TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.-

COMPETENCIA CIVIL
Vistos.-
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE ACTORA: JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.367.246, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JOSE RODOLFO DEVERA FERNANDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 49.263.
PARTE DEMANDADA: EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.361.330, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: ALCIDES SANCHEZ NEGRON y LUIS ARTURO NUÑEZ BLANCO, inscritos en el I.P.S.A bajo los nros. 3.755 y 195.647.
JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nº 43.163-13
SENTENCIA DEFINITIVA
II
SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO
Se inició la presente causa mediante escrito presentado en fecha 04 de Febrero de 2012, ante el Juzgado (Distribuidor) Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, por el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSE RODOLFO DEVERA FERNANDEZ, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, con fundamento a los artículos 1.116, 1.264, 1.159, 1.167 del Código Civil, Pretendiendo lo siguiente: PRIMERO: El cumplimiento a la obligación de venderle el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 247-14-15 y la Vivienda Modelo Orquídea, Tipo Pareada, sobre ella construida ubicada en la Urbanización “CAMPAÑA DE GUAYANA, SEGUNDA ETAPA”, de la UD-147, de la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. La Parcela de Terreno tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (200,60 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORESTE: En diecisiete metros con cero centímetros (17,00 mts) en línea recta con la Parcela 247-13-16; NOROESTE: En Once metros con ochenta centímetros (11,80mts) en línea recta con la Parcela 247-13-27; SURESTE: En once metros ochenta centímetros (11,80 mts) en línea recta con la calle 1, perteneciente a la vialidad interna de la Urbanización, y la vivienda tiene un área de construcción de OCHENTA Y CINCO METROS (85,00mts), y esta distribuido de la siguiente manera: Una (1) habitación principal con baño principal, dos (2) habitaciones secundarias con un (1) baño secundario, sala, comedor, cocina, lavandero, cerámica en piso en todos los ambientes, cerámica en pared de baño a media altura, techo interno en machimbrado cubierto con tejas, puertas internas entamboradas de madera, Punto 220V en cada habitación, consta del siguiente mobiliario: (3) Aires Acondicionados Split (2) de 12.000 btu y (1) de 18.000 btu, (3) aerocloset, 3 muebles de cocina en madera con su lavaplatos (8) lámparas internas y (4) lámparas externas, 1 batea. Asimismo le corresponde en uso exclusivo un área de terreno descubierto construido destinado para Jardín y una área de estacionamiento y que le pertenece a “EL OFERENTE ARRENDADOR”, tal como se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veintisiete de Agosto de 2008 (27-08-2008), bajo el Nro. 49, folio 434 al 439, Protocolo Primero, Tomo 39, Tercer Trimestre del 2008. Y de venderlo en el precio convenido y en la forma que se señala en el Contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA, autenticado, en fecha 08 de Octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto dicho documento bajo el nro. 28, Tomo 219, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.620.000,00) previa deducción de la inicial que entregada a “EL OFERIDO ARRENDATARIO”, equivale al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.F. 186.000), ya pagada, es decir con el pago de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) restante del precio total del inmueble estipulado en el contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, solicita que se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios derivados de la perdida de valor adquisitivo de la moneda, el cual, por no constar expresamente, deberá ser determinado mediante una experticia complementaria del fallo. TERCERO: Al pago de las costas procesales. Estimo la demanda en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. F 620.000,00).
Consigna junto al libelo de la demanda, los siguientes recaudos:
1.- Marcado con la letra “A”; copia certificada del contrato de Alquiler con Opción de Compraventa, suscrito por los ciudadanos Edgar Luís Rodríguez Berroeta y Juan Eduardo Gutiérrez Arcila, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, en fecha 08/10/2010, quedando inserto bajo Nro. 28, Tomo 219 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.
2.- Documento de convenimiento privado entre las partes, se observa una firma ilegible, c.i: 12.361.330, fecha 26/01/11, y la palabra recibí conforme.
3.-Documento tipo factura, se observa el nombre de MARILY AGELVIS DELGADO ASESOR INMOBILIARIA, de fecha 10 de agosto de 2010, con la siguiente descripción: Reserva por alquiler de Casa en la Urbanización Guayana Contry Club, Puerto Ordaz, 3.800,00 y en letra son: Tres Mil Ochocientos Bolívares con 00/100, firma ilegible.
4.- Documento Tipo Recibo, del cual se desprende el siguiente contenido: He recibido de el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, la cantidad de CIENTO SEIS MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 106.000,00), por concepto del ultimo pago de la inicial acordada para la COMPRA de una vivienda ubicada en la urbanización Campaña de Guayana, Segunda Etapa. RECIBI CONFORME, firma ilegible 12.361330 EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, C.I: V-12.361.330.
5.- Documento Tipo Recibo, del cual se desprende el siguiente contenido: He recibido de el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, la cantidad de SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 63.800,00), por concepto de parte de la inicial acordada para la COMPRA de una vivienda ubicada en la urbanización Campaña de Guayana, Segunda Etapa. RECIBI CONFORME, firma ilegible, EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, C.I: V-12.361.330.
6.- Documento Tipo Recibo, del cual se desprende el siguiente contenido: He recibido de el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 3.800,00), por concepto de canon de arrendamiento del mes de diciembre de una vivienda ubicada en la urbanización Campaña de Guayana, Segunda Etapa. En este mismo acto se descuenta la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON 51/100 BOLIVARES (Bs.3.654,51) por motivo de reparaciones, mejoras y adelanto de canon de arrendamiento del mes de diciembre. Recibí conforme el restante que es CIENTO CUARENTA Y CINCO CON 43/100 BOLIVARES (Bs. 145,49). RECIBI CONFORME, firma ilegible, EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, C.I: V-12.361.330.
7.- Documento Tipo Recibo, del cual se desprende el siguiente contenido: He recibido de el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 3.800,00), por concepto de canon de arrendamiento del mes de noviembre de una vivienda ubicada en la urbanización Campaña de Guayana, Segunda Etapa. RECIBI CONFORME, firma ilegible, EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, C.I: V-12.361.330.
Siéndole asignado el conocimiento de la presente causa a este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar de acuerdo a sorteo de distribución diaria de demandas de fecha 04 de Febrero de 2013, por auto de fecha 06 de Febrero de 2013, se admitió la demanda cuanto ha lugar a derecho, y se ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que compareciera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes, contados a partir de su citación y diera contestación a la demanda en el presente juicio.
En fecha 14 de Febrero de 2013, comparece la parte actora, solicitando se le acuerde medida cautelares. Por diligencia separada de esa misma fecha le otorga Poder Apud Acta al abogado en ejercicio JOSE RODOLFO DEVERA FERNANDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 49.263, debidamente certificado por el secretario.-
Por auto de fecha 22 de febrero de 2013, el tribunal ordeno aperturar cuaderno de medidas, en el cual se decreta medida de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 25 de Febrero de 2013, comparece el alguacil del tribunal y consigna recibo de citación con su compulsa por no conseguir al demandado.
En fecha 13 de Marzo de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, reformando la demanda.
Por auto de fecha 15 de Marzo de 2013, el Tribunal admite la reforma de la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada. Por auto separado se decreta medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, y deja sin efecto la decretada en fecha 22/02/2013.
En fecha 02 de Abril de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora suministrando los emolumentos para que el alguacil practique la citación del demandado.
En fecha 04 de Abril de 2013, comparece el alguacil del tribunal y deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación.
En fecha 03 de Mayo de 2013, comparece el alguacil del tribunal y consigna recibo de citación con su compulsa por no conseguir al demandado.
En fecha 28 de Mayo de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora solicitando la citación por carteles.
Por auto de fecha 12 de Junio de 2013, el Tribunal insta a la parte actora a señalar domicilio del demandado.
En fecha 14 de Junio de 2013, comparece la parte demandada a darse por citado.
En fecha 29 de Julio de 2013, comparece la parte demandada y procede a contestar la demanda y reconviene. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha. En esa misma fecha otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio ALCIDES SANCHEZ NEGRON y LUIS ARTURO NUÑEZ BLANCO, inscritos en el I.P.S.A bajo los nros. 3.755 y 195.647.
Por sentencia interlocutoria de fecha 01 de Agosto de 2013, el tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta por el demandado.
En fecha 05 de Agosto de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora, realizando alegatos sobre la reconvención.
En fecha 12 de Agosto de 2013, comparece la representación judicial de la parte demandada, apelando del auto que niega la reconvención.
Por auto de fecha 18 de Septiembre de 2013, el tribunal ordena efectuar cómputo de los lapsos procesales transcurridos. Por auto separado de esa misma fecha el Tribunal niega escuchar la apelación efectuada por extemporánea.
En fecha 20 de Septiembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte demandada, promoviendo pruebas.
En fecha 25 de Septiembre de 2013, comparece la representación judicial de la parte actora y promueve pruebas. Siendo agregadas a los autos en fecha 26/09/2013.
Por auto de fecha 04 de Octubre de 2013, el tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de promoción de pruebas, oposición y admisión de las mismas, dejando constancia que la última de ellas venció el día 04/10/2013. Por auto separado el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 16 de Octubre de 2013, comparece el alguacil del tribunal y de constancia de haber entregado oficio en FERROCASA.
Por auto de fecha 09 de Enero de 2014, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso de evacuación de pruebas, dejando constancia que el mismo venció el día 02/12/2013. Por auto separado el Tribunal advierte a las partes que la causa se encuentra suspendida hasta que sean consignadas las resultas de las pruebas. En esa misma fecha se recibió resultas de comisión de intimación, sin tramitar.
Por auto de fecha 14 de Enero de 2014, el Tribunal ordena devolver comisión de intimación para su cumplimiento.
En fecha 11 de Marzo de 2014, se recibió comisión de intimación sin cumplir.
Por auto de fecha 28 de Marzo de 2014, el Tribunal ordena remitir comisión de intimación, especificando la dirección.
En fecha 11 de Junio de 2014, se recibió comisión de intimación sin cumplir, por cuanto la dirección señalada era del apoderado del demandado.
En fecha 20 de Octubre de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora solicitando se ratifique el oficio de informe.
En fecha 28 de Octubre de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora, consignando copia simple de la resulta de la prueba de informe.
Por auto de fecha 18 de Noviembre de 2014, el Tribunal ordena la notificación de las partes para que presenten sus respectivos informes.
En fecha 04 de Diciembre de 2014, comparece la representación judicial de la parte actora, dándose por notificado y solicitando se notifique a la parte demandada en la persona de sus apoderados judiciales.
Por auto de fecha 09 de Diciembre de 2014, el Tribunal ordena se libre comisión de notificación.
En fecha 21 de Mayo de 2015, se recibió comisión de notificación cumplida. Siendo agregada a los autos en esa misma fecha.
Por auto de fecha 16 e Junio de 2015, el Tribunal ordeno efectuar cómputo del término de informe, dejando constancia que el mismo venció el día 15/06/2015. Por auto separado el Tribunal deja constancia que la causa se encuentra en etapa de sentencia.
Por auto de fecha 14 de Agosto de 2015, el Tribunal ordena efectuar cómputo del lapso para dictar sentencia, dejando constancia que el mismo venció el día 14/08/2015. Por auto separado el Tribunal difiera la sentencia por treinta (30) días continuos.
III
ARGUMENTOS DE LAS PARTES
3.1 ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora fundamenta su pretensión de la siguiente forma:
Que en fecha 08 de Octubre de 2010, su represéntate celebro con el ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, un contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENATA, mediante documento autenticado, en fecha 08 de Octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní, del Estado Bolívar, quedando inserto dicho documento bajo el Nro. 28, Tomo 219, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Que en dicho contrato pactaron entre otras las siguientes estipulaciones: “Yo EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, mayor de edad, de este domicilio y en lo adelante denominada “EL OFERENTE ARRENDADOR”, por una parte ; y por la otra, el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-14.367.246, de este domicilio y en lo adelante denominada “EL OFERIDO ARRENDATARIO”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRAVENTA, contenido en las Cláusulas que se determinan a continuación: PRIMERA: “EL OFERIDO ARRENDATARIO” por medio de este contrato, se compromete a comprar a “EL OFERENTE ARRENDADOR” el inmueble objeto de este contrato el cual debe estar libre de gravámenes, uso y/o servidumbres , constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 247-13-15 y la vivienda modelo Orquídea, tipo Pareada, sobre ella construida ubicada en la Urbanización “CAMPAÑA DE GUAYANA, SEGUNDA ETAPA”, de la UD-147, de la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. La parcela de terreno tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (200,60Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En diecisiete metros con cero centímetros (17,00Mts) en línea recta con la Parcela 247-13-14; SUROESTE: en diecisiete metros con cero centímetros (17,00Mts) en línea recta con la Parcela 247-13-16; NOROESTE: En Once metros con ochenta centímetros (11,80Mts) en línea recta con la calle 1, perteneciente a la vialidad interna de la Urbanización, y la vivienda tiene un área de construcción de OCHENTA Y CINCO METRSO (85,00 Mts2) y esta distribuido de la siguiente manera: una (1) habitación principal con baño principal, dos (2) habitaciones secundarias con un (1) baño secundario, sala, comedor, cocina, lavandero, cerámica en piso en todos los ambientes, cerámicas en pared de baño a media altura, techo interno en machimbrado cubierto con tejas, puertas internas entamboradas de madera, Punto 220V en cada habitación, consta del siguiente mobiliario: (3) Aires Acondiciones Split (2) de 12.000 btu y (1) de 18.000 btu, (3) aerocloset, (3) muebles de cocina en madera con su lavaplatos, (8) lámparas internas y (4) lámparas externas, 1 batea. Asimismo le corresponde en uso exclusivo de un área de terreno descubierto construido para Jardín y un área de estacionamiento. Dicho inmueble nada debe por concepto de impuestos nacionales o municipales, ni por ningún otro respecto y sobre el no pesa gravamen hipotecario alguno, y le pertenece a “EL OFERENTE ARRENDADOR”, tal y como se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veintisiete de agosto de 2008 (27-08-2008) bajo el Nro. 49, folio 434 al 439, Protocolo Primero, Tomo 39, tercer Trimestre de 2008…” “…Así mismo las partes acuerdan pactar la opción a compraventa que se hace mediante el presente instrumento por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00). …”. “…CUARTA: Se conviene que la inicial que entregara el “EL OFERIDO ARRENDATARIO” por concepto de la opción a compra, equivale al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión, es decir, CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. F. 186.000), inicial esta que se pagara en forma fraccionada…”. “… y como obligación de “EL OFERENTE ARRENDADOR” que haya conseguido de CVG FERROCASA la LIBERACION DEL DERECHO PREFERENCIAL, que se reservo CVG FERROCASA , (d) La cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES ( Bs. 434.000,00) mediante la obtención de CREDITO HIPOTECARIO POR Recursos Propios …”.
Que es el caso que su representado cumplió con todas sus obligaciones estipuladas en el contrato y con el pago de la inicial equivalente al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión, es decir, CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (186.000,00), tal como se evidencia del documento que se consigno en original con la demanda, de fecha 26 de Enero de 2011, y hasta el día de hoy EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, denominado “EL OFERENTE ARRENDADOR”, en el Contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA, autenticado, en fecha 08 de Octubre de 2010, por ante la Notaria Publica de Puerto Ordaz Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto dicho documento bajo el Nro. 28, Tomo 219, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y a pesar de las gestiones que se han hecho de manera amistosa por parte de su representado, para realizar la compra del inmueble y cumpla el vendedor con obligación de conseguir de CVG FERROCASA LA LIBERACION DEL DERECHO PREFERENCIAL, que se reservo CVG FERROCASA, hasta el día de hoy no lo ha hecho y ha guardado un silencio total sobre el otorgamiento de la LIBERACION DEL DERECHO PREFERENCIA, que se reservo CVG FERROCASA.
Que pese a que ha efectuado innumerables diligencias y gestiones verbales y escritas para que se lleve a cabo la necesaria venta definitiva del inmueble objeto de esta demanda han resultado hasta el presente completamente nugatorio, haber cuenta de que el vendedor se niega a cumplir con la obligación adquirida y que aparece perfectamente plasmada en el texto del contrato.
Que como se trata que la reticencia y consecuente demora en realizar la venta del inmueble objeto del contrato que ha venido ocasionando toda una serie ininterrumpida de daños tanto morales como materiales de gran magnitud por cuanto el dinero que utilizo para la opción de compraventa estaba destinado a la adquisición de una vivienda propia, bien sea mediante compra directa o para su construcción, el mismo ha perdido el valor que tenia para el momento de la celebración del contrato y la escasez presente de materiales de construcción imposibilitan la adquisición de vivienda; es por todo lo cual se ha tomado la determinación de recurrir al camino de la legalidad y demandar judicialmente en el presente acto, el Cumplimiento de Contrato, el cual se verificara con la venta del señalado inmueble.
Que es evidente que EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, tenía que vender el inmueble una vez obtenida la LIEBRACION DEL DERECHO PREFERENCIAL, que se reservo CVG FERROCASA, a su representado.
Que el ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, no ha cumplido con lo señalado en el contrato, habiendo incurrido en incumplimiento con sus obligaciones y su representado si cumplió en forma sistemática y puntual con sus obligaciones estipuladas en el antes mencionado contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA, autenticado, en fecha 08/10/2010, por ante la Notaria Publica de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto dicho documento bajo el Nro. 28, Tomo 219, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, pagando el precio de la inicial del inmueble.
Que el incumplimiento de la obligación de hacer la venta del bien inmueble pactado y convenido incumpliendo así la obligación asumida en virtud del contrato celebrado y derivado de tal incumplimiento, importantes daños y perjuicios para su representado.
PRIMERO: El cumplimiento a la obligación de venderle el inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nº 247-14-15 y la Vivienda Modelo Orquídea, Tipo Pareada, sobre ella construida ubicada en la Urbanización “CAMPAÑA DE GUAYANA, SEGUNDA ETAPA”, de la UD-147, de la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar. La Parcela de Terreno tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (200,60 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORESTE: En diecisiete metros con cero centímetros (17,00 mts) en línea recta con la Parcela 247-13-16; NOROESTE: En Once metros con ochenta centímetros (11,80mts) en línea recta con la Parcela 247-13-27; SURESTE: En once metros ochenta centímetros (11,80 mts) en línea recta con la calle 1, perteneciente a la vialidad interna de la Urbanización, y la vivienda tiene un área de construcción de OCHENTA Y CINCO METROS (85,00mts), y esta distribuido de la siguiente manera: Una (1) habitación principal con baño principal, dos (2) habitaciones secundarias con un (1) baño secundario, sala, comedor, cocina, lavandero, cerámica en piso en todos los ambientes, cerámica en pared de baño a media altura, techo interno en machimbrado cubierto con tejas, puertas internas entamboradas de madera, Punto 220V en cada habitación, consta del siguiente mobiliario: (3) Aires Acondicionados Split (2) de 12.000 btu y (1) de 18.000 btu, (3) aerocloset, 3 muebles de cocina en madera con su lavaplatos (8) lámparas internas y (4) lámparas externas, 1 batea. Asimismo le corresponde en uso exclusivo un área de terreno descubierto construido destinado para Jardín y una área de estacionamiento y que le pertenece a “EL OFERENTE ARRENDADOR”, tal como se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, en fecha veintisiete de Agosto de 2008 (27-08-2008), bajo el Nro. 49, folio 434 al 439, Protocolo Primero, Tomo 39, Tercer Trimestre del 2008. Y de venderlo en el precio convenido y en la forma que se señala en el Contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA, autenticado, en fecha 08 de Octubre de 2010, por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, quedando inserto dicho documento bajo el nro. 28, Tomo 219, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.620.000,00) previa deducción de la inicial que entregada a “EL OFERIDO ARRENDATARIO”, equivale al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.F. 186.000), ya pagada, es decir con el pago de CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 434.000,00) restante del precio total del inmueble estipulado en el contrato de ALQUILER CON OPCION DE COMPRA VENTA. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, solicita que se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios derivados de la perdida de valor adquisitivo de la moneda, el cual, por no constar expresamente, deberá ser determinado mediante una experticia complementaria del fallo. TERCERO: Al pago de las costas procesales
3.2 ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada, manifiesta lo siguiente en su escrito de contestación:
Que el 8 de Octubre de 2010, se autentico en la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, con el Nro. 28, Tomo 219 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, instrumento que documenta el siguiente contrato el cual corre en los folios 14 al 17 del Cuaderno Principal.
Que posteriormente los contratantes suscribieron una modificación del contrato, documentada dicha modificación en instrumento privado en el que a la letra se expresa:
“…Nosotros, JUAN EDUARDO GUTIERREZ (sic) ARCILA y EDGAR LUIS RODRIGUEZ (sic) BERROETA, venezolanos (sic), mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nºs V-14.367.246 y V-12.361.330, en su orden respectivo, ambos de este domicilio; convenimos (sic) en un CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, celebrado por ante la Notaria Publica (sic) Primera de Puerto Ordaz, en fecha 08 (sic) de Octubre (sic) del 2010 (sic) , quedando inserto bajo el Nº 28, Tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria; en la Cláusula CUARTA acordamos el tercer pago por un monto de CIENTO SEIS MIL CON 00/100 BOLIVARES (sic) (Bs. 106.000,00 (sic)), y recibiría a cambio la LIBERACION (sic)DEL DERECHO PREFERENCIAL que se reservo (sic) CVG FERROCASA, aun (sic) cuando el pago de los 106.000,00 (sic), anteriormente citados, se efectuó en este (sic) mismo acto, no obstante, el Oferente Arrendador no presento la respectiva liberación el cual esta obligado a darme, para así proceder a la debida gestión del CREDITO (sic) HIPOTECARIO, y de esta manera hacer el pago ultimo del inmueble para culminar lo estipulado en el Contrato (sic) antes mencionado. Tal como fue convenido espero que por tal compromiso que fue asumido por el ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ (sic) BERROETA, ya anteriormente identificado, cumpla en la brevedad posible lo acordado. Es por ello, que hacemos énfasis, que con este (sic) pago que se esta realizado en este acto queda el 30% (Bs. 186.000,00 (sic)) del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión pago, tal como lo establece la cláusula (sic) cuarta(esperando su pronta respuesta); convenimos (sic) igualmente anular lo pactado con respecto a la duración del Contrato de Arrendamiento (sic) que se encuentra establecida en la cláusula primera (06 (sic) meses) del contrato arriba señalado, y por ende, los Cánones de Arrendamiento (sic) quedan nulos, es decir, no habrá pagos posteriores por motivo de arrendamiento; acordando de esta (sic) manera, que el ultimo pago fue el efectuado en el mes de Diciembre (sic), no habiendo mas pago que realizar por tal motivo. Sin mas nada a que hacer referencia. En Puerto Ordaz, 26 de Enero (sic) del 2011 (sic)…”

Que el instrumento privado cuyo contenido transcribió precedentemente hace el folio 18 del Cuaderno Principal del expediente que documenta este asunto judicial, del cual reconoce su firma estampada.
Que salvo la modificación parcial de las cláusulas primera y cuarta del contrato original, todo lo demás estipulado en él conservó su vigencia. Que la modificación parcial en cuestión tuvo el siguiente alcance negocial: i) el demandante en causa cancelo CIENTO SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.106.000,00), equivalente a la ultima cuota para completar la inicial del 30% del precio total convenido en la promesa bilateral de compra venta, que lo fue la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00); ii) el accionante tolero pagar íntegramente ese 30% sin que yo presentara la renuncia o liberación por parte de C.V.G. FERROCASA del derecho preferencial que se reservo dicha empresa publica, de la que el adquirió la propiedad sobre el inmueble objeto de la promesa bilateral, liberación que él aceptó se gestionara; iii) convinieron en anular lo pactado con respecto a la duración del contrato de arrendamiento negociado en la clausura primera del contrato, así como convinieron que el demandante no cancelaría mas, desde enero de 2011, el canon de arrendamiento contratado.
Que fuera de esos tres puntos específicos, las demás estipulaciones quedaron planamente vigentes, sobre todo la duración del contrato de promesa, el cual, conforme fue convenido en la cláusula cuarta parcialmente modificada, vencería, como venció, el OCHO DE ABRIL DE DOS MIL ONCE, fecha pactada como el tope para realizar la venta definitiva del inmueble. Que como es evidente, llego la fecha señalada y no se concreto la venta, razón por la cual se activó lo pactado en la cláusula décima segunda del contrato de promesa.
Que aunque las partes contratantes del negocio jurídico convinieron en denominarlo contrato de alquiler (arrendamiento) con opción de compra venta, con apego pleno a la doctrina mas calificada debe afirmar que el mismo fue una promesa bilateral de compra venta, que aunque ambos persiguen el fin similar de formalizar la venta de un bien, uno y otro negocio jurídico se diferencian en que la opción es un contrato mediante el cual solo una de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, mientras que la promesa es un contrato mediante el cual los dos contratantes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones.
Que ese contrato de promesa bilateral de compra venta dejo de tener vigencia el 8 de abril de 2011, fecha en que feneció el derecho del demandante a reclamar el cumplimiento de mi promesa de otorgar el contrato definitivo de venta y, por ende, desapareció su interés sustancial, conservando tan solo el derecho a la cláusula penal pactada.
Que hecha la exposición previa que era menester hacer para dejar absolutamente desvirtuada y sin tutela judicial posible la pretensión del demandante, pasa a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
II FALTA DE INTERES
Para que sea resuelta como punto previo de conformidad con lo establecido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como cuestión perentoria de fondo, la Falta de Interés del Demandante para sostener el juicio, lo cual se manifiesta en la ausencia absoluta en él del derecho a instar la jurisdicción en reclamo de tutela judicial de un derecho que no tiene.
Que en el caso concreto, el actor se afirma titular del derecho a que yo le venda el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta, sin tener presente que la duración o vigencia de esa promesa bilateral se extinguí, por vencimiento de termino, el 8 de abril de 2011, queriendo confundir al jurisdicente con la demostración en autos de la parcial modificación de la cláusula cuarta el contrato de promesa, modificación que alcanzo tan solo la duración del arrendamiento que junto con ella se pacto, pero mantuvo la vigencia del termino para concluir la venta del inmueble, termino que venció el 8 de abril de 2011, que ese día dejaron de surtir los efectos las obligaciones reciprocas asumidas por los promitentes, dando lugar, por el incumplimiento, a los efectos de la cláusula penal pactados en la cláusula décima segunda del contrato de promesa. Que en definitiva el 8 de abril de 2011 feneció el derecho del demandante a que él le vendiera el inmueble y feneció también el interés jurídico sustancial del pretensor a que él le transfiriera el derecho de propiedad del inmueble objeto de la promesa bilateral, aflorando los efectos contractualmente previstos para el caso de incumplimiento, dentro de los cuales no esta la obligación de vender forzosamente, según lo pretende el accionante. Que de allí que resulte incierta la afirmación del pretensor que tiene derecho a esa venta, pues desde el 8 de abril de 2011 dejo de tener interés sustancial en ella.
Que del mismo modo por efecto de la bifrontalidad que surge de la bilateralidad de la audiencia, careciendo de interés el demandante para solicitar la tutela jurisdiccional, que resulta evidente que él carece, a su vez de interés para sostener el juicio al que se le ha traído. Así solicita sea declarado.

III FALTA DE CUALIDAD
Que el interés es condicionante de la acción, de modo que quien no tenga interés no tiene acción, en secuencia lógica afirma, como efecto inmediato, que sin acción no hay cualidad, es decir quien no tenga derecho tutelable frente al demandado carece de poder para excitar la jurisdicción, y si lo intenta, carecerá de cualidad para pretender la tutela judicial contra o frente a él.
Que el actor ha instado la jurisdicción por causa de un pretenso, falso e inexistente derecho a que él le venda el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta que esta acreditada en autos mediante instrumento autentico aportado para la causa por el mismo pretensor, derecho que dejo él de tener el 8 de abril de 2011, fecha en que expiro la vigencia del contrato que le obliga. Que en el supuesto planteado por el demandante, la relación inmediata se da por integración a su patrimonio del derecho a que él, como obligado le vendiera dentro del lapos de contrato de promesa, cosa que no sucedió y por tanto quedo extinto el derecho y su interés material, pero que el pretensor dejo de tener cualidad para intentar y sostener el juicio, así como el demandado para sostenerlo, por haberse extinto desde el 8 de abril de 2011 la relación jurídica mediata constituida por el vinculo entre el actor y el bien cuya venta reclama. Que no le basta al demandante afirmar que tiene el derecho a la venta, sino que debe afirmar y probar que su derecho tiene origen legítimo en su obligado inmediato, y solo cuando sea indubitable que tal vínculo existe realmente, quedaran indiscutidas también la cualidad activa y la cualidad pasiva.

HECHOS QUE SE ADMITEN COMO CIERTOS
Que celebro con el demandante un contrato que denominaron Alquiler con Opción de Compra Venta.
Que la parcela prometida es la descrita en el libelo de la demanda.
Que la vivienda tiene un área de construcción de ochenta y cinco metros cuadrados (85,00Mts 2).
Que al inmueble prometido le corresponde, en uso exclusivo, un área de terreno descubierto, destinado para jardín y un área de estacionamiento.
Que los compromisos recíprocos están contenidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta.
HECHOS QUE SE NIEGAN Y RECHAZAN POR INCIERTOS
Que el contrato de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento exige el pretensor se encuentra vigente como para rogar justicia.
Que no gestiono con C.V.G FERROCASA la liberación del derecho preferencial que se reservo cuando le vendió el inmueble objeto de la promesa.
Que el pretensor tenga derecho a rogar justicia para tutelar un derecho que dejo de tener el 8 de abril de 2011.
Que tiene la obligación de venderle el inmueble objeto de la promesa bilateral, pues para que la misma exista en su esfera jurídica es menester que exista en la suya el correlativo derecho, el cual feneció el 8 de abril de 2011.
Que le ha causado al demandante importantes daños y perjuicios.
Que incurrió en evidente retardo en el cumplimiento de su obligación lo que hace procedente la pretensión principal de cumplimiento de contrato.

3.3 DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
De las Pruebas Promovidas por la parte Actora, se observa lo siguiente:
• Pruebas Instrumentales:
Contrato de Alquiler con Opción de Compra Venta.
Documento Privado de fecha 26/01/2011.
Recibos de pagos.
• Prueba de Informe a la empresa C.V.G FERROCASA
• Exhibición de la solicitud de fecha 30 de Enero de 2012, de la liberación del derecho de preferencia realizada a la CVG FERROCASA
De las Pruebas Promovidas por la parte Demandada, se observa lo siguiente:
• Reproduce el Merito Favorable de los autos en relación a lo siguiente:
Que las partes conservaron la vigencia del contrato en lo que respecta a las estipulaciones originarias del mismo, salvo la modificación parcial de las cláusulas primera y cuarta.
De la modificación parcial y su alcance negocial.
Que fuera de la modificación las demás estipulaciones quedaron plenamente vigentes.
Que el contrato realmente se trata de una promesa bilateral de compra venta.
Que el contrato de promesa bilateral no es un contrato de venta
Que el contrato de promesa bilateral dejo de tener vigencia el 08 de Abril de 2011.
• Documento administrativo suscrito por el presidente de C.V.G FERROCASA el 7 de mayo de 2012, dirigido a la Registradora Subalterna de la Oficina de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar Puerto Ordaz Estado Bolívar.
“…Cabe señalar, que sobre el referido inmueble, se estableció Derecho Preferencial a favor de C.V.G FERROCASA, para readquirir la vivienda objeto de la venta, solicitándose al Registrador Subalterno se abstuviera de protocolizar cualquier enajenación o disposición del inmueble por el lapso de cinco (5) años siguientes a la fecha de protocolización. A este respecto, vista la comunicación presentada por el propietario del referido inmueble recibida en fecha 30/01/2012 ante la Consultoria Jurídica y esta presidencia de CVG Ferrocasa, y vistos sus anexos que acompaño a su solicitud, se observa que el propietario del inmueble ha justificado suficientemente la solicitud para la liberación del derecho de preferencia constituida, a los fines de que este proceda a la enajenación de la cosa, lo cual fue evaluado siendo procedente lo peticionado. …” “… por medio del presente documento declaro: AUTORIZO suficientemente a la Registradora Subalterna de la Oficina de Registro Publico del Municipio Caroní del Estado Bolívar, para que sirva tramitar e inscribir cualquier tipo de enajenación o traspaso de la propiedad del mencionado inmueble a un tercero bajo cualquier forma, a libre criterio del propietario del inmueble, sin que CVG FERROCASA tenga nada que reclamar por ese derecho. …” “… Autorización que se expide a solicitud de la parte interesada, en Ciudad Guayana a los siete (7) días del mes de mayo del año de dos mil doce (2012). …”
III
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE INTERES Y CUALIDAD
Propone la parte demandada en su contestación de demanda, como cuestión perentoria de fondo la falta de interés de la parte actora y cualidad activa y pasiva para sostener el presente juicio argumentando lo siguiente:
“Que en el caso concreto, el actor se afirma titular del derecho a que yo le venda el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta, sin tener presente que la duración o vigencia de esa promesa bilateral se extinguí, por vencimiento de termino, el 8 de abril de 2011, queriendo confundir al jurisdicente con la demostración en autos de la parcial modificación de la cláusula cuarta el contrato de promesa, modificación que alcanzo tan solo la duración del arrendamiento que junto con ella se pacto, pero mantuvo la vigencia del termino para concluir la venta del inmueble, termino que venció el 8 de abril de 2011, que ese día dejaron de surtir los efectos las obligaciones reciprocas asumidas por los promitentes, dando lugar, por el incumplimiento, a los efectos de la cláusula penal pactados en la cláusula décima segunda del contrato de promesa. Que en definitiva el 8 de abril de 2011 feneció el derecho del demandante a que él le vendiera el inmueble y feneció también el interés jurídico sustancial del pretensor a que él le transfiriera el derecho de propiedad del inmueble objeto de la promesa bilateral, aflorando los efectos contractualmente previstos para el caso de incumplimiento, dentro de los cuales no esta la obligación de vender forzosamente, según lo pretende el accionante. Que de allí que resulte incierta la afirmación del pretensor que tiene derecho a esa venta, pues desde el 8 de abril de 2011 dejo de tener interés sustancial en ella.
Que del mismo modo por efecto de la bifrontalidad que surge de la bilateralidad de la audiencia, careciendo de interés el demandante para solicitar la tutela jurisdiccional, que resulta evidente que él carece, a su vez de interés para sostener el juicio al que se le ha traído. Así solicita sea declarado.”
“Que el interés es condicionante de la acción, de modo que quien no tenga interés no tiene acción, en secuencia lógica afirma, como efecto inmediato, que sin acción no hay cualidad, es decir quien no tenga derecho tutelable frente al demandado carece de poder para excitar la jurisdicción, y si lo intenta, carecerá de cualidad para pretender la tutela judicial contra o frente a él.
Que el actor ha instado la jurisdicción por causa de un pretenso, falso e inexistente derecho a que él le venda el inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta que esta acreditada en autos mediante instrumento autentico aportado para la causa por el mismo pretensor, derecho que dejo él de tener el 8 de abril de 2011, fecha en que expiro la vigencia del contrato que le obliga. Que en el supuesto planteado por el demandante, la relación inmediata se da por integración a su patrimonio del derecho a que él, como obligado le vendiera dentro del lapos de contrato de promesa, cosa que no sucedió y por tanto quedo extinto el derecho y su interés material, pero que el pretensor dejo de tener cualidad para intentar y sostener el juicio, así como el demandado para sostenerlo, por haberse extinto desde el 8 de abril de 2011 la relación jurídica mediata constituida por el vinculo entre el actor y el bien cuya venta reclama. Que no le basta al demandante afirmar que tiene el derecho a la venta, sino que debe afirmar y probar que su derecho tiene origen legítimo en su obligado inmediato, y solo cuando sea indubitable que tal vínculo existe realmente, quedaran indiscutidas también la cualidad activa y la cualidad pasiva.”

Este tribunal considera oportuno realizar una revisión en cuanto a la cualidad para actuar en juicio, Tenemos entonces que la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostenerle juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se trasforma en perentoria con la con la finalidad de que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta el examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda, sentencia, SCC, 09 de Agosto de 1989, Ponente Magistrado Dr. Adan Febres Cordero, juicio Maria E. Niño (viuda Ramírez) Vs. Yola Molina.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que: “… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda.”.
Por otra parte: Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimacion en la causa, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló: “La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)
Esto es la legitimación en la causa, la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido: “la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”-
Ahora bien corresponde a este Tribunal determinar si procede la defensa perentoria de falta de interés y cualidad, y en virtud que consta en autos que el Contrato en litigio, aunado a ello, es de establecerse, que el cumplimiento o incumplimiento de la obligacion contractual, no da elementos suficientes para establecer la falta de cualidad o interes alegado, ya que tal circunstancias son materia de analisis en el fondo del asunto debatido, presisamente alli radica la existencia del proceso, en la determinacion de los elementos que plantean las partes en el devenir del proceso, por lo que al estar claramente reconocido por ambas partes la existencia de la relñacion contractual y el reconocimiento de los documentos que dan origen a la misma, ambas partes poseen claramente interes en actual en el proceso, y por ende la cualidad para la accion intentada es por lo que este tribunal considera IMPROCEDENTE la peticion de Falta de Interés y Cualidad de las partes. Y así se declara.
DEL FONDO DEBATIDO
En relación al fondo debatido, el demandado manifiesta que el 8 de Octubre de 2010, se autentico en la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, con el Nro. 28, Tomo 219 de los Libros de autenticaciones llevadas por esa Notaria, instrumento que documenta el siguiente contrato el cual corre en los folios 14 al 17 del Cuaderno Principal, documento este que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio confiorme al articulo 429 del Codigo de Procedimiento Civil, al demostrar la relacion juridica entre los contratantes y asi se establece.-
Que posteriormente los contratantes en fecha 26-1-11., suscribieron una modificación del contrato, documentada dicha modificación en instrumento privado en el que a la letra se expresa:
“…Nosotros, JUAN EDUARDO GUTIERREZ (sic) ARCILA y EDGAR LUIS RODRIGUEZ (sic) BERROETA, venezolanos (sic), mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nºs V-14.367.246 y V-12.361.330, en su orden respectivo, ambos de este domicilio; convenimos (sic) en un CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA VENTA, celebrado por ante la Notaria Publica (sic) Primera de Puerto Ordaz, en fecha 08 (sic) de Octubre (sic) del 2010 (sic) , quedando inserto bajo el Nº 28, Tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria; en la Cláusula CUARTA acordamos el tercer pago por un monto de CIENTO SEIS MIL CON 00/100 BOLIVARES (sic) (Bs. 106.000,00 (sic)), y recibiría a cambio la LIBERACION (sic)DEL DERECHO PREFERENCIAL que se reservo (sic) CVG FERROCASA, aun (sic) cuando el pago de los 106.000,00 (sic), anteriormente citados, se efectuó en este (sic) mismo acto, no obstante, el Oferente Arrendador no presento la respectiva liberación el cual esta obligado a darme, para así proceder a la debida gestión del CREDITO (sic) HIPOTECARIO, y de esta manera hacer el pago ultimo del inmueble para culminar lo estipulado en el Contrato (sic) antes mencionado. Tal como fue convenido espero que por tal compromiso que fue asumido por el ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ (sic) BERROETA, ya anteriormente identificado, cumpla en la brevedad posible lo acordado. Es por ello, que hacemos énfasis, que con este (sic) pago que se esta realizado en este acto queda el 30% (Bs. 186.000,00 (sic)) del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión pago, tal como lo establece la cláusula (sic) cuarta(esperando su pronta respuesta); convenimos (sic) igualmente anular lo pactado con respecto a la duración del Contrato de Arrendamiento (sic) que se encuentra establecida en la cláusula primera (06 (sic) meses) del contrato arriba señalado, y por ende, los Cánones de Arrendamiento (sic) quedan nulos, es decir, no habrá pagos posteriores por motivo de arrendamiento; acordando de esta (sic) manera, que el ultimo pago fue el efectuado en el mes de Diciembre (sic), no habiendo mas pago que realizar por tal motivo. Sin mas nada a que hacer referencia. En Puerto Ordaz, 26 de Enero (sic) del 2011 (sic)…”

Que reconoce su firma estampada en el instrumento privado cuyo contenido transcribió. Que salvo la modificación parcial de las cláusulas primera y cuarta del contrato original, todo lo demás estipulado en él conservó su vigencia. Que la modificación parcial en cuestión tuvo el siguiente alcance negocial: i) el demandante en causa cancelo CIENTO SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.106.000,00), equivalente a la ultima cuota para completar la inicial del 30% del precio total convenido en la promesa bilateral de compra venta, que lo fue la suma de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 620.000,00); ii) el accionante tolero pagar íntegramente ese 30% sin que yo presentara la renuncia o liberación por parte de C.V.G. FERROCASA del derecho preferencial que se reservo dicha empresa publica, de la que el adquirió la propiedad sobre el inmueble objeto de la promesa bilateral, liberación que él aceptó se gestionara; iii) convinieron en anular lo pactado con respecto a la duración del contrato de arrendamiento negociado en la clausura primera del contrato, así como convinieron que el demandante no cancelaría mas, desde enero de 2011, el canon de arrendamiento contratado. Que fuera de esos tres puntos específicos, las demás estipulaciones quedaron planamente vigentes, sobre todo la duración del contrato de promesa, el cual, conforme fue convenido en la cláusula cuarta parcialmente modificada, vencería, como venció, el OCHO DE ABRIL DE DOS MIL ONCE, fecha pactada como el tope para realizar la venta definitiva del inmueble. Que como es evidente, llego la fecha señalada y no se concreto la venta, razón por la cual se activó lo pactado en la cláusula décima segunda del contrato de promesa.
Que aunque las partes contratantes del negocio jurídico convinieron en denominarlo contrato de alquiler (arrendamiento) con opción de compra venta, con apego pleno a la doctrina mas calificada debe afirmar que el mismo fue una promesa bilateral de compra venta, que aunque ambos persiguen el fin similar de formalizar la venta de un bien, uno y otro negocio jurídico se diferencian en que la opción es un contrato mediante el cual solo una de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, mientras que la promesa es un contrato mediante el cual los dos contratantes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones. Que ese contrato de promesa bilateral de compra venta dejo de tener vigencia el 8 de abril de 2011, fecha en que feneció el derecho del demandante a reclamar el cumplimiento de mi promesa de otorgar el contrato definitivo de venta y, por ende, desapareció su interés sustancial, conservando tan solo el derecho a la cláusula penal pactada. Que celebro con el demandante un contrato que denominaron Alquiler con Opción de Compra Venta. Que la parcela prometida es la descrita en el libelo de la demanda. Que la vivienda tiene un área de construcción de ochenta y cinco metros cuadrados (85,00Mts 2). Que al inmueble prometido le corresponde, en uso exclusivo, un área de terreno descubierto, destinado para jardín y un área de estacionamiento. Que los compromisos recíprocos están contenidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta.
Niega que el contrato de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento exige el pretensor se encuentra vigente como para rogar justicia. Niega que no gestiono con C.V.G FERROCASA la liberación del derecho preferencial que se reservo cuando le vendió el inmueble objeto de la promesa. Niega que el pretensor tenga derecho a rogar justicia para tutelar un derecho que dejo de tener el 8 de abril de 2011. Niega que tiene la obligación de venderle el inmueble objeto de la promesa bilateral, pues para que la misma exista en su esfera jurídica es menester que exista en la suya el correlativo derecho, el cual feneció el 8 de abril de 2011. Niega que le haya causado al demandante importantes daños y perjuicios. Niega que incurriera en evidente retardo en el cumplimiento de su obligación lo que hace procedente la pretensión principal de cumplimiento de contrato.
DEL ANALISIS DEL CONTRATO
Ahora bien este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión en este juicio, el cual es del tenor siguiente:
“… Así mismo, las partes acuerdan pactar la opción a compra que se hace mediante el presente instrumento por la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.620.000,00). …” “…CUARTA: Se conviene que la inicial que entregara el “EL OFERIDO ARRENDATARIO” por concepto de la opción a compra, equivalente al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión, es decir , CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000), inicial esta que se pagara en forma fraccionada bajo el esquema siguiente: A la fecha de la autenticación de este documento la cantidad de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.16.200) y en el mismo acto de la autenticación del contrato alquiler con opción a compra, “EL OFERIDO ARRENDATARIO”, hace entrega de la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES Bs. 3.800, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Octubre 30 días después la cantidad de SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (BS.F. 63.800), El 15 de diciembre de 2010, los restantes CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (BS.F 106.000), y como obligación de “EL OFERENTE ARRENDADOR” que haya conseguido de CVG FERROCASA la LIBERACION DEL DERECHO PREFERENCIAL que se reservo CVG FERROCASA; (d) la cantidad de CUATROCIENTOS TREINA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.434.000,00) mediante la obtención de CREDITO HIPOTECARIO por Recursos Propios. Este contrato es celebrado en forma personal (intuito personae), por lo tanto, es condición expresa que “EL OFERIDO ARRENDATARIO” no podrá ceder ni traspasar el presente contrato, ni subarrendar total ni parcialmente el bien inmueble descrito, desde la fecha de la firma de este documento y terminara en la fecha definitiva de venta de este documento, 08 de abril de 2011…” “…DECIMA: “EL OFERIDO ARRENDATARIO” conviene en que si a la expiración del termino de este contrato, no hiciere uso del derecho de preferencia establecido en el presente contrato para la compra del bien inmueble arrendado, deberá entregar el bien arrendado a “EL OFERENTE ARRENDADOR” totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. DECIMA PRIMERA: El monto mencionado, pagados a “EL OFERENTE ARRENDADOR” antes de la firma del documento definitivo, serán imputados como parte del precio de la venta y no devengaran ninguna clase de intereses mientras se encuentre en poder de “EL OFERENTE ARRENDADOR”. En caso que “EL OFERIDO ARRANDATARIO” incumpla en el pago de una de las cláusulas pactadas en este documento, “EL OFERENTE ARRENDADOR” podrá resolver el presente convenio, conforme a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta de este documento, hecho notorio que ambas partes declaran conocer y aceptan. “EL OFERENTE ARRENDADOR”, se reserva el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente negociación hasta la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de registro Publico correspondiente. En caso que “EL OFERIDO ARRENDATARIO” no cumpliera con la suscripción del contrato definitivo de compra venta, conforme a lo previsto en esta cláusula, el presente contrato de opción de compra venta, se considerará de plazo vencido, quedando resuelta de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial con las consecuencias establecidas en el cuerpo del mismo. DECIMA SEGUNDA: Queda expresamente aceptado y convenido por “EL OFERIDO ARRENDATARIO” que si el documento definitivo de compra venta no llega a otorgarse durante dicho lapso de vigencia, en virtud a lo establecido en la cláusula precedente del presente contrato o por cualquier otro motivo, este quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial. En tal caso “EL OFERENTE ARRENDADOR” hará la correspondiente notificación a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” y le reintegrara las cantidades efectivamente pagadas por él, previa deducción de un veinte (20%) por ciento del precio de venta estimado (es decir, sobre la base de Bs.80.000, 00), además de los gastos que pudieran existir y deberes por cualquier concepto, todo a titulo de cláusula penal como indemnización única por todos los daños y perjuicios a que se refiere esta cláusula. El reintegro de las cantidades de dinero se llevara a cabo dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la resolución del contrato. En tales casos “EL OFERENTE ARRENDADOR” podrá optar por su sola voluntad, de disponer del inmueble objeto del presente contrato desde la fecha de notificación a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” de su decisión de dar por terminado el presente contrato. DECIMA TERCERA: “EL OFERENTE ARRENDADOR” conviene en reintegrar directamente a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” todas las cantidades de dinero que estos hubieran pagado de conformidad con este contrato como indemnización única y exclusiva por todos los gastos, daños y perjuicios y/o perdidas sufridas por ellos cuando habiendo este cumplido con todas las obligaciones previstas en este contrato, ocurriesen cualquiera de las siguientes circunstancias: “ EL OFERENTE ARRENDADOR” se negare a firmar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico correspondiente, “ EL OFERENTE ARRENDADOR”, pagara además a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” una cantidad igual a un veinte (20%) por ciento adicional del precio de venta estimado (es decir, sobre la base de Bs. 80.000,00), además de los gastos que pudieran existir y deberes por cualquier concepto, todo a titulo de cláusula penal como indemnización única por todos los daños y perjuicios a que se refiere esta cláusula. El reintegro de las cantidades antes mencionadas se llevara a cabo dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la resolución del contrato…”

Se desprende del referido contrato que, la parte actora (oferido arrendatario) tenia la obligación de pagar lo estipulado en la cláusula CUARTA “…por concepto de la opción a compra, equivalente al 30% del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión, es decir , CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000), inicial esta que se pagara en forma fraccionada bajo el esquema siguiente: A la fecha de la autenticación de este documento la cantidad de DIECISEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.16.200) y en el mismo acto de la autenticación del contrato alquiler con opción a compra, “EL OFERIDO ARRENDATARIO”, hace entrega de la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES Bs. 3.800, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Octubre 30 días después la cantidad de SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (BS.F. 63.800), El 15 de diciembre de 2010, los restantes CIENTO SEIS MIL BOLIVARES (BS.F 106.000)…”, y así también se encuentra estipulada la obligación del demandado (oferente arrendador) “…y como obligación de “EL OFERENTE ARRENDADOR” que haya conseguido de CVG FERROCASA la LIBERACION DEL DERECHO PREFERENCIAL que se reservo CVG FERROCASA…”
Ahora bien observa este Juzgador que fue promovido por la parte demandada, el documento emitido por CVG FERROCASA, en el cual se evidencia que el ciudadano Edgar Luís Rodríguez Berroeta, dio cumplimiento a su obligación en fecha 30/01/2012, fecha en la cual solicito a Ferrocasa la liberación del derecho preferencial que esta se había reservado, por lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicho documento.
Igualmente se establece en la primera parte del mencionado contrato, un lapso para el negocio suscrito de seis meses, contados desde la firma del mismo la cual ocurrio en fecha 08-10-10, y la clausula cuarta de dicho contrato, establece maximo para la realizacion del negocio juridico suscrito al señalar: “…es condición expresa que “EL OFERIDO ARRENDATARIO” no podrá ceder ni traspasar el presente contrato, ni subarrendar total ni parcialmente el bien inmueble descrito, desde la fecha de la firma de este documento y terminara en la fecha definitiva de venta de este documento, 08 de abril de 2011…”.
Asi mismo observa este Juzgador que las clasulas decima y decima primera del contrato, contemplan en primer lugar el compromiso del oferido de entregar el bien inmueble a la expiracion del contrato, asi mismo contempla la posibilidad de la resolucion del contrato conforme a la clausula cuarta del mismo, igualmente la clausula decimo segunda establece: “…DECIMA SEGUNDA: Queda expresamente aceptado y convenido por “EL OFERIDO ARRENDATARIO” que si el documento definitivo de compra venta no llega a otorgarse durante dicho lapso de vigencia, en virtud a lo establecido en la cláusula precedente del presente contrato o por cualquier otro motivo, este quedara resuelto de pleno derecho sin necesidad de sentencia o resolución judicial…”.
Por lo que es claro entonces la obligacion que tenia el oferido de dar cumplimiento al contrato hasta el 08-4-11, y en caso de no otorgarse el contrato definitivo por cualquier motivo a mas tardar en la fecha mencionada, quedaba resuelto el contrato suscrito y asi se establece.-
Asi mismo puede observarse que en atencion al documento de complemento de fecha 26-1-11, el cual fue reconocido y aceptado por ambas partes, y donde se establece que el pago a que se refiere la clausula cuarta debe tenerse como realizado, toda vez que en dicho documento se expresa: “…Es por ello, que hacemos énfasis, que con este (sic) pago que se esta realizado en este acto queda el 30% (Bs. 186.000,00 (sic)) del precio de venta fijado para la vivienda en cuestión pago, tal como lo establece la cláusula (sic) cuarta(esperando su pronta respuesta)…”, este Tribunal otorga pleno valor probatorio al documento privado presentado y reconocido por las partes en relacion a probar las nuevas estipulaciones sobre el contrato inicial suscrito y el pago de la clausula cuarta, de dicho complemento puede observarse que se modifican las clausulas cuarta en cuanto al pago de la inicial, asi mismo modifican lo relativo a la duracion del contrato de arrendamiento, declarando nulos los pagos de arrendamiento y estableciendo que no habria mas pagos por ese concepto y asi se establece.-
En relación a la diferencia entre los contratos de opción de compra venta y los contratos de venta pura y simple, la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.-
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El Tribunal Supremo ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.
Así mismo la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal en sentencia de fecha 22-3-13, expediente nro. AA20-C-2012-00274, donde se señalo lo siguiente:
“…No obstante lo expresado y en aras de la flexibilización que esta Sala ha efectuado a las exigencias técnicas que deben estar presentes en los escritos de formalización, en cumplimiento de los preceptos Constitucionales establecidos por los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se entrará a conocer la denuncia.
Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub índice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide….”
Igualmente la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 2-6-2015, exp. AA20-C-2014-000657, (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/junio/178065-RC.000299-2615-2015-14-657.HTML), en la cual se señalo lo siguiente:
“…Con fundamento en el Ordinal 1° del Artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la infracción de los artículos 15 eiusdem, y los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por menoscabo a “los derechos a la Tutela Judicial Efectiva, a la Defensa, al Debido Proceso, a la obtención oportuna y adecuada respuesta, a la igualdad ante la Ley, y a los principios de Seguridad Jurídica”
Al respecto, el formalízate expuso:
“…Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio el quebrantamiento por parte de la recurrida del artículo 15 eiusdem y 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela por haberse infringido los derechos a la Tutela Judicial Efectiva, a la Defensa, al Debido Proceso, a la obtención oportuna y adecuada respuesta, a la igualdad ante la Ley, y a los principios de Seguridad Jurídica, Confianza Legítima o Expectativa Plausible, que le han generado a mis mandantes un estado de indefensión dado que la sentencia dictada por la recurrida quebranta dichas normas de rango Constitucional.
(…Omissis…)
Aplicó el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil a través de sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio.
En efecto el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil establece el inicio de la relación jurídico-procesal entre particulares, es decir, que la misma comienza al momento de que la parte que reclama algún derecho y propone la demanda por ante el Secretario del Tribunal que corresponda, siendo esta fecha de recepción la que indicará los criterios jurisprudenciales aplicables para los casos que se discutan ante los Tribunales de la República. Así, al calificar el contrato de Opción de Compra-Venta como un verdadero contrato de Compra-Venta, el Juez de la sentencia recurrida aplicó el criterio esgrimido en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, emanada de esta Sala de Casación Civil, (…), expediente N° 2012-000274; sin tomar en consideración que dicho criterio no era aplicable a este caso, ya que la parte actora presentó la demanda en fecha 11 de marzo de 2013, siendo admitida por el Tribunal de la causa en fecha 19 de marzo de 2013.
Siendo ello así, es evidente que al aplicar un criterio proferido con fecha posterior por la Sala de Casación Civil, el Juez de la recurrida viola la irretroactividad de un criterio jurisprudencial, pues el inicio de la relación jurídico-procesal, se establece a través de la fecha de recepción del escrito que contiene el libelo de demanda como fecha última de los criterios aplicables para el caso al incoarse la acción el día 11 de marzo de 2013, el criterio existente al momento de iniciarse la litis contentiva de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta tal como fue calificada por la parte actora, es el que venía siguiéndose en las decisiones N°358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y NJ°198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, mediante las cuales se seguía el criterio de que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio; por lo tanto, guiándose el Juez de la recurrida por una sentencia con fecha posterior a la fecha de inicio del proceso entiéndase 11 de marzo de 2013, no tiene alcance jurídico el criterio acogido por el Juez, en virtud de que el mismo empezó a regirse a partir del 22 de marzo de 2013, evidenciándose claramente la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial, quedando mis representados en flagrante estado de indefensión por violación de principios de rango constitucional…”.

Para decidir, la Sala observa:
Sostiene el formalizante que la recurrida aplicó un criterio que fue establecido por esta Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, que es posterior al inicio del presente juicio es decir el 11 de marzo de 2013, doctrina que para el momento de la interposición de la demanda no estaba vigente.
Que el criterio en comento, aplicado por el Juez de Alzada, sostiene que los contratos de opción de compra–venta son un verdadero contrato de compra-venta, cuando el criterio que imperaba para el momento de la interposición de la demanda (11 de marzo de 2013) era el que establecía que estas opciones de compra venta son meros contratos preparatorios para el contrato final, aun cuando se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto y precio, de manera que según sus dichos le fue aplicado tal criterio de forma retroactiva violándole de esta manera el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
La sentencia impugnada, en referencia a lo delatado, señaló lo siguiente:
“…FUNDAMENTOS DE LA PARTE APELANTE SUPOSICIÓN FALSA:
Señala el recurrente ‘…le concede el título y/o calificación al contrato como de COMPRA VENTA, siendo en realidad que las partes celebraron un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA, pues es evidente que el A-QUO fundamenta su análisis en la denominación de las partes que suscriben el contrato y no en la verdadera intención de las partes, la cual no era otra que la celebración de un contrato de opción de compra venta. Siendo ello así al darle el Aquo, una calificación distinta a la pactada entre las partes contratantes incurre en un error de derecho por desviación ideológica en virtud de suposición falsa, y así expresamente pido sea declarado…’.
En relación al Contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, en sentencia de fecha 22 de Marzo de 2013, dictada por la Sala de Casación Civil, (…) en el Exp. 2012-000274, señaló lo siguiente:
‘…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Como se observa de la citada sentencia, que la Sala retomó el criterio en el sentido de que las ofertas de ventas deben equipararse a la venta pura y simple, siempre y cuando concurran los elementos de ésta, consentimiento, precio y objeto. En el contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA entre NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, se observa que existen estos tres (3) elementos, el consentimiento libremente manifestado, un precio, cuyo pago fue estipulado en varias partes y el inmueble objeto de la oferta, por lo tanto el Juez A-quo no incurrió en suposición falsa al calificar el Contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA como COMPRA-VENTA. INCONGRUENCIA NEGATIVA y DESNATURALIZACION DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA:
Señaló el recurrente lo siguiente:
‘…por lo que el reclamo de la accionante principalmente se centró en la forma de cómo se debieron computar los días señalados en el contrato de opción de compra venta, y la defensa presentada se dedicó a señalar la forma de cómo según la legislación vigente se debieron computar los mismos; ahora bien, el A quo, en su fallo definitivo no realiza ningún análisis de dicho alegato presentado por la parte accionante ni tampoco realiza su apreciación con relación a la defensa señalada, por lo que claramente incurre en el vicio de incongruencia negativa…’.
‘…ahora bien, al presentar la parte actora un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA y solicitar su cumplimiento basado su pretensión en que los días señalados en dicho contrato debieron computarse en días hábiles; y al haber dado otra calificación al contrato suscrito entre las partes, el A-QUO desnaturalizó el mismo ya que le otorgó consecuencias jurídicas distintas a las contratadas por las partes…’.
En relación a este punto la jurisprudencia del Máximo Tribunal, tiene establecido que el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa). Por lo tanto es una obligación del Juez considerar y decidir sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por las partes, es decir, sobre todo aquello que constituye un alegato o una defensa, regla ésta llamada principio de exhaustividad.
En la presente causa la demandante solicitó que los demandados le otorgaran el documento definitivo de traspaso de la propiedad, del Bien Objeto del contrato de Compra Venta cuyo cumplimiento se solicita y que éstos le recibieran la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo); el apoderado del demandante en la contestación a la demanda admitió que el Inmueble objeto de la venta era de su mandante y que éstos habían recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) como parte de pago al precio pactado; y el Tribunal A-quo en su sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, ordenando a los vendedores (demandados) a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y a otorgarle el documento de propiedad la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO (demandante) , y visto que no ejerció recurso de apelación por el principio de Reformatio In Peius este Tribunal de Alzada se limita a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación.
Ahora bien, quedando establecido que en los contratos de Opción a Compra Venta, cuando concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, son verdaderos contratos de compra venta; siendo así el contrato suscrito por los ciudadanos NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, es un contrato de compra venta, por lo tanto el vencimiento de los ciento cincuenta (150) días más los treinta (30) días de prórroga, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución.
En ese mismo orden de ideas el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio, y siendo así que el mencionado contrato suscrito entre la demandante y los demandados es un contrato de venta, donde los vendedores no han hecho la tradición legal del Inmueble ni la compradora ha realizado el pago restante del precio pactado, por lo tanto, todos estos hechos se subsumen en los artículos 1.159,1.160,1.161,1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y siendo así que esta alzada observó ninguno de los vicios señalados por la parte apelante es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia del Tribual A-quo…”.

Se colige de la precedente trascripción, que el juez de la recurrida al momento de establecer su decisión lo hizo interpretando que el contrato de “opción de compra–venta de inmueble” contiene los tres elementos fundamentales “consentimiento, objeto y causa” para ser considerado por su naturaleza un contrato de venta, y que por lo tanto “tienen fuerza de ley entre las partes” y “los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio”.
Del mismo modo se observa, que la recurrida en su análisis, toma como referente una sentencia de la Sala de fecha 22 de marzo de 2013, que no se encontraba vigente al momento de la presentación de dicha querella 11 de marzo del mismo año.
La doctrina de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que los jueces de mérito gozan de libertad para interpretar los contratos y otórgale la naturaleza cierta del negocio jurídico planteado
A fin de verificar la interpretación de la recurrida del denominado contrato de “opción de compra venta” autenticado en fecha 26 de julio de 2012, y si tal interpretación podría constituir una violación constitucional por aplicación retroactiva de la doctrina, debe examinarse la recurrida, en el particular de la interpretación del contrato, en la cual señaló lo siguiente:
“…En la presente causa la demandante solicitó que los demandados le otorgarán el documento definitivo de traspaso de la propiedad, del Bien Objeto del contrato de Compra Venta cuyo cumplimiento se solicita y que estos le recibieran la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000, oo); el apoderado del demandante en la contestación a la demanda admitió que el Inmueble objeto de la venta era de su mandante y que estos habían recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) como parte de pago al precio pactado; y el Tribunal A-quo en su sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, ordenando a los vendedores (demandados) a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y a otorgarle el documento de propiedad la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO (demandante) , y visto que no ejerció recurso de apelación por el principio de Reformatio In peius este Tribunal de Alzada se limita a decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación. Ahora bien, quedando establecido que en los contratos de Opción a Compra Venta, cuando concurren los tres (3) elementos, consentimiento, objeto y causa, son verdaderos contratos de compra venta; siendo así el contrato suscrito por los ciudadanos NANCY JOSEFINA FIGUERO y JOSE DE JESUS MONTOYA con la ciudadana MARIA CAROLINA GAFFARO BRAVO, es un contrato de compra venta, por lo tanto el vencimiento de los ciento cincuenta (150) días más los treinta (30) días de prórroga, no significa que el mismo haya quedado sin efecto, por el contrario el contrato mantiene su vigencia y el vencimiento del lapso estipulado el efecto que acarrea es el establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, es decir que cualquiera de las partes podía demandar la ejecución del mismo o la resolución. En ese mismo orden de ideas el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, además conforme a la norma sustantiva civil, los mismos deben ejecutarse de buena fe, en donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio, y siendo así que el mencionado contrato suscrito entre la demandante y los demandados es un contrato de venta, donde los vendedores no han hecho la tradición legal del Inmueble ni la compradora ha realizado el pago restante del precio pactado, por lo tanto, todos estos hechos se subsumen en los artículos 1.159,1.160,1.161,1.167 y 1.474 del Código Civil Venezolano. Y siendo así que esta alzada observo ninguno de los vicios señalados por la parte apelante es por lo que se debe declarar sin lugar la apelación y confirmar la sentencia del Tribual A-quo…”.

De la trascripción anterior de la recurrida donde analiza el contrato denominado como “opción de compra venta”, se colige que el juez superior, determinó que en el, confluye los tres elementos por ello el juez superior concluyó, por vía de interpretación, que al estar presentes en el documento denominado opción de compra venta, todos los supuestos necesarios para que se perfeccionara la venta, vale decir, consentimiento, objeto y precio, debía estimarse que se estaba en presencia de una verdadera venta, quien luego de realizar el análisis del documento fundamento de la presente acción por cumplimiento de contrato, lo llevó a decidir que éste constituía una perfecta venta, pues mediante su suscripción se manifestó el consentimiento de los vendedores, se determinó el objeto de la negociación, se fijó y pagó parte del precio.
En cuanto a la aplicación de la jurisprudencia de forma retroactiva, se concluye que el juez de alzada lo que hizo fue interpretar la naturaleza del negocio jurídico que le fue sometido a su arbitrio, analizando y concluyendo de manera coherente la situación de hecho planteada, y el derecho que debía aplicar, tomando en cuenta los elementos necesarios previstos en el Código Civil, para que una negociación sea considerada como venta, llegando a la conclusión que el documento mal llamado opción de compra venta, es una venta pura y simple por contener como ya se señaló los tres elementos esenciales para ser considerado un verdadero contrato de compra venta, lo cual no constituye una violación a los derechos constitucionales, pues por el principio iura novit curia, el Juez conoce el derecho y debe aplicarlo.
El demandante, desarrolló su pretensión procesal de acuerdo a lo que estimaba correcto desde el punto de vista de derecho y ese razonamiento y fundamento jurídico, fue avalado y reconocido posteriormente por la Sala de Casación Civil, y el juez superior concluyó por decidir con el criterio de derecho correcto, a tono con la doctrina moderna. No hubo indefensión para el demandado, sólo un procedimiento adverso. Así se decide.
En consecuencia, la Alzada no incurrió en la infracción de los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12, 15 del Código de Procedimiento Civil.
Con base en los razonamientos expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se establece….”.
Consono con la sentencia que precede que este Tribunal acoge en su plenitud, se determina que efectivamente el contrato traido a este proceso es efectivamente una compra venta, toda vez que se cumplen los tres elementos del contrato como son:
Se observa del contrato incial que en el mismo se establece claramente el objeto del contrato el cual es precisamente el ofrecimiento de la venta del inmueble identificado en este fallo, asi mismo de dicho documento asi como de lo señalado por las partes se puede determinar el consentimiento libremente manifestado, y en la clausula cuarta del contrato se establecio claramente el precio de dicha negociacion, estableciendose el pago en partes, siendo la primera de ellas el 30% es decir la suma de Bs.186.000,00, quedando pendiente la suma de BS.434.000,00, mediante la obtencion de credito hipotecario y asi se establece.
Ahora bien es indudable que en este Tipo de contratos las partes deben cumplir con las clausulas contractuales tal como asi fueron pactadas, ello en virtud que las mismas vienen a ser ley entre las partes que suscriben el contrato como asi lo determina el articulo 1.159 del Codigo Civil, Siendo asi, si al termino fijado en el contrato no se ha dado cumpliemiento a este, el efecto indudablemente es el previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que cualquiera de las partes puede pedir la resolucion o el cumplimiento de contrato.
Es evidente de autos que a la fecha de vencimiento del contrato suscrito 8-4-11, el accionante-reconvenido no habia cumplido con la obligacion contraida, y descrita en la clausula cuarta del contrato ya mencionado, toda vez que no fue cancelada la suma de 434.000,00 pendientes de pago hasta el 8-4-11, fundamente su accion el accionante en el incumplimiento por parte del demandado en la obtencion por parte de CVG Ferrocasa de la liberacion de la preferencia sobre el inmueble, que era lo que le permitiria realizar las negociaciones para la obtencion del credito hipotecario, hecho este reconocido por el propio demandado en la modificacion del contrato que se hiciera por documento privado.-
Es claro que el accionado estaba obligado a tramitar y entregar la liberacion de la preferencia de compra venta del inmueble que poseia cvg Ferrocasa, hecho este que por logica debia darse antes de la finalizacion del plazo efectivo para que hubiera lugar a la finalizacion del contrato, sin embargo, cursa a los autos documento de liberacion emitido por la empresa CVG Ferrocasa, sobre el inmueble objeto de juicio, al folio 129 y vto, donde dicha empresa efectivamente autoriza al Registro Subalterno a realizar cualquier tipo de enagenacion o traspaso del inmueble en comento, de fecha 6-5-12, documento este que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al demostrar la fecha de expedicion de la liberacion de preferencia emitida por CVG Ferrocasa, lo cual se corrobora con la prueba de informes, asi como la exhibicion de dicho documento, pruebas estas que igualmente se le otorga pleno valor probatorio en este sentido, siendo asi, de este documento se evidencia que el accionado incumplio con la obtencion de dicho documento en el tiempo que le permitiera al accionado realizar la tramitacion del credito hipotecario, demuestra tambien dicho documento que el accionado NO PODIA REALIZAR LA VENTA DEL INMUEBLE en el tiempo estipulado en el contrato, por estar impedido legalmente a ello, ya que tenia que cumplir primeramente con la preferencia que tenia la CVG Ferrocasa, tambien demuestra dicha comunicación que el accionado lejos de haber gestionado la liberacion en los lapsos que estaba negoaciando la compra venta del inmueble con el actor, no fue sino hasta el 30-1-12 que realizo tal peticion, siendo que para esa fecha evidentemente el contrato de compra venta estaba vencido.
Hecho este que contrario a lo señalado por el accionado en el sentido que fue concentido por el demandante en el documento privado suscrito para modificar las clausulas contractuales, por el contrario, en dicho documento se reconoce el incumplimiento del demandado en la entrega del mencionado documento de liberacion, y se señala que se conmina al mismo a cumplir con la entrega del mencionado documento, lo que evidentemente no se efectuo y asi se establece.
Ahora bien, ante la imposibilidad material de realizarse la compra venta del inmueble en virtud del derecho preferente de la CVG Ferrocasa, se activa automaticamente la clausula penal establecida en el contrato la cual establece:
DECIMA TERCERA: “EL OFERENTE ARRENDADOR” conviene en reintegrar directamente a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” todas las cantidades de dinero que estos hubieran pagado de conformidad con este contrato como indemnización única y exclusiva por todos los gastos, daños y perjuicios y/o perdidas sufridas por ellos cuando habiendo este cumplido con todas las obligaciones previstas en este contrato, ocurriesen cualquiera de las siguientes circunstancias: “ EL OFERENTE ARRENDADOR” se negare a firmar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico correspondiente, “ EL OFERENTE ARRENDADOR”, pagara además a “EL OFERIDO ARRENDATARIO” una cantidad igual a un veinte (20%) por ciento adicional del precio de venta estimado (es decir, sobre la base de Bs. 80.000,00), además de los gastos que pudieran existir y deberes por cualquier concepto, todo a titulo de cláusula penal como indemnización única por todos los daños y perjuicios a que se refiere esta cláusula. El reintegro de las cantidades antes mencionadas se llevara a cabo dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes a la resolución del contrato…”

En relacion a la clausula penal el doctrinario JOSÉ MERLICH ORSINI en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que nuestro Código Civil señala que “(…) la cláusula penal compensatoria, destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, a cuya respecto excluye que el acreedor pueda reclamar al mismo tiempo la pena y el cumplimiento específico (aparte del artículo 1.258 C.C.) (…)”;
Debido a las circunstancias planteadas, queda activada la clausula in comento, debiendo el demandado reintegral al actor el monto establecido en dicha clausula y asi expresamente se establece.
Al estar establecida esta clausula y aceptada claramente por ambas partes, aunado al hecho de la imposibilidad de concretarse la compra venta debido al impedimento legal ya indicado, es indudable que la parte actora no puede pretender que se ordene un cumplimiento de contrato que desde un inicio era de imposible de cumplirse ya que no podia hacerse la venta, por lo que la accion intentada es improcedente en cuanto a derecho se refiere y asi se establece.-
En relacion a la reconvencion propuesta la misma fue negada por auto de fecha 1-8-13.-
IV
DISPOSITIVA
En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR las defensas perentorias de fondo de falta de cualidad y falta de interes tanto activa como pasiva para sostener el juicio propuesta por la parte demandada EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, identificado en autos.-
SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JUAN EDUARDO GUTIERREZ ARCILA contra el ciudadano EDGAR LUIS RODRIGUEZ BERROETA, todos plenamente identificados en la primera parte de este fallo.-
TERCERO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.-
Todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y los articulos 1.159, 1.167, 1.474, del Codigo Civil.-
Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS DIECISEIS (16) DIAS DEL MES DE MAYO DE DOS MIL DIECISEIS (2016). AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 157º DE LA FEDERACION.
EL JUEZ PROVISORIO
ABG. JOSE SARACHE MARIN.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.

PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS TRES Y QUINCE DE LA TARDE (03:15 P.M.). CONSTE.
EL SECRETARIO,
ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO.

JSM/jjc/eloísa
Exp. 43.163