REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y DEL TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR. EXP. Nº: 18.856 DEMANDANTE: JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.119.212, de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES: FRANCISCO JOSE ORTA, JUAN PABLO RIVAS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 49.308, 38.859, respectivamente y de este domicilio. DEMANDADO: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A inscrita en el Registro Mercantil 2º de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en fecha 06/04/2005 quedando anotada bajo el No. 16, tomo 6-A de los libros llevados por ese despacho. APODERADOS JUDICIALES: LUDMILA ZAMBRANO y OSCAR EDUARDO SILVA CUDJOE Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado Bajo los Nº 34.205 y 54.750 respectivamente y de este domicilio. CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO RECONVENCION: RESOLUCION DE CONTRATO. En fecha 16/09/2010 el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA asistido por el profesional del derecho JUAN PABLO RIVAS CONTRERAS propone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A. Alegó la parte demandante en su libelo: “Que mediante Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta debidamente formalizado y otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 08/02/2008 bajo el Nº 59, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública se originó la relación contractual con la empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A., ya identificada. El objeto de dicho contrato según la Cláusula Primera del citado instrumento legal en concordancia con el numeral 6 del Título I del mismo documento fue la formal promesa de venta efectuada por la prenombrada empresa de un inmueble constituido por una vivienda tipo “Town House” de dos (2) niveles de aproximadamente CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116 Mts2) e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, Una (1) Habitación con baño y estacionamiento con capacidad para dos vehículos.; Primer Nivel: Habitación principal con baño, una (1) habitación con baño, dicho inmueble sería inicialmente signado con el número M-E07-22 construido sobre una parcela de terreno que también formaría parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (124,5Mts2) ubicada en la UD-310 El Tiamo, lote 4, Calle 07 del Parcelamiento denominado VILLA TOCOMA en la parroquia Unare, Municipio Caroní del estado Bolívar.(…) Dice que el precio inicial de la futura venta fue pactado en Bs. 320.000,00 que el precio definitivo de venta se establecería de acuerdo a la aplicación de escapatoria tomando como base los índices de precios a nivel de mayoristas de insumos de la construcción publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela, lo cual se aplicaría sobre los saldos diarios del precio de venta pendiente aceptando en consecuencia que la cantidad resultante de la aplicación de dichos índices sobre los saldos del precio de venta adeudados deberían ser pagados en la oportunidad fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Público. (…) Dice que hasta el 08/02/2008 había pagado CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) como parte de la cuota inicial, el saldo del precio de venta por la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,00 Bs.) se pagaría con el incremento por efecto de los ajustes inflacionarios en el momento fijado por la prenombrada empresa mercantil, conforme a lo determinado en el contrato- (…) (…) la prenombrada empresa mercantil debería ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Público en un plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir de que las autoridades municipales o cualquier otra autoridad, autoricen y otorguen las respectivas constancias de habitabilidad. De manera que para que se emplazara al pago del saldo pendiente correspondiente al precio de la venta prometida, se debía haber otorgado la respectiva constancia de habitabilidad emitida por la autoridad municipal competente y dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha de tal constancia de habitabilidad, ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la respectiva Oficina Registro Público. (…) Dice, que luego mediante documento otorgado por ante la misma Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz el día 22/09/2008, bajo el Nº 30, Tomo 168 de los respectivos Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, se procedió expresamente de mutuo acuerdo a rescindir extrajudicialmente el Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta, otorgándose a las partes contratantes el respectivo finiquito declarando extinguida cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que existiere o que se derivara de los efectos de ese contrato sin hacer mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas con ocasión del contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta ni mucho menos se hizo alusión a su respectiva restitución. (…) Mediante documento debidamente otorgado ante la misma Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar en la misma fecha 22/09/2008, bajo el Nº 31, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública se formalizó un contrato Complementario de Opción a Compra Venta por efecto de mejoras a través del cual los otorgantes reconocieron expresamente haber celebrado el anterior Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta comprometiéndose la referida empresa según se evidencia de la Cláusula Primera, a fabricar una serie de mejoras (..)instalación de porcelanato o cerámica de primera calidad, instalación de rejas forjadas, puertas forjadas con sistemas de seguros, instalaciones de tuberías de aire acondicionado tipo split, instalación de madera en la escalera, acabados generales en la casa de primera. Que según se evidencia de la Cláusula Segunda de dicho Contrato Complementario, se fijó el precio inicial de dichos trabajos en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,00 Bs.), cantidad esta que fue totalmente pagada tal como se evidencia de la Cláusula Tercera del mismo Contrato Complementario.(…) Finalmente mediante documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, el mismo día 22/09/2008, bajo el Nº 32, Tomo 168 de los respectivos Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública se celebró un nuevo y último Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta en los mismos e idénticos términos y condiciones que los establecidos en el rescindido Contrato Preparatorio de Opción a Compra de fecha 08/02/2008, con la única variación del precio de venta del inmueble el cual fue fijado en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) lo cual evidencia que hubo una disminución del precio inicialmente pactado en el primer Contrato Preparatorio el cual fue de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,00) a pesar de haber transcurrido más de siete (7) meses desde el primer Contrato Preparatorio.(…) Señala que la demandante cumplió con todos sus obligaciones (…) Dice que en virtud del primer contrato rescindido pagó del precio inicial de venta convenido en (320.000,00 Bs.) pagó 160.000,00 (…) Dice que respecto al Contrato Complementario al Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta de fecha 22/09/2008 para la realización de trabajos por ampliación o mejoras, pagó Bs. 70.000,00 (…) Que en virtud del segundo, último y vigente contrato preparatorio de opción a compra venta de fecha 22/09/2008 donde fue fijado el precio en Bs. 250.000,00 Bs pagó Bs. 90.000,00 (…) Que conforme a la Cláusula Segunda del segundo Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta asumió la obligación de pagar el I.P.C. o escalatoria cuando fuese requerida por la demanda y que tal obligación resulta nula de nulidad absoluta.(…) Que en virtud que la empresa demandada con ocasión de la rescisión extrajudicial formalizada en fecha 22/09/2008 no restituyó la cantidad de dinero que había sido pagada por concepto de cuota inicial del primer Contrato Preparatorio, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,00 Bs.). Así mismo, con ocasión del segundo Contrato Preparatorio de Opción a Compra, pagó adicionalmente a la Empresa demandada la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (90.000,00 Bs.) por concepto de inicial prevista en la Cláusula tercera del mencionado contrato. Razón por la cual, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.331 y 1.332 del Código Civil venezolano, opone formalmente, la respectiva compensación entre lo adeudado por la Empresa demandada; es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,00 Bs.) por concepto de restitución como consecuencia de la Rescisión Extrajudicial del primer Contrato (…) Que en efecto así lo evidencian las siguientes cláusulas del aludido Contrato:Cláusula Octava: “Ambas PARTES acuerdan que EL PROPIETARIO deberá culminar la construcción del INMUEBLE en un plazo no mayor de cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de la firma de la presente convención siempre y cuando las obras no se paralicen por causa fortuita, fuerza mayor o cualquier hecho no imputable a EL PROPIETARIO tales como, problemas financieros, económicos o por falta de empréstitos bancarios, escasez de materiales en el mercado, carencia de mano de obra ordinaria y especializada, ordenes administrativas y conflictos sindicales, entre otros, para lo cual, en este último caso, deberá notificar por carta, misiva o publicación en sus carteles a EL OPTANTE, de las causas que impiden la construcción y los ajustes de las nuevas fechas para la culminación del INMUEBLE. ” (…) Señaló que mediante Oficio DRUM 215/2008/UR de fecha 28/07/2008, la Dirección de Regulación Urbana de la Alcaldía del Municipio Caroní emitió Constancia de Recepción de Terminación de Obra en cumplimiento de lo establecido en el artículo 64 de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza Sobre Procedimientos para la Ejecución de Edificaciones y Construcciones. (…) Que resulta necesario y oportuno señalar que el referido documento de Constancia de Recepción de Terminación de Obra se emitió en forma doble toda vez que la Empresa Mercantil demandada hizo la primera solicitud con base a una nomenclatura y numeración de parcelas y posteriormente realizó un cambio de las mismas generándose una nomenclatura y numeración diferente, incluso a la que se adjudicó y señaló al inmueble en el Contrato de Opción a Compra Venta, es decir, tal como se aprecia del numeral 6 del título I Aclaratorias Preliminares del referido contrato preparatorio según el cual, el objeto de dicho contrato es un inmueble tipo Town House que será distinguido con el número M-E-07-22 de aproximadamente CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (124,5 Mts.2) ubicado en la Calle 07 del Parcelamiento denominado Villa Tocoma. Que tal como se puede apreciar del referido documento de Certificación de Recepción de Terminación de Obra, se emite una doble Constancia para los mismos inmuebles, es decir, una para la terminación de Obra de NOVENTA Y DOS (92) viviendas ubicadas en la UD- 310 El Tiamo, Lote 4, Conjunto Residencial Villa Tocoma, Manzanas M-A, M-C y M-E; la otra Constancia una para la Terminación de Obra de NOVENTA Y DOS (92) viviendas ubicadas en la UD-310 El Tiamo Lote 4, Conjunto Residencial Villa Tocoma, MANZANAS 14, 13 y 12. (…) Que mediante documento otorgado en principio por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 27/11/2008, bajo el Nº 25, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública y posteriormente por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha 18/12/2008, bajo el Nº 26, Folio 185, Tomo 22 del Protocolo de Transcripción respectivamente; la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A., modificó unilateralmente el documento de parcelamiento original o primario otorgando un nuevo documento denominado DOCUMENTO DE URBANIZACIÓN O PARCELAMIENTO “URBANIZACIÓN VILLA TOCOMA”, cambiándose totalmente la identificación del inmueble objeto del contrato de Opción a Compra Venta lo cual sin duda alguna debió generar una modificación consensual y bilateral a dicho Contrato Preparatorio, sin embargo, la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A., no lo ha hecho provocando una situación de incertidumbre y desequilibrio en la relación contractual. (…) Que…la parcela de terreno y la vivienda tipo TOWN HOUSE sobre ella construida señalada en contrato con el número M-E-07_22 se identifica con la señalada en el documento de parcelamiento Villa Tocoma con el número 310-12-07-10, toda vez que al modificar la empresa mercantil demandada, el parcelamiento primario u originario del Lote de terreno para establecer el Parcelamiento Villa Tocoma, las nomenclaturas y números de las viviendas variaron, consecuencialmente… las Calles del Urbanismo conservaron su nominación pero en las viviendas se alteró su orden de numeración, numerándose éstas en sentido contrario al inicialmente signado. (…) Que consecuencialmente en la actualidad, la obligación de construir el inmueble y de ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente ambas asumidas por la Empresa Mercantil demandante según las Cláusulas Octava y Décima del contrato, deben considerarse como de ejecución inmediata, por lo que la empresa demandada, actualmente y con suficiente anterioridad al presente juicio, se encuentra en atraso o mora de cumplimiento de las obligaciones que adquirió en contraposición a la conducta contractual asumida por el demandante de cumplir fiel y cabalmente sus obligaciones, principalmente, la obligación de pago.(….) Que conforme a la Cláusula Décima la Empresa Mercantil demandante, debió ofertar el otorgamiento de la venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente para cumplir así con su obligación principal de vender el inmueble, en el plazo de treinta (30) días hábiles contados a partir del otorgamiento de la Constancia de Habitabilidad sobre el inmueble lo que ocurrió en fecha 28/07/2008…(..) Que en el mes de Diciembre fue llamado a la sede de la Empresa Mercantil demandada y en dicha oportunidad se le entregó un documento con fecha 15/12/2008, sin firmar contentivo de una notificación para la entrega material del inmueble objeto de la negociación, debiendo pagar en un plazo no mayor de veinte días continuos: 1.- El saldo restante; 2.- El aumento por ajuste monetario o IPC; 3.- Los gastos de registro, y 4.- Los gastos por redacción de documentación. Señala el referido documento que una vez efectuado el pago anterior le sería entregada materialmente la vivienda y en esa oportunidad le fijarían fecha de protocolización. (…) Que ese documento no se corresponde con la notificación a la que está obligada la Empresa Mercantil demandada de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima del contrato suscrito, toda vez que el objeto de la notificación debe ser la oferta del otorgamiento de la venta definitiva, no una entrega material. Así mismo, a pesar de que la Empresa demandada incumplió el lapso que tenía para efectuar la notificación, el cual precluyó el 3/11/2008; ésta asumió una atribución que le corresponde en todo caso a la Oficina de Registro Inmobiliario competente, como es la de fijar la oportunidad para el otorgamiento y protocolización del documento de venta definitivo del inmueble. (…) Que de manera que asumir como válido el objeto de la pretendida notificación de fecha 15/12/2008, significaría que una vez efectuada la entrega material de la vivienda quedaría a voluntad indefinida de la empresa demandada, el ofrecimiento del otorgamiento de la venta definitiva del inmueble como acto jurídico válido para la transmisión del derecho de propiedad que es el objetivo final de la negociación, no la entrega material. (…) Que actualmente ha agotado todas las diligencias extrajudiciales para que la Empresa Mercantil demandada le de información y respuesta a su requerimiento de formalización de la venta del inmueble objeto de la negociación pero han sido inútiles todos los esfuerzos realizados ya que la última información obtenida fue que había perdido la vivienda y que tenía que dirigirse al Abogado de la Empresa. Una vez reunido con el Abogado, éste le informó que debía hablar con el Director General de la Empresa, ciudadano NASSEH ESCHEIK CASTRO, a quien no es posible ubicar. (…) Que ciertamente, conforme a la Cláusula Segunda del Contrato Preparatorio de Opción a Compra Venta de fecha 22/09/2008, asumió la obligación de pagar el Índice de Precios al Consumidor cuando fuese requerido por la Empresa demandada. Dicho cobro I.P.C. resulta improcedente y así pide se declare en la definitiva. (…) Que ante el incumplimiento imputable a la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A., por el retraso en ofertar el otorgamiento de la venta definitiva, desde el día 04/11/2008 hasta la presente fecha; ante la necesidad de tener una vivienda, tuvo que gestionar inmediatamente la búsqueda de una solución habitacional. (…) Que mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Estado Bolívar, en fecha 14/05/2009, bajo el Nº 16, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, celebró con el ciudadano LINO DE CLEMENTE TROCONE GOUDET, un Contrato de Opción a Compra Venta sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido por el número 3-D, piso 3 de residencias Monte Verde, ubicado en la Manzana C-33, parcela 13 del sector C2 de la Urbanización Terrazas del Caroní, Unidad de Desarrollo 297, Parroquia Unare Municipio Caroní del Estado Bolívar, registrado con la Ficha Catastral Provisional: 07-01-01-06-297-409-33-13-01-201-03-04. Dicho Inmueble posee un área aproximada de CIENTO SIETE METROS CUADRADOS (107,00 Mts2); cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con la fachada posterior del Edificio y apartamento 3-C; SUR: Con la fachada principal del edificio; ESTE: Con las escaleras, pasillo de circulación del edificio y el Apartamento 3-A, y OESTE: Con la fachada lateral derecha del Edificio. Forma parte integral del inmueble, dos (2) puestos de estacionamiento identificados con los números 3-D y 3-D1. (…) Que el prenombrado vendedor adquirió la propiedad del mencionado inmueble según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní, en fecha 22/07/2008, bajo el Nº 38, Tomo Décimo Séptimo, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2008. Que el precio de venta se pactó en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00) pagados de la siguiente manera: (…)La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) en un lapso no mayor de cuarenta y cinco días continuos. Que el daño material se produce en el momento en que por el retardo culposo en el cumplimiento de la obligación asumida por la Empresa Mercantil CONSTRUCTORA 2005 C.A y ante la falta de certeza de adquirir en propiedad del inmueble prometido por esta proporcionándose de esta manera la seguridad jurídica que debe imperar en todo estado de derecho. El precio del inmueble prometido por ésta alcanzó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00 Bs.) y el precio de venta del inmueble comprado al ciudadano LINO DE CLEMENTE TRONCONE GOUDET fue por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00) Pretende que en la sentencia se condena a la demandada a otorgar el contrato de venta definitivo de un inmueble tipo town house de 116 metros cuadrados distinguido con el número 310-12-07-10, sobre una parcela de 125,4 metros cuadrados, en al calle 7 del parcelamiento Villa Tocoma de Puerto Ordaz y el pago por daño material causado por el retardo en el cumplimiento de la obligación asumida por la Empresa demandada para la formalización de la venta definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente. Dicho daño lo estima en la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (520.000,00 Bs.)” Previa la distribución, le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado, quedando signada con el Número 18.856. En fecha 22/09/2010 se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento ordinario, ordenándose la citación de la demandada en la presente causa. En fecha 10/11/2010 el alguacil consignó boleta de Citación dirigida a la Empresa CONSTRUCTORA 2005 C.A debidamente firmada. En fecha 09/12/2010 la demandada procedió a contestar la demanda, en los siguientes términos: “(…) Admitió haber suscrito los contratos preparatorios mencionados en el libelo así como las estipulaciones particulares de cada contrato; admitió la rescisión del primer contrato preparatorio del 8-2-2008. Admitió las características, ubicación, medidas y linderos del inmueble a que se refiere cada uno de los contratos y que el demandante pagó una cuota inicial de Bs. 160.000,00. Admitió que el primer contrato fue rescindido amigablemente mediante acuerdo de fecha 22 de septiembre de 2008 y se otorgaron el finiquito correspondiente y que en esa misma fecha celebraron otros dos contratos, uno preparatorio de opción de compraventa y otro complementario de esa opción. En esos contratos admitió que hubo una disminución del precio inicialmente convenido que era de Bs. 320.000,00 fijándolo en Bs. 250.000,00 y que estipularon unas mejoras por un precio de Bs. 70.000,00 consistentes en la instalación de porcelanato o cerámica de primera calidad, instalación de rejas forjadas, puertas forjadas con sistemas de seguridad e instalación de tuberías de sistemas de aire acondicionado tipo split. Admitió que el demandante pagó un abono inicial de Bs. 90.000,00 imputable al precio fijado en el segundo contrato preparatorio de opción de compraventa. También admitió que su contraria parte pago íntegramente el precio estipulado en el contrato complementario por concepto de mejoras y el plazo para entregar el inmueble. No obstante, negó que en el finiquito de fecha 22/09/2008 no se hiciera mención alguna de las cantidades de dinero que constituyeron obligaciones contractuales asumidas y pagadas por el demandante sin hacer mención sobre la devolución. Negó que el actor hubiese pagado alguna cantidad por concepto de escalatoria o IPC. Negó que la demandada deba alguna cantidad a la parte demandante. Es falso que deba declararse alguna compensación por concepto de restitución de algún precio, que deba o debía CONSTRUCTORA 2005 C.A. Que contradice que hayan quedado cumplidas y extinguidas todas y cada una de las obligaciones de pago, asumidas frente a la empresa demandada. Es absolutamente falso que la obligación de construir el referido inmueble debió ser cumplida antes del día 08/02/2009, ya que no puede dársele validez a un contrato que fue rescindido por las partes, por lo que se tiene como inexistente. En tal sentido ese plazo de doce (12) meses no debe contar. Niega que la constancia de terminación de la obra emitida por al Dirección de Regulación Urbana por oficio DRUM 2015/2008/UR del 28 de julio de 2008 equivalga a la certificación de habitabilidad. Por otra parte, rechazó la procedencia del daño material reclamado, negó que las sumas pagadas por su contendiente con ocasión del primer contrato de opción de compraventa puedan considerarse como un pago para adquirir el inmueble porque ellas se extinguieron por virtud del acuerdo de rescisión. Alega que después de ciertos retrasos en la ejecución de la obra por causas no imputables a ella notificaron al demandante para que procediera a pagar el saldo del precio y los gastos de registro, notarias y redacción del documento, pero éste incumplió su obligación, pues no se recibió el pago ni una carta expresando su decisión de pagar por medio de una institución financiera o manifestando algún relamo. Opuso la falta de interés del demandante para reclamar el daño material porque en la cláusula sexta del contrato preparatorio se estableció una cláusula penal mediante la cual es estipuló que el incumplimiento por causas imputables a la promitente vendedora la obligaría a restituir las cantidades recibidas más los intereses devengados calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos del país. Opuso como defensa la excepción del contrato no cumplido aduciendo que el actor después de ser notificado para que pagara el saldo del precio y sus accesorios incumplió su obligación de pago (…)”. En fecha 16/12/2010 mediante auto, se admitió la reconvención interpuesta por la demandada de autos, emplazándose a la parte demandante reconvenida para que comparezca pasados que sean cinco (5) días de despacho siguientes a su citación al acto de la contestación de la Reconvención. En fecha 17/03/2011 la Jueza Provisorio Abg. Marina Ortiz Malavé se abocó al conocimiento de la presente causa. Se ordenó la notificación de la parte demandante reconvenida. En fecha 16/05/2011 la demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la Reconvención negando las afirmaciones realizadas por el accionado reconviniente. DE conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opuso la falta de cualidad e interés de la demandada reconviniente para intentar su demanda reconvencional y subsiguiente procedimiento; así como la falta de cualidad y de interés del demandante para sostener este procedimiento reconvencional toda vez que resulta inexistente el Contrato de Opción a Compra Venta suscrito en fecha 22/09/2008, ya identificado, cuya resolución pretende la demandada reconviniente (..)”. Mediante auto se declararon extemporáneas las pruebas presentadas. ARGUMENTOS DE LA DECISION Estando la presente causa en estado de dictar sentencia el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo, en los siguientes términos: La parte actora pretende el cumplimiento de un contrato que denominó preparatorio de opción de compraventa que dice celebró con la sociedad demandada Constructora 2005 CA el 22/09/2008 autenticado en la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz bajo el nº 32 tomo 168 de los libros de autenticaciones así como el contrato preparatorio por efectos de mejoras de la misma fecha y, finalmente, el cumplimiento de un primer contrato preparatorio de opción de compraventa del 8-2-2008, el cual dice fue rescindido amigablemente. Pretende el demandante que en la sentencia se condena a la demandada a otorgar el contrato de venta definitivo de un inmueble tipo town house de 116 metros cuadrados distinguido con el número 310-12-07-10, construido sobre una parcela de 125,4 metros cuadrados, ubicado en la calle 7 del parcelamiento Villa Tocoma de Puerto Ordaz. Las medidas, linderos y demás características del inmueble se encuentran descritas en la parte narrativa de esta decisión. Pretende también el pago de una indemnización por daño material por la suma de Bs. 520.000,00. La demandada admitió haber suscrito los contratos preparatorios mencionados en el libelo así como las estipulaciones particulares de cada contrato; admitió la rescisión del primer contrato preparatorio del 8-2-2008. Admitió las características, ubicación, medidas y linderos del inmueble a que se refiere cada uno de los contratos y que el demandante pagó una cuota inicial de Bs. 160.000,00. También admitió que el primer contrato fue rescindido amigablemente mediante acuerdo de fecha 22/09/ 2008 y se otorgó el finiquito correspondiente y que en esa misma fecha celebraron otros dos contratos, uno preparatorio de opción de compraventa y otro complementario de esa opción. En esos contratos admitió que hubo una disminución del precio inicialmente convenido que era de Bs. 320.000,00 fijándolo en Bs. 250.000,00 y que estipularon unas mejoras por un precio de Bs. 70.000,00 consistentes en la instalación de porcelanato o cerámica de primera calidad, instalación de rejas forjadas, puertas forjadas con sistemas de seguridad e instalación de tuberías de sistemas de aire acondicionado tipo split. Admitió que el demandante pagó un abono inicial de Bs. 90.000,00 imputable al precio fijado en el segundo contrato preparatorio de opción de compraventa. También admitió que su contraria parte pago íntegramente el precio estipulado en el contrato complementario por concepto de mejoras. Por su parte, la parte demandada rechazó que en el primer contrato, que fue rescindido extrajudicialmente, se silenciara lo relativo a las cantidades asumidas y pagadas por el actor por cuanto en el acuerdo de rescisión pactaron la extinción de cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que derivara del contrato rescindido. Negó que el actor hubiese pagado alguna cantidad por concepto de escalatoria o IPC. Afirmó que es falso que no hubiese reintegrado al demandante las cantidades pagadas por el primer contrato preparatorio. Que no adeuda suma alguna ni está obligada a compensar esa pretendida deuda para extinguir la obligación de pago asumida por el actor en el segundo contrato de opción de compraventa. Que el plazo de 12 meses estipulado en el primer contrato no debe contarse porque dicho plazo se refiere a un convenio extinguido por una rescisión extrajudicial. Asimismo, negó que en la fecha de autenticación del segundo convenio de opción de compraventa las viviendas ya estuvieran construidas. Que es falso que la constancia de terminación de la obra emitida por al Dirección de Regulación Urbana por oficio DRUM 2015/2008/UR del 28 de julio de 2008 equivalga a la certificación de habitabilidad. Rechazó la procedencia del daño material reclamado, negó que las sumas pagadas por su contendiente con ocasión del primer contrato de opción de compraventa puedan considerarse como un pago para adquirir el inmueble porque ellas se extinguieron por virtud del acuerdo de rescisión. Alega que después de ciertos retrasos en la ejecución de la obra por causas no imputables a ella notificaron al demandante para que procediera a pagar el saldo del precio y los gastos de registro, notarias y redacción del documento, pero éste incumplió su obligación, pues no se recibió el pago ni una carta expresando su decisión de pagar por medio de una institución financiera o manifestando algún reclamo. En cuanto al daño material opuso la falta de interés del demandante para reclamarlo porque en la cláusula sexta del contrato preparatorio se estableció una cláusula penal mediante la cual se estipuló que el incumplimiento por causas imputables a la promitente vendedora la obligaría a restituir las cantidades recibidas más los intereses devengados calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos del país. Opuso como defensa la excepción del contrato no cumplido aduciendo que el actor después de ser notificado para que pagara el saldo del precio y sus accesorios incumplió su obligación de pago y reconvino a la actora. Así quedó delimitada la controversia. De seguidas el Tribunal procederá a emitir su fallo con fundamento en las siguientes consideraciones previas: 1.- En relación con el primer contrato que las partes denominaron “contrato de opción de compraventa” suscrito el 8/2/2008 en la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz la juzgadora advierte que dicha convención carece de eficacia jurídica por haber sido rescindida extrajudicialmente por contrato autenticado en la misma notaría pública el 22/09/2008. En consecuencia, en relación con las obligaciones asumidas por la demandada en dicho convenio se declara que ellas se extinguieron siendo sustituidas por las obligaciones pactadas en el segundo contrato de opción de compraventa autenticado el mismo 22/9/2008. Esta determinación no se aplica al alegato esgrimido por la demandada respecto de la extinción de la obligación de restituir lo pagado por el actor que será objeto de pronunciamiento en otro capítulo de este fallo. Así se decide. Cabe destacar, que la extinción del primer contrato es un hecho admitido por ambos contendientes. 2.- En relación con el segundo contrato autenticado el 22/9/2008 esta juzgadora debe determinar primeramente su naturaleza jurídica, pues a pesar de que las partes lo calificaron como un contrato de opción de compraventa en definitiva son a los jueces a quienes les compete establecer la exacta naturaleza de tales convenciones en vista que en derecho las instituciones jurídicas no responden al nombre que les den los particulares, sino a la calificación que de ellas hace el legislador atendiendo a los elementos que le son propios. En tal sentido, se advierte que en el contrato del 22/9/2008 la sociedad demandada se comprometió a vender y el actor a comprar un inmueble perfectamente identificado por su situación, linderos y cabida por un precio también determinado de Bs. 250.000,00 de los cuales se hizo constar un pago inicial de Bs. 90.000,00 estipulándose el pago del saldo mediante cuotas de cuyo número, cuantía y periodicidad nada se dijo, pero que, en cualquier caso el pago debía hacerse en un plazo de entre 15 y 20 días continuos siguientes a la notificación que recibiera el comprador de la fecha de otorgamiento de la venta definitiva; además, las partes convinieron en un mecanismo de ajuste por inflación del precio; la demandada se obligó a terminar la construcción del inmueble en un plazo de 4 meses siguientes a la autenticación del contrato, salvo caso fortuito o fuerza mayor, prometiendo ofrecer el otorgamiento de la venta definitiva ante el Registro Público en un plazo de 30 días continuos siguientes al otorgamiento de la constancia de habitabilidad. Finalmente, la sociedad demandada se reservó la propiedad del inmueble hasta el otorgamiento de la venta mediante escritura pública una vez pagado el precio íntegro. Conforme lo anterior, a juicio de esta sentenciadora el contrato cuya ejecución se demanda es propiamente una promesa bilateral de compraventa porque la sociedad de comercio Constructora 2005 CA se obligó a vender el inmueble en tanto que el señor Javier David Romero se obligó a comprarlo y en su texto no aparece la voluntad definitiva y cierta de concluir la venta por el simple cruce de voluntades, sino que los otorgantes convinieron en derogar el artículo 1161 del Código Civil conforme al cual la propiedad se transmite por efecto del consentimiento legítimamente manifestado aunque la tradición no se haya verificado ya que la promitente vendedora se reservó la propiedad del inmueble hasta después de pagado el precio y otorgado el documento de propiedad en el Registro Público y así fue aceptado por el comprador; en otras palabras, lejos de consentir en que se produjera el efecto traslativo de la propiedad por el solo asentimiento lo que acordaron los litigantes fue diferir dicho efecto hasta que se produjera unos eventos posteriores: el pago del saldo y el otorgamiento de la escritura pública. Por consiguiente, el denominado contrato de opción de compraventa es una promesa bilateral de compraventa que reúne los requisitos señalados por la Sala Constitucional en su fallo Nº 878 del 20-7-2015 en la cual se estableció que: Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. 3.- En el primer contrato de promesa bilateral el cual fue rescindido extrajudicialmente mediante un documento autenticado en la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz, hecho admitido por ambos litigantes, se dejó constancia de un pago inicial efectuado por el demandante de Bs. 160.000,00. En el contrato de rescisión que cursa en el folio 43 de la 1º pieza de esta expediente, las partes declaran extinguida cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que derivara de los efectos del contrato disuelto manifestando las partes que nada quedaban a deberse por tales conceptos. En la demanda el actor dice que esa suma pagada en ejecución del primer contrato no le fue rembolsada por su adversaria por lo que opone la compensación con el saldo deudor de la promesa bilateral de compraventa cuya ejecución pretende. Por su parte, la demandada objetó esa compensación señalando que es improcedente porque en el acuerdo de rescisión se estableció la extinción de cualquier deuda principal, intereses, accesorios, indexaciones, daños y perjuicios o cualquier otro concepto que derivara de los efectos del contrato disuelto manifestando las partes que nada quedaban a deberse por tales conceptos de allí que “no puede considerarse que el demandante haya pagado ya que las cantidades aportadas se consideran extinguidas”. Cabe destacar, que la extinción de un contrato bilateral bien por resolución judicial bien por el mutuo consentimiento de los contratantes, no importa cual sea la terminología que empleen las partes (rescisión, disolución, resolución) conduce a las recíprocas restituciones de las prestaciones recibidas, salvo en lo que concierne a los contratos de ejecución continuada. Pudiera admitirse que en los contratos que no trascienden el interés particular de los intervinientes cualquiera de ellos renuncie a que le sea restituido el pago que en ejecución del contrato hubiera efectuado a su contendiente, pero esa solución no es admisible en las convenciones en cuya correcta ejecución está interesado el orden público o que se refieran a materias de interés social. Precisamente, el derecho a adquirir una vivienda digna lo prevé el artículo 82 Constitucional dentro del capítulo V del título tercero referido a los derechos sociales y de las familias. Esta juzgadora considera que repugna a la cláusula de Estado Social y de Derecho que prevé nuestra Carta Magna el que una empresa que se dedica a la construcción y venta de viviendas a particulares que se presumen necesitados de ellas se apropie de cantidades pagadas por estos, cuando por cualquier motivo los contratos no puedan cumplirse y los interesados convengan en su extinción. Estas estipulaciones en las que la empresa constructora es relevada de su obligación de transferir la propiedad de la vivienda y el particular renuncia a su derecho a que se le restituyan las sumas pagadas como abono al precio de la frustrada venta son francamente usurarias y como tales contrarias a la Constitución (artículo 114) y representan un atentado al derecho de propiedad sobre tales cantidades (artículo 115). Con relación a los contratos de interés social y la especial protección de la que gozan los particulares que intervienen en su formación la Sala Constitucional en la decisión Nº 85 del 24/1/2002 estableció: “(…) Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de Justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad, y el de la voluntad contractual del Estado y de los particulares. Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el Estado Social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social. (…) No es que la interpretación constitucional de lo que es el Estado de Derecho prohíba el lucro, la ganancia o la libertad negocial, lo que sucede es que a juicio de esta Sala, la creación de riqueza y su justa distribución no pueden partir de una ilimitada y desorbitada explotación de los demás, y menos en áreas que por mandato constitucional pertenecen al Estado, o donde éste otorga a particulares concesiones; o los autoriza para que exploten dichas áreas o actúen en ellas, por lo que los particulares pueden crear en estos espacios autorizados riqueza propia, pero esta creación no puede ser en detrimento de quienes entran en contacto con las actividades que se realizan en ellas, y que por ser atinentes a todos los venezolanos, mal pueden ser aprovechados por algunos en desmedido perjuicio de los otros. De allí que las ganancias que los explotadores de tales áreas puedan obtener tienen que ser proporcionadas al servicio que presten y a la idoneidad con que lo hacen. Se trata de evitar los perjuicios derivados de una desigualdad en las relaciones, proveniente de que una de las partes se encuentra en una posición dominante ante otras que forman un grupo o una clase social, por lo que dichas relaciones, de carecer de tutela efectiva, generarían una situación desproporcionadamente ventajosa para quien se encuentra naturalmente en la posición dominante sobre los miembros de las clases o grupos que en tal relación, les correspondería estar en situación de inferioridad. No se trata sólo de la desproporción que puede existir entre el poderoso económico que explota a los menesterosos, sino que puede ocurrir en otras relaciones donde por motivos tecnológicos o de otra índole, una de las partes del contrato, debido a su posición, lesiona en su calidad de vida, al otro contratante, quien incluso podría formar parte del grupo privilegiado, pero que en este tipo de relación queda igualado a la masa explotable. (…) (…) Conforme a lo expuesto, esta Sala apunta, que en cuanto a las limitaciones a la autonomía de la voluntad derivadas del interés social, basta recordar que si ellas operan en los contratos administrativos, como lo reconoce el profesor José Melich Orsini, (Contratación Contemporánea. En Instituciones de Derecho Privado. 2000), con mas razón funcionará cuando el negocio pertenece a áreas de necesidad social. (…) Así como el profesor Melich (ob. Cit. p. 137), reconoce que en el contrato administrativo el juez tiene una gran libertad de acción que le permite atribuir al contrato efectos que no se vinculan con las reales voluntades de las partes que lo han celebrado (propósito e intención de las partes), así mismo -observa la Sala- en los contratos de interés social o que gravitan sobre él, el juez deviene en un tutor del débil jurídico, ajeno a la voluntad real de las partes al negociar, que puede atribuir al contrato efectos que van mas allá del propósito e interés de las partes, siempre que así se logre realizar un orden económico equilibrado socialmente deseable. Dentro de ese orden de ideas, la Sala considera que conductas constitucionalmente prohibidas, tales como los monopolios (artículo 113 constitucional), las que abusan de la posición de dominio (artículo 113 eiusdem), la usuraria (artículo 114) y otras prevenidas en la Constitución, no pueden ser desconocidas o relegadas, mediante acuerdos de voluntades. De ello suceder, tales convenios no surtirán efectos. En las áreas de interés social, la plena autonomía de la voluntad de las partes sólo es tolerada si con ella se persigue el bienestar social, lo que significa que una parte no pretenda -fundada en la autonomía- esquilmar a la otra, como puede ocurrir en el Estado de Derecho Liberal. A riesgo de extender en demasía la cita jurisprudencia, sin embargo, esta juzgadora considera propicio transcribir otros párrafos del mismo fallo relacionados con el ejercicio de la libertad económica en ciertas áreas especialmente sensibles: “(..)Es criterio de la Sala, que cuando la propia Constitución prohíbe determinadas conductas, de producirse, ellas devienen en inconstitucionales, independientemente de que sean tipificadas como delitos o faltas, o sean susceptibles de sanciones administrativas; y como procederes inconstitucionales pueden ser objeto de acciones diversas a las penales, tendentes a que cese o se impida la violación constitucional, sin necesidad de discutir la calificación delictiva de las conductas prohibidas. (…) Ante tal deber, no es pensable que fundados en la autorización estatal, estos particulares traten de impedir la democracia económica y entraben a otros la libertad de empresa, o realicen actividades destinadas a la explotación desproporcionada de las personas, así la ley no lo prohíba, porque aceptar lo contrario es dejar sin aplicación al Estado Social de Derecho e ignorar los deberes sociales que dicho Estado crea en general. (…)” Partiendo de la doctrina plasmada en el fallo parcialmente transcrito, la juzgadora estima que la cláusula del contrato de rescisión por la que se declararon extinguidas las prestaciones dinerarias pagadas por el promitente comprador, hoy demandante, configura una ventaja desproporcionada que beneficia a la promitente vendedora que no tiene justificación en materias de interés social y carece de eficacia así esa renuncia haya contado con el consentimiento de todos los otorgantes porque ella es francamente usuraria visto que la empresa constructora de la urbanización obtiene una ventaja que le permite destinar los fondos recibidos del frustrado adquirente para lucrarse desmedidamente sin ventaja correlativa para el débil jurídico. Así pues, la cláusula en comentario incluida en el contrato de resolución extrajudicial, el tribunal la reputa nula y sin efecto jurídico alguno. 4.- Respecto al mecanismo de ajuste por inflación, la demandada admitido su ilegalidad, por lo que resulta un hecho no controvertido. 5.- En relación al certificado de habitabilidad estima esta sentenciadora que el inmueble ya cuenta con ese certificado pues de otra manera no habría el demandado notificado al actor que debía pagar el saldo y los gastos de registro y escritura. 6.- El otro argumento esgrimido por la parte demandada es que las cantidades pagadas en ejecución del contrato resuelto se consideraron aportadas en los nuevos contratos suscritos con el demandante, afirmando que él no pagó ninguna cantidad adicional sino las que antes había entregado. Concluyó el apoderado de la demandada aseverando que: “por lo que mal puede pretender hacer ver que ese día pagó otro saldo, y así lo demostraré en autos”. Por consiguiente lo que corresponde es analizar el material probatorio a fin de verificar si la demandada satisfizo su carga procesal de aportar la prueba de esa afirmación; sin embargo, durante el debate probatorio ninguna de las partes promovieron pruebas ya que las aportadas por la actora fueron declaradas extemporáneas. En consecuencia, se declara que la parte accionada no probó su afirmación relativa a que las sumas pagadas por su contrario en ejecución de la promesa de compraventa rescindida extrajudicialmente se imputaron al precio convenido en la segunda promesa bilateral de compraventa y en el contrato complementario de mejoras. Cabe destacar, que ni en la promesa bilateral de compra venta ni en el contrato complementario por mejoras se hace mención alguna de lo afirmado por la parte demandada. 7.- Conforme a lo previsto en los artículos 1.332 y 1.333 del Código Civil la compensación es un modo de extinción de las obligaciones que se produce entre personas que son recíprocamente deudoras de cantidades de dinero o cosas de la misma especie la cual se verifica de derecho, aún sin el conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas que se extinguen una y otra por las cantidades concurrentes. En este proceso ha quedado demostrado que la parte actora adeuda a la demandada el saldo del precio establecido en la promesa bilateral de compraventa, saldo cuyo monto es Bs. 160.000,00 que debía pagar antes del otorgamiento del documento definitivo de venta. Ese plazo debe presumirse establecido en beneficio del deudor de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.224 del Código Civil por cuyo motivo es admisible que el deudor demandante renuncie tácitamente a dicho plazo lo que de hecho ocurrió cuando planteó la compensación de deudas. Por otra parte, la obligación a cargo de la demandada de restituir las sumas recibidas de manos de su contendiente con motivo de la rescisión de la primera promesa de compraventa opera de inmediato sin plazo alguno lo que nos conduce a establecer que efectivamente ambas litigantes son recíprocamente deudoras de cantidades de dinero iguales, líquidas y exigibles, quedando extinguidas ambas deudas. De esta manera queda establecido que el demandante sí cumplió con la obligación de pagar antes del otorgamiento del contrato de venta en el Registro Público el saldo adeudado, Bs. 160.000,00, por efecto de la extinción por compensación que se verificó de pleno derecho. En el caso de autos, el actor alegó que en ejecución del primer contrato preparatorio pagó un monto de Bs. 160.000,00 y esto lo admitió la sociedad accionada cuando contestó la demanda. Esto es un hecho no controvertido respecto del cual ninguna incidencia tiene la inactividad probatoria de ambos litigantes. 8.- En relación con la pretensión de indemnización de daños, esta juzgadora observa que a dicha pretensión se opuso la parte accionada alegando la falta de interés de la actora para reclamarlos porque en el contrato se pactó una especie de cláusula penal en virtud de la cual no puede reclamar un cobro adicional por daños y perjuicios sino limitarse a pedir la devolución del dinero aportado y los daños y perjuicios sancionados en la cláusula penal; más adelante se excepcionó alegando que no estaban dado los requisitos de procedencia de la responsabilidad contractual. El caso es que la parte actora junto a su libelo produjo el documento de compra de un inmueble en sector Residencias Monte Verde, urbanización Terrazas del Caroní, Puerto Ordaz. No obstante, como lo aduce la demandada su obligación principal es el traspaso de la propiedad del inmueble descrito en la promesa de compraventa. En caso de inejecución de esta obligación se pactó en la cláusula 6ª la devolución de la suma pagada por el promitente comprador más los intereses devengados a la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos del país. Esta estipulación a la letra del artículo 1276 del Código Civil le impide al demandante pretender el pago de unos daños y perjuicios en cantidad diferente. Además, en la misma cláusula los otorgantes convinieron en que el promitente comprador no podría reclamar cantidad adicional por daños y perjuicios. Finalmente, el contrato de adquisición del inmueble en el sector Residencias Monte Verde, urbanización Terrazas del Caroní, no prueba ni la culpa ni la relación de causalidad lo que es motivo adicional para negar la indemnización pretendida. 9.- La legitimada pasiva opuso la excepción de contrato no cumplido argumentando que su contendiente no cumplió con la obligación de pagar el precio en el plazo establecido en el contrato, entre 15 y 20 días siguientes a su notificación. Al respecto esta juzgadora advierte que ya quedó establecido que por efecto de la compensación el accionante nada debe a la parte demandada; en lo que al pago de los gastos de registro y notaria y por redacción del documento de venta se trata de obligaciones accesorias que no justifican la procedencia de la excepción en comentario. Así se decide. En virtud del razonamiento antes expuesto evidencia que la pretensión de cumplimiento de contrato debe prosperar, no así la reclamación por daños y perjuicios; En consecuencia, en el dispositivo de esta decisión la sociedad de comercio Constructora 2005 CA será condenada a transferir la propiedad de la vivienda y la parcela descritas en la narrativa mediante el otorgamiento de la escritura pública correspondiente. 10.- En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, el tribunal encuentra que el demandante no la contestó ni promovió pruebas tempestivamente. La sociedad de comercio Constructora 2005 C.A reconvino para pedir la resolución de la promesa bilateral de compraventa aduciendo que el señor Javier David Romero no cumplió con la obligación de pagar el saldo del precio en el tiempo convencionalmente establecido. El demandante no contestó la mutua petición ni promovió pruebas tempestivamente. El artículo 367 del Código de Procedimiento Civil requiere que concurra un presupuesto adicional para que proceda la confesión ficta, cual es que la pretensión no sea contraria a derecho. Una pretensión de resolución de contrato no es en apariencia contraria a derecho porque ella está expresamente contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil. Ahora bien, una pretensión es también contraria a derecho cuando obra contra el orden público o las buenas costumbres. En el caso bajo análisis, esta sentenciadora ha advertido que mediante la acción resolutoria el reconviniente pretende que se convalide una situación que es notoriamente contraria al orden público como es que se declare que el demandante no honró su obligación principal de pagar el precio del inmueble cuya venta le fue prometida cuando lo cierto es que la reconviniente admitió que con ocasión del primer contrato “de opción de compraventa” rescindido de mutuo acuerdo, él pagó Bs. 160.000,00 que debieron ser restituidos al formalizarse el acuerdo de extinción de ese contrato, pero que en virtud de una cláusula manifiestamente desproporcionada consintió en que se extinguiera el contrato exonerando a la promitente vendedora de su obligación de devolver las cantidades recibidas como abono a cuenta. Esta cláusula es nula por las razones indicadas en el número 3 de este fallo y los efectos de la nulidad se retrotraen a la fecha del acuerdo de rescisión extrajudicial sin que la demandada reconviniente hubiera comprobado su alegato de que esas sumas le fueron reconocidas al reconvenido. De una conducta contraria a la ley, el orden público o las buenas costumbres nadie puede pretender que se generen derechos a su favor. Al respecto, esta juzgadora hace referencia a una doctrina de la Sala Constitucional que pareciera a primera vista que tiene aplicación en el ámbito del derecho del trabajo, lo cual no es cierto, por cuanto los postulados contenidos en dicho fallo son aplicables a todas las instituciones jurídicas si se hace un análisis sereno de sus postulados. La doctrina está contenida en el fallo Nº 376 del 30/3/2012 en la cual la Sala hizo el siguiente razonamiento: “(…) Quiere dejar asentado esta Sala que de la conducta rebelde del patrono cuando no acató la providencia administrativa de reenganche del trabajador accionante, no puede derivarse un acto lícito, como pudiera ser la declaratoria con lugar de la prescripción laboral alegada sin cumplimiento de las condiciones para tal fin procesal en contra del trabajador. Pues tal posición conduciría al Juzgador a una interpretación absurda no permitida por la metodología interpretativa de la ley, actos o contratos. No es posible que quien se coloque al margen de la legalidad pueda a su vez beneficiarse con el alegato de la prescripción y su procedencia. Estarían el derecho y la legislación premiando una conducta ilícita con un acto lícito. Esto es inaceptable en toda la teoría del derecho, y muy especialmente, en el Derecho y la legislación del trabajo de raigambre proteccionista de los derechos de los trabajadores. No puede el patrono lucrarse de su propia conducta ilícita cuando desacató la providencia administrativa de reenganche a favor del trabajador accionante, alegando la procedencia de la prescripción en contra de éste, porque el derecho, como se dijo, ampara el acto lícito, no el ilícito, sino para regular las consecuencias que tal conducta apareja (Ex eo non debet quis fructum consequi quod nisus extitit impugnare: “Nadie debe conseguir un lucro de aquello mismo que se esforzó por combatir”. Bonifacio. Reglas VII). (…)” En el fallo parcialmente transcrito se hace referencia a la metodología interpretativa de la ley, actos o contratos, no solo de las instituciones propias del derecho del trabajo, acotando que en toda la teoría del derecho es inaceptable que se premie una conducta ilícita (el aprovecharse de las sumas pagadas por los adquirentes de viviendas sin causa que justifique dicho enriquecimiento) con un acto lícito (la resolución del contrato) porque el derecho, como se dijo, ampara el acto lícito, no el ilícito. Bajo esa línea de argumentación, la procedencia de la “acción” de resolución prevista en el artículo 1167 del Código Civil está sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos que ha enumerado la doctrina de la Sala de Casación Civil (ver sentencia Nº 53 del 8/2/2012). Entre tales requisitos se encuentra la existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual. En criterio de esta sentenciadora es contrario a dicho principio de buena fe prevalerse de una estipulación contraria al orden público que desconoce el derecho del promitente comprador a que se le restituya lo pagado en ejecución de un contrato que se extinguió originando un enriquecimiento sin causa en provecho de la empresa demandada en materia tan sensible para el interés social como es la adquisición de viviendas. Por las razones antes expuestas, no es procedente la confesión ficta del reconvenido, en consecuencia, en el dispositivo del fallo será anulado el auto de admisión de la reconvención la cual resulta inadmisible. Así se decide. 11.- El Tribunal quiere apuntar que se encuentra vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupaciones Arbitrarias cuya finalidad inmediata es evitar la ejecución de medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejerzan los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios o adquirentes de inmuebles destinados a vivienda. Este Decreto Ley como se colige de su exposición de motivos protege a las personas naturales y la familia. Las personas jurídicas no forman familias, ellas forman grupos de empresas, holdings, carteles, consorcios, etcétera y no habitan inmuebles destinados a vivienda, sino locales comerciales, industriales, empresariales, en donde ejercen su actividad lucrativa. Por esta razón, evidente, el procedimiento previo a las demandas previsto en el artículo 5º del señalado texto legal no es aplicable al caso de autos. Así se decide. DECISIÓN En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005 C.A. IMPROCEDENTE la pretensión por daños y perjuicios. SEGUNDO: Se anula el auto de admisión de la demanda reconvencional propuesta por la sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A contra el ciudadano JAVIER DAVID ROMERO OLAVARRIETA de fecha 16/12/2010, declarando INADMISIBLE la reconvención propuesta por la demandada. En consecuencia, se condena a la demandada sociedad de comercio CONSTRUCTORA 2005, C.A a transferir la propiedad de la vivienda y la parcela descritas en la narrativa mediante el otorgamiento de un documento de propiedad debidamente registrado, siendo este inmueble constituido por una vivienda tipo “Town House” de dos (2) niveles de aproximadamente CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116 Mts2) e integrada por las siguientes dependencias: Planta Baja: Sala, Baño para visita, Comedor, Cocina, Una (1) Habitación con baño y estacionamiento con capacidad para dos vehículos.; Primer Nivel: Habitación principal con baño, una (1) habitación con baño, dicho inmueble sería inicialmente signado con el número M-E07-22 construido sobre una parcela de terreno que también formaría parte de la venta una vez culminada su negociación, de aproximadamente CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS CON CINCO DECIMETROS CUADRADOS (124,5Mts2) ubicada en la UD-310 El Tiamo, lote 4, Calle 07 del Parcelamiento denominado VILLA TOCOMA en la parroquia Unare, Municipio Caroní del estado Bolívar. Advirtiendo que si dentro del lapso de cumplimiento voluntario - cuya fijación se hará una vez que esta decisión haya adquirido firmeza - no se hace la tradición del inmueble supra identificado mediante la respectiva escritura, el presente fallo servirá de titulo suficiente de propiedad del aludido inmueble tal como lo dispone el artículo 531 del CPC a favor del actor. Así se establece No hay condenatoria en costas por la demanda principal dada la naturaleza del fallo. Se condena a la demandada al pago de las costas de la reconvención. Se ordena la notificación de las partes. Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la sentencia en el compilador respectivo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En la Ciudad de Puerto Ordaz, a los diecisiete (17) días del mes de Febrero del año 2016. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZ Abg. MARINA ORTIZ MALAVE LA SECRETARIA, Abg. GIOVANNA FERNANDEZ La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó en el día de hoy siendo las dos y veinte minutos de la tarde (02:20 p.m.) de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil, agregándose al Expediente No. 18.856. LA SECRETARIA, ABG. GIOVANNA FERNANDEZ.