REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar Ciudad Bolívar, 17 de marzo de 2.016 205º y 157º Asunto: FP02-V-2010-001727 Resolución: PJ0262016000064 -I- De conformidad con el artículo 121 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal procede a reproducir por escrito el fallo dictado en el acto de la audiencia de juicio celebrada en este proceso en fecha 14 del presente mes y año, en el juicio de desalojo interpuesto por la ciudadana FRANCIA MARIA GUEDEZ RICAURTE, representada por el abogado DARIO FARFAN ALVAREZ, contra la ciudadana CELESTE DE JESUS AREVALO SOFFIA, patrocinada por los abogados ALBERTO CAYETANO ROJAS y MANUEL ALONSO SANCHEZ HUTH, de la siguiente manera: La parte actora alega en el escrito de demanda que en fecha 4 de marzo de 2009 suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana CELESTE DE JESUS AREVALO SOFFIA, sobre un inmueble de su propiedad (de la actora) constituido por una casa ubicada en la calle Bolívar, sector el Zanjón, casa 15 de esta ciudad, el cual fuere pactado inicialmente por seis meses contados a partir del 4 de marzo de 2009 al 4 de septiembre de 2009 con un canon mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) el cual de mutuo acuerdo entre las partes se incrementó a trescientos bolívares (Bs. 300) a partir del mes de abril de 2010. Indica que el contrato devino a tiempo indeterminado por continuar la arrendataria ocupando el inmueble hasta la presente fecha y que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2010, motivo por el cual la demanda por desalojo del inmueble arrendado y el pago de los cánones dejados de cancelar y los que se siguieren venciendo hasta el momento de dictarse sentencia, estimando la demanda en la suma de dos mil novecientos tres bolívares (Bs. 2.903). Por su parte la demandada opuso en primer término la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, arguyendo que la llamada “vivienda” objeto de la demanda resulta ser una casa construida hace mucho, que para esa fecha en que comenzó a habitarla se encontraba en estado ruinoso y completamente abandonada, sus paredes de bahareque bastante deterioradas y el techo de láminas de zinc y paja llamada “juajuilla”, muy usada en el siglo pasado para techar casas, las puertas y ventanas de tabla, sin servicios sanitarios, ni agua potable, ni luz eléctrica, pisos de cemento rústico muy deteriorado. Añade que en su interior servía de botadero de basura y animales muertos, en el fondo de la casa todo lleno de basura y “enmontado”. Explica que comenzó a habitar el inmueble porque no tenía donde vivir con sus hijos menores , después de limpiarlo y ponerlo en condiciones mínimas con dinero de su peculio y que luego de estar habitando el inmueble se presentó un ciudadano de origen árabe manifestando que era el propietario pero que le permitía continuar habitándolo para que se lo cuidara de las invasiones, mantenerlo limpio, repararlo para evitar su derrumbe. Indica que posteriormente se presentó la ciudadana FRANCIA MARIA GUEDEZ RICAURTE, acreditándose como la nueva propietaria del indicado inmueble y que a partir del mes de marzo de 2004 debía pagarle en concepto de arrendamiento de dicho inmueble la cantidad de Bs. 80 mensual, lo cual comenzó a pagarle; luego a partir del mes octubre de 2004 incrementó el canon hasta Bs. 120 mensual; luego a partir del mes de febrero de 2006 aumentó a Bs. 180; a partir del mes de octubre de 2009 aumentó a Bs. 250 que canceló hasta el mes de marzo de 2010 inclusive. A partir del mes de abril de 2010 la arrendadora supuesta propietaria del inmueble aumentó el canon a la cantidad de Bs. 300 mensual, en razón de lo cual acudió a la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar a los fines de que la arrendadora conociera de las disposiciones legales en materia de arrendamiento inmobiliario y que sin embargo no compareció a dicha oficina. Manifiesta que por cuanto estamos en presencia de un acto ilícito por parte de la arrendadora al pretender cobrar alquileres por un inmueble que no posee las condiciones mínimas de habitabilidad y sanidad, como así lo contempla la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuso reconvención contra la parte actora a los fines de que le devuelva o le reintegre la cantidad total que le pagó en concepto de cánones arrendaticios, vale decir la suma de diez mil doscientos sesenta bolívares (Bs. 2.260). Por último desconoció en contenido y firma todos los documentos que se le atribuye haber firmado, acompañados con el libelo de demanda. En la contestación a la reconvención la parte actora reconvenida la rechazó en todas sus partes tanto en los hechos alegados por ser falsos como por el derecho esgrimido, expresando que no es cierto que el inmueble arrendado se encuentre en estado ruinoso, inhabitable y sin los servicios mínimos que pueda configurarse con el supuesto de la norma arrendaticia mencionada por la demandada. Igualmente rechazó la cuestión previa alegada por la demandada por cuanto de la misma confesión de la accionada se desprende que es falso de toda falsedad en cuanto a la inhabitabilidad del inmueble y que nadie que tenga sentido común procede a habitar un inmueble en esas condiciones y menos introducir a sus niños y que dicha ciudadana no paga electricidad desde marzo de 2010 y no paga aseo. -II- Decisión sobre la cuestión previa Como punto previo a la decisión sobre el mérito del asunto debe este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, conforme al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta fundamentada en que, conforme a los dichos de la demandada, el inmueble objeto de este proceso no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad y sanidad para el momento en que ocupó el inmueble, ya que se trataba de escombros y ruinas, siendo en consecuencia ilícito el arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para la fecha. La jurisprudencia y doctrina patrias han sido consecuentes en determinar que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador. Al respecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T.III, Pág. 82, Edit. Arte, Caracas 1.995) comenta que: (...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada... Por ello, sólo puede hablarse de carencia e acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayados del Tribunal). Se quiere significar con ello, que para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción. La declaratoria de inadmisión de una demanda es una sanción que debe estar establecida expresamente en una disposición legal, verbigracia, la prohibición de reclamar lo que se haya ganado en un juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta, como lo dispone el artículo 1.801 del Código Civil. Si no existe una norma legal expresa que prohíba la admisión de una demanda, el Juez en cumplimiento al principio “pro actione” debe admitirla. En el caso de autos, no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada; por el contrario, la acción deducida por el demandante (desalojo por falta de pago), lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de interposición de la demanda, específicamente en los artículos 33 y 34 (Literal a) al prever la posibilidad de que este tipo de acciones se proponga cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas e igualmente en el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El hecho que el inmueble no haya estado apto para habitarlo en la época en que fue ocupado por la demandada, como lo asevera en la contestación de la demanda, pudiese dar lugar a interponer la respectiva acción, por parte de la arrendataria por ilicitud del arrendamiento como lo establece el artículo 6º de la Ley arriba citada, pero en ningún caso puede utilizarse esa disposición para negarle el ejercicio de acción a toda persona que garantiza la Constitución Nacional. Ahora bien, amén de lo expuesto, que por sí solo es suficiente para declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta, considera este Tribunal que no cursa en autos ninguna prueba que demuestre el estado en que se encontraba el inmueble para la fecha en que comenzó a habitarlo la parte demandada, pues las fotografías acompañadas por ella con el escrito de pruebas, tratándose de las denominadas pruebas libres previstas en el Código de Procedimiento Civil, no reúnen los requisitos de veracidad y autenticidad para otorgarles validez, es decir, la parte promovente debe indicar e identificar el autor de las fotografías y promover su testimonial de tratarse de un tercero, indicar la fecha en que se tomaron, promover el dispositivo mecánico o electrónico utilizado para tomarlas; en fin, el promovente de las fotografías debe cumplir con una serie de parámetros a los fines de garantizársele a la otra parte el derecho a controlar y contradecir la prueba, y con ello demostrar la veracidad y autenticidad de las fotografías tomadas, derechos éstos que no se le garantizaron a la parte actora, careciendo las mencionadas fotografías de toda validez en este juicio. Así se establece. Por otra parte, los testimonios rendidos por los testigos promovidos por ambas partes en la audiencia oral de fecha 11 del mes corriente, no son la prueba idónea para demostrar el estado físico de un inmueble, y mucho menos el estado estructural para el año 2004, es decir, hace doce (12) años, existiendo otras pruebas idóneas para ello, razón por la cual no se les otorga valor probatorio alguno a los testigos KEYNER DE JESUS SEBASTIAN BAQUERO, ZULEMA MARIA RODRIGUEZ D ERODRIGUEZ y ANGEL VICENTE SALAZAR ESPIO, promovidos por la parte actora, así como los testigos NELLY ESPERANZA ESPINOZA DE HERNANDEZ, YOLIMAR D ELOS ANGELES ZURITA VALENCIA y PEDRO RAFAEL CASCANTE, promovidos por la parte demandada, en lo que se refiere el estado estructural de la vivienda objeto de este proceso. Así se establece. Igualmente las facturas acompañadas por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas (folios 78 al 84) así como los informes emitidos por las empresas que expidieron las mencionadas facturas (folios 97 al 113), promovidos dichos informes por la demandada, si bien es cierto evidencian que realizó compras de diferentes materiales de construcción en esas empresas, sin embargo ello no constituye prueba de que haya utilizado esos materiales en el inmueble habitado por la demandada, amén de que la fecha de esas facturas corresponden a compras realizadas en los años 2014 y 2015 y 2011; no en el año 2004 o 2005, lo que en todo caso constituirían pruebas que demuestran eventualmente reparaciones menores o mayores al inmueble que corresponderían a la arrendataria o a la arrendadora de acuerdo a lo convenido por los contratantes, hechos éstos que no forman parte de los límites de la controversia ni del debate probatorio. En tal sentido, no se les otorga ningún valor probatorio a las facturas ni a los informes en cuestión. Así se establece. Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora y no habiendo prueba alguna de las condiciones físico-estructurales del inmueble existentes para la época de inicio de la relación arrendaticia, se declara lícito el arrendamiento existente entre las partes y en consecuencia se declara improcedente la presente cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se decide. -III- Decisión sobre el mérito del asunto Con respecto al mérito del asunto se observa, como se indicó en el auto de fijación de los hechos dictado en fecha 9 de diciembre de 2015, que la parte demandada no discutió ni rechazó la cualidad de propietaria que se atribuye la parte actora, amén de que ésta condición no es un hecho relevante para el dispositivo de esta sentencia, razón por la cual era inviable plantear en la audiencia de juicio realizada en este proceso, como efectivamente pretendió plantearlo la demandada, que la actora no es propietaria del terreno sobre el cual está construida la vivienda, pues este hecho no formó parte de los términos en que quedó planteada la litis, conforme a lo esgrimido por las partes en la demanda y en la contestación. No obstante se observa que con el libelo demanda la actora acompañó copia fotostática de acta de remate del inmueble objeto de este proceso, realizado en fecha 11 de enero de 1.994, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, protocolizada dicha acta en fecha 4 de febrero de 1.994, por ante el Registro Subalterno del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el Nº 13, Protocolo Primero, tomo 8, del Primer Trimestre del año 1.994; copias éstas que no fueron impugnadas por la contraparte, por lo que se tienen como fidedignas como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tal virtud se les otorga valor probatorio por tratarse de instrumentos autorizados por funcionario público competente para ello, como lo indican los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndose como propietaria del inmueble a la parte actora. Así se establece. Por otro lado, al admitir la demandada que le cancelaba a la demandante hasta marzo de 2010 la suma de Bs. 250 por concepto de canon de arrendamiento, admitió la existencia la relación arrendaticia alegada en el escrito de demanda. Así se declara. En este sentido, siendo éste el último canon de arrendamiento en que estuvieron de acuerdo las partes, cancelado por la arrendataria hasta el mes de marzo de 2010, y ante la falta de prueba de la demandante de que el canon se haya incrementado a bolívares trescientos mensual (Bs. 300) desde el mes de abril de 2010, es la suma de bolívares doscientos cincuenta (Bs. 250) la que tomará el Tribunal como último canon de arrendamiento existente en la relación arrendaticia para todos los efectos de esta sentencia. Así se declara. En relación a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, se observa que la parte demandada desconoció los instrumentos aportados por la actora con el escrito de demanda, dentro del cual está incluido un instrumento privado de arrendamiento de fecha 4 de marzo de 2009. Al respecto la parte actora no promovió ninguna prueba para demostrar la autenticidad del instrumento desconocido, motivo por el cual se desecha del proceso, en atención a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Ahora bien, se desprende de los testimonios rendidos por los testigos promovidos por la parte demandada, que la arrendataria ocupa el inmueble desde el año 2004, con lo cual ciertamente este Tribunal determina que el inicio de la relación arrendaticia se inició desde ese año (2004) para todos los efectos subsiguientes - no pudiendo establecerse a ciencia cierta con las pruebas producidas en juicio, el mes exacto cuando comenzó tal relación- y no desde el año 2009 como lo alega la parte actora. No obstante, en vista de que la relación arrendaticia se trata de una relación verbal a tiempo indeterminado, la fecha exacta de su inicio no es un hecho que incida en el dispositivo del presente fallo, pues no está en juego ningún derecho de prórroga legal que sólo aplica en los contratos a tiempo determinado. Dicho esto se observa que el fundamento de la acción de desalojo interpuesto por la arrendadora es la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2010 y demás meses subsiguientes, basándose en lo dispuesto en el Literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente ratione temporis para la fecha de interposición de la demanda. Igualmente se observa que al no constar en autos el pago del mes de abril de 2010 y meses subsiguientes, sino que por el contrario la demandada admite que el último canon cancelado corresponde al mes de marzo de 2010, es forzoso para este Tribunal declarar la insolvencia de la arrendataria en el pago del mes de abril y meses subsiguientes del año 2010 y con ello la procedencia de la pretensión deducida por la parte actora, consistente en el desalojo del inmueble y el pago de los cánones dejados de cancelar por la arrendataria. Así se declara. Por estas mismas razones de procedencia de la pretensión de la parte actora, e improcedencia de la cuestión previa opuesta, se estima improcedente la reconvención propuesta por la parte demandada consistente en el reintegro de los cánones por ella cancelados. Así se declara. En atención al principio de la exhaustividad del fallo, se desechan del presente proceso la constancia de consignaciones de arrendamiento producidas por la parte actora con el escrito de demanda, ya que no coadyuvan a la resolución de la presente littis; sólo indican que ante los Tribunales que emitieron tales constancias, incluyendo este Tribunal, la parte demandada no ha procedido a consignar suma alguna de dinero en beneficio de la arrendadora. Así se establece. Igualmente se desechan los estados de cuenta del servicios eléctrico emitido por la empresa COMPAÑÍA ANONIMA ELECTRICIDAD DE CIUDAD BOLIVAR (ELEBOL), producida por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, ya que en el libelo de demanda no se reclamó pago alguno por este concepto ni su falta de pago fue alegado como presupuesto de desalojo por incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, saliéndose ello de los límites de la controversia. Así se establece. Por último se desechan las fotografías acompañadas por la parte actora en diligencia de fecha 10 del presente mes, por haber sido producidas fuera del lapso de promoción de pruebas previsto en la ley. En fuerza de las anteriores consideraciones, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por FRANCIA MARIA GUEDEZ RICAURTE contra CELESTE DE JESUS AREVALO SOFFIA. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por CELESTE DE JESUS AREVALO SOFFIA contra FRANCIA MARIA GUEDEZ RICAURTE. En atención a lo decidido se condena a la demandada en lo siguiente: PRIMERO: Al desalojo del inmueble objeto de este proceso, ubicado en la calle Bolívar, sector el Zanjón, Nº 15 de esta ciudad. SEGUNDO: A cancelarle a la parte actora la suma de DIECISIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 17.750) por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar por la arrendataria correspondientes a los meses de abril de 2010 hasta febrero del presente año 2016, a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250) cada mensualidad. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los diecisiete (17) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2.016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación. El Juez Dr. Noel Aguirre Rojas La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de Ley, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.). La Secretaria Abg. Inocencia Linero de Cárdenas