TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
AÑOS: 206° y 157°

EXPEDIENTE Nº 6346.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).-

DEMANDANTE: GIUSEPPE SGUERZI GIOVITTO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 7.909.995.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados EMILIO JOSE ZAMAR GUTIERREZ y JUAN FRANCISCO MARTINEZ Inpreabogado Nros. 56.021 y 567, respectivamente.-

DEMANDADO: WILLIAM FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.111.063.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. ERIKA IVON AWAIS RUIZ, Inpreabogado N° 205.488.-

SENTENCIA DEFINITIVA

Conoce este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy del recurso de apelación interpuesta el 04 de febrero de 2016 por la abogada en ejercicio Erika Ivon Awais Ruiz actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Willian Fernández contra la decisión dictada el 27 de enero de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, mediante la cual declaró: Primero: con lugar la demanda que por Resolución de Contrato y subsecuente desocupación del inmueble arrendado (local comercial); Segundo: se ordena al demandado de autos, ciudadano William Fernández, hacerle entrega inmediata al demandante, del local comercial; Tercero: se condena al demandado a cancelar los cánones de arrendamientos insolutos y reclamados; Cuarto: se condena al demandado sub litis, a pagar al demandante, la indexación monetaria de las cantidades adeudas y reclamadas en el juicio, la cual deberá calcularse de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; Quinto: se condena en costas a la parte demandada, por cuanto fue totalmente vencida.
Dicho recurso fue oído en ambos efectos el 10 de febrero de 2016, y se ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil, donde se recibió el 11 de febrero de 2016 y se le dio entrada el 16 de febrero de 2016, en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenada la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 y 880 del Código de Procedimiento Civil, acuerda conforme a lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el articulo 517 ejusdem, se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presenten informes.
El 16 de marzo de 2016, siendo la fecha fijada para el acto de informe, compareció la abogada Erika Ivon Awais Ruiz apoderada parte demandada y consigno su escrito de informe en (07) folios útiles y (01) anexo.
El 05 de abril de 2016, el abogado Emilio Jose Zamar Gutiérrez, presento su escrito de observaciones a los informes en cuatro (04) folios útiles sin anexos.
Siendo esta la oportunidad para decidir este Tribunal Superior, procede a hacerlo previa las consideraciones siguientes:
De la demanda
A los folios 1 al 4 y anexos el ciudadano Giuseppe Sguerzi Giovitto debidamente asistido de abogado expuso:
De los hechos.
Siendo Propietario de un inmueble tipo LOCAL COMERCIAL, ubicado en la Calle Trece entre Avenidas 12 y 13 del sector Caja de Agua, de ésta ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; en donde celebro con el ciudadano WILLIAM FERNÁNDEZ; un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, marcado “A” según consta de instrumento privado; el cual se prorrogó convirtiéndose en indeterminado, hasta la presente fecha, ha habido retardo en el pago de los Cánones Arrendaticios establecidos en el mismo; siendo el caso que específicamente a partir del mes de Enero de 2010 hasta la presente fecha JUEVES (09) de DICIEMBRE del año 2.010, el ciudadano William Fernández se ha retrasado en el pago de los Cánones, toda vez que no ha satisfecho ni uno sólo de los cánones; siendo que a la fecha adeuda DIEZ (10) Cánones mensualidades insolutas y pendientes de pago correspondientes a:
1º.- Mes de FEBRERO de 2.010, pagadero el 28-02-2010; marcado “C”
2º.- Mes de MARZO de 2.010, pagadero el 30-03-2010; marcado “D”
3º.- Mes de ABRIL de 2.010, pagadero el 30-04-2010; marcado “E”
4º.- Mes de MAYO de 2.010, pagadero el 30-05-2010; marcado “F”
5º.- Mes de JUNIO de 2.010, pagadero el 30-06-2010; marcado “G”
6º.- Mes de JULIO de 2.010, pagadero el 30-07-2010; marcado “H”
7º.- Mes de AGOSTO de 2.010, pagadero el 30-08-2010; marcado “I”
8º.- Mes de SEPTIEMBRE de 2.010, pagadero el 30-09-2010; marcado “J”
9º.- Mes de OCTUBRE de 2.010, pagadero el 30-10-2010; marcado “K”
10º.- Mes de NOVIEMBRE de 2.010, pagadero el 30-11-2010; marcado “L”
En atención a los razonamientos y con fundamento legales que procedo en este acto a demandar por Resolución de Contrato Arrendaticio, subsecuente desocupación inmobiliaria y subsidiario pago de los Cánones insolutos pendientes de pago más los intereses (interés legal: que calculó al 0,25 % mensual) por ellos generados; así como los cánones que igualmente se generen durante el desarrollo del proceso, más los Intereses Legales, a una tasa fija del CERO coma VEINTICINCO por ciento (0,25 %) mensual. Al pago de la indexación monetaria de las sumas adeudadas; y al pago de costas y costos procesales estimados prudencialmente en el TREINTA (30%) por ciento.
De la cuantía
Se estimo la cuantía de la demanda en la cantidad de Novecientos dos bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 902.25) equivalentes a (13,88 U.T)

Contestación de la Demanda
A los folios 71 al 74 y anexos el ciudadano Willian Fernández debidamente asistido de abogado expuso lo siguiente:
El 01 de Marzo del año 2005, celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano: GIUSEPPE SGUERZI GIOVITTO, el canon de arrendamiento fue de Noventa Bolívares (Bs 90,oo) mensuales, el cual ha cancelado a su arrendador en forma personal, suscribiendo este los respectivos recibos y mediante depósito bancario efectuados en la cuenta corriente Nº 202373379-5, de la Entidad Bancaria Corp Banca. En tal sentido anexo marcados “A”, “B” “C” y “D”, recibos y planillas bancarias alusivos a pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Enero, Febrero del año 2010, y en las planillas bancarias se agrupan en la signada “C” siete (07) meses de pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2010 y la signada “D” tres (03) meses de los pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2010, a razón de Noventa Bolívares (Bs 90,oo) cada mes, lo que hace un total de Seiscientos Treinta Bolívares (Bs 630,oo), como se refleja en la planilla signada “C” y de Doscientos Setenta Bolívares (Bs 270,oo) como se refleja en la planilla signada con la letra “D”.
Rechazo, niego y contradigo por ser incierto, como lo señale anteriormente que me encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde hace más de diez meses, es necesario dejar claro que este es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

De las pruebas
De la parte demandante.
El abogado Emilio Jose Zamar Gutiérrez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora en su escrito presento las pruebas siguientes:
• Instrumento privado el cual contiene contrato de arrendamiento. El presente instrumento es valorado, en virtud de emanar de ambas partes litigantes en el presente juicio y de no ser impugnado, a la par de que la relación arrendaticia no es un hecho controvertido. No obstante del mismo se desprende que la relación arrendaticia inició el 1/3/2005 y con una vigencia (de ese contrato) hasta el 28/2/2006, siendo hasta esa fecha un contrato a tiempo determinado.
• Recibos de pagos (originales) a los folios (f.- 7 al 10); tales documentales no son valorados por cuanto de los mismos se observa que no son suscritos por la contraparte de quien los trae a juicio.
El demandante promovió en el lapso de pruebas folios (f.- 79 y 80)
• Ratifica el instrumento privado al folio 6. El presente instrumento ya fue valorado.

De la parte demandada.
Al escrito de contestación se acompaño lo siguiente:
Documento Privado (recibos) respecto a las instrumentales folio (f.- 75) en la presente documental se observa un primer recibo en la parte superior, el cual no es valorado por ser impertinente, pues versa sobre la mensualidad del mes de enero de 2010, las cual no está debatida en la presente causa. Luego en la parte inferir, versa recibo de pago que aparece suscrito por el ciudadano demandante, quien no impugnó tal documental, motivo por el cual es valorado plenamente, siendo que del mismo se desprende que la parte demandada pagó la mensualidad de febrero de 2010, del inmueble alquilado objeto del presente juicio , el día 12/5/2010, es decir, con tres meses de retardo.
Planilla de depósito Nº 11925618 efectuada en Corp Banca folio (f.- 76), tal documento, de los denominados tarjas, es valorado, por ser emitido de una institución bancaria, siendo que del mismo se desprende el pago hecho por el ciudadano demandado a la cuenta personal del ciudadano demandante, Giuseppe Sguerzi, por la cantidad de Bs. 630, lo cual, según la parte demandada corresponde a las mensualidades de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2010. La fecha de dicho deposito corresponde al 17/1/2011, lo cual constituye un flagrante retraso en el pago de dichas mensualidades.
Planilla de depósito Nº 10287178 efectuada en el Banco Bicentenario folio (f.- 76) Valgan las mismas consideraciones hechas al instrumento anterior, no obstante, se evidencia que tal pago fue efectuado a través de un procedimiento de consignaciones arrendaticias, y que en la fecha 28/2/2011 se pagó las mensualidades de octubre, noviembre y diciembre del 2010. Quedando de igual forma demostrada la extemporaneidad del pago efectuado.
Durante el lapso de pruebas se promovió lo siguiente:
Fotocopias simple de documento privado legajo “A” folios (f.- 84 al 90). Tales fotostatos se corresponden con la iniciación efectiva de la relación arrendaticia objeto del presente juicio, sin embargo, la misma fue efectivamente renovada y sobre la vigencia temporal de estos contrato no versa la controversia ni existe hecho controvertido alguno.
Documento Privado (recibos) legajo “B” folios (f.- 92 al 129): Sobre tales recibos nada expresa quien suscribe por cuanto los mismo son radicalmente impertinente al tema a decidir en la presente causa, pues lo que se debate es la insolvencia en lo cánones de arrendamiento, constituidos por los meses de febrero hasta noviembre de 2010.
Copia del expediente Nº 255-11 del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy folios (f.- 136 al 174). Sobre tales actuaciones valga la misma consideración acerca de su impertinencia pues versan sobre mensualidades no discutidas en el presente caso.
Se solicito informe a la agencia San Felipe del Banco Corp Banca, si existen los depósitos Nros. 1925618 y 10287178. No obstante tal información no fue respondida, motivo por el cual nada tiene que expresar quien suscribe al respecto.
RATIO DECIDENDI.
(Razones para decidir)
Narrado todo lo acontecido en el inter procesal toca ahora razonar la acción interpuesta, ejercida por el ciudadano Giuseppe Sguerzi Giovitto, antes identificado, por resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial, contra el ciudadano William Fernandez, antes identificado, por un inmueble tipo local comercial, ubicado en la calle 13, entre avenidas 12 y 13, del sector caja de agua, de esta ciudad de San Felipe, ahora bien, veamos si dicha acción cumplió con todos los requisitos de ley para que el a-quo declarara con lugar la misma y todos sus petitorios accesorios.
Manifestó el demandante que es propietario de un local comercial, ubicado en la calle 13, entre avenidas 12 y 13, del sector caja de agua, municipio San Felipe; el cual dio en arrendamiento por un tiempo determinado en el contrato, años mediante contrato escrito, al ciudadano William Fernández, fijando un canon de arrendamiento mensual de noventa bolívares (Bs. 90,00), el cual anexa en original marcado con la letra “A”, no obstante, dicha relación arrendaticia se convirtió en indeterminada, en virtud su prórroga prolongada.
Que al principio el inquilino antes mencionado cumplió con su obligación de pago del canon de arrendamiento, pero que dejó de cumplir con dicha obligación, presentando una insolvencia, siendo que a partir del mes de enero 2010 luego de la última prórroga del contrato de fecha 28/2/2009 y hasta la fecha de la introducción de la demanda el demandado se ha retrasado en el pago de los cánones, siendo que adeuda -dice- diez mensualidades a saber: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2010, y presentó al momento de la acción un contrato de arrendamiento privado suscrito entre ambas partes, pero luego aduce que dicho contrato se indeterminó en su vigencia temporal.
Analicemos este contrato, fundamentándose éste juez superior civil yaracuyano en el artículo 12 del código de procedimiento civil, constatando del mismo que tiene fecha de 01 de marzo de 2005, y que está firmado por el arrendador y por el arrendatario (partes en la presente causa), se describe un inmueble dado en arrendamiento y que el plazo de duración del contrato fue por un (01) año contado a partir del momento en que se firmó el mismo o sea el 01 de marzo de 2005 y que el canon de arrendamiento se fijó en bs. 90 mensuales.
Entonces, se trata de una acción por resolución de contrato de arrendamiento fundamentado en el artículo 33 de la ley especial que regía la materia -para el momento de la introducción de la demanda y la temporalidad de los acontecimientos-.
Ahora bien, el demandado al momento de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada, no obstante, afirmó haber suscrito tal contrato de arrendamiento, pero que si había pagado tales mensualidades de forma personal efectuando sendos depósitos bancarios, uno, correspondiente a los meses de enero y febrero de 2010y englobando siete meses (desde marzo hasta septiembre del 2010) con planilla bancaria marcada “C” y otra planilla marcada “D” tres meses que son octubre noviembre y diciembre 2010.
Haciendo un breve repaso por las instituciones dadas en el presente juicio, se entiende por contrato a tiempo determinado, aquel que se ha pactado por las dos partes un tiempo especifico en el contrato donde se sabe cuando comienza y cuando termina.
En este sentido, establece el legislador civil que los contratos de arrendamiento a plazo fijo, en los cuales el “inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto del tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…” (Artículo 1.614 del Código Civil), esto es, para que opere lo que en doctrina se ha denominado la “tácita reconducción” es menester que el arrendador consienta voluntariamente en la continuación de la ocupación por parte del inquilino, después de vencido el plazo del contrato.
En el caso de autos el arrendador consintió y aceptó tácitamente, la continuación de la ocupación por parte de la arrendataria, pues el al vencimiento del contrato de arrendamiento traído a los autos venció el 28/2/2006, y la parte demandante demandó en 09/12/2010, por lo que al haber consentido el arrendador en la ocupación por parte del inquilino después del vencimiento del contrato a término fijo, el contrato de arrendamiento devino en uno sin determinación de tiempo por haber operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil. Y así se decide.
Ahora bien, al haber quedado establecido que el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes, es un contrato de arrendamiento escrito a tiempo INDETERMINADO por haber operado la TÁCITA RECONDUCCIÓN del mismo, este juzgador procede a examinar la causal de solicitud de resolución del contrato invocada por el actor, es decir, la falta de pago de cánones de arrendamiento.
Al respecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
…omissis…
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Ahora bien, la petición de resolución del estudiado contrato, tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2010 (10 cánones de arrendamiento).
Del análisis del aservo probatorio, incluso de las pruebas traídas por el demandado, se constató efectivamente que todas esas mensualidades habían sido pagadas muy a destiempo, pues, las correspondientes al mes de febrero fue pagada el 12 de mayo de ese año, es decir, tres meses después, así mismo, las mensualidades de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre (2010), fueron pagadas a través de un deposito a la cuenta personal del demandante el 17/1/2011, es decir, muchos meses después del vencimiento de cada una, o lo que es lo mismo, a destiempo, así sucedió con las últimas dos mensualidades demandadas (octubre y noviembre 2010), tal conducta dejó al inquilino (demandado William Fernández), en total estado de insolvencia, ya que si bien es cierto pago tales mensualidades no lo hizo en la oportunidad establecida.
Visto lo anterior, se observa de lo constatado, que la parte demandante probó la insolvencia en la que incurrió la parte demandada al momento en que no pagó oportunamente diez meses continuos, los cuales fueron los meses demandados como insolventes y así se decide.
Siguiendo en el mismo orden de ideas, lo anteriormente evidenciado, supone que la cancelación de las referidas consignaciones fue a destiempo; quedó demostrado que efectivamente el inquilino se encontraba insolvente con dichos cánones, pues tal pago, debió hacerse por lo menos dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, dichos pagos tenían que hacerse dentro de los quince primeros días de cada mes, para considerarse efectivamente solvente el inquilino.
Así, por lo que al quedar demostrado lo alegado por el demandante en su escrito libelar, en cuanto a que la parte demandada incurrió en insolvencia durante diez meses seguidos, lo procedente, es declarar conforme a la legislación que regía la materia, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34 literal a, con lugar la petición de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la parte demandante, por estar llenos todos los extremos legales; esto es, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos cánones de arrendamientos consecutivos, debiendo desocupar dicho inmueble arrendado de forma inmediata. Así se decide.
En cuanto a la petición de la parte demandante acerca de la reclamación del pago de los cánones insolutos, a saber, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, así como los intereses legales a razón de 0.25 % mensual, tal pedimento no procede, por cuanto, quedó en evidencia en autos, que si bien es cierto, que el demandado incurrió sobradamente en impago de cánones de arrendamiento de más de dos meses continuos, tales mensualidades fueron pagadas de forma posterior y directamente a la persona del arrendador, ciudadano demandante Giuseppe Sguerzi Giovitto, por lo que el presente recurso de apelación se convierte en parcialmente con lugar, por no proceder dicho pago y así se decide.

Decisión
En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta el 04 de febrero de 2016 por la abogada en ejercicio Erika Ivon Awais Ruiz actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Willian Fernández, contra la decisión dictada el 27 de enero de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, que declaró: Primero: con lugar la demanda que por Resolución de Contrato y subsecuente desocupación del inmueble arrendado (local comercial); Segundo: se ordena al demandado de autos, ciudadano William Fernández, hacerle entrega inmediata al demandante, del local comercial; Tercero: se condena al demandado a cancelar los cánones de arrendamientos insolutos y reclamados; Cuarto: se condena al demandado sub litis, a pagar al demandante, la indexación monetaria de las cantidades adeudas y reclamadas en el juicio, la cual deberá calcularse de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; Quinto: se condena en costas a la parte demandada, por cuanto fue totalmente vencida.
En consecuencia: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento y consecuentemente desocupación del local comercial arrendado, ordenándose al demandado de autos, ciudadano William Fernández, a hacerle entrega inmediata al demandante ciudadano Giuseppe Sguerzi, del local comercial arrendamiento.
SEGUNDO: SIN LUGAR la petición de pago de los cánones de arrendamientos insolutos y reclamados, ni los intereses reclamados.
TERCERO: No hay condenatoria en costas del proceso por no haber vencimiento total de ninguna de las partes.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los seis (06) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

Juez Superior,
Abg. Eduardo José Chirinos.

La Secretaria
Abg. Linette Vetri Meleán.

En la misma fecha, siendo las siendo las 03:26 de la tarde se publicó la anterior sentencia.

La Secretaria
Abg. Linette Vetri Meleán

Exp. N°6346.
EJCH/mapb.-