TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO Y TRANSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

EXPEDIENTE N° 20.202.
DEMANDANTE: JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ AGUILAR, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 9.363.750, de este domicilio. Apoderados Judiciales: Profesionales del derecho JOSE GONZALEZ DIAZ y RUDY TORRES GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.234 y 39.035 respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADO: VLADIMIR ANTONIO PAZ y MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL de PAZ venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.611.280 y 4.683.094 respectivamente, de este domicilio. Apoderados Judiciales: Profesionales del derecho LEONARDO MATA, SILVIA CONTRERAS SANCHEZ, ISABEL CARRASQUEL, EZEQUIEL MONSALVE, TERESA RODRIGUEZ y RAFAEL MUNDARAIN inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.643, 106.843, 145.942, 181.955, 183.182 Y 168.953 respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 06/10/2.014 se inicio la demanda presentada por el ciudadano JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ AGUILAR por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de los ciudadanos VLADIMIR ANTONIO PAZ y MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL DE PAZ, en los siguientes términos:
“… Que en documento autenticado por la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz Municipio caroní del estado Bolívar en fecha 23-08-2013 inserto bajo el Nº 08, tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria suscribió contrato con el ciudadano VLADIMIR ANTONIO PAZ (…) dice que en dicho acto procedió en su condición de apoderado de su esposa MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL DE PAZ según instrumento poder que exhibió por ante el funcionario notarial competente el cual fue protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 10 de julio de 2013 anotado bajo el Nº 3, tomo 36 del Protocolo de Transcripción del año 2.013…”
“… Que en el texto se le identifica como EL OPTANTE a los identificados ciudadanos como LA PROPIETARIA y su apoderado por lo que en consecuencia con este carácter de optante es que actuó en relación al planteamiento que se realiza mediante el presente escrito…”
“… Que en el contrato de opción de compra venta en cuestión la propietaria se comprometió a venderme y por su parte yo en mi condición de optante me comprometí a comprar, una (01) parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con todas sus anexos y mejoras distinguida con el Nº 09 de la Manzana No. 23 ubicada en la Unidad de Desarrollo 237 (UD-237) de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar, cuyos linderos medidas y demás especificaciones constan suficientemente en documento de propiedad protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en 18/12/1980 anotado bajo el Nº 40, Protocolo 1º, Tomo 11, Cuarto Trimestre del año 1.980 y en documento de adjudicación debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 11 de enero de 1991 bajo el Nº 03, protocolo segundo, primer trimestre de 1.991, bajo el Nº 03, Protocolo Segundo, Primer trimestre de 1.991…”
Señala “…en documento de opción de compraventa se especifican los linderos, medidas, características y demás determinaciones del inmueble que fue dado en opción de compra venta, siendo estos los siguientes: La parcela de terreno tiene un área aproximada de Doscientos ochenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (287,50 m2) y la casa quinta sobre ella construida con todas sus anexidades y mejoras distinguida con el Nº 9 de la Manzana 23, ubicada en la Unidad de Desarrollo 237 (UD-237) de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar (Hoy Municipio Caroní) esta comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas. NORTE: Que es su frente en una línea recta de once metros con cincuenta centímetros (11,50 m) con la calle Nº 10 y a una distancia de nueve metros con sesenta centímetros (9,60 m) del eje de dicha vía. ESTE: En una línea recta de veinticinco metros (25 m) con la parcela Nº 10 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana, SUR: En una línea recta de Once metros con cincuenta centímetros (11,50 m) con la parcela Nº 20 que es o fue propiedad de la Corporación de Venezolana de Guayana, y OESTE: en una línea recta de veinticinco metros (25 m) con la parcela Nº 8 que es o fue propiedad de la Corporación Venezolana de Guayana. La titularidad del inmueble a favor de la propietaria se desprende como antes lo señaló de documentos protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 18/12/1980, bajo el Nº 40, tomo 11, protocolo primero y por documento de adjudicación protocolizado por ante la misma oficina subalterna de registro el 11 de enero de 1991, bajo el nº 3, protocolo segundo, primer trimestre…”
“Que conforme al contenido en la cláusula segunda (2º) del citado contrato se fijó como precio base del inmueble, la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) que en su condición de optante se comprometió a pagar así. 1.- La cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) que recibió la propietaria al momento de la firma del documento de Opción de Compra venta mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela signado con el Nº 30764888, en calidad de arras para garantizar la negociación: y 2.- la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 400.000,00) que se comprometió a pagar a los ciento veinte (120) días hábiles siguientes contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compraventa, vale decir, contados a partir del día 23 de agosto de 2013, que fue la fecha en la que se autenticó por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz estado Bolívar el expresado documento, suma ésta que se cancelaría mediante la obtención de un crédito bancario…”
“… Que el saldo del precio del inmueble como antes lo señaló lo cancelaría mediante solicitud de crédito ante el Banco de Venezuela, el cual le fue aprobado parcialmente en fecha 22-01-2014, es decir, cuanto había transcurrido ciento cuatro (104) días hábiles de haberse suscrito el documento de opción de compra venta por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz y por consecuencia, dentro de los ciento vente (120) días hábiles que se le otorgaron para el ejercicio de la Opción de compra venta por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (bs. 290.000,00) informándole la entidad bancaria sobre ello, tal como se evidencia de copia simple de correo electrónico que le entrego la entidad bancaria en su oficina de Puerto Ordaz, estado Bolívar…”
“… Que como al solicitud de crédito fue por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00) y la referida entidad bancaria solo le otorgó DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 290.000,00) le correspondió completar con los recursos propios la diferencia de la suma señalada en su solicitud, que era del orden de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00) con ello completo la cantidad que le comprometió cancelar en la oportunidad de firmarse el documento definitivo de compra venta del inmueble…”
“Que anexa copia simple de los cheques de gerencia Nº 00026908 de fecha 23 de enero de 2014 por la cantidad DE CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (BS. 110.000,00) a la orden del apoderado de la propietaria SR. VLADIMIR ANTONIO PAZ DELFINO, y cheque Nº 00027026, de fecha 27 de enero de 2014 por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 290.000,00) a la orden de la propietaria, fijando la entidad bancaria la fecha de otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compra venta para el 27 o 28 de enero de 2014 poniendo en conocimiento de la situación a la propietaria a través de su apoderado en esa misma fecha (23-01-2.014), a los fines de que la propietaria o su apoderado hiciera acto de presencia ante la oficina Subalterna de Registro Público indicada ”
“Que la entidad bancaria elaboró el documento definitivo de compra venta con los requisitos legales del préstamo hipotecario que le fue otorgado y la constitución del gravamen hipotecario que estableció el Banco sobre el inmueble, a fin de ver garantizado el reintegro del préstamo que le fue concedido, remitiéndolo con todo sus anexos a la oficina Subalterna de Registro Público de Puerto Ordaz” “Que habiendo notificado oportunamente a la propietaria y a su apoderado para que acudiera al Registro Público a los fines de que le otorgaran el documento definitivo de compra venta, no hicieron acto de presencia la Propietaria ni su apoderado en la fecha pautada (27-01-2014) concediendo tanto la entidad bancaria como el Registro Inmobiliario un margen de espera a la propietaria o a su apoderado sin que ninguno de los dos hayan comparecido al acto de la firma, razón por la cual no se logró la firma de documento”
“Que antes de que el crédito le fuera aprobado por el BANCO DE VENEZUELA la propietaria a través de su apoderado en fecha 10/10/2013 le comunicó que había decidido aumentar el precio de la venta del inmueble por lo que si no estaba de acuerdo con el nuevo precio, le devolvería su dinero y el monto de la indemnización establecida en el contrato haciéndole saber a su persona que ello no era posible, porque el no podía resolver el contrato unilateralmente oponiendo razones ilegales e infundadas, ya que me ocasionaría graves perjuicios ante la necesidad que tengo de adquirir el inmueble para constituir su vivienda principal que sus razones son netamente comerciales, que su actuación trascendía en el delito de estafa y usura, pretendiendo el apoderado de la propietaria dejar sin efecto el documento de opción de compra venta del inmueble suscrito en fecha 23 de agosto de 2013 por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz estado Bolívar mediante un acto de notificación realizado por intermedio de la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz estado Bolívar el 29 de octubre de 2.013, notificación que se negó a recibir (…)
“Que procedió en fecha 28 de mayo de 2014 a iniciar el Procedimiento Previo a las demandas, contenido en los artículos 5 al 12 de Ley Contra el desalojo y al Desocupación Arbitraria de Viviendas, por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en su sede de Puerto Ordaz, estado Bolívar emitiendo dicho despacho Administrativo la Resolución Nº MPPVH-BO-021-2014 mediante la cual consiguió habilitar la vía judicial a los fines de hacer valer sus derechos”
Mediante auto de fecha 28/10/2.014, se subsano el error cometido en el auto de admisión, dejándose sin efecto y se admitió nuevamente la demanda ordenando la citación de los demandados a fin de que den contestación a la demanda.
En fecha 19/11/2014 el alguacil consignó boleta de citación dirigido a los demandados sin firmar con su compulsa.
En fecha 03/12/2.014, mediante auto se ordenó librar citación por carteles a la parte demandada.
En fecha 16/12/2.014 la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados.
En fecha 15/01/2.015 la secretaria dejó constancia de haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11/02/2.015 mediante escrito el coapoderado de la parte demandada se da por citado en esta causa y consigna copia del poder debidamente autenticado.
En fecha 13/03/2015 el coapoderado judicial de la parte demandada, contesta la demanda, en los siguientes términos:
“… Niega tanto en los hechos como el derecho alegado por el demandante en su libelo de demanda…”
“… Admite la existencia del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito por los ciudadanos VLADIMIR ANTONIO PAZ actuando en nombre y representación de la ciudadana MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL DE PAZ y el ciudadano JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ en fecha 23 de agosto de 2013 autenticado por la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz del Municipio Caroní del estado Bolívar insertado bajo el nº 08, tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Sin embargo niega expresamente las circunstancias de modo, tiempo e interpretación que pretende darle al contenido de dicho contrato preliminar en relación al cumplimiento de las obligaciones convenidas…” “… Que como presupuesto esencial de la acción por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta la parte actora fundamenta su pretensión esencialmente en el contrato suscrito entre las partes en fecha 23/08/2013 el cual expresamente se convino (…)” “Que en fecha 28-06-2013 los ciudadanos IVONNE NORIZA CALDERA GUTIERREZ y GEORGE HARRIS MAESTRE BASTARDO (...) Suscribieron con el ciudadano VLADIMIR ANTONIO PAZ DELFINO y su cónyuge de la Sra. MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL DE PAZ un contrato de promesa bilateral de compra venta u opción de compra venta, sobre un inmueble distinguido con las siguientes características: vivienda unifamiliar, identificado con el Nº 1-1, Ubicado en el piso 1 del edificio 5B-5 del Conjunto residencial Caroní Plaza de la Urbanización Río Aro entre las calles 01 y la Avenida Norte Sur de Ciudad Guayana, estado Bolívar. El precio prometido para la venta fue de Bs. 800.000,00 y el lapso para el ejercicio de la opción tendría una duración de 90 días contados a partir del 28 de junio de 2013). Igualmente se estableció entre las partes que si el optante no pudiese realizar la compra-venta en el plazo estipulado, los prominentes harán suya la cantidad de Bs. 80.000,00 como daños y perjuicios, asimismo si la venta no llegase a hacerse efectiva por culpa de los prominentes estos devolverán al optante la suma de Bs. 600.000,00 dadas en calidad de arras, más la suma de bs. 80.000,00 en calidad de daños y perjuicios. Este documento quedó autenticado ante la notaria pública 1ª de Puerto Ordaz, estado bolívar en fecha 28 de junio de 2013 y anotado bajo el nº 39, tomo 188, folios 146 al 149 de los libros de autenticaciones ” “Que formalizado el acuerdo para la promesa bilateral de compra-venta del inmueble anteriormente referido, los ciudadanos VLADIMIR ANTONIO PAZ y bajo promesa bilateral de compra venta de dicho apartamento procedieron a suscribir en fecha 22/08/2013 con el ciudadano JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ AGUILAR un contrato promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble objeto de contrato referido en el capitulo II de este escrito y bajo las condiciones y términos ya descritos” “Que en fecha 28/10/2.013, los ciudadanos IVONNE NORIZA CALDERA GUTIERREZ y GEORGE HARRIS MAESTRE BASTARDO notificaron al ciudadano VLADIMIR ANTONIO PAZ que era su voluntad anular el contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado el 28 de junio de 2013 para ello dejaron constancia mediante documento autenticado la devolución de la cantidad de Bs. 600.000,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios conforme se estipuló en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compra venta. Este documento quedó autenticado ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, estado Bolívar, en fecha 25-10-2.013 y anotado bajo el Nº 07, Tomo 321, folios 21 al 23 de los libros de autenticaciones” “Que en fecha 29/10/2.013 en forma inmediata y bajo conocimiento de que la venta del inmueble (apartamento 1-1 Conjunto Residencial Caroní Plaza), no se formalizaría por lo tanto no estaría en condición de seguridad la adquisición de la vivienda, el ciudadano VLADIMIR ANTONIO PAZ mediante documento autenticado notificó al ciudadano JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ AGULAR actuando en representación de su esposa, su voluntad de no formalizar la promesa de venta prometida en el contrato de fecha 22 de Agosto de 2013 y con apego a las condiciones convenidas entre las partes por los contratantes de la clausula sexta. Para ello se le notificó mediante acto autenticado que de conformidad con la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta dentro del plazo para el cumplimiento la promesa de venta no se formalizaría y que por ello, se le hizo entrega y notificación de dos de depósitos por las sumas de Bs. 800.000,00, correspondientes a la devolución de las arras entregadas y Bs. 80.000,00 correspondientes a los daños y perjuicios contractuales previamente convenidos entre las partes. Dichos pagos se efectuaron mediante depósito en la cuenta corriente personal del Sr. Jairo Antonio Quiñones Aguilar en el Banco de Venezuela Número 0102-0427-530009484096 de Cheques de Gerencia números 58045786 y 98045785 girado contra el Banco Mercantil, este documento quedó autenticado en la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz estado Bolívar en fecha 26 de octubre de 2.013”
“Que del contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito entre las partes en fecha 23/08/2013, transcrito textualmente en el capitulo II de este escrito se determina claramente: 1.- Existe la intervención de dos personas naturales, suficientemente capaces para obligarse mutuamente: (…). 2.- Se describe el objeto-bien del contrato: (..), 3.- Se describe la duración del contrato: TERCERA (…), 4.-Se describe el precio del bien prometido: Segunda (..), 5.- Se describe la cantidad de dinero que en calidad de arras o garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en el contrato entregó el opcionado o comprador al opcionante-vendedor: Segunda (…). 6.- Se describe la intención de las partes de celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta al señalar: (…), y 7.- se describe la penalización que se impone para aquella parte incumpla con lo establecido en el contrato o cláusula penal”
“Que conforme a la imposibilidad contractual (cláusula sexta) las partes previeron la posibilidad de que la venta o la compra no se llegase a concretar, imponiéndole recíprocamente sanciones (cláusula penal) hecho este que fue constituido por su representada, en el momento en que notificó al Sr. Jairo Antonio Quiñónez en fecha 23/10/2013 mediante acto notariado, su voluntad de no concretar la venta, voluntad esta que tenia justificadas razones” “Que bajo la naturaleza jurídica de los contratos de promesa bilateral de compra-venta el contrato suscrito en fecha 23 de agosto de año 2013 no constituyó una venta sino un plazo al optante para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto del contrato o por el contrario un plazo para que el propietario pudiera según las circunstancias y causas ampliamente descritas en el capitulo III del escrito libelar manifestar su voluntad de no materializar la venta, bajo la aceptación y reconocimiento conforme a las condiciones contractuales que debía indemnizar los daños producidos al opcionado-comprador estimados en la suma de bs. 80.000,00 (Cláusula Sexta), más la devolución del dinero entregado en arras o garantía (Bs. 800.000,00) ” “Que el contrato de promesa bilateral de compra-venta debidamente suscrito por las partes previó y así fue ejecutado la posibilidad de rescindir unilateralmente la promesa de venta pactada, bajo el asiento de la voluntad de las partes previamente pactadas, tal y como lo hizo su representada en fecha 23/10/2013 mediante acto notificado al Sr. Jairo Antonio Quiñónez Aguilar por medio de notaria” Rechaza la pretensión del demandante constituida sobre la base de que su representada tenga la obligación contractual de dar en venta el inmueble descrito en la cláusula primera del contrato de promesa bilateral de compra venta”
En fecha 29/04/2.015, se providenciaron los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 02/11/2.015, la parte actora en la persona de su representante judicial consignó escrito de informes.
En fecha 02/11/2.015 la parte demandada en la persona de su representante judicial consignó escrito de informes.
ARGUMENTOS DE LA DECISION
Estando la presente causa en estado de dictar sentencia el Tribunal de seguidas pasa a motivar su fallo, en los siguientes términos:

El demandante pretende el cumplimiento de un contrato que denominó de opción de compraventa autenticado en la Notaría Pública 2ª de Puerto Ordaz el 23/08/2013 cuyo objeto fue una vivienda cuya ubicación, linderos y demás características que la individualizan ya fueron mencionados en la narrativa de esta decisión dándose aquí por reproducidas, cuyo precio de venta fue estipulado en Bs. 1.200.000,00. Afirma que pagó Bs. 800.000,00 y quedó a deber Bs. 400.000,00 exigibles en un plazo de 120 días los cuales pretendió pagar oportunamente mediante dos cheques de gerencia, uno por Bs. 290.000,00 provenientes de un préstamo hipotecario otorgado por el Banco de Venezuela y otro por Bs. 110.000,00 de su propio peculio.

Por su parte, los demandados al contestar la demanda admitieron el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento demanda el actor. No obstante, a modo de excepción afirmaron que consintieron en celebrar dicho negocio porque previamente habían convenido con unos terceros la compra de un apartamento cuya descripción aparece en la narrativa de esta decisión mediante contrato de opción de compraventa autenticado el 28-6-2013, bajo el Nº 39, tomo 188. Señalaron que esta promesa u opción fue la causa de que el 23/08/2013 formalizaran con el demandante la promesa de venderle la vivienda, pero que el 25/10/2013 los promitentes vendedores del apartamento le manifestaron su negativa a perfeccionar la venta la cual fue “anulada” por mutuo acuerdo mediante documento autenticado en esa misma fecha en la Notaría Pública Primera de Puerto Ordaz. Que esa imposibilidad de adquirir el apartamento los hizo desistir de la promesa de vender su casa. Asimismo, los demandados alegaron que el contrato que los vincula con el señor JAIRO QUIÑÓNEZ es un promesa bilateral de compraventa en la cual las partes pactaron la posibilidad de rescindirlo unilateralmente contra la devolución de las arras y el pago de los daños fijados en Bs. 80.000,00 caso de que fueran los promitentes vendedores quienes desistieran del contrato.
Así quedó delimitado el tema litigioso.

En principio, es pertinente destacar, que no es un hecho controvertido la existencia del contrato de fecha 23/08/2013, su objeto, el precio, la forma de pago, el abono que recibió la parte demandada de manos del actor, el plazo de vigencia de la promesa, por tanto, esos hechos quedan exonerados de pruebas.

Ahora bien, esta juzgadora quiere acotar, que a los efectos del desarrollo de la motivación de este fallo, denominará indistintamente al contrato de fecha 23/08/2013 como contrato de opción de compra o promesa bilateral de compraventa sin que ello signifique que hace un pronunciamiento definitivo sobre la naturaleza del negocio jurídico ya que este punto se tratará en un capitulo subsiguiente de este fallo.

En relación con la defensa referida a que la decisión de no formalizar la venta obedece a que los demandados fueron movidos a celebrar con el actor la promesa bilateral de compraventa porque previamente habían pactado con unos terceros la compra de un apartamento que finalmente no se perfeccionó porque la promesa de compraventa con esos terceros fue anulada mediante documento autenticado, la juzgadora observa:

Básicamente esta defensa descansa en la consideración de que como los demandados no pudieron comprar el apartamento que unos terceros le habían prometido vender, se vieron imposibilitados de perfeccionar el traspaso de la propiedad al hoy demandante por lo que decidieron unilateralmente desistir del contrato, ofreciendo la devolución de las arras y el pago de la cantidad convencionalmente pactada en la cláusula 6ª del contrato de fecha 23/08/2013 como indemnización de daños y perjuicios.

De la lectura del contrato de fecha 23/08/2013 suscrito por los litigantes de este juicio, esta juzgadora advierte que no se condicionó la venta del inmueble constituido por una casa construida sobre una parcela de terreno distinguida con el No. 9 de la Manzana 23, ubicada en la Unidad de Desarrollo 237 (UD-237), Puerto Ordaz, estado Bolívar, al efectivo perfeccionamiento de la adquisición del apartamento que los demandados previamente convinieron con unos terceros ajenos a este proceso. De manera que la frustración de esta adquisición no puede oponerse al actor, señor Jairo Quiñónez debido a que ella no fue prevista ni como una condición de la que dependiera el cumplimiento de la obligación asumida por los demandados ni como una causa eficiente de la misma, vale decir, el que los demandados no pudieran adquirir un inmueble para habitarlo no fue previsto como un motivo de disolución o rescisión del contrato de fecha 23/08/2013. Además la “anulación” de la promesa bilateral que unía a los demandados con los terceros IVONNE CALDERA y GEORGE HARRIS MAESTRE no le es oponible al demandante por efecto de lo dispuesto en el artículo 1.166 del Código Civil. En consecuencia, se declara improcedente la defensa planteada por el apoderado de los litisconsortes pasivos.

Respecto a la otra defensa aducida referida a que en la promesa bilateral de compraventa ambas partes establecieron la posibilidad de desistir del contrato, lo que el apoderado de los accionados denomina rescisión unilateral y que estos hicieron uso de tal prerrogativa ofreciendo la devolución de las arras y la entrega de una suma adicional como compensación de perjuicios, esta Juzgadora advierte:

El supuesto derecho de rescisión unilateral del contrato es contrario al artículo 138 Constitucional tal como lo ha establecido la Sala Constitucional en las decisiones Nº 1658 del 16/6/2003 y 167 del 4/3/2005. En la primera de las sentencias la Sala expuso la siguiente doctrina:
“(…) La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares. Su principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses, esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las partes encontradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos (inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conflictos, y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.
En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos (DEVIS ECHANDÍA, Hernando, Derecho Procesal Civil General, Pág. 87). El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos (…)

La doctrina transcrita precedentemente es suficiente para que se deseche la defensa opuesta por el apoderado de la parte demandada. Así se decide.

En el lapso de promoción de pruebas los litisconsortes pasivos promovieron: a) el contrato de promesa bilateral de compraventa cuya ejecución se demanda el cual no es controvertido por lo que no es objeto de prueba; b) el contrato de opción de compraventa celebrado por los codemandados con IVONNE CALDERA y GEORGE HARRIS MAESTRE el cual es irrelevante por lo motivos señalados precedentemente; c) el contrato de anulación de la anterior procesa suscrito con IVONNE CALDERA y GEORGE HARRIS MAESTRE que es también ineficaz por las razones expuestas precedentemente; d) Respecto a las testimoniales de los señores IVONNE CALDERA y GEORGE HARRIS MAESTRE. Fijada la oportunidad para que comparecieran al Tribunal a rendir declaración, dichos actos fueron declarados desiertos.

Esta juzgadora estima que la parte actora quedó exonerado de probar el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio en el plazo de 120 días siguientes por cuanto su contraparte admitió los hechos (la existencia del contrato, su objeto, el precio, la forma de pago, el abono recibido de manos del actor, el plazo de vigencia de la promesa) oponiendo unos hechos impeditivos o extintivos que hicieron recaer sobre ellos la carga de la prueba. Al respecto, la Sala de Casación Civil en su fallo Nº 687 del 20/11/2013:
“(…) Conforme a la doctrina de esta Sala, que se denomina carga subjetiva de la prueba, basada en los antiguos adagios latinos, Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma) y Reus in exceptione fit actor, que se refiere a una actitud específica del demandado, el reo o demandado en juicio puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, a saber:
a) Convenir absolutamente o allanarse a la demandada. El actor queda exento de prueba.
b) Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al Juez “decir” el derecho.
c) Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.
d) Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo.
Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas...”. (Cfr. Fallo N° RC-543 del 27 de julio de 2006. Exp. N° 2005-349).- (…)”

En consecuencia, al haberse excepcionado los demandados con unos hechos impeditivos o extintivos, a ellos correspondía la carga de probar tales hechos, a falta de lo cual deben sucumbir en este proceso.

No obstante lo anterior, esta juzgadora quiere destacar, que en el folio 240 corre inserta una comunicación de la institución financiera Banco de Venezuela como respuesta a una petición de informes promovidos por el demandante en la cual señala que el 23-9-2013 le fue aprobado un crédito al señor JAIRO QUIÑÓNEZ por Bs. 290.000,00 para adquirir una vivienda Nº 9, manzana 23, sector Villa Africana, el cual fue revocado el 14/07/2014, a pesar de que en 6 oportunidades recibieron los recaudos de manos del solicitante del préstamo habiendo transcurrido más de 120 días de la aprobación. El contrato de “promesa bilateral de compraventa” fue autenticado el 23/08/2013, en consecuencia, el préstamo hipotecario fue concedido dentro del plazo de 120 días hábiles, lo que demuestra que el demandante fue diligencia en la obtención del préstamo por Bs. 290.000,00 que debían destinarse al pago del saldo adeudado al precio por Bs. 400.000,00 al momento del registro del llamado documento de venta definitivo, el cual es tan solo el documento probatorio erga omnes de una venta previamente perfeccionada. Entonces, si el pago del saldo no se efectuó tempestivamente fue porque el hecho del que dependía –la protocolización de la venta- no llegó a concretarse porque los demandados ilegalmente pretendieron revocar el contrato como lo admitieron en su contestación.

Por otra parte, el apoderado de los codemandados calificó de promesa bilateral de compraventa el negocio jurídico que los une al accionante. Esta juzgadora quiere puntualizar, que no cabe aplicar la doctrina de la Sala Constitucional expuesta en el fallo Nº 878 del 20/07/2015 (Panadería La Cesta de Los Panes, C.A) en consideración a que, por razones de seguridad jurídica, no puede aplicarse hacia el pasado la referida doctrina a una relación negocial surgida en el año 2013. En la fecha de autenticación del contrato de opción de compraventa, el 23/08/2013 imperaba el criterio de la Sala de Casación Civil expuesto en la sentencia Nº 116 del 22-3-2013 conforme al cual estos contratos si se producía el cruce de voluntades de los contratantes y estaban determinados el objeto y el precio debían valorarse como verdaderas ventas.
En el fallo citado, la Sala puntualizó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…)”

En el contrato producido junto con el libelo y admitido por los litisconsortes pasivos están presentes: el consentimiento, el objeto perfectamente identificado por su naturaleza (una casa) su ubicación y linderos y el precio, así como el modo de pago. Por tanto, el denominado contrato de opción compra venta por el actor que los demandados califican de promesa bilateral de compraventa es en realidad una venta perfecta, en el cual el precio se convino pagarlo en cuotas, la acción de cumplimiento a que se contrae la demanda es la acción para que los vendedores cumplan con hacer la tradición legal a que están obligados por los artículos 1486, 1487 y 1488 del Código Civil. Así se decide.

Por último, sí la obligación de pagar el saldo del precio debía efectuarse al mismo tiempo que la protocolización del documento registrado de la venta, los accionados pudieron oponer la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 Código Civil. No plantearon esa excepción estándole prohibido a esta juzgadora suplir tal defensa conforme el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil tampoco reconvinieron. En consecuencia, la demanda es procedente quedando a los demandados la facultad de plantear por vía autónoma su demanda de resolución de contrato o si consideran que su contraparte ha debido pagar el precio integro, la de cumplimiento con los daños y perjuicios que consideren le han sido ocasionados. Así se decide.-

DECISIÓN
En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato propuesto por el ciudadano JAIRO ANTONIO QUIÑONEZ AGUILAR contra los ciudadanos VLADIMIR ANTONIO PAZ y MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL de PAZ. En consecuencia, se condena a los ciudadanos los ciudadanos VLADIMIR ANTONIO PAZ y MARIA ALTAGRACIA VILLARROEL de PAZ hacer la tradición mediante la entrega material de la vivienda constituida por una (01) parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con todas sus anexos y mejoras distinguida con el Nº 09 de la Manzana No. 23 ubicada en la Unidad de Desarrollo 237 (UD-237) de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar cuya ubicación, linderos y demás características que la individualizan ya fueron mencionados en la narrativa de esta decisión dándose aquí por reproducidas y la protocolización de un documento que le sea oponible a todos o erga omnes.
Se condena en costas a la parte demandada.
Se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en el compilador respectivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Guayana, a los diez (10) días del mes de Marzo del año 2016. Años: 205 de la Independencia y 156 de la Federación.
LA JUEZA

Abg. MARINA ORTIZ MALAVE.
LA SECRETARIA,

Abg. GIOVANNA FERNANDEZ
Nota: La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia se publicó y registro en esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 am), agregándose al Expediente No. 20202 Conste.
LA SECRETARIA,

Abg. GIOVANNA FERNANDEZ