubicada en la Torre Caura, Nivel Sótano, Oficina Nº 08, Alta Vista, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, representada por la ciudadana Osleida Gómez, gestione la adquisición de una vivienda y su respectiva tramitación bancaria para optar al subsidio y préstamo de Ley a través de un crédito hipotecario contemplado en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y en fecha 22 de Octubre de 2012 se suscribió un Contrato de Opción de Compra-Venta con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, que a tales efectos se denominan “LOS VENDEDORES”, y su persona JESÚS RAFAEL ROJAS DELGADO, antes identificado y que a los mismos efectos se denominó “EL OPTANTE”; sobre un inmueble (Apartamento), propiedad de “LOS VENDEDORES”. Según documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33, folios 275 al 284, Protocolo Primero, Tomo Nonagésimo Segundo, Primer Trimestre del año 2007; ubicado en el Conjunto Residencial Karuari, Piso 11, Torre B-1, Nº 11-1, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88mts2) y el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte del Edificio ; SUR: Con ducto que lo separa del pasillo norte-sur y apartamento Nº 11-2, ESTE: Con apartamento Nº 11-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: Con fachada oeste del edificio. Que dicho contrato fue celebrado en fecha 22 de Octubre de 2012, ante la Notaria Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nº 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría. Que en fecha 30 de Octubre de 2012, a escasos días después de haberse autenticado el documento de opción de compra venta entre las partes mencionadas con anterioridad, se llevó a cabo una reunión entre su persona “EL OPTANTE” Y “ LOS VENDEDORES”, a fin de acordar lo siguiente: Aumentar el lapso de duración de la referida Opción de Compra- Venta ya celebrada, por treinta (30) días más continuos de los que ya establecidos en el contrato antes mencionado y se acordó que el Crédito Hipotecario se gestionaría por la entidad bancaria Banco de Venezuela; quedando la vigencia de dicho contrato establecida así: Desde el 22/10/2012 hasta el 22/01/2013, los cuales se cumplirían los noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prórroga, cumpliéndose la misma en fecha 22/02/2013, más treinta (30) días continuos que se establecieron días después entre las partes contratantes, cumpliéndose la vigencia de dicho contrato finalmente para la fecha 22 de Marzo del año 2013. Que siendo así se dio cumplimiento a la cláusula tercera del referido contrato, el cual reza: “las partes convienen expresamente que el precio total de venta lo constituye la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), de los cuales “EL OPTANTE” se obliga a cancelar a “ LOS VENDEDORES” , una reserva mediante cheque Nº 03867301 del Banco Caroní por la cantidad de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 22.500,00), y al momento de la firma del presente contrato se le daría entrega de la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 127.500,00) mediante cheque del Banco Banesco Nº 36828653 y el saldo restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) a través de un crédito hipotecario que el OPTANTE tramitaría por una institución Financiera de su preferencia. Que gestionándose el crédito hipotecario a través del Banco Venezuela, no obstante, fue en fecha 04/12/12 que se me aprobó el mismo, sin embargo, la documentación legal pertinente se le entrego, por parte de la entidad bancaria nombrada con anterioridad, en fecha 04 de marzo de 2013, entregándose luego a “LOS VENDEDORES” para que a su vez estos gestionaran la aprobación y su debida liberación por parte del Banco Mercantil y el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), el hecho de poder venderse el referido inmueble cuando sobre el recaía un préstamo a interés y un gravamen de los denominados hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH, tardándose este trámite aproximadamente un (1) mes y fue seguidamente en el mes de abril de ese mismo año que se introdujo la documentación legal y pertinente ante el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar para su firma, protocolización y finiquito de la mencionada compra-venta. Que no obstante, aconteció que dicho documentación tenía un error material de trascripción, por lo que el Registro Inmobiliario in comento lo devolvió días después de su revisión para su debida corrección, tardando esta casi un mes más y finalmente me entregó nuevamente la referida documentación corregida, en fecha 21/05/2013. Que mientras transcurría el tiempo para la corrección del error material por parte del Banco de Venezuela, en fecha 08 de Abril del año 2013, “LOS VENDEDORES”, darían un plazo de noventa (90) días continuos, prorrogables a treinta (30) días más, para el pago total de esta venta y “EL OPTANTE” conviene que si el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejercieren oportunamente la opción, tendrán que pagar a “LOS VENDEDORES” el diez 10% del monto de la inicial pactada como indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, quedando obligado a restituir el saldo restante. No obstante, de haberse cumplido por “EL OPTANTE”, con todos los compromisos y obligaciones acá convenidos, la venta pactada no se materializare por causas imputables a “LOS VENDEDORES”, quedarán obligados a restituir el Diez por ciento (10%) del monto de la inicial como indemnización por los daños y perjuicios que ocasionen a “EL OPTANTE”. Esta disposición será valida sin previo juicio por la parte afectada y así queda acordada entre las partes”. Se debía dar cumplimiento a la cláusula penal establecida en el mismo, la cual aceptó a pesar de que no era imputable a su persona la tardanza en los trámites de la documentación pertinente, acordándose que cancelaría la referida cláusula penal en su totalidad en dos partes de la siguiente manera: Para el día 30/05/2013 pagar l cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) y para día 15/06/2013 la cantidad restante de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), lo cual dejamos establecido mediante una escritura de fecha 08/04/2013. Que una vez que se le entrego la documentación pertinente por parte del Banco de Venezuela, en fecha 21/05/2013, buscó informales a los vendedores a fin de introducir nuevamente el mismo ante el Registro Subalterno correspondiente, pero no contestaban las llamadas telefónicas que les hacía, que a los pocos días que le contestaron vía telefónica por mensaje de texto “que habían decidido no vender el apartamento en cuestión y que el tenía que esperar a que ellos consiguieran el dinero que ya le había cancelado para devolvérselo”. Negándose así a concluir con la negociación aquí descrita aludiendo que ya ha pasado mucho tiempo, toda vez que solo no se cumplieron con los tres (3) meses para el pago total de la deuda, además transcurrió el período de prorroga de treinta (30) días, legalmente dispuesto en el contrato in comento, más treinta (30) días que se acordaron después. Que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el referido contrato, asumiendo de forma diligente los pagos pertinentes y la tramitación de los documentos necesarios ante entes públicos para conseguir el objetivo principal como lo es la perfección del contrato de compra-venta, pero no puede ser IMPUTABLE a si persona la tardanza de los trámites en las entidades bancarias, ya nombradas y mediante las cuales se hicieron las respectivas gestiones para la consecución del cumplimiento de esta contratación, no siendo así la conducta asumida por los vendedores. Que por todas las razones señaladas, ocurre a sin de demandar formalmente y como en efecto lo hace a los vendedores FRANCISCO JAVIER GUADAMO y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, antes identificados, por la ACCION DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMOPRA VENTA aquí descrito con anterioridad. Que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley respectivo. Por su parte la demandada de autos en su contestación a la demanda alegó que ciertamente existía un contrato de opción de compra-venta, entre la parte actora y sus representados, pero niega rotundamente lo alegado por estos ya que los hechos se suscitaron de la siguiente forma. Que a finales de agosto se reunieron con las asesoras: Sarelis Hernández, por parte de los vendedores, y Osleida Gómez por parte de ellos los compradores, la asesora de la Inmobiliaria Berit, ubicada en la Torre Caura nivel sótano, oficina Nº 08, Alta Vista, Municipio Caroní. Que una vez reunidos se planteo que el crédito para la venta su vivienda que sirve de asiento principal, seria a través de un crédito hipotecario de recursos propios y no por Crédito del Fondo de Ahorro habitacional y vivienda, sino que por la premura de obtener la negociación de otro inmueble que estábamos tramitando con recursos propios y crédito hipotecario era de extrema urgencia, que se tramitara lo más breve posible, ya que incluso la venta de un vehiculo de su propiedad tuvieron que realizar para la compra de otro inmueble, en su presencia Yirinis Mendoza, en el pasillo del edificio donde se encuentra el inmueble su asesora Sarelis Hernández, le pregunta a Osleida Gómez asesora de la parte actora, cual es el tipo de crédito que debe solicitar su cliente, ciudadano Rojas Jesús, y ella le responde tranquila, eso va ser por crédito hipotecario, no por Ley de Política. Que para la fecha 05 de Septiembre de 2012, se firmo con el señor Jesús Rojas, la Opción de Compra venta por un monto de VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (22.500 Bs.), como compromiso de la negociación del inmueble. Que para el 22 de Octubre firmaron con el ciudadano Jesús Rojas, la opción de compra-venta por un monto de Ciento Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (127.500Bs.) para completar la inicial de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000Bs.). Que gozando de su buena fe en la realización del contrato, ocho días más tarde de la firma de Opción de compra-venta, el 30 de Octubre del año 2012, sostuvieron una reunión entre las partes, el cual por negligencia de la parte actora no poseía todos los recaudos para la tramitación del crédito y sabiendo solo el que tardaría mas por crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional, les solicito una prorroga de treinta días (30), el cual no tuvieron inconvenientes a sabiendas que tardaría más de lo establecido previamente en el contrato sin saber que lo tramitaría como en efecto lo hizo, sin su consentimiento. Que en febrero cuando llega el documento del ciudadano Jesús Rojas del Banco de Venezuela, se los entrega la asesora de este, Oleida Gómez, para llevarlo al Banco Mercantil, porque todavía tienen una hipoteca del inmueble, su mayor sorpresa es que el señor Jesús Rojas solicitó un préstamo de Ley de Política habitacional de Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (84.000Bs) y que también se le otorgo el beneficio del programa de subsidio directo habitacional, sin su consentimiento, violando el contenido del contrato primeramente pactado y lo acordado por las asesoras. Que el 02 de abril se convoca una reunión entre las partes en las oficinas de la representada, donde el punto a tratar: era hacerle de su conocimiento que todas las fechas estipuladas estaban vencidas y se haría uso de la cláusula Penal, pero sin rescindir del contrato, el cual el comprador y la ciudadana Lismary Berrios estaban en total desacuerdo porque desconocía dicha cláusula, donde se levantan y no llegan a ningún acuerdo. Que para la fecha 30 de mayo el ciudadano Jesús Rojas, no realiza el pago correspondiente al primer pago acordado, fue entonces que decidieron rescindir del contrato en cuestión, ya que no se materializo el pago, además que el documento supuestamente corregido volvía a presentar el mismo error de trascripción al obviar nuevamente haciendo cita dan por reproducidas la superficie, medidas y demás determinaciones según constan en documento protocolizado el 15 de marzo de 2007, sin hacer mención de la aclaratoria. Que además se le hizo saber que para el 30 de junio del año 2013, le haría entrega del dinero recibido como inicial , Ciento Cincuenta Mil Bolívares (150.000,00Bs), sin ni siquiera inclusive hacer uso de la cláusula Penal y que posiblemente se le entregaría lo antes posible. Que luego le comunicaron a la señora Osleida Gómez, que se comunicara con el señor Jesús Rojas para que le comunicara que el cheque estaba listo y lo tenían a la mano y por ende la resolución del contrato en mención. Sin embargo el ciudadano JESUS ROJAS envía su número telefónico de esta, de tanto insistir en realizar una reunión para finiquitar, se concreto una reunión porque la abogada el 30 de junio escribe un mensaje y les convoca a una reunión, para el día 04 de Abril a las 5:00pm, el día martes 02 de junio se le comunico a la abogada que fuese en la oficina de la inmobiliaria Berit, tal cual se había hecho cuando se pacto el contrato en mención en presencia de ambas asesoras. Que el día 04 de julio de 2013, la abogada del ciudadano JESUS ROJAS les comunica que no se concretaría la reunión porque su cliente los iba a demandar por incumplimiento de contrata, ya la demanda estaba solicitada en tribunales. Por su parte la apoderada judicial de la parte actora, en informes presentados en esta alzada, alegó entre otros que en virtud de los hechos no se le puede atribuir irresponsabilidad o incumplimiento a su representado del ya nombrado contrato de opción de compra-venta y la cual trajo como consecuencia el desistimiento unilateral por parte de los vendedores consistentes en no vender el inmueble en cuestión y por ende la no protocolización del documento de propiedad definitivo a su representado, ya que no fue imputable a su representado dicha tardanza y así se evidencia de lo que se desprende de los artículos 1, 2, 3, y 4, de la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 05/02/2013, mediante la cual se establecen las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición Autoconstrucción, Ampliación y Mejora de la Vivienda Principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en Materia de Vivienda, que de forma anual deben cumplir las Instituciones del Sector Bancario, ahora bien independientemente de los errores materiales que adolecía el documento de propiedad en referencia, existían otros requisitos que faltaron para el momento de la Revisión Previa en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní, tales como la copia de la cédula de identidad de los vendedores y R.I.F, solvencia del agua (ya que la presentada estaba vencida), los cuales en caso hipotético de que hubiesen faltado realmente como se refleja en dicha revisión previa, toda vez que la representante inmobiliaria de la parte demandante alega haber consignado toda la documentación pertinente y que no se explica cómo faltaron después de entregar todo los documentos que se solicitan para la protocolización del documento de propiedad. En el apremio de no perder la oportunidad de adquirir una vivienda, su representado acepto en el mes de abril del año 2013 la penalización establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra-venta, a pesar de que la tardanza en el pago no era imputable a su persona, firmando un compromiso en forma privada con los vendedores en fecha 08 de abril del año 2013, con lo que no logró cumplir ya que los vendedores antes de la fecha para que se diese el primer pago, es decir, para el 30 de mayo del año 2013, ya había decidido no venderle el inmueble objeto de la controversia. Planteada como ha quedado la controversia, este Tribunal para decidir observa: En ese sentido pasa este Juzgador al pronunciamiento de fondo de la causa y al respecto considera propicio señalar lo siguiente: El autor JOSÉ MELICH-ORSINI en su obra (1.993), ‘Doctrina General del Contrato’, (págs. 23 al 28, 99, 108 y sgts.), alude que en nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos. Por autonomía de la voluntad se entiende, el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley; los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. Consecuencias de este principio son: a) Las partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El Código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1.140). b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos por el Código y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1.161), sino que la transmisión de propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1.273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1.257 y ss.); o pueden alterar la regla del Art. 1.344 C.C., según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento escrito) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual. En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, el artículo 1.141, ordinal 1° del Código Civil, enuncia entre las condiciones requeridas o elementos esenciales para la existencia del contrato el consentimiento de las partes, esta redacción tiene origen en el Proyecto franco-italiano, pues el Código Napoleón (Art. 1.108) pedía simplemente “el consentimiento de la parte que se obliga”. En su decir la mayor parte de los autores franceses siguen defendiendo la redacción del Código de Napoleón, alegando que la acepción legislativa de consentimiento es esta que designaría “el consentimiento dado por cada una de las partes a las condiciones del contrato proyectado, con la voluntad de hacerlo producir efectos jurídicos”. En nuestro Código Civil encontramos empleada la palabra consentimiento en esta acepción restringida, que es también la acepción vulgar en numerosos textos legales (p. ej: Arts., 1.151, 1.146, 1.312, 1.316, 1.329, 1.337). El consentimiento es un elemento complejo, que presupone la concurrencia de varios requisitos, a saber: a) Supone en primer lugar la presencia, cuando menos de dos distintas declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses. b) Cada declaración, no sólo debe ser emitida válidamente, sino además comunicada a la otra parte, para que la misma tome conocimiento de ella y entienda su significado. Así se explica que el Art. 1.137 y el Art. 1.139, C.C., hagan depender la formación del consentimiento de la notificación de la otra parte. Especialmente la declaración del aceptante para que sea válida debe dirigirse a persona determinada, es decir, al proponente; pero también la propuesta (salvo en el caso de la “oferta al público”) debe dirigirse a un sujeto determinado. c) Es necesario además que las dos declaraciones de voluntad se combinen, se integren recíprocamente, en el sentido de que los contenidos de las voluntades de cada parte en el contrato son diversos (en un contrato de venta el vendedor quiere transmitir la propiedad, el comprador quiere adquirirla). Es evidente, no obstante, que las declaraciones de voluntades que concurren a la formación del contrato se presuponen recíprocamente. La propuesta a la que no siga la aceptación queda en mera tentativa de contrato. Ambas voluntades, si bien tienen contenidos diversos, tienden en conjunto, complementariamente, a perseguir el resultado al cual el contrato del caso lleva por su naturaleza, entonces el contrato supone el asentimiento unánime de las partes a los fines perseguidos por el mismo. El consentimiento entendido en este sentido complejo es lo que se llama consentimiento en sentido técnico, y es éste el sentido aludido por el Art. 1.141, ordinal 1° del Código Civil, cuando entre los elementos esenciales para la existencia del contrato incluye “el consentimiento de las partes”, o sea, la formación de un concurso de voluntades. El referido autor apunta que es concluyente para afirmar que una manifestación de voluntad es directa o expresa, es que haya un comportamiento y la intención de producir aquél para expresar la voluntad, pero además, que el primero configure objetivamente un medio idóneo para que el destinatario de tal forma de exteriorización de la voluntad interna pueda comprenderla. La manifestación indirecta o tácita de voluntad existe, en cambio, cuando el comportamiento del sujeto no persigue manifestar su voluntad, pero este comportamiento es tal, que puede inferirse de él en forma inequívoca la voluntad de quien lo realiza (facta concludentia). La actitud del arrendatario que, después de vencido el plazo de arrendamiento, continúa ocupando el bien arrendado (tácita reconducción, Art. 1.600 C. Civil); la de la persona llamada a una herencia que vende bienes que son de la herencia (Art. 1.002 C. Civil); la de la persona que, después de haber caído en cuenta del error que viciaba el contrato celebrado por ella, en lugar de pedir la anulación de dicho contrato, lo ejecuta consciente y voluntariamente (Art. 1.351, primer aparte, C. Civil), etc. Señala además el referido autor JOSE MELICH-ORSINI en su citado texto, ¿que decir de aquellos casos en que, sin exigir formalmente un documento escrito, la Ley exige simplemente que la intención de producir el efecto jurídico resulte expresamente del acto? Tal ocurre en lo supuesto de solidaridad en materia civil (Art. 1.223, C.C., no así en materia mercantil Art. 107, C. Com.), de la subrogación convencional por obra del acreedor (Art. 1.299, ord. 2º C.C.). En términos de principio el contrato debe considerarse formado desde el instante en que las partes se hayan acordado sobre los elementos esenciales del contrato, no obstante que puedan subsistir divergencias sobre la repartición de las incidencias fiscales, etc. Pero, a pesar de que esta sea la línea de principio, no cabe negar que cuando algún elemento accesorio sea determinante del consentimiento de una de las partes, él se convierte en esencial y habrá que entender supeditada la formación del contrato a la concurrencia de un acuerdo sobre este punto. De otra parte el jurista Arquímedes Enrique González Fernández, en su ‘Serie Jurisprudencias Selectas del Código de Procedimiento Civil Comentadas, Tomo I, Ediciones Moilibros, Caracas 2005, págs. 174 al 176, 178 al 180, 181 al 188, 189 al 191; apunta que la Jurisprudencia ha señalado que, el contrato, es una de las principales fuentes de obligaciones en nuestro derecho, y tienen su campo regulación en la Ley. Según el artículo 1.159 del Código Civil: El contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no ha cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`. La norma reguladora del vínculo contractual entre las partes en el derecho sustantivo venezolano está consagrada en el artículo 1.167, según el cual: `En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello`. En materia de interpretación de contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto, debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes; esta regla está consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil que dice:`Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`; y el segundo caso expresa consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, o sea que si bien es cierto que no está expresamente establecida la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que quisieron establecer. Ahora, bien, en esta labor interpretativa el Juez tiene un papel esencial, toda vez que es el llamado a calificar y a precisar la verdadera intención de las partes que emana del contrato, para lo cual tendrá como norte de sus actos la buena fe y la equidad existente en la mente de los contratantes. En este sentido el artículo 1.160 del Código Civil establece: `Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos según la equidad, el uso o la Ley`”. La interpretación de los contratos referentes a las cuestiones de hecho le corresponde a los jueces de instancia y con base en ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fini, determina: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Refiere el aludido jurista que, Henríquez La Roche, hace el análisis de la parte in fini del mencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y expresa lo siguiente: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla-que estaba en el Art. 10 del Código derogado- sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Art. 1.160 del CC). …Es de la exclusiva soberanía de los jueces de instancia-expresa la Corte-la interpretación de los contratos, y aun la determinación de que sea oscura, ambigua o deficiente su redacción (Cfr. CSJ, Sent. 8-6-60, GF 28, p. 240 y 251; Sent. 16-7-65, GF 65, p. 263)…”. En tal sentido el Alto Tribunal, siguiendo las enseñanzas de Marcano Rodríguez, expuso en este sentido: “El poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan relación tal correlación y enlace, las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión deriva de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es igual, ya que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez, lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…” ‘Habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato. Interpretar el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo’. `En la interpretación de los contratos o actos que presenten ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que en esta labor de interpretación, el Juez es soberano, y su decisión al respecto, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la Sala, sólo podrá ser impugnada en sede de Casación, por suposición falsa o por error en la calificación del contrato, constituyen, este último, un error de derecho, no de hecho’. En cuanto al primer caso de suposición falsa resulta fácilmente definible la situación, cuando el Juez atribuye al instrumento menciones que no contiene; pero tratándose de la suposición falsa por desnaturalización de una mención que sí contiene el contrato, equiparable, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala, al primer caso de suposición falsa, debe examinarse el asunto con mayor atención, pues habrá que delimitar el poder de la Casación de corregir la suposición falsa, de lo constituye la actividad de interpretación del contrato. En el caso de que la cláusula, presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para reiterar las expresiones de la ley, la interpretación de la voluntad de las partes es materia reservada a la soberanía de los jueces de instancia. El Alto Tribunal, podrá conocer del establecimiento de la voluntad de las partes, cuando el contrato no presenta ninguna oscuridad ni ambigüedad, pero los jueces de fondo hayan incurrido en un falso juicio sobre el hecho, es decir, que con el pretexto de interpretar lo que no tenía interpretación y explicar lo que era claro y manifiesto, hayan alterado el significado natural de las palabras, desnaturalizando el carácter que abiertamente presentaba el contrato. Por otra parte, igualmente se debe tener presente, el contenido del artículo 1.1.60 del Código Civil, que expresa: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. El criterio del Máximo Tribunal, que se ha convertido en doctrina reiterada y pacífica, es el referido a que los jueces de instancia son soberanos en la interpretación de los contratos; pero, dejando igualmente en claro que, la soberanía de los jueces de instancia en la interpretación de los contratos y de los negocios jurídicos está limitada a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia de los mismos, es decir, cuando los términos o las condiciones de los contratos no sean perfectamente inteligibles, gramatical o lógicamente; cuando es factible darle más de una interpretación a una misma cláusula, o cuando la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y deba ser desarrollada e integrada por el juez. Cuando se analiza el contrato definitivamente, se debe tener siempre presente que el mismo constituye, una de las principales fuentes de las obligaciones no sólo en nuestro derecho, sino también en el derecho universal. Una vez concretado, el contrato pasa a tener fuerza de ley entre las partes. Y “Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente debe cumplirse en la forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento para la parte que no haya cumplido. Dice el artículo 1.264 del citado Código: `Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas`”. La norma reguladora del vínculo contractual, lo constituye el artículo 1.167 del Código Civil, el cual estipula: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”. Tratándose de la prueba de sus estipulaciones, el accionante y quien se defiende, deben tomar en consideración dos preceptos que corren a la par en este sentido, los cuales están referidos en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil. Finalmente, no hay que olvidar que están de por medio las afirmaciones de hecho y de derecho que se encuentran presentes en todos los contratos, y en el caso de las primeras, como bien lo afirma Luis Loreto, “la cuestión de hecho concerniente a la alegación y establecimiento del supuesto concreto condicionante de la proposición normativa, y los ingredientes fácticos que configuran la situación de especie, constituyen los datos que históricamente se presentan como primarios en el proceso de aplicación del derecho” (CSJ, Sent. 1-6-88, en Pierre Tapia, O.: Jurisprudencia No. 6, Pág. 193). Mientras que en el caso de las cuestiones o argumentos de derecho (quaestio iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente excepción de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio iura novit curia (la curia, el Tribunal conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (CSJ, sentencia del 20-4-71, GF, No. 68, 2ª E., Pág. 232). ‘Todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito, y que sólo es dable al Alto Tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie una suposición falsa o que el sentenciador incurra en una errónea calificación del negocio jurídico y lo subsume en una norma que no es aplicable, error este que sería de derecho’. En cuanto a la responsabilidad originada en el contrato está vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio. Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil: “las partes tienen la carga de probar su respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…” Partiendo de los postulados ya citados, esta Alzada a los efectos de determinar claramente en que consistió el contrato celebrado por los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO Y YANIRIS YULEIDA MENDOZA y el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, y si ciertamente en tal contrato la parte demandada incumplió con lo pactado, la consecuencia jurídica eventual sería la misma conclusión a la que llega el Juez a-quo, sin que ello implique prejuzgamiento, pues sólo se atiende a la deducción lógica, partiendo de esta premisa, lo cual obliga al demandado hacer entrega del inmueble que funge como vivienda, por consiguiente, pasa este Juzgador a examinar las pruebas aportadas al proceso y al respecto observa, previamente lo siguiente: - Cursa al folio 90, Certificado original de Registro de Vivienda Principal, la cual es demostrativa del Registro Principal de Vivienda, Ubicado en el Conjunto Residencial Parque Karuai, Puerto Ordaz, piso 11, Apartamento 11-1, edificio B-1, Calle china, adquirido en fecha 15/03/2007, registrado en SENIAT en fecha 04/09/2012, a nombre de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO GARCIA y YINIRIS YULEIDA MENDOZA BRAVO, el cual se valora como documento administrativo con lo dispuesto en el artículo 1363 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de procedimiento Civil; y por cuanto no fue impugnado en juicio, evidencia que los ciudadanos partes demandada en el presente juicio, en esta causa que encuentra habitando el inmueble objeto del litigio y ello demarca el pronunciamiento en cuanto al asunto debatido en juicio en el sentido que no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa al respecto, resulta necesario destacar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1317 de fecha 03 de agosto de 2011, expediente No. 10-1298, la cual hizo referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.668 del 6 de mayo de 2011, estableció lo siguiente: (Sic…) “corresponde afirmar que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas. La garantía de tal derecho, cuyo contenido trasciende socialmente, implica un real compromiso, una política de acción social, “un enorme esfuerzo (…) –por parte del Estado a través de sus órganos y entes, entiéndase incluido al Poder Judicial- en función de la complejidad social y económica de la solución de problemas habitacionales (…)” (Exposición de Motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas), que garantice plenamente a toda persona el acceso a la misma, sin que sea posible excluir a ningún segmento de la población. De esta forma, dentro de la nueva concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia en Venezuela, se ha ido adecuando ese marco jurídico, pretendiendo corregir los desequilibrios y las distorsiones causadas por la amplia injerencia del sector privado, que había venido menoscabando el goce del derecho a la vivienda, en especial a los menos favorecidos económicamente, brindando la debida seguridad al acceso y a la tenencia de la vivienda. Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y, muy recientemente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras. Cabe destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que, desde el punto de vista de la regulación jurídica, estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas, independientemente de cualquiera de la forma que adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, y que permita la justiciabilidad de tal derecho, es decir, que quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto. Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes. Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos. En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.” Asimismo, cabe destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal. De igual forma, es necesario señalar lo contenido en el artículo 5 del Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, el cual establece: Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Subrayado de este Tribunal). En virtud de la jurisprudencia antes transcrita sostenido por la Sala Constitucional y Civil y normativa jurídica se desprende el énfasis en proteger a los sujetos que siendo arrendatarios, usufructuarios, adquirentes u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, puedan ser víctimas de medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión o tenencia sobre el respectivo bien inmueble, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el decreto, por lo que es obligación el cumplimiento de los procedimientos especiales establecidos en el aludido Decreto para que puedan ejercerse las distintas acciones judiciales o administrativas, ello de conformidad con lo establecido en sus artículos 1, 2, 4, 5 y 10 del Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, trámites que se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano este que integra el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat y el cual esta encargado de sustanciar los procedimiento administrativos dispuestos en la materia; de lo que se obtiene que ciertamente el accionante no demostró en autos haberlos agotado previamente antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, por lo que indudablemente la demanda al ser interpuesta en fecha 01-11-2013, fecha para la cual ya se encontraba vigente el referido decretó, debe ser declarada inadmisible, ya que en el presente caso el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, pretende el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA que suscribió con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO GARCIA y YINIRIS YULEIDA MENDOZA BRAVO, y consecuentemente conllevaría a la entrega material del inmueble, y así se decide. Como colorario de lo antes expuesto, esta alzada debe declarar CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, asistida por el abogado JONATHAN GUTIERREZ, en consecuencia, queda REVOCADO el fallo dictado en fecha 22 de Septiembre de 2014, inserto del folio 223 al 234 de la primera pieza, por ser contrario a lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 7 y 10 del Decreto con Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, y así se establecerá en la dispositiva de este fallo. CAPITULO TERCERO Decisión En fuerza de las consideraciones anteriores este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA sigue el ciudadano JESUS RAFAEL ROJAS DELGADO, contra los ciudadanos FRANCISCO JAVIER GUADAMO GARCIA y YINIRIS YULEIDA MENDOZA BRAVO, todos identificados ut supra. Ello en conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales ya citadas y los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Queda REVOCADO la decisión dictada en fecha 22 de Septiembre de 2014, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, inserto del folio 223 al 234 de la primera pieza La presente causa salió fuera de su lapso, en virtud de las publicaciones de las sentencias recaídas en las causas signadas con los Nos. 15-4934, 14-4882, 15-4938, 14-4885, 15-4958, 14-4886, 15-4919, 15-4920, 15-4911, 15-4921, 15-4951, 15-4949, 15-4907 por lo que se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Se declara CON LUGAR la apelación efectuada en fecha 06 de junio de 2014, por el abogado OSCAR EDUARDO SILVA, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MOISES ISAAC LOPEZ FREITES, parte demandada. Publíquese, regístrese, déjese copia y devuélvase oportunamente el Juzgado de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los quince (15) días del mes de enero del dos mil quince (2.015). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación. El Juez, Abg. JOSE FRANCISCO HERNANDEZ OSORIO, La Secretaria, Abg. Lulya Abreu López. En la fecha ut supra siendo las doce y veinticinco minutos (12:25 p.m.), se publicó la sentencia anterior, previo el anunció de Ley. Conste. La Secretaria, Abg. Lulya Abreu López. Exp.14-4892 JFHO/LAL/schere.