TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA
206º y 157º
EXP. Nº 7.907
CAPÍTULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte actora: María Cristina Spinetti Terán, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-8.006.620, mayor de edad y civilmente hábil.
Apoderadas judiciales: Abgs. Luisana Díaz Díaz y María Del Carmen Quinto Fadul, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-14.806.167 y V-15.516.098, inscritas en el I.P.S.A. bajo los números 133.668 y 115.344, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.
Domicilio procesal: Avenida Urdaneta, calle 41, quinta “Naret”, inmueble nº 3-37, parroquia El Llano, municipio Libertador del estado Mérida.
Parte demandada: Alba Rosa Rivas Rosales, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-11.959.430, mayor de edad y civilmente hábil.
Defensora judicial: Andreína Puentes Angulo, venezolana, titular de la cédula de identidad nº V-14.267.034, inscrita en el I.P.S.A. bajo el nº 103.369, mayor de edad y jurídicamente hábil.
Domicilio procesal: Avenida 04 (Bolívar), esquina con calle 23, edificio “Hermes”, piso 05, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
Acción: Desalojo de inmueble por la necesidad de ocuparlo.
Carácter: Sentencia Definitiva.
CAPÍTULO II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:
Para la parte actora, el hecho que:
1°) Es propietaria de un inmueble constituido por una cabaña con su respectivo terreno, destinada al uso de vivienda, ubicado en aldea La Pedregosa Alta, calle principal, calle Villa Rodia nº 1, parroquia Lasso de la Vega, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida.
2°) Que dicho inmueble fue objeto de un contrato de arrendamiento, desde el día 1º de febrero de 2011, con la ciudadana Alba Rosa Rivas Rosales, ya identificada, a quien en fecha 23/04/2015, se le inició un procedimiento previo a la demanda de desalojo del referido inmueble, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
3°) Que ante SUNAVI no se llegó a ningún acuerdo que permitiera resolver de manera pacífica el conflicto planteado, de todo lo cual quedó constancia ante el referido organismo.
4°) Que el referido procedimiento fue fundamentado en la necesidad que tiene su representada junto con su señora madre, ciudadana Enriqueta Terán de Espinetti.
5°) Que la arrendataria adeudaba para la fecha que se le celebró la audiencia conciliatoria (23/04/2015), veintisiete (27) meses de cánones de arrendamiento, y que consta en los estados financieros de la cuenta bancaria designada para tales efectos; y que para la fecha de la interposición de la presente acción adeudaba treinta y cinco (35) meses de cánones de arrendamiento, a razón de DOS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.300,00), para un total de OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 80.500,00).
6°) Que la arrendataria destinó el inmueble arrendado para un uso diferente, construyendo un taller de artesanía de madera, construcción y reforma que en ningún momento le fue notificada a su representada; que el referido inmueble fue arrendado exclusivamente para vivienda familiar.
Para la parte demandada, el hecho que:
1°) Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, el petitorio de la demanda interpuesta por la ciudadana Luisana Díaz Díaz, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María Cristina Spinetti Terán.
2°) Que es falso que se cambió el uso a local comercial, ya que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, realizó una inspección donde se dejó constancia que lo que se tiene es un espacio artesanal, que desde el primero momento que la arrendadora le arrendó tenía conocimiento que ella pintaba pieza y subiste con eso.

CAPÍTULO III
PUNTO PREVIO
Asimismo, observa el Tribunal que la accionada en su perentoria contestación, en lo que denominó:
Terminó: Con respecto a la estimación del valor de la demanda de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) equivalentes a (1.129.94 U.T) realizada por la parte demandante de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil rechazo o impugno dicha estimación por considerarse exagerada.

En este sentido, es importante acotar que el Tribunal Supremo de Justicia, ha venido sosteniendo que cuando se impugna la estimación de la demanda, por exigua o por exagerada, se debe demostrar cuál sería la estimación adecuada, y no hacerlo de forma pura y simple.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, la Sala de Casación Civil, en sentencia RH.01352, Exp. nº 04-870, del 15/11/2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros contra Pablo Segundo Bencomo y otros, que estableció:
…omissis…
De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor (…) (negritas y subrayado agregados).

Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda sin señalar si lo hacía por exigua o exagerada, tenía el deber insoslayable de demostrar la cuantía propuesta por ella; de las pruebas aportadas se desprende que no existen elementos de convicción para establecer la cuantía propuesta por el demandado, en tal sentido, se desecha por genérico el rechazo hecho por la parte accionada. Así se establece.
CAPÍTULO IV
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La parte demandada, promovió:
1º) Copia simple del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, constante de un folio útil (f. 144 - marcado “A”). De la revisión hecha al referido instrumento, se observa que en fecha 01 de febrero de 2011, las partes (María Cristina Spinetti Terán – arrendadora y Alba Rosa Rivas Rosales – arrendataria), celebraron un contrato de arrendamiento por vía privada, siendo el objeto, según la cláusula PRIMERA “…Una (1) cabaña para Habitación, ubicada en la Aldea La Pedregosa, Parroquia Lasso de La Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Estado Mérida”. (negritas y subrayado agregados). Quedando demostrado a través del mismo, la relación arrendaticia celebrada entre las partes. En tal sentido, se le otorga el valor probatorio de prueba fidedigna, en atención a lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2º) Copia simple de informe médico, expedido por la Unidad de Imagenología Albarregas, c.a. (UNIMALBA), constante de dos (02) folios útiles (fs. 145-146 - marcado “B”). En aplicación a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desestima dicho medio probatorio. Así se decide.
3º) Copia simple de las partidas de nacimiento de sus hijos, cursantes a los folios 151-153, marcadas “C”; al ser analizados dichos medios probatorios, se pudo constatar el vínculo filial existente la demandada y sus descendientes “Oriana De Los Ángeles” (09 años), “María Valentina” (21 años) y “Ricardo Manuel” (18 años); se les otorga el valor probatorio que les confiere el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4º) Copia simple de su firma personal, cursante a los folios 154-156 – marcada “D”. Al ser analizado dicho instrumento, se observa que se trata de un Registro Mercantil que gira como Firma Personal, con la razón social de “Artesanía Los Abuelos”, de Alba Rosa Rivas Rosales, pudiéndose inferir del mismo que su domicilio actual se encuentra ubicado en la avenida “Las Américas”, mercado principal, primer piso, módulo “C”, local nº 49, parroquia Spinetti Dini, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; se le otorga el valor probatorio de prueba fidedigna, en atención a lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
La representación judicial de la parte actora promovió:
1º) Poder Especial de Administración (original) (fs. 04-06 – marcado “A”), otorgado por la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, a las abogadas Luisana Díaz Díaz y María del Carmen Quinto Fadul, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 39, tomo 145, folios 135-137, de fecha 10/12/2014; del mismo se demuestra la representación que ostentan las prenombradas profesionales del derecho, en representación de la ciudadana María Cristina Spinetti Terán. En tal sentido, se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo el artículo 1.360 del Código Civil. Así se establece.
2º) Copia certificada del documento de propiedad (fs. 07-11), protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, bajo el nº 48 del protocolo primero, tomo 21º, tercer trimestre, de fecha 09/08/2006; con dicho instrumento se demuestra la condición de legítima propietaria de la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, del inmueble dado en arrendamiento. Dicha prueba instrumental no fue impugnada bajo ninguna forma de derecho por la contraparte, por lo que esta juzgadora, la aprecia y valora conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código Adjetivo. Así se decide.
3º) Acta de Audiencia Conciliatoria (original), suscrita en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento (fs. 12-14 – anexo “C”). De la misma se infiere que en fecha 23/04/2015, las partes acudieron ante SUNAVI – Mérida, con el objeto de llegar a un acuerdo conciliatorio, sin que se hubiese llegado a acuerdo alguno. No obstante, de ser un documento público administrativo, el mismo no aporta ningún elemento para la resolución del conflicto. En tal sentido, se desestima dicho medio probatorio por inconducente. Así se decide.
4º) Copia Certificada de la Providencia Administrativa (fs. 15-21 – anexo “D”), emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, de la misma se infiere que la parte actora agotó la vía administrativa, sin que se hubiese llegado a acuerdo alguno. Se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo 1.364 del Código Civil. Así se decide.
5º) Informe Médico (original), expedido por el Centro Clínico “Dr. Marcial Ríos Morillo”, practicado por el Dr. Hilarion Araujo Unda – Médico Neurólogo, correspondiente a la ciudadana Enriqueta Terán de Spinetti. Respecto a dicho medio probatorio, se observa que es de carácter eminentemente privado, pues, no obstante tener certeza sobre su autoría, ya que aparece suscrita por un médico especialista, no emana de ninguna institución de carácter público, por tanto, carece de valor probatorio, ya que debió comparecer al proceso la persona que lo suscribe por ser un tercero ajeno al proceso, a fin de ratificar dicha instrumental mediante la prueba testimonial, y permitir el control de la prueba, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6º) Copia simple de los estados financieros de la cuenta bancaria que fue designada desde un principio para el depósito y pago de los cánones de arrendamiento (fs. 23-35 – anexo “F”). Se desestima dicho medio probatorio, pues la acción principal se trata de un desalojo de inmueble por la necesidad de ocuparlo. Así se decide.
7º) Copia certificada de la totalidad del Expediente distinguido Nº MC-030128675-015531, constante de noventa y siete (97) folios útiles, llevado por la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). Del mismo se infiere que se llevaron a cabo todas las actuaciones realizadas y admitidas para el inicio del procedimiento Administrativo previo a la demanda, así como la condición de cada uno de las partes en la demanda. Se le otorga el valor probatorio que le confiere el artículo 1.364 del Código Civil. Así se decide.
8º) Valor y mérito favorable de copia certificada del acta levantada (f. 161), relacionada con la Inspección realizada por el Departamento de Inspección y Fiscalización de la Oficina de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda – Mérida, con el fin de demostrar que en dicha inspección se evidencia que en la parte posterior del inmueble que nos ocupa en la presente causa existe un espacio destinado a labores artesanales. Se desestima dicho medio probatorio por inconduncente e impertinente, pues la acción principal en el caso que nos ocupa se trata de un desalojo de inmueble por la necesidad de ocuparlo. Así se decide.
9º) Valor y mérito favorable de la copia certificada de la Ficha Catastral actualizada (fs. 162-163 – anexo “C”), emitida por el Departamento de Catastro del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, con el fin de demostrar que según levantamiento topográfico por parte del funcionario inspector en la última inspección realizada en dicho inmueble deja constancia de que en el mismo existe un área señalada como taller artesanal de ciento nueve metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (109,75 m2). Se desestima dicho medio probatorio por inconduncente e impertinente, pues la acción principal en el caso que nos ocupa se trata de un desalojo de inmueble por la necesidad de ocuparlo. Así se decide.
CAPÍTULO V
CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
Observa este Tribunal que la presente acción se trata de un desalojo, que tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo cual conlleva a que deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juzgador ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:
A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito. En el presente caso se observa que la relación arrendaticia que vinculó a las partes, se trata de un contrato de arrendamiento celebrado por vía privada, el cual nació siendo a tiempo determinado y se indeterminó por haber permanecido en el inmueble la arrendataria por el transcurso del tiempo, después de haber sido notificada de la no renovación de la relación arrendaticia; cumpliéndose así con el primero de los requisitos y así se decide.
B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora ostente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito, la co-apoderada judicial de la accionante, consignó un documento (copia fotostática certificada) protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida, de fecha 09/08/2006, anotado bajo el n° 48 del protocolo primero, tomo 21º, tercer trimestre, del referido año; mediante el cual los ciudadanos Mario Spinetti Berti y Enriqueta Josefa Terán de Spinetti, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-650.794 y V-651.129, respectivamente, mayores de edad y civilmente hábiles, obrando en nombre y representación de la firma mercantil “Turismo Rodia, c.a. (TUROCA), dieron en venta a la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, ya identificada, un inmueble, constituido por un lote de terreno, identificado con la letra “A”, con un área aproximada de 2.051,89 m2, ubicado en la aldea La Pedregosa, parroquia Lasso de La Vega, municipio Libertador del estado Bolivariano de Mérida; documento este que no fue atacado de manera alguna por la contraparte, con lo cual se cumple con el segundo requisito. Así se decide.
C) La necesidad que tiene la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, junto con su señora madre, ciudadana Enriqueta Terán de Spinetti, de ocupar el inmueble arrendado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo; referente a este requisito, no quedó demostrado con el cúmulo de pruebas que fueron aportadas por la parte actora al proceso de la necesidad que tenía ésta y su madre de ocupar el inmueble (cabaña) dado en arrendamiento. Así se decide.
Por las consideraciones que anteceden, resulta necesario para este Tribunal declarar SIN LUGAR, la acción intentada por la abogada Luisana Díaz Díaz, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, contra la ciudadana Alba Rosa Rivas Rosales, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO, como así se hará en el dispotivo del presente fallo.
DECISIÓN
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la acción propuesta por la abogada en ejercicio Luisana Díaz Díaz, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la ciudadana María Cristina Spinetti Terán, contra la ciudadana Alba Rosa Rivas Rosales, por DESALOJO DE INMUEBLE POR LA NECESIDAD DE OCUPARLO; por ser contraria a una disposición expresa de la Ley. Así se decide.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo de los municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, al primer día del mes de julio del año dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Solange Méndez Vivas
La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas
En la misma fecha se publicó la presente decisión siendo las 3:20 p.m., y se dejó copia certificada de la misma por Secretaría, de conformidad con lo estableci+do en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. Belinda Coromoto Rivas

RSMV/BCR/gc.-