TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

Visto el escrito de fecha 07 de enero de 2016 suscrito por el ciudadano Roberto Avella Torres, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 13.799.646 y de este domicilio en su carácter de parte demandada, representado por la profesional del derecho abogada Annabel Ruiz González, inscrita en el instituto de previsión social del abogado según matricula Nº 26.777 y de este domicilio mediante el cual de conformidad con lo establecido en los numerales 1º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opone al demandante las siguientes cuestiones previas alegando de forma sucinta lo siguiente;

(…) PRIMERO: 1. Interpongo en este acto, cuestiones previas, procediendo en mi carácter de arrendador y en consecuencia de único y exclusivo titular del derecho de propiedad de un bien inmueble, constituido por una parcela de terreno debidamente desafectada. Según se evidencia instrumento público protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, de fecha VEINTITRES DE DICEMBRE del 2002 inserto bajo el número 18, folio: 109 al 113, Tomo: Décimo Cuarto, Protocolo: Primero, Cuarto Trimestre del año 2002, que acompaña al presente instrumento marcado “A”, respectivamente.

…Omissis…

CAPITULO I: DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 1º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. DE LA FALTA DE JURISDICCION FRENTE A LA ADMINISTRACION PÛBLICA.

PRIMERO: 1.- Se desprende del escrito libelar, interpuesto por la accionante: YUANINA EMPERATRIZ SALVATORI CASANOVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro: V- 13.546.804, de este domicilio, la existencia ad initio, Ciudadano (a) Juez (a), de un vínculo de carácter convencional, bajo modalidad verbal, entre esta y el demandado de autos ciudadano: ROBERTO AVELLA TORRES, suficientemente identificado supra, en su carácter de único y exclusivo propietario del inmueble destinado al comercio. Identificado supra como Galpón Nro. 2, en atención instrumental protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha VEINTISEIS (26) de MARZO del 2015, marcado a estos únicos efectos con letra C, respectivamente.

1.1.- Relación, cuyo vínculo formalizo la accionante, supra identificada con el propietario para tomar el inmueble ya identificado en arrendamiento, y con un uso específico: la explotación del comercial, o lo que es lo mismo, la ejecución en el local comercial de actividades de naturaleza comercial.

1.1.1.- Actividades de naturaleza comercial, que define la parte actora en su escrito libelar así: (…) la distribución de agua potable en botellones para el consumo humano (…).” Conforme narra la accionante a los renglones 20 al 21, del folio 2, corriendo en la única pieza de autos.

2.- Vigente esta relación arrendaticia, a tiempo determinado de un (1) año, prorrogable por un término igual conforme convenio previa entre las partes, desde el 15 de Febrero del 2013.Generándose en consecuencia para ambas partes contratantes, un conjunto de obligaciones de carácter personal. Pagando inicialmente consecuencia de esta relación contractual, una suma de dinero, canon o pensión de arrendamiento equivalente a la suma de TRES MIL BOLIARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs: 3.000,00).

3.-Siendo el inmueble sujeto a régimen arrendaticio y objeto de esta relación contractual para uso y/o sitio de trabajo el identificado como Galpón Nro. 2. Determinándolo con precisión, indicando situación, linderos y medidas, el Titulo Supletorio registrado ante la Oficina de Registro Públicodel Municipio Heres del Estado Bolívar en fecha: VEINTISEIS (26) de MARZO del 2015, inscrito bajo el Nro: 8, Folio 27, del Tomo 8, Protocolo de Transcripción del referido año 2015, y que acompaña a este documento como anexo, a efectos únicos de este procedimiento marcado con la letra C, respectivamente.

4.- Así pues, Ciudadano (a), de tales hechos expuestos se evidencia que la relación contractual que ad initio vincula a la accionante con el ciudadano: ROBERTO ABELLA TORRES, tanta veces identificado supra, reúne todas las características de una relación arrendaticia amparada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en gaceta oficial Nro: 40418, de fecha 23 de Mayo del 2014. Según el cual, establece el decreto referido, que regirá las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, de inmuebles destinados al uso comercial. Conforme así se prevé en el artículo 1, perteneciente al capítulo I, conocido como disposiciones generales, del decreto referido en concordancia con el artículo 2 y 3, que rezan:

Artículo 1º… Omissis…
Articulo 2… Omissis…
Artículo 3º… Omissis…

5.- No obstante, ciudadano Juez, el carácter normativo de orden público que caracteriza al presente decreto Ley, identificado supra, la relación arrendaticia, existente entre la accionante y el demandado de autos, ya identificado, se ve alterada conforme narra la propia parte actora en su escrito libelar. Consecuencia de la transformación, que a mediados del mes de julio del 2013, hizo la accionante del uso del inmueble destinado al uso comercial y objeto de la relación contractual. Sirviendo el inmueble, a partir de la temporalidad referida, toda vez que se mudara junto a su esposo y sus dos (2) menores hijas, según sus propios hechos narrados, además como vivienda familiar. Según se lee, a simple vista del renglón20 al 22, folio 2, de la única pieza de autos.

Aumentándose como consecuencia de este hecho referido, el canon pensión arrendaticia, a la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 5.250,00).

5.1.-…Omissis…

SEGUNDO:
1.-…Omissis…
2.-…Omissis…
2.1.-…Omissis…

2.2.- Situación de hecho arrendaticia, existente entre la accionante y el ahora demandado de autos, que sufre un revés. Propio de un contrato de alquiler no equilibrado. Luego que, a mediados del mes de julio del 2013, la accionante transformara dualmente el uso del inmueble destinado solo al uso comercial objeto de la relación contractual, en un uso mixto. Sirviendo el inmueble, a partir de la temporalidad referida, y toda vez que se mudara junto a su esposo y sus dos (2) menores hijas, según sus propios hechos narrados, además como vivienda familiar, no dejando de coexistir el uso comercial. Según se lee, a simple vista del renglón 20 al 22, folio 2, de la única pieza de autos.

Haciendo que prevalezca una realidad y/o mixtura de hechos y obligaciones contractuales antagónicas e incompatibles entre sí, con la aplicabilidad del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta oficial Nro: 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014. Consecuencia derivada y directa de la transformación o mixtura que a mediados del mes de junio del 2013, hizo la accionante del uso del inmueble destinado al uso comercial y objeto de la relación contractual, para que sirviera igualmente de vivienda y/o habitación para ella, su esposo e hijas, sin dejar de coexistir el uso comercial o explotación del rubro económico que la accionante misma define como (…) la distribución de agua potable en botellones para el consumo humano (…)

…Omissis…

3.- Debiendo concluirse entonces, ciudadano Juez, que de los hechos narrados por la parte accionante en ejercicio de la demanda interpuesta, deducimos lógicamente que en el mes de mayo del año 2015, tal como ella lo indica al renglón 31, del folio 2, de la única pieza de autos, inicia con el demandado: ROBERTO AVELLA TORRES, ya identificado, conversaciones para la compra- venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia, identificado como galpón Nro: 2. En cumplimiento al arrendador de la obligación de la PREFERENCIA OFERTIVA de ley.

3.1.- Pero el asunto controvertido radica, ciudadano Juez, en si esta PREFERENCIA OFERTIVA, y sus consecuencias derivadas frente a los hechos preexistentes de donde se deriva la acción interpuesta. Son competencia del Organo jurisdiccional que usted representa, o de los órganos Ministeriales pertenenciente a la función pública administrativa. Por cuanto, ambas normativas se atribuyen en el caso de PREFERENCIA OFERTIVA la competencia en el conocimiento del asunto. Así pues, nos da luz, ante la posible confesión de competencia, la normativa contenida en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en gaceta oficial Nro. 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, a saber:

Artículo 43: … Omissis…

No hay dudas, entonces. Si el caso fuera, que estamos ante el reclamo del incumplimiento de la PREFERENCIA OFERTIVA y sus obligaciones derivadas y/o consecuenciales, dentro del marco normativo a que se contrae el articulo 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicado en Gaceta Oficial Nro: 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, no tendría razón de ser que se interpusiera, como en efecto interpongo en este acto la FALTA DE JURISDICCION DEL JUEZ FRENTE DE LA ADMINISTRACION PUBLICA, CUESTION PREVIA prevista en el ordinal 1º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber: …Omissis…

TERCERO: CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

1.- Pero ese no es el caso, ciudadano Juez, el caso es mas grave, estamos ante la FALTA DE JURISDICCION DEL JUEZ FRENTE A LA ADMINISTRACION PUBLICA, por cuanto de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya perdida material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación, o pensión de vivienda, el procedimiento descrito en los artículos 95 y 96 de dicha ley. Es decir, obligatoriamente hay que resolver el conflicto de competencia frente a la administración pública porque la misma Ley para la regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda vigente prohíbe dirimir cualquier acción ante el Órgano Jurisdiccional sin antes dar cumplimiento al procedimiento de carácter administrativo previo a cualquier demanda. Lo que nos obliga conjuntamente a interponer cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a Saber:

11º… Omissis…

CAPITULO II DE LOS PETITORIO:

1.- Sean las presentes cuestiones previas sustanciadas y tramitadas conforme a derecho y declaradas con lugar.

2.- Consecuencia de la interposición de la cuestión previa contenida en el Ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sea declarada la falta de jurisdicción del Juez frente de la administración pública y en consecuencia, proceda este Tribunal a consulta obligatoria sobre la jurisdicción en el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político-Administrativa en atención a lo previsto en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 62 ejusdem.

2.1.- Sea consecuencia de la declaratoria con lugar, extinguido este procedimiento. (…)

En fecha 26/01/2016 el secretario temporal de este Tribunal dejó constancia de haber vencido el lapso de emplazamiento en la presente causa.

Cumplidos como fueron los trámites procesales que dieron lugar a la presente incidencia, este tribunal pasa a pronunciarse en los siguientes términos:

Primero: Al respecto, es oportuno traer a colación la norma en referencia, la cual establece:
“Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…) 1º La falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este (…)”.

Asimismo, el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil establece que;
Artículo 349 ejusdem:(…) alegadas las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 1° del artículo 346, el Juez decidirá sobre las mismas el quinto día de despacho siguiente al vencimiento del lapso del emplazamiento, ateniéndose únicamente a lo que resulte de autos y de los documentos presentados por las partes. (…)
La norma transcrita parcialmente, establece la posibilidad de que el demandado, en vez de contestar la demanda, alegue la falta de jurisdicción del Juez y si ha sido interpuesta conjuntamente con otras cuestiones previas deberá ser resuelta primeramente la cuestión previa contenida en el ordinal 1º el quinto día de despacho siguiente al vencimiento del lapso del emplazamiento.
Segundo: La Jurisdicción es la función pública en virtud de la cual se atribuye al Poder Judicial como órgano del Estado, la facultad exclusiva y excluyente de administrar justicia, mediante la solución de las controversias que le sean planteadas. Cuando se alega la falta de jurisdicción, debe sostenerse que la controversia sometida al conocimiento del Juez, no es de las que deben ser solucionadas por el Poder Judicial; su finalidad es negarle al Juez la posibilidad de hacer uso de la función que le es propia: administrar justicia, y controla uno de los supuestos procesales de capacidad objetiva del Juez.
El Doctor Pedro AlíZoppi en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho Procesal” asienta: “…la falta de jurisdicción de que tratan los artículos 6, 59, 346 y 347 del Código de Procedimiento Civil, es la negación de la potestad de actuar o intervenir el Poder Judicial de Venezuela, en algún asunto planteado ante cualquiera de sus órganos, es decir, la falta de jurisdicción es la incapacidad o inhabilidad legal o absoluta para que nuestro poder judicial conozca de determinados problemas que ameriten ser resueltos o dirimidos, lo que puede ocurrir solamente en dos supuestos: 1° Cuando el asunto corresponde a un Tribunal Extranjero; 2° Cuando corresponda a otro órgano o ente de la Administración Pública Nacional…”.
Por su parte el Doctrinario A. RENGEL-ROMBERG, nos define la falta de jurisdicción como; “…En cambió, hay falta de jurisdicción, cuando el asunto sometido a la consideración de un Juez, no corresponde en absoluto a la esfera de poderes y deberes que idealmente están comprendidos en la función genérica de administrar justicia, atribuida a los órganos del poder judicial, sino a la esfera de atribuciones que asignan la Constitución y las leyes a otros Órganos del Poder Público como son los órganos administrativos o los órganos legislativos. En estos casos, no solamente el juez ante el cual se ha propuesto la demanda, no puede conocer de ella, sino que ningún Juez y órgano del Poder Judicial tiene poder para hacerlo, y se dice entonces que hay falta de jurisdicción…”

“…En estos supuestos, y en otros semejantes, el juez no puede conocer del asunto, no por falta de competencia, porque ningún otro juez del orden judicial la tiene, sino por falta de jurisdicción por corresponder el asunto a la esfera de atribuciones de un poder distinto del poder Judicial…”
De conformidad con lo expuesto debemos entender que la ausencia de jurisdicción solo puede originarse, o bien, porque el órgano jurisdiccional sea incompetente con relación a otro órgano de la República de carácter no jurisdiccional, o bien, por la ausencia de jurisdicción del Juez Venezolano a un Juez extranjero.
TERCERO: Ahora bien, habiendo sido alegada la falta de jurisdicción de este Tribunal conforme a lo estatuido en el artículo 346 ordinal 1º del Código de procedimiento Civil en los términos antes narrados, donde claramente se colige que el inmueble objeto del presente litigio está sujeto a una relación arrendaticia bajo la modalidad de un contrato verbal, la cual en principio tenía como objeto el arrendamiento de un inmueble para un aprovechamiento comercial y que posteriormente dicho inmueble es utilizado tanto para el uso comercial y con fines de vivienda principal por parte de la arrendataria-accionante de autos, tal supuesto así lo entiende este Tribunal y lo deja expresamente establecido en el cuerpo del presente fallo. Así se decide.-
Establecido como ha quedado en el párrafo anteriorque el inmueble objeto de la demanda bajo análisis está siendo utilizado con fines de vivienda principal por parte de la accionante de autos y su núcleo familiar desde el mes de julio del 2013 aproximadamente, el cual se repite está sujeto a una relación arrendaticia claramente definida y reconocida por ambas partes, supuesto este que trae al ánimo de quien aquí decide traer a colación el siguiente criterio acogido por nuestro más Alto Tribunal de Justicia quien a través de la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 08/10/2014, expedienteNº 2014-0821,Magistrada ponente, Mónica MisticchioTortorella,resolvió lo siguiente;
(…) Sin embargo, el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos insistió que el inmueble arrendado, cuyo desalojo se demanda en el caso sub examine, “(…) es vivienda y local, o sea mixto, ya que la parte de vivienda la he utilizado desde el inicio de la relación arrendaticia y el local, para comercio (…)”.
En este orden de argumentación, advierte la Sala que el demandado consignó “CARTA DE OCUPACIÓN” emanada del “Consejo Comunal Comunidad 'Andrés Bello Sector II' Acarigua Edo. Portuguesa” de fecha 19 de marzo de 2014 (folio 148 de las actuaciones), la cual está firmada por los ciudadanos Sara Morán, Antonio D'Abreu y FranzumelysFandiño, titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.709.074, 10.642.336 y 5.943.761, respectivamente, quienes actuaron como voceros y voceras de los Comités de Vivienda, Alimentación y Gestión Financiera del referido Consejo Comunal, correlativamente, cuyo contenido es del tenor siguiente:
“Nosotros los voceros y voceras del Consejo Comunal de La Comunidad Andrés Bello, Sector II de la Parroquia Acarigua del Municipio Páez del Estado Portuguesa, hace constar por medio de la presente, que el ciudadano JOSE GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad V-13.556.362, habita y desarrolla labores comerciales (…) en las Adyacencias de nuestra comunidad, específicamente en la Avenida Libertador, entre Calle 34 y 35 local/Vivienda N° 34-5 Acarigua municipio Páez del estado Portuguesa (…)” (sic). (Destacado de la Sala).
En tal sentido, vale destacar lo dispuesto en el numeral 6 del artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, del 12 de noviembre de 2011, que prevé:
“Artículo 5. La regulación jurídica y las políticas públicas en materia de arrendamiento, persiguen como fines supremos:
(…omissis…)
6. Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda (…) considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes”. (Destacado de la Sala).
Visto lo anterior, concluye esta Sala que la demanda bajo estudio se refiere al desalojo de un inmueble destinado a vivienda, haciendo abstracción de que a una parte del mismo también se le dé un uso comercial, dado el carácter secundario de éste último frente a la primacía del derecho humano a la vivienda, ello conforme al análisis de las particularidades del juicio en concreto y la normativa supra citada. Así se establece. (…)
Ahora bien, para decidir el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la representación judicial del demandado se impone establecer el régimen jurídico aplicable al caso de autos. Así, observa la Sala que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, supra identificada, en su artículo 96 establece que: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”. (Destacado de la Sala). (…)

Por interpretación del presente criterio acogido por nuestro más Alto Tribunal de Justicia en Sala Político-Administrativa,cabe resaltar que,aun cuando un inmueble pueda servir o ser utilizado al mismo tiempo con fines comerciales y de vivienda principal, siempre prevalecerá en mayor grado de importancia laprimacía del derecho humano a la vivienda, conforme a lo estatuidoen el numeral 6 del artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, del 12 de noviembre de 2011, razón por la que cabe concluir que las normas aplicables al presente caso son las de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.-
A la luz de lo narrado, se hace imprescindible transcribir el siguiente criterio ratificado en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 27/05/2014, expedienteAA20-C-2013-000813, Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA donde quedo establecido:

(…)Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.
Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejerciciode cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmuebledestinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Audiencia conciliatoria.
Artículo 7°.
(…Omissis…)
Culminación del procedimiento
Artículo 8°.
(…Omissis…)
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aún más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, laprotección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
(Negrillas y resaltado del Tribunal)
En sintonía con el criterio antes narrado, y en especial énfasis en que; “En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma (artículo 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Leycontra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas) es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa,toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo”. En el caso bajo resolución, al estar orientada la pretensión de la parte actora en solicitar de este Tribunal que; (…) supla la renuncia del vendedor, mediante fallo que declare la existencia de esta compra venta del inmueble objeto de esta presente acción MERO DECLARATIVA y cuya protocolización de la sentencia surta los mismos efectos del negocio no escriturado (…), tal planteamiento permite entender a quién aquí decide que el mismo debe ser resuelto en jurisdicción ordinaria y no ante sede administrativa por ser una pretensión civil y no administrativa, con las exigencias puntuales establecidas en el artículo 5º del referido cuerpo legal antes identificado, es decir, la parte actora debe agotar el procedimiento administrativo previo a la presente demanda, por lo que tal exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional tal y como lo ha establecido el criterio antes copiado el cual hace suyo este juzgador, razón por la cual resulta indefectible declarase sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del articulo 346 referida a la falta de jurisdicción de este Tribunal para conocer de la presente acción, lo cual se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
En este orden de ideas y a los fines de decidir la segunda cuestión previa, es decir, la del Numeral 11º del artículo 346, el tribunal observa:
Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla. En efecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que:

(...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada...
Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.”

Establecido lo anterior, infiere este juzgador; para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil, en ese sentido y conforme al criterio jurisprudencial supra transcrito donde se analiza el artículo 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cabe sintetizar que la presente acción al estar inmerso un inmueble con fines de vivienda principal en el cual habita la parte arrendataria-actora con su esposo y sus dos (02) menores hijas, supuesto este que exige que se agote el procedimiento administrativo pautado en el mencionado instrumento legal antes identificado (Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas) por lo que tal exigencia se repite, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, razones por la que se declara con lugar la presente cuestión previa bajo análisis. Así se decide.-

DISPOSITIVO:
Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Despacho, a los cuatro (04) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. José Rafael Urbaneja Trujillo.
El Secretario Temporal,

Abg. Emilio Prieto
JURT/SCM/Emilio.-