TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar
Ciudad Bolívar, 15 de junio de 2.016
206º y 157º

Asunto: FP02-V-2015-000883
Resolución: PJ0262016000091

-I-

De conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal procede a extender por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia oral celebrada en este proceso en fecha 31 de mayo de este mismo año, en el juicio de desalojo interpuesto por el ciudadano GIUSEPPE CULMONE, representado por los abogados LEONARDO ENRIQUE RANGEL SALOMON y JOSE ANTONIO PEREIRA BUSTAMANTE, contra el ciudadano JENFIL JOSE PEREZ, patrocinado por la abogada LISMARY DEL ROSARIO PEREZ GONZALEZ, de la siguiente manera:

La representación judicial de la parte actora alega en el escrito de demanda que conforme consta en documento privado suscrito por GIUSEPPE CULMONE y JENFIL JOSE PEREZ, se celebró en fecha 1 de enero de 2013, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un contrato de arrendamiento por un local comercial identificado con el Nº 2, ubicado en la planta baja del edificio “Culmone”, situado en la avenida Sucre, al lado del Terminal de Pasajeros de esta ciudad, el cual consta de vidrios de seguridad y estructuras de aluminio, con fachada protegida por puerta tipo “Santamaría”, dotado de dos baños, dos oficinas, un sistema eléctrico y de seguridad, con un área aproximada de cuatrocientos sesenta y ocho metros cuadrados con setenta y dos centímetros (468,72 Mts2) con los siguientes linderos y medidas: Norte: Terminal municipal de pasajeros, en treinta y un metros (31 Mts); sue: Local Nº 1, del edificio Culmone en treinta y un metros (31 Mts.); este: Avenida Sucre, en doce metros (12 Mts.) y oeste: Local para depósito del Edificio Culmone, en doce metros (12 Mts.) y sobre el cual celebró un contrato de arrendamiento por un año, contado desde el 1 de enero de 2013 al 1 de enero de 2014, con un canon mensual de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), el cual debía pagar el arrendatario por mensualidades vencidas el primer día de cada mes.

Indica que en virtud de que el arrendatario no manifestó por escrito su voluntad de continuar con la relación arrendaticia, conforme a la cláusula tercera del contrato, abriéndose el lapso de prórroga legal de un año aplicable tanto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario como en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contado en todo caso desde el 2 de enero de 2014 al 2 de enero de 2015, sin que operase la tácita reconducción y que se encuentran ante el agotamiento de la prórroga legal sin que el arrendatario haya desocupado el inmueble, manteniéndose aún en el local comercial.

Agrega que adicionalmente el arrendatario no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2015 hasta la fecha, no realizando depósitos correspondientes en cuenta bancaria de su representado dispuesta para tal fin desde el principio de la relación, adoptando una confesa actitud que reconoce la finalización del contrato de arrendamiento y su prórroga legal y ante el incumplimiento en la entrega del inmueble lo demanda por desalojo y el pago de de la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000) por concepto de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a agosto de 2015 a razón de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) y la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000) por concepto del cincuenta por ciento del valor diario del canon de arrendamiento por los siete meses de deuda ya señalados, en aplicación del artículo 22 ordinal 3º de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, más las respectivas costas procesales, estimando la demanda en la suma de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000) equivalentes a 1.400 unidades tributarias.

Por su parte en la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada en primer término admitió la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte actora sobre el inmueble ya identificado, así como también la duración del contrato de un año desde el 1 de enero de 2013 hasta el 1 de enero de 2014, y el canon de arrendamiento en la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) mensuales.

En segundo término negó los siguientes hechos:
Que se haya agotado el lapso de la prórroga legal.
Que su representado esté insolvente en el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero a agosto de 2015;
Que la relación arrendaticia se haya iniciado en fecha 1 de enero de 2013;
Contradijo que su representado esté obligado a cancelar los montos reclamados por la parte actora, arriba señalados y contradijo la estimación de la demanda efectuada por el actor.

Expresa que niega que se haya agotado el lapso de la prórroga legal por cuanto, como consta de documento que acompaña marcado “A”, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad en fecha 30 de agosto de 2005 y de 12 recibos de pago anexos también con la contestación, la relación arrendaticia comenzó en fecha 30 de agosto de 2005 y no en fecha 1 de enero de 2013, es decir que tiene una duración de nueve años, por lo cual le corresponde una prórroga legal de dos años, conforme a la ley ya citada, contada desde el 2 de enero de 2014 (fecha de culminación del contrato) hasta el 2 de enero de 2016, y que durante este lapso el contrato se considera a tiempo determinado.

Por otra parte solicitó se declarara la inadmisibilidad de la demanda por cuanto no se puede demandar el desalojo cuando el contrato es a tiempo determinado, citando criterio jurisprudencial para ello.

Como segunda defensa esgrime que su representado ha venido cumpliendo con su obligación contraída en el contrato de arrendamiento, conforme a recibo que anexa marcado “D”, donde consta que en fecha 19 de febrero de 2015 la esposa de su representado, ciudadano JUMILETH BERRIO, depositó a favor de GIUSEPPE CULMONE, en la cuenta Nº 012805314331100307763 del Banco Caroní la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) correspondiente a los cánones de febrero , marzo y abril de 2015.

Como tercera defensa alega que el ciudadano GIUSEPPE CULMONE una vez que recibió el pago de arrendamiento de los meses arriba mencionados, clausuró la cuenta en referencia en la cual se realizaba los pagos de los cánones de arrendamiento.

Manifiesta que cuando su representado acudió al banco en referencia los primeros días del mes de abril de 2015, para cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2015 le notificaron que la cuenta estaba cerrada o clausurada, y desde ese momento no tuvo más contacto con el arrendador y que éste nunca le comunicó a su representado que la cuenta estaba clausurada y tampoco lo facilitó ningún otro número de cuenta.

Luego de citar el contenido del artículo 5 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial expresa que su representado se dirigió a la Superintendencia Nacional para la defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) con sede en esta ciudad para realizar las consignaciones de los meses de abril, mayo y junio de 2015 y le notificaron que no podían recibir dicho pago por cuanto no conocen de esa competencia, que el Ministerio del poder Popular para el Comercio todavía no se había creado la oficina para realizar las consignaciones para arrendamiento inmobiliario de local comercial.

Posterior a realizar cita de criterio jurisprudencial añade que a su representado no se le puede atribuir la insolvencia de los meses de abril a agosto de 2015, ya que el demandante actuando de mala fe cerró la cuenta bancaria donde se depositaba el canon y nunca facilitó otro número de cuenta para ello.

Por último impugnó la cuantía de la demanda realizada por la parte actora en la suma de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000) equivalentes a 1.400 unidades tributarias. por considerarla exigua y no estar fundamentada legalmente, arguyendo que si el canon de arrendamiento mensual es de veinte mil bolívares (Bs. 20.000) se debe multiplicar el canon por doce meses, lo que da la cantidad de doscientos cuarenta mjl bolívares (240.000) equivalentes a un mil seiscientos unidades tributarias (1.600 U.T.), siendo ésta la estimación correcta que debió hacer la parte actora, ello en aplicación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y no la suma de los cánones y sus accesorios, aplicando incorrectamente la parte actora el artículo 38 del citado Código. .

En el auto de fijación de los hechos este Juzgado relevó de prueba la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble ya identificado, admitida por ambas partes, así como también el monto del canon de arrendamiento vigente (Bs. 20.000) y el carácter de determinado del contrato suscrito entre ellos, ya que ambos admiten que es un contrato a tiempo determinado al no operar la tácita reconducción, quedando circunscritos los límites de la controversia a establecer la duración de la relación arrendaticia, pues la parte actora solo alega que se suscribió un contrato privado en fecha 1 de enero de 2013, mientras que la parte demanda afirma que se inició en fecha 30 de agosto de 2005, para así determinar el lapso correspondiente a la prórroga legal a que tenía derecho el arrendatario, así como la solvencia o insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que el actor manifiesta que éste ha incumplido el pago desde el mes de febrero de 2015, hecho éste negado por el demandado y la existencia de la cuenta perteneciente al arrendador identificada por la parte demandada, ya que ésta manifiesta que allí realizó los pagos de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, así como también la supuesta clausura de ésta y sus motivos, para así determinar la solvencia o insolvencia del arrendatario.

-II-
De las defensas previas

Con respecto a la inadmisibilidad de la demanda planteada por la parte accionada, se observa que en el actual Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial está expresamente consagrada la acción de desalojo cuando el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, es decir, cuando el contrato es a tiempo determinado, conforme al artículo 40, literal “g”, contrariamente a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que solo consagra las acciones de desalojo para el caso de los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, desaplicada para el arrendamiento inmobiliario de locales comerciales por el mencionado Decreto-Ley, conforme a la Disposición Derogatoria Primera, de manera que se estima admisible la presente demanda, Así se declara

Con relación a la impugnación de la cuantía observa el Tribunal que al tratarse de un contrato a tiempo determinado el que hoy nos ocupa por no haberse producido la tácita reconducción, debe estimarse la demanda en base a las pensiones que se litigue, conforme lo establece en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de ello y considerando que la parte actora reclama el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero de 2015 hasta agosto de 2015, en base a veinte mil bolívares mensuales, es decir, la suma de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000) más la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000) para un total de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000), en consecuencia la cuantía de la demanda se ajusta a lo reclamado por el actor y a lo establecido en el citado artículo 36 del Código adjetivo, independientemente de la improcedencia o no de la pretensión deducida, por lo cual se estima improcedente la impugnación de la cuantía ejercida por el demandado y firme la la estimada por la parte actora. Así se declara.

-III-
De las pruebas producidas

Decididas las defensas previas interpuestas por la parte demandada corresponde analizar las pruebas producidas en el presente juicio de la siguiente manera:

1.- La parte actora acompañó con la demanda documento privado suscrito por las partes en fecha 1 de enero de 2013, contentivo de contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio sobre el inmueble ya identificado, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo cual se tiene por reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele el mismo valor probatorio que los documentos públicos, en atención a lo establecido en el artículo 1.363 y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

2.- Con la contestación de la demanda la parte demandada acompañó documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 30 de abril de 2005, bajo el Nº 65, tomo 76, e igualmente contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 2 de febrero de 2011, bajo el Nº 50, tomo 28, así como también documento poder otorgado por el actor a GIOVANNI RICOBENE, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad, en fecha 12 de enero de 2005, bajo el Nº 49, tomo 03, los cuales no fueron impugnados en forma alguna por la parte actora, otorgándoseles pleno valor probatorio en atención a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por tratarse de documentos públicos. Así se establece

3.- En los folios 59 al 70 cursan recibos privados de pago de cánones de arrendamiento suscritos por GIOVANNI RICOBENE, como apoderado de GIUSEPPE CULMONE relativos al inmueble en litigio y que van desde septiembre de 2005 a enero de 2008, los cuales no fueron impugnados en forma alguna por la parte actora, por lo cual se tienen por reconocidos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele el mismo valor probatorio que los documentos públicos, en atención a lo establecido en el artículo 1.363 y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, conforme al artículo 1.360 ejusdem. Así se establece.

4.- Con respecto al acta de matrimonio entre los ciudadanos JENFIL JOSE PEREZ GONZALEZ y JUMILETH BERRIO (folio 87) se observa que es un documento público administrativo emanado de funcionario público autorizado al efecto, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.

5.- En el folio 86 cursa copia “carboncillo” de recibo de depósito bancario Nº 43793997 de fecha 19 de febrero de 2015, por la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000) en dos depósitos en cheques realizados por la ciudadana JUMILETH BERRIO; uno de diez mil bolívares (Bs. 10.000) y otro de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) en la cuenta 01280531433110030763 perteneciente al ciudadano GIUSEPPE CULMONE.

Al respecto la doctrina y jurisprudencia patria han determinado que este recibo de depósito bancario, conocido comúnmente como “vaucher” se equipara y tiene el valor de las tarjas a que se refiere el Código Civil el cual hace fe si corresponden con sus patrones, que en este caso sería el original que queda en poder de la institución bancaria.

En tal sentido hay que adminicularlo con el informe del Banco Caroní, Banco Universal que riela al folio 118, de fecha 13 de abril de 2016, el cual fue impugnado por la parte demandante en el acto de la audiencia oral de fecha 31 de mayo del presente año sin que produjera ningún tipo de prueba para desvirtuarlo, por tanto este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por emanar de una institución de reconocida solvencia y reputación, y del que se evidencia que la cuenta mencionada perteneció al ciudadano GIUSEPPE CULMONE, que fue cancelada por orden de este mismo ciudadano en fecha 24 de febrero de 2015 y que los depósitos en referencia efectivamente fueron realizados en esa cuenta por la ciudadana JUMILETH BERRIO, cónyuge del demandado, motivo por el cual también se le otorga valor probatorio al recibo analizado. Así se establece.

6.- Con relación a los recibos de depósito bancario que rielan en los folios 88 al 89, se observa que si bien es cierto no están respaldados por su original o por informe de la institución bancaria, sin embargo este Tribunal les da el valor de indicio adminiculados al recibo e informe supra analizados. Así se establece.
-IV-
Decisión

Analizadas las pruebas producidas corresponde a este Tribunal decidir la presente controversia en base a las siguientes consideraciones:

Con respecto al tiempo de duración de la relación arrendaticia se observa que conforme al documento de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado en fecha 30 de agosto de 2005 acompañado por la parte demandada con la contestación, previamente valorado, dicha relación se inició en fecha 1 de septiembre de 2005, y por tal virtud a la fecha de terminación del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es decir, al 1 de enero de 2014, tal relación tenía una duración de 8 años y 5 meses, por lo cual, en principio, de estar solvente en el pago de los cánones reclamados por el demandante, le correspondería una prórroga legal de dos años, conforme al artículo 26 del Decreto-Ley mencionado, es decir, hasta el 1 de enero de 2016.

Por el contrario, de estar insolvente no gozaría de este derecho y el demandante estaría plenamente facultado para demandar el desalojo tanto por vencimiento del término como por la insolvencia arrendaticia.

En este sentido se aprecia que la parte demandada produjo un recibo de depósito bancario, de fecha 18 de febrero de 2015, realizado por su cónyuge ciudadana JUMILETH BERRIO, por la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000).

Si bien es cierto que el mencionado recibo no demostraría per se a que mes corresponde el pago, sin embargo, en vista que la parte actora no reclama el pago de los meses anteriores a febrero de 2015, este Tribunal infiere que entre la suma depositada está comprendido el pago de dicho mes de febrero e igualmente por adelantado el pago de marzo y abril de 2015 lo cual está permitido por cuanto el plazo del pago es en beneficio del deudor y no del acreedor como lo indica el artículo 1.214 del Código Civil.

Ahora bien, igualmente consta en autos en el folio 118 el informe firmado y sellado en original del BANCO CARONI de fecha 4 de abril de 2016 en atención a la prueba promovida por el demandado, previamente valorado, del cual se evidencia que la cuenta en la cual el arrendatario venía depositando los cánones de arrendamiento sin que conste ningún tipo de objeción por parte del arrendatario –lo que hace inferir a este juzgado que ambas aceptaron que el arrendatario efectuaría el pago de los cánones en dicha cuenta- fue cancelada por su titular, ciudadano GIUSEPPE CULMONE en fecha 24 de febrero de 2015, de manera que la falta de pago por parte del arrendatario de los meses de mayo a agosto de 2015 ocurrió por un hecho no imputable al deudor sino por un hecho propio del acreedor.

Por tal virtud y en vista de que es un hecho notorio que luego de la entrada en vigencia del Decreto-Ley en mención la Superintendencia para la Protección de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) no ha puesto a disposición de las partes contratantes en una relación arrendaticia la respectiva cuenta en la cual el arrendatario pudiese consignar los respectivos cánones, en caso que el arrendador cerrase dicha cuenta y que en sentencia de agosto de 2015 la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia autorizó a los Tribunales de Municipio para recibir dichas consignaciones, en consecuencia este Tribunal determina que la falta de pago de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2015 obedeció a una causa no imputable al arrendatario sino al mismo arrendador, al cancelar la cuenta en mención, por lo cual este Tribunal determina que el arrendatario no se encuentra incurso en la insolvencia de los meses reclamados por la parte actora y efectivamente tenía derecho a usar la prórroga legal que venció el 1 de enero de este año 2016. Así se declara.

Por las razones expuestas este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por GIUSEPPE CULMONE contra JENFIL JOSE PEREZ Así se decide.
Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida en forma total en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los quince (15) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2.016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez La Secretaria

Dr. Noel Aguirre Rojas Abg. Inocencia Linero de Cárdenas
La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.)
La Secretaria.

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas