REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR COMPETENCIA CIVIL ASUNTO: FP02-R-2016-000070 (9039) RESOLUCION Nº PJ0172016000068 Con motivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA sigue el ciudadano HERNAN VALLENILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.183.466, de este domicilio representado por los abogados John Richards y Neptalí Pérez Bolívar, inscritos en el IPSA bajo los Nros 75.141 y 93.126, respectivamente de este domicilio parte actora en contra de los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-8.873.542 y V-8.960.517, de este domicilio representados por los abogados Yuri Millán López, Georget Balekji y Roberto López Canino, inscritos en el IPSA bajo los Nros 32.479, 113.214 y 204.865, respectivamente parte demandada, subieron los autos a ésta alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha (16-03-2016) por el abogado John Richards, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 75.141, contra la decisión de fecha 11-02-2016, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar.- En fecha 07 de abril de 2016, se recibió el presente expediente constante de dos (02) piezas, la primera de doscientos treinta y ocho (238) folios útiles y la segunda de ciento doce (112) folios, previniéndose a las partes que se procederá a dictar sentencia al décimo día de despacho siguientes al día de hoy, tal como lo establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidos con los trámites procedimentales este tribunal pasa a determinar el hecho controvertido en el asunto sometido a su consideración, en los siguientes términos: P R I M E R O: La representación de la parte actora, mediante escrito de demanda de fecha 28 de enero de 2015, expuso entre otras cosas lo siguiente: “(…) Ahora bien, ciudadano (a) Juez (a), es el caso que los optantes han dejado de cancelar 18 cuotas, correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de junio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014, ambas inclusive y pese a los requerimientos hechos por mí para que el contrato sea cumplido, estos han sido infructuosos. CAPITULO II DEL DERECHO DE LA DEMANDA Y DEL PETITORIO de lo antes expuesto, en vista de la reiterada conducta irresponsable, mala e incumplidora de los optantes en los convenios pactados con mi persona, convencido como me encuentro de la inutilidad de cualquier otro intento de cumplimiento voluntario a la situación planteada es por lo que de conformidad con los artículos 33 y 339 del Código de Procedimiento Civil acudo en mi nombre y representación a DEMANDAR, como en efecto DEMANDO a los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, arriba suficientemente identificados y con domicilio en Avenida Libertador Conjunto Residencial los Olivos segunda etapa torre D Nro 02 a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil vigente POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, para que convenga o a ello sean condenados por este tribunal en lo siguiente: PRIMERA: en resolver el contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado entre los referidos ciudadanos y mi persona, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el Nro 07, tomo 06 de fecha 22 de enero de 2013. SEGUNDA: de conformidad con lo establecido en la cláusula décima primera del contrato de opción de compra-venta de inmueble, en vista a que por causas imputables a “Los Optantes” no se puede protocolizar el documento de compra-venta, el pago de la cantidad de treinta y dos mil bolívares (32.000,00 Bs.) que queda en mi beneficio como justa indemnización por concepto de daños y perjuicios que serán deducidos del monto entregado por los optantes hasta la fecha, vales decir, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (140.000,00 Bs.). TERCERA: las costas y costos de este proceso. CAPITULO VII DISPOSICIONES FINALES por ultimo, solicito que esta demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva declarada Con Lugar, con todos los pronunciamientos de Ley (...)”.- En fecha 02 de febrero de 2015, el juzgado de la causa, admitió la presente demanda y se ordenó emplazar a los ciudadanos Carlos Rafael Pulido Mendoza Y Julmery Jesús Cermeño Vivas para que comparezca al segundo (2do) día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a fin de que de contestación a la demanda. En fecha 11 de febrero de 2015, el alguacil del tribunal de la causa, consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Carlos Rafael Pulido Mendoza en el Conjunto Residencial los Olivos segunda etapa torre D Nro 02. En fecha 11 de febrero de 2015, el ciudadano Hernán Vallenilla, asistido por los abogados John Richards y Neptalí Pérez Bolívar parte demandante en la presente causa, otorgó poder apud acta de representación a los abogados John Richards y Neptalí Pérez Bolívar. En fecha 12 de febrero de 2015, el alguacil del tribunal de la causa, consignó recibo de citación sin firmar por la ciudadana Julmery Jesús Cermeño Rivas en el Conjunto Residencial los Olivos segunda etapa torre D Nro 02. En fecha 09 de marzo de 2015, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, REPUSO la causa al estado de la correcta citación de la codemandada ciudadana JULMERY JESUS CERMEÑO, se insta a la parte demandante impulsar la citación de la codemandada. En fecha 28 de abril de 2015, la abogada Georget Balekji Kabbabe, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas: “(…) DE LA IMPROPONIBILIDAD OBJETIVA DE ESTA DEMANDA. De acuerdo con el criterio sostenido por el eminente procesalista Rafael Ortiz Ortiz, en su obra: “Teoría General de la Acción Procesal “Paginas de la 320 a la 331, LA IMPROPONIBILIDAD DE LA ACCION, supone un análisis de la pretensión que concluye en un examen sobre la admisibilidad o procedencia de la misma, bien in limine litis o en el fondo, incluso aun sin haber entrado en la fase de cognición. Se trata de un juicio general, que se funda en el hecho de que la pretensión no puede plantearse por cuanto que es inviable jurídicamente, lo cual conlleva a su OBLIGATORIO RECHAZO por cualquier órgano jurisdiccional. Existen dos tipos de improponibilidad, una Subjetiva y la otra Objetiva, la primera presupone un juicio de admisibilidad y en la objetiva se realiza un juicio de mérito, con el fin de verificar el cumplimiento de las condiciones formales establecidas en la Ley (Prohibición de la Ley, Buenas Costumbres, Orden Público, violación de la ley, caducidad etc). De manera que el juicio de procedencia se centra fundamentalmente, en la pretensión, bien en la pretensión jurídica del actor como en la pretensión jurídica del demandado, para declarar el mérito en Derecho de lo que se pide, es decir, supone una revisión de la pretensión jurídica del actor colocada frente al ordenamiento jurídico, ya que cuando el juicio se centra en analizar los efectos jurídicos materiales de la pretensión y la falta de aptitud jurídica del objeto para ser viable en Derecho, estamos por tanto en presencia de la improponibilidad objetiva de la pretensión. Sobre este aspecto acerca de la improponibilidad, se ha pronunciado la doctrina y la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 29 de Agosto del 2002, caso Rafael Echeverría, Expediente 02-0088, con ponencia del Magistrado Antonio García García, cuando decidió en los términos que citamos: “(...) Es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez, es por ello que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación, por lo que el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales. La ley consagra una serie de normas para salvaguardar el orden público y las buenas costumbres que son conceptos jurídicos indeterminados, sobre todo en materia de contratos, que vienen a ser protectivas de los seres humanos, la convivencia, interés social etc., de manera que cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia y valides que la Ley o los Principios Generales del Derecho Procesal le exigen, la acción debe ser rechazada…”. Que como consecuencia de lo anterior, la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial N. 39.912, consagra un conjunto de normas con la FINALIDAD de controlar y sancionar, la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, considerando todo el proceso de construcción y de todos los convenios entre particulares, cualquiera que sea su denominación contractual y es de Orden Público, de allí que cualquiera que mediante el empleo o artificios de engaños e incumplimiento será objeto de una sanción penal por el delito de estafa inmobiliarias y otros fraudes, y el acto contractual será NULO, cumpliéndose de esta manera con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna. La referida Ley, regula, todo el proceso de contratación, no solo de la construcción, sino de la venta, preventa, otorgamiento de permisologia además de la protocolización de documentos y prorrogas para la culminación de la vivienda, procesos y actos que están sometidos a la vigilancia, inspección, supervisión regulación y control de la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat, por parte del Legislador Inmobiliario, de esta forma se colige que tanto el proyecto habitacional privado, como el contrato de venta y preventa y las prórrogas necesariamente deben contar con la aprobación y autorización de la dirección general de gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, dependiente del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat. De una simple revisión del contrato presentado por la parte actora tomado como fundamento de la pretensión del actor, podemos concluir que dicho CONTRATO NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA, siendo sorprendido nuestros representados en su BUENA FE, ya que el promotor y constructor, hoy demandante, les garantizó a mi poderdantes que todo la contratación estaba siendo tramitada legalmente ante los organismos competentes, lo cual no era cierto por lo que estamos ante una violación del ORDEN PUBLICO EN MATERIA DE PREVENTA INMOBILIARIA, carácter que consagra esta Ley, y por tal razón, ante tales INCUMPLIMIENTOS y VIOLACIONES DE ESTA LEY, atendiendo a los criterio legales y jurisprudenciales antes invocados, pedimos se DECLARE SIN LUGAR esta demanda ilegal, una vez que se pronuncie sobre el fondo este honorable Tribunal. “EXCEPCIONES DE FONDO. De conformidad con lo previsto en los artículos 361, 346.11 y 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las previsiones de la Ley de Estafas Inmobiliarias en Vigencia desde el día 30 de Abril del año 2012, A TODO EVENTO, OPONGO Y PROMUEVO IGUALMENTE COMO DEFENSA DE FONDO, LA CUESTION PREVIA DE LA PROHIBICION DE LA LEY DE AMITIR LA ACCION PROPUESTA, PREVISTA, en el Articulo 346, Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. El fundamento de esta Defensa de Fondo, parte del criterio mediante el cual este Contrato de Opción de Compra Venta o de PREVENTA que nos ocupa, NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS EN CUANTO: 1) No fue inscrito ante La Dirección General de Gestión Social del Ministerio Para la Vivienda y Hábitat, que requiere conocer, aprobar y autorizar los términos del contrato, la fecha de inicio y culminación de la obra; 2) No existe constancia ni de la aprobación del proyecto ni de la AUTORIZACION SOBRE LA PRORROGA PARA QUE LA OBRA SEA CULMINADA, luego de revisar los informes del Ingeniero Inspector de la Obra de conformidad con el Articulo 38 de la Ley de Estafas Inmobiliarias; 3) NO EXISTE CONSTANCIA DE LA APROBACION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA o PREVENTA por dicho ente Ministerial que requiere ser autorizado por el mencionado Ministerio; 4) No existe constancia de la remisión de los informes de inspecciones sobre los avances físicos de la obra al mencionado organismo público; 5) El Contrato de Preventa y sus modalidades no fue redactado cumpliendo con las exigencias de los Artículos 12, 13, 14, 15, 16 y siguientes de la Ley Especial Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que EL CONTRATO objeto de la presente demanda, es nulo, contrario al orden público, y por lo tanto esta demanda, debe ser desestimada y declarada sin lugar, por violentar normas de orden público en materia de contratación de venta y preventa de viviendas. al no cumplirse con estos requisitos tanto en la contratación como previos a ella, referidos al proceso de construcción de las unidades habitacionales, no puede interponerse esta acción de resolución de contrato por parte del Vendedor – Constructor, por cuanto LO PROHIBEN NORMAS DE ORDEN PUBLICO, como son las contenidas en ya mencionada Ley de Estafas Inmobiliarias - violada por la parte actora – Por lo tanto, esta demanda a juicio de los co demandados, RESULTA INADMISIBLE E IMPROPONIBLE, ya que inclusive, está afectada hasta de un vicio de incompetencia por Falta de Jurisdicción, y al no solicitarse la prórroga de duración de la obra por ante el Ministerio de la Vivienda y Habitad ni cumplirse con las exigencias de la Ley especial, este Tribunal, resulta INCOMPETENTE por carecer de jurisdicción para juzgar o conocer este caso; por no haberse agotado previamente las instancias administrativas por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, quien a través de la Dirección General de Gestión Social tiene potestad y competencia para tramitar las denuncias y reclamos en sede administrativa e imponer sanciones por violación de la Ley. “DE LOS HECHOS ADMITIMOS: Admitimos como cierto que celebramos una opción de compra con el ciudadano HERNAN VALLENILLA, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Doña Sabina”, constante de un (01) apartamento, PA2-08, situado en la avenida sucre sector la sabanita del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, contrato suscrito bajo la afirmación falsa que nos hiciera el constructor – oferente de que era legal y autorizado por el ente respectivo. Admitimos como cierto, que el referido contrato de opción de compra, quedo inserto bajo el N° 7, tomo 6, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 22 de enero del año 2013, pero IMPUGNAMOS POR ILEGAL DICHO CONTRATO Y SER CONTRARIO AL ORDEN PUBLICO. Admitimos como cierto, que el monto acordado por concepto de la venta de dicho inmueble fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (550.000,00). “DE LOS HECHOS QUE RECHAZAMOS: Rechazamos, contradecimos y negamos en todas y cada una de sus partes – excepto los hechos que admitimos en el capítulo anterior– esta demanda tanto en los hechos como en el derecho, toda las vez que las afirmaciones del actor son inciertas, falsas e inadmisibles, pretendiendo con esta acción contra legem, BURLAR NORMAS DE ORDEN PUBLICO EN MATERIA INMOBILIARIA, COMO LO ES LA LEY DE LA ESTAFA INMOBILIARIA dirigida a Sancionar, regular y controlar todo el proceso de construcción, venta, preventa, oferta, permisologia, contratos, tiempo de construcción, prorrogas, condiciones de la venta y preventa y la protocolización de viviendas y todo los convenios entre particulares, PUBLICADA EN LA GACETA OFICIAL n. 39.912, de fecha 30 de abril del año 2012, es importante que el ciudadano juez, conozca este proceso, que el contrato autenticado objeto de este proceso, es de fecha 22 de enero del 2013, es decir, que gira en torno a la vigencia de esta ley especial, cuyas normas son de orden público y que debe cumplir con los requisitos exigidos por esta ley. Que no obstante lo anterior, procedemos a puntualizar en esta contestación en los términos siguientes: “No es verdad como lo señala la parte actora, que mis representados se encuentran insolventes en el pago de sus obligaciones establecidas en la cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra – Venta, del mencionado apartamento, tampoco es cierto la afirmación del actor, quien de una manera falaz señala, que solo han cancelado solo la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,00) por concepto de abono al precio pactado en dicha opción de compra, cuando lo cierto de todo Ciudadano Juez, es que tal como consta de los recibos y certificaciones de pago que reposan en poder de los accionados, y que las promoveré en el lapso probatorio correspondiente, mis representados le han cancelado hasta la presente fecha al ciudadano HERNAN VALLENILLA, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00), y no Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs: 140.000 ) como afirma el vendedor - accionante, pagos estos recibidos por el vendedor oferente, bien de manera directa y personal, o bien a través de terceros que se encuentran relacionados directamente con el vendedor, a quienes les autorizó recibir y entregar el prenombrado HERNAN VALLENILLA, sumas de dinero, de lo cual demostrare de manera fehaciente en la oportunidad de la verificación del lapso probatorio, inclusive con filmaciones video graficas de ello. Que no es cierto y por lo tanto lo negamos, lo rechazamos y lo contradecimos, la afirmación del demandante de autos, quien manifiesta que mis mandantes han dejado de cancelar dieciocho (18) cuotas correspondientes a los meses de junio del año 2013 hasta el 24 de diciembre del año 2014, cuando la verdad de los hechos Ciudadano Juez, es que en fecha 28 de diciembre del año 2014, Carlos Pulido Mendoza procedió a cancelarle a la ciudadana YENY VASQUEZ, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00), por instrucciones del ciudadano HERNAN VALLENILLA, ya que el vendedor mantenía una deuda con dicha ciudadana, autorizándolo a realizar dicha cancelación, la cual sería abonada al precio del inmueble, es decir, que dicha suma se imputaría a la deuda que mantenías con el referido ciudadano vendedor - constructor por la compra de dicho apartamento. Que así mismo, dicho vendedor debidamente autorizado por mi co- representado CARLOS PULIDO MENDOZA, procedió a recibir del representante legal del establecimiento comercial Supermercado Mundo de la Felicidad 28 LIANG, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00) suma esta que la referida empresa comercial le adeudaba a mi mandante por concepto del canon de arrendamiento de un local comercial ubicado en la Avenida Principal “ Los Aceiticos”, del sector la sabanita de Ciudad Bolívar, en el entendido que al recibir esta suma el ciudadano HERNAN VALLENILLA, por instrucciones del co demandado CARLOS PULIDO MENDOZA, la misma, también seria imputada del precio total por el cual fue pactada la operación de compra – venta del inmueble. Existen igualmente además otras sumas de dinero que mis mandantes, le hicieron entrega personalmente al accionante HERNAN VALLENILLA, por una cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00), pagados en la sede de la construcción de la obra, es decir en el “Conjunto Residencial Doña Sabina”, y de la misma manera, DEBEMOS AGREGARLE LA CANTIDAD DE CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs: 160.000 ) CUYOS RECIBOS QUE COMPRENDEN EL PERIODO DESDE EL 24 DE DICIEMBRE DEL 2012 HASTA EL MES DE JUNIO DEL 2013 y que constituyen los pagos iniciales. Como es lógico en toda contratación, todas estas cantidades, deben ser imputadas al precio o valor del inmueble, con lo cual demostramos fehacientemente que no es cierta la temeraria afirmación del demandante quien pretende ilegalmente, aduciendo una supuesta insolvencia, resolver el contrato de opción de compra – venta que lo vincula jurídicamente con mis representados, cuando lo cierto de todo esto, es que los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y YULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, NO HAN DADO CAUSA LEGAL DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA – VENTA, OBJETO DE LA PRESENTE DEMANDA, YA QUE DE ACUERDO CON LAS NORMATIVA EN MATERIA DE CONSTRUCCION DE VIVIENDAS, EXISTE UN RETRASO O RETARDO EN LA CULMINACION DE LA OBRA Y POR CAUSAS IMPUTABLES AL CONSTRUCTOR- VENDEDOR, NI TAMPOCO HA TRANSCURRIDO EL LAPSO DE MORA, ESTABLECIDO EN LOS ARTICULOS 17, 18, 19, 20 Y 26 DE LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS, QUIEN DISPONE QUE LOS OPCIONADOS O OFERIDOS EN UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, SOLO PUEDEN CONSIDERARSE EN ESTADO DE INSOLVENCIA CUANDO HAN TRANSCURRIDO TRES (03) MESES DESDE EL PAGO DE LA ULTIMA CUOTA AL CUAL ESTAN OBLIGADOS POR LOS EFECTOS DEL CONTRATO, SIEMPRE Y CUANDO NO EXISTE RETARDO O MORA DEL CONSTRUCTOR – VENDEDOR, QUIEN AUN NO HA CULMINADO LA OBRA, LO OCURRE EN EL CASO QUE NOS OCUPA. DE MANERA QUE ALEGAMOS A TODO EVENTO LA EXCEPCION NOM ADIMPLETIS CONTRACTUS O CONTRATO NO CUMPLIDO POR PARTE DEL CONSTRUCTOR – VENDEDOR. Que la apoderada de los co-demandados abogado GEORGET BALEKJI KABBABE, “Que mis mandantes como ya señalamos anteriormente cancelaron al vendedor del inmueble la última cuota en fecha 28 de diciembre del año 2014, hecho que se produjo mediante la cancelación o pago, que efectuara Carlos pulidos Mendoza a la ciudadana Yeny Vásquez, atendiendo instrucciones de Hernán Vallenilla, quien a su vez adquiría la obligación de descontar esta cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (40.000,00), del valor total que se pactó la compra venta del apartamento. y se abstuvieron de continuar pagando por cuanto la obra aún no está concluida y tiene un retraso ostensible. Que Negamos, rechazamos y contradecimos, en cada uno de sus partes, que el pedimento de la parte actora de resolver esta promesa bilateral de venta. Por causa de una supuesta insolvencia de los opcionantes - compradores, cuando fue el Constructor-Vendedor, quien mantiene una mora o retardo en la ejecución y construcción de la obra. Rechazamos, negamos y contradecimos, la invocación o alegato por lo demás temerario hecho por la parte actora en su libelo demanda, de la pretendida aplicación de la Cláusula Décima Primera del Contrato de Opción de Compra, al mencionar en el texto de la demanda, que el documento de compra venta, ha sido imposible de protocolizarlo por culpa de los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, pretendiendo en la demanda de manera arbitraria y alegre que la suma por ellos pagada sea tomada a título de indemnización por supuestos daños y perjuicios que en ningún momento ha sufrido el vendedor, ni tampoco lo han causado mis mandantes, todo lo contrario de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Estafas Inmobiliarias, es el Vendedor – Constructor, quien debe indemnizar a mis mandantes por la mora o retardo en el cumplimiento del ilegal contrato, no solo por no culminar la obra tal como lo pactó, sino que dicha convención que se discute en este proceso es contraria al orden público. “EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL OFERENTE: Como puede deducirse de la Inspección Ocular extra Litem, practicada a través de la Notaria Publica de Ciudad Bolívar, la cual consigno y opongo en todas formas de derecho a la parte actora, Marcada con la letra “B” en original, constante de doce (12) folios útiles, mas sus anexos de sus legajos fotográficos los cuales también opongo al accionante, el inmueble identificado, practicada en Apartamento el N° PA2-08, en el “Conjunto Residencial Doña Sabina”, objeto del contrato de opción de compra al que se contrae el presente proceso, para esta fecha y a pesar de que el contratante quedó obligado de acuerdo con el contrato culminarlo en fecha 24 de febrero del año 2015, aún se encuentra en proceso de construcción, imposible que lo culmine al menos en seis meses, es decir, este apartamento no tiene: puertas, sin techo en la parte superior, sin piso de cerámica, sin pinturas en las paredes, con baños sin culminar, sin las piezas sanitarias tales como lavamanos, pocetas, ducteria de aguas negras y aguas blancas, llaves, con las escaleras de acceso sin culminar, y las paredes, que circundan las mismas están sin frisar, no tiene instalaciones eléctricas, sin culminación de los puestos de estacionamiento, obras que si la estimamos racionalmente desde el punto de vista de la ingeniería civil, se estiman en un 50% de avance físico de la obra, aunado al hecho de que el conjunto “residencial doña sabina” aún no cuenta con los servicios básicos de electricidad, agua, y los otros que le corresponden a todo inmueble o vivienda con fines familiares. y es ante este reiterado atraso de la obra por la que mis representados se abstuvieron de seguirle cancelando las ultimas cuotas al oferente Hernán Vallenilla, por cuanto este ciudadano, por la manera retardada como ejecutaba la obra, ellos de acuerdo con la ley en comento, ante la mora del constructor- vendedor, no están legalmente obligados a pagar, y todo esto, por tanto, evidencia un incumplimiento de su obligación contractual, ya que Hernán Vallenilla no ha ejecutado el contrato en los términos como la había pactado, ni cumpliendo con las previsiones de la ley regulatoria: es decir, la ley de estafas inmobiliarias. a todo evento, ante la falta de culminación de la obra y el retardo culposo por parte del oferente constructor en la ejecución del contrato procedemos a invocar los plenos efectos del Articulo 1168 del Código civil, constitutivo en lo que se conoce como “la excepción de contrato no cumplido” que desde el punto de vista contractual, y con base a los términos previstos en el referido Artículo 1.168 del Código Civil y de acuerdo a las previsiones de la ley de estafas inmobiliarias, como ley especial, ante un contrato bilateral, como lo es esta opción de compra venta, cualquier contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. trasladando esta premisa del legislador civil y especial, al presente caso que nos ocupa el oferente vendedor Hernán Vallenilla, no puede ni solicitarle, ni pretender que mis representados le cancelen la totalidad del costo o valor pactado del inmueble “apartamento” objeto de estas negociación, cuando a duras penas, y siendo generosos en nuestra estimación, el avance físico de la construcción del apartamento como quedo plenamente demostrado con la Inspección Ocular practicada por la notaria primera de Ciudad Bolívar, en fecha 12 de febrero del año 2015, apenas alcanza al 50% de la estructura de la obra, pero además el oferente vendedor, mal puede mencionar como excusa, la conducta de mis mandantes para el registro o protocolización del instrumento de venta, cuando ni siquiera cuenta con el permiso de habitabilidad expedido por la Ingeniería Municipal o la Dirección competente de la Alcaldía del municipio Heres, ni para el momento de la presentación ni menos para el contestación de la presente demanda, razón por la cual, es forzoso concluir, que el incumplimiento de la obligación contractual prevista en el convenio de opción de compra venta, es solo atribuible única y exclusivamente al ciudadano Hernán Vallenilla, y en ningún caso, a mis mandantes CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, por lo que siendo así, por todas las razones que anteceden, formalmente y en este acto rechazamos y contradecimos, en cada una de sus partes, y en los términos ya expuestos esta demanda de resolución de contrato propuesta de manera temeraria por el ciudadano HERNAN VALLENILLA, debidamente asistido de abogados en contra de mis referidos mandantes- accionados. Que peticionamos finalmente que el presente escrito sea admitido, agregado al expediente y surta todos los efectos de Ley favorablemente a mis representados (…)”.- En fecha 29 de abril de 2015, el abogado John Richards, co-apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual solicita “(…) la nulidad del acta de contestación de la demanda levantada en fecha 28 de abril de 2015 (…)”. En fecha 30 de abril de 2015, la abogada Georget Balekji Kabbabe, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 05 de mayo de 2015, el ciudadano Hernán Vallenilla, representado por sus abogados John Richards y Neptalí Pérez Bolívar, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, presentó escrito de reforma de la demanda en lo que respecta al siguiente punto: “(…) los optantes han dejado de cancelar 20 cuotas de las 24 convenidas, correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de junio de 2013 hasta el 24 de febrero de 2015, ambas inclusive hechos que demuestran el incumplimiento de su obligación y pese a los requerimientos hechos por mi para que el contrato sea cumplido, estos fueron infructuosos (…)”. En fecha 07 de mayo de 2015, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, INADMITIÓ la reforma planteada en fecha 05 de mayo del 2015, por el ciudadano Hernán Vallenilla. Plenamente identificado en auto. En consecuencia ordenó la continuación del presente procedimiento en fase probatoria, la cual comenzó a transcurrir a partir de la presente fecha. En fecha 12 de mayo de 2016, el Juzgado de la causa, admitió las pruebas presentadas por la parte demandada. En fecha 13 de mayo de 2015, el ciudadano Hernán Vallenilla, representado por sus abogados Jhon Richards y Neptalí Pérez Bolívar, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, presentó. Mediante auto fechado 15-05-2015, el Juzgado a-quo, admitió las pruebas presentadas por la parte demandante. Por su parte el juzgado de la causa, en fecha 11 de febrero de 2016, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, en donde estableció lo que sigue: “(…) Dicha ley le atribuye a la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat, dependiente del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, facultades de regulación, aprobación y control en materia de construcción, preventa y venta de viviendas. Ahora bien, como consta del documento del contrato u Opción de Compra Venta del apartamento descrito en la parte up supra de este fallo, y que objeto de este litigio, el cual se encuentra debidamente notariado, no cuestionado por las partes en lo que respecta a la fecha de su suscripción fecha 21 de Enero del año 2013, sin duda que por expreso mandato de los Artículos 1, 12 y 14, tal contratación debe contener todos y cada uno de los requisitos establecidos por este legislador especial inmobiliario, sobre todo en la base del cálculo del precio, prórrogas y contratos modelo, que exige como REQUISITO PREVIO la revisión y aprobación por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat dependiente del Ministerio del Poder Popular competente en la materia, en este caso que nos ocupa, el demandante o promotor inmobiliario Hernán Vallenilla, no cumplió con lo establecido en la norma de la Ley de Estafa Inmobiliaria que este contrato contó con la previa aprobación por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat o bien de algún organismo regional a quien este hubiere delegado la facultad de aprobación del llamado contrato modelo para la preventa o venta de viviendas establecido en el ordinal 9 del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, de tal manera que aun cuando el promotor hoy demandante, haya probado haberle vendido a otras personas mediante documentos protocolizados, ello no impide que en este caso de especie, relativo a la contratación suscrita con los demandados de autos: CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, no esté obligado a cumplir con los requerimientos de la citada ley especial, ya que estas normas tienen por fin supremo y constitucional, defender, proteger y garantizar el derecho de toda persona a una vivienda digna, se trata de NORMAS DE ORDEN PUBLICO, que desarrollan principios constitucionales y que por tales motivos, no pueden relajarse por convenios entre particulares como lo pretende la parte accionante con su alegato al invocar contratos anteriores y extra proceso. En aplicación a la teoría de la Acción Dinámica de la Prueba, la carga probatoria sobre aquellos hechos que conoce una de las partes y a quien le resulta más fácil probar que la otra, produce la inversión de la carga de la prueba, por lo que en este caso que nos ocupa, debe trasladarse a la cabeza del actor, su obligación de probar que este contrato si cumplía con las disposiciones de la Ley Especial Contra La Estafa Inmobiliaria, trámite que se lo impone dicha Ley como promotor y/o constructor, de tal manera que al no cumplir el demandante con lo establecido en la Ley Especial de Estafa Inmobiliaria esta demanda no podía ser admitida, por vulnerar expresas disposiciones de Orden Público Constitucional, ya que resultaría por tanto infructuoso discutir sobre la ejecución o inejecución de una convención contraria al orden público y constitucional que lesiona el fin teleológico de esta ley in comento, la Cuestión Previa opuesta de conformidad con lo establecido en el articulo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil debe prosperar y así se declarara en la dispositiva del fallo. Así se Declara.- Que al no cumplirse con estos requisitos tanto en la contratación bien previos como posteriores a ella, referidos al proceso de construcción, preventa y venta de esta unidad habitacional, el demandante estaba impedido para interponer esta ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA - VENTA DE INMUEBLE en razón de que lo prohíben normas de orden público, como son las contenidas en ya mencionada Ley de Estafas Inmobiliaria afectando incluso el principio de Jurisdicción, ya que a juicio de este Jurisdicente, la parte demandante no tramitó esta contratación con base a los artículos 12 y 14 de la citada ley, menos aún se propuso solicitar la prórroga de culminación de la obra por ante el Ministerio de la Vivienda y Hábitat, en fin, no agotó previamente las Instancias Administrativas. Así se declara. Por los razonamientos antes expuestos este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11°, por lo que producto de dicha declaratoria la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA - VENTA interpuesta por el ciudadano: HERNAN VALLENILLA contra los ciudadanos: CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS, y debidamente representados por sus apoderados, todos suficientemente identificados en autos, y consecuencialmente DECRETA: Primero: Se declara NULA DE NULIDAD ABSOLUTA la actuación que riela al folio catorce (14) de fecha 02 de febrero de 2015 del presente asunto y consecuencialmente revoca dicha actuación por contrario imperio todo de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 310 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se declara INADMISIBLE la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano HERNAN VALLENILLA contra los ciudadano CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA Y JULMERY JESUS CERMEÑO RIVAS por haberse declarado CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11° y articulo 341 del Código de Procedimiento Civil. (…)”. En fecha 16-03-2016, el abogado John Richards, inscrito en el IPSA bajo el N° 75.141, presentó diligencia mediante el cual ejerció recurso de apelación en contra de la decisión dictada por el a-quo. Por lo que, por auto fechado (29-03-2016), el tribunal de la causa, oyó en ambos efectos la apelación y ordenó remitir las presentes actuaciones a esta instancia superior. En fecha 07 de abril de 2016, el abogado John Richards, co-apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito solicitó “…previa a su certificación en autos me sean devueltos los documentos originales consignados por esta representación judicial y que corre en autos a los folios del 159 al 219 ambos inclusive…”. En fecha 02 de mayo de 2016, el abogado Neptalí Pérez, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes expresando lo siguientes: “(…) De lo anteriormente señalado se desprende que al no haber disposición expresa o causales taxativas que prohíban legalmente la admisión de una acción judicial, no puede el sentenciador derivarlas de otras significaciones o conceptos y es lo que hace que su decisión sea nula y por ende debe ser así declarada por este juzgado superior. Por las consideraciones anteriormente expuestas solicito muy respetuosamente de este honorable tribunal Superior declare con lugar el presente recurso de apelación y revoque la decisión dictada en fecha 11 de febrero de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio de esta circunscripción judicial, en el expediente FP02-V-2015-93, resolución: PJ0252016000027 que declaró con lugar la cuestión previa 11º del articulo 346 del CPC (…)”. Cumplidos con los trámites procedimentales este tribunal superior pasa a realizar el siguiente punto previo: S E G U N D O: UNICO PUNTO PREVIO FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL Sobre la jurisdicción para conocer de este asunto, conviene hacer un estudio detallado sobre las posturas que al respecto ha asumido la Sala Político-Administrativa dependiendo de la persona que demanda y el objeto de la pretensión, ya que en el caso de que la demanda la proponga el comprador de una vivienda en construcción en contra del contratista que se comprometió a construir la misma y otorgar el documento definitivo de compra-venta, se ha señalado que el poder judicial si tiene jurisdicción para resolver la demanda, ya que lo que se persigue es que el contratista infractor cumpla con sus cargas contractuales, lo cual esta regulado por los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil. El anterior criterio fue plasmado en la sentencia N° 01378 emitida el 04.12.2013, expediente N° 2013-1402, en donde se estableció lo siguiente: “…Asimismo, corre inserto en el expediente (folios 146 y 147) el escrito presentado el 14 de agosto de 2013 por el abogado Freddy Delfín Peñaloza, anteriormente identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la referida sentencia, por considerar que corresponde a la Administración Pública el conocimiento del asunto, toda vez que la fundamentación del accionante en la demanda se basó principalmente en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuestión esta que, a su decir, determina que “…el proceso debe ventilarse en la espera o ámbito de las normas invocadas por la demandante, donde el órgano Administrativo mediante el procedimiento establecido en dicha norma, determina en su totalidad las pretensiones del denunciante, estableciendo las responsabilidades civiles, administrativas o penales a que diera lugar dado sea el caso (…). Ahora bien, pudo constatar la Sala de las actas que conforman el expediente, que el accionante pretende con su demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, que tiene por objeto un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., constituido por un apartamento ubicado en el edificio Auyantepui, del Conjunto Residencial “Los Tepuy”, en el sector La Horqueta del Municipio San Rafael De Carvajal, en la Parroquia Carvajal del Estado Trujillo. En efecto, a través de la acción intentada, el ciudadano Freddy Del Carmen Berrios Andara persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, celebrado entre una persona natural y una persona jurídica de derecho privado, cuyo objeto es el traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil, referidos al contrato como fuente de las obligaciones, de tal manera que debe esta Sala declarar que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda planteada en el caso bajo examen y, en consecuencia, declara improcedente el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto y confirma la sentencia de fecha 7 de agosto de 2013 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Así se declara. Finalmente, se condena en costas a la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., parte demandada, de acuerdo a las disposiciones contenidas en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el recurso de regulación de jurisdicción (...).” Sin embargo, cuando se pretende rescindir el contrato, cuando se le atribuyéndosele a uno de los sujetos del contrato de opción de compra-venta sobre una vivienda, en proceso de construcción una conducta infractora, la situación cambia, ya que en ese caso conforme al criterio de la Sala antes mencionada, contenido en la sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. la cual se ha venido aplicando de manera reiterada: “(…) de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria “cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada. En este mismo orden de ideas, se extrae que la misma Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 01169 emitida en fecha 29.07.2014 en el expediente N° 2014-0873 en un caso que fue tramitado en esta Circunscripción Judicial donde se pretendía que en sede judicial se resolviera sobre la validez de un contrato de opción a compra de un inmueble, concretamente sobre la resolución del mismo, se estableció lo siguiente: “…Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación a la consulta de jurisdicción planteada, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en los artículos 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y, 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil; y al respecto se observa: En primer lugar, de las actas procesales del expediente se desprende que la presente demanda se circunscribe a la solicitud de resolución del contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento para uso residencial, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 5 de noviembre de 2009, bajo el N° 09, Tomo 111 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 24 de noviembre de 2011, bajo el N° 2009.1572, Asiento Registral 1, ejercida por la representación judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud del supuesto incumplimiento de la demandada en la realización de los pagos acordados, ya que “(…) de las DOCE (12) CUOTAS establecidas en el contrato, que se expresan en el literal B, en este escrito, la demandada, ampliamente identificada solo pago hasta la Decima Primera cuota (…)”. Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del caso de autos, fundamentándose en que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar el procedimiento administrativo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, toda vez que “(…) se trata de un contrato cuyo objeto es la venta de un inmueble destinado a VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN aún no terminada, y por tanto, NO PODRAN SER RESCINDIDOS unilateralmente por los constructores, contratistas, promotores, alegando un supuesto incumplimiento o falta de pago del comprador, dado que es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y hábitat la encargada de decidir a través de un procedimiento administrativo sobre la terminación del contrato” (sic). Por su parte, del expediente se observa la decisión de fecha 6 de junio de 2014 (folios 129 al 135 del expediente), en la que el tribunal remitente declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública para conocer y decidir la a demanda por resolución de contrato, interpuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., antes identificada, contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud de que debió agotar el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Visto lo anterior, debe esta Sala analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen: “Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes fines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”. “Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. Criterio éste ratificado por la mencionada Sala Político Administrativa, en fecha 20 de enero del año en curso, sentencia bajo Nº 00022, con Ponencia de el Magistrado MARCO ANTONIO MEDINA SALAS, en donde dejó sentado entre otras cosas lo que sigue: “(…) Conforme a lo previsto en la normativa transcrita, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador o compradora; toda vez que será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la encargada de decidir sobre la terminación del contrato a través de un procedimiento administrativo. Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir el caso, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias de esta Sala Nos. 00739 y 00634 de fechas 27 de junio de 2013 y 6 de mayo de 2014, respectivamente). Así se declara. (Destacado nuestro) Al hilo de lo antes expuesto, y en estricta aplicación de los criterios jurisprudenciales arriba transcritos parcialmente, los cuales esta jurisdicente hace suyo, y siendo que el caso que nos ocupa, versa sobre una resolución de contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 22-01-2013, entre los ciudadanos Hernan Ballenilla -vendedor- y Carlos Rafael Pulido Mendoza y Julmery Jesús Cermeño Vivas -demandados- en este sentido se advierte que la parte actora, funge en el contrato como vendedor de un bien inmueble constituido por un apartamento y su puesto de estacionamiento, distinguidos con el Nº PA2-08, ubicado en la Av. Sucre del sector la Sabanita de esta ciudad capital, el cual forma parte del Conjunto Residencial Doña Sabina, en donde si bien es cierto no establece que el mismo se encuentra en construcción, no es menos cierto que de autos se desprende que el bien objeto de esta demanda, para el momento en que se realizó la inspección ocular practicada por la Notaría Pública Primera de esta ciudad, vale indicar en fecha 12-02-2015 -folios 45 al 61 de la primera pieza- aun no estaba culminado, razón por la que, indefectiblemente el poder judicial pierde jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto. Así las cosas, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. De tal manera, que en aplicación de dichas disposiciones legales resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por el demandante, quien como ya se dijo solicita que se rescinda o se declare extinguido el contrato en virtud de que el comprador no cumplió con sus cargas contractuales, es evidente que debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en la norma antes enunciada, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Esta situación fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a resolverlo estableciendo en el fallo apelado la inadmisibilidad de la demanda, por los motivos allí expuestos, que aquí se dan por reproducidos. (Destacado nuestro) Dicho lo anterior, y atendiendo a que la falta de jurisdicción se puede o debe declararse en cualquier estado y grado del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil se declara la falta de jurisdicción del poder judicial para dirimir esta controversia y se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y mas aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento. Así se dispondrá en el dispositivo de este fallo. En virtud de lo anteriormente establecido, se considera innecesario que se emita pronunciamiento sobre los aspectos que fueron invocados por ambas partes intervinientes durante el desarrollo del proceso. Así se determina. TERCERO: DISPOSITIVO: En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, se declara la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y decidir la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaría Pública Primera de ciudad Bolívar, en fecha 22-01-2013, inserto bajo el Nº 07, tomo 06, incoada por el ciudadano HERNAN VALLENILLA en contra de los ciudadanos CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA y JULMERY JESUS CERMEÑO VIVAS. SEGUNDO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento. TERCERO: Se ORDENA la remisión en su oportunidad legal del presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, una vez conste la última notificación que de las partes se haga, conforme a lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas. CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión. Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia del presente fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en ciudad Bolívar, a los seis (06) días del mes de junio del dos mil dieciséis (2016) Años. 206º de la Independencia y 157º de la Federación. La Juez Superior, Dra. Haydee Franceschi Gutiérrez. La Secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal. HFG/MAC/Haydee. La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de ley a las 01:35 p.m. La secretaria, Abg. Maye Andreina Carvajal.